Cour d'appel de Besançon, 1ère Chambre, 4 décembre 2024, n° 24/00490

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 

MW/LZ











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00490 - N° Portalis DBVG-V-B7I-EYDP





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2024 





Décision déférée à la Cour : jugement du 16 janvier 2024 - RG N°1223000661 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BESANCON 

Code affaire : 51A - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Monsieur Saunier et Madame Willm , Conseillers.



Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.







L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANT



Monsieur [B] [P]

né le 12 Mars 1971 à [Localité 4] ( ALGERIE ), demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2024-001569 du 15/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON)





ET :



INTIMÉE 



S.A. NEOLIA

Sise [Adresse 2]



Représentée par Me Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.





*************



Le 21 décembre 2022, la SA d'HLM Néolia a donné à bail à M. [B] [P] un logement à usage d'habitation et une cave situés [Adresse 1] (25) moyennant un loyer mensuel initial de 344,37 euros, provision sur charge incluse. 



Le 5 juillet 2023, le bailleur a fait signifier à M. [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 308,69 euros. 



Par exploit du 25 septembre 2023, le bailleur a fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon statuant en référé aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation en paiement de la somme de 1 636,92 euros au titre de l'arriéré locatif sous réserve d'actualisation et d'une indemnité d'occupation de 383,53 euros.



M. [P] a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, et en réglant l'arriéré au moyen d'une somme mensuelle comprise entre 20 et 40 euros.



Par ordonnance rendue le 16 janvier 2024, le juge des référés a :



- débouté M. [P] de sa demande de délais suspensifs de la clause résolutoire ;



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 septembre 2023; 



- ordonné à M. [P] de libérer les lieux, de restituer les clés dès signification de la présente décision ;



- dit qu'à défaut de libération volontaire des lieux et de restitution des clés, le bailleur pourra, deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle des occupants de son chef y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;



- condamné M. [P] à payer à la société Néolia à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation de 376,93 euros à compter du 6 septembre 2023 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;



- dit que l'indemnité d'occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;



- condamné M. [P] à payer à la société Néolia à titre provisionnel la somme de 1 836,71 euros (décompte arrêté au 12 décembre 2023, indemnité d'occupation de novembre 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;



- condamné M. [P] aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture. 



Pour statuer ainsi, le prmier juge a notamment retenu :



- que le commandement de payer était resté infructueux pendant plus de deux mois, permettant l'acquisition de la clause résolutoire ;



- qu'aucun élément ne justifiait l'octroi de délais de paiement alors que le dernier paiement, datant du 4 août 2023 était de 80 euros et ne couvrait pas le loyer courant, alors que M. [P] ne justifiait pas pouvoir reprendre les paiements à compter de janvier 2024, et alors que la baisse de son RSA suite à la perception d'indemnités journalières n'expliquait pas les impayés étant précisé que le versement des loyers était erratique dès l'origine du bail ;



- que, selon décompte actualisé, après soustraction des frais de poursuite, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 1 836,71 euros. 



M. [P] a relevé appel de cette décision le 29 mars 2024.



Par conclusions transmises le 11 avril 2024, M. [P] demande à la cour : 



- de le recevoir en son appel et de le déclarer bien fondé ;



- d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée ; 



Statuant a nouveau,



- de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail signé entre les parties le 21décembre 2022 ;



- de lui accorder la faculté de s'acquitter de sa dette de loyer par 24 versements mensuels de 65,02 euros dans un delai de 24 mois ;



- de statuer ce que de droit en matière de depens.



Par conclusions transmises le 26 avril 2024, la société Néolia demande à la cour :



Vu l'article 834 du code de procédure civile, 

Vu les articles 1703 et suivants du code civil, 

Vu la loi du 6 juillet 1989 et notamment les dispositions des articles 7, 24 et suivants, 

 

- de déclarer l'appel de M. [P] irrecevable ;



- de confirmer l'ordonnance déférée ;

 

- de débouter M. [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;



- de consater par l'effet du commandement de payer resté infructueux, la résiliation du bail conclu le 21 décembre 2022 entre la société Néolia et M. [B] [P] pour non-paiement des loyers du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; 



- de dire et juger que M. [P] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] ;



- d'ordonner son explusion et celle de tous occupants de son chef dans la huitaine de la décision à intervenir et au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 





- de condamner M. [P] à lui payer la somme de 1 940,33 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 31 mars 2024, sous réserve des loyers à échoir qui seront actualisés le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ; 



- de condamner M. [P] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 407,41 euros correspondant au montant actuel du loyer et des charges, qui aurait dû être versé en cas de continuation des baux à compter de la date de résiliation et jusqu'à la libération complète des lieux et la remise des clefs, et ce, avec indexation à l'augmentation annuelle du loyer ; 



- de condamner M. [P] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- de condamner M. [P] à lui payer les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 juillet 2023 visant la clause résolutoire et le coût de l' assignation et de sa notification aux services de Monsieur le préfet, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Giacomoni SCP aux offres et affirmations de droit en application de l'article 699 du code de procédure civile. 





La clôture de la procédure a été prononcée le 11 septembre 2024.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.





Sur ce, la cour,



Sur la recevabilité de l'appel



La société Néolia demande à la cour de déclarer l'appel de M. [P] irrecevable. Elle soutient qu'il devra communiquer sa demande d'aide juridictionnelle et la décision rendue par le bureau compétent pour apprécier la recevabilité de son appel alors que l'ordonnance a été signifiée le 7 février 2024 et la déclaration d'appel régularisée le 29 mars 2024. 



M. [P] réplique qu'il a déposé une demande d'aide juridictionnelle le 15 février 2024 et qu'une décision d'admission à l'aide juridictionnelle totale a été rendue le 15 mars 2024. 



Selon l'article 43 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et relatif à l'aide juridictionnelle et à l'aide à l'intervention de l'avocat dans les procédures non juridictionnelles, en sa version applicable à la cause, sans préjudice de l'application de l'article 9-4 de la loi du 10 juillet 1991 susvisée et du II de l'article 44 du présent décret, lorsqu'un recours doit être intenté avant l'expiration d'un délai devant les juridictions d'appel, le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d'aide juridictionnelle s'y rapportant est adressée ou déposée au bureau d'aide juridictionnelle avant l'expiration dudit délai et si le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée à compter : 1° De la notification de la décision d'admission provisoire ; 2° De la notification de la décision constatant la caducité de la demande ; 3° De la date à laquelle le demandeur de l'aide juridictionnelle ne peut plus contester la décision d'admission ou de rejet de sa demande en application du premier alinéa de l'article 69 et de l'article 70 ou, en cas de recours de ce demandeur, de la date à laquelle la décision relative à ce recours lui a été notifiée ; 4° Ou, en cas d'admission, de la date, si elle est plus tardive, à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné.

Lorsque la demande d'aide juridictionnelle est présentée au cours des délais impartis pour conclure ou former appel ou recours incident, mentionnés aux articles 905-2, 909 et 910 du code de procédure civile et aux articles R. 411-30 et R. 411-32 du code de la propriété intellectuelle, ces délais courent dans les conditions prévues aux 2° à 4° du présent article.





Selon l'article 490 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé peut être frappée d'appel étant précisé que délai d'appel est de quinze jours.



En l'espèce, l'ordonnance déférée a été signifiée le 7 février 2024. Le délai d'appel, de 15 jours, s'étendait donc du 7 février 2024 jusqu'au 22 février 2024. Cependant, le 15 février 2024, un dossier d'aide juridictionnelle a été déposé par M. [P] et a interrompu ce délai. Un nouveau délai d'appel de 15 jours a commencé a courir à compter de la date de l'admission à l'aide juridictionnelle soit du 15 mars 2024, qui expirait donc au 30 mars 2024.



L'appel interjeté le 29 mars 2024 l'a donc été dans le délai imparti, et sera déclaré recevable.



Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement



M. [P] demande l'infirmation de l'ordonnance dont appel en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de délais suspensifs de la clause résolutoire. Il sollicite de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder la faculté de s'acquitter de sa dette de loyer par 24 versements mensuels de 65,02 euros. Il indique bénéficier du RSA à hauteur de 534,82 euros et d'APL à hauteur de 244,37 euros,déclare des charges à hauteur de 148 euros hors loyer comprenant l'assurance de l'appartement, le chauffage et l'électricité, le téléphone et l'abonnement de bus. Il explique que les impayés trouvent leur origine dans une baisse éphémère des APL lié à la reprise d'un travail sur une courte période. Il précise qu'il a entrepris des règlements spontanés afin de résorber l'arriéré de loyers à hauteur de 276 euros, et qu'il reste encore redevable de la somme de 1 560,71 euros. 



La société Néolia demande la confirmation de l'ordonnance. Elle fait valoir que la suspension de la clause résolutoire suppose dans le dernier état du texte applicable la reprise par le locataire du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, et relève que tel n'était pas le cas en l'espèce, alors que le versement du loyer a toujours été erratique. Elle fait observer qu'entre décembre 2023 et avril 2024, la dette de loyer de M. [P] a augmenté. Elle précise qu'il n'a effectué aucun paiement entre août 2023 et janvier 2024 et que les derniers loyers n'ont pas davantage été réglés en intégralité. 



L'intimée se prévaut expressément de l'application au bail litigieux de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, tel que modifié par l'article 9 4° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.



Force est de constater que M. [P] ne conteste quant à lui nullement l'applicabilité de ce texte au rapport locatif antérieur résultant du bail conclu avec l'intimée le 21 décembre 2022.



En application de l'article 24 V issu de ce texte, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



L'article 24 VII en sa version résultant de la loi précitée précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.



Il en résulte que si le locataire peut solliciter des délais de paiement devant la cour de nature à faire suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au bail, encore faut-il qu'il démontre être en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.





En l'espèce, il est constaté que : 



- le versement de 60 euros dont M. M. [P] se prévaut n'a pas été effectué en faveur de Néolia mais d'EDF, en règlement d'une facture de 1 867,19 euros ; M. [P] justifie de deux paiements en faveur de la société Néolia, chaucun à hauteur de 100 euros, le 28 mars 2023 et le 5 avril 2024 ; ces paiements ne couvrent pas les loyers courants ;



- M. [P] n'allègue ni ne démontre avoir repris le versement intégral du loyer avant l'audience. 



Il s'en déduit que les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délais de paiement ne sont pas remplies. 



Par conséquent, la cour confirme l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a débouté M. [P] de sa demande de délais suspensifs de la clause résolutoire.



Sur les demandes de la société Néolia 



La société Néolia sollicite l'actualisation des condamnations prononcées à l'encontre de M. [P]. 



L'ordonnnance déférée a condamné M. [P] à payer à la société Néolia à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation de 376,93 euros à compter du 6 septembre 2023 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, ainsi que la somme de 1 836,71 euros (décompte arrêté au 12 décembre 2023, indemnité d'occupation de novembre 2023 incluse).





A hauteur de cour, la société Néolia demande de condamner M. [P] à lui payer :



- une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 407,41 euros correspondant au montant actuel du loyer et des charges, qui aurait dû être versé en cas de continuation des baux à compter de la date de résiliation et jusqu'à la libération complète des lieux et la remise des clefs, et ce, avec indexation à l'augmentation annuelle du loyer ;



- la somme de 1 940,33 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 31 mars 2024, sous réserve des loyers à échoir qui seront actualisés le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.



La cour rappelle que l'ordonnance a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 septembre 2023 et que ce chef de dispositif, en l'absence de critique, est devenu définitif. 



Les demandes de l'intimée se fondent sur l'écoulement du temps et sur l'augmentation alléguée des montants mensuels dus au titre du loyer et des indemnités d'occupation sous l'effet de la révision du loyer. 



A cet égard, selon le contrat de bail, le prix du loyer est révisable conformément à la législation en vigueur (décision du conseil d'administration) et, pour les logements conventionnés, conformément aux clauses de la convention passée entre Néolia et l'Etat en date du 1er juillet 1987 visée dans les conditions générales, selon lesquelles le locataire est tenu de payer le loyer fixé par le conseil d'administration de Néolia. 









La société Néolia allègue que le loyer charges comprises serait passé à la somme de 407,41 euros sans en justifier par un calcul précis. En effet, aucun élement n'est versé par la société Néolia pour justifier de l'augmentation du loyer et des charges et de son montant précis. 



Compte tenu des éléments précités, la société Néolia sera déboutée de sa demande tendant à actualiser le montant de l'indemnité d'occupation. 



S'agissant des loyers et charges, la condamnation prononcée est fondée sur un décompte arrêté au 12 décembre 2023 incluant l'indemnité d'occupation de novembre 2023 à hauteur de 1 836,71 euros. L'ordonnance déférée n'est pas critiquéesur ce point.



Pour la période ultérieure, allant du 12 décembre 2023 au 9 avril 2024, la demande de la société Néolia, qui réclame une somme de 1 940,33 euros en basant ses calculs sur une indemnité d'occupation de 407,41 euros, ne pourra donc pas prospérer à cette hauteur, le montant actualisé au 9 avril 2024 devant être fixé à 1 885,60 euros (1 836,71 + (4 x 376,93) -1 458,83).



M. [P] sera condamné à lui payer, au titre de la période allant du 13 décembre 2023 au 9 avril 2024, cette somme avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, étant rappelé que l'indemnité d'occupation continue à courir jusqu'à parfaite libération des lieux.







Sur les autres dispositions



L'ordonnance entreprise sera confirmé en ce qu'elle a condamné M. [P] aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture. 



M. [P] sera condamné aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct, ainsi qu'à payer à la société Neolia la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







Par ces motifs



Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,



 

Déclare recevable l'appel formé par M. [B] [P] à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 16 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon ;



Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [B] [P] à payer à la SA Néolia à titre provisionnel la somme de 1 836,71 euros (décompte arrêté au 12 décembre 2023, indemnité d'occupation de novembre 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;



Confirme l'ordonnance déférée pour le surplus ;



Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant :



Condamne M. [B] [P] à payer à la SA Néolia à titre provisionnel la somme de 1 885,60 euros (décompte arrêté au 9 avril 2024, indemnité d'occupation de mars 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;







Condamne M. [B] [P] aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne M. [B] [P] à payer à la SA Neolia la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







Le greffier, Le président,