Tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, 5 décembre 2024, n° 22/04629

Copie ❑ exécutoire
❑ certifiée conforme 
délivrée le 
à 
Me Julien DUMAS LAIROLLE
la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES


TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe 
 DE NIMES
 **** Le 05 Décembre 2024
1ère Chambre Civile
 
N° RG 22/04629 - N° Portalis DBX2-W-B7G-JVZ5
Minute n° JG24/



JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : 

S.C.I. IRA,
inscrite au RCS de NIMES sous le n°830 836 292, prise en la personne de sa gérante, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Julien DUMAS LAIROLLE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, et par Me Laurent SOMBRET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

à :

Mme [R] [G] épouse [Y]
née le 08 Août 1957 à [Localité 7], 
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Mme [X] [G] épouse [J]
née le 19 Avril 1942 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]
représentée par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

M. [M] [J] 
né le 7 Février 1943 à [Localité 6] 
demeurant [Adresse 5] 
de nationalité Française 
Intervenant volontaire
représenté par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant


Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 14 Octobre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu'il en a été délibéré.
N° RG 22/04629 - N° Portalis DBX2-W-B7G-JVZ5 


EXPOSE DU LITIGE

Le 19 août 2022, la SCI IRA a formalisé auprès de Madame [R] [G] épouse [Y] et de Madame [X] [G] épouse [J] une offre d’achat avec faculté de substitution concernant un bien immobilier au prix de 820.000 euros.

Cette offre a été contresignée par les venderesses les 26 et 31 août 2022, et enregistrée auprès du service de publicité foncière de [Localité 7] le 30 septembre 2022.

Aucun compromis n’a jamais été signé par les parties en raison de l’opposition à la vente de Mmes [G].

Par actes de commissaire de justice du 10 octobre 2022, la SCI IRA a assigné Madame [R] [G] épouse [Y] et Madame [X] [G] épouse [J] devant le tribunal judiciaire de Nîmes, sur le fondement des articles 1114, 1198-2 et 1583 du code civil, et de l’article 37-2 du décret du 4 janvier 1955, aux fins d’obtenir la réitération forcée de la vente. 

Par ordonnance du 23 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de Madame [R] [G] épouse [Y] et Madame [X] [G] épouse [J], réservé les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 janvier 2024, la SCI IRA demande au tribunal judiciaire, sur le fondement des articles 1114, 1198-2 et 1583 du code civil, et de l’article 37-2 du décret du 04 janvier 1955, de : 
condamner Madame [R] [G] épouse [Y] et Madame [X] [G] épouse [J] à réitérer leur consentement devant tel notaire qu’il plaira afin de procéder à la cession du bien immobilier leur appartenant sis au [Adresse 3] cadastré EY parcelle [Cadastre 4],dire et juger que le jugement à intervenir vaudra vente et ordonner sa publication au fichier immobilier du lieu de situation de l’immeuble,condamner Madame [R] [G] épouse [Y] et Madame [X] [G] épouse [J] à verser la SCI IRA la somme de 820.000 euros correspondant au montant de la vente en guise de dommages et intérêts, si par extraordinaire la cession était déjà opérée à un vendeur n°2 et que celui-ci aurait publié son acte sans que sa mauvaise foi ne soit reconnue, condamner Madame [R] [G] épouse [Y] et Madame [X] [G] épouse [J] à verser à la SCI IRA la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,rappeler qu’en vertu de l’article 514 du CPC, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
La demanderesse rappelle que la vente est parfaite quand on est d’accord sur la chose et le prix ; qu’en l’espèce, un tel accord a existé entre la SCI IRA et les défenderesses ; qu’elle a fait publier son offre d’achat acceptée au service de publicité foncière. 

La demanderesse soutient que M. [M] [J] a manifesté son accord pour la vente envisagée comme le prouvent les échanges de SMS ; qu’il n’a pas participé à la signature de l’offre d’achat, car il devait être appelé à l’acte réitératif ; que le motif invoqué par Madame [R] [G] épouse [Y] et Madame [X] [G] épouse [J] pour se rétracter n’est pas la nullité de la vente mais l’absence de paiement comptant. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 février 2024, Madame [R] [G] épouse [Y] et Madame [X] [G] épouse [J] demandent au tribunal de : 
à titre principal : déclarer irrecevable pour absence de qualité à agir l’action de la SCI IRA ; à titre subsidiaire : dire et juger nulle l’offre de vente invoquée par la demanderesse ; en toutes hypothèses :ordonner la transmission du jugement à intervenir au préfet du Gard et au procureur de la République afin que toutes suites utiles soient données dans l’instruction d’un dossier disciplinaire et-ou de retrait d’agrément d’agent immobilier à l’encontre de Mme [D] [C] ; ordonner l’affichage du jugement à intervenir sur la porte d’entrée du siège de la SCI IRA dans le délai de 8 jours courant à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et ce pendant une période de 30 jours et sous la sanction de 1.000 euros par jour d’absence constaté ; condamner la SCI IRA à leur payer des dommages-intérêts à hauteur de 20.000 euros pour procédure abusive ; condamner la SCI IRA à leur payer une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire seulement si le tribunal fait droit aux demandes reconventionnelles, à titre infiniment subsidiaire : ordonner avant dire droit aux frais et à l’initiative exclusive de la partie requérante, la mise en cause à titre personnel de Mme [D] [C], ainsi que son agence, la SASU [D] Immobilier, afin qu’elles fassent valoir toutes observations utiles et nécessaires aux débats ;dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à la demande de la partie requérante, dire n’y avoir lieu à exécution provisoire. 
Au soutien de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI IRA, les défenderesses font valoir que l’offre d’achat a été conclue par Mme [C] en son nom personnel et non par la SCI IRA.

Au soutien de leur demande tendant à dire et juger l’offre d’achat nulle, les défenderesses font valoir, à titre principal, que M. [M] [J] n’a pas formalisé son acceptation, laquelle était nécessaire puisque marié sous le régime de la communauté universelle avec Mme [X] [G]. 
Elles indiquent encore que : 
les vendeurs ne sont pas nommément et précisément désignés, le bien n’est pas clairement déterminé puisque le numéro de parcelle est absent. A titre subsidiaire, les défenderesses sollicitent la nullité de l’offre d’achat sur le fondement du dol en exposant qu’elles ont été victimes de pressions de la part de Mme [C] pendant des mois, laquelle a abusé de sa qualité d’agent immobilier en estimant le bien à un prix inférieur à sa valeur réelle pour les tromper. 

Elles indiquent qu’aucun mandat de vente n’a jamais été signé avec l’agence immobilière de Mme [C], à savoir la SASU [D] IMMOBILIER. 


Aux termes de ses conclusions notifiées le 5 février 2024, M. [M] [J] demande au tribunal de : 
dire et juger recevable et bien fondée son intervention volontaire, dire et juger nulle l’offre de vente invoquée par la demanderesse, condamner la SCI IRA à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
M. [J] développe des moyens identiques à ceux invoqués par Madame [R] [G] épouse [Y] et Madame [X] [G] épouse [J]. 

A l’audience du 14 octobre 2024, la décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de M. [M] [J]

Il convient de recevoir l’intervention volontaire de M. [M] [J]. 


Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir de la SCI IRA

Cette fin de non-recevoir a déjà été jugée par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 23 novembre 2023. Elle est donc irrecevable. 


Sur la demande de nullité de l’offre d’achat
L’article 1424 du code civil dispose : « Les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l'aliénation est soumise à publicité. Ils ne peuvent, sans leur conjoint, percevoir les capitaux provenant de telles opérations.
De même, ils ne peuvent, l'un sans l'autre, transférer un bien de la communauté dans un patrimoine fiduciaire ». 

En application de l’article 1427 alinéa 1 du code civil : “Si l’un des époux a outrepassé ses pouvoirs sur les biens communs, l’autre, à moins qu’il n’ait ratifié l’acte, peut en demander l’annulation”. 
En l’espèce, M. [M] [J] et Mme [X] [G] ont opté pour le régime de la communauté universelle par un acte notarié du 30 avril 2009. 
Par conséquent, l’immeuble situé au [Adresse 3] cadastré EY parcelle [Cadastre 4] et objet de l’offre d’achat constitue un bien commun. De ce fait, cette promesse d’achat exigeait, à peine de nullité, le consentement de M. [M] [J]. 
Il est constant que M. [J] n’a pas signé l’offre d’achat et qu’il sollicite, dans le cadre de la présente instance, la nullité de cette convention. 
Le fait que M. [J] ait donné son accord pour une vente précédente ne permet pas de présumer son consentement dans le cadre de la vente du bien situé [Adresse 8] à [Localité 7]. 
La demanderesse se prévaut d’échanges de SMS et de ce que M. [J] a appelé Mme [C] pour l’informer que le bien était à vendre à la suite du décès de Mme [U]. Cela étant, ces éléments ne permettent pas de considérer que M. [J] a accepté de vendre le bien litigieux aux conditions mentionnées dans l’offre d’achat dont il n’est d’ailleurs pas démontré qu’il en a eu connaissance. 
En acceptant seule l’offre d’achat, Mme [X] [G] épouse [J] a outrepassé ses pouvoirs sur les biens communs. Par conséquent, l’offre d’achat doit être déclarée nulle et les demandes de la SCI IRA seront rejetées.
 
Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive
L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. 
En l’espèce, les défendeurs ne démontrent pas que l’action de la SCI IRA ait été animée d’une quelconque mauvaise foi ou intention de nuire et seront, par voie de conséquence, déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes de transmission de la présente décision au préfet, au parquet et d’affichage
Aucune de ces demandes n’apparaît fondée en droit. Elles seront, de ce fait, rejetées. 


Sur les demandes accessoires

La SCI IRA perd le procès et doit être condamnée aux dépens. 
L’équité commande la condamnation de la SCI IRA à payer à Madame [R] [G] épouse [Y], Madame [X] [G] épouse [J] et M. [M] [J] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort : 

REÇOIT l’intervention volontaire de M. [M] [J] ; 

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la SCI IRA ; 

DÉCLARE nulle l’offre d’achat du 31 août 2022 portant sur le bien immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 7] acceptée sans l’intervention de M. [M] [J] ; 

REJETTE les demandes de la SCI IRA ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de Madame [R] [G] épouse [Y], Madame [X] [G] épouse [J] et M. [M] [J] ; 

REJETTE les demandes de transmission du présent jugement au préfet du Gard et au procureur de la République ; 

REJETTE la demande d’affichage de la présente décision ; 

CONDAMNE la SCI IRA à payer à Madame [R] [G] épouse [Y], Madame [X] [G] épouse [J] et M. [M] [J] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI IRA aux dépens. 

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,