Tribunal judiciaire d'Évry, PPROX_REFERES, 20 janvier 2025, n° 24/00182

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 3 février 2023, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ont donné en location à Monsieur [E] [W] [L], un immeuble à usage d’habitation et un parking sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 750,00 €, provision sur charges comprises, montant depuis lors actualisé à la somme de 774,30 €.

Le 19 janvier 2024, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ont fait délivrer à Monsieur [E] [W] [L] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 000,18 € selon décompte arrêté au 11 janvier 2024.

Par courrier du 23 janvier 2024, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 13 mai 2024, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ont attrait Monsieur [E] [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de leur acte introductif d'instance, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] sollicitent :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [W] [L] ainsi que de tous occupants de son chef,d'être autorisés à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [E] [W] [L] ;d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 50 euros par jours de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ;de condamner Monsieur [E] [W] [L] au paiement des sommes suivantes :3 987,44 € par provision, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse), outre intérêts à compter du 19 janvier 2024;une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l'assignationde supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux compte tenu de l'importance des sommes dues et de la mauvaise volonté évidente du locataire et conformément aux dispositions de l'article L. 412-1 al. 2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le 21 juin 2024, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ont notifié leur acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L'audience s'est tenue le 14 novembre 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 5 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 611,44 €.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [E] [W] [L].

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [E] [W] [L] n'a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 5 novembre 2024, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées n’ont pas vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] versent aux débats un décompte arrêté au 5 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 611,44 €.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que les bailleurs ne peuvent mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de leur créance au titre de l’arriéré locatif.
En outre, aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenus à sa disposition ; il est par ailleurs en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

En l’espèce, les bailleurs ne produisent pas de justificatif afférent à la taxe d’ordures ménagères appelée en 2023 ; que cet appel de charges ne sera donc pas pris en compte ;

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] s'élève désormais à la somme de 7289,77 €.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [E] [W] [L] à verser à Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] la somme provisionnelle de 7 289,77 € actualisée au 5 novembre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 000,18 € à compter du 19 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation et l'expulsion

Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 23 janvier 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [E] [W] [L] le 19 janvier 2024, pour un montant principal de 3 000,18 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 mars 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Monsieur [E] [W] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [W] [L] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur l'expulsion
Monsieur [E] [W] [L] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [W] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les bailleurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation ;

Il résulte de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois le juge n'applique pas ce délai lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ou qu'il constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire.

En l'espèce, Monsieur [E] [W] [L] est entré dans les lieux en exécution d'un contrat de bail. Il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

En conséquence, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] seront déboutés de leur demande de suppression du délai précité.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [W] [L] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024 et de l'assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, Monsieur [E] [W] [L] sera condamné à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K]  la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,


CONDAMNONS Monsieur [E] [W] [L] à verser à Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] la somme provisionnelle de 7 289,77 € actualisée au 5 novembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 3 000,18 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ;

CONSTATONS que le contrat à effet du 3 février 2023 entre Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] et Monsieur [E] [W] [L] concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 19 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [E] [W] [L] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu’il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] de leurs demandes de suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [E] [W] [L] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [E] [W] [L] à verser à Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [W] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024 et de l'assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [W] [L] à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] la somme de 200,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE 
DU 20 Janvier 2025

MINUTE N° : 
Références : R.G N° N° RG 24/00182 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMRM




DEMANDEURS:

Monsieur [P], [X], [R] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3] - GUADELOUPE

Madame [V], [J] [F] épouse [K]
[Adresse 2]
[Localité 3] - GUADELOUPE

Tous deux représentés par Me Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS





DEFENDEUR:

Monsieur [E] [W] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté




COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Clémence PERRET,


DEBATS : 

Audience publique du 14 Novembre 2024


ORDONNANCE :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 20 Janvier 2025, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET,



Copie exécutoire délivrée le : 
À : + 1CCC à Me LE BRIS-VOINOT



EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 3 février 2023, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ont donné en location à Monsieur [E] [W] [L], un immeuble à usage d’habitation et un parking sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 750,00 €, provision sur charges comprises, montant depuis lors actualisé à la somme de 774,30 €.

Le 19 janvier 2024, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ont fait délivrer à Monsieur [E] [W] [L] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 000,18 € selon décompte arrêté au 11 janvier 2024.

Par courrier du 23 janvier 2024, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 13 mai 2024, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ont attrait Monsieur [E] [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de leur acte introductif d'instance, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] sollicitent :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [W] [L] ainsi que de tous occupants de son chef,d'être autorisés à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [E] [W] [L] ;d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 50 euros par jours de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ;de condamner Monsieur [E] [W] [L] au paiement des sommes suivantes :3 987,44 € par provision, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse), outre intérêts à compter du 19 janvier 2024;une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l'assignationde supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux compte tenu de l'importance des sommes dues et de la mauvaise volonté évidente du locataire et conformément aux dispositions de l'article L. 412-1 al. 2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le 21 juin 2024, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ont notifié leur acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L'audience s'est tenue le 14 novembre 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 5 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 611,44 €.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [E] [W] [L].

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [E] [W] [L] n'a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 5 novembre 2024, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées n’ont pas vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] versent aux débats un décompte arrêté au 5 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 611,44 €.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que les bailleurs ne peuvent mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de leur créance au titre de l’arriéré locatif.
En outre, aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenus à sa disposition ; il est par ailleurs en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

En l’espèce, les bailleurs ne produisent pas de justificatif afférent à la taxe d’ordures ménagères appelée en 2023 ; que cet appel de charges ne sera donc pas pris en compte ;

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] s'élève désormais à la somme de 7289,77 €.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [E] [W] [L] à verser à Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] la somme provisionnelle de 7 289,77 € actualisée au 5 novembre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 000,18 € à compter du 19 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation et l'expulsion

Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 23 janvier 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [E] [W] [L] le 19 janvier 2024, pour un montant principal de 3 000,18 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 mars 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Monsieur [E] [W] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [W] [L] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur l'expulsion
Monsieur [E] [W] [L] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [W] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les bailleurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation ;

Il résulte de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois le juge n'applique pas ce délai lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ou qu'il constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire.

En l'espèce, Monsieur [E] [W] [L] est entré dans les lieux en exécution d'un contrat de bail. Il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

En conséquence, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] seront déboutés de leur demande de suppression du délai précité.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [W] [L] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024 et de l'assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, Monsieur [E] [W] [L] sera condamné à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K]  la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,


CONDAMNONS Monsieur [E] [W] [L] à verser à Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] la somme provisionnelle de 7 289,77 € actualisée au 5 novembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 3 000,18 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ;

CONSTATONS que le contrat à effet du 3 février 2023 entre Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] et Monsieur [E] [W] [L] concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 19 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [E] [W] [L] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu’il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] de leurs demandes de suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [E] [W] [L] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [E] [W] [L] à verser à Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [W] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024 et de l'assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [W] [L] à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [V] [K] la somme de 200,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R433-1, code de la construction et de l'habitation L433-1, code des procedures civiles d'execution L431-1, code des procedures civiles d'execution R412-1, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 28 novembre 2024 · Tribunal judiciaire d'Évry · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 24/00893

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• 28 février 2025 · Tribunal judiciaire d'Évry · Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire · n° 24/00122

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• 11 décembre 2025 · Tribunal judiciaire d'Évry · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/00614

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• 21 mai 2023 · Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion · Autre · n° 20/00998

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• 4 juin 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 23/06749

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• 30 août 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/07196

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Mise à jour de la source le 2025-01-23T20:16:02.167Z.