Cour d'appel de Chambéry, 1ère Chambre, 5 novembre 2024, n° 19/00214

HP/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 05 Novembre 2024 



 

N° RG 19/00214 - N° Portalis DBVY-V-B7D-GE2T



Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 19 Novembre 2018





Appelantes



S.A.R.L. VOGLANS BOWLING, dont le siège social est situé [Adresse 5]



SELARL MJ ALPES en qualité de Commissaire à l'exécution du plan de la SARL VOGLANS BOWLING, dont le siège social est situé [Adresse 2]



Représentées par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY 

Représentées par la SCP THÉMÈS, avocats plaidants au barreau de LILLE











Intimés



S.C.I. CLG, dont le siège social est situé [Adresse 6]



M. [V] [P] en qualité d'administrateur judiciaire de la SCI CLG, demeurant [Adresse 1]



SELARL ETUDE [U] & [J] en qualité de mandataire judiciaire de la SCI CLG, dont le siège social est situé [Adresse 3]



Représentés par la SCP PEREZ ET CHAT, avocats au barreau de CHAMBERY





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Date de l'ordonnance de clôture : 19 Septembre 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 avril 2024 



Date de mise à disposition : 05 novembre 2024 





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Composition de la cour :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire, 



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





Suivant acte authentique du 9 août 2006, la Sci CLG, propriétaire d'un ensemble constituant un centre commercial et de loisirs situé à Voglans (73420), a donné à bail à la société Voglans Bowling un local dépendant de ce centre commercial, à savoir une surface utile approximativement d'activité d'environ 2 050 m² et un local dit « local n°2 », pour une durée de neuf années à dater du 8 janvier 2007, moyennant un loyer annuel de 205 000 euros HT payable trimestriellement et d'avance, outre charges et remboursement au bailleur de la taxe foncière. La société Voglans Bowling a pris possession des lieux le 8 janier 2007 et le procès-verbal d'état des lieux a été dressé le 15 janvier 2007.



Dès avant l'ouverture du bowling le 8 avril 2007, les parties ont entretenu des relations difficiles et un litige est survenu très rapidement entre elles à propos de l'obligation d'entretien du centre commercial et de fourniture d'un environnement commercial favorable incombant à la bailleresse, ainsi qu'au sujet des facturations par cette dernière de charges et de taxes foncières jugées excessives et non justifiées par le preneur.



Par ordonnance du 29 juillet 2008, le juge des référés du tribunal de grande instance de Chambéry, saisi à la requête de la société Voglans Bowling, a désigné M. [Z] [G] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 7 mai 2010.







Les parties ont ensuite multiplié les procédures judiciaires :





1 - Par acte d'huissier du 28 décembre 2012, la société Voglans Bowling a fait assigner son bailleur au visa des dispositions des articles 1719 et suivants du code civil et du décret du 30 septembre 1953 devant le tribunal de grande instance de Chambéry, notamment aux fins de voir condamner la Sci CLG à lui payer à titre de provision la somme de 60 689,09 euros au titre du trop-perçu sur les charges et refacturation de travaux de mise en place du réseau d'évacuation des eaux usées. 



Par jugement du 12 septembre 2016, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Chambéry a notamment :



- Condamné la Sci CLG à fournir à la société Voglans Bowling la justification des charges par elle réglées au titre des exercices 2010/2011, 2011/2012, 2012/2013 et 2013/2014, sous peine d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement ;



- Dit que les charges locatives, en ce compris les impôts et taxes en leur principe et leur quantum doivent être calculées sur la base du rapport de l'expert judiciaire, M. [G] ;



- Dit que le minimum de charges spécifiées au bail à titre indicatif est devenu caduc ;



- Fixé la provision annuelle dont est redevable la société Voglans Bowling à l'égard de la Sci CLG à la somme de 41 275, 63 euros HT ;



- Fixé provisionnellement la créance de la Sci CLG à l'égard de la société Voglans Bowling à la somme de 71 884,86 euros TTC, arrêtée au 31 mars 2014 au titre du trop-perçu sur les charges et refacturation de travaux mis en place du réseau d'évacuation des eaux usées ;



- Condamné la Sci CLG à assurer un entretien de l'ensemble commercial, en ce compris le nettoyage des parties communes, un éclairage normal du centre, un chauffage également normal, mais aussi une signalétique, notamment la mise en place du panneau tri-vision et la remise en état des portes bannières et adhésifs constituant la signalétique à ses frais dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;



Par arrêt du 5 juin 2018, sur appel de la Sci CLG, et des mandataires judiciaires, la cour d'appel de Chambéry a confirmé le jugement sauf en ce qu'il a fixé à titre de provision la créance de la Sci CLG à l'égard de la société Voglans Bowling au titre du trop-perçu sur les charges et refacturation de travaux mise en place du réseau d'évacuation des eaux usées et, y ajoutant, a, avant dire droit, ordonné une mesure d'expertise s'agissant du montant des charges dû par le locataire sur la période 2007-2008 et les exercices suivants jusqu'au 31 mars 2018 et désigné M. [G] en qualité d'expert pour y procéder.



Par arrêt rendu le 1er octobre 2024, la cour a statué au fond sur ce litige.







2 - Par décision du 8 janvier 2018, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Chambéry a, en partiellement liquidé l'astreinte prononcée par le jugement du tribunal de grande instance de Chambéry du 12 septembre 2016 et, à ce titre, condamné la SCI CLG à payer à la société Voglans Bowling la somme de 20 000 euros ainsi qu'à assurer, à ses frais, l'entretien de l'ensemble commercial donné à bail à la société Voglans Bowling, en ce compris le nettoyage des parties communes, l'éclairage du centre, le chauffage, la signalétique et les portes bannières dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, sous provisoire de 1 000 euros par infraction constatée durant 6 mois.



Par arrêt du 25 octobre 2018, la cour d'appel de Chambéry a réformé le jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Chambéry s'agissant du montant de l'astreinte et de la fixation d'une nouvelle astreinte et, statuant à nouveau, condamné la Sci CLG à verser à la société Voglans Bowling la somme de 51 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte et à assurer, à ses frais, l'entretien de l'ensemble commercial donné à bail à la société Voglans Bowling, en ce compris le nettoyage des parties communes, l'éclairage du centre, le chauffage, la signalétique et les portes bannières dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, sous provisoire de 4 000 euros par infraction constatée durant 6 mois. 







3 - Dans le cadre d'une procédure visant la clause résolutoire du contrat de bail commercial, saisi suite à l'assignation délivrée les 26 et 27 octobre 2011 par la Sci CLG à la société Voglans Bowling, Me [K] es qualité de mandataire de cette dernière, la société Crédit du Nord, la Banque de Savoie et la société Star Lease, 



Par jugement du 12 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Chambéry a notamment : 



- constaté que le commandement visant la clause résolutoire délivré par le bailleur à la société Voglans Bowling avait été délivré de mauvaise foi ;



- constaté que l'activité annexe d'animation dansante et/ou musicale est nécessairement incluse dans l'activité de bowling ;



- dit que l'activité d'animation dansante et/ou musicale ne constituait pas une activité de dancing-discothèque ; 



- déclaré nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la Sci CLG le 11 juillet 2011.



Par arrêt du 20 novembre 2018, la cour d'appel de Chambéry a infirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Chambéry du 12 septembre 2016 et statuant à nouveau, dit que le commandement visant la clause résolutoire doit produire ses effets, interdit au preneur d'organiser des soirées musicales et dansantes qui s'analysent en une activité de dancing discothèque non autorisée contractuellement, suspendu les effets de la clause résolutoire et dit que si le locataire respecte à l'avenir cette interdiction, cette dernière sera censée n'avoir jamais joué et dit qu'en revanche le non-respect de cette interdiction emportera résiliation du bail de plein droit.



Par arrêt du 10 septembre 2020, la troisième chambre civile de la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société Voglans Bowling et Me [K] agissant en qualité de mandataire judiciaire de celle-ci, à l'encontre de la décision de la cour d'appel de Chambéry rendue le 20 novembre 2018.









4- Par acte du 31 juillet 2019, la société Voglans Bowling a fait assigner la Sci CLG devant le tribunal de grande instance de Chambéry notamment aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur pour manquement aux dispositions de l'article L. 125-5 du code de l'environnement et en conséquence, condamner la SCI CLG à lui payer la somme de 5 484 286,41 euros au vu de la résolution du bail commercial.



Par jugement du 7 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Chambéry a notamment :

 

- Dit que le jugement du 1er avril 2010 a autorité de la chose jugée sur le principe du manquement du bailleur à son obligation d'information issue de l'article L. 125-5 du code de l'environnement dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail commercial le 6 août 2006 ;



- Dit que le manquement du bailleur à son obligation d'information du locataire sur les risques naturels n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier la résolution judiciaire du bail commercial du 6 août 2006 ;



- Débouté la société Voglans Bowling de ses prétentions.





Par arrêt rendu le 29 octobre 2024, la cour a statué sur ce litige.









5- Le contrat de bail commercial liant les parties a pris fin le 7 janvier 2016. Dans le cadre des dispositions des articles L.145-10 et L.145-12 du code de commerce, la société Voglans Bowling a sollicité, par acte extrajudiciaire signifié à la Sci CLG le 7 juin 2017, le renouvellement du contrat de bail pour une durée de 9 années à compter du 30 juin 2017 ainsi qu'une révision du loyer aux termes de laquelle elle entendait voir fixer le loyer annuel à la somme de 168 000 euros HT et hors charges. 



Par acte extrajudiciaire du 6 septembre 2017, la Sci CLG lui a fait signifier un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-17 du code du commerce avec effet au 31 mars 2018. Selon exploit du 16 mars 2018, la société Voglans Bowling a contesté le congé et souhaité voir fixer le loyer renouvelé, au besoin avec instauration d'une expertise.



La Sci Clg a exercé son droit de repentir le 22 février 2023









Une énième procédure a fait l'objet d'un jugement en date du 21 décembre 2023 (RG 20-1911) pour résiliation du bail, laquelle a été rejetée.







Deux autres procédures sont en cours actuellement devant le tribunal judiciaire : 



- sur assignation du 22 décembre 2020 de la Sci Clg pour paiements de loyers et de pénalités de retard (rg 21-30);



- sur assignation de la société Voglans Bowlingen date du 13 janvier 2022, pour résiliation du bail à compter du 13 novembre 2020 notamment (RG 22-127 devenu RG 24-869)



Un oubli sur d'autres procédures n'est pas à exclure en raison du nombre d'instances ayant ou opposant les parties, les parties elles-mêmes présentant parfois les mêmes demandes dans plusieurs instances obligeant le juge de première instance à trois reprises à se prononcer sur la litispendance.



Au cours de cette période, les deux sociétés ont été concernés par des procédures collectives :





- à la suite de la déclaration de cessation des paiements de la société Voglans Bowling, le tribunal de commerce de Chambéry, par jugement du 25 juillet 2011, a prononcé l'ouverture du redressement judiciaire de cette dernière. 



Par jugement en date du 10 septembre 2012 cette même juridiction a validé un plan de continuation par apurement du passif et désigné Me [X] [K], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de la société.





- la Sci CLG a été placée sous sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de Chambéry en date du 24 octobre 2024 et Me [V] [P] a été nommé administrateur judiciaire et la selarl Etude [U]&Guyonnet a été désignée mandataire judiciaire.







S'agissant du présent litige





Considérant que la Sci CLG ne respectait pas les obligations nées du bail et les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil, la société Voglans Bowling a fait assigner cette dernière à jour fixe le 20 août 2009. 





Par jugement du 1er avril 2010, le tribunal de grande instance de Chambéry a : 



- Dit que la Sci CLG avait manqué à ses obligations d'entretien du centre commercial et de fourniture à la société Voglans Bowling d'un environnement commercial favorable, de sorte que ces manquements lui avaient causé un préjudice 



- Dit que la Sci CLG n'avait pas respecté ses obligations tirées de l'article L125-5 du code de l'environnement vis à vis de la société Voglans Bowling ;



- Ordonné en conséquence une mesure d'expertise en désignant M. [G] avec pour mission de déterminer si les pistes du bowling sont affectés de désordres et/ou défaillances et en déterminer les causes, de déterminer si les éventuels désordres et/ou défaillances sont en lien avec le fait que le zone est exposée aux risques naturels et donner tous les éléments permettant d'apprécier leurs conséquences quant à l'activité exercée et au montant du loyer du local, donner des éléments de chiffrage dudit loyer ;





Le tribunal a notamment retenu que le mauvais entretien, la finition défectueuse des sols, les défaillances récurrentes des escalators et les retards apportés au remplacement des sources de lumière en panne dans les parties communes étaient établies et ressortaient de la responsabilité du bailleur, que le bail et ses annexes définissaient la signalétique publicitaire du centre commercial, que la bailleresse s'était bien réservée ce rôle et devait en supporter les conséquences, concernant les défaillances de la signalétique de base, que la non-constitution de l'association des commerçants et les non-respects du règlement intérieur étaient de la responsabilité de la Sci CGL, que cette dernière avait ainsi manqué à ses obligations d'entretien du centre commercial et de fourniture à ses locataires d'un environnement commercial fiable, que ces manquements avaient causé un préjudice à la société Voglans Bowling.



Par arrêt du 13 septembre 2011, la cour de céans a confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la bailleresse avait manqué à ses obligations d'entretien du centre commercial et de fourniture à sa locataire d'un environnement commercial favorable, retenu la responsabilité contractuelle de la Sci CLG à l'égard de la société Voglans Bowling, dit que ces manquements ont causé un préjudice à la locataire et ordonné une expertise judiciaire. Elle a infirmé le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la bailleresse pour défaut de constitution de l'association des commerçants. 



Le pourvoi en cassation formé par la Sci CLG contre cet arrêt a été rejeté par arrêt de la cour de cassation en date du 5 juin 2013.



L'instance a été reprise devant le tribunal de grande instance Chambéry et les parties ont conclu sur les préjudices au vu du rapport d'expertise de M. [G].





Par jugement du 19 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Chambéry, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :



- Déclaré recevables les interventions volontaires de Me [P] et de la société [U] & Guyonnet ;



- Débouté la société Voglans Bowling de sa demande portant sur un préjudice né de l'absence de remise des clefs du quai de déchargement par la Sci CLG ; 



- Débouté la société Voglans Bowling de sa demande sur un préjudice né de la formation au système de sécurité incendie ;



- Débouté la société Voglans Bowling de sa demande sur un préjudice né de l'absence d'une fenêtre dans le bureau de son local ;



- Débouté la société Voglans Bowling de sa demande portant sur un préjudice né de manquements aux obligations de fourniture d'un environnement commercial favorable par la Sci CLG ;



- Fixé la créance de la société Voglans Bowling à rencontre de la Sci CLG à la somme de 150 682,73 euros, cette somme comprenant :

- 2 500 euros au titre du préjudice né du retard dans les travaux des espaces verts,

- 16 000 euros au titre du dysfonctionnement des escalators,

- 89 200,73 euros au titre de la détérioration des porte-bannières,

- 14 787 euros au titre de l'absence d'éclairage nocturne du panneau simple,

- 1 600 euros au titre de l'absence d'entretien des parties communes du mail,

- 1 000 euros au titre du préjudice né du temps passé à alerter le bailleur sur le réglage du chauffage et l'absence d'étanchéité de la porte séparant le local de la société Voglans Bowling du reste du centre commercial,

- 11 388,23 euros au titre des travaux réalisés sur le réseau d'évacuation des eaux usées,

- 9 778,20 euros au titre du préjudice né des difficultés d'adaptation des systèmes de branchement pour le chauffage et la climatisation entre les parties communes et les parties privatives,

- 917,50 euros au titre du préjudice né de la fermeture des commerces du centre lors de la pause méridienne et de son impact sur son activité de petite restauration,

- 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;



- Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit le 20 août 2009 ;



- Condamné la Sci CLG, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la société Voglans Bowling la somme de 36 132 euros, cette somme comprenant :

- 30 044 euros au titre de la détérioration des porte-bannières,

- 5 688 euros au titre de l'absence d'éclairage nocturne du panneau simple,

- 400 euros au titre de l'absence d'entretien des parties communes du mail ;



- Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit le 20 août 2009 ;



- Débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;



- Condamné la Sci CLG, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la société Voglans Bowling la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;



- Condamné la SCI CLG, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens, en ce compris le rapport d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Me Olivier Connille.







Par déclaration au greffe du 12 février 2019, la société Voglans Bowling a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a été : 

- déboutée de sa demande portant sur un préjudice né de l'absence de remise des clefs du quai de déchargement par la Sci CLG ; 

- déboutée de sa demande sur un préjudice né de la formation au système de sécurité incendie ;

- déboutée de sa demande sur un préjudice né de l'absence d'une fenêtre dans le bureau de son local 

- déboutée de sa demande portant sur un préjudice né de manquements aux obligations de fourniture d'un environnement commercial favorable par la Sci CLG ;

- du fait que sa créance ait été fixée à la somme de 150 682,73 euros

- du fait que Sci CLG, ait été condamnée à lui payer la somme de 36 132 euros,

- déboutée du surplus de leurs prétentions ;

- du fait que son indemnité procédurale ait été limitée à 2 500 euros. 





Par ordonnance du 7 mai 2020, le conseiller de la mise en état de la cour de céans a  notamment débouté la société Voglans Bowling de sa demande d'expertise.



Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures du 20 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Voglans Bowling sollicite l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :



- Fixer sa créance arrêté au 24 octobre 2014, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 20 août 2009 et jusqu'au jour du plus complet paiement, à l'encontre de la Sci CLG à la somme de : 

- 22 750 euros au titre du préjudice né de l'absence de remise des clefs du quai de déchargement, 

- 5 000 euros au titre du préjudice né de la formation au système de sécurité incendie, 

- 10 000 euros au titre du préjudice né du retard dans les travaux des espaces verts, 

- 39 000 euros au titre du préjudice né au titre du dysfonctionnement des escalators, 

- 3 204 euros au titre du préjudice né au titre de l'absence d'entretien des parties communes du hall, 

- 77 500 euros au titre du préjudice né des difficultés d'adaptation des systèmes de branchement pour le chauffage et la climatisation entre les parties communes et les parties privatives, 

- 86 625 euros au titre du préjudice né de la fermeture des commerces du centre lors de la pause méridienne et de son impact sur son activité de petite restauration, 

- 1 072 980 euros au titre du préjudice né de manquements aux obligations de fourniture d'un environnement commercial favorable,

- 50 000 euros au titre du préjudice moral ;



- Fixer sa créance à l'égard de la société de la Sci CLG à la somme de 50 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés ayant aboutis au jugement dont appel ;



- Condamner la Sci CLG à lui payer la somme de 12 000 euros au titre du préjudice né de l'absence de remise des clefs du quai de déchargement par la Sci CLG, pour la période du 25 octobre 2014 au 25 octobre 2018, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 20 août 2009 et jusqu'au jour du plus complet paiement ;



- Condamner la Sci CLG à lui remettre les clefs du quai de déchargement dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard ; 



- Condamner la Sci CLG à la réalisation immédiate aux frais exclusifs du bailleur de la fenêtre prévue à l'origine, avec astreinte journalière de 100 euros par jour de retard, pour la période du 25 octobre 2014 au 31 janvier 2018, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 20 août 2009 et jusqu'au jour du plus complet paiement ;



- Condamner la Sci CLG à lui payer la somme de 1 796 euros au titre du préjudice né au titre de l'absence d'entretien des parties communes du hall, pour la période du 25 octobre 2014 au 29 janvier 2019, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 20 août 2009 et jusqu'au jour du plus complet paiement ;



- Condamner la Sci CLG à lui payer la somme de 654 270 euros au titre du préjudice né de manquements aux obligations de fourniture d'un environnement commercial favorable par la SCI CLG, pour la période du 25 octobre 2014 au 31 janvier 2018, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 20 août 2009 et jusqu'au jour du plus complet paiement ;



- Condamner la Sci CLG à lui payer la somme de 50 000 euros au titre du préjudice moral, pour la période du 25 octobre 2014 au 29 janvier 2019, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 20 août 2009 et jusqu'au jour du plus complet paiement ;



- Condamner la Sci CLG à lui payer la somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés ayant aboutis au jugement dont appel ;



- Débouter la SCI CLG, prise en la personne de son représentant légal, et Me [V] [P], ès qualités d'administrateur judiciaire de la Sci CLG, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ainsi que de leur appel incident ;



- Confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;



- Condamner la Sci CLG à lui payer la somme de 70 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés au soutien des présentes ;



- Condamner la Sci CLG aux entiers frais et dépens d'appel, avec pour ces derniers application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Dormeval, avocate.











Par dernières écritures du 15 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI CLG, Me [P], ès qualités d'administrateur judiciaire, et la société Etude [U] & Guyonnet sollicitent de la cour de :



Rejetant toutes fins et conclusions contraires, 



- Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance le 19 novembre 2018 en ce qu'il a : 

- fixé la créance de la société Voglans Bowling à la somme de 150 682,73 euros, 

- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 août 2009, 

- l'a condamnée à payer à la société Voglans Bowling la somme de 36 132 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 20 août 2009, 

- l'a condamnée à payer à la société Voglans Bowling la somme de 2 500 euros, 

- l'a condamnée aux dépens ; 



- Le confirmer en ce qu'il a débouté la société Voglans Bowling de sa demande au titre de son préjudice induit par les manquements aux obligations de fourniture d'un environnement commercial favorable imputables à la Sci CLG ; 



En conséquence, 



- Débouter la société Voglans Bowling de l'intégralité de ses demandes ; 



- Condamner la société Voglans Bowling à lui payerla somme de 5 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner la société Voglans Bowling aux entiers dépens, en ceux compris les frais de l'expertise. 







Les moyens des parties seront rappelés avant l'examen des manquements invoqués.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance en date du 19 septembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 2 avril 2024.









MOTIFS ET DÉCISION







I - Sur le principe de l'existence de divers manquements de la bailleresse, constitutifs d'une violation de l'obligation de fourniture d'un environnement commercial favorable





La société Voglans Bowling sollicite d'une part l'indemnisation de ses préjudices liés aux manquements suivants sur la période visée ci-après :



- absence de remise des clés du quai de déchargement du 6 avril 2007 au 25 octobre 2018, plus astreinte au-delà ;



- absence de formation au système de sécurité incendie du 6 avril 2007 au 24 octobre 2014 ;



- absence d'une fenêtre dans le bureau du local loué : astreinte pour réalisation ;



- retard dans les travaux relatifs aux espaces verts du 6 avril 2007 au 24 octobre 2014 ;



- dysfonctionnement des escalators du 6 avril 2007 au 24 octobre 2014 (19,5 semaines sur cette période) ;



- détérioration des porte-bannières du 6 avril 2007 au 25 octobre 2016



- absence d'éclairage nocturne du panneau simple non conforme au bail et non éclairé puis tri-vision non éclairé du 6 avril 2007 au 29 janvier 2019, date du dernier constat d'huissier ;



- absence d'entretien des parties communes (absence de cendriers et de poubelles, présence de traces de ciment) du 1er avril 2007 au 29 janvier 2019 ;



- alerte sur le réglage du chauffage et absence d'étanchéité de la porte de séparation du 6 avril 2007 au 24 octobre 2014 ;



- travaux d'évacuation : remboursement, période concernée avant le 24 octobre 2014 ;



- difficultés d'adaptation des systèmes de branchement du chauffage/climatisation entre les parties communes et les parties privatives (pénalités de retard) : du 9 janvier 2007 au 13 juin 2007 ;



- manque à gagner sur la petite restauration du fait de la pause méridienne des autres commerces du 7 avril 2007 au 28 avril 2009 ;



- d'autre part, le manquement à l'obligation de fourniture d'un environnement commercial favorable d'octobre 2006 au 30 septembre 2018



Comme susvisé dans le rappel des faits et de la procédure, le tribunal judiciaire en 2010, puis la cour d'appel en 2011 se sont prononcés sur le principe de l'existence de manquements contractuels de la bailleresse dont l'ensemble était de nature à créer un environnement commercial défavorable pour sa preneuse mais le préjudice subi n'avait pu être liquidé, le juge de première instance n'ayant pas encore disposé du rapport d'expertise de M. [Z] [G]. 



Parmi les manquements alors retenus et communs à ceux dont il est présentement sollicité l'indemnisation, figuraient :



' d'une part, les manquements étudiés par l'expert soit le retard dans la finition des espaces verts, le mauvais fonctionnement des escalators, la détérioration des porte bannières, la mauvaise visibilité extérieure, l'entretien du mail (hall) commun aux différents commerces, le paiement des travaux d'évacuation des eaux usées, le problème de chauffage/climatisation entre les parties communes et le bowling, la pause méridienne des autres commerces ;



' d'autre part, un manquement ayant cessé avant son examen par l'expert, soit l'accès au quai de débarquement.



Pour trois manquements allégués, ils ne sont pas formellement visés dans ces deux décisions mais ils étaient déjà signalés et ont été examinés par l'expert soit l'absence de formation Ssi, l'absence de fenêtre dans le bureau du bowling et la récurrence de la plainte liée au réglage du chauffage et de l'étanchéité de la porte séparatrice.



Ainsi, pour les manquements déjà invoqués et retenus, les moyens de défense soulevés par la Sci CLG sont sans objet, notamment l'existence d'une clause d'exclusion de responsabilité contenue dans le bail liant les parties, relative notamment à l'arrêt même prolongé des ascenseurs, et l'interprétation du contrat de bail sur la charge de la signalétique.



En outre, par jugement du 12 septembre 2016, le tribunal de Chambéry a condamné la Sci CLG à assurer sous astreinte l'entretien de l'ensemble commercial, comprenant à nouveau le nettoyage des parties communes dont la présence de traces de ciment au sol, la signalétique (portes bannières, panneau tri-vision) ayant constaté des manquements à ses obligations de la part de la Sci CLG au vu de multiples constats d'huissier établis entre février 2007 et le 30 avril 2014 à la demande de la société Voglans Bowling.



Enfin, le juge de l'exécution, saisi de la liquidation de l'astreinte prononcée le 12 septembre 2016, a de nouveau procédé à l'examen de la persistance des manquements allégués: 



- nettoyage des parties communes dont les traces de ciment au sol dans le hall d'accès : il a considéré que l'astreinte devait être liquidée partiellement au regard du dispositif pertinent mis en place par la bailleresse pour permettre une exploitation de son activité dans de bonnes conditions, mais en notant la persistance notamment des traces de ciment qui n'ont pas été supprimées;



- l'installation des bannières et du panneau trivision : il a constaté le respect de l'obligation d'installer des bannières et du panneau trivision mais a dit ne pas être compétent pour se prononcer sur l'absence d'éclairage du panneau trivision.



- le fonctionnement de l'escalator : il n'a pas constaté la persistance des manquements et a débouté la société Voglans Bowling de sa demande de condamnation de ce chef.



La cour, saisie de l'appel de cette décision, a, dans son arrêt du 25 octobre 2018, pour les manquements communs au présent litige, rejeté la liquidation de l'astreinte concernant les taches de ciment. Elle a aussi confirmé que l'obligation mise à la charge de la Sci CLG relative au panneau tri-vision ne concernait pas un panneau tri-vision éclairé la nuit. Enfin, elle a estimé que l'installation des porte bannières n'était pas rendue obligatoire par les dispositions contractuelles mais en même temps a considéré que le litige était terminé puisque les porte bannières ont été installée le 25 octobre 2016 et le panneau tri-vision le 24 octobre 2016.



En conséquence, il est établi par ces différentes décisions dont la décision initiale de 2010 concernant directement la présente instance que la Sci CLG a commis des manquements divers de l'ouverture de l'activité du bowling jusqu'en septembre 2018 qui, ajoutés les uns aux autres, sont constitutifs d'une violation de l'obligation de la bailleresse de fournir un environ commercial favorable, étant toutefois précisé que les manquements se sont très nettement amoindris à partir de 2016.









II - Sur l'indemnisation des préjudices





La société Voglans Bowling a sollicité l'indemnisation de chaque manquement ainsi que l'indemnisation du préjudice lié à l'absence d'environnement commercial favorable qui est constitué par l'addition d'une partie de ces manquements. 



En effet, statuant sur le pourvoi interjeté contre l'arrêt précité du 13 septembre 2011, sur l'unique moyen de la Sci CLG laquelle a fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de la société Voglans Bowling d'indemnisation de son préjudice économique alors 'que le bailleur, en l'absence de stipulation particulière du contrat de bail, n'est tenu d'aucune obligation de maintenir un environnement commercial favorable des lieux loués ; qu'en retenant que la SCI CLG n'avait pas satisfait à l'obligation de maintenir un environnement commercial favorable des lieux loués à la société Voglans bowling, pour juger qu'elle engageait de ce fait sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de cette dernière, la cour d'appel, qui ne constatait à aucun moment qu'une telle obligation résultait des termes du contrat de bail du 9 août 2006, a violé ensemble les articles 1134 et 1719 du code civil', la cour de cassation (3e Civ., 5 juin 2013, pourvoi n° 12-14.227) a motivé comme suit le rejet du pourvoi de la Sci CLG 'le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire étant tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée, la cour d'appel, qui a relevé le mauvais entretien de la galerie et du parking, la finition défectueuse des sols, les défaillances des escalators et de la signalétique publicitaire ainsi que le non-respect du règlement intérieur par les autres commerçants du centre, en a justement déduit un manquement du bailleur à ses obligations légales et contractuelles et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision' (gras rajouté par la rédactrice)



Il convient donc d'examiner pour chaque manquement pris individuellement s'il constitue une partie du manquement à l'obligation de fournir un environnement commercial favorable, auquel cas il ne peut être indemnisé en tant que tel.



Le retard dans les travaux relatifs aux espaces verts, le dysfonctionnement des escalators la détérioration des porte-bannières, l'absence de panneau tri-vision, l'absence d'entretien suffisant des parties communes relèvent directement de ce manquement général en ce qu'ils participent, comme visés ci-avant par la cour de cassation, du mauvais entretien de la galerie, des défaillances des escalators et de la signalétique publicitaire ainsi que le non-respect du règlement intérieur par les autres commerçants du centre commercial (absence d'ouverture pendant la pause méridienne). En conséquence, les demandes de la société Voglans Bowling relatives à l'indemnisation de chacun de ces préjudices pris individuellement sera rejetée en vertu du principe selon lequel un préjudice ne peut donner lieu à une double indemnisation.



En revanche, l'absence de remise des clés du quai de déchargement, l'absence de formation au système de sécurité incendie, l'absence d'une fenêtre dans le bureau du local loué, l'alerte récurrente sur le réglage du chauffage/étanchéité porte de communication bowling/mail, les travaux d'évacuation et les pénalités de retard dues sur l'installation du chauffage / climatisation doivent être envisagés individuellement comme étant constitutifs de préjudices propres, mais ne peuvent inversement pas être pris en compte dans l'indemnisation du préjudice économique lié à l'absence d'environnement commercial favorable.







A -sur les manquements devant être envisagés individuellement





' sur l'absence de remise des clés du quai de déchargement



La société Voglans Bowling soutient que l'attestation de remise des clefs du quai de déchargement est un faux et fonde cette affirmation sur un rapport d'expertise d'un expert judiciaire graphologue qu'elle a mandaté à titre privé. La Sci CLG n'évoque pas ce manquement dans ses écritures.





Sur ce, 



Si l'expert graphologue mandaté par la société Voglans Bowling estime que le reçu qui aurait été signé par M. [W], employé de la société Voglans Bowling en date du 19 février 2008, a fait l'objet d'une manipulation graphique par transposition de signature, il ressort de son rapport qu'il a fait son expertise sur la base de copies qui auraient été fournies par M. [Y] à son avocat. Cependant, cet élément n'est pas certain, l'expertise n'ayant pas été diligentée de manière contradictoire et n'est corroborée par aucun autre élément. Par ailleurs, la société Voglans Bowling a dit dans ses écritures avoir déposé plainte pour faux concernant ce reçu en septembre 2019 devant le doyen des juges d'instruction (pièce 237) mais une lecture attentive de cette pièce permet d'affirmer que cette plainte concerne d'autres pièces arguées de faux ( contrat avec une société Lennox) mais pas le reçu en date du 19 février 2008. En réalité dans cette plainte auprès du doyen des juges d'instruction, la société Voglans Bowling rappelle avoir déposé plainte auprès du procureur de la République le 28 juin 2011 concernant le reçu litigieux. Alors que cette plainte aurait été déposée désormais depuis plus de 13 ans, il est particulièrement étonnant que la société Voglans Bowling ne puisse donner aucune indication sur le traitement que le procureur lui a réservée.



C'est donc à bon droit et par de justes motifs que le premier juge a estimé qu'en l'absence de certitude sur l'existence d'un faux, il y a lieu de considérer que la société Voglans Bowling a pu disposer des clefs du quai de déchargement, de sorte qu'aucun préjudice n'est établi.







' sur l'absence de formation au système de sécurité incendie





La société Voglans Bowling conteste la conclusion de l'expert judiciaire qui n'a pas retenu ce préjudice dès lors qu'il a estimé que son gérant avait reçu une formation initiale et avait eu les clefs du local concerné. Elle maintient sa prétention car elle soutient que la formation qu'elle sollicitait concernait le système de sécurité incendie du centre commercial et non pas de son local en application de l'article MS48 de l'arrêté du 25 juin 1980 modifié et que le laxisme de la Sci CLG a perduré même après le changement de responsable unique de sécurité (RUS).



La Sci Slg soutient pour sa part qu'il n'appartient pas au R.U.S. d'organiser la formation et fait valoir que la société Voglans Bowling n'a jamais transmis les rapports de sécurité pour son local et qu'elle a empêché l'entrée dans ses locaux à la société de contrôle des sprinklers.



Sur ce, 

Aux termes de l'article MS48 de l'arrêté du 25 juin 1980 al 1 '. Les personnes désignées par l'exploitant, mentionnées au paragraphe 1.a de l'article MS 46 pour assurer la sécurité contre l'incendie, doivent avoir reçu une formation conduite à l'initiative et sous la responsabilité de l'exploitant'



Aucune personne de la société Voglans Bowling a été désignée par la Sci CLG pour assurée la sécurité de l'incendie du centre commercial et la personne désignée au sein de la société Voglans Bowling pour assurer sa propre sécurité incendie doit être formée à l'initiative de la société Voglans Bowling elle-même.



Par ailleurs, l'article R123-21 devenu l'article R143-21 du code de la construction et de l'habitation n'impose pas au responsable unique de formation de dispenser ou de faire dispenser une formation mais lui impose d'informer les exploitants des règles à respecter dans les établissements, afin d'assurer la prévention des risques d'incendie.



En outre, le premier juge a souligné que dans le dire de l'avocat de la société Voglans Bowling, en date du 4 novembre 2009, la tenue d'une réunion sur les SSI n'était pas contestée, seul le contenu l'étant.



A défaut de preuve de l'existence d'un manquement de la part de la bailleresse et d'un préjudice qui en serait résulté pour la preneuse, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de la société Voglans Bowling à ce titre.







' sur l'absence de fenêtre dans le local bureau de la société Voglans Bowling 



La société Voglans Bowling soutient qu'une fenêtre aurait dû être implantée dans le bureau du local loué ce qui est établi par les plans qu'elle fournit mais que la bailleresse qui avait donné son accord, est revenue sur cet accord. La Sci CLG n'a pas répondu sur ce point dans ses écritures devant la cour.



Sur ce, 



L'expert judiciaire n'a pas retenu l'existence d'un préjudice de ce chef. Dans un dire de l'avocate de la Sci CLG en date du 9 septembre 2009, celle-ci indiquait que sur le projet d'aménagement du 8 juin 2006 annexé au bail du 9 août 2006, aucune fenêtre ne figurait sur la façade Est partie Nord ou au Nord. Dans un dire de l'avocat adverse en date du 4 novembre 2009, la société Voglans Bowling soutenait que la bailleresse avait accordé l'implantation de cette fenêtre après la signature du bail et qu'une demande de permis modificatif avait été réalisée.



Il est exact que sur l'extrait de plan pièce 222 de la société Voglans Bowling, il figure, pour la pièce bureau du local loué une fenêtre donnant sur la coursive extérieure, mais il n'est pas démontré, comme l'affirme pourtant la société Voglans Bowling, que ce document était annexé à une demande de permis modificatif, d'autant que le plan pièce 47 dont il est affirmé aussi qu'il était joint à la demande de permis modificatif est un peu différent (emplacement en pointillé/fenêtre matérialisée). Par ailleurs, le devis que cette dernière fournit (pièce 223), concernant une fenêtre en aluminium, a été établi à sa demande. S'agissant plus particulièrement de la pièce 47, le recto est effectivement une demande de permis modificatif et le verso un plan avec l'emplacement en pointillé d'une ouverture dans le futur bureau mais la demande n'est pas datée et rien ne démontre que ce plan est bien issu du dossier de demande. En revanche, il ressort du procès-verbal de réunion de chantier en date du 8 mars 2007 (pièce 224 de la société Voglans Bowling) page 4/7 la phrase suivante 'le propriétaire des locaux n'a pas autorisé la création de la fenêtre du bureau', mais il n'est pas indiqué si une demande de permis modificatif a été déposée, si un permis modificatif a été obtenu, ni si un accord était intervenu entre la bailleresse et la preneuse sur la création d'une telle fenêtre d'autant que la société Voglans Bowling ne produit aucune réserve de ce chef lors de la prise de possession des lieux.



En réalité, la société Voglans Bowling ne prouve pas de façon certaine que la Sci CLG aurait donné son accord de façon formelle pour qu'une ouverture soit créée dans la pièce 'bureau' du local loué, de sorte que le manquement de la Sci CLG n'est pas démontré.



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Voglans Bowling de la demande de ce chef.







' sur l'alerte récurrente par la preneuse à l'attention de la bailleresse sur le réglage du chauffage et sur l'absence d'étanchéité de la porte de séparation





La société Voglans Bowling invoque un préjudice résultant du temps passé à alerter la bailleresse. la Sci CLG n'a pas répondu sur ce point comme en première instance.



Sur ce, 



Le premier juge a évalué ce poste de préjudice à la somme de 1 000 euros et la société Voglans Bowling sollicite la confirmation de cette décision. En l'absence d'éléments contraires, l'expert judiciaire ayant évalué ce poste à la somme de 1 000 euros, et compte tenu du fait que la société Voglans Bowling s'est plainte de façon régulière d'un problème de réglage du chauffage et d'un problème de courant d'air, avant l'installation d'une porte séparative électique, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.









' sur les travaux d'évacuation des eaux usées





La société Voglans Bowling sollicite le remboursement des travaux d'évacuation des eaux usées qu'elle a financés à hauteur de 11388,23 euros. La Sci CLG ne conteste pas que les travaux devaient être financés par elle mais soutient que les travaux ont mal été exécutés et que la reprise des malfaçons s'élève à la somme de 5 973 euros HT dont elle demande la prise en compte.



Sur ce,



Les travaux d'évacuation des eaux usées ont été effectivement financés par la société Voglans Bowling et doivent être remboursés par la Sci CLG. Le litige résulte en réalité du fait de l'implantation de ce réseau à une hauteur qui serait trop basse malgré une entrée du parking limitée à 2 m20 de sorte que les véhicules ne respectant pas cette limitation peuvent l'arracher, comme cela est arrivé à plusieurs reprises. Toutefois, il n'est pas démontré de malfaçons dans l'exécution des travaux, sachant que selon le courrier en date du 4 avril 2007 adressé par la société Voglans Bowling à l'architecte le cabinet [C], l'équipement aurait été intégré par ce dernier dans ses descriptifs après qu'elle avait donné son autorisation. En outre, il résulte du courrier du cabinet [C] du 6 avril 2007 qu'à cette date, le panneau de limitation de hauteur à 2m20 était déjà posé et que la hauteur utile sous le réseau d'évacuation était supérieure à 2m30. Par ailleurs, Les récriminations de la bailleresse sur le fait que des désagréments ont pu être causés par le bouchage de la descente des eaux usés du bowling sont sans lien apparent avec les travaux. Enfin, la Sci CLG, bien qu'elle fasse état de dégradations récurrentes du réseau, ne produit 17 ans après la réalisation de ce réseau qu'un devis de travaux de reprise datant de 2009 (pièce 87 Sci CLG).



Ainsi, au vu de ces éléments, c'est à bon droit que le premier juge a condamné la Sci CLG à rembourser la somme de 11 388,23 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, en dehors de toute autre mise en demeure. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.







'les pénalités de retard dues sur l'installation du chauffage / climatisation





La société Voglans Bowling a sollicité au titre des pénalités de retard liées selon elle à des difficultés d'adaptation des systèmes de branchement du chauffage/climatisation entre les parties communes et le local loué la somme de 77 500 euros selon la clause de pénalité de retard prévue dans le bail (500 euros par jour) soit du 8 janvier 2007 au 13 juin 2007, dès lors que le système de chauffage/climatisation (roof-tops et gaines) aurait dû être installé pour le 8 janvier 2007 et que des réserves ont été émises à ce sujet dans l'état des lieux initial. Elle fait valoir selon elle que dès le 8 janvier 2007, notamment pour l'installation des pistes, le chauffage était primordial, de même pour les clients à partir de l'ouverture le 8 avril 2007 alors que la température extérieure n'est pas aussi tempérée que le dit l'expert. Elle conteste formellement le fait que ce retard lui soit imputable.



La Sci CLG conteste devoir toute pénalité de retard en faisant valoir que les roof tops ont été installés dès le 15 janvier 2007 mais n'ont pas pu être raccordés en raison du retard de la société Voglans Bowling dans sa demande de raccordement adressé à EDF et une erreur de mise sous tension du prestataire de service de la société Voglans Bowling.



Sur ce, 



Le cahier des charges de travaux annexé au bail commercial prévoyait, comme l'a rappelé le premier juge, ' le réseau de distribution électrique basse tension 220/380 V triphasé depuis les postes publics EDF jusqu'aux locaux de comptage des commerce et des services généraux et du local comptage jusqu'à l'intérieur des parties privatives (câbles en attente) ainsi que l'installation de distribution de gaz de ville' relèvent des équipements communs aux commerces, et sont à la charge du bailleur. Ainsi à partir de l'arrivée du câble d'alimentation posée par la bailleresse, la société Voglans Bowling devait installer l'équipement électrique complet de sa cellule et faire procéder à son alimentation en gaz. Par ailleurs, le bail prévoyait que les locaux loués étaient livrés clos couvert, dalle béton et fluide en attente, avec système de climatisation et chauffage non connecté, le raccordement au chauffage étant à la charge de la preneuse. Le fait que la coque soit livrée ainsi ne signifiait pas pour autant, contrairement à ce que le premier juge a estimé que la coque ne devait pas être en possibilité d'être raccordée aux réseaux de chauffage et que la clause prévoyant des pénalités de retard sur la livraison ne devait pas s'appliquer.



La société Voglans Bowling se prévaut du procès-verbal d'état des lieux en date du 15 janvier 2007 (pièce 23 de la Sci CLG, pièce 216 Voglans Bowling) lequel mentionne la livraison conforme à la notice descriptive (systèmes de chauffage/climatisation et électiques non connectés) effectivement avec une réserve : 'finalisation de l'installation chauffage/climatisation', ce qui impliquait que la partie de l'installation mise à la charge de la bailleresse n'était pas terminée, sachant que si l'architecte avait fait une attestation d'achèvement en date du 20 décembre 2006, il avait indiqué concernant les réseaux de gaines de chauffage/climatisation qu'ils étaient en attente de validation de la part de la société Voglans Bowling et qu'un mois était nécessaire après cette acceptation (mail d'acceptation du 6 décembre 2006), ce qui signifiait à nouveau que le réseau incombant à la bailleresse n'était pas encore à cette date achevée.



La société Voglans Bowling se prévaut également d'un courrier de l'avocat de la Sci CLG en date du 13 juillet 2007 (pièce 10 la Sci CLG). Contrairement à ce qu'elle allégue, il n'est pas reconnu dans ce courrier que le système a été achevé les 12 et 13 juin 2007, mais il est indiqué : 



- que le raccordement électrique de l'installation incombait au locataire ;



- que l'installation a été endommagé suite à un mauvais branchement par le prestataire de service du locataire ;



- que le système a dû être adapté à l'activité de bowling en raison des contraintes techniques ce qui ne signifie aucunement que le système n'a pas été installé avant les 12 et 13 juin 2007. Cela signifie uniquement qu'il a été adapté à cette date pour éviter des dysfonctionnements.



La société Voglans Bowling fait état aussi du constat d'huissier de Me [L] en date du 5 février 2007 sur le montage des gaines et diffuseurs en cours (pièce 134 Voglans Bowling). Cependant l'huissier constate l'absence de chauffage et indique que M. [F] (la société Voglans Bowling) qui l'a mandaté, lui dit que les roff-tops ne sont pas connectés et pas alimentés, mais que l'huissier ne le constate pas et n'en détermine pas la cause, précisant uniquement voir un jour entre la toiture et les rooff-tops. En revanche, il est exact que l'huissier a noté l'absence de quatre diffuseurs dont l'installation incombait à la Sci CLG (voir génèse de l'installation du thermicin du 21 février 2007 (pièce 78 Sci CLG). 



Le thermicien a effectivement contacté la société Voglans Bowling par courriel du 14 décembre 2006 pour lui donner une liste de fournisseurs d'énergie 'afin de mettre en place les différents abonnements ou conventions d'alimentation' (pièce 269 Sci CLG) mais sans aucun commentaire sur une éventuelle urgence.



La Sci CLG écrit que la société Voglans Bowling lui aurait demandé à titre de service de raccorder un coffret de chantier sur le compteur des espaces communs en raison de son retard, mais elle ne produit aucune pièce en ce sens. Toutefois, elle produit un constat d'huissier de Me [A] en date du 1er mars 2007 qui met en évidence le branchement électique temporaire du bolwing sur le coffret EDF du magasin fly ce qui démontre inversement que les installations incombant au bowling n'étaient pas en état de fonctionnement En revanche, la société Voglans Bowling produit un courriel du thermicien en date du 1er février 2007 demandant à la Sci CLG de donner son accord sur le devis de pose du coffret de coupure en façade du poste de transformation électrique afin que la société Voglans Bowling puise contacter son fournisseur et mettre en place son contrat de fourniture d'énergie.



Egalement, le thermicien a adressé un courriel à la société Voglans Bowling le 22 janvier 2007 (pièce 215 de la société Voglans Bowling) évoque la mise en place du réseau de distibution du gaz naturel en toiture du bowling jusqu'à l'un des deux roof tops ne sera pas possible pour le 29 janvier 2007 mais sera achevé le 5 février 2007, d'où son conseil de décaler la mise en service gaz avec GDF.



Il résulte aussi des réunions de chantier :



- du 24 janvier 2007 (pièce 97 la Sci CLG) que les gaines de chauffage/ventilation du bowing sont avancées à 10 % (la fin ayant été planifiée à l'origine le 19janvier 2007) ;



- du 31 janvier et du 7 février 2007 (pièces 150 et 151 la Sci CLG ) que l'état de pose est avancé à 90 %



- du 14 février 2007 (pièce 98 la Sci CLG) que leur mise en place est alors terminée, de même que leur mise en peinture ce qui signifie qu'elles ont été terminées après le 7 mais quelques jours avant le 14, date qui sera fixée au vendredi 9 février 2007.



Par ailleurs, la société Voglans Bowling n'a signé un marché de travaux pour son installation électrique avec la société Bazin que le 16 févier 2007 (pièce 79 Sci CLG), marché prévoyant le branchement des 'aérothermes'. 



De l'étude approfondie de l'ensemble de ces éléments, il résulte un retard de 33 jours entre la date de prise de possession des lieux le 8 janvier 2007 et la date à laquelle les travaux incombant au bailleur pour le système de chauffage/climatisation qu'il devait livrer en même temps que le local loué pour permettre son raccordement. En conséquence, au vu de l'application de la clause du bail sur le retard de livraison, clause non contestée par la Sci CLG et dont il n'est pas sollicité de réduction, les pénalités de retard seront fixées à la somme de 16 500 euros soit 33x500 euros. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef d'autant qu'il a retenu le surcoût de l'installation financée par la Sci CLG pour calculer le préjudice subi par la société Voglans Bowling.







B -Ssur le préjudice économique lié à l'absence d'environnement commercial favorable





La société Voglans Bowling, après avoir, en première instance, s'être livrée à un calcul de son préjudice en comparant son activité avec celle du plus grand bowling de France et sollicité une indemnisation d'environ 2 100 000 euros , demande désormais devant la cour pour la période du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2018 la somme globale de 1 727 250 euros en se fondant sur une perte de 20 % de son chiffre d'affaires annuel duquel elle a soustrait les achats de marchandises, puis les sommes sollicitées au titre de chacun des manquements qu'elle a considéré comme inclus dans le préjudice lié à l'absence d'environnement commercial favorable mais dont elle a sollicité l'indemnisation à titre particulier. Elle se fonde pour le calcul de la durée de la période au cours de laquelle elle a subi ce préjudice sur les décisions du jex et de la cour de 2018 qui ont pu dire que la bailleresse n'avait pas totalement respecté ses obligations d'où la liquidation d'astreinte partielle.



La Sci Clg fait valoir que pour chaque manquement examiné, l'expert a recherché le préjudice d'exploitation. Elle soutient que le chiffre d'affaires de la société Voglans Bowling n'a cessé d'augmenter comme d'ailleurs le chiffre d'affaires des autres commerces.



Sur ce, 



L'expert s'est effectivement attaché à rechercher le préjudice économique subi par la société Voglans Bowling par les manquements reprochés à la Sci CLG ayant généré un environnement commercial défavorable. Il a ainsi chiffré :



- le retard des espaces verts à 2 500 euros HT

- le mauvais fonctionnement des escalators : 5 000 euros HT

- la signalétique : 16 946,83 euros HT

- la pose méridienne : 917.60 euros HT



La méthode de calcul de son préjudice économique par la société Voglans Bowling ne repose pas sur une méthode pertinente. En effet, elle se base sur son chiffre d'affaires les années concernées, mais déjà la première année, elle n'a débuté son activité que le 8 avril 2007 sur un bilan se terminant le 30 septembre 2007. En outre, son chiffre d'affaires a augmenté de nouveau à partir de 2015, sachant que la première année d'exploitation, son chiffre d'affaire était supérieur à celui de l'année 2017-2018 sans que la société Voglans Bowling n'explique la baisse progressive à partir du bilan 2011-2012 jusqu'en 2015-2016. 



Cette baisse ne peut pas s'expliquer par la seule absence d'un environnement commercial défavorable puisque les conditions d'exploitation se sont améliorées au fil des années : espaces verts mis en état après un délai d'une année, plus de panne importante des escalators en janvier 2012, ouverture des autres commerces à la pause méridienne après le 28 avril 2009, manque de visibilité fixée par l'expert judiciaire jusqu'au 31 décembre 2009, réparation des portes bannières en octobre 2016 et installation d'un panneau tri vision à la même époque, sachant que comme l'a déjà dit la cour en 2018, le bail n'exige pas un panneau lumineux et que les panneaux tri-vision ne sont pas systématiquement équipés d'un éclairage nocturne et étant également précisé que les porte bannières avaient été installés mais ont fait l'objet d'actes de dégradation ; amélioration dans la signalétique et l'entretien des espaces communs notamment avec changement de prestataires les 26 octobre 2016 et 1er novembre 2016 (voir arrêt 25 octobre 2018).



Outre cette amélioration, un autre bowling a ouvert ses portes à une dizaine de kilomètres soit à [Localité 4], au bord du lac, activité associée à des jeux de casino, à un bar et à un restaurant en 2010, ouverture qui peut d'ailleurs expliquer la baisse du chiffre d'affaires de la société Voglans Bowling à partir de l'exercice suivant cette ouverture, sans que celle-ci, comme l'a souligné le premier juge, ne soit expliquée sur l'impact de cette concurrence.



En conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, le préjudice économique subi par la société Voglans Bowling du fait du non respect par la bailleresse d'offrir ou maintenir un environnement commercial favorable sera justement évalué à la somme de 60 000 euros ce qui représente un préjudice dégressif par an (10 000 euros sur les trois premiers exercices à partir de l'exercice 2007-2008 jusqu'à l'exercice 2009-2010, puis 5 000 euros sur les quatre exercices suivants (soit de l'exercice 2010-2011 à l'exercice 2013-2014 arrêté au 24 octobre 2014 compte tenu de la procédure collective), puis 2 500 euros sur les quatre derniers exercices (soit de l'exercice 2014-2015 débuté le 25 octobre 2014 compte tenu de la procédure collective à l'exercice 2017-2018. Les intérêts au taux légal courront à compter du présent arrêt.









III - Sur les mesures accessoires





Les mesures accessoires de première instance seront confirmées, y compris en ce que le jugement a mis à la charge de la Sci CLG les frais d'expertise.



En revanche, succombant à titre principal sur ses prétentions en appel, la société Voglans Bowling sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel et elle sera déboutée de sa demande d'indemnité procédurale.



L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale de la Sci CLG à hauteur de 5 000 euros.















PAR CES MOTIFS





La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :



- débouté la société Voglans Bowling de sa demande portant sur un préjudice lié à l'absence de remise des clefs du quai de déchargement par la Sci CLG ; 

- débouté la société Voglans Bowling de sa demande sur un préjudice né de la formation au système de sécurité incendie ;

- débouté la société Voglans Bowling de sa demande sur un préjudice né de l'absence d'une fenêtre dans le bureau de son local ;

- fixé la créance de la société Voglans Bowling à l'encontre de la Sci CLG :

- 1 000 euros au titre du préjudice né du temps passé à alerter le bailleur sur le réglage du chauffage et l'absence d'étanchéité de la porte séparant le local de la société Voglans Bowling du reste du centre commercial, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit le 20 août 2009,

- 11 388,23 euros au titre des travaux réalisés sur le réseau d'évacuation des eaux usées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit le 20 août 2009 ' 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la Sci CLG à payer à la société Voglans Bowling la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la Sci CLG aux dépens, en ce compris le rapport d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Me Olivier Connille.





Infirme le jugement entrepris pour le surplus,





Statuant à nouveau des chefs infirmés,





Fixe la créance de la société Voglans Bowling à l'encontre de la Sci CLG à :



- la somme de 16 500 euros au titre des pénalités de retard dues sur l'installation du chauffage /climatisation, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation soit le 20 août 2009,

- la somme de 50 000 euros au titre du préjudice économique lié au manquement de la Sci CLG à son obligation de maintenir un environnement commercial favorable, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,



Condamne la Sci CLG à payer à la société Voglans Bowling la somme de 10 000 euros au titre du préjudice économique lié au manquement de la Sci CLG à son obligation de maintenir un environnement commercial favorable, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt



Déboute la société Voglans Bowling de ses prétentions au titre des préjudices spécifiques :

- né du retard dans les travaux des espaces verts,

- né du dysfonctionnement des escalators,

- au titre de la détérioration des porte-bannières,

- au titre de l'absence d'éclairage nocturne du panneau simple,

- au titre de l'absence d'entretien des parties communes du mail,

- au titre du préjudice né de la fermeture des commerces du centre lors de la pause méridienne et de son impact sur son activité de petite restauration,

- au titre de l'absence d'entretien des parties communes du mail,





Y ajoutant,





Condamne la société Voglans Bowling aux dépens d'appel,





Déboute la société Voglans Bowling de sa demande d'indemnité procédurale en cause d'appel,





Condamne la société Voglans Bowling à payer à la Sci CLG une indemnité procédurale en cause d'appel de 5 000 euros.







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,



























Copie délivrée le 05 novembre 2024 

à 

Me Clarisse DORMEVAL

la SCP PEREZ ET CHAT







Copie exécutoire délivrée le 05 novembre 2024 

à 

Me Clarisse DORMEVAL

la SCP PEREZ ET CHAT