Cour d'appel de Pau, 1ère Chambre, 19 novembre 2024, n° 23/01157

SF/LC



Numéro 24/03514 







COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 19/11/2024 







Dossier : N° RG 23/01157 

N° Portalis DBVV-V-B7H-IQGD 





Nature affaire :



Demande relative aux murs, haies et fossés mitoyens







Affaire :



S.C.I. LA TERRASSE



C/



S.C.I. MARIE, 



S.A.S. CAT FAMILY,



S.E.L.A.S. GUERIN ET ASSOCIES























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 Novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 14 Octobre 2024, devant :



Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile,



assistée de Monsieur CHARRASSIER-CAHOURS, greffier présent à l'appel des causes,





Madame DE FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :









APPELANTE :





S.C.I. LA TERRASSE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représentée et assistée de Maître Antoine PETIT de la SCP LUZ AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE











INTIMEES :





S.C.I. MARIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée et assistée de Maître Lydia LECLAIR de la SCP MOUTET LECLAIR, avocat au barreau de BAYONNE







S.A.S. CAT FAMILY

[Adresse 5]

[Localité 3]



S.E.L.A.S. GUERIN ET ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal et agissant es-qualité de mandataire judiciaire du redressement judiciaire de la SAS CAT FAMILY, nommé à cette fonction par Jugement du Tribunal de Commerce de BAYONNE du 1er avril 2019

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentées et assistées de Maître Richard THIBAUD de la SELARL AVOLIS, avocat au barreau de BAYONNE













sur appel de la décision 

en date du 27 MARS 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 18/00971 



EXPOSE DU LITIGE



La SCI LA TERRASSE et la SCI MARIE sont deux propriétés contigües dont les façades sont situées sur la rue principale, [Adresse 6] à [Localité 3] (64). 



La SCI LA TERRASSE a donné ses murs en location au restaurant LA TERRASSE. 



La SCI MARIE est copropriétaire dans un immeuble à trois niveaux. 



Les premier et deuxième étages sont constitués par des appartements et le rez-de-chaussée par un local commercial. Celui-ci a été donné à bail par la SCI MARIE à la SARL TOI ET MOI à compter du 30 mai 2005, laquelle a cédé son fonds de commerce à la SAS CAT FAMILY le 28 février 2017 qui exploite désormais les lieux sous l'enseigne «MOMENTS GOURMANDS». 



Sous le mur de façade de l'immeble de la SCI Marie, se trouve une banquette en pierre appartenant à la SCI LA TERRASSE qui longe et s'adosse au mur du restaurant au rez de chaussée.



La SCI LA TERRASSE a reproché à la SCI MARIE d'avoir réalisé des travaux consistant en une descente d'eau pluviale sur le mur qu'elle prétend mitoyen et passant par-dessus sa banquette, d'avoir laissé la SAS CAT FAMILY apposer des panneaux publicitaires et des luminaires sur le mur litigieux et d'avoir utilisé un autre mur mitoyen à l'arrière afin de fixer les voiles d'ombrage.



Par acte du 04 juin 2018, la SCI LA TERRASSE a assigné la SCI MARIE devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins de lui enjoindre de retirer de sa façade tout matériel apposé, de dire que cette obligation et cette injonction seront assorties d'une astreinte de 100 € par jour de retard, de condamner la SCI MARIE à lui payer une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour l'occupation illégale et concurrence déloyale et de se mettre en conformité au niveau du tuyau de descente d'eaux pluviales et du réseau d'égouts. 



Par acte du 19 mars 2019, la SCI LA TERRASSE a assigné la SAS CAT FAMILY, locataire de la SCI MARIE devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux mêmes fins.



Par jugement du tribunal de commerce de Bayonne du 1er avril 2019 la SAS CAT FAMILY a été placée en redressement judiciaire et la SELAS GUERIN ET ASSOCIES désignée en qualité de mandataire judiciaire. Cette dernière est intervenue volontairement à la procédure aux côtés de la SAS CAT FAMILY.



Par une ordonnance du 23 mai 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures. 



Par acte du 12 décembre 2019, la SAS CAT FAMILY a assigné la SARL TOI ET MOI devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins de lui voir déclarer le jugement à intervenir commun et d'être garantie par cette dernière des condamnations qui seraient prononcées à son encontre. 



Le 09 mars 2020 le tribunal de commerce de Bayonne a adopté un plan de redressement pour la SAS CAT FAMILY et nommé la SELAS GUERIN ET ASSOCIES en qualité de commissaire à l'exécution du plan. 



Par acte du 27 octobre 2020, la SAS CAT FAMILY a assigné la SELAS GUERIN ET ASSOCIES, es qualité de liquidateur de la SARL TOI ET MOI devant le tribunal judiciaire de Bayonne, aux fins de voir déclarer le jugement à intervenir commun et d'être garantie par cette dernière des condamnations que seraient prononcées à son encontre.



Par une ordonnance du 25 février 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures. 



Suivant jugement réputé contradictoire du 27 mars 2023 (N°RG 18/00971), le tribunal judiciaire de Bayonne a :



- débouté la SCI LA TERRASSE de l'ensemble de ses demandes ; 



- débouté la SCI MARIE de l'ensemble de ses demandes ; 



- condamné la SCI LA TERRASSE à payer : 

- une indemnité de 3 000 € à la SCI MARIE ; 

- une indemnité de 2 000 € à la SAS CAT FAMILY et à la SELAS GUERIN en qualité de mandataire judiciaire au redressement de la société SAS CAT FAMILY ; 



- condamné la SCI LA TERRASSE aux entiers dépens de l'instance. 



Dans sa motivation, le tribunal a considéré :



- qu'il ressort de l'étude du «procès-verbal de conciliation» établi le 06 mai 1946 entre Mme [R], ancienne propriétaire du bien appartenant désormais à la SCI LA TERRASSE et M. [P], ancien propriétaire du bien appartenant à la SCI MARIE, de l'acte notarié du 28 mai 1946 et de celui du 28 mars 1947, que le caractère mitoyen du mur contigü est établi et que ce dernier est le mur de façade de la SCI MARIE. 



- qu'en application de l'article 662 du code civil et au regard des photographies versées au dossier, les panneaux publicitaires ainsi que l'exposition de cartes, de menus et de luminaires, ne sauraient s'analyser comme des ouvrages. 



- qu'au contraire, s'agissant d'un mur, même mitoyen, mais qui correspond exclusivement à la façade du fonds appartenant à la SCI MARIE, celle-ci dispose d'un droit d'usage sur la face de ce mur lui permettant de procéder à des affichages ou de sceller des luminaires extérieurs dès lors qu'ils sont implantés de manière superficielle, de sorte que la demande tendant à l'enlèvement de ces éléments du mur doit être rejetée.

 

- qu'au regard de la configuration des lieux, le passage en surplomb de la banquette appartenant exclusivement à la SCI LA TERRASSE apparaissait comme l'unique solution pour parvenir au raccordement de la descente, étant précisé qu'aucune pièce n'est venue établir qu'elle aurait proposé une autre solution pour raccorder le tuyau aux réseaux sur la voie publique via la banquette et que cette solution correspondait à la volonté des propriétaires en 1946 ; que dans tous les cas, la configuration des lieux ne permet pas à la SCI TERRASSE un accès à sa propriété, gêné par la descente des eaux de pluie, en raison de la présence même de sa banquette.



- qu'en application de l'article 662 du code civil, de simples fixations permettant de fixer des voiles ne s'entendent pas comme des ouvrages, si bien que la SCI MARIE était fondée à en faire l'usage que la SCI LA TERRASSE lui conteste, sans même solliciter son autorisation, chaque voisin ayant un droit d'usage exclusif sur la face du mur donnant sur son fonds. 



- que n'étant nullement établi que des travaux urgents auraient été réalisés, sans même l'accord de la SCI LA TERRASSE, la demande reconventionnelle formée au titre des frais d'entretien du mur mitoyen par la SCI MARIE doit être rejetée. 



- qu'il ressort des pièces versées aux débats que l'appui au mur mitoyen préexistait aux travaux d'aménagement de la terrasse de la SCI LA TERRASSE, de sorte que la demande de démolition formulée par la SCI MARIE doit être rejetée. 





Par déclaration du 25 avril 2023, la SCI LA TERRASSE a relevé appel de la décision en toutes ses dispositions





Aux termes de ses dernières conclusions du 26 octobre 2023, la SCI LA TERRASSE, appelante, entend voir la cour :



- infirmer le jugement entrepris,



et statuant à nouveau : 



- enjoindre à : 

- la SCI MARIE prise en la personne de son représentant légal, 

- la SAS CAT FAMILY prise en la personne de son représentant légal, 

- la SELAS GUERIN et associés es qualité de mandataire judiciaire du R.J. de la SAS CAT FAMILY et la SAS MARIE : 

*de retirer du mur mitoyen situé [Adresse 6] tous les panneaux publicitaires, tous les éclairages fixés, l'encorbellement au-dessus de la porte et plus généralement de tout retirer sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard, astreinte comminatoire et définitive qui commencera à courir un mois après la signification de l'arrêt à intervenir, 

*de retirer et déplacer le tuyau de descente des eaux de pluies qui passe par la propriété de la SCI LA TERRASSE et ce sous peine d'astreinte comminatoire et définitive de 100 € par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de l'arrêt à intervenir, 

* de remettre les lieux en l'état, notamment le banc de pierre détérioré, le bas du mur adjacent, la partie du mur mitoyen [Adresse 6], 

- débouter la SCI MARIE de ses deux demandes reconventionnelles,

- condamner la SCI MARIE et la SAS CAT FAMILY prise en la personne de son représentant légal au paiement de : 

- 4 600 € TTC pour les frais irrépétibles exposés en première instance et, 

- 4 600 € TTC pour les frais irrépétibles exposés devant la Cour et ce, au titre de l'article 700 du code de procédure civile (Frais exposés devant le Tribunal judiciaire et la Cour d'Appel) ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Au soutien de ses prétentions, la SCI LA TERRASSE fait valoir principalement sur le fondement des articles 544, 545,662, 1240 et 1241 du Code civil:



-que la SCI MARIE ne peut se prévaloir d'aucun droit sur la face du mur mitoyen côté [Adresse 6] dans la mesure où la SCI LA TERRASSE a acquis cette mitoyenneté par différents actes : 06 mai 1946, 28 mai 1946, 28 mars 1947 ;



- qu'il ressort de l'analyse de M. [X], architecte, du procès-verbal de bornage, de Mme [S], géomètre expert, de la doctrine et la jurisprudence en la matière, et de l'analyse de M. [K], géomètre expert, que la SCI LA TERRASSE a un droit légitime à revendiquer la propriété et la libération de la façade du mur donnant sur la rue principale [Adresse 6]. 



- que les ouvrages apposés et litigieux ont nécessité des ancrages et enfoncements sur le mur mitoyen de la propriété de la SCI LA TERRASSE. 



- que la preuve de l'urgence et du consentement de la SCI LA TERRASSE pour l'apposition de ces ouvrages au sens de l'article 662 du code civil, fait défaut.



- que ses demandes à l'encontre de la SCI MARIE ont un fondement contractuel et délictuel à l'encontre de la SARL CAT FAMILY. 



- que la société locataire exploitante, la SAS CAT FAMILY, n'a ni droit, ni titre pour utiliser le mur mitoyen et devra donc le libérer entièrement et le remettre en état. 



- que c'est à la SCI MARIE, voir à la SAS CAT FAMILY, qui aurait installé le tuyau, de rapporter la preuve qu'il n'y avait pas d'autres solutions techniques pour son passage et sa descente, alors qu'il est possible de faire canaliser les eaux pluviales de la propriété de la SCI MARIE coté Sud, soit du côté de la [Adresse 5]. 

- que le tribunal a créé une servitude de fait que la SCI LA TERRASSE ne reconnait pas et lui interdit de prolonger et d'aménager la façade de celle-ci avec le restaurant éponyme afin de réaliser un accès handicapé, ou tout autre aménagement en lien avec l'activité d son propre restaurant. 



- que la demande formulée au titre de l'enlèvement des voiles n'est plus d'actualité et n'est pas maintenue en appel, ayant été réglé en cours de procédure. 



- que s'agissant de la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 3.441,50 € formulée par la SCI MARIE, elle ne peut demander à la SCI LA TERRASSE de participer à l'entretien d'un mur mitoyen, les factures fournies sont peu lisibles et l'une d'elles est prescrite et elle n'a pas consenti à ces travaux qui n'avaient aucun caractère d'urgence. 



- que s'agissant de la demande reconventionnelle de démolition de la construction adossée au mur mitoyen, le document fourni, à savoir la consultation de M. [C], géomètre expert, n'est ni probant, ni exploitable.



- qu'un procès-verbal contradictoire de bornage et de reconnaissance de limites rédigé par Mme [S] en présence des parties et du conseil de la SCI MARIE est déjà existant. 



- que la mention manuscrite «mur mitoyen» qui se trouve sur la facture de l'artisan qui a construit cet ouvrage litigieux ne fait pas droit. 



Par ses dernières conclusions du 05 janvier 2024, la SCI MARIE, intimée et appelante incident, entend voir la cour :



- réformer le jugement en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de la SCI LA TERRASSE afférentes au mur de façade de l'immeuble de la SCI MARIE. 



En conséquence, les déclarer irrecevables,



En tout état de cause, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI LA TERRASSE de toutes ses demandes, et en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI MARIE.



A défaut, 

- condamner la SAS CAT FAMILY à la relever indemne de toute condamnation susceptible d'être mise à la charge de la SCI MARIE (en ce compris l'article 700 du code de procédure civile et les dépens). 

- réformer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI MARIE de ses demandes reconventionnelles.



En conséquence, 

- condamner la SCI LA TERRASSE à payer à la SCI MARIE la somme de 3 441,50 €. 

- condamner la SCI LA TERRASSE à démolir sa construction adossée au mur mitoyen. 



Y ajoutant 

- condamner la SCI LA TERRASSE à supprimer son raccordement au regard situé sur la parcelle de la SCI MARIE. 

- condamner la partie succombante à payer à la SCI MARIE une somme supplémentaire de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.











Au soutien de ses prétentions, la SCI MARIE fait valoir principalement :



- que la SCI LA TERRASSE ne produit pas son titre de propriété justifiant de l'acquisition de cette mitoyenneté, de sorte que sur le fondement de l'article 31 du code de procédure civile, elle est irrecevable à agir. 



- que l'affichage de panneaux publicitaires (carte du restaurant et menus) ne constitue pas un ouvrage au sens de l'article 662 du code civil, susceptible de compromettre la solidité du mur et la SAS CAT FAMILY a confirmé et justifié avoir procédé à l'enlèvement des panneaux apposés sur ce mur litigieux, de même que les voiles sont désormais fixées sur des poteaux complètement indépendants d'un mur présumé mitoyen jusqu'à l'héberge. 



- que s'agissant de la demande de mise en conformité du tuyau de descente des eaux pluviales, la SCI LA TERRASSE se fondant sur la responsabilité contractuelle et le procès-verbal de conciliation du 06 mai 1946, voit son action prescrite depuis le 06 mai 1976 en application de l'article 2262 ancien du code civil qui prévoit une prescription par trente ans. 



- qu'en tout état de cause, le positionnement de la descente d'eaux pluviales était la seule solution technique possible au regard de la configuration des lieux alors même que ce positionnement n'empêchait aucun accès à la propriété de la SCI LA TERRASSE.

 

- que la SCI LA TERRASSE ne caractérise aucune gêne véritable sauf à prétendre qu'elle ne peut effectuer l'aménagement d'un accès handicapé alors que cet aménagement latéral est empêché par la banquette en pierre et qu'il est donc impossible à réaliser ; quand bien même, si un projet prévoyait de supprimer la banquette en pierre, la descente ne gênerait aucunement l'accès PMR envisagé. 



- que si par extraordinaire la cour devait faire supporter à la SCI MARIE une quelconque condamnation, elle condamnerait la SAS CAT FAMILY à la relever indemne de toute condamnation susceptible d'être mise à sa charge sur le fondement de la responsabilité contractuelle. 



- que si la cour considérait que la SCI LA TERRASSE justifiait avoir acquis la mitoyenneté de ce mur et que l'intégralité de la façade serait à son usage exclusif, il serait fait droit, en application de l'article 665 du code civil, à la demande de condamnation de l'appelante à rembourser à la SCI MARIE, la moitié des sommes relatives à l'entretien et au ravalement du mur mitoyen,. 



- qu'en application des articles 544 et 662 du code civil, la SCI MARIE n'a jamais donné son consentement à la construction commandée par la SCI LA TERRASSE sur le mur présumé mitoyen donnant à l'arrière, de sorte qu'elle est bien fondée à en solliciter sa démolition. 



- qu'il doit être fait injonction à la SCI LA TERRASSE, de supprimer le raccordement des eaux usées provenant de ses WC dans le regard se situant sur la propriété de la SCI MARIE. 





Par ses dernières conclusions du 11 août 2023, la SAS CAT FAMILY, intimée, entend voir la cour :



A titre principal 

- confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SCI LA TERRASSE de toutes ses demandes ; 



A titre subsidiaire et pour le cas où la société CAT FAMILLY serait condamnée, 

- condamner la SCI MARIE à relever indemne la société CAT FAMILLY de toutes condamnations qui seraient prononcées à son endroit.





Et en tout état de cause :

- de condamner la SCI LA TERRASSE aux entiers dépens ;

- de condamner la SCI LA TERRASSE à verser à la somme 3 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la société AVOLIS. 



Au soutien de ses prétentions, la SAS CAT FAMILY fait valoir principalement sur le fondement des articles 662, 1240 et 1353 du code civil et des articles 696 et 700 du code de procédure civile :



- que la SCI LA TERRASSE se fonde sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle à l'égard de la SAS CAT FAMILY, sans démontrer de faute, de préjudice et un lien de causalité caractérisés. 



- qu'il est permis de procéder à des affichages ou de sceller des luminaires extérieurs, dès lors que ces éléments ne sont implantés que sur la surface du mur ou n'y sont ancrés que de façon superficielle, ce qui est le cas en l'espèce. 



- que le fait d'affirmer, pour la SCI LA TERRASSE, que c'est à la SCI MARIE ou à la SAS CAT FAMILY de rapporter la preuve qu'il n'y avait pas d'autres solutions techniques pour le passage et la descente de ce tuyau, contrevient au principe que la preuve incombe au demandeur, tel qu'il résulte de l'alinéa 1 de l'article 1353 du code civil. 



- que le bail commercial qui lie la SCI MARIE et la SAS CAT FAMILY précise que cette dernière pourra jouir d'une partie d'une terrasse ombragée ; que par ailleurs, en page 7, elle aura le droit d'installer «toute enseigne de son choix». 



- que la SAS CAT FAMILY n'étant tenue contractuellement qu'à l'égard de la société SCI MARIE, il ne peut lui être reproché de ne pas accéder aux injonctions d'un tiers, en l'occurrence par l'assignation originelle de la SCI LA TERRASSE, et partant aux demandes de cette dernière devant la Cour.



- que la Cour ne saurait en l'espèce enjoindre solidairement la SAS CAT FAMILY aux côtés de la SCI MARIE, de déplacer le tuyau de descente des eaux de pluie, fait qui lui est totalement étranger et sur lequel elle n'a pris aucune initiative ni participation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2024. 





MOTIFS DE LA DÉCISION





La cour constate que devant le tribunal judiciaire la SELAS GUERIN ET ASSOCIES es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL TOI ET MOI avait été appelée en déclaration de jugement commun et que la SAS CAT FAMILY sollicitait sa garantie en cas de condamnation envers la SCI LA TERRASSE ou la SCI MARIE.

Le tribunal ayant rejeté toutes les demandes de la SCI LA TERRASSE, n'a pas statué sur cette demande de garantie.



Ni la SCI MARIE ni la SAS CAT FAMILY n'ont formé d'appel incident contre la SARL TOI ET MOI prise en la personne de son représentant légal la SELAS GUERIN ET ASSOCIES en qualité de liquidateur judiciaire.



Il est précisé par ailleurs qu'une action est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Bayonne entre la SCI MARIE, la SAS CAT FAMILY et la SARL TOI ET MOI relatives aux rapports entre le bailleur et ses deux locataires commerciaux successifs, ayant donné lieu à un jugement du 25 mars 2019 (RG 16/1370) ordonnant le sursis à statuer sur les demandes de suppression de la descente d'eaux pluviales et des panneaux publicitaires sur le mur mitoyen dans l'attente de l'issue de la présente procédure.





Par ailleurs, à l'audience du 14 octobre 2024, la SAS CAT FAMILY a produit un extrait K bis la concernant démontrant qu'elle est désormais in bonis, le tribunal de commerce de Bayonne ayant prononcé la clôture de la procédure de redressement judiciaire le 24 juin 2020 suite à l'adoption d'un plan de redressement le 09 mars 2020 dont la SELAS GUERIN ET ASSOCIES était le commissaire à son exécution. Il n'y a donc plus lieu de mentionner la SELAS GUERIN ET ASSOCIES, dont la mission était achevée avant même le jugement, n'avait plus la qualité de commissaire de l'exécution du plan et n'avait pas à être mis en cause.



'Sur la recevabilité de la demande de la SCI TERRASSE:



En appel, la SCI MARIE soutient que l'appelante ne justifie pas de son titre de propriété.



Il est versé aux débats l'acte de vente intervenu le 04 juillet 2008 entre la SCI de l'hôtel de la RHUNE au profit de la SCI LA TERRASSE.



Madame [Z] [D] épouse [O], associée de la SCI l'Hôtel de la Rhune, avait reçu ce bien de Madame [B] [W] veuve [R] suite au décès de celle-ci le 1er août 1983.



Un acte antérieur établi le 28 mai 1946 est également versé aux débats qui constate la conciliation entre Mme Veuve [R] propriétaire de l'hôtel de la Rhune d'une part, et M. [P] d'autre part, dont il n'est pas contesté qu'il est l'ancien propriétaire du bien appartenant à la SCI MARIE. La qualité à agir de l'appelante n'est donc pas sérieusement contestable. Son action est donc recevable.



Sur la demande de libération du mur mitoyen de tous panneaux publicitaires et ouvrages implantés :



En vertu de l'article 661 du Code civil, tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.



Selon l'article 662 du Code civil, l'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.



* Sur la mitoyenneté du mur constituant la façade de la SCI MARIE sur la [Adresse 6]



C'est à juste titre que le premier juge, se fondant sur le procès-verbal de conciliation notarié du 28 mai 1946 rappelé dans l'acte de vente du 29 mars 1947 a pu retenir le caractère mitoyen du mur contigü à la propriété de la SCI LA TERRASSE constituant le mur de façade de l'immeuble de la SCI MARIE.



La SCI MARIE conteste que la mitoyenneté concerne la partie haute du mur au-dessus de la banquette, dès lors elle en a toujours eu l'usage exclusif, et que l'acquisition faite en 1946 par l'auteur de l'appelante visait selon elle uniquement à garantir ses droits sur la banquette s'adossant au mur de son voisin.



Toutefois le procès-verbal de conciliation du 06 mai 1946 avec le plan en annexe ne distingue pas entre les parties basses et hautes du mur:

1° Mme Veuve [R] (Aujourd'hui la SCI LA TERRASSE) conserve la propriété de l'ancienne banquette du jeu de paume portée sur le plan annexé aux présentes en F-M-N-G

2°Mme Veuve [R] acquiert du consentement de M.[P] (aujourd'hui la SCI MARIE) la mitoyenneté du mur contigü à sa propriété et porté au plan ci-dessus visé en M-N moyennant le prix fixé d'un commun accord entre les parties à savoir 15'000 Fr.



Et le 28 mai 1946 par devant maître [J] [Y] notaire à [Localité 7], il est rappelé cet accord dans lequel M. [P] et Mme [R] ont convenu de mettre fin à la procédure et de se concilier sur les bases énoncées à l'acte du 06 mai 1946:

comprenant notamment la cession par M. [P] de la mitoyenneté du mur de sa maison au profit de Mme Veuve [R] moyennant le prix de 15'000 Fr. payé comptant et quittancé. 



Cette cession de la mitoyenneté est encore rappelée dans l'acte de vente du 29 mars 1947 d'un appartement dans son immeuble par M. [P] à Mme [I].



Le fait que cette banquette soit haute de moins d'un mètre ne constitue pas la preuve d'une limitation de la mitoyenneté à cette partie du mur située derrière, en l'absence de toute restriction dans ce procès-verbal, et c'est bien tout le mur de la maison de M. [P], aujourd'hui de la SCI MARIE qui est devenu mitoyen .



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a reconnu que le mur de façade de la SCI MARIE donnant sur la [Adresse 6] est un mur mitoyen dans sa totalité.



* Sur la demande de retrait des panneaux et éclairages et encorbellement apposés sur le mur mitoyen:



En vertu de l'article 662 du Code civil précité, la mitoyenneté rend les propriétaires, de part et d'autre du mur, copropriétaires indivis de celui-ci, mais avec un droit d'usage exclusif de chacun sur la face du mur donnant sur sa propriété et jusqu'à son axe médian.



L'article 657 du Code civil permet toutefois à tout copropriétaire de faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.



Cette exception confirme le principe d'un droit d'usage partagé entre les copropriétaires mais chacun pour la face regardant sa propriété jusqu'à l'axe médian de ce mur séparant leurs propriétés.



Ainsi c'est à tort que le premier juge a estimé que les panneaux publicitaires, l'exposition de cartes et menus et l'accorchage de luminaires, installations légères certes ne portant pas atteinte au mur mitoyen, pouvaient rester en place dès lors que ce mur constituait exclusivement la façade du fonds appartenant à la SCI MARIE, et que celle-ci ou sa locataire disposait d'un droit d'usage sur la face de ce mur donnant sur la rue, alors que cette face du mur mitoyen donnait sur la propriété de la SCI LA TERRASSE qui en avait donc la jouissance exclusive, peu important la nature des équipements, apposés par la SCI MARIE ou sa locataire dès lors que la SCI LA TERRASSE ne les a pas autorisés. 



Celle-ci est bien-fondée à réclamer le retrait de ces ouvrages qui portent atteinte à son droit de jouissance exclusif de cette façade donnant sur sa propriété.



La pièce 16 de la SCI MARIE et un procès-verbal établi le 18 janvier 2022 par la SCI LA TERRASSE montrent la façade de l'immeuble sur la [Adresse 6] qui présentent encore des lampes solaires accrochées au mur, un store corbeille au-dessus de la porte avec l'indication 'restaurant', une enseigne lumineuse à l'angle de la façade au niveau du premier étage, une affiche sur le mur portant le nom du restaurant 'Moments Gourmands' et un poteau portant 2 plaques relatives aux coordonnées d'un taxi. 



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI LA TERRASSE de voir retirer du mur mitoyen tous les panneaux publicitaires, éclairages fixés, enseignes et stores.



Les éléments fixés au mur ont été placés par la société qui exploitait le restaurant, la Société TOI et MOI ayant souscrit un bail commercial en 2005 avec la SCI MARIE puis qui a vendu son fonds de commerce à la SAS CAT FAMILY le 28 février 2017. 





Le droit d'apposer des enseignes sur l'immeuble où est exploité le commerce, qui dispose d'une façade non mitoyenne donnant sur la [Adresse 5] à [Localité 3], ne confère pas le droit de maintenir les équipements placés en infraction avec les règles de mioyenneté s'imposant au propriétaire, et à son locataire qui ne peut pas avoir plus de droit que lui. Il y a donc lieu de condamner la SCI MARIE et la SAS CAT FAMILY à retirer ces éléments.



Et compte tenu de ce que les accrochages sont le fait de la Société exploitant le restaurant, s'agissant de publicité, affichage ou lumières profitant à ce commerce, la SAS CAT FAMILY, qui a acheté le fonds de commerce à la Société TOI et MOI le 28 février 2017 sera condamnée à garantir son bailleur la SCI MARIE des condamnations prononcées contre elle envers la SCI LA TERRASSE, et non la garantie inverse, la Cour ne trouvant à l'acte de cession du fonds de commerce aucune mention garantissant le nouveau locataire en cas d'obligation d'enlever les équipements. 



Une astreinte sera fixée afin de garantir la bonne exécution de l'arrêt, mais provisoire et comme dit au dispositif .



Sur la demande de mise en conformité du tuyau de descente des eaux pluviales : 



Selon les articles 2261 et 2262 du Code civil, pour pouvoir prescrire , il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire;

Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

 

En outre en vertu de l'article 662 du code civil précité et des principes rappelés ci-dessus, l'évacuation des eaux pluviales de l'immeuble de la SCI MARIE ne peut se faire par une gouttière descendant le long de la façade du mur mitoyen donnant sur la [Adresse 6] destiné à la jouissance exclusive de la SCI LA TERRASSE sans l'accord exprès de celle-ci. 



Or il est indiqué dans le procès-verbal de conciliation du 06 mai 1946 en page 2 :

d'autre part M. [P] est autorisé à conserver les dispositions actuelles de son avant-toit faisant sailli dans la propriété de Mme [R] ainsi que la meurtrière, mais seulement tant que Mme [R] n'aura pas réalisé la construction envisagée par elle sur son terrain. Aussi dès que cette édification sera entreprise, M. [P] devra et il prend à cet égard tous engagements voulus, remettre son toit en état, conformément aux prescriptions légales et sur la base des dispositions du jugement du 13 mars 1939, c'est-à-dire qu'il établira aux droits de sa propriété un chéneau réglementaire en vue d'assurer sur ladite propriété l'écoulement normal des eaux de sa toiture. Il fera boucher à ce moment et à ses frais la meurtrière dont il est parlé plus haut.



La cour relève que dans l'acte de vente du 04 juillet 2008 par la SCI DE L'HÔTEL DE LA RHUNE au profit de la SCI LA TERRASSE, il est mentionné que Mme [R] avait édifié deux constructions légères en bois avec couverture de tuiles en 1977. Et les plans versés aux débats indiquent que la banquette de Mme [R] ne courait pas en 1946 tout le long de la façade devenue mitoyenne de l'immeuble de la SCI MARIE, mais a donc été prolongée postérieurement à une date non précisée.

 

Néanmoins, le maintien depuis 1946 de la gouttière sur le coin de la façade de l'immeuble constituant le mur mitoyen ne peut conférer des droits de jouissance exclusive par prescription au copropriétaire qui n'en bénéficie pas, dès lors que son occupation n'est pas univoque et qu'il ne bénéficie depuis 1946 que d'une simple tolérance à laquelle la SCI LA TERRASSE souhaite désormais mettre un terme, afin de libérer sa banquette de toute servitude l'empêchant de réaliser des travaux d'extension de sa propre terrasse.



La SCI MARIE ne démontre pas que ses eaux de ruissellement provenant de la toiture supérieure ou de la toiture de l'extension au premier niveau ne pourraient être récupérées dans des cheneaux se déversant dans une ou des gouttières situées sur une autre façade de son immeuble et reliées au réseau public d'égout ; les photos produites ne sont pas convaincantes sur cette impossibilité relevant d'une simple allégation. C'est bien à elle de démontrer cette impossibilité puisqu'elle revendique le maintien de l'état des lieux en infraction avec les droits de mitoyenneté de sa voisine.



En particulier s'agissant des eaux pluviales de la cuisine du restaurant de la locataire de la SCI MARIE située en rez-de-chaussée sur le côté de l'immeuble, qui se déversent dans une gouttière se raccordant à la gouttière principale sur la façade de l'immeuble, il n'est pas justifié que ce raccordement ne puisse pas avoir lieu de l'autre côté de la toiture de cette cuisine, dans la propriété de la SCI MARIE qui dispose d'une gouttière visible sur la pièce 15-5 de la SCI LA TERRASSE qui lui permettrait d'évacuer les eaux pluviales ailleurs et sur son fonds.



Enfin la gouttière actuelle enjambe désormais la banquette, propriété exclusive de la SCI LA TERRASSE, suite aux travaux de raccordement au réseau public, lui imposant une servitude de fait non consentie par elle. Par contre, elle ne démontre pas les dégaradations sur sa banquette qui justifierait de la remettre en état. Cette demande sera rejetée.



Le jugement doit donc également être infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de retrait de la gouttière, et il y a lieu de condamner la SCI MARIE et la SAS CAT FAMILY pour les mêmes motifs que ci-dessus à déplacer le tuyau de descente des eaux de pluie, une gouttière provenant du toit de la cuisine du restaurant se déversant dans cette gouttière principale.



Il n'y a pas lieu par contre de condamner la SAS CAT FAMILY à garantir la SCI MARIE de cette condamnation, la gouttière principale étant installée depuis bien avant la transformation du restaurant.



Sur la demande reconventionnelle de la SCI MARIE en remboursement des frais d'entretien du mur mitoyen : 



Selon l'article 655 du Code civil, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.



En l'espèce il n'est pas contesté que la SCI MARIE a assumé seule les travaux de peinture et de ravalement de la façade de son immeuble notamment sur la partie constituant le mur mitoyen dont la SCI LA TERRASSE a la jouissance exclusive, et produit les factures correspondantes du 30 avril 1999 et du 11 avril 2016 émises par l'entreprise HIRIBARREN. 



Toutefois s'agissant de la facture du 30 avril 1999 la SCI MARIE ne justifie pas avoir demandé l'accord de la SCI LA TERRASSE ou que ces travaux étaient urgents, et en outre, la demande de remboursement est prescrite en application de l'article 2224 du Code civil. La demande de ce chef sera rejetée par confirmation du jugement.



S'agissant de la facture du 11 avril 2016, elle a été faite pour le compte de la SCI PLAZA ETCHEVERRIA et de la SCI MARIE, toutes deux copropriétaires du même immeuble voisin de la SCI LA TERRASSE (la première pour les appartements du 1er et 2e étage, la 2e pour le local commercial du rez-de-chaussée) la cour constate que les travaux de ravalement ont bien concerné la façade ouest de cet immeuble correspondant au mur mitoyen et notamment ses avant-toits, ses volets et au rebouchage de trous, reprise des fissures, lavage pression et couche de peinture, la peinture des volets pour un total de 3 549,52 € correspondant à la moitié de la partie de la facture due par la SCI MARIE et relative au seul mur mitoyen.



Dans la mesure où ces travaux d'entretien étaient nécessaires à la conservation du mur mitoyen sur la façade relevant de la jouissance exclusive de la SCI LA TERRASSE, la demande de remboursement adressée par la SCI MARIE est légitime et le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. 



Toutefois la Cour observe que la SCI MARIE ne réclame dans ses conclusions que la somme de 3 441,50 € et limitera donc la condamnation de la SCI LA TERRASSE à cette somme.



Sur la demande de retrait de la construction installée par la SCI LA TERRASSE contre un autre mur séparant les propriétés des parties :



En vertu de l'article 653 du Code civil dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cour et jardin, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.



En l'espèce il ressort d'un plan de géomètre établi le 08 octobre 1948 en vue de la vente effectuée par M. [P] à Mme [I] que le mur de clôture séparant les jardins de la propriété [R] et [P] dans le prolongement de la maison de celui-ci vers le nord est mentionné comme présumé mitoyen.



Une facture produite par la SCI LA TERRASSE (pièce 13) du 29 mai 1990 mentionne la construction d'un mur mitoyen en blocs de 20 et poteaux raidisseurs tous les 3 mètres dont la SCI LA TERRASSE ne démontre pas qu'il s'agisse d'un autre mur mitoyen que celui litigieux correspondant au plan de 1948.



Or iI a été vu ci-dessus que l'article 657 du Code civil permet à tout copropriétaire de faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

 

Par ailleurs l'adossement d'une construction sur un mur mitoyen doit se faire avec l'autorisation du voisin copropriétaire.



Mais l'article 662 du code civil ne prévoit aucune sanction aux constructions effectuées sans l'accord du co-propriétaire en mitoyenneté , la jurisprudence recherchant, pour ordonner la démolition ou la suppression des ouvrages réalisés irrégulièrement, s'ils portent atteinte au droit de propriété du voisin, lui causent un trouble anormal de voisinage ou compromettent la solidité du mur (Cass. 3e civ. 19 juin 1973 n° 72-13.096 ; Cass. 3e civ. 22 février 1977 n° 75-11.765 ; Cass. 3e civ. 28 janvier 1987 n°85-14.410). 



Or la Cour constate que la construction adossée au mur a été réalisée en 1977 par la SCI LA TERRASSE comme relevé ci-dessus, soit depuis plus de 30 ans, sans que la SCI MARIE ou son auteur ne manifeste d'opposition ni ne formule de réclamation, et qu'elle n'établit pas que ces constructions lui ont causé le moindre préjudice ou la moindre gêne.



Il s'ensuit que la demande de démolition de la construction réalisée par la SCI LA TERRASSE dans sa propriété contre le mur mitoyen séparant leurs deux jardins doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point .



Sur le raccordement au regard situé sur la parcelle de la SCI MARIE de la canalisation des WC de la propriété SCI LA TERRASSE :



La Cour constate d'après les 3 photos assez floues versées au débat qu'un regard a été installé dans le jardin de la propriété de la SCI MARIE tout contre le mur mitoyen qui révèle le passage de canalisations souterraines.



Mais en l'absence de toute preuve que ces canalisations proviennent ou desservent les réseaux de la SCI LA TERRASSE, la Cour ne peut faire droit à la demande de la SCI MARIE de ce chef.





Le jugement déféré sera en outre infirmé sur ses dispositions de fin de jugement.





Statuant à nouveau sur les mesures accessoires :



La SCI MARIE avec la SAS CAT FAMILY devront payer à la SCI LA TERRASSE une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés première instance et la même somme pour les frais exposés en appel cause d'appel, et supporter les dépens d'appel.



La SAS CAT FAMILY devra garantir la SCI MARIE des sommes mises à sa charge au au titre de l'article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 500 € seulement et pour la moitié des dépens de permière instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS 





La Cour, après en avoir délibéré, statuant dans les limites de sa saisine, publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



MET la SELAS GUERIN ET ASSOCIES hors de cause tant en sa qualité de mandataire judiciaire qu'en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SAS CAT FAMILY.



CONFIRME le jugement en ce qu'il a :



- rejeté la demande de la SCI MARIE en remboursement de la facture de peinture du 30 avril 1999,



- rejeté la demande de la SCI MARIE en démolition des constructions adossées par la SCI LA TERRASSE contre le mur mitoyen séparant leur jardin, 



INFIRME pour le surplus





Statuant à nouveau et y ajoutant, 



- DECLARE recevable l'action de la SCI LA TERRASSE en démolition des équipements placés sur le mur mitoyen en façade de la [Adresse 6] ;.



- CONDAMNE la SCI MARIE et la SAS CAT FAMILY à retirer tous les équipements (affiches, panneaux, luminaires, enseignes et encorbellement) du mur mitoyen en façade de la [Adresse 6] sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée de 2 mois, au-delà duquel les parties devront saisir le juge de l'exécution;



- CONDAMNE la SCI MARIE et la SAS CAT FAMILY à retirer la gouttière se déversant [Adresse 6] passant par le mur mitoyen, y compris le raccordement de la toiture de la cuisine sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée de 2 mois, au-delà duquel les parties devront saisir le juge de l'exécution.



CONDAMNE la SCI LA TERRASSE à payer à la SCI MARIE la somme de 3 441,50 € au titre des frais de ravalement du mur mitoyen donnant [Adresse 6]. 



REJETTE la demande de la SCI MARIE en retrait de canalisations passant sur sa propriété visibles dans le regard situé près du mur mitoyen. 



CONDAMNE la SCI MARIE et la SAS CAT FAMILY aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.



CONDAMNE la SCI MARIE et la SAS CAT FAMILY à payer à la SCI LA TERRASSE la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en 1ère intsance, et la même somme de 3 000 € pour les frais exposés en appel.





CONDAMNE la SAS CAT FAMILY à garantir la SCI MARIE des condamnations mises à sa charge envers la SCI LA TERRASSE au titre des équipements placés en façade du mur mitoyen et à hauteur de la moitié des sommes au titre des dépens et de l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civil tant en 1ère instance qu'en appel.



REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civil de la SCI MARIE et la SAS CAT FAMILY.





Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,











Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE