Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab A1, 4 février 2025, n° 20/06851

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 04 Février 2025


Enrôlement : N° RG 20/06851 - N° Portalis DBW3-W-B7E-XYH5


AFFAIRE : S.A. LEROY MERLIN FRANCE ( la SELARL DEFENZ)
C/ Association Foncière Urbaine Libre du CENTRE COMMERCIAL [7] (la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES)- SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, SAS KLEPIERRE [7], SA KLEPIERRE (Me MARCOUYEUX)



DÉBATS : A l'audience Publique du 03 Décembre 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :


Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Février 2025


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.A. LEROY MERLIN FRANCE, 
immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 384 560 942 et dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Frédéric FAUBERT de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Aymeric ANTONIUTTI (AARPI ENIXIM), avocat au barreau de Lille, [Adresse 5]

CONTRE

DEFENDERESSES

L’Association Foncière Urbaine Libre du centre commercial [7], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 562 100 214 et dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège de la société KLEPIERRE MANAGEMENT, sise [Adresse 10], 

représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Véronique BOLLAN et Me CAMBON, avocats plaidant au barreau de Paris, Cabinet Forestier, [Adresse 4]

LA S.N.C. KLEPIERRE MANAGEMENT, 
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 562 100 214 et dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Mathieu ROGER-CAREL, avocat plaidant au barreau de Paris, Cabinet Parker Avocats, [Adresse 1]

LA S.A.S. KLEPIERRE [7], 
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 501 513 980 dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

LA S.A. KLEPIERRE, 
dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 780 152 914, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, 

toutes deux représentées par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maîtres Olivier SOMMIERE et Eric MARTIN-IMPERATORI, Avocats plaidant au Barreau de Paris, Cabinet Gide Loyrette Nouel AARPI , [Adresse 2],

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EXPOSE DU LITIGE 

La zone d’aménagement concerté (ZAC) [Adresse 10] a été créée par délibération du conseil municipal en date du 20 décembre 1990 et divisée en plusieurs secteurs, parmi lesquels le secteur Uea1, lui-même divisé en sept volumes selon un acte en date du 7 octobre 1994.

L’AFUL du sous-secteur UEa1 a été dissoute et l’AFUL du CENTRE COMMERCIAL [7] a vu son périmètre étendu à la totalité du sous-secteur Uea1. Ses statuts ont été mis à jour de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et du décret du 3 mai 2006 par acte du 3 septembre 2012. L'AFUL [7] est membre de l'organisation plus étendue, l'AFUL DE L'ESPACE LITTORAL et est présidée par la société KLEPIERRE MANAGEMENT. 

Le centre commercial [7] a été construit par la société TREMA PROMOTION, devenue LESSEPS PROMOTION, et la SAS [Localité 8] [7], entre 1994 et 1996. Une partie du parking a été construite sur des remblais d’une épaisseur de 54 mètres, laissant présager un tassement de l'ouvrage pendant plusieurs années. 

Depuis l’ouverture au public en 1996, des opérations de vérinage du parking ont été réalisées.

Un contentieux est né du fait des vices de construction du parking, conduisant à diverses procédures et expertises judiciaires dès l'année 2005 entre le propriétaire du parking et l’assureur dommages-ouvrage et à la signature d'un protocole d’accord le 28 février 2013. 

La société LEROY MERLIN est propriétaire au sein de l'ensemble immobilier d'un lot numéro 64, constitué d'un volume immobilier et de constructions, acquis le 18 septembre 2007 auprès de la société NATIOCREDIMURS. Les membres de l’AFUL bénéficient d’une servitude perpétuelle d’usage et de passage sur le parking.

Par assemblée générale du 10 novembre 2015, les membres de l’AFUL ont autorisé le propriétaire du parking à réaliser des travaux de stabilisation dudit parking à sa charge exclusive et sous sa responsabilité. 

Aux termes d’un courrier en date du 14 novembre 2019, la société KLEPIERRE [7], président de l'AFUL et propriétaire du volume 97 correspondant au parking vérinable a sollicité la prise en charge par l’AFUL des frais de vérinage dudit parking :

- au titre des années 2015 à 2019 pour un montant total de 1.770.863,90 euros HT,
- et au titre de l’année à venir, par l’intégration des coûts de vérinage évalués à 400.000 euros HT, dans le budget prévisionnel des charges courantes pour 2020.

Cette lettre ainsi que ses annexes ont été jointes à la convocation de l’assemblée générale du 11 décembre 2019.

Lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 ont notamment été votées les résolutions suivantes :

11 : approbation de la prise en charge des frais de vérinage par l’AFUL portant sur les années 2015 à 2019 ;
15 : budget exceptionnel 2020 – approbation des travaux de structure parking ;
31 : approbation du budget prévisionnel 2020 – approbation des charges courantes.

***



Par actes d'huissier en date du 22 juillet 2020, la SA LEROY MERLIN FRANCE a assigné, devant le Tribunal Judiciaire de Marseille, l'AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7], la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, la SAS KLEPIERRE [7] et la SA KLEPIERRE, aux fins de solliciter, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale tenue le 11 décembre 2019 en raison de la violation des statuts de l'AFUL, et à titre subsidiaire, l'annulation des résolutions n°11, 15 et 31 de l'assemblée générale du 11 décembre 2019 en raison, d'une part, de l'abus de majorité commis par KLEPIERRE [7] et KLEPIERRE SA et, d'autre part, du fait que les dites résolutions n'ont pas été approuvées aux majorités requises par les statuts de l'AFUL, en tout état de cause, d'enjoindre à l'AFUL de transmettre à ses membres les appels de fonds rectifiés tenant compte de l'annulation de l'assemblée générale ou, le cas échéant, des résolutions n°11, 15 et 31, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/06851. 

Par actes d'huissier en date du 30 novembre 2020, la SA LEROY MERLIN FRANCE a assigné les mêmes parties afin de voir, avec exécution provisoire, à titre principal, annuler la résolution n°19 approuvée par l'AFUL lors de l'assemblée générale du 30 septembre 2020, en raison d'une part, de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 11 décembre 2019 et, d'autre part, de l'abus de majorité commis par KLEPIERRE [7] et KLEPIERRE SA. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 20/11396.

Par actes d'huissier en date du 16 février 2021, la SA LEROY MERLIN FRANCE a assigné les mêmes parties afin de voir, avec exécution provisoire, à titre principal, annuler les résolutions n°5, 11, 12, 13, 14 et 16 approuvées par l'AFUL lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2020, en raison, d'une part, de la demande d'annulation de l'assemblée du 11 décembre 2019 et d'autre part, de l'abus de majorité commis par KLEPIERRE [7] et KLEPIERRE SA. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21/01838.

Par ordonnance en date du 18 mai 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers 20/06851 et 20/11396 sous le n°RG le plus ancien, soit le n°20/06851. 

Par ordonnance en date du 9 décembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers 20/06851 et 21/01838 sous le n°RG le plus ancien, soit le n°20/06851.

Par actes d'huissier en date du 22 mars 2022, la SA LEROY MERLIN FRANCE a assigné les mêmes parties que précédemment aux fins d'annulation des résolutions n°10, 11, 18, 22, 23, 30, 32, 33, 36, 37 et 39 approuvées par l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] [Localité 8] lors l’assemblée générale du 15 décembre 2021, en raison, d’une part, de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, et d’autre part, de l’abus de majorité commis par KLEPIERRE [7] et KLEPIERRE SA (RG 22/02841). 
Par actes d'huissier en date du 23 novembre 2022, la SA LEROY MERLIN FRANCE a assigné les mêmes parties aux fins d'annulation des résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 et 17 approuvées par l'AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] [Localité 8] lors de l'assemblée générale du 20 septembre 2022, en raison, d'une part, de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 11 décembre 2019 et d'autre part, de l'abus de majorité commis par KLEPIERRE [7] et KLEPIERRE SA. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/12157.

Par actes d'huissier en date du 15 février 2023, la SA LEROY MERLIN FRANCE a assigné les mêmes parties aux fins d'annulation des résolutions n°3, 4, 13.2, 14.2, 15.2, 17.2, 18.2, 19.2, 20.2, 21.2, 22.2, 24 et 26 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022, en raison, d’une part, de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, et d’autre part, de l’abus de majorité commis par les sociétés KLEPIERRE [7] et KLEPIERRE SA. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/02311.
*** 
Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, la SA LEROY MERLIN FRANCE demande au Tribunal de : 

Vu l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, 
Vu les statuts de l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] [Localité 8], 
Vu les pièces produites, 
Vu l’article 1240 du Code civil, 
Vu les articles 367 et 368 du Code de procédure civile, 
 
- DECLARER la société LEROY MERLIN FRANCE recevable et bien fondée en son action, 
- Sur l’assemblée générale de l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] [Localité 8] du 11 décembre 2019 : A titre principal, ANNULER l’assemblée générale du 11 décembre 2019, en raison de la violation des statuts de l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] [Localité 8], 
- A titre subsidiaire : ANNULER les résolutions n°11, 15 et 31 approuvées par l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] [Localité 8] lors l’assemblée générale du 11 décembre 2019, en raison : d’une part, de l’abus de majorité commis par les sociétés KLEPIERRE [7] et KLEPIERRE SA ayant conduit à l’adoption desdites résolutions, et, d’autre part, du fait que les lesdites résolutions n’ont pas été approuvées aux majorités requises par les statuts de l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7], et de troisième part, de leur contrariété avec la résolution n° 4 de l’Assemblée Générale du 10 novembre 2015, 
- En tout état de cause : ENJOINDRE à l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] [Localité 8] de transmettre à ses membres les appels de fonds rectifiés tenant compte de l’annulation de l’assemblée générale ou, le cas échéant, des résolutions n°11, 15 et 31, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir, 
- Sur l’assemblée générale de l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] [Localité 8] du 30 septembre 2020 : A titre principal, ANNULER la résolution n°19 approuvée par l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] [Localité 8] lors l’assemblée générale du 30 septembre 2020, en raison : d’une part, de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, et de demandes d’annulation des résolutions 11, 19 et 30 de ladite assemblée du 11 décembre 2019 et d’autre part, de l’abus de majorité commis par les sociétés KLEPIERRE [7] et KLEPIERRE SA ayant conduit à l’adoption de cette résolution,
- En tout état de cause : ENJOINDRE à l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] [Localité 8] de transmettre à ses membres les appels de fonds rectifiés tenant compte de l’annulation de la résolution n°19, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,
- Sur l’assemblée générale de l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] [Localité 8] du 15 décembre 2020 : A titre principal, ANNULER les résolutions n°5, 11, 12, 13, 14 et 16 approuvées par l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] [Localité 8] lors l’assemblée générale du 15 décembre 2020 en raison d’une part, de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 et de demandes d’annulation des résolutions 11, 19 et 30 de ladite assemblée du 11 décembre 2019 et d’autre part, de l’abus de majorité commis par les sociétés KLEPIERRE [7] et KLEPIERRE SA ayant conduit à l’adoption desdites résolutions, 
- En tout état de cause : ENJOINDRE à l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] [Localité 8] de transmettre à ses membres les appels de fonds rectifiés tenant compte de l’annulation des résolutions n°5, 11, 12, 13, 14 et 16, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir, 
- Pour toutes les assemblées générales visées ci-dessus et en tout état de cause : CONDAMNER solidairement les sociétés KLEPIERRE [7], KLEPIERRE MANAGEMENT et KLEPIERRE SA à payer à la société LEROY MERLIN FRANCE la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER solidairement les sociétés KLEPIERRE [7], KLEPIERRE MANAGEMENT et KLEPIERRE SA aux entiers dépens, 
- CONSTATER que l’exécution provisoire est de droit et le cas échéant l’ordonner, nonobstant toute demande éventuelle contraire. 
Elle rappelle les désordres structurels subis par le parking au cours des années 2000 et le protocole transactionnel du 28 février 2013, conduisant au versement d'une somme de
25 419 162,50 euros pour financer la solution réparatoire du parking et mettre un terme au vérinage. Aussi, si les travaux avaient été réalisés, le vérinage ne serait plus nécessaire et les covolumiers n'ont pas à assumer cette responsabilité. Elle ajoute que la société KLEPIERRE a été indemnisée également pour les mesures conservatoires et doit solliciter la prise en charge des mesures d'instrumentation et de vérinage par son assureur. Elle fait état d'un enrichissement sans cause de la société KLEPIERRE [7].

Elle mentionne l'existence d'un abus de majorité et d'une violation des statuts puisque les gros travaux atteignant la structure ou la solidité restent à la charge du nu-propriétaire, seuls les travaux d'entretien et de réparation courante étant à la charge des membres de l'AFUL. 

Elle fait état de la résolution n°4 adoptée lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2015 aux termes de laquelle le propriétaire du parking silo a sollicité et obtenu l’autorisation de réaliser à ses frais exclusifs et sous son entière responsabilité des travaux de stabilisation de la structure du parking, ce qui ne correspond pas aux frais de vérinage. Elle relève que les travaux de vérinage sont nécessaires uniquement en l'absence de mise en oeuvre des travaux réparatoires et que les résolutions de 2019 ont été adoptées par les seules voix des membres qui y ont un intérêt en qualité de propriétaire des parkings, et sont le résultat des manoeuvres des sociétés KLEPIERRE. 
Elle estime qu'en prenant en charge les travaux, l'AFUL va à l'encontre de son propre intérêt et de celui de ses membres minoritaires en favorisant les membres majoritaires. Elle ajoute que l'utilisation du parking n'est pas contestée, mais bien la prise en charge financière des travaux de réfection et de sécurisation et qu'il appartient au tribunal de se prononcer sur le bien-fondé de ces résolutions. 

Elle relève par ailleurs un défaut de majorité au titre de ces résolutions, puisque les décisions portant sur un projet de modification des statuts ou du cahier des charges et servitudes ou sur l'engagement d'une action en exécution des obligations des membres autre que le recouvrement des charges sont prises à la majorité des 2/3 des voix appartenant à tous les membres. Or, ces résolutions visent à faire prendre en charge par l'AFUL des travaux affectant la structure et les fondations des parkings. 

Elle sollicite pour les mêmes motifs l'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée du 30 septembre 2020, en ce qu'elle concerne la reddition du budget des charges courantes 2019 comportant les frais des travaux du parking. Elle expose que le vote a été maintenu en dépit du contexte contentieux pour avantager les sociétés KLEPIERRE et lui cause un préjudice.

Elle demande enfin l'annulation de plusieurs résolutions de l'assemblée générale du 15 décembre 2020, relevant que la rédaction de la résolution n°5 n'est pas claire et que les travaux n'ont pas été soumis à l'accord des covolumiers avant leur réalisation. Elle rappelle qu'elle n'a pas vocation à prendre en charge de gros travaux structurels rendus nécessaires par la négligence de la société KLEPIERRE [7]. 
Elle affirme que les résolutions n°11 et 12 ne dissocient pas en deux résolutions distinctes le montant des travaux et des honoraires et ne recalent pas au réel les honoraires de gestion administrative et juridique. Aussi, les membres de l'AFUL sont contraints de voter contre la résolution alors même qu'ils ne sont pas contre son objet, ceci constituant un abus de droit. 



Elle conteste la possibilité pour le président de l'AFUL [7] de représenter celle-ci lors de l'assemblée générale de l'AFUL [Adresse 6] au regard du contentieux en cours, des répercussions des délibérations votées par l'AFUL ESPACE LITTORAL et des liens entre les sociétés KLEPIERRE. 

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 août 2024, la SAS KLÉPIERRE [7] et la SA KLEPIERRE demandent au Tribunal de : 
Vu les articles 1103, 1104, 1192 et 1994 du Code civil,
Vu les articles 606, 697 et 698 du Code civil,
Vu les articles 7 à 10 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,
Vu l'article L.322-2 du Code de l'urbanisme,
Vu les jugements du Tribunal judiciaire de Marseille du 4 juillet 2023, 4 juin 2024 et 18 juin 2024,
Vu les jurisprudences,
Vu les Statuts et le Cahier des Charges et Servitudes,
Vu les Prescriptions pour assurer la pérennité du site dans le périmètre de la ZAC,
Vu les pièces versées aux débats,

▪ DIRE ET JUGER que les sociétés Klépierre [7] et Klépierre SA n'ont pas commis d'abus de majorité ;
▪ DIRE ET JUGER régulières les résolutions n°11, 15 et 31 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial [7] en date du 11 décembre 2019 ;
▪ DIRE ET JUGER régulière la résolution n°19 adoptée lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial [7] en date du 30 septembre 2020 ;
▪ DIRE ET JUGER régulières les résolutions n°5, 11, 12, 13, 14 et 16 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial [7] en date du 15 décembre 2020.
▪ En conséquence : DEBOUTER Leroy Merlin de l'ensemble de ses demandes d'annulation des résolutions n°11, 15 et 31 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial [7] en date du 11 décembre 2019 ;
▪ DEBOUTER Leroy Merlin de l'ensemble de ses demandes de transmission d'appel de fonds rectifiés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir à raison de l'annulation des résolutions n°11, 15 et 31 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial [7] en date du 11 décembre 2019 ;
▪ DEBOUTER Leroy Merlin de sa demande d'annulation de la résolution n°19 adoptée lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial [7] en date du 30 septembre 2020 ;
▪ DEBOUTER Leroy Merlin de l'ensemble de ses demandes de transmission d'appel de fonds rectifiés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir à raison de l'annulation de la résolution n°19 adoptée lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial [7] en date du 30 septembre 2020 ;
▪ DEBOUTER Leroy Merlin de l'ensemble de ses demandes d'annulation des résolutions n°5, 11, 12, 13, 14 et 16 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial [7] en date du 15 décembre 2020.
▪ DEBOUTER Leroy Merlin de l'ensemble de ses demandes de transmission d'appel de fonds rectifiés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir à raison de l'annulation des résolutions n°5, 11, 12, 13, 14 et 16 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial [7] en date du 15 décembre 2020.
▪ En tout état de cause : DEBOUTER Leroy Merlin de ses demandes d'annulation des résolutions adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial [7] en date du 15 décembre 2021, faute de jonction intervenue entre la présente procédure et la procédure inscrite sous le numéro RG 22/02841 ;

▪ ORDONNER la mise hors de cause de la société Klépierre SA, en raison de l'absence d'incidence de son vote sur l'adoption des résolutions attaquées par la société Leroy ;
▪ ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
▪ DEBOUTER la société Leroy Merlin de sa demande en condamnation solidaire des sociétés Klépierre [7] et Klépierre S.A. à lui régler la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
▪ CONDAMNER la société Leroy Merlin à payer la somme de 30.000 euros à la société Klépierre [7] et à la société Klépierre S.A. au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
▪ CONDAMNER la société Leroy Merlin aux entiers dépens.
Elles observent que les motifs d'irrégularité du procès-verbal d'assemblée de 2019 ne sont plus repris par la société demanderesse dans ses dernières écritures. 

Elles rappellent le cadre juridique organisé par les statuts et le cahier des charges et servitudes prévoyant un partage des coûts de conservation, donc d'entretien et réparation du parking vérinable, des différentes servitudes entre les covolumiers propriétaires des fonds dominants et soutiennent que les frais d'instrumentation et de vérinage constituent bien des dépenses d'entretien, de réparation et à tout le moins de réfection au sens des statuts.
Elles expliquent que les travaux d'entretien, de réparation du parking en zone non vérinable et vérinable, et par extension des fondations sur lesquelles ces derniers sont appuyés entrent expressément dans l'objet de l'AFUL et que le cahier des charges et servitudes n'exclut pas la participation des propriétaires de fonds dominants aux dépenses d'entretien, de réparation ou de réfection des éléments de structure/superstructure du fonds servant.
Elles font état de la nature spécifique des sols et des phénomènes de tassements prévisibles et récurrents. 

Elles contestent que les coûts de surveillance du sol et des ouvrages ainsi que l'entretien subséquent des vérins puissent s'inscrire dans le cadre de la mise en oeuvre d'une solution réparatoire définitive, impliquant éventuellement une démolition/reconstruction du parking vérinable, dont le financement relève entre autres du protocole transactionnel. Elles nient également l'existence d'une quelconque erreur à la date où le montant de l'enveloppe financière destinée à réaliser la solution réparatoire identifiée a été évalué, en présence de sujétions techniques imprévisibles. 

Aussi, les frais d'instrumentation et de vérinage rentrent dans l'objet de l'AFUL, ne correspondent pas à la réparation des désordres décennaux, relèvent conséquemment des charges générales extérieures devant être réparties entre les membres conformément aux stipulations de l'article 18 des statuts, et constituent ensuite, de par leur nature propre, des coûts d'entretien, réparation et réfection normalement encourus pour chacune des catégories de missions réalisées, considération prise de la nature spécifique des sols et des phénomènes de tassement prévisibles et récurrents. Elles soulignent que l'indemnité transactionnelle a vocation à financer exclusivement la solution réparatoire définitive et ne peut être allouée à un autre objet, les opérations de vérinage n'étant pas en lien.

Elles relèvent que l'article 14 du cahier des charges et servitudes prévoit une répartition des coûts exposés au titre de son entretien entre le propriétaire du fonds servant et les propriétaires des fonds dominants et que les résolutions de décembre 2019 sont dépourvues de toute irrégularité concernant la demande de mise au vote. 

Elles réfutent tout abus de majorité, puisque dans l'attente d'une solution réparatoire définitive, la société Klépierre [7] a provisoirement supporté, au profit des différents covolumiers bénéficiaires des servitudes grevant les volumes n°59 et 94, l'ensemble des frais de contrôle du bon état de fonctionnement, de réparation et d'entretien du parking vérinable, puis, eu égard à l'importance du montant cumulé de ces travaux, a légitimement demandé la stricte application des stipulations des statuts et du cahier des charges et servitudes, sans que cela soit constitutif d'un enrichissement sans cause de sa part. 
Aussi, selon elles, l'adoption des résolutions de 2019 présente un intérêt réel pour ses membres puisque rétablissant, conformément aux statuts, une égalité dans la contribution aux charges d'entretien et de réparation du parking vérinable. Elle participe aussi à la poursuite de la campagne de travaux d'entretien de la structure du parking dans son ensemble initiée par les covolumiers à compter de 2017 et aucune intention de nuire à l'un quelconque des covolumiers n'a présidé à leur adoption. 

En outre, les résolutions de 2019 afférentes au recouvrement des charges n'impliquent pas une modification de la définition des charges générales extérieures devant être directement prises en charge par l'AFUL et ont été adoptées à la majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés. Aussi, les appels de fonds n'ont pas à être modifiés.
Elles opposent les mêmes moyens concernant l'assemblée générale du 30 septembre 2020.

S'agissant de l'assemblée générale de décembre 2020, la résolution n°5 correspond à la prise en charge par l'AFUL de travaux urgents de réparation d'une petite pièce en béton préfabriqué, située dans une partie du parking non vérinable qui n'est donc pas structurellement affectée par les mouvements de sol justifiant les campagnes régulières de vérinage.
Elles expliquent que la résolution n°13 porte sur des travaux ayant pour objet la réparation de fissures, d'infiltrations, de dégradations de l'enrobé, d'oxydation et de corrosion affectant tout bâtiment en cours de vie et que la résolution n°14 intègre dans le budget prévisionnel 2021 des frais d'instrumentation et de vérinage qui feront ensuite l'objet d'une régularisation au réel des dépenses. 
Par ailleurs, le mandat du président de l'AFUL ne détermine aucune méthode de fixation des honoraires exceptionnels, de sorte que l'assemblée générale peut les approuver sous la forme de forfaits par missions exécutées.
Enfin, la société Klépierre Management a voté dans l'intérêt des membres de l'AFUL qu'elle représente et la société LEROY MERLIN ne rapporte, en aucune façon, la preuve que l'attribution du pouvoir de l'AFUL à Klépierre Management a été réalisée contrairement à l'intérêt général de l'AFUL.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2024, l’Association Foncière Urbaine Libre du centre commercial [7] demande au Tribunal de : 

Vu l’article 1134 ancien, devenu notamment les articles 1103 et 1104 nouveaux du code civil, 
Vu le jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE du 4 juillet 2023 (RG n° 20/06960), 

- DEBOUTER la société LEROY MERLIN de l’ensemble de ses demandes ; 
- CONDAMNER la société LEROY MERLIN à payer à l’AFUL du centre commercial [7] la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles ; 
- CONDAMNER la société LEROY MERLIN aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de Maître RANIERI conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; 
- DIRE que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire. 

Elle rappelle le sens et la portée du jugement du 4 juillet 2023 et que l'annulation de la résolution n°11 est opposable aux membres de l'AFUL. 
Elle mentionne que le protocole ne modifie ni les statuts ni le cahier des charges et que son objet n'est pas de permettre les opérations courantes de vérinage du parking mais sa réparation, étant précisé que les travaux prévus au protocole n'ont pu être réalisés en raison d'une impossibilité technique découverte après sa signature, entraînant un refus d'assurance et la résiliation du marché. 

Selon elle, l'article 13 des statuts ne prévoit pas la signature du procès-verbal d'assemblée et ne sanctionne pas son défaut par la nullité de l'assemblée, de même le délai de notification d'un mois à compter de l'assemblée n'est pas impératif. 
Elle ajoute que l’article 17 ne prévoit qu’une consultation du conseil syndical sans pouvoir décisionnaire sur la dépense en cause ; ne prévoit de consultation du conseil syndical qu’avant « la signature » du contrat, et non pas avant la décision de l’assemblée générale et ne stipule aucune sanction dans l’hypothèse où un contrat serait signé sans consultation préalable du conseil syndical et après décision de l’assemblée générale souveraine. 
Par ailleurs, le pouvoir en blanc adressé par la société CMCIC LEASE VOLUME 14 n’a pas été pris en compte lors de l'assemblée générale et les fiches et les devis de travaux soumis au vote des membres de l’AFUL figurent parmi les annexes à l’ordre du jour. 

Elle mentionne qu'aucun appel de fonds n'a été adressé aux membres de l'AFUL en exécution de la résolution n°11 annulée. 

Elle affirme que le parking visé dans la résolution n° 15 ne correspond pas uniquement au parking vérinable, mais à la totalité du parking inclus dans les volumes 94 et 59, affecté de servitudes au profit de volumes commerciaux pour permettre l’accueil du public et que les travaux, même structurels, participent de la réparation des emplacements et permettent la réception du public, étant précisé que l’audit approuvé en 2016 et la première phase de travaux décidée en 2017 avaient été pris en charge par l’AFUL. 

Elle expose le vérinage a été prévu dès l'origine pour assurer la stabilité du parking fondé sur 54 mètres de remblais et que les travaux, même structurels, participent de la réparation des emplacements de parking, permettent la réception du public et entrent, par conséquent, pleinement dans l’objet de l’AFUL. 

Elle ajoute que l’abus de majorité n’est pas démontré car la décision n’est pas contraire aux intérêts collectifs et n’a pas été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment des minoritaires. En outre, les travaux structurels afférents au parking entrent indubitablement dans la catégorie visée par l'article 18.

Elle reconnaît l'existence d'une erreur matérielle concernant la résolution n°31, qui n'affecte pourtant en aucune façon le résultat du vote. 

Concernant l'assemblée générale du 30 septembre 2020, notamment sa résolution n°19, les frais de vérinage ne consistent aucunement en de gros travaux sur la structure du parking vérinable mais portent exclusivement sur la surveillance de la zone et des travaux ponctuels, le parking étant conçu comme devant faire l’objet d’ajustements ponctuels par un système de vérins. Ces frais relèvent de l’entretien des parkings qui sont indispensables à l’exploitation du centre commercial dans son ensemble, leur entretien répond donc à un impératif collectif. Au surplus, ces charges entrent dans les prévisions de l’article 18 des statuts, et aucune modification de ceux-ci n’est nécessaire. 

Concernant l'assemblée générale du 15 décembre 2020, elle évoque que les travaux votés en résolution 5 portent sur la mise en sécurité des acrotères des parkings, sans lien avec le caractère vérinable des parkings et que le parking visé dans la résolution n°13 ne correspond pas au parking vérinable, mais à un autre parking également inclus dans les volumes 94 et 59 et porte sur la 3ème phase de travaux relatifs au parking non vérinable.
Elle conteste tout abus de majorité pour les résolutions n°11, 12, 14 et 16, toute non conformité aux statuts et mentionne que le mandat du Président ne détermine pas une méthode de fixation des honoraires exceptionnels. En outre, aucune disposition légale ni statutaire n’impose que l’assemblée générale se prononce de façon distincte sur les travaux et les honoraires du président pour leur suivi. 

Enfin, la désignation de la société KLEPIERRE MANAGEMENT, qui assure déjà la fonction de président de l’AFUL [7], en qualité de représentant de cette AFUL à l’assemblée générale de l’AFUL [Adresse 6] est parfaitement cohérente et ne procède pas d’un abus de majorité. 

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, la SNC KLÉPIERRE MANAGEMENT demande au Tribunal de : 

Vu les articles 606 et 698 du Code civil,
Vu les articles 7 à 10 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,
Vu l'article L.322-2 du Code de l'urbanisme,
Vu les jurisprudences,
Vu le jugement du 4 juillet 2023,
Vu les statuts, le Cahier des Charges et Servitudes de l'AFUL du Centre Commercial [7] et les Prescriptions pour assurer la pérennité du site dans le périmètre de la ZAC,
Vu les pièces versées aux débats,

- DIRE ET JUGER que Klépierre Management n'a commis aucune faute dans l'exercice de ses missions en acceptant d'inscrire à l'ordre du jour des assemblées générales de l'AFUL du Centre [7] des 11 décembre 2019, 30 septembre 2020 et 15 décembre 2020 les résolutions contestées par la société Leroy Merlin ;
- DIRE ET JUGER régulières les résolutions n°11, 15 et 31 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre [7] en date du 11 décembre 2019,
- DIRE ET JUGER régulière la résolution n°19 adoptée lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre [7] en date du 30 septembre 2020,
- DIRE ET JUGER régulières les résolutions n°5, 11, 12, 13, 14 et 16 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre [7] en date du 15 décembre 2020, 
- En conséquence : DIRE ET JUGER qu'aucun abus de majorité n'a été commis par les sociétés Klépierre [7] et Klépierre SA,
- DIRE ET JUGER les demandes de Leroy Merlin à l'encontre de Klépierre Management comme infondées,
- DEBOUTER Leroy Merlin de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Klépierre Management,
- A titre reconventionnel : CONDAMNER la société Leroy Merlin à payer la somme de 10.000 euros à la société Klépierre Management à titre de dommages et intérêts,
- En tout état de cause : ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
- DEBOUTER la société Leroy Merlin de sa demande en condamnation de Klépierre Management à lui verser la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société Leroy Merlin à payer la somme de 10.000 euros à la société Klépierre Management au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la société Leroy Merlin aux entiers dépens.

Elle soutient que les modalités de communication et de signature du procès-verbal d'assemblée de décembre 2019 ne sauraient entacher sa régularité. 

Elle indique que les statuts d'une AFUL relèvent très largement de la liberté contractuelle et que ses règles de fonctionnement ainsi que le formalisme attaché ne sont contenus que dans ses seuls statuts, aucune condition non prévue aux statuts ne pouvant s'y adjoindre. En outre, une irrégularité n'emporte pas systématiquement la nullité des résolutions votées, notamment lorsqu'elle n'a pas eu d'influence sur le vote des autres membres. Dès lors, le procès-verbal n'a pas à être signé ni par le scrutateur ni par le secrétaire de séance, de surcroît le jour même de la tenue de l'assemblée générale ; et si la notification des décisions prises en assemblée générale doit être faite dans un délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée, l'article 13 ne prévoit pas de sanctions spécifiques à défaut de notification dans ce délai. 
Elle souligne que le conseil syndical est cantonné à un simple rôle consultatif, qu'aucune catégorie de marché ni aucun seuil n'ont été fixés pour son approbation préalable à toute signature de marché et qu'une délégation de pouvoir du conseil syndical au président de l'AFUL a été consentie.
Par ailleurs, les voix de la société CMCIC LEASE ont bien été écartées compte tenu des termes du pouvoir transmis et les statuts ne prévoient aucune liste de documents devant être joints aux convocations.

Elle fait état de l'article 3 des statuts et des articles 6 et 14 du cahier des charges et servitudes prévoyant que le parking est grevé d'une servitude d'implantation et d'usage au profit des lots du centre commercial. 
Elle expose que le cahier des charges prévoit un partage des coûts de conservation et donc d'entretien et réparation du parking dans son ensemble, en ce compris les frais relatifs aux fondations ou à la structure. Or, la société Leroy Merlin ne conteste pas bénéficier des parkings du Centre [7], qui constituent un équipement commun ; que les frais de surveillance et de vérinage sont absolument nécessaires au bon fonctionnement du parking vérinable ; et que la société Klépierre [7] supporte, à ce stade, seule les frais nécessaires au bon fonctionnement d'un équipement commun à l'ensemble des membres de l'AFUL. 

Elle affirme que la prise en charge des frais relatifs aux parkings, affectant la structure ou le vérinage, répond à l'intérêt des covolumiers en participant au bon fonctionnement du parking et en profitant à la clientèle et au personnel des magasins et nie ainsi tout abus de majorité puisque les travaux de vérinage profitent à l'intégralité des membres et sont conformes aux statuts. 

Elle confirme que tout développement au sujet des sommes perçues par Klépierre [7] auprès de la SMABTP au titre du protocole transactionnel est inopérant dès lors que les sommes ont été versées pour financer la mise en place de la solution réparatoire définitive initiale et non pour financer des travaux d'entretien du parking dans l'attente de la nouvelle solution réparatoire définitive. Elle conteste toute négligence de la part de la société KLEPIERRE [7] puisque l'impossibilité de mettre en œuvre la solution réparatoire définitive résulte des importants phénomènes de tassement constatés sur le parking vérinable lors de sa mise en oeuvre et du refus de la SMABTP d'assurer la solution réparatoire définitive.

Elle conteste toute faute du président dans l'exercice de ses missions puisque la répartition des frais correspond aux statuts et au cahier des charges et servitudes. 

Par ailleurs, la société LEROY MERLIN ne peut sérieusement soutenir que les résolutions contestées de l'assemblée de 2019 constituent une modification des statuts alors qu'elles résultent de leur application même et devaient être prises à la majorité simple des votes exprimés, ce qui a été le cas.

Elle fait état des mêmes moyens s'agissant de l'assemblée générale du 30 septembre 2020. 

Concernant la résolution n°5 de l'assemblée du 15 décembre 2020, ces travaux d'entretien ne concernent pas le parking vérinable. Pour les résolutions n°13 et 14, les travaux d'entretien de la structure et les frais de vérinage doivent être supportés par les membres de l'AFUL comme étant des dépenses d'intérêt général affectant le parking du Centre [7], en ce compris les travaux relatifs au "gros oeuvre" et aux "fondations".
Pour les résolutions n°11 et 12, elle précise que les modalités de rémunération du président de l'AFUL sont prévues à l'article 3 du mandat qui ne détermine aucune méthode de fixation des 



honoraires exceptionnels, ces honoraires devant être uniquement approuvés par l'assemblée générale "au cas par cas". Ainsi, ni les statuts, ni le mandat n'exigent que la rémunération du président pour les actes exceptionnels soit votée par une résolution distincte des travaux nécessitant un acte exceptionnel du président et recalculée au réel lors de la reddition des charges.

Elle souligne enfin s'agissant de la résolution n°16, que lors de l'assemblée générale de l'AFUL [Adresse 6], le président a bien défendu les intérêts de l'AFUL [7] en ayant voté contre la rétrocession des ouvrages d'assainissement, ceci dénotant l'absence d'abus de majorité. 

Elle sollicite la condamnation de la société LEROY MERLIN au versement d'une somme de 10000 euros en raison du discrédit jeté sur l'exercice régulier de ses missions. 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

***

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2024.

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 3 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 4 février 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il doit être rappelé qu'aux termes de l'article L.322-1 du code de l'urbanisme, les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l'ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2. 

Selon les statuts de l'AFUL du centre commercial [7] en date du 3 septembre 2012, l'association est régie par l'ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004. 

Les décisions prises par l'assemblée générale des covolumiers sont susceptibles de nullité dès lors que les statuts n’ont pas été respectés, aucun grief n'étant alors à établir, mais aussi lorsqu’une décision excède l’objet de l’association, impose une modification irrégulière de la répartition des charges ou augmente les engagements de l’un de ses membres sans son consentement. 

L’abus de majorité constitue également une cause de nullité des résolutions, en ce qu'il implique l'adoption de mesures contraires à l’intérêt collectif, dénotant une intention de nuire, des manœuvres frauduleuses, ou la recherche d’un but illégitime des majoritaires, contraire aux intérêts de la collectivité ou des minoritaires.

Il appartient donc au demandeur de démontrer que les résolutions votées apparaissent uniquement conformes à l'intérêt des membres de l'AFUL ayant voté pour l'une de ses propositions et contraires à l'intérêt général de l'AFUL et de ses membres.

En ce sens, il doit être observé qu'il n'appartient pas au tribunal, saisi d'une demande d'annulation de résolutions d'assemblée générale, de se prononcer sur le bien-fondé des décisions votées dès lors que les résolutions les adoptant sont prises dans le respect des statuts et ne constituent pas un abus de majorité. En effet, le juge ne peut apprécier l'opportunité de la position adoptée par la majorité en se substituant à elle. 

I/ Sur l'annulation de l'assemblée générale du 11 décembre 2019

A/ Sur le motif général d'annulation

Il sera tout d'abord observé que la société demanderesse ne développe plus, dans ses dernières écritures, les moyens relatifs à la notification tardive du procès-verbal et son absence de signature par le scrutateur et le secrétaire de séance, à l'absence de consultation du conseil syndical antérieurement à l'assemblée, à la régularité du pouvoir donné par la société CMCIC LEASE et à l'absence de transmission préalable de certains documents aux membres de l'AFUL. En effet, la société LEROY MERLIN ne fait que lister des irrégularités affectant le procès-verbal quant aux délibérations, à la désignation du conseil syndical, aux covolumiers présents ou représentés et quant à l'absence de communication des éléments nécessaires, sans détailler son argumentation ni précisément viser les éventuelles dispositions statutaires ou réglementaires violées. 

Par conséquent, de tels moyens non étayés ne sauraient prospérer et la société LEROY MERLIN sera donc déboutée de sa demande d'annulation intégrale de l'assemblée du 11 décembre 2019. 

B/ Sur la résolution n°11

La majorité des membres de l'AFUL a voté le 11 décembre 2019 dans une résolution n°11 la prise en charge des frais de vérinage par l'AFUL au titre des années 2015 à 2019 pour un montant de 1 770 863,90 euros HT à rembourser à la société KLEPIERRE [7] « avec justificatifs des factures correspondant aux frais de vérinage ». Il doit être observé que cette résolution n'a été adoptée que par deux membres, représentant la majorité soit 45059/78840 voix, les sociétés DKR PARTICIPATIONS, DHALMANN, IMMOBILIERE CARREFOUR et LEROY MERLIN s'y étant opposées. 

Il importe de s'interroger sur l'existence d'un abus de majorité et sur la conformité aux statuts de l'imputation des frais d'instrumentation et de vérinage aux membres de l'AFUL.

L'article 3 des statuts de l'AFUL dispose que « l'association a pour objet la gestion, l'entretien et la réparation des emplacements de parking ainsi que de leurs accès et de tous éléments d'équipement nécessaires à leur fonctionnement situés dans le périmètre de l'association » mais également « la gestion, le contrôle du bon état de fonctionnement, la réparation, l'entretien et l'administration des éléments d'intérêt général du centre commercial et notamment les fondations, les branchements et les réseaux généraux, les translators et monte-charges, ascenseurs, le P.C sécurité, les sanitaires publics, le ou les groupes électrogènes et l'installation de base permettant la climatisation des locaux, tous les locaux et équipements techniques, les espaces verts réalisés dans les patios ». 

Cet article ne distingue aucunement les menus travaux d'entretien ou de réparation et ceux d'importance supérieure notamment relatifs à la structure du parking. 

L'article 18 des statuts ajoute que les charges générales extérieures comprennent notamment les dépenses de nettoyage, d'entretien et de réfection des aires de livraison, des parkings, de leur accès et des équipements nécessaires à leur fonctionnement mais également généralement, toutes dépenses d'intérêt général relatives à des biens ou des équipements extérieurs à usage commun. 

Par ailleurs, l'article 14 du cahier des charges et des servitudes du centre commercial [7] prévoit qu'au cas où un fonds est grevé de servitudes au profit d'un autre fonds, le fonds dominant est tenu de participer aux dépenses d'entretien, de réparation ou de réfection du 



fonds servant, en fonction de l'utilité pour le fonds dominant. A ce titre, l'article 6 du même cahier des charges et servitudes précise que le lot de volume 7 est grevé, sur ses parties destinées à recevoir les parkings, d'une servitude perpétuelle d'implantation de 4900 emplacements de parking répartis entre les niveaux 109 et 115 et d'une servitude d'usage de parking perpétuelle au profit des lots 1 et 2. 

Il résulte de la lecture des articles précités que les covolumiers titulaires de la servitude doivent s'acquitter des frais de réparation et d'entretien des emplacements de parking mais également de leurs accès et des éléments d'intérêt général du centre commercial, notamment les fondations. Or, il est constant que des opérations régulières de vérinage des appuis du parking, soit de levage des poteaux de l'ouvrage à l'aide de vérins, ont été prévues et imposées dès la construction de l'ouvrage et son ouverture au public au cours de l'année 1996 en raison d'un tassement envisagé des fondations de la zone située sur des remblais conséquents. En ce sens, les sociétés KLEPIERRE produisent une note de synthèse établie par la société SOCOTEC le 7 février 1996, précisant que l'ensemble de la zone parking sur remblais nouveaux, fondée sur des semelles superficielles, rend possible des opérations de vérinage des appuis, des opérations de nivellement étant mises en place pour pouvoir déclencher les opérations de vérinage lorsque les critères de dénivelé entre deux appuis sont proches d'être atteints. Il est également fait état de l'instrumentation et la procédure de suivi des tassements des fondations afin de déclencher les opérations de vérinage. 
Ces travaux portant sur la structure de l'ouvrage, nécessairement prévisibles dans ces conditions, entrent dans les frais d'entretien et de réparation des accès aux emplacements de parking et d'un élément d'intérêt général du centre commercial, le parking objet de servitudes perpétuelles des covolumiers étant de nature à permettre l'accueil du public et l'exercice de l'activité des covolumiers, les opérations de vérinage assurant la stabilité des fondations de l'ouvrage. 

En tout état de cause, l'article 3 précité n'opère aucune distinction en fonction de la nature et de l'importance des travaux d'entretien ou de réparation, étant précisé que seuls les statuts de l'AFUL fondent les droits et obligations des parties et qu'il n'appartient pas au tribunal de distinguer là où les statuts ne distinguent pas. La participation des covolumiers n'est donc pas limitée aux seuls travaux usuels d'entretien et de réparation des emplacements de stationnement et n'excluent pas les travaux portant sur la structure et les fondations du parking. 

Par ailleurs, il est constant que le protocole d'accord signé le 28 février 2013 prévoit le versement au propriétaire du parking silo de la somme de 24,5 millions d'euros correspondant au coût de réalisation des travaux et prestations hors taxes nécessaires à la remise en état des ouvrages sinistrés ainsi qu'à l'indemnisation de toutes pertes ou préjudices inhérents à l'exécution desdits travaux. 

Toutefois, ces travaux destinés à mettre définitivement un terme aux vices de construction affectant le parking silo et aux opérations de vérinage régulières ne sont pas de même nature que ceux votés en résolution n°11 par les covolumiers lors de l'assemblée générale du 11 décembre 2019. 

En effet, il résulte des pièces communiquées que la société KLEPIERRE [7] et la société SOLETANCHE ont conclu en juillet 2015 un contrat de marché portant sur la conception et la réalisation de travaux ayant pour objet de stabiliser définitivement les ouvrages de superstructure du parking, afin de mettre un terme aux opérations de vérinage et de garantir la pérennité de la stabilité de l'ouvrage. Il est précisé que ces travaux consistent en la mise en oeuvre d'une « solution par ailette », en réalisant un confortement en sous-oeuvre par micropieux avec la pose d'une nouvelle semelle. Ces travaux n'ont finalement pas été exécutés, la société SMABTP ayant refusé d'assurer la société SOLETANCHE suite aux essais micropieux réalisés et à la survenance de nouveaux désordres, cette dernière ayant donc résilié son marché le 24 mars 2016.


Ces travaux ne se confondent pas avec les frais d'instrumentation et de vérinage du parking, prévus dès l'origine et engagés avant la détermination de la solution réparatoire définitive, impliquant une démolition et reconstruction de l'ouvrage. L'affirmation selon laquelle les frais d'instrumentation et de vérinage font partie de l'indemnité versée par l'assureur dommages-ouvrage ne peut être entérinée, dans la mesure où ils étaient prévisibles et prévus avant même l'ouverture du centre commercial au public compte tenu de la nature et le typologie des lieux, seule l'aggravation imprévue des désordres ayant conduit à la conclusion du protocole transactionnel destiné à mettre un terme définitif à cette situation et aux opérations de vérinage régulières. 

Il ne peut donc être valablement soutenu que les sociétés KLEPIERRE ont fait supporter à l'AFUL des dépenses non prévues dans ses statuts ou dépassant son objet et qu'elles ont ainsi fait adopter une résolution sans intérêt ou contraire aux intérêts de la collectivité ou des membres minoritaires en usant de leur position dominante au sein de l'AFUL. Ces travaux urgents et sécuritaires n'apparaissent pas contraires à l'intérêt commun puisqu'ils assurent la poursuite de l'accueil du public, donc l'activité de l'ensemble des covolumiers bénéficiaires de servitudes. 

En ce sens, la société LEROY MELIN ne peut non plus soutenir que les frais de vérinage du parking sont uniquement liés à l'absence de mise en oeuvre de la solution réparatoire, compte tenu de la configuration et du mode constructif initial du parking. Surtout, elle ne justifie l'existence d'aucune faute de la société KLEPIERRE [7] de nature à lui imposer de conserver à sa charge exclusive les frais de vérinage. En effet, il a déjà été dit que ces frais ont été prévus dès la construction du parking et que la solution réparatoire n'a pu aboutir en raison du refus de la société SMABTP de l'assurer et de la résiliation du marché de travaux confié à la société SOLETANCHE. Dès lors, il n'est aucunement démontré que la société KLEPIERRE [7] est responsable d'un manquement lors de la conclusion du protocole transactionnel ou dans l'échec de la réalisation de la première solution réparatoire envisagée. 
Les sommes destinées à la mise en oeuvre de la solution réparatoire et celles décidées aux frais d'instrumentation et de vérinage étant en réalité bien distinctes, aucun enrichissement sans cause de la société KLEPIERRE [7] n'est constitué. 

S'agissant en revanche de la contrariété à la résolution n°4 adoptée à l'unanimité lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2015, il doit être observé que cette décision a autorisé le propriétaire du parking à réaliser des travaux de stabilisation du parking vérinable à sa charge exclusive et sous sa responsabilité et validé le planning et le phasage en sept parties des travaux programmés du 24 novembre 2015 au 22 mai 2017. 
Une résolution adoptée au cours d'une assemblée générale, non contestée, même irrégulière, fait partie de l'ordonnancement juridique et s'impose à tous ses membres tant qu'elle n'a pas été annulée. Aussi, l'annulation peut être obtenue lorsque la nouvelle décision prise méconnaît un droit qu'une précédente assemblée avait fait acquérir.
En effet si l'assemblée peut adopter, lors d'une seconde délibération, une position différente de celle qui avait fait l'objet d'une délibération antérieure, elle ne peut revenir sur sa décision lorsque la résolution a fait acquérir des droits aux bénéficiaires. 

Or en l'espèce, si la résolution n°4 votée le 10 novembre 2015 a certes autorisé la société CORIO [7] à réaliser les travaux de stabilisation du parking vérinable, ladite société ou toute autre venant à s'y substituer étant seule bénéficiaire de cette autorisation de travaux, force est de constater que la décision votée à l'unanimité a explicitement précisé que lesdits travaux s'effectueront à la charge exclusive de la société CORIO et sous sa responsabilité. L'adoption définitive de cette résolution a ainsi également conféré un droit aux autres membres de l'AFUL, celui de ne pas participer financièrement aux travaux de stabilisation du parking vérinable pour la période du 24 novembre 2015 au 22 mai 2017. L'autorisation a effectivement été donnée sous réserve de « la prise en charge de l'ensemble des frais inhérents aux travaux par CORIO [7] ou toute société venant s'y substituer ». 
Il n'est pas démontré que cette résolution correspondait en réalité aux travaux de mise en oeuvre de la solution réparatoire définitive puisque le marché de travaux proposé par la société SOLETANCHE, daté du mois de juillet 2015, ne mentionne aucun calendrier d'exécution. La résolution n°4 porte sur les travaux de stabilisation du parking vérinable de novembre 2015 à mai 2017 et ne fait aucune référence à des travaux de confortement en sous-oeuvre par micropieux au pied de chaque poteau du parking ou la mise en oeuvre d'une solution par ailette. 
La lecture des différents procès-verbaux laisse ainsi apparaître que les frais de vérinage correspondent bien aux travaux de stabilisation du parking vérinable puisqu'ils tendent au même objet. 

Il en résulte que la résolution n°11 votée le 11 décembre 2019 contrevient à la résolution n°4 adoptée antérieurement par l'assemblée générale du 10 novembre 2015 en faisant peser la prise en charge des frais de vérinage au titre des années 2015 à 2019 sur l'AFUL alors même que les membres avaient précédemment décidé que le coût des travaux exécutés entre le 24 novembre 2015 et le 22 mai 2017 incombait exclusivement au propriétaire du parking concerné. 

L'assemblée ne pouvant donc en 2019, adopter une résolution différente de celle acceptée à l'unanimité en 2015, la résolution n°11 doit être annulée. 

Il sera ordonné à l'AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] de transmettre à ses membres les appels de fonds prenant en compte l'annulation de la résolution n°11. Il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, qui n'est pas justifiée par la société demanderesse. 

C/ Sur la résolution n°15

Les membres de l'AFUL ont adopté le 11 décembre 2019 une résolution n°15 prévoyant l'imputation d'une enveloppe de 106 155 euros HT sur le budget prévisionnel de 2020 dans le cadre de la réalisation de travaux de structure parking, au titre des charges générales extérieures. 

Il doit être observé que ladite résolution ne s'applique pas exclusivement à la zone du parking vérinable, en l'absence de toute mention particulière en ce sens, mais au parking dans son intégralité. 
En outre, l'explication sur l'origine de la résolution 15, jointe à la convocation à l'assemblée générale du 11 décembre 2019, fait état d'un « audit structure parking » et à des désordres constatés de manière générale sur les ouvrages en raison de la fissuration et des épaufrures avec aciers apparents. Cette annexe ne distingue nullement le parking vérinage de l'entier parking. 

Il a été précédemment retenu que l'imputation des frais relatifs à la structure du parking à la charge des membres de l'AFUL n'est pas exclue par les statuts ni par le cahier des charges et des servitudes et ne constitue pas non plus un abus de majorité commis par les sociétés KLEPIERRE, le financement de ces travaux n'ayant pas pour objet de léser la collectivité des membres de l'AFUL qui bénéficient de servitudes sur ce parking et dont l'intérêt certain demeure celui du bon état d'entretien de celui-ci afin de permettre la réception du public. Ces travaux ne se confondent pas non plus avec la solution réparatoire définitive, objet de l'indemnité transactionnelle. 

Enfin, il ne peut être valablement soutenu que cette résolution est de nature à modifier les statuts et aurait dû être adoptée à la majorité des 2/3 des voix de tous les membres, dans la mesure où la prise en charge des frais d'instrumentation, de vérinage, d'entretien et de réparation de la structure du parking vérinable ou non vérinable rentre précisément dans l'objet de l'AFUL et dans les charges extérieures dont doivent s'acquitter les covolumiers. 

Par conséquent, la demande d'annulation de la résolution n°15 doit être rejetée. 

La société LEROY MERLIN sera déboutée de sa demande subséquente relative à la modification des appels de fonds concernés. 

D/ Sur la résolution n°31

Les membres de l'AFUL ont adopté le 11 décembre 2019 une résolution n°31 prévoyant l'approbation du budget prévisionnel portant sur les charges courantes au titre de l'année 2020 pour un montant global de 8 279 022,62 euros.

Dans la mesure où la présente juridiction n'a pas annulé la résolution n°15 portant sur l'intégration des travaux portant sur la structure du parking au titre de l'année 2020 dans le budget prévisionnel 2020 et où aucun abus de majorité n'est démontré, il n'y a pas lieu d'annuler la résolution critiquée sur ce fondement. La société LEROY MERLIN sera donc déboutée de cette demande. 

II/ Sur l'annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020

La majorité des membres de l'AFUL a voté le 30 septembre 2020 dans une résolution n°19 la reddition du budget des charges courantes 2019 pour un montant total de 9 466 522 euros TTC.

Cette résolution n'a été adoptée que par deux membres sur huit présents, représentant la majorité soit 45059/79905 voix.

Il n'est pas contesté que la reddition du budget des charges courantes 2019 comporte la refacturation aux membres de l'AFUL des travaux relatifs aux opérations de vérinage du parking entre les années 2015 et 2019. Or, la prise en charge de ces travaux par les covolumiers, votée par la résolution n°11 de l'assemblée générale du 11 décembre 2019, a été précédemment annulée. 

Par conséquent, la résolution n°19 de l'assemblée générale du 30 septembre 2020 en constituant la suite logique, elle doit également être annulée. 

Il sera ordonné à l'AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] de transmettre à ses membres les appels de fonds prenant en compte l'annulation de la résolution n°19. Il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, qui n'est pas justifiée par la demanderesse. 

III/ Sur l'annulation des résolutions n°5, 11, 12, 13, 14 et 16 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 

A/ Sur la résolution n°13

La majorité des membres de l'AFUL a voté le 15 décembre 2020 dans une résolution n°13 l'approbation des travaux de réparation « phase 3 structure du parking » pour un montant de 149 192 euros HT, imputé sur le budget prévisionnel 2021. 

Cette résolution portant le budget exceptionnel au titre de l'année 2021 a été adoptée par trois membres sur huit présents, représentant la majorité soit 45669/79647 voix, les sociétés DKR PARTICIPATIONS, CMCIC LEASE SA et LEROY MERLIN s'y étant opposées et la société IMMOBILIERE CARREFOUR s'étant abstenue. 

Il n'est pas contesté que ces travaux dits structurels de phase 3 correspondent à des travaux de reprise des fissures, des infiltrations, des dégradations de l'enrobé, d'oxydation et de corrosion affectant l'ensemble du parking, suite aux deux premières phases de travaux votées lors de l'assemblée générale du 17 novembre 2017 (résolution n°23) et de celle du 11 décembre 2019 (résolution n°15). 

Or, il a été précédemment retenu que la répartition des frais relatifs à la structure du parking entre l'ensemble des membres de l'AFUL n'est pas contraire aux dispositions des statuts et du cahier des charges et servitudes, entre dans l'objet de l'AFUL et ne correspond pas à un abus de majorité. 

Cette résolution ne s'applique pas exclusivement à la zone du parking vérinable mais au parking dans son intégralité et le financement de ces travaux structurels n'a pas pour objet de léser la collectivité des membres de l'AFUL qui bénéficient de servitudes sur ce parking et dont l'intérêt certain demeure celui du bon état d'entretien du parking afin de permettre la réception du public. 
Par conséquent, la demande d'annulation de la résolution n°13 doit être rejetée. 

B/ Sur la résolution n°14 

La majorité des membres de l'AFUL a voté le 15 décembre 2020 dans une résolution n°14 l'approbation du budget prévisionnel portant sur les charges courantes au titre de l'année 2021 pour un montant global de 8 068 555,84 euros. 

Dans la mesure où la présente juridiction n'a pas annulé la résolution n°13 portant sur l'intégration des travaux portant sur la structure du parking au titre de l'année 2021 et où il a été précédemment retenu que les frais de surveillance et de vérinage du parking, prévus depuis l'origine du centre commercial et ne se confondant pas avec la solution réparatoire définitive du parking, doivent aussi être supportés par les membres de l'AFUL, aucun abus de majorité, aucune absence de majorité ni aucune contrariété aux statuts ne sont démontrés. 

Surabondamment, il sera rappelé que les résolutions d'une assemblée générale s'appliquent de plein droit jusqu'à leur éventuelle annulation judiciaire. Aussi, l'introduction d'une action en annulation des précédentes résolutions des assemblées générales et le contexte contentieux général n'interdisaient pas de facto à l'AFUL de se prononcer sur le budget prévisionnel précité. Il n'est pas démontré que cette mise au vote est le résultat de manoeuvres d'une partie des membres de l'AFUL et est contraire à l'intérêt collectif. 

Il n'y a donc pas lieu d'annuler la résolution critiquée. La société LEROY MERLIN sera déboutée de sa demande subséquente relative à la modification des appels de fonds concernés. 

C/ Sur la résolution n°16

La majorité des membres de l'AFUL a voté le 15 décembre 2020 dans une résolution n°16 le pouvoir de représentation à l'assemblée générale de l'AFUL [Adresse 6] du 16 décembre 2020 donné au président de l'AFUL [7]. 

La seule existence des contentieux en cours ne suffit pas à caractériser un abus de majorité, dans la mesure où il n'est aucunement démontré que le pouvoir donné à la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, représentant l'AFUL [7] en sa qualité de président, est contraire aux intérêts communs de l'association et aux intérêts minoritaires de certains covolumiers dans le cadre plus global de l'AFUL [Adresse 6]. 

Par conséquent, la demande d'annulation de la résolution n°16 doit être rejetée.

D/ Sur les résolutions n°5, 11 et 12 

Ces résolutions portent sur l'approbation des travaux de réparation et de sécurisation de la structure parking dans le cadre du budget exceptionnel complémentaire 2020, de l'étude entretien sprinkler majeur du bâtiment et des travaux d'entretien triennal sprinkler du bâtiment.

Concernant la résolution n°5, la fiche travaux et le devis de la société TECHNIC PROJECT annexés à la convocation à l'assemblée précisent bien que les travaux portent sur la mise en sécurité des acrotères du parking pour un montant de 13 600 euros HT, outre les honoraires du bureau de contrôle technique BUREAU VERITAS d'un montant de 2000 euros HT, la maîtrise d'œuvre et les honoraires gestion administrative, technique et juridique. 



L'analyse des pièces précitées conduit à considérer que ces travaux entrent bien dans l'objet de l'AFUL et ne résultent pas d'une négligence de la société KLEPIERRE [7]. En l'absence de toute contrariété aux statuts ou démonstration d'un abus de majorité, la société LEROY MERLIN doit être déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°5. 

Concernant les résolutions n°11 et 12, la société LEROY MERLIN énonce que les honoraires de gestion administrative et juridique ne sont pas recalés au réel des dépenses au moment de la reddition et que le montant des travaux et des honoraires ne sont pas dissociés en deux résolutions distinctes, la contraignant ainsi à voter contre la résolution. 

Or, il sera rappelé qu'il n'appartient au présent tribunal d'examiner le bien-fondé des résolutions votées et de statuer sur le calcul des honoraires de gestion du président de l'AFUL dans le cadre d'une procédure d'annulation d'une assemblée générale. En effet, aucune disposition statutaire, réglementaire ou légale n'impose à l'assemblée générale de l'AFUL [7] de se prononcer, par résolutions distinctes, sur le montant des travaux et le montant des honoraires de gestion, ni même de recaler lesdits honoraires au réel des dépenses engagées, l'assemblée des covolumiers restant souveraine en la matière.

La société LEROY MERLIN échouant à prouver l'existence d'un abus de majorité, elle sera déboutée de sa demande d'annulation des résolutions n°11 et 12. 

IV/ Sur la demande indemnitaire de la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Force est de constater que la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT ne démontre aucunement l'existence d'un discrédit jeté par la société demanderesse sur l'exercice de ses missions, cette dernière n'ayant que tenté de démontrer le bien-fondé de ses demandes d'annulation. 

Elle doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

V/ Sur les demandes accessoires

En l'état des annulations prononcées, aucune partie ne peut être valablement mise hors de cause,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [7], la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, la SA KLEPIERRE et la SAS KLEPIERRE [7] qui succombent in fine, supporteront in solidum les dépens. Les sociétés KLEPIERRE MANAGEMENT, KLEPIERRE et KLEPIERRE [7] seront condamnées in solidum à payer à la société LEROY MERLIN une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure. 

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
 
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans, 

DEBOUTE la société LEROY MERLIN de sa demande d'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale de l'AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [7] du 11 décembre 2019,

ORDONNE l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale de l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [Localité 8] [7] du 11 décembre 2019, 

ORDONNE à l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [7], de transmettre à ses membres les appels de fonds prenant en compte l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 11 décembre 2019, 

DEBOUTE la société LEROY MERLIN de ses demandes d'annulation des résolutions n° 15 et 31 de l'assemblée générale de l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [Localité 8] [7] du 11 décembre 2019, d'ordonner à l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [7] de transmettre à ses membres les appels de fonds prenant en compte l'annulation des résolutions n°15 et 31 et de ses demandes au titre de l'astreinte, 

ORDONNE l'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale de l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [Localité 8] [7] du 30 septembre 2020, 

ORDONNE à l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [7] de transmettre à ses membres les appels de fonds prenant en compte l'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 30 septembre 2020, 

DEBOUTE la société LEROY MERLIN de ses demandes d'annulation des résolutions n°5, 11, 12, 13, 14 et 16 de l'assemblée générale de l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [Localité 8] [7] du 15 décembre 2020, 

DEBOUTE la société LEROY MERLIN de sa demande d'enjoindre à l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [Localité 8] [7] de transmettre à ses membres les appels de fonds prenant en compte l'annulation des résolutions n°11, 12, 13, 14 et 16 de l'assemblée générale du 15 décembre 2020 sous astreinte, 

DEBOUTE la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de mise hors de cause de la SA KLEPIERRE,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires, 

CONDAMNE in solidum l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [7], la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, la SA KLEPIERRE et la SAS KLEPIERRE [7] aux dépens, 

CONDAMNE in solidum la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, la SA KLEPIERRE et la SAS KLEPIERRE [7] à payer à la société LEROY MERLIN une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

DIT N'Y AVOIR LIEU à écarter l'exécution provisoire de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 04 février 2025.
Le Greffier Le Président