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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, 4ème chambre, 5 décembre 2024, n° 21/03036

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Le 18 juillet 2017, Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] ( les consorts [P]-[G]) ont signé un contrat de construction de maison individuelle avec la société EXTENSIONS DE L’ERDRE, ayant la dénomination commerciale « SOTRADI » portant sur la construction d’une maison sise [Adresse 3] à [Localité 5]. 
 Ce contrat prévoyait : 
 
- que les travaux devaient démarrer dans un délai de trois mois à compter de la réalisation de conditions suspensives, 
 
- et que la durée des travaux serait de neuf mois à compter de l’ouverture du chantier si le coût total de la construction y compris les travaux réservés par le Maître d’ouvrage était inférieur à 125.000 € et augmentée d’un mois par tranche commencée de 20.000 € supplémentaire. 
 
Le coût total de la construction étant de 179.069,41 €, le délai d’exécution des travaux était de 12 mois. 
 
Aux termes de ce contrat la Société CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT (ci-après la société CGI BAT) était désignée garant à la livraison à prix et délais convenus. 
 
La déclaration d’ouverture de chantier a été régularisée le 9 mars 2018. 
 
Le 3 décembre 2018, lors d’une visite de chantier, Monsieur [G] et Madame [P] ont constaté plusieurs malfaçons et défauts de conformité affectant notamment : 
 
- une réduction de la surface habitable de la maison en raison d’un erreur lors de la réalisation des fondations, 
 
- des défauts de pose des cloisons placoplâtre de la maison (cloisons voilées, écart de largeur entre le haut et le bas et/ou avec des angles qui ne sont pas à 90° voire en biais, etc.). A quelques exceptions, toutes les pièces de la maison devaient nécessiter des travaux de reprise des cloisons.
 
Le chantier a été stoppé pendant deux mois (en décembre 2018 et janvier 2019) par la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE entraînant des retards dans les travaux. 
 
Monsieur [G] et Madame [P] ont sollicité l'avis d'un expert concernant les désordres. 
 
En raison de désordres, la réception a été décalée à 4 reprises (9 mai 2019 / 17 mai 2019 /24 mai 2019 / 4 juin 2019). 
 
Par courriers des 9, 17 et 28 mai 2019, Monsieur [G] et Madame [P] ont sollicité le garant à livraison afin qu’il désigne des entreprises pour réaliser les travaux en raison de la défaillance de la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE. 
 
Certains des désordres ont été levés. 
 
La réception est intervenue le 4 juillet 2019 avec réserves. 

La Société EXTENSIONS DE L’ERDRE s’est engagée aux termes de ce procès-verbal à lever les réserves avant le 30 septembre 2019. 
 
Par ailleurs les parties se sont mises d'accord pour que le solde de 5 % du prix convenu d’un montant de 8.235,76 € soit séquestré entre les mains du Bâtonnier du barreau de Nantes dans l'attente du règlement de leur litige. 
 
La somme de 8.235,76 € a été encaissée par l’Ordre des Avocats dans l’attente de la régularisation d’une convention de séquestre amiable ou d’une décision de justice. 

Par ordonnance du 7 juillet 2020, le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de la Roche sur Yon a : 
 
- ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [H] [Z] en qualité d’expert, 
- ordonné le séquestre de la somme de 8.235,76 € correspondant à 5 % du prix convenu entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon, 
- alloué à Madame [P] et Monsieur [G] une provision ad litem d’un montant de 5.000€ pour faire face aux frais d’expertise mise à la charge de la seule société EXTENSIONS DE L’ERDRE. 
 
Une première réunion d’expertise s’est tenue le 7 décembre 2020. 
 
Par dires des 15 décembre 2020, 5 février 2021, 25 mars 2021, Madame [P] et Monsieur [G] ont rappelé qu’ils étaient d’accord pour une levée en nature de ces désordres. 
 
Madame [P] et Monsieur [G] ont saisi le Tribunal Judiciaire de NANTES afin d’obtenir la condamnation in solidum de la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE et du garant à la livraison, la Société CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à l’indemniser de leur entier préjudice. 

Monsieur [H] [Z] a déposé son rapport d’expertise le 4 octobre 2021 

Une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’encontre de la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE le 9 mars 2022. 

Madame [P] et Monsieur [G] ont déclaré leur créance et appelé à la cause la SCP [E] en la personne de Maître [U] [E], mandataire judiciaire, ès qualités de mandataire liquidateur de la SOCIÉTÉ EXTENSIONS DE L’ERDRE. 

Suivant exploit du 22 juin 2021, les consorts [P] ont assigné la société EXTENSIONS DE L’ERDRE et la Société CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT aux fins de:

Vu la note n °l de Monsieur [Z]
Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1347 a 1348-1 du Code civil,
Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,
Vu l’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu l’article R. 231-14 du code de la construction et de Phabitation,

- Voir dire et juger la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT responsables des réserves, désordres, défauts de conformité ou inachèvements , frais, préjudices, dommages intérets et pénalites contractuelles de retard allegués,
- Voir surseoir à statuer dans l’attente de l’issue des opérations d’expertise judiciaire en cours.
D’ores et déjà, s’entendre condamner in solidum la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT à indemniser Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] au titre des réserves, désordres, défauts de conformité ou inachevements, frais, préjudices,dommages intérêts et pénalites contractuelles de retard allégués,

- En conséquence, condamner in solidum la Societe EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT à verser à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] :
- la somme de 5 398,72 euros au titre de leur préjudice économique
- la somme de 6368,98 euros au titre des pénalites contractuelles de retard
- la somme de 1.008 euros au titre des frais de stockage des meubles de cuisine
- la somme de 37,64 euros au titre des frais d’abonnement à VEOLIA et EDF
- la somme de 980,40 € TTC au titre des frais d’expertise amiable,
- la somme de 131,96 € au titre d’une journée de congé pose inutilement,
- la somme de 575 € au titre des frais d’assistance par un huissier,
- la somme de 5.000 € au titre des prejudices moraux et de jouissance passés, actuels et à venir de Madame [S] [P] et de Monsieur [I] [G],

- S’entendre condamner in solidum la la Societe EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT a régler à Madame [S] [P] et de Monsieur [I][G] une somme de 8.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- S’entendre condamner in solidum la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT aux entiers dépens de l’instance ce compris les depens engagés au titre du référé-expertise et les frais et honoraires de l’expert judiciaire dont distraction au profit de Maître Priscille PINEAU par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procedure Civile ;

- Voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par acte d’huissier du 20 juin 2022, les consorts [P] ont assigné la SCP [E] en la personne de Maître [U] [E], mandataire judiciaire, ès qualités de mandataire liquidateur de la SOCIÉTÉ EXTENSIONS DE L’ERDRE.

La jonction entre les deux instances a été ordonnée le 17 octobre 2022. 
 
Dans leurs dernières conclusions notifiées au Tribunal par RPVA le 29 février 2024, les consorts [P]-[G] demandent au tribunal, de:
 
Vu la note n °1 de Monsieur [Z] 
Vu les articles 1792 à 1792-6 du Code civil, 
Vu les articles 1231-1 à 1231-4 du Code civil, 
Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, 
Vu l’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation, 
Vu l’article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation, 
Vu le rapport de Monsieur [H] [Z], 
Vu l’article 1231-7 et l’article 1343-2 du Code civil, 
Vu l’article 1240 du Code civil, 
Vu la déclaration de créance de Monsieur [G] et Madame [P] 
Vu l’article 367 du Code de procédure civile, 
Vu l’article L230-1 du Code de la construction et de l’habitation, 
 
- Débouter la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT, la SCP [E] en la personne de Maître [U] [E], mandataire judiciaire, Es qualité de mandataire liquidateur de la SOCIÉTÉ EXTENSIONS DE L’ERDRE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
 
- Condamner la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT à verser à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] : 
 
- la somme de 8.571,40 € TTC au titre des désordres n°1 et 15 (perte de surface de la maison) 
- la somme de 451,29 € TTC au titre du désordre n°3 (dalle béton devant l’entrée à réaliser ou 
établir un avenant de moins-value). 
- la somme de 5.699,65 € TTC au titre du désordre n°6 (terrasse non conforme). 
- la somme de 2.631,65 € TTC au titre des désordres n°8, 20, 21, 22 et 29 (menuiseries intérieures). 
- la somme de 275 € TTC au titre du désordre n°10 (Joint de fractionnement du carrelage à réaliser dans la pièce de vie, dans l'aplomb de la poutre). 
- la somme de 500 € TTC au titre du désordre n°11 (2 Grilles de ventilation (cuisine et sèche-linge) non installées). 
- la somme de 357,50 € TTC au titre du désordre n°12 (Réaliser un joint acrylique en périphérie de l'escalier et en dessous et enlever l'excédent de plâtre avant réalisation). 
- la somme de 480,67 € TTC au titre des désordres n°26 (remise en conformité de la trappe d’accès de la baignoire) et 27 (remise en conformité de la trappe d’accès aux combles). 
- la somme de 100 € TTC au titre du désordre n°35 (dalle de la PAC trop haute). 
- la somme de 1.000 € TTC au titre des frais de maitrise d’œuvre, 
- la somme de 5 398,72 € au titre de leur préjudice économique 
- la somme de 6.368,98 € au titre des pénalités contractuelles de retard 
- la somme de 1.008 € au titre des frais de stockage des meubles de cuisine 
- la somme de 37,64 € au titre des frais d’abonnement à VEOLIA et EDF 
- la somme de 341 € TTC au titre des travaux de reprise du court-circuit 
- la somme de 980,40 € TTC au titre des frais d’expertise amiable, 
- la somme de 131,96 € au titre d’un journée de congé posé inutilement, 
- la somme de 575 € au titre des frais d’assistance par un huissier, 
- la somme de 5.000 € au titre des préjudices moraux et de jouissance passés, actuels et à venir de Madame [S] [P] et de Monsieur [I] [G], 
 
- Dire que ces sommes produiront intérêts à compter du 4 octobre 2021 date du dépôt du rapport de l’expert, 
 
- Ordonner la capitalisation des intérêts, 
 
- Fixer aux sommes de : 

- 8.571,40 € TTC au titre des désordres n°1 et 15 (perte de surface de la maison) 
- 451,29 € TTC au titre du désordre n°3 (dalle béton devant l’entrée à réaliser ou établir un avenant de moins-value). 
- 5.699,65 € TTC au titre du désordre n°6 (terrasse non conforme). 
- 2.631,65 € TTC au titre des désordres n°8, 20, 21, 22 et 29 (menuiseries intérieures). 
- 275 € TTC au titre du désordre n°10 (Joint de fractionnement du carrelage à réaliser dans la pièce de vie, dans l'aplomb de la poutre). 
- 500 € TTC au titre du désordre n°11 (2 Grilles de ventilation (cuisine et sèche-linge) non installées). 
- 357,50 € TTC au titre du désordre n°12 (Réaliser un joint acrylique en périphérie de l'escalier et en dessous et enlever l'excédent de plâtre avant réalisation). 
- 480,67 € TTC au titre des désordres n°26 (remise en conformité de la trappe d’accès de la baignoire) et 27 (remise en conformité de la trappe d’accès aux combles). 
- 100 € TTC au titre du désordre n°35 (dalle de la PAC trop haute). 
- 1.000 € TTC au titre des frais de maitrise d’œuvre, 
- 5 398,72 € au titre de leur préjudice économique 
- 6.368,98 € au titre des pénalités contractuelles de retard 
- 1.008 € au titre des frais de stockage des meubles de cuisine 
- 37,64 € au titre des frais d’abonnement à VEOLIA et EDF 
- 341 € TTC au titre des travaux de reprise du court-circuit 
- 980,40 € TTC au titre des frais d’expertise amiable, 
- 131,96 € au titre d’un journée de congé posé inutilement, 
- 575 € au titre des frais d’assistance par un huissier, 
- 5.000 € au titre des préjudices moraux et de jouissance passés, actuels et à venir de Madame [S] [P] et de Monsieur [I] [G], 
 
le montant des indemnités qui seront allouées à Monsieur [I] [G] et Madame [S] [P] au titre des travaux de reprise, frais annexes, pénalités de retard, frais de maitrise d’œuvre, et dommages et intérêts, sommes pour lesquelles ils seront admis à produire au passif de la liquidation judiciaire de la SOCIÉTÉ EXTENSIONS DE L’ERDRE ; 

- Dire que les intérêts au taux légal courront sur ces sommes à compter du dépôt du rapport de l’expert, 

- Ordonner la capitalisation des intérêts, 

- Ordonner la déconsignation de la somme de 8.235,76 € correspondant au solde du prix de l’immeuble actuellement séquestré Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon au profit de Madame [S] [P] et de Monsieur [I] [G],

- A titre subsidiaire, pour le cas où le Tribunal estimerait que la prescription n’est pas acquise concernant le solde du prix de vente actuellement séquestré, Constater la compensation entre la créance de Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] à l’égard de la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE d’un montant de 47.448,86 € (hors dépens) et le solde du prix de l'immeuble d’un montant de 8.235,76 €. 
- Ordonner le paiement par compensation au profit Monsieur [G] et Madame [P] de la somme de 8.235,76 €,

- En conséquence, ordonner la déconsignation de la somme de 8.235,76 € correspondant au solde du prix de l’immeuble actuellement séquestré Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon au profit de Madame [S] [P] et de Monsieur [I] [G]. 

Dans tous les cas, 
- Fixer à la somme de 7.540 € le montant de l’indemnité qui sera allouée à Monsieur [I] [G] et Madame [S] [P] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, somme pour laquelle ils seront admis à produire au passif de la liquidation judiciaire de la SOCIÉTÉ EXTENSIONS DE L’ERDRE ; 
 
- Condamner la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT à régler à Madame [S] [P] et de Monsieur [I] [G] une somme de 7.540 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
- Condamner in solidum la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT aux entiers dépens de l’instance ce compris les dépens engagés au titre des référés-expertise et les frais et honoraires de l’expert judiciaire dont distraction au profit de Maître Priscille PINEAU par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ; 
 
- Voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 mars 2023, la SA CGI BATIMENT demande au tribunal, de:

Vu l’article 1792-6 du Code civil ; 
Vu les articles L.231-6 et L. 231-8 du code de la construction et de l’habitation ; 
Vu l’article L. 443-1 du code des assurances, 
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile ; 
 
A titre principal : 

- Constater l’inapplication de la garantie de livraison ; 

En conséquence : 

- Débouter les Consorts [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de CGI BATIMENT 
 
A titre subsidiaire : 
 
- Fixer la valeur de la perte de surface à la somme de 4.649,98 euros,
 
- Prendre acte de la franchise à hauteur de 8.235,75 euros opposable aux Consorts [G] et en DEDUIRE le montant de tout éventuelle condamnation mise à la charge de CGI BATIMENT ; 
En conséquence : 
 
- Limiter le montant de la condamnation éventuellement mise à la charge de CGI BATIMENT à hauteur de 7.713,53 euros ; 
 
- Condamner les Consorts [G] à verser à CGI BAT la somme de 8.235,76 € consignée auprès de Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon;
 
- Autoriser Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon à libérer la somme de 8.235,76 € consignée au titre de la retenue de garantie au profit de CGI BATIMENT; 
 
En tout état de cause : 
 
- Condamner les Consorts [G] à verser à CGI BAT un montant à hauteur de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

La SCP [E] en la personne de Maître [U] [E], mandataire judiciaire, ès qualités de mandataire liquidateur de la société EXTENSION DE L’ERDRE, selon jugement du Tribunal de commerce de Nantes du 9 mars 2022, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la prescription soulevée sur le fondement de l’article L218-2 du Code de la consommation

Aux termes de l’article 789 du CPC, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance (...).

En l’espèce, l’action ayant été introduite par assignation du 22 juin 2021, la fin de non-recevoir aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, de sorte qu’elle est irrecevable.

Sur la responsabilité de la S.A.S.U EXTENSIONS DE L’ERDRE

Aux termes de l'article 1792-6 du code civil : ' La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage

Dispositif

déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.

En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant'.

L'obligation de l'entrepreneur mis en demeure de lever les réserves est de résultat et il doit être condamné à défaut à supporter le coût de reprise et d'achèvement correspondant.

La réalité des désordres et des réserves étant acquise, la responsabilité de la société EXTENSIONS DE L’ERDRE est engagée.

Sur le coût des travaux relatifs à la levée des réserves

1) sur les obligations du garant

Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] soutiennent qu'en application de l'article 1792-6 du code civil, le constructeur a l'obligation de résultat de lever les réserves dans le délai fixé par les parties. Ils exposent qu'en vertu des articles L. 231-6 II et R. 231-10 du code de la construction et de l'habitation le garant a l'obligation de mettre en demeure le constructeur de procéder à la levée des réserves et en cas d'inertie de celui-ci d'en garantir la levée, le cas échéant en désignant un repreneur.

Ils ajoutent avoir, d'une part, procédé à la réception de la maison, d'autre part, en vertu des dispositions de l'article L. 231-8 du code de la construction et de l'habitation, dans les huit jours qui ont suivi cette réception, dénoncé des vices apparents.





La société CGI BAT réplique que les conditions de mobilisation de la garantie de livraison ne sont pas réunies. Elle indique à ce titre que le constructeur n’a eu de cesse d’avancer sur la reprise des désordres réservés depuis la réception des travaux, que des démarches ont été réitérées jusqu’à la réception des travaux, et que sur l’ensemble des réserves formulées à la réception, huit d’entre elles ont été levées. Elle ajoute qu’en application du premier alinéa de l’article L.231-8 du Code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison ne saurait être mobilisée pour tout nouveau désordre dénoncé plus de 8 jours après la remise des clés consécutive à la réception des travaux. 

Selon l'article 1792-6 du code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Aux termes de l'article L. 231-8 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige, le maître de l'ouvrage, qui n'a pas été assisté, lors de la réception, par un professionnel habilité peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.

Selon l'article L. 231-6 I du code de la construction et de l'habitation, la garantie de livraison prend effet à compter de la déclaration réglementaire d'ouverture du chantier et cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.

Elle couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier et jusqu'à la date de réception des travaux ou de levée des réserves, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu,

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix,

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

En application de ces dispositions, la garantie couvre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En l'espèce, un procès-verbal de réception a été dressé le 4 juuillet 2019, et il est établi que tant le constructeur que le garant ont reçu, huit jours après la réception de la maison, un courrier des maîtres de l'ouvrage dénonçant les vices apparents et dont ils réclament réparation. Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] ont ainsi sollicité l’intervention du garant par lettres recommandées des 9 mai 2019 et 28 mai 2019, en vain.

La société CGI BATIMENT ne produit aux débats aucun courrier adressé par elle à la société EXTENSIONS DE L’ERDRE afin qu’elle justifie du retard et des désordres.

De même, la société CGI BATIMENT n’apporte pas la preuve d’avoir mis en demeure la société EXTENSIONS DE L’ERDRE conformément aux dispositions de l’article L231-6 II du Code de la construction. 



Il se déduit de ces éléments que les maîtres de l'ouvrage apportent la démonstration qu'ils ont, conformément aux exigences de l'article L. 231-8 du code de la construction et de l'habitation, dénoncé les réserves dont ils font état dans le présent litige. Il est également démontré que le garant, bien qu'averti de ces réserves, n'a pas mis en oeuvre les mesures permettant leur levée.

Il convient, en conséquence, d'apprécier la réalité des désordres allégués au titre des réserves non levées et, le cas échéant, d'en fixer l'indemnisation.

2 ) Sur la réalité des désordres objets des réserves et le coût des travaux de reprise

La garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En l'espèce, les maîtres de l'ouvrage ne sollicitent pas la reprise en nature des réserves mais la prise en charge par le garant du coût de leur reprise.

Un procès-verbal de réception avec réserves a été dressé le 4 juillet 2019.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire les éléments suivants:

- les réserves n°5,13,17,18,19,23,24,28,30,31,33 ont été levées,

- les réserves n°2,7,9,14,16,25,32 ne sont pas justifiées,

- les réserves non levées ainsi détailllées dont le chiffrage n’est pas contesté:

- n°3: mise en oeuvre d’une dalle au niveau de l’entrée de l’immeuble,
- n°4: tâches diverses sur l’enduit,
- n°6: dépose et reprise de la terrasse,
- n°10: remise en conformité des joints du revêtement de sol collé,
- n°11:grilles de ventilation,
- n°12: joint acrylique en périphérie de l’escalier,
- n°15: surface au sol- loi Carrez ( chiffrage laissé par l’expert à l’appréciation du tribunal)
- n° 8, 20, 21, 22 et 29: menuiseries intérieures,
- n°26: remise en conformité de la trappe d’accès au réseau de la baignoire,
- n°27: remise en conformité de la trappe d’accès aux combles,
- n°35: dalle de la PAC

La société EXTENSIONS DE L’ERDRE ayant été mise en demeure de lever ces réserves et s'étant abstenue de ce faire, son obligation d'en supporter le coût de reprise est établie.

Le coût du chiffrage retenu par l’expert pour un montant de 11.017,30 euros et correspondant aux travaux nécessaires à la levée des réserves n’est pas sérieusement contesté. 

Il y a lieu de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société EXTENSION DE L’ERDRE la somme de 11.017,30 euros correspondant aux désordres n°3,4,6,10,11,12,8,20,21,22,29,26,27,35.

Il y a lieu de condamner la société CGI BATIMENT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 11.1017,30 euros à ce titre.

- les désordres n°1 et n°15 concernant la perte de surface de la maison dont le chiffrage est contesté:

Il ressort du rapport d’expertise et il n’est pas contesté un défaut d’implantation du mur côté rue + épaisseur des murs différente de celle indiquée sur les plans signés lors du contrat de construction ayant généré une perte de surface. De même, a été relevée une différence de surface au sol des toilettes du RDC ( 2,00 m2 loi CARREZ).

L’epxert précise que la valeur constructive de la maison est de 1.562,56 euros/m2 habitable.

La société SOTRADI a proposé une indemnisation à hauteur de 4.949,98 euros ( 4.649,98 euros pour la perte de surface et 300,00 euros pour le défaut d’équerrage des doublages).

De leur côté, les consorts [G]-[P] font valoir qu’ils ont vendu leur maison pour un prix net vendeur de 480.000 euros, en précisant sur la fiche descriptive du bien une superficie de 112 m2 soit un prix au mètre carré de 4.285,70 euros. Ils sollicitent en conséquence le paiement de la somme de 8.571,40 euros.

La demande de Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] s’analyse en une perte de chance de ne pas vendre le bien à un prix plus élevé en raison de la perte de surface du bien. 

Il est établi par les conosrts [G]-[P] que leur bien a été vendu sur la base d’un prix au mètre carré de 4.285,70 euros. Cette perte de chance de ne pas revendre le bien à un prix plus élevé au regard du prix de revente au m2, sera justement réparée par l’octroi d’une somme de 8.571,40 euros.

Il y a donc lieu de fixer la somme de 8.571,40 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société EXTENSIONS DE L’ERDRE

Il y a lieu de condamner la société CGI BATIMENT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 8.571,40 euros à ce titre.

Sur le préjudice économique

Il est justifié de frais de logement à compter de mars 2019 et qui sont en lien avec le retard dans la réception pour un montant de 4.404,91 euros; le surplus n’étant pas lié au retard.

En conséquence, il y a lieu de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société EXTENSIONS DE L’ERDRE la somme de 4.404,91 euros.

La garantie de livraison n’ayant pas vocation à s’appliquer à ce préjudice, la demande formée à ce titre à l’encontre de la société CGI BATIMENT sera rejetée. 

Sur les frais de stockage des meubles de cuisine, les frais d’abonnement à VEOLIA et EDF et la journée de congé

Le lien de causalité entre ces préjudices et le retard de livraison n’est pas suffisamment établi par les pièces du dossier, de sorte qu’il y a lieu de rejeter les demandes formées à ce titre. 

Sur l'opposabilité et l'application de la franchise de 5 %

Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] estiment que la société CGI BAT n’est pas fondée à opposer la franchise de 5 % concernant les désordres et non conformités ayant été réservés.

La CGI BAT oppose que le garant de livraison est en droit de prétendre au versement de la retenue de garantie.

Selon l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, la garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.




En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 p. 100 du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La garantie de livraison prix et délais convenus, qui n'est pas une assurance mais un cautionnement, constitue une garantie légale d'ordre public, qui ne nécessite pas l'acceptation du maître de l'ouvrage, celui-ci n'étant pas soumis en contrepartie à l'obligation de payer une cotisation auprès du garant, mais uniquement à celle d'en supporter le coût inclus dans le prix convenu conformément à l'article R. 231-5 du code de la construction et de l'habitation.

Lors de la souscription du contrat de construction de maison individuelle, a été fournie une attestation générale de garantie émanant du constructeur dans le cadre d'une convention de partenariat avec ce constructeur.

Il est constant que l’absence de levée des réserves ne prive pas le constructeur de son droit de bénéficier de la retenue de garantie.

La somme de 8.235,76 euros consignée par les consorts [G] entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon relève de la retenue de garantie relative à la levée des réserves.

Il est établi que les maîtres de l'ouvrage ont payé des travaux de reprise, qui sont mis à la charge du garant.

Il y a lieu donc bien lieu d'appliquer la franchise contractuelle de 5 % du prix convenu.

En conclusion la société CGI BAT sera condamnée à verser à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 17.721,93 euros ( 11.017,30 + 8.571,40 + 6.368,98) - 8.235,75 euros de franchise.

Sur les pénalités de retard

Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison ont été fixées conformément aux dispositions de l’article R231-1-14 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose qu’en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L.231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard. 

L’article 3.2 des conditions générales du contrat stipule que “ En cas de retard dans la livraison de la construction pour d’autres raisons que celles prévues ci-dessus une pénalité de 1/3 000 du prix convenu par jour de retard est due par la construction ou maître d’ouvrage conformément à l’article L231-6 du Code la construction et de l’habitation et du décret n°91 1202 du 27 novembre 1993. Les pénalités sont décomptées jusqu’à la réception avec ou sous réserves de la maison ou, jusqu’à la prise de possession de celle-ci par le Maître d’Ouvrage en l’absence de réception expresse.

La garantie de la CGI BAT s'étend aux suppléments de prix imputables au constructeur.

La réception aurait dû intervenir avant le 9 mars 2019. Elle est intervenue le 4 juillet 2019.


Le montant des pénalités contractuelles de retard est donc de : 
116 jours de retard x ( 164.715 X 1/3 000= 6.368,98 euros).

En conséquence, il y a lieu de condamner la société CGI BATIMENT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 6.368,98 euros au titre des pénalités de retard. 

Il y a lieu fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société EXTENSIONS DE L’ERDRE la somme de 6.368,98 euros.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] soutiennent que la CGI BAT a commis une faute dès lors que, bien qu'informée des réserves émises lors de la réception et dans les huit jours de celle-ci, elle n'a pas vérifié leur levée par le constructeur. Ils invoquent un préjudice moral en lien avec cette faute et demandent le remboursement des frais d’assistance par un huissier (575 euros).

La société CGI BAT s'oppose à ces demandes.

Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] justifient avoir transmis à la société CGI BAT le procès-verbal de réception des travaux ainsi que la liste complémentaire des réserves émises.

La société CGI BAT ne justifie pas avoir mis en demeure la société EXTENSIONS DE L’ERDRE.

La faute du garant de livraison est ainsi démontrée.

Elle est en lien avec le préjudice de Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] qui n’ont pas pu intégré leur bien dans les délais prévus.

En revanche, le lien direct entre cette faute et le coût de l’assistance par un huissier de justice n'est pas démontré.

La société CGI BAT sera condamnée au paiement de la somme de 800 euros en réparation du préjudice moral subi par Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G].

La demande au titre de l’assistance d’un huissier sera rejetée.

De même, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice de jouissance distinct de celui déjà indemnisé par ailleurs. La demande formée au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société CGI BAT qui succombe principalement à l’instance doit être condamnée aux dépens, comprenant la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire, à l’exclusion des frais d’expertise amiable, dont distraction au profit de Maître Priscille PINEAU par application des dispositions de l’article 699 du CPC.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] les frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu de dire en conséquence que la société CGI BAT et la société EXTENSIONS DE L’ERDRE sont tenues in solidum au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société CGI BAT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, et de fixer cette somme au passif de la liquidation judiciaire de la société EXTENSIONS DE L’ERDRE. 

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement. 


MOTIFS DE LA DECISION

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, mise à la disposition du public au greffe, 

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [P]-[G]; 

CONDAMNE la société CGI BAT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 17.721,93 euros déduction faite de la franchise, au titre des désordres n°1, 3,6, 8, 10, 11, 12, 15, 20, 21, 22, 26, ,27 29 et 35;

CONDAMNE la société CGI BATIMENT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 6.368,98 euros au titre des pénalités de retard;

CONDAMNE la société CGI BATIMENT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 800 euros au titre de leur préjudice moral;

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la société EXTENSIONS DE L’ERDRE les sommes suivantes:

- 11.017,30 euros au titre des désordres n°3,4,6,10,11,12,8,20,21,22,29,26,27,35,

- 8.571,40 euros au titre des désordres n°1 et 15,

- 4.404,91 euros au titre du préjudice économique,

- 6.368,98 euros au titre des pénalités de retard,

- 800 euros au titre du préjudice moral,

- 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC,

DIT que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

ORDONNE la déconsignation de la somme de 8.235,76 euros correspondant au solde du prix de l’immeuble actuellement séquestrée par Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon au profit de Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G];

DEBOUTE Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] des demandes formées au titre des frais de stockage des meubles de cuisine, des frais d’abonnement VEOLIA et EDF, des travaux de reprise du court-circuit, d’une journée de congé posé inutilement;

DEBOUTE Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] de la demande formée au titre des frais d’assistance par un huissier;

DEBOUTE Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] de la demande formée au titre du préjudice de jouissance; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil; 







DIT que la société CGI BAT et la société EXTENSIONS DE L’ERDRE sont tenues in solidum au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC;

CONDAMNE la société CGI BAT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC; 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.


LE GREFFIER, LE PRESIDENT,




Sandrine GASNIER Laëtitia FENART
Texte intégral
SG




LE 05 DECEMBRE 2024

Minute n°


N° RG 21/03036 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LE5P





[S] [P] épouse [G]
[I] [G]

C/

S.C.P. [E] représentée par Maître [E] en sa qualité de mandataire liquidateur de la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE
S.A.S. EXTENSIONS DE L’ERDRE SOTRADI
Caisse CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT



 

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction





1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
Me Pierre-thomas CHEVREUIL - 319
Me Priscille PINEAU - 163
la SARL SARL AURELIEN FERRAND - 88




délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE


JUGEMENT 
du CINQ DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE



Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,


GREFFIER : Sandrine GASNIER



Débats à l’audience publique du 07 MAI 2024 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.


Prononcé du jugement fixé au 10 SEPTEMBRE 2024 prorogé au 07 NOVEMBRE 2024 puis au 05 DECEMBRE 2024.


Jugement Réputé contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

---------------

ENTRE :

Madame [S] [P] épouse [G], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Priscille PINEAU, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Priscille PINEAU, avocat au barreau de NANTES



DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.C.P. [E] représentée par Maître [E] en sa qualité de mandataire liquidateur de la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.S. EXTENSIONS DE L’ERDRE SOTRADI, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Pierre-thomas CHEVREUIL, avocat au barreau de NANTES

Caisse CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT, dont le siège social est sis [Adresse 4]/FRANCE
Rep/assistant : Maître Aurélien FERRAND de la SARL SARL AURELIEN FERRAND, avocats au barreau de NANTES



DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART


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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Le 18 juillet 2017, Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] ( les consorts [P]-[G]) ont signé un contrat de construction de maison individuelle avec la société EXTENSIONS DE L’ERDRE, ayant la dénomination commerciale « SOTRADI » portant sur la construction d’une maison sise [Adresse 3] à [Localité 5]. 
 Ce contrat prévoyait : 
 
- que les travaux devaient démarrer dans un délai de trois mois à compter de la réalisation de conditions suspensives, 
 
- et que la durée des travaux serait de neuf mois à compter de l’ouverture du chantier si le coût total de la construction y compris les travaux réservés par le Maître d’ouvrage était inférieur à 125.000 € et augmentée d’un mois par tranche commencée de 20.000 € supplémentaire. 
 
Le coût total de la construction étant de 179.069,41 €, le délai d’exécution des travaux était de 12 mois. 
 
Aux termes de ce contrat la Société CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT (ci-après la société CGI BAT) était désignée garant à la livraison à prix et délais convenus. 
 
La déclaration d’ouverture de chantier a été régularisée le 9 mars 2018. 
 
Le 3 décembre 2018, lors d’une visite de chantier, Monsieur [G] et Madame [P] ont constaté plusieurs malfaçons et défauts de conformité affectant notamment : 
 
- une réduction de la surface habitable de la maison en raison d’un erreur lors de la réalisation des fondations, 
 
- des défauts de pose des cloisons placoplâtre de la maison (cloisons voilées, écart de largeur entre le haut et le bas et/ou avec des angles qui ne sont pas à 90° voire en biais, etc.). A quelques exceptions, toutes les pièces de la maison devaient nécessiter des travaux de reprise des cloisons.
 
Le chantier a été stoppé pendant deux mois (en décembre 2018 et janvier 2019) par la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE entraînant des retards dans les travaux. 
 
Monsieur [G] et Madame [P] ont sollicité l'avis d'un expert concernant les désordres. 
 
En raison de désordres, la réception a été décalée à 4 reprises (9 mai 2019 / 17 mai 2019 /24 mai 2019 / 4 juin 2019). 
 
Par courriers des 9, 17 et 28 mai 2019, Monsieur [G] et Madame [P] ont sollicité le garant à livraison afin qu’il désigne des entreprises pour réaliser les travaux en raison de la défaillance de la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE. 
 
Certains des désordres ont été levés. 
 
La réception est intervenue le 4 juillet 2019 avec réserves. 

La Société EXTENSIONS DE L’ERDRE s’est engagée aux termes de ce procès-verbal à lever les réserves avant le 30 septembre 2019. 
 
Par ailleurs les parties se sont mises d'accord pour que le solde de 5 % du prix convenu d’un montant de 8.235,76 € soit séquestré entre les mains du Bâtonnier du barreau de Nantes dans l'attente du règlement de leur litige. 
 
La somme de 8.235,76 € a été encaissée par l’Ordre des Avocats dans l’attente de la régularisation d’une convention de séquestre amiable ou d’une décision de justice. 

Par ordonnance du 7 juillet 2020, le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de la Roche sur Yon a : 
 
- ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [H] [Z] en qualité d’expert, 
- ordonné le séquestre de la somme de 8.235,76 € correspondant à 5 % du prix convenu entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon, 
- alloué à Madame [P] et Monsieur [G] une provision ad litem d’un montant de 5.000€ pour faire face aux frais d’expertise mise à la charge de la seule société EXTENSIONS DE L’ERDRE. 
 
Une première réunion d’expertise s’est tenue le 7 décembre 2020. 
 
Par dires des 15 décembre 2020, 5 février 2021, 25 mars 2021, Madame [P] et Monsieur [G] ont rappelé qu’ils étaient d’accord pour une levée en nature de ces désordres. 
 
Madame [P] et Monsieur [G] ont saisi le Tribunal Judiciaire de NANTES afin d’obtenir la condamnation in solidum de la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE et du garant à la livraison, la Société CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT à l’indemniser de leur entier préjudice. 

Monsieur [H] [Z] a déposé son rapport d’expertise le 4 octobre 2021 

Une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’encontre de la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE le 9 mars 2022. 

Madame [P] et Monsieur [G] ont déclaré leur créance et appelé à la cause la SCP [E] en la personne de Maître [U] [E], mandataire judiciaire, ès qualités de mandataire liquidateur de la SOCIÉTÉ EXTENSIONS DE L’ERDRE. 

Suivant exploit du 22 juin 2021, les consorts [P] ont assigné la société EXTENSIONS DE L’ERDRE et la Société CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT aux fins de:

Vu la note n °l de Monsieur [Z]
Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1347 a 1348-1 du Code civil,
Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,
Vu l’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu l’article R. 231-14 du code de la construction et de Phabitation,

- Voir dire et juger la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT responsables des réserves, désordres, défauts de conformité ou inachèvements , frais, préjudices, dommages intérets et pénalites contractuelles de retard allegués,
- Voir surseoir à statuer dans l’attente de l’issue des opérations d’expertise judiciaire en cours.
D’ores et déjà, s’entendre condamner in solidum la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT à indemniser Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] au titre des réserves, désordres, défauts de conformité ou inachevements, frais, préjudices,dommages intérêts et pénalites contractuelles de retard allégués,

- En conséquence, condamner in solidum la Societe EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT à verser à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] :
- la somme de 5 398,72 euros au titre de leur préjudice économique
- la somme de 6368,98 euros au titre des pénalites contractuelles de retard
- la somme de 1.008 euros au titre des frais de stockage des meubles de cuisine
- la somme de 37,64 euros au titre des frais d’abonnement à VEOLIA et EDF
- la somme de 980,40 € TTC au titre des frais d’expertise amiable,
- la somme de 131,96 € au titre d’une journée de congé pose inutilement,
- la somme de 575 € au titre des frais d’assistance par un huissier,
- la somme de 5.000 € au titre des prejudices moraux et de jouissance passés, actuels et à venir de Madame [S] [P] et de Monsieur [I] [G],

- S’entendre condamner in solidum la la Societe EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT a régler à Madame [S] [P] et de Monsieur [I][G] une somme de 8.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- S’entendre condamner in solidum la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT aux entiers dépens de l’instance ce compris les depens engagés au titre du référé-expertise et les frais et honoraires de l’expert judiciaire dont distraction au profit de Maître Priscille PINEAU par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procedure Civile ;

- Voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par acte d’huissier du 20 juin 2022, les consorts [P] ont assigné la SCP [E] en la personne de Maître [U] [E], mandataire judiciaire, ès qualités de mandataire liquidateur de la SOCIÉTÉ EXTENSIONS DE L’ERDRE.

La jonction entre les deux instances a été ordonnée le 17 octobre 2022. 
 
Dans leurs dernières conclusions notifiées au Tribunal par RPVA le 29 février 2024, les consorts [P]-[G] demandent au tribunal, de:
 
Vu la note n °1 de Monsieur [Z] 
Vu les articles 1792 à 1792-6 du Code civil, 
Vu les articles 1231-1 à 1231-4 du Code civil, 
Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, 
Vu l’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation, 
Vu l’article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation, 
Vu le rapport de Monsieur [H] [Z], 
Vu l’article 1231-7 et l’article 1343-2 du Code civil, 
Vu l’article 1240 du Code civil, 
Vu la déclaration de créance de Monsieur [G] et Madame [P] 
Vu l’article 367 du Code de procédure civile, 
Vu l’article L230-1 du Code de la construction et de l’habitation, 
 
- Débouter la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT, la SCP [E] en la personne de Maître [U] [E], mandataire judiciaire, Es qualité de mandataire liquidateur de la SOCIÉTÉ EXTENSIONS DE L’ERDRE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
 
- Condamner la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT à verser à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] : 
 
- la somme de 8.571,40 € TTC au titre des désordres n°1 et 15 (perte de surface de la maison) 
- la somme de 451,29 € TTC au titre du désordre n°3 (dalle béton devant l’entrée à réaliser ou 
établir un avenant de moins-value). 
- la somme de 5.699,65 € TTC au titre du désordre n°6 (terrasse non conforme). 
- la somme de 2.631,65 € TTC au titre des désordres n°8, 20, 21, 22 et 29 (menuiseries intérieures). 
- la somme de 275 € TTC au titre du désordre n°10 (Joint de fractionnement du carrelage à réaliser dans la pièce de vie, dans l'aplomb de la poutre). 
- la somme de 500 € TTC au titre du désordre n°11 (2 Grilles de ventilation (cuisine et sèche-linge) non installées). 
- la somme de 357,50 € TTC au titre du désordre n°12 (Réaliser un joint acrylique en périphérie de l'escalier et en dessous et enlever l'excédent de plâtre avant réalisation). 
- la somme de 480,67 € TTC au titre des désordres n°26 (remise en conformité de la trappe d’accès de la baignoire) et 27 (remise en conformité de la trappe d’accès aux combles). 
- la somme de 100 € TTC au titre du désordre n°35 (dalle de la PAC trop haute). 
- la somme de 1.000 € TTC au titre des frais de maitrise d’œuvre, 
- la somme de 5 398,72 € au titre de leur préjudice économique 
- la somme de 6.368,98 € au titre des pénalités contractuelles de retard 
- la somme de 1.008 € au titre des frais de stockage des meubles de cuisine 
- la somme de 37,64 € au titre des frais d’abonnement à VEOLIA et EDF 
- la somme de 341 € TTC au titre des travaux de reprise du court-circuit 
- la somme de 980,40 € TTC au titre des frais d’expertise amiable, 
- la somme de 131,96 € au titre d’un journée de congé posé inutilement, 
- la somme de 575 € au titre des frais d’assistance par un huissier, 
- la somme de 5.000 € au titre des préjudices moraux et de jouissance passés, actuels et à venir de Madame [S] [P] et de Monsieur [I] [G], 
 
- Dire que ces sommes produiront intérêts à compter du 4 octobre 2021 date du dépôt du rapport de l’expert, 
 
- Ordonner la capitalisation des intérêts, 
 
- Fixer aux sommes de : 

- 8.571,40 € TTC au titre des désordres n°1 et 15 (perte de surface de la maison) 
- 451,29 € TTC au titre du désordre n°3 (dalle béton devant l’entrée à réaliser ou établir un avenant de moins-value). 
- 5.699,65 € TTC au titre du désordre n°6 (terrasse non conforme). 
- 2.631,65 € TTC au titre des désordres n°8, 20, 21, 22 et 29 (menuiseries intérieures). 
- 275 € TTC au titre du désordre n°10 (Joint de fractionnement du carrelage à réaliser dans la pièce de vie, dans l'aplomb de la poutre). 
- 500 € TTC au titre du désordre n°11 (2 Grilles de ventilation (cuisine et sèche-linge) non installées). 
- 357,50 € TTC au titre du désordre n°12 (Réaliser un joint acrylique en périphérie de l'escalier et en dessous et enlever l'excédent de plâtre avant réalisation). 
- 480,67 € TTC au titre des désordres n°26 (remise en conformité de la trappe d’accès de la baignoire) et 27 (remise en conformité de la trappe d’accès aux combles). 
- 100 € TTC au titre du désordre n°35 (dalle de la PAC trop haute). 
- 1.000 € TTC au titre des frais de maitrise d’œuvre, 
- 5 398,72 € au titre de leur préjudice économique 
- 6.368,98 € au titre des pénalités contractuelles de retard 
- 1.008 € au titre des frais de stockage des meubles de cuisine 
- 37,64 € au titre des frais d’abonnement à VEOLIA et EDF 
- 341 € TTC au titre des travaux de reprise du court-circuit 
- 980,40 € TTC au titre des frais d’expertise amiable, 
- 131,96 € au titre d’un journée de congé posé inutilement, 
- 575 € au titre des frais d’assistance par un huissier, 
- 5.000 € au titre des préjudices moraux et de jouissance passés, actuels et à venir de Madame [S] [P] et de Monsieur [I] [G], 
 
le montant des indemnités qui seront allouées à Monsieur [I] [G] et Madame [S] [P] au titre des travaux de reprise, frais annexes, pénalités de retard, frais de maitrise d’œuvre, et dommages et intérêts, sommes pour lesquelles ils seront admis à produire au passif de la liquidation judiciaire de la SOCIÉTÉ EXTENSIONS DE L’ERDRE ; 

- Dire que les intérêts au taux légal courront sur ces sommes à compter du dépôt du rapport de l’expert, 

- Ordonner la capitalisation des intérêts, 

- Ordonner la déconsignation de la somme de 8.235,76 € correspondant au solde du prix de l’immeuble actuellement séquestré Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon au profit de Madame [S] [P] et de Monsieur [I] [G],

- A titre subsidiaire, pour le cas où le Tribunal estimerait que la prescription n’est pas acquise concernant le solde du prix de vente actuellement séquestré, Constater la compensation entre la créance de Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] à l’égard de la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE d’un montant de 47.448,86 € (hors dépens) et le solde du prix de l'immeuble d’un montant de 8.235,76 €. 
- Ordonner le paiement par compensation au profit Monsieur [G] et Madame [P] de la somme de 8.235,76 €,

- En conséquence, ordonner la déconsignation de la somme de 8.235,76 € correspondant au solde du prix de l’immeuble actuellement séquestré Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon au profit de Madame [S] [P] et de Monsieur [I] [G]. 

Dans tous les cas, 
- Fixer à la somme de 7.540 € le montant de l’indemnité qui sera allouée à Monsieur [I] [G] et Madame [S] [P] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, somme pour laquelle ils seront admis à produire au passif de la liquidation judiciaire de la SOCIÉTÉ EXTENSIONS DE L’ERDRE ; 
 
- Condamner la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT à régler à Madame [S] [P] et de Monsieur [I] [G] une somme de 7.540 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
- Condamner in solidum la Société EXTENSIONS DE L’ERDRE et la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE BATIMENT aux entiers dépens de l’instance ce compris les dépens engagés au titre des référés-expertise et les frais et honoraires de l’expert judiciaire dont distraction au profit de Maître Priscille PINEAU par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ; 
 
- Voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 mars 2023, la SA CGI BATIMENT demande au tribunal, de:

Vu l’article 1792-6 du Code civil ; 
Vu les articles L.231-6 et L. 231-8 du code de la construction et de l’habitation ; 
Vu l’article L. 443-1 du code des assurances, 
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile ; 
 
A titre principal : 

- Constater l’inapplication de la garantie de livraison ; 

En conséquence : 

- Débouter les Consorts [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de CGI BATIMENT 
 
A titre subsidiaire : 
 
- Fixer la valeur de la perte de surface à la somme de 4.649,98 euros,
 
- Prendre acte de la franchise à hauteur de 8.235,75 euros opposable aux Consorts [G] et en DEDUIRE le montant de tout éventuelle condamnation mise à la charge de CGI BATIMENT ; 
En conséquence : 
 
- Limiter le montant de la condamnation éventuellement mise à la charge de CGI BATIMENT à hauteur de 7.713,53 euros ; 
 
- Condamner les Consorts [G] à verser à CGI BAT la somme de 8.235,76 € consignée auprès de Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon;
 
- Autoriser Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon à libérer la somme de 8.235,76 € consignée au titre de la retenue de garantie au profit de CGI BATIMENT; 
 
En tout état de cause : 
 
- Condamner les Consorts [G] à verser à CGI BAT un montant à hauteur de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

La SCP [E] en la personne de Maître [U] [E], mandataire judiciaire, ès qualités de mandataire liquidateur de la société EXTENSION DE L’ERDRE, selon jugement du Tribunal de commerce de Nantes du 9 mars 2022, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.


MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la prescription soulevée sur le fondement de l’article L218-2 du Code de la consommation

Aux termes de l’article 789 du CPC, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance (...).

En l’espèce, l’action ayant été introduite par assignation du 22 juin 2021, la fin de non-recevoir aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, de sorte qu’elle est irrecevable.

Sur la responsabilité de la S.A.S.U EXTENSIONS DE L’ERDRE

Aux termes de l'article 1792-6 du code civil : ' La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.

En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant'.

L'obligation de l'entrepreneur mis en demeure de lever les réserves est de résultat et il doit être condamné à défaut à supporter le coût de reprise et d'achèvement correspondant.

La réalité des désordres et des réserves étant acquise, la responsabilité de la société EXTENSIONS DE L’ERDRE est engagée.

Sur le coût des travaux relatifs à la levée des réserves

1) sur les obligations du garant

Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] soutiennent qu'en application de l'article 1792-6 du code civil, le constructeur a l'obligation de résultat de lever les réserves dans le délai fixé par les parties. Ils exposent qu'en vertu des articles L. 231-6 II et R. 231-10 du code de la construction et de l'habitation le garant a l'obligation de mettre en demeure le constructeur de procéder à la levée des réserves et en cas d'inertie de celui-ci d'en garantir la levée, le cas échéant en désignant un repreneur.

Ils ajoutent avoir, d'une part, procédé à la réception de la maison, d'autre part, en vertu des dispositions de l'article L. 231-8 du code de la construction et de l'habitation, dans les huit jours qui ont suivi cette réception, dénoncé des vices apparents.





La société CGI BAT réplique que les conditions de mobilisation de la garantie de livraison ne sont pas réunies. Elle indique à ce titre que le constructeur n’a eu de cesse d’avancer sur la reprise des désordres réservés depuis la réception des travaux, que des démarches ont été réitérées jusqu’à la réception des travaux, et que sur l’ensemble des réserves formulées à la réception, huit d’entre elles ont été levées. Elle ajoute qu’en application du premier alinéa de l’article L.231-8 du Code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison ne saurait être mobilisée pour tout nouveau désordre dénoncé plus de 8 jours après la remise des clés consécutive à la réception des travaux. 

Selon l'article 1792-6 du code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Aux termes de l'article L. 231-8 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige, le maître de l'ouvrage, qui n'a pas été assisté, lors de la réception, par un professionnel habilité peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.

Selon l'article L. 231-6 I du code de la construction et de l'habitation, la garantie de livraison prend effet à compter de la déclaration réglementaire d'ouverture du chantier et cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.

Elle couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier et jusqu'à la date de réception des travaux ou de levée des réserves, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu,

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix,

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

En application de ces dispositions, la garantie couvre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En l'espèce, un procès-verbal de réception a été dressé le 4 juuillet 2019, et il est établi que tant le constructeur que le garant ont reçu, huit jours après la réception de la maison, un courrier des maîtres de l'ouvrage dénonçant les vices apparents et dont ils réclament réparation. Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] ont ainsi sollicité l’intervention du garant par lettres recommandées des 9 mai 2019 et 28 mai 2019, en vain.

La société CGI BATIMENT ne produit aux débats aucun courrier adressé par elle à la société EXTENSIONS DE L’ERDRE afin qu’elle justifie du retard et des désordres.

De même, la société CGI BATIMENT n’apporte pas la preuve d’avoir mis en demeure la société EXTENSIONS DE L’ERDRE conformément aux dispositions de l’article L231-6 II du Code de la construction. 



Il se déduit de ces éléments que les maîtres de l'ouvrage apportent la démonstration qu'ils ont, conformément aux exigences de l'article L. 231-8 du code de la construction et de l'habitation, dénoncé les réserves dont ils font état dans le présent litige. Il est également démontré que le garant, bien qu'averti de ces réserves, n'a pas mis en oeuvre les mesures permettant leur levée.

Il convient, en conséquence, d'apprécier la réalité des désordres allégués au titre des réserves non levées et, le cas échéant, d'en fixer l'indemnisation.

2 ) Sur la réalité des désordres objets des réserves et le coût des travaux de reprise

La garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En l'espèce, les maîtres de l'ouvrage ne sollicitent pas la reprise en nature des réserves mais la prise en charge par le garant du coût de leur reprise.

Un procès-verbal de réception avec réserves a été dressé le 4 juillet 2019.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire les éléments suivants:

- les réserves n°5,13,17,18,19,23,24,28,30,31,33 ont été levées,

- les réserves n°2,7,9,14,16,25,32 ne sont pas justifiées,

- les réserves non levées ainsi détailllées dont le chiffrage n’est pas contesté:

- n°3: mise en oeuvre d’une dalle au niveau de l’entrée de l’immeuble,
- n°4: tâches diverses sur l’enduit,
- n°6: dépose et reprise de la terrasse,
- n°10: remise en conformité des joints du revêtement de sol collé,
- n°11:grilles de ventilation,
- n°12: joint acrylique en périphérie de l’escalier,
- n°15: surface au sol- loi Carrez ( chiffrage laissé par l’expert à l’appréciation du tribunal)
- n° 8, 20, 21, 22 et 29: menuiseries intérieures,
- n°26: remise en conformité de la trappe d’accès au réseau de la baignoire,
- n°27: remise en conformité de la trappe d’accès aux combles,
- n°35: dalle de la PAC

La société EXTENSIONS DE L’ERDRE ayant été mise en demeure de lever ces réserves et s'étant abstenue de ce faire, son obligation d'en supporter le coût de reprise est établie.

Le coût du chiffrage retenu par l’expert pour un montant de 11.017,30 euros et correspondant aux travaux nécessaires à la levée des réserves n’est pas sérieusement contesté. 

Il y a lieu de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société EXTENSION DE L’ERDRE la somme de 11.017,30 euros correspondant aux désordres n°3,4,6,10,11,12,8,20,21,22,29,26,27,35.

Il y a lieu de condamner la société CGI BATIMENT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 11.1017,30 euros à ce titre.

- les désordres n°1 et n°15 concernant la perte de surface de la maison dont le chiffrage est contesté:

Il ressort du rapport d’expertise et il n’est pas contesté un défaut d’implantation du mur côté rue + épaisseur des murs différente de celle indiquée sur les plans signés lors du contrat de construction ayant généré une perte de surface. De même, a été relevée une différence de surface au sol des toilettes du RDC ( 2,00 m2 loi CARREZ).

L’epxert précise que la valeur constructive de la maison est de 1.562,56 euros/m2 habitable.

La société SOTRADI a proposé une indemnisation à hauteur de 4.949,98 euros ( 4.649,98 euros pour la perte de surface et 300,00 euros pour le défaut d’équerrage des doublages).

De leur côté, les consorts [G]-[P] font valoir qu’ils ont vendu leur maison pour un prix net vendeur de 480.000 euros, en précisant sur la fiche descriptive du bien une superficie de 112 m2 soit un prix au mètre carré de 4.285,70 euros. Ils sollicitent en conséquence le paiement de la somme de 8.571,40 euros.

La demande de Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] s’analyse en une perte de chance de ne pas vendre le bien à un prix plus élevé en raison de la perte de surface du bien. 

Il est établi par les conosrts [G]-[P] que leur bien a été vendu sur la base d’un prix au mètre carré de 4.285,70 euros. Cette perte de chance de ne pas revendre le bien à un prix plus élevé au regard du prix de revente au m2, sera justement réparée par l’octroi d’une somme de 8.571,40 euros.

Il y a donc lieu de fixer la somme de 8.571,40 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société EXTENSIONS DE L’ERDRE

Il y a lieu de condamner la société CGI BATIMENT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 8.571,40 euros à ce titre.

Sur le préjudice économique

Il est justifié de frais de logement à compter de mars 2019 et qui sont en lien avec le retard dans la réception pour un montant de 4.404,91 euros; le surplus n’étant pas lié au retard.

En conséquence, il y a lieu de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société EXTENSIONS DE L’ERDRE la somme de 4.404,91 euros.

La garantie de livraison n’ayant pas vocation à s’appliquer à ce préjudice, la demande formée à ce titre à l’encontre de la société CGI BATIMENT sera rejetée. 

Sur les frais de stockage des meubles de cuisine, les frais d’abonnement à VEOLIA et EDF et la journée de congé

Le lien de causalité entre ces préjudices et le retard de livraison n’est pas suffisamment établi par les pièces du dossier, de sorte qu’il y a lieu de rejeter les demandes formées à ce titre. 

Sur l'opposabilité et l'application de la franchise de 5 %

Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] estiment que la société CGI BAT n’est pas fondée à opposer la franchise de 5 % concernant les désordres et non conformités ayant été réservés.

La CGI BAT oppose que le garant de livraison est en droit de prétendre au versement de la retenue de garantie.

Selon l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, la garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.




En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 p. 100 du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La garantie de livraison prix et délais convenus, qui n'est pas une assurance mais un cautionnement, constitue une garantie légale d'ordre public, qui ne nécessite pas l'acceptation du maître de l'ouvrage, celui-ci n'étant pas soumis en contrepartie à l'obligation de payer une cotisation auprès du garant, mais uniquement à celle d'en supporter le coût inclus dans le prix convenu conformément à l'article R. 231-5 du code de la construction et de l'habitation.

Lors de la souscription du contrat de construction de maison individuelle, a été fournie une attestation générale de garantie émanant du constructeur dans le cadre d'une convention de partenariat avec ce constructeur.

Il est constant que l’absence de levée des réserves ne prive pas le constructeur de son droit de bénéficier de la retenue de garantie.

La somme de 8.235,76 euros consignée par les consorts [G] entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon relève de la retenue de garantie relative à la levée des réserves.

Il est établi que les maîtres de l'ouvrage ont payé des travaux de reprise, qui sont mis à la charge du garant.

Il y a lieu donc bien lieu d'appliquer la franchise contractuelle de 5 % du prix convenu.

En conclusion la société CGI BAT sera condamnée à verser à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 17.721,93 euros ( 11.017,30 + 8.571,40 + 6.368,98) - 8.235,75 euros de franchise.

Sur les pénalités de retard

Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison ont été fixées conformément aux dispositions de l’article R231-1-14 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose qu’en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L.231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard. 

L’article 3.2 des conditions générales du contrat stipule que “ En cas de retard dans la livraison de la construction pour d’autres raisons que celles prévues ci-dessus une pénalité de 1/3 000 du prix convenu par jour de retard est due par la construction ou maître d’ouvrage conformément à l’article L231-6 du Code la construction et de l’habitation et du décret n°91 1202 du 27 novembre 1993. Les pénalités sont décomptées jusqu’à la réception avec ou sous réserves de la maison ou, jusqu’à la prise de possession de celle-ci par le Maître d’Ouvrage en l’absence de réception expresse.

La garantie de la CGI BAT s'étend aux suppléments de prix imputables au constructeur.

La réception aurait dû intervenir avant le 9 mars 2019. Elle est intervenue le 4 juillet 2019.


Le montant des pénalités contractuelles de retard est donc de : 
116 jours de retard x ( 164.715 X 1/3 000= 6.368,98 euros).

En conséquence, il y a lieu de condamner la société CGI BATIMENT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 6.368,98 euros au titre des pénalités de retard. 

Il y a lieu fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société EXTENSIONS DE L’ERDRE la somme de 6.368,98 euros.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] soutiennent que la CGI BAT a commis une faute dès lors que, bien qu'informée des réserves émises lors de la réception et dans les huit jours de celle-ci, elle n'a pas vérifié leur levée par le constructeur. Ils invoquent un préjudice moral en lien avec cette faute et demandent le remboursement des frais d’assistance par un huissier (575 euros).

La société CGI BAT s'oppose à ces demandes.

Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] justifient avoir transmis à la société CGI BAT le procès-verbal de réception des travaux ainsi que la liste complémentaire des réserves émises.

La société CGI BAT ne justifie pas avoir mis en demeure la société EXTENSIONS DE L’ERDRE.

La faute du garant de livraison est ainsi démontrée.

Elle est en lien avec le préjudice de Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] qui n’ont pas pu intégré leur bien dans les délais prévus.

En revanche, le lien direct entre cette faute et le coût de l’assistance par un huissier de justice n'est pas démontré.

La société CGI BAT sera condamnée au paiement de la somme de 800 euros en réparation du préjudice moral subi par Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G].

La demande au titre de l’assistance d’un huissier sera rejetée.

De même, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice de jouissance distinct de celui déjà indemnisé par ailleurs. La demande formée au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société CGI BAT qui succombe principalement à l’instance doit être condamnée aux dépens, comprenant la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire, à l’exclusion des frais d’expertise amiable, dont distraction au profit de Maître Priscille PINEAU par application des dispositions de l’article 699 du CPC.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] les frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu de dire en conséquence que la société CGI BAT et la société EXTENSIONS DE L’ERDRE sont tenues in solidum au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société CGI BAT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, et de fixer cette somme au passif de la liquidation judiciaire de la société EXTENSIONS DE L’ERDRE. 

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement. 


MOTIFS DE LA DECISION

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, mise à la disposition du public au greffe, 

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [P]-[G]; 

CONDAMNE la société CGI BAT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 17.721,93 euros déduction faite de la franchise, au titre des désordres n°1, 3,6, 8, 10, 11, 12, 15, 20, 21, 22, 26, ,27 29 et 35;

CONDAMNE la société CGI BATIMENT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 6.368,98 euros au titre des pénalités de retard;

CONDAMNE la société CGI BATIMENT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 800 euros au titre de leur préjudice moral;

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la société EXTENSIONS DE L’ERDRE les sommes suivantes:

- 11.017,30 euros au titre des désordres n°3,4,6,10,11,12,8,20,21,22,29,26,27,35,

- 8.571,40 euros au titre des désordres n°1 et 15,

- 4.404,91 euros au titre du préjudice économique,

- 6.368,98 euros au titre des pénalités de retard,

- 800 euros au titre du préjudice moral,

- 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC,

DIT que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

ORDONNE la déconsignation de la somme de 8.235,76 euros correspondant au solde du prix de l’immeuble actuellement séquestrée par Monsieur le Bâtonnier de La Roche sur Yon au profit de Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G];

DEBOUTE Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] des demandes formées au titre des frais de stockage des meubles de cuisine, des frais d’abonnement VEOLIA et EDF, des travaux de reprise du court-circuit, d’une journée de congé posé inutilement;

DEBOUTE Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] de la demande formée au titre des frais d’assistance par un huissier;

DEBOUTE Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] de la demande formée au titre du préjudice de jouissance; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil; 







DIT que la société CGI BAT et la société EXTENSIONS DE L’ERDRE sont tenues in solidum au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC;

CONDAMNE la société CGI BAT à payer à Madame [S] [P] et Monsieur [I] [G] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC; 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.


LE GREFFIER, LE PRESIDENT,




Sandrine GASNIER Laëtitia FENART

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R231-10, code des assurances L443-1, code de la construction et de l'habitation L231-8, code de la construction et de l'habitation R231-14, code de la construction et de l'habitation L231-6, code de la construction et de l'habitation L230-1, code civil 1231-4, code de la construction et de l'habitation R231-5, code de la consommation L218-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-12-05T20:29:00.935Z.