Tribunal judiciaire de Nanterre, Expropriations, 18 novembre 2024, n° 23/00056

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 23/00056 - N° Portalis DB3R-W-B7H-ZBHH


Minute N° : 


Date : 18 Novembre 2024



OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 16]























ENTRE :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 8]
[Localité 10]

représenté par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 1185

et

Madame [G] [O]
[Adresse 3]
[Localité 11]

Monsieur [Z] [O]
[Adresse 9]
[Localité 13]

Madame [D] [O]
[Adresse 2]
[Localité 12]

Monsieur [J] [O]
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentés par Maître Patrick CHABRUN, de l’AARPI RATIO LEGIS, avocats au barreau de PARIS


En présence de Monsieur [S] [X] et Madame [B] [E], commissaires du Gouvernement 



DEBATS

A l’audience du 21 Octobre 2024, tenue publiquement. 

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL 
Le Greffier : Etienne PODGORSKI
Par mémoire de saisine l’autorité expropriante visé par le greffe le 30 novembre 2023, l’établissement public foncier d’Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer le prix dû à [G] [O], [Z] [O], [D] [O] et [J] [O] au titre de la préemption du local d’activité situé [Adresse 5] à Nanterre (92000), édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 14] au montant de 350 000 €.
Par ordonnance du 14 décembre 2023, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 14 février 2024 à 10:45 et le 11 mars 2024 à 09 :30. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :
I/ Environnement
Le bien est situé dans une zone résidentielle, à proximité de l’[Adresse 15], dans la [Adresse 22] qui s’apparente davantage à une impasse, une école et un lycée se trouvant au bout de celle-ci. Des commerces se trouvent à environ 300 mètres du bien (boulangerie, un café, une pharmacie notamment). Plus haut se trouve la [Adresse 23]. Le seul transport disponible localement est le bus. La station [21] la plus proche est située à 20 min à pied, en l’occurrence la gare de [Localité 18] sur le ligne A. Le local visité a une activité de garage automobile. 



II/ Extérieur
Des deux côtés du local se trouvent des maisons à usage d’habitation. Face au portail d’entrée se trouve une école primaire. 
L’entrée est grande et large, permettant le passage de deux véhicules. Le portail de l’entrée est soutenu par un pilier en béton de chaque côté. Un passage piéton est aménagé à gauche de cette entrée. Au dessus trône l’enseigne “Auto Primo”. La cour est en pente descendante vers les locaux du garage. Devant la partie local se trouve une grande cour. Cette grande cour sert à garer les véhicules des clients, actuellement ils sont au nombre de 10. Il n’y a pas de délimitation particulière des emplacements. Le sol est constitué pour partie de béton, de macadam et de terre avec du gravier. 
La parcelle est délimitée à sa gauche par le mur de la maison mitoyenne et à sa droite par un mur en parpaings. 
Le local en question possède une structure métallique avec une base en béton et une toiture en tôle. Le terrain s’arrête au fond du local, ce dernier occupant toute la largeur de la parcelle. L’ensemble est dans un bon état voire très bon état ; il est bien entretenu. 
III/ Intérieur
La cour donne immédiatement sur le local à usage de garage automobile. 
A droite du local se trouve le bureau d’accueil, accessible par une porte. L’espace comporte une fenêtre en double vitrage et est bien chauffé. Le sol est en lino dans des tons gris. La lumière est assurée par des spots au plafond, le chauffage est électrique. Au fond, une porte permet de sortir vers la partie garage/atelier. Immédiatement à droite se trouvent des toilettes séparées ; la pièce est aveugle ; elle est en très bon état. L’atelier est éclairé en partie par des puits de lumières dans le toit et aussi par des néons. Les murs sont peints et le local bénéficie d’une bonne hauteur sous plafond. 
Mention : l’exproprié souligne que la charpente a été refaite à l’exception de celle au fond à gauche. 
L’atelier bénéficie du chauffage aérotherme. La toiture est en bon état sur une partie tandis que la seconde partie de la toiture est en moins bon état, laissant passer peu de lumière. 
Au fond à gauche, sous la charpente ancienne, se trouve un point d’eau avec un évier et un robinet. 
Au fond à droite du local se situe un espace abritant les vestiaires, un coin cuisine, des toilettes, une douche. Celui-ci est éclairé par un puit de lumière et des spots électriques et possède en outre une fenêtre donnant sur le garage. La peinture est dans les mêmes tons que le bureau d’accueil. Il possède un chauffage électrique et présente un très bon état général. 

Par mémoire récapitulatif et en réplique visé par le greffe le 21 octobre 2024, l’autorité préemptrice maintient sa prétention initiale à 350 000 € et sollicite le rejet des prétentions adverses.
Par conclusions complémentaires et récapitulatives du 15 octobre 2024 visées par le greffe le 17 octobre 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu une valeur de 444 000 € correspondant à 2 475 €/m².
Par un mémoire récapitulatif et en réponse visé par le greffe le 21 octobre 2024, [G] [O], [Z] [O], [D] [O] et [J] [O] sollicitent du juge de l’expropriation qu’il fixe le prix de préemption à 465 400 €, la commission d’agence à 11 250 € et la somme due au titre des frais irrépétibles à 3 500 €.
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 octobre 2024 conformément aux écritures susvisées.
MOTIFS
L’article R213-11 alinéas 1 et 2 du code de l’urbanisme dispose que si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l'article R. 213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément. Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R. 311-9 à R. 311-32 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
*
L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de constitution.
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
 I Sur la date de référence
L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.
L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 19] été approuvé par délibération du conseil municipal du 15 décembre 2015, entré en vigueur le 16 janvier 2016.
En conséquence, la date de référence est fixée au 16 janvier 2016.
 II Sur le prix
L’article R. 311-22 du code de l'expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose ».
Conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer le prix. Celui-ci sera fixé en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien préempté, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.
En l’espèce, eu égard aux caractéristiques du bien préempté constatées lors du transport sur les lieux et résultant des pièces et écritures des parties, il convient d’écarter les termes suivants :
n°1 de l’autorité préemptrice, n°1 des préemptés, n°1 et 2 du commissaire du gouvernement en ce qu’ils sont antérieurs à 2022 et que leur ancienneté ne permet pas de refléter objectivement l’état du marché immobilier lequel est très évolutif en Île-de-France,n°3 du commissaire du gouvernement en ce qu’il a pour objet un bien situé sur une commune limitrophe, [Localité 20], ce qui le place dans un autre spectre du marché eu égard.Ainsi, il convient de retenir les termes de comparaison suivants :
la vente du 15 mai 2023 retenue par le demandeur et le défendeur ayant pour objet les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 16] n°2023P09809 : 2 667 €/m² en valeur libre,la vente du 28 mai 2024 correspondant au terme n°4 du commissaire du gouvernement, n°9214P03|2024P08127 portant sur un local en état médiocre (lot n°11 d’une copropriété) à usage de garage automobile avec atelier et bureaux au rez-de-chaussée et en mezzanine, édifié en partie sur un terrain d’environ 493 m² de superficie, avec droit à la jouissance exclusive d’une cour devant à usage d’aire de stationnement, situé [Adresse 7] à [Localité 16], d’une surface utile de 333,90 m² d’après la déclaration d’intention d’aliéner : 2 261 €/m² valeur occupée.Ainsi le spectre du marché oscille entre 2 261 €/m² en valeur occupée pour un local aux qualités médiocres et 2 667 €/m² en valeur libre pour un local aux qualités correctes, avec une moyenne à 2 464 €/m².
Il convient de rappeler que les constatations sur les lieux démontrent une situation occupée des lieux qui sont, au demeurant dans un bon état.
Ainsi, il convient de retenir la valeur moyenne de 2 464 €/m² laquelle permet de tenir compte du bon état du bien et de sa situation occupée.
179,36 x 2 464 = 441 943,04
Ainsi, le prix du bien est fixé à 441 943,04 €.
 III Sur les autres demandes
La commission d’agence
L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
En l’espèce, la commission d’agence de 11 250 € est bien mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner n°334 du 14 juin 2023 et l’autorité préemptrice ne s’oppose pas à ce poste dans ses dernières écritures.
Ainsi, le montant de la commission d’agence est fixé à 11 250 €.
Les dépens
Il convient de condamner l’autorité préemptrice, à l’initiative de la procédure, aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Les frais irrépétibles
L’équité fixer la somme due par l’établissement public foncier d’Île-de-France aux consorts [O] à 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire
Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,
FIXE ainsi les sommes dues au titre de la préemption du local d’activité situé [Adresse 5] à [Localité 17], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 14], propriété indivise de [G] [O], [Z] [O], [D] [O] et [J] [O] : 
441 943,04 € au titre du prix de préemption,11 250 € au titre de la commission d’agenceCONDAMNE l’établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens ;
FIXE à 3 000 € la somme due par l’établissement public foncier d’Île-de-France aux consorts [O] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
RAPPELLE que ce jugement bénéficie de l’exécution provisoire ;
En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier, le 18 novembre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION