Tribunal judiciaire d'Évry, 3ème Chambre, 20 janvier 2025, n° 23/00611

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 23/00611 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PBJY

NAC : 50G

CCCRFE et CCC délivrées le :________
à :
Me David DOKHAN, 
la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES

Jugement Rendu le 20 Janvier 2025


ENTRE :

Monsieur [I] [N] 
né le 24 Novembre 1935 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Madame [F] [K] agissant en qualité de tutrice en vertu d’une habilitation judiciaire qui lui a été donnée en application de l’article 219 du code civil, suivant jugement rendu par le tribunal judiciaire de RAINCY le 26 août 2020, n’ayant fait l’objet d’aucune opposition ni d’appel,

représenté par Maître Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant


Madame [F] [N] épouse [K], 
née le 23 Avril 1962 à [Localité 7], 
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS


ET :


La S.A.R.L. LC CASA, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître David DOKHAN, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sandrine LABROT, Vice-Présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,
Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,
Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Sarah TREBOSC, Greffier lors des débats à l’audience du 21 Octobre 2024 et de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Mai 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 21 Octobre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Janvier 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.


EXPOSÉ DU LITIGE

Le 21 janvier 2022, une promesse de vente a été signée en l’étude de Maitre [R] [H], notaire, par Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K], les promettants, et la société LC CASA, le bénéficiaire, pour un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] cadastrée section AZ n°[Cadastre 4], pour un prix de 732.000 euros.

La promesse unilatérale de vente a été consentie pour un délai expirant le 6 septembre 2022 à 16 heures pouvant être prorogé de 20 jours après la réception par le notaire soussigné du dernier des documents concernant la note de renseignements d’urbanisme, les droits de préemption et le renseignement hypothécaire sans pour autant pouvoir dépasser un mois.

Ladite promesse était assortie d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat d’urbanisme « pré-opérationnel » conformément aux dispositions de l’article L410-1 deuxième alinéa du code de l’urbanisme. A défaut de renonciation par le bénéficiaire à se prévaloir de cette condition suspensive, la non délivrance de ce certificat rendra la promesse caduque.

Une somme de 10.000 euros a été réglée par la société LC CASA, consignée sur le compte séquestre de l’étude notariale.
Le 11 mai 2022, la société LC CASA a déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.

Par courrier en date du 25 octobre 2022, Madame [F] [K] a mis en demeure la société LC CASA de donner son accord pour la libération du séquestre à hauteur de 10.000 euros et de procéder au règlement du surplus de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 66.000 euros.

Par courrier du 2 novembre 2022, Madame [K] a mis en demeure la société LC CASA de notifier son intention de signer l’acte dans un délai de 8 jours.




Par courrier du 10 novembre 2022, la société LC CASA a informé Madame [K] qu’aucun certificat d’urbanisme opérationnel ne lui avait été délivré et que les informations relatives à la propriété du mur de clôture ne lui avaient toujours pas été communiquées.

C'est dans ces conditions que par acte du 24 janvier 2023, Monsieur [I] [N], représenté par Madame [F] [K] en vertu d’une habilitation familiale, et Madame [F] [K] ont fait assigner la SARL LC CASA devant le tribunal judiciaire d'Evry.


Aux termes de conclusions en demande n°2 régularisées par voie électronique le 5 mars 2024, Monsieur [N] et Madame [K] demandent au tribunal de :
DECLARER recevables et bien fondés Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] en leurs demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit, JUGER que les conditions suspensives sont réalisées ; 

JUGER que la promesse de vente conclue le 21 janvier 2021 est caduque et qu’en conséquence, Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] sont libres de disposer de leur bien ; 
En conséquence, ORDONNER la libération de la somme de 10.000 euros séquestrée entre les mains Maître [R] [H], notaire associé de la société civile professionnel « 106 République » au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation ; 
CONDAMNER la société LC CASA à payer à Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] la somme de 66.000 euros correspondant au reliquat de la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation ; 
DEBOUTER la société LC CASA de l’ensemble de ses demandes ; 
CONDAMNER la société LC CASA à payer à Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNER la société LC CASA aux entiers dépens ; 
ORDONNER l’exécution provisoire à laquelle rien ne s’oppose. 

Monsieur [N] et Madame [K] estiment que la condition suspensive relative aux règles d’urbanisme a été levée dans la mesure où un certificat d’urbanisme tacite a été délivré à la société LC CASA par application des dispositions de l’article R 410-12 du code de l’urbanisme. 
Ils soutiennent que le silence de la mairie dans les 2 mois suivant le dépôt de la demande vaut délivrance du certificat d’urbanisme opérationnel. De fait, la condition suspensive étant réalisée, le bénéficiaire n’ayant pas levé l’option, il lui appartient de régler l’indemnité d’immobilisation. 

Aux termes de ses dernières conclusions en défense régularisées par voie électronique le 15 janvier 2024, la SARL LC CASA demande au tribunal de :
DEBOUTER Monsieur [I] [N] et de Madame [F] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 



JUGER que la condition suspensive tenant à la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel n’a pas été levée ; 
JUGER que la promesse de vente du 21 janvier 2022 est frappée de caducité ; 
ORDONNER la libération à son profit, de la somme de 10 000€ détenue entre les mains de Maître [H], notaire, correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation consignée le jour de la signature de la promesse ; 
CONDAMNER Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] à lui payer la somme de 3 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] aux entiers dépens.

La société LC CASA expose que la promesse unilatérale de vente est caduque car la date indiquée pour la réitération est impérative. La société explique que le certificat d’urbanisme opérationnel n’a jamais été fourni par la commune de [Localité 6] et précise que le défaut de réponse de la mairie ne vaut pas autorisation. Elle précise que la condition suspensive relative à l’urbanisme insérée dans la promesse de vente avait pour objectif de vérifier les caractéristiques du terrain et la conformité du projet des bénéficiaires aux obligations attachées à ce même bien.
Or, si le silence de la mairie vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel « tacite », la société LC CASA argue qu’un certificat tacite n’est pas suffisant et ne serait être regardé comme ayant accompli la condition suspensive. 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.


La clôture est intervenue le 21 mai 2024 et l'affaire fixée pour être plaidée le 21 octobre 2024. Le dépôt de dossier a été autorisé.


Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera précisé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir constater ou dire et juger qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais recèlent des moyens au soutien des prétentions des parties.

Sur la réalisation de la condition suspensive 

Au terme de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » 
L’article 1104 du même code dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »
L’article L.410-1 du code de l’urbanisme dispose que : « Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. »
L’article R.410-9 du même code dispose que : « Dans le cas prévu au a) de l'article L. 410-1, le délai d'instruction est d'un mois à compter de la réception en mairie de la demande. » 
L’article R.410-10 du même code dispose que : « Dans les cas prévus au b) de l’article L.410-1, le délai d’instruction est de deux mois à compter de la réception en mairie de la demande ». 

Enfin, l’article R.410-12 du code de l’urbanisme précise que : « A défaut de notification d'un certificat d'urbanisme dans le délai fixé par les articles R. 410-9 et R. 410-10, le silence gardé par l'autorité compétente vaut délivrance d'un certificat d'urbanisme tacite. Celui-ci a exclusivement les effets prévus par le quatrième alinéa de l'article L. 410- 1, y compris si la demande portait sur les éléments mentionnés au b) de cet article. »

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue entre Monsieur [N] et Madame [N] épouse [K] et la société LC CASA contient la condition suspensive particulière qui est seule en discussion : « la réalisation de la promesse est soumise à l’obtention, par le bénéficiaire auprès de l’autorité compétente, d’un certificat d’urbanisme « pré-opérationnel », conformément aux dispositions de l’article L 410-1 deuxième alinéa du code de l’urbanisme pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante : terrain à bâtir (LOT A) constructible ».

Postérieurement à la signature de la promesse, soit le 11mai 2022, la société LC CASA a déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel prévu par l’article L 410 -1 b) du code de l’urbanisme et R 410-1 alinéa 2 du même code. 

La mairie de [Localité 6] en a accusé réception le 11 mai 2022, accompagnée d’un plan de situation du projet immobilier.

Elle n’a pas délivré de certificat d’urbanisme à l’issue du délai de deux mois à compter du dépôt de la demande et, en tout état de cause avant le 6 septembre 2022, date fixée pour l’accomplissement de la condition.

Les parties tirent de l’absence de réponse de l’administration des conséquences contraires.

En l’espèce, Monsieur [N] et Madame [N] épouse [K] estiment que la condition suspensive relative à l’urbanisme était réalisée durant le délai de la promesse de vente, soit le 11 juillet 2022, deux mois après sa demande.

Les époux déduisent que du silence gardé par l’administration après le dépôt de la demande de certificat d’urbanisme, il doit être considéré que la SASU LC CASA est bénéficiaire d’un certificat d’urbanisme positif tacite assimilable à l’accord de principe prévu par la condition. Ils soutiennent que la société ne démontre pas avoir réalisé d’autres démarches qui leur aurait permis d’obtenir l’accord de principe de la mairie si bien qu’elle a empêché la réalisation de l’événement. 

Monsieur [N] et Madame [N] épouse [K] estiment avoir mis en demeure le bénéficiaire de la promesse par la sommation et fait valoir qu’ils sont fondés à réclamer le paiement de l’indemnité contractuelle. 

La société LC CASA argue que l’obligation conditionnelle est réputée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive. Elle indique avoir déposé une demande de certificat d’urbanisme auprès de la mairie mais que la mairie n’a jamais répondu à cette demande. 



La société soutient que le certificat d’urbanisme est un document administratif de renseignement. Si celui-ci peut conférer certains droits, il n’apporte aucune certitude sur l’obtention ultérieure du permis de construire qui peut être refusé. La société se défend d’avoir empêché la réalisation de la condition si bien que la promesse doit être considérée comme caduque.
L’absence de réponse correspond à une acceptation tacite. Cela signifie que durant 18 mois, les règles d’urbanisme, les limites administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations restent applicables au terrain. Même si elle ne répond pas durant le délai d’instruction, la mairie est tenue de donner une réponse écrite plus tard.

Ainsi, si l’administration ne se prononce pas dans les deux mois sur la demande de certificat d’urbanisme opérationnel, un certificat tacite intervient pour l’indication de la réglementation applicable mais la demande portant sur la faisabilité de l’opération envisagée sur le fondement du b) de l’article L.410-1 est implicitement rejetée.

Il est en effet acquis que l’absence de décision expresse prise dans le délai d’instruction de 2 mois équivaut à un refus implicite de la possibilité d’utiliser le terrain pour l’opération projetée décrite dans la demande de certificat d’urbanisme opérationnel.

L’article R.410-12 du code de l’urbanisme vient préciser les effets que produit le silence de l’administration sur une demande de certificat d’urbanisme.
Pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel (de type b), la décision tacite ne vaut pas avis favorable sur la faisabilité du projet. Elle produit en revanche les mêmes effets qu’un certificat d’urbanisme d’information (de type a).

En d’autres termes, le silence de la mairie sur une demande de certificat d’urbanisme opérationnel (de type b) ne doit pas être assimilé à un avis favorable tacite sur l’opération projetée. Le certificat d’urbanisme tacite renseigne uniquement sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain, et ce quelle que soit la demande initiale.
Le certificat d’urbanisme tacite n’a qu’une portée informative puisqu’il renseigne sur l’état du droit au moment de la demande.

Or, la société LC CASA n’a pas reçu de réponse de la mairie de [Localité 6] à sa demande de certificat d’urbanisme opérationnel visant expressément l’article L.410 b) du code de l’urbanisme à l’issue du délai d’instruction de deux mois qui expirait le 11 juillet 2022.
Le silence gardé par les services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 6] équivalait donc à un refus implicite de la possibilité d’utiliser le terrain pour l’opération projetée.
Il s’ensuit que la condition suspensive ne s’est pas réalisée à la date fixée et qu’elle ne peut davantage être réputée accomplie en raison d’une carence de la société LC CASA de la promesse, cette dernière ayant justifié avoir fait une demande de certificat d’urbanisme opérationnel dans les formes requises qui a fait l’objet d’un rejet implicite.
La défaillance de cette condition entraine par conséquent la caducité de la promesse de vente.

Monsieur [N] et Madame [N] épouse [K] seront déboutés de leur demande de condamnation de la société LC CASA à lui régler l’indemnité d’immobilisation.







Sur le dépôt de garantie consigné le jour de la signature de la promesse
La promesse unilatérale prévoit en page 11 que l’acquéreur déposera sur le compte de Maitre [H], notaire, la somme de 10.000 euros qu’il ne pourra recouvrer que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité, de la condition suspensive ci-dessus énoncée, ou de l’exercice d’un droit de préemption.

Cette clause précise qu’à défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à la production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l’acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur.
Dès lors que la condition d’obtention d’un accord de principe du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 6] n’a pas défaillie en raison d’une faute imputable aux bénéficiaires de la promesse mais en raison du silence gardé par l’administration en réponse à leur demande, le dépôt de garantie de 10.000 euros versé entre les mains du notaire désigné en qualité de séquestre doit lui être restitué. 

Par conséquent il sera ordonné la libération du dépôt de garantie de 10.000 euros par Maître [H], au profit de la société LC CASA.

Sur les demandes accessoires

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [N] et Madame [N] épouse [K] seront condamnés à verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] et Madame [N] épouse [K], qui succombent, seront condamnés aux dépens, 

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
 
CONSTATE que la non-obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel a emporté la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un accord de principe des services de l’urbanisme de [Localité 6], 

PRONONCE la caducité de la promesse de vente conclue entre Monsieur [I] [N] et Madame [F] [N] épouse [K] et la SASU LC CASA le 21 janvier 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [I] [N] et Madame [F] [N] épouse [K] de toutes leurs demandes ;

ORDONNE la libération au profit de la SASU LC CASA de la somme de 10.000 euros détenue entre les mains de Maître [H], notaire, correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation consignée le jour de la signature de la promesse ;



CONDAMNE Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] à payer à la SASU LC CASA la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Ainsi fait et rendu le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,