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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 5 novembre 2024, n° 24/04422

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

Décision du 05 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04422 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WQL

La SAS HENEO a conclu avec M. [W] [J] un contrat de résidence à effet au 15/10/2019, pour un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1], pour une redevance de 416.00 euros , incluant part de loyers et prestations annexes obligatoires, pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction.

La SAS HENEO a pour mission d'héberger les personnes visées à l'article L301-1 du CCH notamment et de leur apporter des services complémentaires. Elle a conclu avec l'Etat une convention selon les articles L353-165 et L353-165-12 du CCH .
Des mails ont été échangés entre les parties sur le statut de M. [W] [J] , en octobre 2023 et novembre 2023, et également entre la SAS HENEO et le CROUS , eu égard au statut de M. [W] [J].

Un congé a été signifié à M. [W] [J] le 27/10/2023 sur le fondement du règlement intérieur et de la convention , pour perte du statut étudiant , à effet au 31/01/2024 . 
Une proposition de logement a été faite à M. [W] [J] par la commission d'attribution pour une résidence sociale qu'il n'a pu visiter pour motifs professionnels.

Par acte du 12/04/2024 , la SAS HENEO a assigné M. [W] [J] sur le fondement des articles L633-1 à L633-5 du code de la construction et de l'habitation , L633-1-12 , L633-12 et R633-1 à R633-3 et R633-9 du code de la construction et de l'habitation notamment aux fins de :

- Voir valider le congé donné le 27/10/2023 à effet au 31/01/2024 pour le titre d'occupation temporaire du 15/10/2019 
- Voir juger que M. [W] [J] est déchue de tout titre d'occupation temporaire
- voir ordonner l'expulsion sans délai de M. [W] [J] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire, et si besoin avec assistance de la force publique, du commissaire de Police et d'un serrurier, 
- Voir condamner M. [W] [J] au paiement:
- d'une somme de 475.72 euros au titre des arriérés de redevances relatifs au titre d'occupation , arrêtée au 08/04/2024, mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal
-d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à la redevance mensuelle actualisée , à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à libération effective des lieux ,par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise
-d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant notamment le coût du congé 
 
L'affaire a été retenue le 22/05/2024.

La SAS HENEO sollicite l'entier bénéfice de son assignation . Elle fait valoir que le contrat est temporaire et que M. [W] [J] n'avait plus le statut étudiant ou de boursière, que le congé est régulier, en application du contrat et du règlement intérieur . 

M. [W] [J] n'a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné en étude.

Par décision du 16/07/2024, les débats ont été réouverts au 05/09/2024, pour respecter le contradictoire, M. [W] [J] n'ayant pu se présenter, selon son courrier du 23/05/2024.

A l'audience du 05/09/2024, la SAS HENEO précise que le contrat a été égaré et M. [W] [J] confirme avoir signé ce contrat alors qu'il était étudiant .

La SAS HENEO maintient ses demandes , en faisant valoir que la perte de statut d'étudiant a justifié un congé, qui est valide.Elle sollicite paiement de la somme de 697.04 euros au 20/08/2024 . 
Elle s'oppose à de nouveaux délais pour quitter les lieux , en raison des délais de fait écoulés, elle demande de le voir constater et à défaut ordonner expulsion. 

M. [W] [J] explique qu'à la fin de son master, il a été étudiant avec statut d'entrepreneur innovant ( création) , puis été embauché en CDI en 2023.
Il précise avoir payé l'entière dette ce jour. Il explique rechercher un logement et demande des délais pour quitter les lieux pendant 9 mois.

En délibéré, la SAS HENEO a adressé un décompte actualisé au 05/09/2024 et M. [W] [J] a adressé copie de son bulletin de salaire d'août 2024 .

Motifs

DISCUSSION :

Sur la validation du congé :

L'article II du contrat stipule pour un contrat étudiant est d'une durée d'un an , non renouvelable par tacite reconduction, la demande de renouvellement devant être faite par une nouvelle demande dans les formes et délais indiqués par HENEO , et sous réserve de justifier de son statut étudiant , tel que défini au paragraphe I du règlement intérieur , et que seule une réadmission prononcée par HENEO deux mois avant la date d'expiration du contrat autorisera le bénéficiaire à se maintenir dans les lieux .

L'article 4.4 du contrat stipule une possibilité de résiliation par la SAS HENEO pour un des motifs suivants :

Le contrat pourra être résilié par LRAR ou remise en main propre contre récépissé ou émargement en prévenant la société HENEO un mois à l'avance .
HENEO pourra donner congé à tout moment en cours de contrat :
-en cas de manquement du sous-locataire aux conditions générales de la location prévues au présent contrat
- au cas où sous-locataire ne répond pas aux conditions pour bénéficier des prestations et services fournies par HENEO et notamment s'il perd son statut d'étudiant tel que défini au paragraphe I du règlement intérieur joint au contrat ; dans ce cas le sous-locataire perd le bénéfice du droit au maintien dans les lieux 

La SAS HENEO devra prévenir le sous-locataire un mois à l'avance de son intention de mettre fin à la location. Lorsque le délai de préavis vient à expiration dans le courant d'un mois , le contrat produit effet jusqu'au dernier jour du mois , dans la limite de validité du présent contrat. En fin de contrat , HENEO ne délivrera aucun congé. 

Le contrat a été conclu le 15/10/2019 en raison du statut étudiant de M. [W] [J] , comme attesté par celui-ci lors de l'audience.

Le 27/11/2023 , M. [W] [J] a adressé réponse en précisant avoir désormais un emploi en cabinet de conseil, ce qui ne lui permettait pas de se déplacer sans anticipation pour visiter le logement proposé par la SAS HENEO. Son bulletin de salaire confirme cet emploi comme consultant cadre depuis le 19/10/2023.

Dès lors le congé délivré le 27/10/2023 à effet au 31/01/2024 a été délivré valablement, le bien-fondé du congé devant s'apprécier à sa date de délivrance, même si des éléments postérieurs peuvent corroborer le caractère fondé de celui-ci.
Il convient donc de constater la résiliation du contrat de sous-location depuis le 31/01/2024 à minuit , soit à compter du 01/02/2024 .

Sur les demandes accessoires en expulsion, séquestre des meubles et indemnités d'occupation :

Il sera ordonné l'expulsion de M. [W] [J] et de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est .

La SAS HENEO sollicite une indemnité d'occupation égale à la redevance en cours.

Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [W] [J] depuis le 01/02/2024 jusqu'à libération effective des lieux, à la redevance éventuellement révisée qui aurait été payée si le contrat s'était poursuivi et de condamner M. [W] [J] au paiement de celle-ci.

Il convient de constater l'absence de toute dette à ce jour, selon le décompte reçu en délibéré, le paiement du 05/09/2024 de 1044.08 euros ayant soldé la dette, août 2024 inclus.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L'article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose qu'il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l'occupant faites en vue de relogement.
En vertu de l'article L412-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an , depuis la loi du 27/07/2023 .

M. [W] [J] fait état de ses recherches de logement et de son emploi pour demander 9 mois de délais pour quitter les lieux.

La SAS HENEO s'y oppose aux motifs que des délais de fait ont été accordés.

Il apparait que M. [W] [J] est depuis la fin de son activité en autoentrepreneur salarié en CDI comme consultant depuis le 19/10/2023. Il est donc nécessaire de faire droit à cette demande de délais pour quitter les lieux, pour permettre le relogement effectif de M. [W] [J]. Néanmoins ce délai sera limité à 3 mois , compte-tenu de la perte du statut ancienne, de ses revenus de l'ordre de 2900 euros et des besoins de logements étudiants.

Il convient de faire droit à sa demande de délai pour une période de 2 mois , qui vient s'ajouter au délai de deux mois suivant le CQL de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution 

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit .

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [W] [J] aux dépens incluant le coût du congé et de débouter en équité la SAS HENEO de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE que M. [W] [J] n'a pu justifier de statut étudiant pour 2023/2024 étant salarié

DIT que le congé du 27/10/2023 de la SAS HENEO pour perte de statut étudiant est valide et régulier , avec date d'effet au 31/01/2024, 
DIT que M. [W] [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 01/02/2024 des lieux situés [Adresse 1]

DIT que faute de départ volontaire de M. [W] [J] des lieux occupés à cette date , la SAS HENEO pourra faire procéder à son expulsion, ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique , avec l'assistance d'un serrurier, sous réserve du commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution 

CONDAMNE M. [W] [J] à payer à la SAS HENEO une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance éventuellement révisée qui aurait été payée si le contrat s'était poursuivi , depuis la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés , ou procès -verbal d'expulsion , 

CONSTATE l'absence de toute dette à ce jour 

ACCORDE à M. [W] [J] un délai supplémentaire de 2 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, sous réserve du paiement de l'indemnité d'occupation à sa date, à peine de déchéance en cas de non-respect,

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [W] [J] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation et la signification de la présente décision, du congé 

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 


LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [J] [W]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/04422 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WQL

N° MINUTE : 
5 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 05 novembre 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971


DÉFENDEUR
Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 septembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier


Décision du 05 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04422 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WQL

La SAS HENEO a conclu avec M. [W] [J] un contrat de résidence à effet au 15/10/2019, pour un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1], pour une redevance de 416.00 euros , incluant part de loyers et prestations annexes obligatoires, pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction.

La SAS HENEO a pour mission d'héberger les personnes visées à l'article L301-1 du CCH notamment et de leur apporter des services complémentaires. Elle a conclu avec l'Etat une convention selon les articles L353-165 et L353-165-12 du CCH .
Des mails ont été échangés entre les parties sur le statut de M. [W] [J] , en octobre 2023 et novembre 2023, et également entre la SAS HENEO et le CROUS , eu égard au statut de M. [W] [J].

Un congé a été signifié à M. [W] [J] le 27/10/2023 sur le fondement du règlement intérieur et de la convention , pour perte du statut étudiant , à effet au 31/01/2024 . 
Une proposition de logement a été faite à M. [W] [J] par la commission d'attribution pour une résidence sociale qu'il n'a pu visiter pour motifs professionnels.

Par acte du 12/04/2024 , la SAS HENEO a assigné M. [W] [J] sur le fondement des articles L633-1 à L633-5 du code de la construction et de l'habitation , L633-1-12 , L633-12 et R633-1 à R633-3 et R633-9 du code de la construction et de l'habitation notamment aux fins de :

- Voir valider le congé donné le 27/10/2023 à effet au 31/01/2024 pour le titre d'occupation temporaire du 15/10/2019 
- Voir juger que M. [W] [J] est déchue de tout titre d'occupation temporaire
- voir ordonner l'expulsion sans délai de M. [W] [J] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire, et si besoin avec assistance de la force publique, du commissaire de Police et d'un serrurier, 
- Voir condamner M. [W] [J] au paiement:
- d'une somme de 475.72 euros au titre des arriérés de redevances relatifs au titre d'occupation , arrêtée au 08/04/2024, mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal
-d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à la redevance mensuelle actualisée , à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à libération effective des lieux ,par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise
-d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant notamment le coût du congé 
 
L'affaire a été retenue le 22/05/2024.

La SAS HENEO sollicite l'entier bénéfice de son assignation . Elle fait valoir que le contrat est temporaire et que M. [W] [J] n'avait plus le statut étudiant ou de boursière, que le congé est régulier, en application du contrat et du règlement intérieur . 

M. [W] [J] n'a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné en étude.

Par décision du 16/07/2024, les débats ont été réouverts au 05/09/2024, pour respecter le contradictoire, M. [W] [J] n'ayant pu se présenter, selon son courrier du 23/05/2024.

A l'audience du 05/09/2024, la SAS HENEO précise que le contrat a été égaré et M. [W] [J] confirme avoir signé ce contrat alors qu'il était étudiant .

La SAS HENEO maintient ses demandes , en faisant valoir que la perte de statut d'étudiant a justifié un congé, qui est valide.Elle sollicite paiement de la somme de 697.04 euros au 20/08/2024 . 
Elle s'oppose à de nouveaux délais pour quitter les lieux , en raison des délais de fait écoulés, elle demande de le voir constater et à défaut ordonner expulsion. 

M. [W] [J] explique qu'à la fin de son master, il a été étudiant avec statut d'entrepreneur innovant ( création) , puis été embauché en CDI en 2023.
Il précise avoir payé l'entière dette ce jour. Il explique rechercher un logement et demande des délais pour quitter les lieux pendant 9 mois.

En délibéré, la SAS HENEO a adressé un décompte actualisé au 05/09/2024 et M. [W] [J] a adressé copie de son bulletin de salaire d'août 2024 .

DISCUSSION :

Sur la validation du congé :

L'article II du contrat stipule pour un contrat étudiant est d'une durée d'un an , non renouvelable par tacite reconduction, la demande de renouvellement devant être faite par une nouvelle demande dans les formes et délais indiqués par HENEO , et sous réserve de justifier de son statut étudiant , tel que défini au paragraphe I du règlement intérieur , et que seule une réadmission prononcée par HENEO deux mois avant la date d'expiration du contrat autorisera le bénéficiaire à se maintenir dans les lieux .

L'article 4.4 du contrat stipule une possibilité de résiliation par la SAS HENEO pour un des motifs suivants :

Le contrat pourra être résilié par LRAR ou remise en main propre contre récépissé ou émargement en prévenant la société HENEO un mois à l'avance .
HENEO pourra donner congé à tout moment en cours de contrat :
-en cas de manquement du sous-locataire aux conditions générales de la location prévues au présent contrat
- au cas où sous-locataire ne répond pas aux conditions pour bénéficier des prestations et services fournies par HENEO et notamment s'il perd son statut d'étudiant tel que défini au paragraphe I du règlement intérieur joint au contrat ; dans ce cas le sous-locataire perd le bénéfice du droit au maintien dans les lieux 

La SAS HENEO devra prévenir le sous-locataire un mois à l'avance de son intention de mettre fin à la location. Lorsque le délai de préavis vient à expiration dans le courant d'un mois , le contrat produit effet jusqu'au dernier jour du mois , dans la limite de validité du présent contrat. En fin de contrat , HENEO ne délivrera aucun congé. 

Le contrat a été conclu le 15/10/2019 en raison du statut étudiant de M. [W] [J] , comme attesté par celui-ci lors de l'audience.

Le 27/11/2023 , M. [W] [J] a adressé réponse en précisant avoir désormais un emploi en cabinet de conseil, ce qui ne lui permettait pas de se déplacer sans anticipation pour visiter le logement proposé par la SAS HENEO. Son bulletin de salaire confirme cet emploi comme consultant cadre depuis le 19/10/2023.

Dès lors le congé délivré le 27/10/2023 à effet au 31/01/2024 a été délivré valablement, le bien-fondé du congé devant s'apprécier à sa date de délivrance, même si des éléments postérieurs peuvent corroborer le caractère fondé de celui-ci.
Il convient donc de constater la résiliation du contrat de sous-location depuis le 31/01/2024 à minuit , soit à compter du 01/02/2024 .

Sur les demandes accessoires en expulsion, séquestre des meubles et indemnités d'occupation :

Il sera ordonné l'expulsion de M. [W] [J] et de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est .

La SAS HENEO sollicite une indemnité d'occupation égale à la redevance en cours.

Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [W] [J] depuis le 01/02/2024 jusqu'à libération effective des lieux, à la redevance éventuellement révisée qui aurait été payée si le contrat s'était poursuivi et de condamner M. [W] [J] au paiement de celle-ci.

Il convient de constater l'absence de toute dette à ce jour, selon le décompte reçu en délibéré, le paiement du 05/09/2024 de 1044.08 euros ayant soldé la dette, août 2024 inclus.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L'article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose qu'il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l'occupant faites en vue de relogement.
En vertu de l'article L412-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an , depuis la loi du 27/07/2023 .

M. [W] [J] fait état de ses recherches de logement et de son emploi pour demander 9 mois de délais pour quitter les lieux.

La SAS HENEO s'y oppose aux motifs que des délais de fait ont été accordés.

Il apparait que M. [W] [J] est depuis la fin de son activité en autoentrepreneur salarié en CDI comme consultant depuis le 19/10/2023. Il est donc nécessaire de faire droit à cette demande de délais pour quitter les lieux, pour permettre le relogement effectif de M. [W] [J]. Néanmoins ce délai sera limité à 3 mois , compte-tenu de la perte du statut ancienne, de ses revenus de l'ordre de 2900 euros et des besoins de logements étudiants.

Il convient de faire droit à sa demande de délai pour une période de 2 mois , qui vient s'ajouter au délai de deux mois suivant le CQL de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution 

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit .

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [W] [J] aux dépens incluant le coût du congé et de débouter en équité la SAS HENEO de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE que M. [W] [J] n'a pu justifier de statut étudiant pour 2023/2024 étant salarié

DIT que le congé du 27/10/2023 de la SAS HENEO pour perte de statut étudiant est valide et régulier , avec date d'effet au 31/01/2024, 
DIT que M. [W] [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 01/02/2024 des lieux situés [Adresse 1]

DIT que faute de départ volontaire de M. [W] [J] des lieux occupés à cette date , la SAS HENEO pourra faire procéder à son expulsion, ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique , avec l'assistance d'un serrurier, sous réserve du commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution 

CONDAMNE M. [W] [J] à payer à la SAS HENEO une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance éventuellement révisée qui aurait été payée si le contrat s'était poursuivi , depuis la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés , ou procès -verbal d'expulsion , 

CONSTATE l'absence de toute dette à ce jour 

ACCORDE à M. [W] [J] un délai supplémentaire de 2 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, sous réserve du paiement de l'indemnité d'occupation à sa date, à peine de déchéance en cas de non-respect,

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [W] [J] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation et la signification de la présente décision, du congé 

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 


LE GREFFIER LE PRESIDENT

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Mise à jour de la source le 2024-11-07T19:24:11.252Z.