Tribunal judiciaire de Meaux, 1ère ch. - Sect.4, 4 décembre 2024, n° 24/04270

Min N° 24/00930
N° RG 24/04270 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWC4

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 2]

C/
Mme [C] [K]
M. [S] [W]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 04 décembre 2024



DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 9]
[Adresse 7]
[Localité 8]

représentée par Me Charles BOHBOT, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat plaidant


DÉFENDEURS :

Madame [C] [K]
[Adresse 1]
[Localité 8]

Monsieur [S] [K]
[Adresse 1]
[Localité 8]

non comparant

représentés par Me Edouard GAVAUDAN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 octobre 2024




Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Charles BOHBOT


Copie délivrée
le :
à : Me Edouard GAVAUDAN
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [S] [K] et Mme [C] [K] sont propriétaires des lots n°7, 14 et 19 au sein de l'ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 3] [Localité 10].

Invoquant la défaillance des propriétaires dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SNG, a, par actes de commissaire de justice du 19 septembre 2024, fait assigner les époux [K] à l'audience du 09 octobre 2024 du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- condamner solidairement les époux [K] à lui payer la somme de 2 870,20 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3e trimestre 2024 incluse) ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner solidairement les époux [K] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner in solidum les époux [K] à lui payer la somme de 1 080 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 09 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance.

Les époux [K], représentés par leur conseil qui développe oralement ses conclusions déposées à l'audience, demandent au tribunal de :
- fixer leur créance à la somme de 2 159,83 euros, 3e trimestre inclus ;
- les autoriser à régler ce solde en neuf mensualités ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil, ils font valoir que leur solde est créditeur au 01er octobre 2023 mais que les frais de relance, pour un montant de 360 euros, sollicités par le syndicat des copropriétaires, ne sont pas justifiés, pas plus que la mise en demeure et le suivi du dossier par un avocat. Ils évoquent leur situation personnelle et font valoir qu'il convient de débouter la demanderesse de sa demande en dommages et intérêts, et de leur accorder de plus larges délais de paiement pour se libérer de leur dette. 

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement au titre des charges

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.



En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les éléments suivants :
- un extrait de matrice cadastrale outre un courriel de la direction des finances publiques ;
- un décompte couvrant la période du 01er octobre 2023 au 17 septembre 2024 ;
- les appels de fonds et factures pour les exercices du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2024 ;
- le procès-verbal des assemblées générales des 13 juillet 2022 et 05 juin 2023 approuvant les comptes pour les exercices 2021 et 2022, les budgets prévisionnel 2022, 2023 et 2024, ainsi que le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 31 janvier 2023 validant la convention d'honoraire pour une procédure de référé ;
- les certificats de non-contestation pour les assemblées générales des 13 juillet 2022, 05 juin 2023, et l'assemblée générale extraordinaire du 31 janvier 2023.

Il ressort des éléments produits que les époux [K] sont propriétaires des lots n°7, 14 et 19 de l'état descriptif de division de la résidence.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte montre un solde débiteur à hauteur de 2 519,83 euros au 17 septembre 2024, déduction faite des frais de recouvrement.

Les époux [K] contestent cette somme, faisant valoir qu'elle inclus des frais d'avocat pour un montant important en raison d'un référé expertise en cours.

Cependant, la somme contestée, soit 400 euros, n'est pas conforme aux frais de consignation dans le cadre de ladite procédure judiciaire (deux fois 228 euros selon le décompte produit). Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 31 janvier 2023 que la résolution tendant à la validation des honoraires dans le cadre de la procédure de référé ont été votés, sans contestation. Ces montants demeurent donc dus par les copropriétaires, à concurrence de l'état descriptif de division qui n'est pas contesté.

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 2 519,83 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 01er octobre 2023 au 17 septembre 2024, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte des défendeurs.

Les époux [K] seront dès lors condamnés solidairement, sur le fondement de l'article 210 du code civil, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024, date de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Les intérêts échus depuis plus d'un an se capitaliseront, ainsi que le prévoit l'article 1343-2 du code civil, ce principe étant de droit lorsqu'il est requis.

3. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 , sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de contentieux, d’un montant total de 360 euros, ne peuvent être retenus en l'absence de tout justificatif des actes accomplis.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.


Les frais de recouvrement non retenus à leur encontre, soit pour un total de 360 euros, doivent dès lors être recrédités sur leur compte.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements des défendeurs n'apparaissent pas répétés dans le temps, ceux-ci n'ayant pas satisfait à leurs obligations sur une période limitée à un an. Par ailleurs, aucune information n'a été communiquée sur la taille de la copropriété et sur les difficultés financières qu'engendreraient leurs manquements. La mauvaise foi des défendeurs n'est ainsi pas démontrée, pas davantage que l'étendue d'un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

5. Sur la demande en délais de paiement

Aux termes de l'article 1243-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l'espèce, les époux [K] font valoir qu'ils sont parents de quatre enfants et qu'ils ont des revenus modestes. Ils justifient de leur situation familiale par la production d'un livret de famille.

Par ailleurs, il ressort de leur avis d'imposition 2024 sur leurs revenus 2023 que leur revenu net imposable s'établissait sur cet exercice à 37 309 euros, soit une moyenne de 3 109,08 par mois pour eux deux.

S'agissant de leurs charges, ils justifient d'un prêt immobilier aux mensualités de 696 euros, outre une dette d'impôt remboursée à hauteur de 350 euros par mois.

Les époux [K] proposent de régler la dette en neuf mensualités, soit pour un montant de 240 euros par mois afin d'apurer la dette locative.

Cependant, il résulte du décompte produit qu'aucune somme n'a été versée par les propriétaires depuis le 01er octobre 2023, soit depuis plus d'un an. Par ailleurs, aucune information n'a été communiquée sur les revenus et charges du couple à l'heure actuelle et aucune perspective quant à de potentiels revenus complémentaires permettant d'apurer la dette n'ont été évoquées.

Dans ces conditions, il convient de débouter les époux [K] de leur demande en délais de paiement.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 code de procédure civile, les époux [K], succombant principalement à l'instance, il convient de les condamner in solidum aux entiers dépens.


Les époux [K] étant condamnés aux dépens, ils seront également condamnés in solidum, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 080 euros au titre des frais irrépétibles, dès lors qu'il en est justifié par une note d'honoraires.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [S] [K] et Mme [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la somme de 2 519,83 euros au titre charges dues sur la période du 01er octobre 2023 au 17 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts lorsqu'ils seront échus depuis plus d'un an ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de M. [S] [K] et Mme [C] [K], soit pour un montant de 360 euros, doivent être recrédités sur leur compte ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]), représenté par son syndic, de sa demande en dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [S] [K] et Mme [C] [K] de leur demande en délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [K] et Mme [C] [K] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [K] et Mme [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] par son syndic, la somme de 1 080 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2024, a été signé par le président et la greffière.



LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION