Cour d'appel de Toulouse, 1ere Chambre Section 1, 5 février 2025, n° 23/03653

05/02/2025



ARRÊT N° 45/25



N° RG 23/03653

N° Portalis DBVI-V-B7H-PYUU

MD - SC



Décision déférée du 07 Septembre 2023

Juge de la mise en état de TOULOUSE 

22/04295

S. GAUMET













S.C.I. ANBA





C/



S.C.I. REVEL 17



























INFIRMATION PARTIELLE













































Grosse délivrée



le 05/02/2025



à



Me Emmanuelle DESSART

Me Agnès SOULEAU-TRAVERS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***



APPELANTE



S.C.I. ANBA

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par Me Nadine QUESADA, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)







INTIMEE



S.C.I. REVEL 17

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Agnès SOULEAU-TRAVERS, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE





La société civile immobilière (Sci) Revel 17 a été constituée pour acquérir un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] et y construire et aménager un immeuble collectif à usage professionnel de centre médical.



Le capital de la Sci Revel 17 se trouve réparti en 146 400 parts comme suit : 




Sci J & G : 54 314 parts,

Sci Dermatologie Sjl : 63 538 parts,

Sci Anba : 28 548 parts.




Il était prévu dans les statuts de la Sci revel 17 que l'immeuble serait divisé en fractions attribuées aux associés en propriété et en jouissance. 



La durée de la société a été fixé à 10 ans sauf dissolution anticipée ou prorogation. 



Par assemblée générale du 24 mars 2010, les associés de la Sci Revel 17 ont déclaré l'achèvement et la conformité de l'immeuble social. 



Par assemblée générale extraordinaire du 24 janvier 2013, les associés de la Sci Revel 17 ont décidé, à l'unanimité, de dissoudre la société par anticipation à compter de cette date. 



Ont été nommés en qualité de liquidateurs :



- Mme [L]-[Z], associée au sein de la Sci J&G,

- M. [D], associé au sein de la Sci Dermatologie Sjl. 



Des dissensions sont apparues entre les associés.



Par ordonnance du 27 novembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a confié à M. [H] une expertise permettant de déterminer les surfaces de chaque lot, établir la quote-part des lots dans les parties communes, commenter la répartition des parts, des lots et surfaces entre les trois sociétés. 



En cours d'expertise, et après dépôt d'un pré-rapport, la Sci Revel 17 et ses trois associés ont régularisé un protocole transactionnel le 8 juillet 2020 modifiant les quotes-parts et superficies attribuées à chaque associé, ainsi que les tantièmes de copropriété, et fixant à la somme de 15 000 euros le solde tout compte au 31 décembre 2016 dû par la Sci Revel 17 à la Sci Anba en raison d'un trop-perçu. 



Il y était stipulé que les parties s'engageaient à régulariser les frais de fonctionnement depuis le 1er janvier 2017 sur la base de la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété. 



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 3 août 2018. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 avril 2022, la Sci Revel 17 a mis la Sci Anba en demeure de régler la somme de 16 173,09 euros au titre des charges d'utilisation de l'immeuble de 2017 à 2021. 



-:-:-:-:-



Par acte d'huissier du 17 octobre 2017, la Sci Revel 17 a fait assigner la Sci Anba devant le tribunal judiciaire de Toulouse, en paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété depuis 2017. 



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Par ordonnance du 7 septembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse, a :



- condamné la Sci Anba à payer à la Sci Revel 17 la somme provisionnelle de 15.704,98 euros à valoir sur sa participation aux charges communes, 

- rejeté la demande d'expertise formée à titre reconventionnel par la Sci Anba, 

- enjoint la Sci Anba de justifier de la souscription d'une assurance pour les locaux qu'elle occupe, 

- condamné la Sci Anba aux dépens de l'incident, 

- condamné la Sci Anba à payer à la Sci Revel 17 la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre du présent incident, 

- ordonné le renvoi du dossier à l'audience de mise en état électronique du jeudi 2 novembre 2023 à 08h30, pour laquelle la Sci Anba devra adresser ses conclusions au fond,

- réservé le surplus des demandes et les dépens. 



Le juge de la mise en état a considéré que la Sci Anba, en sa qualité d'associée de la Sci Revel 17 et d'occupante de l'immeuble était tenue de participer aux charges, à hauteur de 17,7% comme stipulé dans le protocole qu'elle a signé. 



Il a estimé la Sci Anba était débitrice de façon non sérieusement contestable du paiement de la somme de 15 704,98 euros au titre des charges. 



Il a refusé d'ordonner une mesure d'expertise en l'absence d'anomalie d'ampleur ou d'éléments établissant une comptabilité insincère. 



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Par déclaration du 24 octobre 2023, la Sci Anba a relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle a : 



- condamné la Sci Anba à payer à la Sci Revel 17 la somme provisionnelle de 15.704,98 euros à valoir sur sa participation aux charges communes, 

- rejeté la demande d'expertise formée à titre reconventionnel par la Sci Anba, 

- enjoint la Sci Anba de justifier de la souscription d'une assurance pour les locaux qu'elle occupe, 

- condamné la Sci Anba aux dépens de l'incident, 

- condamné la Sci Anba à payer à la Sci Revel 17 la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre du présent incident, 

- ordonné le renvoi du dossier à l'audience de mise en état électronique du jeudi 2 novembre 2023 à 08h30, pour laquelle la Sci Anba devra adresser ses conclusions au fond,

- réservé le surplus des demandes et les dépens. 



Suivant avis du 30 novembre 2023, le président de chambre a fixé l'affaire à bref délai au visa de l'article 904-1 du code de procédure civile. 













PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 janvier 2024, la Sci Anba, appelante, demande à la cour, au visa de l'article 789 du code de procédure civile, des articles 1844 et suivants du code civil, des articles L212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, ainsi que de l'article 1353 du code civil, de :



- réformer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse du 7 septembre 2023 en ce qu'elle a : 



' condamné la Sci Anba à payer à la Sci Revel 17 la somme provisionnelle de 15.704,98 euros à valoir sur sa participation aux charges communes, 

' rejeté la demande d'expertise formée à titre reconventionnel par la Sci Anba, 

' enjoint la Sci Anba de justifier de la souscription d'une assurance pour les locaux qu'elle occupe, 

' condamné la Sci Anba aux dépens de l'incident, 

' condamné la Sci Anba à payer à la Sci Revel 17 la somme de 1.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre du présent incident, 

' ordonné le renvoi du dossier à l'audience de mise en état électronique du jeudi 2 novembre 2023 à 8h30, pour laquelle la Sci Anba devra adresser ses conclusions au fond, 

' réservé le surplus des demandes et dépens,



Statuant à nouveau : 

- déclarer irrecevables les demandes suivantes formulées par la Sci Revel 17 : 

*«juger que la créance dont se prévaut la société Revel 17 à l'encontre de la société

Anba au titre des charges de fonctionnement de la Sci Revel 17 n'est pas sérieusement contestable, 

*«juger qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Revel 17 les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts, 

[...]

Y ajoutant, 

*«condamner la société Anba à verser à titre de provision la somme de 3.122, 24 euros pour l'année 2022, portant le montant total de la condamnation à 19.291, 53 euros (19.295,33 euros ' 3, 80 euros) entre les mains de la société Revel 17»,



- débouter la Sci Revel 17, prise en la personne de ses liquidateurs, de sa demande de provision et notamment de sa demande nouvelle de provision de la somme de 3.122,24 euros pour l'année 2022, 

- débouter la Sci Revel 17, prise en la personne de ses liquidateurs, de l'ensemble de ses demandes,



À titre reconventionnel : 

- désigner un expert judiciaire aux fins d'expertise comptable et de gestion, ayant pour mission de : 



' prendre connaissance des conventions conclues entre les parties, et les différents associés de la Sci Revel 17, 

' se faire remettre l'ensemble des pièces comptables de la Sci Revel 17 et toute pièce utile pour que l'expert puisse exécuter sa mission, 

' examiner les comptes de la Sci Revel 17, ainsi que l'ensemble des pièces pouvant intéresser l'issue du présent litige, 

' procéder à l'établissement des comptes actualisés de la Sci Revel 17 en ce qui concerne les exercices comptables postérieurs au 31 décembre 2016, 

' dire s'il existe ou non des irrégularités dans la gestion comptable, administrative, fiscale et sociale de l'entreprise, 

' déterminer la cause et la responsabilité dans chacune des irrégularités constatées, 

' évaluer les conséquences financières de ces irrégularités à l'égard de chacun des associés et de la société, 

' déterminer le montant des charges dont est supposément redevable la Sci Anba à l'encontre de la Société Revel 17, au regard de l'ensemble des éléments que pourront communiquer les parties, 

' déterminer le montant des préjudices subis par la Sci Anba de la suite des fautes de gestion des liquidateurs, Mme [Y] [L] [Z] et M. [M] [D], qui pourront être relevées, 



- condamner la Sci Revel 17 à verser à la Sci Anba la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à prendre en charge les frais relatifs à l'expertise judiciaire à intervenir. 



À l'appui de ses prétentions l'appelante soutient que : 



- la cour n'est saisie que du dispositif des conclusions de la Sci Revel 17, or il ne contient pas d'appel incident de la Sci Revel 17, cette dernière présentant seulement une demande reconventionnelle non formulée en première instance, nouvelle et donc irrecevable, 

- la Sci Revel 17 formule des demandes en employant la formulation 'dire et juger', lesquelles ne sont pas des prétentions et sont donc irrecevables, 

- aucun transfert de propriété n'a eu lieu et la Sci Revel 17 est seule propriétaire de l'intégralité de l'immeuble situé au [Adresse 2] en vertu de l'article 12 de ses statuts, il est donc impropre de parler de copropriété, 

- le règlement de copropriété ne peut fonder les modalités de calcul des charges, 

- les seuls fondements applicables au litige sont les articles 1844 et suivants du code civil, L212-1 du code de la construction et de l'habitation et les statuts, 

- le protocole d'accord transactionnel ne peut être utilisé comme fondement de la créance alléguée par la Sci Revel 17 faute d'avoir une portée juridique ou une force obligatoire en raison des conditions suspensives qu'il contient et qui n'ont pas été réalisées : la modification du règlement de copropriété et le paiement de la somme de 15 000 euros entre les mains de la Sci Anba,

- le protocole transactionnel n'a aucune portée juridique,

- aucun accord des parties sur le mode de répartition des charges n'est intervenu, 

- l'article 30 des statuts prévoit que les décisions relatives à la gestion et l'entretien de l'immeuble sont prises en assemblées générales, or aucun procès-verbal d'assemblée générale n'est produit, 

- le premier juge a inversé la charge de la preuve en mettant à la charge de la société Anba la preuve des modalités de répartition des charges, 

- la créance est sérieusement contestable,

- le mode de répartition des charges a été déterminé unilatéralement, 

- aucune demande en paiement ne peut être considérée comme fondée en l'absence d'approbation régulière des comptes sociaux et au regard de la gestion opaque de la société Revel 17, 

- la Sci Revel 17 a été gérée de manière opaque par les liquidateurs, qui sont les représentants légaux des associés majoritaires, une expertise comptable et de gestion se justifie. 





Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 septembre 2024, la Sci Revel 17, intimée formant appel incident, demande à la cour, au visa des articles 63 et suivant, 567, 789 3°, du code de procédure civile, de :



- «dire et juger» que la créance dont se prévaut la société Revel 17 à l'encontre de la société Anba au titre des charges de fonctionnement de la Sci Revel 17 n'est pas sérieusement contestable, 

- «dire et juger» qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Revel 17 les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts, 



En conséquence, 

À titre principal : 

- confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du 7 septembre 2023 dans toutes ses dispositions, 

- débouter la société Anba l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 



Y ajoutant, 

- condamner la société Anba à verser à titre de provision la somme de 3 122,24 euros pour l'année 2022, portant le montant total de la condamnation à 19 291,53 euros (19 295,33 euros - 3,80 euros) entre les mains de la société Revel 17, 



À titre subsidiaire : 

- condamner la société Anba à verser à titre de provision la somme de 16 538,72 euros entre les mains de la société Revel 17,



Si par extraordinaire la Cour devait faire droit à la demande d'expertise formulée par la société Anba, 

- condamner cette dernière aux frais de l'expertise, 



En toute hypothèse, 

- enjoindre à la société Anba de justifier de l'assurance des locaux qui lui sont attribués au sein de l'immeuble propriété de la Sci Revel 17, 

- condamner la société Anba au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Agnès Souleau Travers, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que : 



- compte tenu des factures produites, la créance de la société Revel 17 n'est pas sérieusement contestable, 

- les dépenses d'électricité sont calculées à partir de la somme des relevés des compteurs individuels, avec application d'une règle de trois, 

- la société Anba ne relève pas ses propres compteurs et ne peut contester les relevés réalisés, 

- il convient d'augmenter les condamnations du montant des charges de l'année 2022, 

- cette demande reconventionnelle est de même nature et repose sur les mêmes causes que la prétention originaire, et est donc recevable, 

- les dettes de la société Anba sont calculées depuis 2017 sur la base de la répartition des tantièmes telle que décidée par les parties dans le protocole transactionnel, 

- la Sci Revel 17 a fait dresser un règlement de copropriété et consigné le montant de 15 000 euros sur un compte ouvert à cet effet par le conseil de la société Anba, 

- la société Anba ne peut se plaindre alors qu'elle n'a pas accepté de signer le règlement de copropriété, 

- la répartition des frais téléphoniques doit intervenir au prorata de leur quote-part respective, 

- s'agissant des dégâts des eaux de 2019 et 2020, il ne s'agit pas d'une dette de la société Revel 17 et la société Anba ne justifie pas du paiement des factures, des causes des sinistres ni de l'assurance des locaux, 

- l'injonction faite par le juge de la mise en état à la Sci Anba de justifier de la souscription d'une assurance pour les locaux qu'elle occupe est demeurée vaine, 

- la société J & G ne fait pas passer de dépenses propres en dépenses de la Sci Revel 17, 

- la dette de la Sci Revel 17 à l'encontre de la société Anba est établie dans son principe et son quantum, une expertise ne se justifie pas, 

- une expertise de gestion n'est pas prévue dans les sociétés civiles, 

- la société Anba a toujours refusé d'examiner les documents comptables qui lui ont été communiqués.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2024 et l'affaire a été examinée à l'audience du 15 octobre 2024 à 14h.





MOTIVATION DE LA DÉCISION 





- Sur la recevabilité des demandes présentées en appel par la Sci Revel 17:



1. En vertu des articles 4 et 954, alinéa 3, du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties qui sont récapitulées sous forme de dispositif dans leurs conclusions. La cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et non sur les moyens qui y seraient repris. 



L'emploi des formules «constater que» ou «dire que» ou encore «juger que» ne dispense pas le juge d'analyser la teneur de la disposition concernée pour déterminer s'il s'agit d'un moyen ou d'une prétention qui exige une réponse (Civ. 2ème, 30 juin 2022, n 21-15.312). 



Les formulations suivantes figurant dans le dispositif des conclusions de la Sci Revel 17 ne sont pas des prétentions : 



- 'dire et juger que la créance dont se prévaut la société Revel 17 à l'encontre de la société Anba au titre des charges de fonctionnement de la Sci Revel 17 n'est pas sérieusement contestable', 

- 'dire et juger qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Revel 17 les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts'. 



2. En revanche, dans le dispositif de ses conclusions, la Sci Revel 17 demande à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions puis d'y ajouter une condamnation de la Sci Anba au paiement d'une provision complémentaire.



La Sci Revel 17 qui ne sollicite pas la réformation ou l'infirmation de l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état ne forme pas un appel incident mais une demande additionnelle. 



En vertu de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



La demande additionnelle formée en appel par la Sci Revel 17 consiste à l'allocation d'une provision au titre des charges de l'année 2022, elle a le même fondement que la demande initiale, à savoir le non-paiement de charges, et poursuit la même fin. Elle constitue donc le complément de la demande présentée par la Sci Revel 17 en première instance et est donc recevable. 



- Sur la demande de condamnation au paiement d'une provision : 



3. En vertu de l'article 789, 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.



L'obligation non sérieusement contestable peut être tenue pour caractérisée chaque fois que la solution du litige est évidente et que le juge de la mise en état n'est pas contraint, pour accueillir la demande, de trancher une question de fond opposant les parties. Ainsi, celui qui sollicite une provision ou l'exécution d'une obligation doit justifier d'une obligation évidente.





La Sci Revel 17 a sollicité devant le tribunal judiciaire le paiement de la somme de 16.169,29 euros à titre de provision en raison des charges relatives à l'utilisation de l'immeuble commun. 



La Sci Anba conteste être débitrice à l'égard de la Sci Revel 17 des sommes réclamées. Elle conteste notamment le pourcentage de répartition des charges et les charges elles-mêmes. 



4. Au regard des statuts de la Sci Revel 17, il n'est pas sérieusement contestable que les associés, et donc la Sci Anba sont tenus de participer aux charges relatives à l'utilisation de l'immeuble. 



En effet, l'article 21 des statuts de la Sci Revel 17 prévoit que : 'une fois achevée la construction de l'immeuble social, chaque associé entrera en jouissance du ou des lots auxquels il a vocation, en vertu de l'article 12 ci-dessus. Cette jouissance s'exercera dans le respect de toutes les règles posées par le règlement visé à l'article 16 ci-dessus. Ce règlement est destiné, s'il y a lieu, à servir de règlement de copropriété, dès qu'un seul lot de l'immeuble cessera d'appartenir à la société (...)'. 



L'article 22 des statuts prévoit que 'les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, dans les conditions fixées par le règlement'.



L'article 23 des statuts prévoit que : 'le point de départ de la participation de chacun aux charges visées à l'article précédent, est fixé au jour du procès-verbal de finition [des travaux] précité. À partir de ce jour, l'associé est conventionnellement considéré comme étant en possession de son droit de jouissance'. 



L'article 16 des statuts vise le règlement prévu à l'article L.212-2 du code de la construction et de l'habitation. Il convient de relever que le règlement originel n'est pas produit devant la cour.



5. S'agissant du pourcentage de répartition des charges, les parties reconnaissent que la Sci Anba était tenue au paiement d'une quote-part de 19,5 % avant de conclure, le 8 juillet 2020, avec les autres associés de la Sci Revel 17 un protocole d'accord sur la base du pré-rapport d'expertise judiciaire déposé par M. [H] ramenant la quote-part de la Sci Anba à 17,7 %. 



Les parties s'opposent néanmoins sur la force obligatoire de cette transaction en application de son article 7 qui stipule : 'les parties reconnaissent que le non-respect de leurs obligations au titre du présent accord, notamment par le non-versement des sommes dues à la Sci Anba, aura pour conséquence de rendre la présente transaction dépourvue de tout effet et de remettre les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient antérieurement à la conclusion de la présente transaction'. La Sci Anba soutient notamment que la Sci Revel 17 n'a pas exécuté son obligation de lui verser la somme de 15 000 euros, ce que la Sci Revel 17 conteste. 



L'analyse de la portée de la transaction constitue une question de fond, que devra trancher le tribunal judiciaire. La cour peut néanmoins allouer une provision minimale pour ce qui n'est pas contesté. À ce titre, pour les charges communes, la provision sera allouée à hauteur de la plus faible quote-part possible, à savoir 17,7 %.



6. S'agissant des charges elles-mêmes, la Sci Anba et la Sci Revel 17 s'opposent sur les charges à répartir entre les associés de la Sci Revel 17. 



6.1. La Sci Anba soutient qu'aucune demande de paiement d'une créance ne peut être considérée comme fondée en l'absence d'une approbation régulière des comptes sociaux en assemblée générale. 



Néanmoins, sabs contestation sérieuse, l'approbation des comptes annuels n'est pas une condition d'action à l'encontre d'un débiteur social, quand bien même il s'agirait d'un associé. 



6.2. La Sci Anba soutient que les appels de fonds n'ont pas été faits dans les formes exigées par les statuts sans pour autant le démontrer, les règles statutaires relatives aux appels de fonds concernant ceux destinés à la construction de l'immeuble, ce qui ne priverait pas, en tout état de cause, la société Revel 17 de réclamer en justice le paiement de sa quote-part des parties communes à la société Anba. Sans contestation sérieuse, les appels de fond ont été faits dans les formes. 



6.3. La Sci Anba se prévaut d'une créance à l'encontre de la Sci Revel 17 à propos d'un dégât des eaux survenu dans ses locaux et qui trouverait sa cause dans le local de la société J & G. Il n'est toutefois pas établi de rapport entre cet événement et les charges communes dont le paiement est réclamé par la Sci Revel 17, la Sci Anba ne démontrant pas avoir usé de son droit d'agir en justice en responsabilité à l'encontre de la Sci Revel 17 en sa qualité de propriétaire des locaux et obtenu sa condamnation, et ne justifie pas de la possibilité incontestable de compenser cette éventuelle créance avec sa dette.



6.4. La Sci Anba soutient que l'assureur aurait versé les fonds à la Sci Revel 17, qui ne les lui aurait pas reversés. Or, une telle dette, éventuelle, de cette Sci n'élude pas l'obligation de la Sci Anba de participer aux charges communes déjà exposées, étant rappelé que la cour est seulement saisie d'une demande de provision. 



6.5. La Sci Revel 17 demande le paiement des sommes suivantes : 



- 2017 : 2 854,89 euros, 

- 2018 : (crédit au profit de la Sci Anba : 1 025,20 euros), 

- 2019 : 7 884,93 euros, 

- 2020 : 4 863,26 euros, 

- 2021 : 1 595,21 euros, 

- 2022 : 3 122,24 euros. 



6.6. La Sci Anba conteste spécialement la répartition des charges d'électricité. Elle indique que des compteurs individuels sont installés mais que les factures ne sont pas individualisées. Or, selon elle, la Sci Revel 17 ne justifierait d'aucun relevé contradictoire des compteurs. La Sci Revel 17 soutient que les dépenses d'électricité sont calculées à partir de la somme des relevés des compteurs individuels, avec application d'une règle de trois. La Sci Anba soutient quant à elle que ce mode de répartition n'a pas été validé par les associés mais est imposé par la Sci Revel. Elle soutient en outre que seule une décision des associés pouvait statuer sur la répartition des charges entre eux en vertu de l'article 30 des statuts. 



La cour relève que dès lors que la détermination de la consommation individuelle pour les parties privatives est possible, l'application de la règle de trois apparait discutable et qu'en l'absence de relevé contradictoire, une provision sur une part non sérieusement contestable ne peut être allouée. 



6.7.La Sci Anba conteste la répartition des charges téléphoniques qui ne serait pas définie, outre que la Sci Anba ne disposerait que de deux postes téléphoniques sur 22 pour l'ensemble de la Sci Revel 17. En l'absence d'éléments supplémentaires, la provision sera donc calculée sur ces frais à hauteur de 2/22èmes.



6.8. De manière générale, la Sci Anba conteste la comptabilité de la Sci Revel 17, qui produit aux débats un certain nombre de factures. 









 Seules peuvent être considérées comme incontestables les charges justifiées par des factures, ou non contestées par la Sci Anba (telle la taxe foncière ou l'eau) hormis celles relevant d'un cabinet médical en particulier (ex: facture Agtherm 13 juin 2018 pour le cabinet [L] pour réparation d'une fuite wc) ou à l'usage de certains cabinets (ex: frais ascenseurs, le cabinet de la Sci Anba se situant au rez-de-chaussée - et ces frais ne sont pas mis à la charge de la Sci Anba dans les fiches de répartition des charges éditées par la Sci Revel 17). 



6.9. La Sci Anba ne conteste pas les montants retenus sur les fiches de répartition des charges au titre des versements qu'elle aurait effectués et qui seront dès lors, utilisés pour déterminer le montant de la provision due. 



6.10. Enfin, la Sci Anba soutient que les pénalités et intérêts de retard payés par la Sci Revel 17 sont imputables aux liquidateurs de la Sci Revel 17. Une analyse au fond est nécessaire et ne permet pas de retenir ces frais comme des charges communes aux fins de condamnation au paiement d'une provision. 



Au titre de l'année 2017, peuvent être retenues de façon incontestable comme des charges communes : 



- taxe foncière : 17 242 euros, 

- eau : 1 596,73 euros, 

- frais de nettoyage : 4 127 euros,

- assurance multirisques locaux professionnels auprès de la MACSF : 1 118,69 euros,

- expertise comptable : 2 640 euros,

- frais de greffe : 68,14 + 2.48 euros, 

- serrure porte d'entrée : 138,60 euros,

- Sicli : 137,03 euros,



= 27 070,67 x 17,7 % = 4 791,50 euros, 

+ téléphone : 390,64 x 2/22ièmes = 35,51,



= 4 827,01.



Il ressort de la fiche de répartition des charges de 2017 que la Sci Anba a déjà réglé en 2017 la somme de 3 362,19 euros, soit un reste à charge à titre de provision de 1 464,82 euros.



 Au titre de l'année 2018, peuvent être retenues de façon incontestable comme des charges communes : 



- frais de nettoyage : 4 235 euros, 

- greffe : 67, 54 euros, 

- Veolia eau : 647,31 euros, 

- assurance propriétaire non occupant : 1 215,85 euros, 

- taxe foncière : 17 244 euros, 



= 23409,70 x 17,7% = 4143,52 euros,

+ téléphone : 421,75 x 2/22ièmes = 38,34 euros, 



= 4 181,86 euros,



La Sci Revel 17 indique dans la fiche de répartition des charges 2018 que la Sci Anba a réglé la somme de 10 001,49 euros en 2018, soit un crédit à son profit de 5 819,63 euros.









Au titre de l'année 2019, peuvent être retenues de façon incontestable comme des charges communes : 



- frais de nettoyage : 5 558 euros, 

- assurance MACSF :1 268,81 euros, 

- frais de tenue de compte bancaire : 90 euros + télématique 107,10 euros, 

- Veolia eau : 872,72 euros, 

- taxe foncière : 16 940 euros, 



= 24836,63 x 17,7 % = 4396,08euros ,

+téléphone :603,44 / 22 x 2 = 54,86 euros,



= 4 450,94 euros. 



La Sci Revel 17 indique sur la fiche de répartition des charges de 2019 que la Sci Anba a réglé la somme de 3 303,30 euros à la Sci Revel 17. 



La provision au titre de l'année 2019 est donc de 1 147,64 euros. 



Au titre de l'année 2020 peuvent être retenues de façon incontestable comme des charges communes : 



- frais de nettoyage : 5 082 euros, 

- taxe foncière : 16 829 euros, 

- eau : 422,19



= 22 333,19 euros x 17,7% = 3953 euros,

+téléphone : 105,52 / 22 x 2 = 9,60 euros, 



= 3 962,60 euros.



La Sci Revel 17 indique sur la fiche de répartition des charges de 2020 que la Sci Anba a réglé la somme de 1 950 euros à la Sci Revel 17. 



La provision due au titre de l'année 2020 est donc de 2 012,60 euros. 



Au titre de l'année 2021 peuvent être retenues de façon incontestable comme des charges communes :



- frais de nettoyage : 4 235 euros,

- assurance MACSF : 1 307,03 euros, 

- Veolia eau : 375,48 euros, 

- taxe foncière : 16 528 euros, 



= 22 445,51 x 17,7% = 3972,85 euros, 

+ téléphone : 536,71 / 22 x 2 = 48,80 euros, 



= 4 021,65 euros.



Sur la fiche de répartition des charges de 2021, il est indiqué que la Sci Anba a réglé la somme de 3 982 euros à la Sci Revel 17. 



La provision au titre de l'année 2021 est donc de 39,65 euros. 



La Sci Revel ne produit, au titre de l'année 2022 qu'une fiche de répartition des charges, sans factures à l'appui. 







Il ne peut être alloué de provision au titre de cette année, dès lors que d'après cette fiche, la Sci Anba a réglé une somme de 3 107 euros, couvrant les charges non contestées relatives à la taxe foncière et la consommation d'eau.



En conséquence, l'addition des sommes retenues au titre des années 2017 à 2021 fait ressortir un crédit au profit de la Sci Anba de 1 154,92 euros après avoir déduit le crédit enregistré en 2018 (5 819,63 euros) du total des charges susceptibles de donner lieu à provision (4 664,71 euros). 



La demande de provision de la Sci Revel 17 sera en conséquence rejetée et l'ordonnance du juge de la mise en état sera réformée à ce titre. 





- Sur la demande de justification de la souscription d'un contrat d'assurance :



7. La Sci Anba demande à la cour d'infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état qui lui a enjoint de justifier de la souscription d'une assurance pour les locaux qu'elle occupe sans présenter de moyens au soutien de sa demande. 



L'ordonnance sera donc purement et simplement confirmée sur ce point. 





- Sur la demande d'expertise judiciaire :



8. La Sci Anba sollicite la désignation d'un expert judiciaire aux fins d'expertise comptable et de gestion. 



En premier lieu, la cour précise qu'une expertise de gestion ou de comptabilité peut être ordonnée dans toute société, sous réserve des conditions et modalités définies par des dispositions spéciales régissant certaines formes de société. 



En second lieu, la Sci Anba soutient que les documents comptables de la Sci Revel 17 ne sont pas fiables et sollicite une expertise comptable pour qu'il soit procédé à l'établissement des comptes actualisés de cette société, mais encore pour que soit d'éventuelles irrégularités comptables et leur cause ainsi que la responsabilité encourue, et qu'il soit statué sur le montant des charges supposément dues par chaque associée de la Sci Revel 17. 



Il apparaît toutefois que l'expertise judiciaire est prématurée en ce que l'intérêt de cette mesure d'instruction dépend de l'analyse que fera le tribunal judiciaire de l'affaire au fond. Il ne peut, en effet, être fait de compte entre les parties alors que la question de l'application de la transaction n'a pas été tranchée et dans la mesure où il n'a pas été statué sur plusieurs points de contestation.



Il y a lieu de confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise judiciaire.

 



- Sur les dépens et frais irrépétibles :



9. La Sci Revel 17, partie principalement perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens de l'incident de première instance et d'appel.



Il n'est en revanche pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais non compris dans les dépens qu'elles ont pu exposer à l'occasion de cette procédure. Il convient en conséquence de débouter la Sci Anba de sa demande en paiement d'une somme au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Tenue aux dépens, la Sci Revel 17 ne peut prétendre au bénéfice de ces mêmes dispositions. 





PAR CES MOTIFS





La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Déclare recevable la demande de condamnation de la Sci Anba à verser à la Sci Revel 17 la somme de 3 122,24 euros à titre de provision pour l'année 2022.



Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 7 septembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise et la demande de justification de l'assurance.



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Rejette la demande de condamnation de la Sci Anba à verser à la Sci Revel 17 une provision au titre des années 2017 à 2021. 



Rejette la demande de condamnation de la Sci Anba à verser à la Sci Revel 17 la somme de 3 122,24 euros à titre de provision pour l'année 2022.



Condamne la Sci Revel 17 aux dépens d'incident de première instance et d'appel.



Déboute les parties de leurs demandes respectives présentées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.



 La greffière Le président 















 M. POZZOBON M. DEFIX 



























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