Cour d'appel de Bordeaux, 4ème CHAMBRE COMMERCIALE, 2 décembre 2024, n° 22/05314

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 02 DECEMBRE 2024









N° RG 22/05314 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M7UC







S.A.R.L. GENESIS GROUP



c/



S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE DE [Adresse 2]



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats 



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 03 octobre 2022 (R.G. 2021F01017) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 23 novembre 2022





APPELANTE :



S.A.R.L. GENESIS GROUP, venant aux droits de la SARL AGENCE AQUITAINE D'ASSISTANCE A L'ACTE DE CONSTRUIRE (AAAAC) dans le cadre d'une fusion absorption avec effet au 31 mai 2021, valablement représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]



Représentée par Maître Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE DE [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 1]



Représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d'avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





* * *









EXPOSE DU LITIGE 



Le 11 mai 2012, dans le cadre de la réalisation d'un immeuble de 19 logements dit 'L'Orangerie' sis [Adresse 2], la SARL Société Immobilière de [Adresse 2] a conclu un contrat de maîtrise d'oeuvre d'exécution avec la société Agence Aquitaine d'Assistance à l'Acte de Construire (ci-après AAAAC). 



Le 24 mars 2015, un avenant au contrat a été signé afin de réévaluer la rémunération du maître d'oeuvre d'exécution. 



Les travaux ont fait l'objet d'une réception en novembre 2015 assortie d'un certain nombre de réserves. 



Au cours de l'année 2016, de nombreux désordres affectant la toiture et les pierres de l'immeuble sont apparus. 



Plusieurs factures d'honoraires sont restées impayées, pour une créance estimée par la société AAAAC d'un montant principal de 16'309,20 euros. 



Le 08 juin 2016, le maître d'oeuvre d'exécution a vainement mis en demeure le maître d'ouvrage d'avoir à lui payer la somme due au titre des factures impayées. 



La société AAAAC a saisi le tribunal de commerce de Bordeaux, lequel a rendu une ordonnance portant injonction de payer le 16 septembre 2016. L'ordonnance a été signifiée à la société intimée le 17 octobre 2016, dont elle a formé opposition le 18 octobre 2016. 



Le 05 février 2018, le tribunal a jugé l'opposition recevable et, faisant droit à la demande de la Société Immobilière de [Adresse 2], a prononcé un sursis à statuer dans l'attente du rapport de l'expert judiciaire désigné par le tribunal de grande instance de Bordeaux dans une instance parallèle.



Le rapport de l'expert a été déposé le 07 décembre 2020. 



Le 04 octobre 2021, postérieurement à une fusion absorption ayant pris effet au 31 mai 2021, la société Genesis, société absorbante venant aux droits de la société AAAAC, est intervenue volontairement à la procédure et a sollicité une remise au rôle ainsi que le paiement du solde de ses honoraires. 



Par jugement du 03 octobre 2022, le tribunal de commerce de Bordeaux a statué comme suit : 



- Dit l'intervention volontaire de la société Genesis Group SARL venant aux droits de la société Agence Aquitaine d'assistance à l'acte de construire recevable ; 



- Déboute la société Genesis Group de sa demande en paiement ; 



- Condamne la société Genesis Group à payer à la société immobilière de [Adresse 2] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamne la société Genesis aux dépens ; 



- Ecarte l'exécution provisoire du présent jugement. 



Par déclaration au greffe du 23 novembre 2022, la SARL Genesis Group a relevé appel du jugement aux chefs expressément critiqués, intimant la Société Immobilière de [Adresse 2]. 



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières écritures notifiées par message électronique le 30 septembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la SARL Genesis Group demande à la cour de : 



Vu les dispositions des articles 1134, 1907, 1315 alinéa 2 ancien du code civil, 1103, 1104, 1353,1344-1, 1347, 1347-1 nouveaux du code civil



- Déclarer recevable l'appel interjeté par la société Genesis Group venant aux droits et actions de la SARL Agence Aquitaine d'assistance à l'acte de construire



- Réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 03 octobre 2022 en ce qu'il a débouté la société Genesis Group de sa demande en paiement et l'a condamnée à verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens



- Condamner la SARL Société immobilière de [Adresse 2] à l'acte de construire à payer à la société Genesis Group la somme principale de 16 309,20 euros outre les intérêts au taux contractuel de 1 % par mois, soit une somme totale de 30 262, 66 euros,



- Débouter la SARL Société Immobiliere de [Adresse 2] des demandes reconventionnelles qu'elle présente



- Condamner la SARL Société immobilière de [Adresse 2] à verser la somme 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.





Par dernières écritures notifiées par message électronique le 17 mai 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la Société Immobilière de [Adresse 2] demande à la cour de : 



Vu les articles 1152 alinéa 2 (ancien, désormais 1231-5), 1184 (ancien, désormais

1217), 1231-5 (ancien), 1231 (ancien, désormais 1231-5 al. 3), 1290 et suivants

(ancien, désormais 1347 et suivants), et 1353 du code civil,

Vu l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation

Vu les articles 9, 514, 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu le rapport d'expertise du 7 décembre 2020,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,



- Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu'il a débouté la Société Genesis Group venant au droit de la SARL AAAAC de sa demande en paiement et l'a condamnée, outre les entiers dépens, à verser à la SIRM une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



- Le réformer partiellement en ce qu'il a limité à 500 euros la somme allouée à la SIRM au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En conséquence,



- Accueillir les demandes, fins et conclusions de la Société [Adresse 3] dite SIRM ;





- Débouter purement et simplement la SARL Genesis Group venant au droit dela SARL AAAAC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et subsidiairement ordonner la compensation de toute condamnation susceptible d'être

prononcée à l'encontre de la Société Immobilière de [Adresse 2] dite SIRM avec les dommages-intérêts qu'il serait légitime qu'elle obtienne du fait des manquements contractuels graves de la SARL AAAAC ;



Statuant à nouveau,



- Condamner la SARL Genesis Group venant au droit de la SARL AAAAC à verser à la Société Immobilière de [Adresse 2] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Y ajoutant,



- Débouter la SARL Genesis Group venant au droit de la SARL AAAAC de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner la SARL Genesis Group venant au droit de la SARL AAAAC à verser à la Société Immobilière de [Adresse 2] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure

d'appel.



- Condamner la SARL Genesis Group venant au droit de la SARL AAAAC aux dépens de première instance et d'appel.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 07 octobre 2024.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées. 





MOTIFS DE LA DECISION :



Sur la demande en paiement 



1 - La société Genesis Group fait valoir que la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) au 20 novembre 2015 a été établie par la société AAAAC et transmise le 30 novembre 2015 au maître de l'ouvrage.

Les courriers recommandés adressés par le maître de l'ouvrage concernent l'attestation du respect du code de l'urbanisme qui doit être complétée par l'architecte.

L'attestation d'achèvement peut être déposée et signée par le seul maître de l'ouvrage en mairie.

La société Genesis Group indique que la preuve d'un préjudice n'est pas rapportée par la Société Immobilière de [Adresse 2]



La société Genesis Group reconnaît par ailleurs une insuffisance de la maîtrise d'oeuvre d'exécution dans le contrôle des travaux. 



S'agissant du montant de s a créance, l'appelante sollicite des pénalités de retard depuis la date d'exigibilité de la facture. 









2 - La Société Immobilière de [Adresse 2] réplique qu'à ce jour, l'attestation d'achèvement n'est toujours pas établie en dépit de deux demandes en ce sens les 14 octobre et 17 novembre 2016. 

Elle relève que l'expert a identifié de nombreux désordres et malfaçons et a relevé la défaillance de la société AAAAC, laquelle avait une mission de contrôle de l'exécution des travaux.

La Société Immobilière de [Adresse 2] indique qu'au regard des multiples fautes contractuelles de la société AAAAC, elle est fondée à opposer l'exception d'inexécution et à refuser le paiement des factures d'honoraires.

Elle fait enfin valoir une disproportion manifeste entre le montant des pénalités et le préjudice effectivement subi par la société Genesis Group.





Sur ce



3 - L'article L462-1 du code de l'urbanisme dans sa version applicable au litige dispose : 

'A l'achèvement des travaux de construction ou d'aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie.'



L'article R462-1 du code de l'urbanisme dans sa version applicable au litige dispose : 

'La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l'architecte ou l'agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux.

Elle est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. Lorsque la commune est dotée des équipements répondant aux normes fixées par l'arrêté du ministre chargé de l'urbanisme prévu à l'article R. 423-49, la déclaration peut être adressée par courrier électronique dans les conditions définies par cet article.

Le maire transmet cette déclaration au préfet lorsque la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou le permis a été pris au nom de l'Etat, ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale lorsque la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou le permis a été pris au nom de cet établissement public.'



L'article R 261-24 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au litige dispose : 'La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, tel que défini à l'article R. 261-1. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d''uvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.'



L'article 1184 du code civil dans sa version applicable au présent litige dispose : 

'La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'



Selon l'article 1231-5 du code civil dans sa version applicable au litige : ' Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.'



Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'



En vertu des dispositions de l'article L313-3 du code monétaire et financier : 'En cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. Cet effet est attaché de plein droit au jugement d'adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé.

Toutefois, le juge de l'exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant.'



4 - S'agissant de l'attestation d'achèvement et de conformité des travaux, le paragraphe 'Contenu de la mission' du contrat de maîtrise d'oeuvre d'exécution en date du 11 mai 2012 indique que le maître d'oeuvre a en charge la direction de l'exécution des travaux, l'assistance à la réception des travaux avec 'PV de levée des réserves signés et attestation de non-contestation de la conformité reçue', le dossier des ouvrages exécutés et la garantie de parfait achèvement. Par ailleurs, il est mentionné que 'le maître de l'ouvrage s'engage à adresser à la mairie la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux dans le mois suivant la réception de l'attestation d'achèvement de l'opération délivrée par le maître d'oeuvre'.



Il résulte de la lecture combinée des dispositions textuelles et du contrat de maîtrise d'oeuvre d'exécution que la société AAAAC avait en charge l'établissement de la DAACT.



Il est joint au dossier de l'appelante un courrier du 30 novembre 2015 par lequel la société AAAC adresse la DAACT à la Société Immobilière de [Adresse 2]. Cette dernière allègue n'avoir jamais reçu l'attestation.

L'appelante n'établit pas de son côté que l'intimée a bien reçu le document. 

Dès lors, la société AAAAC n'a pas rempli ses obligations s'agissant de la transmission de la DAACT.



5 - S'agissant du contrôle et la surveillance des travaux, une expertise a été ordonnée par le juge des référé à la demande de la Société Immobilière de [Adresse 2] dans le cadre d'une autre instance. Le rapport, déposé le 7 décembre 2020 et rédigé par un expert ingénieur en BTP, relève que la responsabilité de l'entreprise AAAAC est susceptible d'être engagée pour de multiples insuffisances dans le contrôle et la surveillance des travaux concernant la pose de plaques métalliques, l'état des murs, la programmation du chauffage, les fonctions domotique, le service sécurité, des désordres esthétiques, la contrepente du caniveau, le câblage électrique apparent, les infiltrations de la toiture, l'humidité dans le local SRI, les désordres liés à la chute de pierres, les infiltrations par les menuiseries et le dysfonctionnement des volets roulants.





Dès lors, il apparaît que le maître d'oeuvre d'exécution a failli dans le contrôle et la surveillance des travaux relatifs aux différents lots et parties communes de l'ensemble immobilier, ce que ne conteste pas l'appelante. 



En conséquence, les manquements contractuels du maître d'oeuvre d'exécution autorisaient le maître de l'ouvrage à suspendre temporairement sa propre obligation de paiement des honoraires.



6 - Or l'appelante fait valoir qu'elle a réglé, avec son assureur, l'intégralité des sommes mises à la charge du maître d'oeuvre d'exécution dans le cadre d'une instance pendante devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. La société Genesis Group joint à son dossier un courrier en date du 22 mars 2023 adressé par son conseil à celui de la Société Immobilière de [Adresse 2]. Il y est indiqué que l'assureur de la société a réglé l'ensemble des condamnation mises à sa charge par le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux le 24 mai 2022 à la suite des manquements constatés par l'expert judiciaire.



Par ailleurs, La Société Immobilière de [Adresse 2] fait valoir que le défaut de délivrance de la DAACT lui cause un préjudice dans la mesure où elle ne peut se prévaloir de la fin de la garantie d'achèvement ou de remboursement auprès de la société de caution HSBC. La gravité de cette inexécution contractuelle n'est cependant pas démontrée, faute pour la Société Immobilière de [Adresse 2] d'établir plus précisément quel préjudice financier en serait résulté. 



En conséquence, la suspension du paiement des honoraires dont reste redevable la SCI de [Adresse 2] n'a plus de fondement légal et il convient de recevoir la demande en paiement de société Genesis Group. La décision du tribunal de commerce sera infirmée de ce chef. 



7 - S'agissant du montant de la créance, l'appelante sollicite des pénalités de retard depuis la date d'exigibilité de la facture. L'intimée fait valoir une disproportion manifeste entre le montant des pénalités et le préjudice effectivement subi par la société Genesis Group.



Le contrat de maîtrise d'oeuvre d'exécution du 11 mai 2012 fixe les honoraires de la société AAAAC à hauteur de 101 000 euros HT et l'avenant du 24 mars 2015 à hauteur de 20 000 euros HT. 

La société Genesis Group produit trois factures d'honoraires qui restent impayées en date des 30 septembre 2015, 31 juillet 2016 et 31 octobre 2016, d'un montant total de 16 309, 20 euros TTC. Les sommes réclamées correspondent aux prestations accomplies au titre des travaux modificatifs acquéreurs (TMA), conformément à l'avenant du 24 mars 2015.

Le contrat de maîtrise d'oeuvre d'exécution prévoit qu'en cas de retard de paiement, une pénalité sera due par le maître de l'ouvrage à hauteur de 1% de la somme exigible par mois de retard.



D'une part, il est constant que la Société Immobilière de [Adresse 2] a réglé la majeure partie des honoraires prévus au contrat.

D'autre part, les pénalités sont de 12% par an, alors que le taux légal au 2ème semestre 2016 était de 0,93% par an.

Dès lors, les pénalités sont manifestement excessives au regard du montant total des honoraires, soit 121 000 euros HT, et du préjudice subi par l'appelante.



Il convient donc de condamner la la Société Immobilière de [Adresse 2] à payer à la société Genesis Group la somme de 16 309 euros, outre les intérêts au taux de 6% par an (0,5 % par mois), à compter de la signification de l'ordonnance d'injonction de payer le 17 octobre 2016.



Sur la demande de compensation 



8 - La Société Immobilière de [Adresse 2] sollicite subsidiairement la compensation de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre avec des dommages et intérêts obtenus du fait des manquements du maître d'oeuvre.





Sur ce



9 - L'article 4 du code de procédure civile dispose : 'L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.'

L'article 5 du code de procédure civile dispose : 'Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.'



10 - La demande de dommages et intérêts de l'intimée n'est pas chiffrée et celle-ci ne produit aucun élément permettant de l'évaluer. En tout état de cause, les pièces produites n'établissent pas qu'il subsiste, au détriment du maître de l'ouvrage, un préjudice certain susceptible de donner lieu à compensation avec les honoraires.



Par suite, il n'y a pas lieu à compensation et la demande de la Société Immobilière de [Adresse 2] sera rejetée.



Sur les demandes accessoires 



11 - Partie succombante, il y a lieu de condamner la Société Immobilière de [Adresse 2] aux dépens de première instance et d'appel et à verser une somme de 3 500 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort : 



Infirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 3 octobre 2022 en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Condamne la Société Immobilière de [Adresse 2] à payer à la société Genesis Group la somme de 16 309 euros, outre les intérêts au taux de 6% par an, à compter de la signification de l'ordonnance d'injonction de payer le 17 octobre 2016,



Y ajoutant,



Déboute la Société Immobilière de [Adresse 2] de sa demande de compensation judiciaire,



Condamne la Société Immobilière de [Adresse 2] à verser à la société Genesis Group une somme de 3 500 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile,









Condamne la Société Immobilière de [Adresse 2] aux dépens de première instance d'appel. 





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président