Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 01, 2 décembre 2024, n° 22/03430

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01

N° RG 22/03430 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WE3E



JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024



DEMANDERESSE :

S.A.S. PEOPLE AND BABY, 
immatriculée au RCS de PARIS sous le n°479182750, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 3] 
représentée par Me Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Harmonie RENARD, avocat au barreau de PARIS, plaidant



DÉFENDERESSE :

S.C.I. DU QUAI, 
immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n°840276554, 
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Marc FLAMENBAUM, avocat au barreau de LILLE



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 08 Novembre 2023 ;

A l’audience publique du 10 Juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Octobre 2024, prorogé au 18 novembre 2024 puis prorogé pour être rendu le 02 Décembre 2024 ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.



EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 mars 2020, la S.C.I. du Quai a conclu un bail commercial avec la S.A.S. People & Baby d'une durée de dix ans à compter du 1er août 2020 portant sur des locaux situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer annuel de 65 000 euros. Des conditions suspensives étaient stipulées au contrat avec une date maximale de levée de ces clauses au 31 juillet 2020.

Par deux avenants des 15 juillet et 16 septembre 2020, la date butoir de levée des conditions suspensives était repoussée au 30 septembre 2020 puis au 4 octobre 2020.

A compter d'octobre 2020, des échanges intervenaient entre les parties autour de la levée des conditions suspensives, de la régularisation du bail et de sa résiliation amiable.

Par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2020, la S.C.I. du Quai faisait délivrer à la société People & Baby un commandement d'exploiter les lieux visant la clause résolutoire.

Par exploit d'huissier du 11 décembre 2020, la société People & Baby saisissait le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins de constat de la caducité du bail. Par ordonnance du 14 décembre 2021, le juge des référés disait n'y avoir lieu à référé sur les prétentions des parties.

Par exploit d’huissier délivré le 24 mai 2022, la S.A.S. People & Baby a assigné la S.C.I. du Quai devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins principalement de prononcé de la caducité du bail et de restitution du dépôt de garantie.


Dans ses dernières conclusions signifiées le 29 mars 2023, la S.A.S. People & Baby sollicite de la juridiction de :

La Déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
En conséquence,

Prononcer la caducité du contrat de bail commercial conclu avec la société civile immobilière du Quai le 10 mars 2020 ;
Condamner la SCI du Quai à la restitution du dépôt de garantie versé de manière anticipée, soit la somme de 16 250 euros, assortie des intérêts capitalisés au taux légal courant à compter du 4 octobre 2020, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Condamner la SCI du Quai au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 décembre 2022, la S.C.I. du Quai s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle demande au tribunal de :

Débouter la société People & Baby de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
La Condamner à la somme de 390 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de chance de contracter ;

La Condamner à la somme de 37 516 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la somme équivalente aux loyers qu’elle aurait dû percevoir du 10 mars 2020 au 4 octobre 2020 ;
La Condamner à la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris le coût du commandement d’exploiter visant la clause résolutoire.
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 8 novembre 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 10 juin 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 octobre 2024 prorogé au 2 décembre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur la caducité du contrat

Selon l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.

L'article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

D'après l'article 1306, l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

En l'espèce, il est stipulé « à titre liminaire » à la première page du contrat de bail daté du 2 mars 2020 :

« Le Preneur pose en conditions suspensives à la conclusion et l'exécution du bail :

L'obtention de l'accord écrit de la caisse d'allocations familiales pour financer pour partie les aménagements et l'exploitation de la crèche,L'obtention d'un pré-accord écrit sur plans de la PMI,L'obtention de l'autorisation écrite d'urbanisme et de la classification du local en ERP 5.Étant précisé encore une fois que le Preneur fait son affaire personnelle des autorisations et des accords et/ou licences à obtenir.


Ces conditions suspensives devront être levées au plus tard pour le 31 juillet 2020 (à minuit).
A défaut, le bail sera considéré comme non avenu et censé n'avoir jamais existé.
Les parties seront alors libres de tout engagement. ».


Par deux avenants, les parties ont convenu de repousser la date butoir fixée pour la levée des trois conditions suspensives, au 30 septembre 2020 puis au 4 octobre 2020.

Or, au 4 octobre 2020, seule la condition relative au pré-accord sur plans de la PMI était levée.

En effet, par courrier du 6 juillet 2020, la caisse d'allocations familiales refusait tout financement du projet, de sorte que même en l'absence d'éléments sur la troisième condition relative à l'autorisation d'urbanisme et de classement, il ne pouvait qu'être constaté que l'ensemble des conditions suspensives n'était pas levé.

Compte tenu de l'absence de levée de l'une au moins des conditions suspensives à la dernière date butoir, les conditions suspensives sont défaillies.

La S.C.I. du Quai le reconnaît dans ses dernières écritures.

En conséquence, il convient de prononcer la caducité du bail suite à la défaillance des conditions suspensives.


II- Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de contracter

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1240 dudit code, tout préjudice causé à autrui oblige celui qui a commis la faute qui l’a causé à le réparer. L’obligation de réparer est cependant soumise à la preuve de la responsabilité de la personne, qui se caractérise par l’existence d’une faute, d’un dommage, et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.

Avant toute chose, il sera relevé que la perte de chance correspond à la suppression de la possibilité de survenance d'un événement favorable. La hauteur d'indemnisation de la perte de chance est ainsi liée à la probabilité de survenance de cet événement. Les dommages-intérêts réparant ce préjudice ne sauraient donc être équivalents au bénéfice attendu dans l'hypothèse de la survenance de cet événement favorable, mais correspondent uniquement à un pourcentage de ce bénéfice calculé en fonction de la probabilité de sa survenance.
 
L'indemnisation de la S.C.I. du Quai ne pourrait ainsi en aucun cas être équivalente au montant des loyers qui auraient pu être perçus si les conditions suspensives avaient été levées.

Par ailleurs, la seule défaillance des conditions suspensives n'est pas constitutive d'une faute qui pourrait ouvrir droit à indemnisation.





La S.C.I. du Quai argue de la mauvaise foi de la S.A.R.L. People & Baby sans expliquer précisément dans ses conclusions les comportements de celle-ci qui caractériseraient sa mauvaise foi.

Or, la S.A.R.L. People & Baby a engagé les démarches auprès de la caisse d'allocations familiales puisqu'elle a reçu un courrier de refus d'investissement le 6 juillet 2020 relatif à ce projet. Elle a obtenu, bien que tardivement puisque le 2 octobre 2020, l'accord de la PMI. Enfin, elle a engagé des démarches pour obtenir l'autorisation de travaux ainsi que cela résulte des courriers datés du 24 avril et du 11 mai 2020. Et si la propriétaire affirme qu'elle n'a pas rempli la notice descriptive de sécurité incendie, cette pièce lui étant réclamée par le courrier du 11 mai 2020, rien n'établit qu'elle ne l'a pas fait par la suite.

La société People & Baby a ainsi réalisé les démarches relatives aux trois conditions suspensives.

Si le fait qu'elle ait sollicité un report de la date butoir, malgré le refus de concours de la caisse d'allocations familiales dès le 6 juillet 2020, peut interroger, il sera relevé qu'elle s'est acquittée du dépôt de garantie d'un montant non négligeable (16 250 euros) le 7 octobre 2020, ainsi que des appels de provision pour charges du 4ème trimestre et de taxe foncière (1 415,50 euros et 2 040,25 euros) le 27 octobre 2020. Elle s'est également acquittée des honoraires de l'agence immobilière d'un montant de 12 564 euros le 7 octobre 2020.

Il ressort de ces éléments, qu'au mois d'octobre 2020, la S.A.R.L. People & Baby escomptait encore la conclusion ferme et définitive du bail.

Encore, il sera relevé que la société People & Baby a par la suite proposé un nouveau bail sur les mêmes locaux, en renonçant à toute condition suspensive relative à un accord de financement de la caisse d'allocations familiales

Il n'est ainsi pas démontré qu'elle a agi de mauvaise foi à l'égard de son cocontractant.

En conséquence, la faute de la société People & Baby n'est pas démontrée et la demande de dommages-intérêts à ce titre sera rejetée.


III- Sur la demande de dommages-intérêts au titre des loyers

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1240 dudit code, tout préjudice causé à autrui oblige celui qui a commis la faute qui l’a causé à le réparer. L’obligation de réparer est cependant soumise à la preuve de la responsabilité de la personne, qui se caractérise par l’existence d’une faute, d’un dommage, et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.

La S.C.I. du Quai sollicite une indemnisation de 37 916 euros correspondant à la période de franchise de loyers sur la période allant du 10 mars 2020 (date de signature du bail) au 4 octobre 2020 (date limite pour la levée des conditions suspensives).

Ainsi que cela a été relevé précédemment, aucune faute de la société People & Baby n'a été établie.





Par ailleurs, aucune franchise de loyer n'a été accordée par le propriétaire puisque le début du contrat de bail était fixé contractuellement au 1er août 2020. La S.C.I. du Quai a contracté en toute connaissance de cause et en toute acceptation des risques de conclure un contrat sous conditions suspensives. Elle ne peut dès lors se plaindre d'aucun préjudice pour le choix qu'elle a fait de conclure un bail avec différé de sa prise d'effet et avec des conditions suspensives au profit du preneur.

En conséquence, en l'absence de démonstration tant d'une faute que d'un préjudice, la S.C.I. du Quai sera déboutée de sa demande.


IV- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En vertu de l'article 1306 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

Le contrat de bail a été ainsi anéanti rétroactivement du fait de la défaillance des conditions suspensives.

Compte tenu de la caducité du bail, aucune clause n'est applicable.

De ce fait, la clause prévoyant le versement d'un dépôt de garantie, comme l'article 22 prévoyant la conservation du dépôt de garantie par le bailleur dans des cas autres que la défaillance des conditions suspensives, ne sont pas applicables.

Il convient en conséquence d'ordonner la restitution de la somme de 16 250 euros correspondant au dépôt de garantie à la société People & Baby avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2020, date de l'assignation en référé valant mise en demeure et avec capitalisation.

En revanche, la présente décision qui aura force exécutoire permettra au créancier de recourir à commissaire de justice à défaut de paiement volontaire, de sorte que le prononcé d'une astreinte n'est pas nécessaire.


V- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.C.I. du Quai succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 3 000 euros.









PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la caducité du bail daté du 2 mars 2020 conclu sous conditions suspensives entre la S.A.S. People & Baby et la S.C.I. du Quai ;

DÉBOUTE la S.C.I. du Quai de sa demande de paiement de la somme de 390 000 euros à titre de dommages-intérêts pour perte de chance de contracter ;

La DÉBOUTE de sa demande de paiement de la somme de 37 516 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux loyers ;

CONDAMNE la S.C.I. du Quai à payer à la S.A.S. People & Baby la somme de 16 250 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2020 ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. People & Baby de sa demande d'astreinte ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière en application des dispositions de l’article 1154 du code civil ;

CONDAMNE la S.C.I. du Quai à payer à la S.A.S. People & Baby la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I. du Quai de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.S. People & Baby de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.C.I. du Quai de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. du Quai aux dépens de la présente instance.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE




Benjamin LAPLUME Aurélie VERON