Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 11 décembre 2024, n° 22/07464

N° RG 22/07464 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OTGU















Décision du Juge des contentieux de la protection de SAINT-ETIENNE au fond du 21 octobre 2022



RG : 22/02040











[R]

[R] née [D]



C/



[O]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 11 Décembre 2024







APPELANTS :



M. [W] [R]

né le 02 Février 1964 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/019863 du 17/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Mme [A] [R] née [D]

née le 29 Juillet 1982 en ALGÉRIE

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentés par Me Jean-yves DIMIER de la SELARL JEAN-YVES DIMIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





NTIMÉE :



Mme [Y] [O]

née le 03 Août 1993 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 02 Septembre 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Septembre 2024



Date de mise à disposition : 27 Novembre 2024 prorogée au 11 Décembre 2024 

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant contrat de location signé le 26 février 2021 à effet au 1er avril 2021, Mme [Y] [O] a donné à bail à M. [W] [R] et Mme [A] [R] née [D] un appartement situé [Adresse 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 460 € et de provisions sur charges locatives de 80 €. 



Par lettre recommandée du 9 février 2022, M. [R] a mis en demeure Mme [O] de lui rembourser le dépôt de garantie, augmenté de 10% par mois de retard en affirmant avoir quitté les lieux le 18 janvier 2022 et avoir restitué les clés le 30 janvier 2022 lors d'une remise n'ayant objectivé aucune dégradation.



Expliquant que leur fils [P], né le 9 décembre 2018, avait développé des pathologies à cause des moisissures et autres pollution présentes au sein de l'appartement pris à bail, M. et Mme [R], es qualité de représentant légaux de leur fils mineur, ont, par exploit du 27 avril 2022, fait assigner Mme [O] en référé-expertise. Par ordonnance de référé du 21 octobre 2022, le président du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne a considéré qu'à défaut d'avoir avisé la bailleresse de l'indécence du logement, les locataires n'avaient pas de motifs légitimes à solliciter une expertise. 



Sur appel de cette ordonnance, la cour d'appel de Lyon a, par un arrêt du 9 septembre 2023, d'une part, déclaré irrecevable la demande M. et Mme [R], es qualité de représentant légaux de leur fils mineur, tendant à confier à l'expert mission de déterminer la cause de la pathologie de leur enfant et non plus seulement le constat de cette pathologie et de ses conséquences, et d'autre part, confirmé le rejet de la demande d'expertise au motif que cette mesure était inutile en l'absence d'évidence d'un potentiel lien de causalité entre l'état de l'appartement loué, son imputabilité au bailleur et l'état de santé de l'enfant.



Parallèlement à cette première procédure, M. et Mme [R] ont, par exploit du 18 mai 2022, fait assigner Mme [O] en restitution du dépôt de garantie et en dommages et intérêts en réparation d'un préjudice de jouissance devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, lequel a, par jugement contradictoire du 21 octobre 2022, statué ainsi : 


Rejette la demande de restitution du dépôt de garantie de Mme [A] [R] et M. [W] [R],

Rejette la demande d'autorisation de pénétrer et de reprise des lieux de Mme [Y] [O], 

Condamne Mme [A] [R] et M. [W] [R] à verser à Mme [Y] [O] la somme de 3'780 € en paiement des loyers et charges dus entre le 1er février 2022 et le 31 août 2022, 

Dit n'y avoir lieu à enjoindre Mme [Y] [O] de produire un décompte de charges, 

Rejette la demande fondée sur l'indécence du logement de Mme [A] [R] et M. [W] [R], 

Rejette la demande de dommages-intérêts de Mme [Y] [O], 

Condamne Mme [A] [R] et M. [W] [R] à verser à Mme [Y] [O] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rejette la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de Mme [A] [R] et M. [W] [R], 

Laisse les entiers dépens de l'instance à la charge de Mme [A] [R] et M. [W] [R], 

Rejette la demande fondée sur l'article 699 du Code de procédure civile, 

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 




Le tribunal a retenu en substance :


Pour rejeter la demande de remboursement du dépôt de garantie': que la bailleresse conteste avoir accepté la résiliation amiable du bail et qu'en l'absence de pièce conforme au formalisme requis pour considérer la validité d'un congé donné par le locataire, les époux [R] demeurent locataires du logement loué par Mme [O]';

Pour rejeter la demande reconventionnelle d'autorisation de pénétrer dans les lieux et de reprise des lieux': qu'en l'absence de demande de Mme [Y] [O] de constater la résiliation du bail, préalable à l'autorisation de pénétrer dans les lieux et de reprise, il ne peut être faire droit à sa prétention'; 

Pour condamner les locataire au paiement d'un arriéré locatif': que les locataires restent tenus du loyer, soit une dette liquidée au jour de l'audience, à la somme de 3'780 € ';

Pour rejeter l'injonction de production du décompte de charge':qu'il figure dans les pièces communiquées au tribunal judiciaire par Mme [Y] [O] deux décomptes de charges couvrant une période comprise entre le 1er mars 2021 et la 1er septembre 2022';

Pour rejeter la demande indemnitaire pour indécence du logement': que celui-ci a été loué en très bon état conformément à l'attestation des locataires précédents'; que les contestations des locataires ne sont apparues que postérieurement à leur arrivée en raison d'une fuite d'eau, mais sans aucune demande de réparation de leur part de sorte que Mme [O] n'a pas été mise en meure de pouvoir à son obligation';

Pour rejeter la demande reconventionnelle en dommages-intérêts': que la bailleresse ne rapporte pas la preuve du dommage résultant de «'tentative fraude'» qu'elle invoque.




Par déclaration du 8 novembre 2022, M. [W] [R] et Mme [A] [R] née [D] ont formé appel de ce jugement en ceux de ses chefs leur étant défavorables. 



Par ordonnance de référé du 6 février 2023, le Premier Président a déclaré les appelants irrecevables en leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire. 



Parallèlement à la procédure d'appel, Mme [O] a sollicité et obtenu, par ordonnance sur requête du 3 novembre 2022 rendue par le Juge des contentieux de la protection de Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, rectifiée par ordonnance du 26 décembre 2022, le constat de la résiliation du bail par abandon des lieux et l'autorisation de reprendre le logement. Saisi d'une opposition à cette ordonnance, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne a, par jugement rendu le 2 janvier 2024, mis à néant l'ordonnance et constaté la résiliation de plein droit du bail et autorisé Mme [O] a reprendre les lieux.



Un procès-verbal de reprise des lieux est intervenu le 23 avril 2024.



***



Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 27 août 2024 (conclusions en réponse et récapitulatives), M. [W] [R] et Mme [A] [R] née [D] demandent à la cour : 




Infirmer le jugement du 21 octobre 2022 de la 4ème chambre civile, pôle de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne en ce qu'il a :

Rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie de Mme [A] [R] et de M. [W] [R], 

Condamné de Mme [A] [R] et M. [W] [R] à verser à Mme [Y] [O] somme de 3 780 € en paiement des loyers et charges dus entre le 1er février 2022 et le 31 août 2022,

Dit n'y avoir lieu à enjoindre Mme [Y] [O] de produire un décompte de charges,

Rejeté la demande fondée sur l'indécence du logement de Mme [A] [R] et de M. [W] [R],

Rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [Y] [O],





Condamné Mme [A] [R] et de M. [W] [R] à payer à Mme [Y] [O] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Rejeté la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de Mme [A] [R] et de M. [W] [R],

Laissé les entiers dépens de l'instance à la charge de Mme [A] [R] et de M. [W] [R],

Rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,


 


Et statuant à nouveau :

Condamner Mme [Y] [O] à payer à M. [W] [R] et Mme [A] [R] la somme de 460,00 € au titre du dépôt de garantie, outre majoration de 10 % du loyer courant, soit la somme de 46 €, et ce à compter du 9 avril 2022,

Condamner Mme [Y] [O] à payer à M. [W] [R] et Mme [A] [R] la somme de 2 760,00 € à titre de dommages et intérêts en raison du caractère non-décent de l'appartement loué,

Enjoindre à Mme [Y] [O] de justifier des charges facturées à compter du 26 février 2021 à M. [W] [R] et Mme [A] [R], ces derniers se réservant le droit de demander en tout ou partie la restitution des charges payées,

Condamner Mme [Y] [O] à payer à Maître Jean-Yves Dimier, avocat gérant de la SELARL Jean-Yves Dimier, avocat, la somme de 3 600 € sur le fondement de l'article 700 2°du Code de procédure civile en sa qualité d'avocat des bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale pour la présente procédure, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.




Ils exposent qu'ayant découvert l'insalubrité de l'appartement pris à bail, ils ont recherché en urgence un nouvel appartement, ce dont ils ont informé la bailleresse. Ils affirment qu'ils avaient rendez-vous avec celle-ci pour la restitution des clés le 30 janvier 2022, date à laquelle Mme [O] a, sans les prévenir, délégué cette tâche à ses parents. Ils déplorent que par la suite, la bailleresse ait prétexté une absence de souche ou le refus de son mandataire pour répondre à leurs demandes de quittances et de remboursement du dépôt de garantie. Ils demandent l'infirmation du jugement qui a rejeté leur demande de ce chef dès lors qu'ils considèrent que Mme [O] était d'accord pour qu'ils quittent les lieux comme en attestent leurs échanges de SMS et l'attestation d'une personne ayant assisté à la remise des clés aux parents de la bailleresse. Ils rappellent que leur fils, asthmatique, était en danger de mort dans l'appartement pris à bail présentant des moisissures. Ils soulignent que bénéficiaires du RSA, ils n'étaient évidemment pas en mesure d'assumer la charge de deux loyers. Ils considèrent que Mme [O] tente de tromper le tribunal en sollicitant le constat de la résiliation du bail alors qu'elle détient les clés et en ayant fait établir des procès-verbaux de reprise des lieux et d'expulsion avec l'assistance d'un serrurier montrant un appartement en bon état alors qu'il était infecté de moisissures. Ils en concluent qu'elle a fait refaire l'appartement dans l'intervalle. 



Ils demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande d'injonction de justifier des charges dès lors que les conclusions n°1 notifiées par l'avocat de Mme [O] en première instance visent 14 pièces dont aucune ne correspond aux décomptes, manifestement en possession du tribunal pendant son délibéré. Ils précisent qu'ils se réservent le droit de demander le remboursement en tout ou partie des provisions sur charges acquittées pendant le bail.



Ils sollicitent des dommages et intérêts en raison du caractère non-décent de l'appartement et ils critiquent la décision de première instance qui a jugé, sur la foi de l'attestation d'un ancien locataire, que l'appartement aurait été en bon état le 21 février 2022 et qui n'a pas examiné leurs pièces justificatives, photographies et attestations. Ils relèvent en outre que le diagnostic de performance énergétique du 10 janvier 2017 que la bailleresse a fait établir mentionne la présence d'amiante dans les caves avec préconisation de vérification périodique, dont aucune n'a été effectuée par la suite. Ils ajoutent que ce même diagnostic indique une dalle de béton non-isolée, aucun système de ventilation dans la salle de bain, des anomalies électriques, ' Ils soulignent les anomalies électriques et ils affirment que l'ensemble de ces désordres ont porté atteinte à leur santé et plus particulièrement à celle de leur fils. Ils produisent un courrier d'un médecin faisant état d'une amélioration de la santé de celui-ci depuis le déménagement. Ils évaluent l'indemnisation de leurs préjudices à 50% de l'ensemble des loyers acquittés depuis le 21 février 2021 jusqu'à janvier 2022. 



***



Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 27 août 2024 (conclusions n'°3), Mme [Y] [O] demande à la cour : 




Confirmer le Jugement déféré en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau sur ce point et les chefs de demandes consécutifs à l'évolution du litige,

Débouter M. [W] [R], et Mme [A] [R] es-qualités de l'ensemble de leurs demandes, sauf à retenir une créance de 460 € au 23 avril 2024 (date de la reprise des lieux) au titre du dépôt de garantie,

Fixer à 540 € par l'indemnité d'occupation due par M. [W] [R], et Mme [A] [R] à payer à Mme [Y] [O] à compter du 2 janvier 2024, date du constat de la résiliation du bail jusqu'au 23 avril 2024, date de la reprise des lieux,

Condamner M. [W] [R], et Mme [A] [R] à payer à Mme [Y] [O] les sommes de':

540 € par mois à titre de loyrs et charges à competr du 1er septembre 2022 jusqu'au 2 janvier 2024, date de la résiliation du bail, 

1'998 € à titre d'indemnité d'occupation entre le 2 janvier 2024 et le 23 avril 2024, 

3'000 € à titre de dommages et intérêts, 

3'000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Ordonner la compensation des créances respectives des parties et condamner M. [W] [R] et Mme [A] [R] à payer à le solde après compensation à Mme [Y] [O],

Condamner M. [W] [R] et Mme [A] [R] aux entiers dépens de l'Instance, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du Code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Fabrice Pillonel, Avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile. 




En fait, elle affirme que les locataires ont succédé à Mme [T] qui atteste du bon état du logement et que ceux-ci ont formulé des exigences auxquelles elle n'a pas accédé (changer les chaises, la mise en route du chauffage collectif en juillet) de sorte qu'ils lui ont annoncé leur départ des lieux, sans contacter l'agence, ni délivrer congé, ni restituer les clés. Elle rappelle avoir initialement été assignée en référé afin de voir ordonner une expertise médicale concernant le fils des locataires, puis au fond en remboursement du dépôt de garantie.



En droit, elle estime qu'à défaut de congé délivré par les locataires dans les conditions requises par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il n'y avait pas lieu à remboursement du dépôt de garantie. Elle expose qu'en réalité, M. [R] lui a annoncé son départ du jour au lendemain et qu'elle l'a renvoyé vers l'agence en charge de la gestion de son bien immobilier, pensant que celle-ci avait reçu un congé. Elle dénonce le caractère mensonger de l'attestation produite par les appelants qui prétendent avoir restitué les clés à ses parents à une date où ceux-ci n'étaient pas disponibles, outre qu'elle ne les avait jamais mandaté pour une quelconque restitution de clés. Elle demande en conséquence la confirmation du jugement qui a rejeté la demande en remboursement du dépôt de garantie, précisant qu'à raison du jugement rendu le 2 janvier 2024 constatant la résiliation de plein droit du bail pour abandon des lieux et le procès-verbal de reprise du 23 avril 2024, elle reconnaît être débitrice de la somme de 460 € en remboursement du dépôt de garantie mais elle demande la compensation avec les sommes que lui doivent les appelants. 



Elle estime que la demande au titre de la justification des charges est sans objet en l'état des pièces qu'elle produits. 







Elle s'oppose à la demande de dommages et intérêts présentée par les anciens locataires, estimant qu'ils ne rapportent pas la preuve de l'indécence du logement. Elle relève que les photographies produites ne permettent pas de déterminer les lieux concernés et que les praticiens hospitaliers dont les courriers sont produits n'ont fait que recueillir les doléances des intéressés, sans avoir pratiqué de soins à domicile. Elle justifie de la satisfaction des précédents locataires et elle souligne l'absence de toute doléance des appelants en cours de bail. 

Elle renvoie aux procès-verbaux établis par huissier de justice pour établir l'abandon des lieux et leur reprise qui attestent, photographies à l'appui, de leur bon état en l'absence de toute moisissure. 



A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation des appelants, qui ne sont pas acquittés de l'arriéré de loyer mis à leur charge par le jugement attaqué, au paiement d'un arriéré de loyers et de charges échus postérieurement (11'880 euros), puis les indemnités d'occupation échues postérieurement au jugement du 2 janvier 2023 (1'998 euros). Elle réclame en outre 3'000 € à titre de dommages et intérêts pour tentative de fraude.



***

 

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions. 



MOTIFS,



Sur les demandes en remboursement du dépôt de garantie et en paiement des majorations de retard':



Le quatrième alinéa de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



Aux termes du septième alinéa de cet article, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.



En l'espèce, il n'est pas discuté qu'un dépôt de garantie de 460 € aurait été acquitté par les locataires lors de l'entrée dans les lieux et qu'aucune indemnité au titre de réparations locatives ne vient en déduction de cette somme. Dès lors, le principe de l'obligation de remboursement par Mme [O] du dépôt de garantie n'est pas discuté. En revanche, les parties s'opposent quant aux conditions et à la date de résiliation du bail, point de départ du délai d'un mois imparti à la bailleresse pour procéder à ce remboursement. 



M. et Mme [L], qui ne prétendent pas avoir délivré congé dans les formes prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, affirment cependant avoir restitué les clés de l'appartement pris à bail le 30 janvier 2022 et ils invoquent l'accord de Mme [O] pour mettre un terme au contrat de bail à cette date. Or, Mme [O] se défend d'abord d'avoir accepté une résiliation du bail et les échanges de texto dont M. et Mme [R] justifient établissement tout au plus que ceux-ci ont avisé la bailleresse le 17 janvier 2022 qu'ils avaient «'trouvé un appartement'». La cour relève qu'il ne résulte pas des réponses reçues que Mme [O] aurait alors accepté qu'il soit mis un terme de manière anticipée au contrat de bail. 



En effet, la bailleresse a renvoyé les locataires vers l'agence en charge de la gestion de son bien immobilier pour le remboursement du dépôt de garantie dans la mesure où elle explique qu'elle pensait que son mandataire avait reçu un congé. Or, il n'est pas discuté que M. et Mme [R] n'ont pas délivré un tel congé comme Mme [O] le leur a fait remarquer dans un texto suivant.





Mme [O] se défend également de la restitution des clés par les locataires et le courrier du 9 février 2022 aux termes duquel M. [R] invoque une remise des clés qui serait intervenue le 30 janvier 2022 à 16 heures ne constitue pas la preuve de cette restitution en vertu de la règle selon laquelle «'Nul ne peut se constituer de preuve à soi-même'». Cette restitution ne s'infère pas non plus de la signature par les appelants d'un nouveau bail à effet au 18 janvier 2022 s'agissant d'un contrat auquel Mme [O] est étrangère. Quant à l'attestation de Mme [I] [H], qui rapporte avoir accompagné M. [R] un dimanche à la fin du mois de janvier 2022 à l'adresse des lieux loués et avoir assisté vers 16 heures à la remise des clés entre les mains de personnes qui seraient les parents de la bailleresse, elle est démentie par l'attestation de M. [B] qui certifie avoir reçu à son domicile les parents de Mme [O] le dimanche 30 janvier 2022 de 14 heures à 19 heures, ce qui rend impossible que les intéressés aient rencontré M. [R] pour une remise de clés. Dans la mesure où ces deux attestations sont chacune dignes de foi, la cour n'en retiendra aucune pour faire le constat que les locataires ne justifient pas d'une décharge, signée par Mme [O] ou par ses parents, se rapportant à la remise de clés alléguée, laquelle n'est en conséquence pas démontrée. 



En effet et comme justement retenu par le premier juge, les appelants échouent à rapporter la preuve qui leur incombe de l'accord des parties pour une résiliation du bail au 30 janvier 2022 avec restitution des clés qui serait intervenue à cette date. Dès lors, le jugement attaqué, qui a rejeté leur demande en remboursement du dépôt de garantie et leur demande subséquente en majoration de retard, est confirmé.



Compte tenu de l'évolution du litige tenant, d'une part, au constat par jugement définitif du 2 janvier 2024 de la résiliation de plein droit du bail pour abandon des lieux, et d'autre part, du procès-verbal de reprise des lieux établi le 23 avril 2014 par huissier de justice, Mme [O] est fondée à demander à la cour de fixer au 23 avril 2024 la date depuis laquelle elle est débitrice de la somme de 460 € en remboursement du dépôt de garantie, sous réserve de la compensation qui sera examinée ci-après.



Sur la demande de dommages et intérêts pour indécence du logement':



Aux terme du premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 



Si l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur, ce dernier ne répond pas pour autant des désordres, même graves, qui seraient apparus en cours de bail à son insu.





En l'espèce, M. et Mme [R] produisent d'abord des photographies montrant des traces d'un dégât des eaux et de moisissures sur des revêtements muraux. Bien que non-datées et d'origine incertaine, ces photographies sont régulièrement complétées par les attestations MM.. [X] [V] et [M] [J] qui rapportent avoir constaté, lors de leur venue dans l'appartement loué respectivement courant décembre 2021 et le 8 janvier 2022, une fuite d'un radiateur de la salle de bain et la propagation d'humidité et de moisissures dans la chambre des enfants au point que le matelas et les couvertures du lit du jeune [P] étaient atteint par l'humidité. Les locataires justifient encore que leur fils [P], né le 9 décembre 2018, souffre d'un asthme sévère depuis septembre 2021 ayant notamment nécessité quatre hospitalisations dont une en réanimation du 9 au 19 janvier 2022. Il est pour finir justifié d'un compte-rendu de l'hospitalisation en hôpital de jour du 31 mai 2022 qui mentionne une nette amélioration de l'asthme du jeune [P] depuis le changement d'appartement.



Ces éléments établissent l'existence d'un dégât des eaux qui était actif au cours de l'hiver ayant suivi l'entrée dans les lieux des locataires, le préjudice de jouissance nécessairement subi par ces derniers, ainsi que le lien de causalité entre l'humidité ambiante des lieux loués et l'aggravation de l'état de santé du jeune [P].





Pour autant, ces éléments sont insuffisants à établir la responsabilité de Mme [O] en l'absence de tout élément de nature à établir qu'elle avait connaissance de ce dégât des eaux et, a fortiori, qu'elle aurait refusé de réaliser les travaux de réparation nécessaires. Au contraire, la bailleresse établit que les lieux ont été donné en bon état de réparation locative. En effet, si aucune des parties ne produit l'état des lieux d'entrée, Mme [O] verse aux débats une attestation des locataires ayant précédé M. et Mme [R] dans les lieux loués, lesquels certifient que les lieux étaient sains et qu'ils y ont vécu sans soucis avec leurs deux enfants en bas âge.



Il s'infert de ces éléments et de la circonstance que M. et Mme [R] ne prétendent pas que l'appartement pris à bail était affecté de désordres lors de leur entrée dans les lieux en avril 2021, que le dégât des eaux litigieux est apparu en cours de bail. Or, les appelants ne justifient, ni d'avoir informé Mme [O] de sa survenance, ni d'avoir régularisé une déclaration de sinistre auprès de leurs assureurs. En l'absence de constatation contradictoire concernant ce désordre, sa cause n'est d'ailleurs pas même établie. 



Pour le surplus, M. et Mme [R] ne se prévalent pas utilement du constat de repérage amiante annexé à l'acte d'achat de l'immeuble par Mme [O] puisque ce document ne fait état que d'une suspicion de présence d'amiante et recommande uniquement une évaluation périodique. Outre l'absence de danger actuel objectivé, les locataires n'ont eu connaissance de ce document que dans le cadre de la présente procédure et les spéculations de M. [R] selon lesquelles la bouche d'aération au sol dans les WC de l'appartement pris à bail aurait exposé les occupants à l'amiante présente dans les caves ne sont nullement étayées. Il en est de même des anomalies de l'installation électrique que les appelants relèvent du diagnostic annexé à l'acte d'achat du bien immobilier, sans faire état du préjudice qui en serait résulté. Quant au grief de l'absence de VMC dans la salle de bain, elle ne résulte pas des diagnostics concernés. 



Dans ces conditions, en l'absence de preuve d'un quelconque manquement commis par Mme [O], que ce soit à son obligation de délivrer un logement décent lors de la conclusion du bail ou à son obligation de procéder en cours de bail aux réparations nécessaires dont elle aurait été informées, le jugement attaqué, qui a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [R], est confirmé.



Sur la demande d'injonction de justifier des charges facturées':



En vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification, elles peuvent donner lieu au versement de provisions qui doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provision sont justifiées soit par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, soit par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.



En l'espèce, Mme [O] produit le relevé d'appel de charges courantes pour l'exercice 2021-2022 appelées par le syndic de la copropriété correspondant à deux appartements dont celui donné à bail. Elle ne fournit aucune explication sur le détail des charges, pour celles récupérables, imputées aux locataires. Ses explications concernant le coût du remplissage de la chaudière gaz ne correspond pas aux pièces produites. 



Dans ces conditions, le jugement attaqué, qui a rejeté la demande des locataires tendant à faire injonction à Mme [O] de justifier des charges facturées, est infirmé. 



Statuant à nouveau sur ce point, la cour fait injonction à Mme [O] de justifier auprès de M. et Mme [R] des charges récupérables pour la période du 1er avril 2022 au 2 janvier 2024, date de résiliation du bail, et de leurs régularisations annuelles, et ce, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision. 









Par ailleurs, il est fait injonction à Mme [O], dans le même délai, de faire mettre à disposition de M. et Mme [R] les factures correspondantes à ces charges, à charge pour les anciens locataires de venir consulter ces factures dans les locaux du mandataire de la bailleresse sur prise de rendez-vous.



Sur la demande reconventionnelle en paiement':



En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, il n'est pas discuté que M. et Mme [R] ont cessé de payer les loyers et charges depuis le 30 janvier 2022 malgré l'absence de congé délivré et l'absence d'accord de la bailleresse pour qu'il soit un terme amiable au contrat de bail. 



Dès lors, les loyers et charges sont demeurées exigibles et le jugement attaqué, qui a condamné M. et Mme [R] à payer la somme de 3'780 € au titre de l'arriéré échus entre le 1er février et le 31 août 2022 est confirmé.



Par ailleurs, il a été vu ci-avant que Mme [O] justifie désormais du constat par jugement définitif du 2 janvier 2024 de la résiliation de plein droit du bail pour abandon des lieux, et d'autre part, du procès-verbal de reprise des lieux établi le 23 avril 2014 par huissier de justice. Il en résulte que les loyers et provisions sur charges étaient exigibles jusqu'au 2 janvier 2024. En revanche, Mme [O] n'est pas fondée à réclamer des indemnités d'occupation pour la période du 2 janvier au 23 avril 2024 dès lors qu'elle est seule comptable d'une absence de reprise des lieux dans les suites immédiates du jugement du 2 janvier 2024.



Dès lors, ajoutant au jugement attaqué, la cour dit que M. et Mme [R] sont débiteur d'un arriéré de loyer échu depuis le 1er septembre 2022 jusqu'au 2 janvier 2024 de 8'640 €. 



La cour ordonne la compensation avec le dépôt de garantie dont Mme [O] doit remboursement et en conséquence, condamne solidairement M. et Mme [R] à payer à Mme [O] la somme de 8'180 €. 



Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts':



Le premier juge a justement relevé que Mme [O] se borne à invoquer une «'tentative de fraude'» sans explication ni élément probant. Le chef du jugement ayant rejeté la demande de dommages et intérêts de la bailleresse est en conséquence confirmé.



Sur les demandes accessoires':

 

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné M. et Mme [R], parties perdantes, aux dépens de première instance et qui a rejeté la demande de Mme [O] d'indemnisation de ses frais irrépétibles. 



La demande d'infirmation de la décision attaquée concernant l'exécution provisoire est rejetée comme étant sans objet à ce stade de la procédure, outre qu'elle relève de la compétence du premier président de la cour.



M. et Mme [R], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens à hauteur d'appel, avec droit de recouvrement direct par Maître Pillonel, avocat, dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.



En revanche, le droit proportionnel dégressif prévu à l'article 10 du décret du 8 mars 2001, désormais prévu au du numéro 129 de l'annexe 3-1 annexé à l'article R 444-3 du Code de commerce, est à la charge du créancier et ne peut être mis à la charge du débiteur qu'en application des articles L.141-6 du Code de la consommation lorsqu'un professionnel est condamné au paiement, et R.444-55 du Code de commerce lorsque la condamnation est prononcée au détriment d'un contrefacteur. Mme [O], qui n'invoque aucune de ces deux dispositions, ne peut qu'être déboutée de sa demande tendant à voir juger que le droit proportionnel dégressif due à l'huissier de justice sera à la charge des appelants.





L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile. Les demandes respectives des parties sur ce fondement sont rejetées.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Infirme le jugement rendu le 21 octobre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en ce qu'il a rejeté la demande en restitution du dépôt de garantie et dit n'y avoir lieu à enjoindre à Mme [Y] [O] un décompte de charges. 



Statuant à nouveau sur ces deux points, 



Dit que Mme [Y] [O] est tenue, en raison du constat de la résiliation du bail par jugement du 2 janvier 2024 du Juge des contentieux de la protection de Saint-Étienne, de rembourser à M. [W] et Mme [A] [D] épouse [R] la somme de 460 € au titre du dépôt de garantie,



Enjoint à Mme [Y] [O] de justifier auprès de M. [W] et Mme [A] [D] épouse [R] des charges récupérables pour la période du 1er avril 2022 au 2 janvier 2024 et de leurs régularisations annuelles, et ce, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision,



Enjoint à Mme [Y] [O], dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, de faire mettre à disposition de M. [W] et Mme [A] [D] épouse [R] les factures correspondantes à ces charges, à charge pour les anciens locataires de venir consulter ces factures dans les locaux du mandataire de la bailleresse sur prise de rendez-vous,



Confirme le jugement rendu le 21 octobre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne pour le surplus de ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Dit que M. [W] et Mme [A] [D] épouse [R] sont redevables d'un arriéré locatif de 8'640 € pour la période du 1er septembre 2022 au 2 janvier 2024, 



Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties, 



En conséquence, condamne solidairement M. [W] et Mme [A] [D] épouse [R] à payer à Mme [Y] [O] la somme de 8'180 €,



Condamne in solidum M. [W] et Mme [A] [D] épouse [R] aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct par Maître Pillonel, avocat, dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile,



Rejette les demandes réciproques des parties au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que le surplus de leurs demandes se rapportant à l'exécution provisoire et du droit proportionnel dégressif recouvré par l'huissier de justice en charge de l'exécution forcée des condamnations.





LE GREFFIER LE PRESIDENT