Tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, 2 décembre 2024, n° 22/04771

Copie ❑ exécutoire
❑ certifiée conforme 
délivrée le 
à 
la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI
Me Farid FARYSSY
la SELARL PG AVOCAT


TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
 DE NIMES
 Le 02 Décembre 2024
1ère Chambre Civile
------------- 
N° RG 22/04771 - N° Portalis DBX2-W-B7G-JUDC 
Minute n° JG24/ 
 

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant : 
 
Mme [V] [G] [D]
née le 11 Janvier 1950 à [Localité 5], 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Farid FARYSSY, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant,
 
à :

S.A.S. FINVENS IMMO, 
inscrite au RCS de Toulouse sous le n° 799090212, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]
n’ayant pas constitué avocat

S.A. FONCIERE EPILOGUE
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de STRASBOURG sous le n°753 415 074, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, , dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL PG AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par Me Sophien BEN ZAIED, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant,

Maître [O] [R]
Notaire
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par Me Nicolas LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,




Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, statuant en premier ressort en application de l’article 474 du code de procédure civile, après que la cause a été débattue en audience publique le 07 Octobre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire , assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.


EXPOSE DU LITIGE
Par décision du 30 novembre 2017, la Commission de surendettement des particuliers du Gard a approuvé un plan conventionnel de redressement permettant à Mme [V] [G] [D] de bénéficier d’un réaménagement de ses dettes. 
Par acte en date du 30 décembre 2019 réalisé auprès de Me [O] [R], notaire à [Localité 6], Mme [G] [D], vendeuse, et la société FONCIERE EPILOGUE, acquéreuse, ont conclu un contrat portant sur la vente avec faculté de rachat d’un bien immobilier situé [Adresse 2] pour un montant de 161 000 euros.
Mme [G] [D] impute à la société FINVENS IMMO, agence immobilière en charge de la vente, à la société FONCIERE EPILOGUE et Me [O] [R] l’aggravation de sa situation financière.
Par actes en dates des 23 septembre 2022, 26 septembre 2022 et 24 octobre 2022, Mme [V] [G] [D] a assigné respectivement Me [O] [R], la SAS FINVENS IMMO et la SA FONCIERE EPILOGUE devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir la nullité de la vente avec faculté de rachat.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 23 septembre 2024, Mme [V] [G] [D] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 6 du code civil et de l’article 761-1 du code de la consommation, de :
- CONSTATER la nullité de la vente sur le fondement de l’article 761-1 du code de la consommation ;
- CONSTATER la nullité de la vente à réméré, la requalifier en acte pignoratif ; 
- CONSTATER la violation de l’article 6 du code civil ; 
- CONSTATER qu’elle n’était pas en état de souscrire un tel acte ; 
- CONDAMNER in solidum la société [K] INVEST IMMO, la FONCIERE EPILOGUE et Me [O] [R] à lui payer la somme de 185 000 euros de dommage et intérêts ; 
- ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; 
En tout état de cause,
- DIRE ET JUGER que la société [K] INVEST IMMO et la FONCIERE EPILOGUE ne peuvent lui réclamer aucun paiement et que cette dernière reste propriétaire du bien sis [Adresse 2];
En tout état de cause, 
- DÉBOUTER les parties défenderesses de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 
- CONDAMNER in solidum les parties défenderesse à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 
Sur le fondement de l’article 761-1 3° du Code de la consommation, la demanderesse soutient que la vente réalisée le 30 décembre 2019 est nulle et sans effet car réalisée durant son plan de surendettement et sans l’autorisation de la commission de surendettement.
Considérant que la vente est une escroquerie, Mme [G] [D] sollicite la nullité de la vente avec faculté de rachat et sa requalification en acte pignoratif. Au soutien ed sa demande, la requérante fait valoir la vileté du prix, la relocation du bien à un prix exorbitant, l’activité habituelle de l’acquéreur et de l’intermédiaire et, enfin, le caractère usuraire de l’opération. Elle demande à ce que l’acte passé soit requalifié en pacte commissoire déguisé et frappé de nullité. 
De sucroit, Mme [G] [D] indique ne pas connaitre Me [O] [R] notaire à [Localité 6] et n’avoir jamais été en lien avec ce professionnel du droit. De fait, elle précise n’avoir jamais été informée des risques de l’opération ni de son coût. Elle estime que cela caractérise la faute du notaire et engage sa responsabilité.
La requérante considère que la SA EPILOGUE FONCIÈRE n’a pas respecté son obligation de conseil et d’information et a utilisé sa fragilité pour lui faire signer un acte grave pour son patrimoine. En ce sens, elle fait valoir le caractère vicié de son consentement et, subséquemment, la nullité de la vente. 
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 01 août 2024, la SA FONCIERE EPILOGUE demande au tribunal, sur le fondement des articles 1659 et suivants du code civil, de l’article 1169 du code civil, de l’article 1353 alinéa 1 du code civil, de  :
À titre principal, 
- DÉBOUTER Mme [G] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- CONDAMNER Mme [G] [D] à lui payer la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; 
- CONDAMNER Mme [G] [D] à lui payer la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
À titre subsidiaire, en cas de nullité de l’acte de vente à réméré du 30 décembre 2019, 
- ORDONNER la restitution de la somme de 161 000,00 euros par Madame [G] [D] à son bénéfice au titre du prix de vente perçu; 
 - DÉBOUTER Mme [G] [D] de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- DIRE que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ; 
En toute hypothèse, 
- DÉBOUTER Mme [G] [D] de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.
La SA FONCIERE EPILOGUE réfute toute violation des dispositions de l’article 761-1 3° du code de la consommation arguant que Mme [G] [D] était autorisée, tant par le plan que par la réponse de la Banque de France, à vendre son bien pour désintéresser ses créanciers. Elle ajoute que les vérifications ont été réalisées préalablement à la vente par Me [R].
La société défenderesse soutient que l’acte de vente à réméré du 30 décembre 2019 est valide. Elle estime que la demanderesse ne démontre pas la vileté du prix qu’elle allègue. En réponse aux écritures adverses, la société défenderesse fait valoir que la relocation du bien au vendeur et la fréquence des achats effectués par l’acquéreur, ne suffisent pas à elles seules, à justifier la requalification de l’opération en pacte commissoire. Concernant l’indemnité d’occupation, la société défenderesse estime avoir le droit de fixer librement son montant, qui est la contrepartie normale de la jouissance du bien et que la rentabilité locative est cohérente avec la pratique. La société défenderesse argue également que les chiffres avancés par la demanderesse pour soutenir le caractère usuraire de l’opération sont erronés et ne tiennent pas compte du service rendu par l’acheteur lui permettant d’éviter la saisie de son bien et une vente au rabais devant le juge des criées.
La SA FONCIERE EPILOGUE relève que le seul débiteur de l’obligation de conseil dans l’opération de vente est le notaire qui a instrumenté l’acte et constate que celui-ci a parfaitement honoré son obligation. Elle ajoute avoir elle même satisfait à son obligation en portant à la connaissance de la requérante toutes les informations relatives à la nature de l’opération et fait valoir à ce titre, les documents précontractuels signés par celle-ci. 

* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 23 juillet 2024, Me [O] [R] demande au tribunal de  :
- DEBOUTER Mme [V] [G] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions telles que dirigées à son encontre ; 
- LA CONDAMNER au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure ; 
Il fait valoir que les informations précontractuelles transmises par la société immobilière mandatée pour la vente ont été reprises avec force détails lors de la lecture de la procuration authentique. Il ajoute que la demanderesse a été destinataire du projet d’acte et a disposé d’un délai d’un mois pour prendre connaissance de l’ensemble des renseignements qu’il contenait. Le défendeur estime ainsi que, bien que Mme [G] [D] ne l’ait jamais rencontré au sein de son office notarial, il ne peut pas être soutenu qu’elle n’aurait jamais pu bénéficier des conseils et informations nécessaires à la parfaite compréhension de l’opération envisagée. Il ajoute que l’acte étant particulièrement exhaustif, nul ne saurait contester qu’il s’est effectivement assuré que Mme [V] [G] [D] disposait de tous les renseignements nécessaires afin de donner un consentement libre et éclairé et qu’il s’est donc parfaitement acquitté de son devoir de conseil et d’information à son égard. 
Le défendeur soutient s’être assuré, en l’état de la situation de surendettement de Mme [V] [G] [D], que la vente du bien était effectivement possible. Il indique, à cette fin, s’être rapproché avec le concours de la venderesse de la Commission de surendettement des particuliers du Gard qui, sans pouvoir lui transmettre des informations précises sur la situation de Madame [V] [G] [D], lui a néanmoins confirmé que rien ne s’opposait à la vente du bien dès lors que cette vente faisait partie du plan de redressement. Il estime, ainsi, que la nullité invoquée à ce titre ne saurait prospérer.
Sur la nullité soulevée pour cause d’impignoration, le défendeur rappelle qu’en sa qualité de notaire, il n’a pas le devoir de vérifier si l’opération projetée apparait opportune sur le plan économique et ne peut donc pas s’immiscer dans les rapports entre les parties s’agissant de la fixation du prix de vente et/ou de l’indemnité d’occupation, de la durée du réméré ou de son opportunité par rapport à la situation financière du vendeur. Il ajoute que les notaires ne peuvent refuser d’instrumenter que lorsque l’acte apparait manifestement illicite. En l’espèce, cela n’est apprécié qu’en fonction de l’éventuelle requalification de l’acte en prêt usuraire déguisé, faculté relevant uniquement de l’office du juge et à laquelle le notaire ne peut se substituer. Au surplus, il résulte des données de l’opération que le caractère usuraire de l’opération est inexistant.

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La société FINVENS IMMO n’a pas constitué avocat.

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Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

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La clôture est intervenue le 23 septembre 2024 par ordonnance en date du 06 juin 2024.
L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 07 octobre 2024 pour être plaidée.
La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

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I) SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur le moyen de nullité tiré de l'article L761-1 du code de la consommation

Aux termes de l'article L761-1 du code de la consommation :
" est déchue du bénéfice des dispositions du présent livre :
1° Toute personne qui a sciemment fait de fausses déclarations ou remis des documents inexacts ;
2° Toute personne qui a détourné ou dissimulé ou tenté de détourner ou de dissimuler, tout ou partie de ses biens ;
3° Toute personne qui, sans l'accord de ses créanciers, de la commission ou du juge, a aggravé son endettement en souscrivant de nouveaux emprunts ou aura procédé à des actes de disposition de son patrimoine pendant le déroulement de la procédure de traitement de la situation de surendettement ou de rétablissement personnel ou pendant l'exécution du plan ou des mesures prévues à l'article L. 733-1 ou à l'article L. 733-4 ".

En l'espèce, Mme [G] [D] invoque la nullité de la vente à réméré sur la base du 3° de cet article, en soulevant que l'acte a été conclu durant le plan de surendettement sans accord de la commission.

Il ressort cependant de son plan de surendettement, approuvé par la commission le 30 novembre 2017, qu'il comporte en observation générale une " période de 24 mois pour permettre une vente amiable du bien immobilier " en vue du " désintéressement des créanciers sur le produit de la vente ". Il apparaît donc que Madame [G] [D] avait, dès le 30 novembre 2017, dans le cadre de l'approbation de son plan de surendettement, l'accord de la commission de procéder à un acte de disposition sur son immeuble. En outre, par lettre du 23 octobre 2019, elle sollicite l'autorisation de la commission pour pouvoir procéder à la vente à réméré, reprenant la désignation précise du bien immobilier, le prix de vente convenu et la marge attendue pour désintéresser ses créanciers. Si elle déclare ne pas avoir rédigé cette lettre, elle ne l'a pas moins signée, ce qu'elle ne conteste pas. Le notaire, dans le cadre de sa mission, a également écrit à la Banque de France pour l’informer de la vente à venir par courriel du 28 octobre 2019, mais il lui est répondu qu'aucune information ne peut être communiquée à un notaire chargé de la vente d'un bien immobilier d'un débiteur.

A ce stade donc, si Madame [G] [D] a essuyé un refus de la commission de pouvoir procéder à la vente de son immeuble, il lui appartient d'en apporter la preuve, qu'elle serait d'ailleurs la seule à détenir.

Il ressort dès lors de ces éléments que la vente à réméré contestée entrait dans les prévisions du plan de surendettement de Mme [G] [D], qu'elle ne s'est pas conclue en fraude des droits des créanciers et sans l'accord de la commission. Ce moyen de nullité ne sera pas retenu.

Il sera au surplus souligné que l'article L761-1 du code de la consommation, fondement invoqué par la requérante pour la nullité de l'acte, ne prévoit pas expressément cette sanction, mais la déchéance du bénéfice du plan de surendettement. Soulever l'absence d'accord de la commission sur ce fondement revient donc pour Madame [G] [D] à invoquer sa propre potentielle turpitude pour, au final, se voir déchoir du bénéfice du plan de surendettement.

Sur les moyens de nullité tirés des vices de consentement

Madame [G] [D] se fonde sur l'article 6 du code civil qui dispose que l'" on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs ".

Elle développe dans ses conclusions " le caractère dolosif de l'acte " ainsi qu'un consentement vicié par le défaut d'information et son état de santé.

Sur le dol

L'article 1137 du code civil décrit le dol comme " le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ".

L'article 1130 du même code précise que le dol vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que sans lui la partie qui le soulève n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. 

En l'espèce, Mme [G] [D] dénonce des " méthodes employées par la Foncière et le notaire " sans préciser les manœuvres ou mensonges de nature à étayer le dol invoqué. Elle ne développe pas davantage sur des informations qui auraient été intentionnellement dissimulées et dont le caractère aurait été déterminant, insistant uniquement sur les difficultés qu'elle rencontre quant à cette vente à réméré.

En l'absence de démonstration de manœuvres frauduleuses, de mensonges ou de dissimulation intentionnelle d'une information déterminante, ce moyen tiré du dol ne sera pas retenu.

Sur le défaut de consentement éclairé

L'article 1128 du code civil dispose que le consentement des parties et leur capacité de contracter sont nécessaires à la validité du contrat.

Madame [G] [D] fait état d'une part de sa fragilité lors de la conclusion de la vente à réméré et d'autre part d'un manque d'information précontractuel.

Sur sa fragilité au moment de la conclusion de l'acte 

Aux termes de l'article 1129 du code civil " conformément à l'article 414-1, il faut être sain d'esprit pour consentir valablement à un contrat ". L'article 414-1 visé précise que c'est à celui qui agit en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.

L'article 1146 du même code précise que sont notamment incapables de contracter, dans la mesure définie par la Loi, les majeurs protégés au sens de l'article 425.

En l'espèce, Madame [G] [D] ne produit qu'un certificat médical, d'un médecin généraliste, daté du 11 juillet 2024, soit plus de 4,5 ans après la conclusion de la vente à réméré du 30 décembre 2019, faisant état d'une " dégradation de son état de santé global et d'une décompensation anxiodépressive réactionnelle à ses difficultés personnelles en cours ". Tant la date d'établissement de ce certificat, que les symptômes et le diagnostic produits sont insuffisants à établir l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte ou l'incapacité à y consentir.

Ce moyen de nullité ne sera dès lors pas retenu.

Sur le manque d'information

Selon l'article 1112-1 du code civil "celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ".

Il sera à titre liminaire souligné qu'à part le dol, déjà écarté, Mme [G] [D] ne relève aucune des conditions d'annulation du contrat visées aux article 1130 et suivants du code civil, comme en dispose l'article susvisé.

De surcroît, le mandat signé avec la SARL [K] Invest Immo le 13 septembre 2019, précise qu'elle a pris contact avec cette société " pour mettre en place une vente avec faculté de rachat ", soulignant qu' " après information des mandants ceux-ci ont eu communication expresse des caractéristiques essentielles de l'opération projetée, qu'il a eu l'occasion de connaître et pour lesquelles il agit en toute connaissance de cause ".
Elle signe dans le même temps une "proposition de vente avec faculté de rachat " comportant toutes les caractéristiques essentielles et déterminantes du contrat : valeur de l'acquisition à 161.000 euros, pour une valeur du bien retenue d'ailleurs à 250.000 euros à ce stade, 1610 euros d'indemnité mensuelle d'occupation, avec 36 mois prépayés (57.960 euros), récupérables au prorata temporis sauf 19.320 euros acquis dès la vente, le montant de ses dettes en cours (88.210 euros) et les frais notariés (4.830 euros). Dans la partie " les étapes de la vente avec faculté de rachat ", l'opération est décrite en termes simples et compréhensibles, sans vocabulaire juridique ou comptable inaccessible aux profanes.

Dans une déclaration sur l'honneur manuscrite signée le même jour, elle écrit avoir bien compris qu'il s'agit d'une vente immobilière avec transfert de propriété notamment et " reconnai(t) également que Foncière Epilogue et [K] investi immo (lui) ont conseillé de vendre purement et simplement (ses) biens libres d'occupation ce qui (lui) permettrait probablement de récupérer un meilleur prix ". Elle précise alors avoir " renoncé de (son) libre arbitre et par choix personnel à cette possibilité et (…) privilégié l'opération de réméré ".
Dans une autre attestation sur l'honneur manuscrite elle écrit sa connaissance du transfert de propriété subséquent à l'opération, avec la nécessité d'acquitter le " prix de rachat et des frais " pour retrouver " la propriété des biens vendus ".

Il ressort donc que tant l'acquéreur que le mandataire ont respecté leurs obligations d'informations précontractuelles.

S'agissant du notaire, l'acte de vente du 30 décembre 2019 mentionne la déclaration sur l'honneur et l'attestation sur l'honneur sus-développées, qui sont annexées au contrat. Dans la clause "information du vendeur ", Madame [G] [D] reconnait avoir été informée par le Notaire notamment du "conseil de vendre simplement et purement les biens au prix du marché" et des "contraintes, des conséquences et des coûts attachés à cette vente avec faculté de rachat, et les avoir dûment acceptés, notamment :
- D'une part, la minoration du prix du bien découlant particulièrement du fait qu'il est vendu avec une faculté de rachat réservée au vendeur ;
- D'autre part, les " frais d'acte " et commission d'agence mis à la charge du vendeur (…)”. 

Dans cet acte de vente, la requérante reconnait également s'être personnellement informée de la valeur vénale du bien, mentionnée dans l'acte à 205.000 euros. Elle est informée par ailleurs des conditions, listées sans exhaustivité, exigées des établissements bancaires "pour réunir toutes les chances de pouvoir contracter un nouvel emprunt immobilier pour le rachat du bien".
L'acte développe enfin longuement, dans différentes clauses, les conséquences et coûts attachés à la faculté de rachat (paiement, déchéance, fin, renonciation) ainsi que les conditions de l'occupation précaire de la vendeuse, tout particulièrement sa durée, le montant des indemnisations d'occupation et le prélèvement sur le prix de vente d'un montant de 57.960 euros équivalent aux 36 mois de la durée totale de l'option retenue.
Ces mêmes éléments sont présents dans le projet d'acte du 12 décembre 2019, laissant le temps à la requérante de les intégrer avant signature définitive.

Il ne semble effectivement pas que Madame [G] [D] ait été informée de la possibilité de convenir contractuellement d'une durée d'option de 5 ans, ce qui néanmoins, compte tenu de son positionnement dans ses écritures, n'aurait fait qu'empirer sa situation économique, et aurait obéré sa capacité à désintéresser les créanciers de son plan de surendettement. Ce défaut d'information n'était donc pas déterminant dans la conclusion de l'acte.

Il ressort ainsi que le notaire, qui n'a pas l'obligation de rencontrer les parties, a rempli son devoir de conseil, étant souligné qu'il n'est pas compétent pour apprécier la capacité à consentir d'un vendeur dans un échange direct avec lui. Il ne lui appartient pas davantage d'empêcher un vendeur de conclure un acte à son désavantage, comme semble lui reprocher Mme [G] [D], alors qu'elle a été dument informée des conséquences préjudiciables de la vente à réméré, et qu'il lui a même été conseillé de passer par une vente classique. 

Il en ressort que le notaire démontre avoir respecté son devoir d'information.

Dès lors, aucun vice, défaut ou inexistence du consentement de la requérante n'étant établi, ces moyens de nullité ne seront pas retenus.


Sur la requalification de la vente à réméré en acte pignoratif

Aux termes de l'article 1659 du code civil, " la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673 ".

L'article 1673 du même code dispose que " le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations.
Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur."

Selon l'article 1169 du code civil, " un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire ".

L'article 1353 alinéa 1 du même code précise que " celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ".

La faculté de rachat (anciennement dénommé réméré) est ainsi l'acte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais et coût de la vente. Son exercice constitue l'accomplissement d'une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente, sans opérer une nouvelle mutation.

Si le droit des sûretés valide le pacte commissoire en matière mobilière et immobilière, l'article 2459 du code civil dans sa version lors de la conclusion du contrat, aux termes duquel il peut être convenu dans la convention d'hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l'immeuble hypothéqué, exclut cette clause en ce qui concerne l'immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur, ce qui est le cas en l'espèce.

Est requalifiée contrat pignoratif la vente avec faculté de rachat lorsqu'elle dissimule un gage, un prêt ou un pacte commissoire conclu en fraude aux règles impératives relatives au droit des sûretés, le prix de vente du bien correspondant à la somme prêtée.

La requalification d'une vente à réméré, convention admise légalement, en acte pignoratif, doit s'apprécier en fonction de certains indices, relevés par Madame [G] [D], mais d'inégale importance.

La vileté du prix.

Il s'agit d'un critère essentiel puisqu'en l'état d'un prix raisonnable, l'opération revêt le caractère d'une véritable vente.
Aux termes de l'article 1591 du code civil, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. Il en résulte qu'un contrat de vente conclu pour un prix dérisoire ou vil est nul pour absence de cause.
Le caractère réel et sérieux du prix ne se confond pas avec la valeur du bien vendu et la vente est valable lorsque le prix n'est pas dérisoire, même s'il ne correspond pas à la valeur réelle du bien vendu.

En l'espèce, le prix de vente a été fixé à 161.000 euros, pour une maison évaluée à 205.000 euros avec des travaux (ravalement de façade). Les éléments précontractuels et l'acte de vente informent très clairement Mme [G] [D] sur ce prix de vente en dessous du marché, d'autant qu'elle alléguait en début de négociation d'une valeur de son bien de 250.000 euros, alors que le prix de vente était déjà proposé à 161.000 euros. Un prix lésionnaire au sens de l'article 1674 du code civil aurait été en deçà de 119.583 euros (lésion de plus des 7/12ème) sur la base de l'estimation fournie. Le prix fixé, ne constituant qu'une moins-value de 21,5% par rapport à l'évaluation de la valeur du bien, est très loin de ce seuil de vil prix, tenant compte de surcroît de la faculté de rachat et du différé de jouissance. L'opération revêt donc le caractère d'une véritable vente. L'acte litigieux ne peut donc pas être requalifié en prêt.

Il est également à souligner que le prix de rachat est lui-même fixé à un niveau inférieur de l'évaluation de la maison, à savoir 185.150 euros.

La relocation du bien au vendeur

Davantage qu'une relocation, il s'agit d'une autorisation contractuelle par l'acquéreur au vendeur de demeurer dans l'immeuble vendu jusqu'à expiration du délai de rachat, à charge pour ce dernier de payer une indemnité d'occupation. La sanction du non-paiement de cette indemnité de jouissance en l'espèce n'est pas le transfert de propriété du bien mis en sûreté, comme dans un pacte commissoire de l'article 2348 du code civil, la vente ayant déjà été réalisée.
En outre, à la différence d'un prêt, dont l'emprunteur est tenu de s'acquitter de la totalité des échéances, Madame [G] [D] n'avait nulle obligation de racheter le bien dans le délai conventionnel des trois ans de faculté de rachat, pouvant mettre fin de façon anticipée à l'occupation précaire par la renonciation à cette faculté. 

Par ailleurs, si l'indemnité d'occupation fixée conventionnellement à 1.610 euros, soit 9% de rentabilité, dépasse les seuils habituellement retenus pour une valeur locative, il n'est pas démontré par la requérante qu'elle soit excessive dans le cadre d'une opération de faculté de rachat.

Il n'est donc pas établi que la " relocation du bien au vendeur " permette de requalifier l'acte litigieux en acte pignoratif dissimulant un gage, un prêt ou un pacte commissoire conclu en fraude aux règles impératives relatives au droit des sûretés.

Le caractère usuraire de l'opération

En l'espèce, le taux de 29% pour l'opération avancé par Madame [G] [D] est erroné. Il ne peut être tenu compte dans le calcul des indemnités d'occupation, qui ne constituent pas un taux d'intérêt mais la contrepartie de l'autorisation de jouissance du bien, avec en corollaire le désagrément pour l'acquéreur de ne pouvoir disposer immédiatement de l'immeuble dans lequel il a investi.

En réalité, la comparaison entre le prix de vente et le prix de rachat fait apparaître une plus-value potentielle de 24.150 euros sur trois ans, soit 15% par rapport à l'investissement initial de la Foncière, et donc 5% par an. Il n'est pas établi à ce stade de caractère usuraire de l'opération.

La fréquence des achats effectués par la même personne

Il n'est pas contesté par la SA FONCIERE EPILOGUE sa pratique de la vente à réméré. Il ne saurait s'en déduire pour autant une pratique du contrat pignoratif et cet élément ressort insuffisant à lui seul à requalifier le contrat de vente à réméré.

Il n'est donc pas établi par la requérante que la vente à réméré contestée soit requalifiable en acte pignoratif susceptible de nullité.


Au regard de l'ensemble des éléments sus-développés, Madame [G] [D] échoue à démontrer la nullité de la vente à réméré et ses demandes à ce titre seront rejetées. Elle sera donc déboutée de sa demande de paiement en dommages et intérêts à hauteur de 185.000 euros fondée sur cette demande en nullité. 

Sur la demande reconventionnelle de la SA FONCIERE pour procédure abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ".

L'exercice d'une action en justice constitue un droit qui n'a pas de caractère absolu, mais qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. Le demandeur à ce titre doit en outre démontrer un préjudice distinct des frais irrépétibles engagés.

En l'espèce, la FONCIERE EPILOGUE ne démontre pas que l'action de Mme [G] [D] ait été animée d'une quelconque mauvaise foi ou intention de nuire. Elle n'établit pas davantage de préjudice distinct de celui des frais irrépétibles engagés pour cette procédure, indemnisables sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile exclusivement.
Elle sera, par voie de conséquence, déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.


II) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Madame [G] [D] qui succombe supportera la charge des dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, au regard de la situation économique de Mme [G] [D], la FONCIERE EPILOGUE et Me [R] seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

 Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, 

REJETTE les demandes en nullité de la vente à réméré, 

DEBOUTE Madame [V] [G] [D] de sa demande de condamnation in solidum de la SAS FINVENS IMMO, la SA FONCIERE EPILOGUE et Maître [O] [R] en paiement de la somme de 185.000 euros de dommages et intérêts,

DEBOUTE la SA FONCIERE EPILOGUE de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE Madame [V] [G] [D] aux entiers dépens de l'instance,

DEBOUTE Madame [V] [G] [D] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS FONCIERE EPILOGUE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Maître [O] [R] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT