Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 6 février 2025, n° 21/09706

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT MIXTE

DU 06 FEVRIER 2025

(Renvoi à une audience)

ph

N° 2025/ 43









Rôle N° RG 21/09706 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHW3K







S.C.I. SCI L'ATELIER DES ARTS





C/



S.C.I. M.A.



[C] [I] [Z] [S]

[X] [A] [W] [S]

[L] [O] [B] [F] épouse [S]



















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





SELARL LEGIS-CONSEILS





SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE





Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 24 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04029.





APPELANTE



SCI L'ATELIER DES ARTS dont le siège social est à AROMANGE' [Adresse 3], pris en la personne de sa gérante en exercice Mme [J] [N]



représentée par Me Julie FEHLMANN de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE, assistée de Me Jean-Max VIALATTE, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Camille MANOUKIAN, avocat au barreau de GRASSE





INTIMEE



S.C.I. M.A. dont le siège social est [Adresse 11], pris en la personne de son gérant en exercice



représentée par Me Thierry BLANCHE de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE





PARTIES INTERVENANTES



Madame [C] [I] [Z] [S]

Intervenant volontaire par conclusions du 19.11.2021

demeurant [Adresse 11]



représentée par Me Thierry BLANCHE de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE



Monsieur [X] [A] [W] [S]

Intervenant volontaire par conclusions du 19.11.2021

demeurant [Adresse 1]



représentéepar Me Thierry BLANCHE de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE























Madame [L] [O] [B] [F]

Intervenante volontaire par conclusions du 19.11.2021

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Thierry BLANCHE de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 19 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.







La Cour était composée de : 



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller



qui en ont délibéré.









Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.









ARRÊT





Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025,



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES



Selon acte notarié du 29 août 1996, la SCI L'atelier des arts a acquis des consorts [D], les biens et droits immobiliers suivants :

- dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 13], élevés sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et de deux étages, figurant au nouveau cadastre de la commune, section BN [Cadastre 6] d'une contenance de 1 are et 66 centiares, soumis au régime de la copropriété, s'agissant du lot n° 6 désigné comme « un local à usage de four ayant son entrée particulière sur l'[Adresse 14] (') et les deux cent vingt cinq/millièmes des parties communes »,

- dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 3] et [Adresse 14], figurant au cadastre rénové de la commune, section BN [Cadastre 7] d'une contenance de 91 centiares, soumis au régime de la copropriété, s'agissant des lots n° 1 ainsi décrit : « Tout le rez-de-chaussée dudit immeuble composé d'un magasin avec arrière magasin et les vingt cinq/centièmes des parties communes dudit immeuble », et n° 2 ainsi décrit : « le premier étage dudit immeuble comprenant un appartement (') et les vingt cinq/centièmes des parties communes ».











La SCI Ma représentée par son gérant Mme [C] [S], a acquis de M. [V], le 18 janvier 1992, l'usufruit temporaire de trente ans d'un immeuble à usage commercial et d'habitation, élevé de quatre étages sur rez-de-chaussée à [Adresse 5], cadastré section BN n° [Cadastre 8] pour une contenance de 1 are 50 centiares, anciennement cadastré section E n° [Cadastre 9]. M. [X] [S] et Mme [C] [S] sont quelques mois après, devenus nus-propriétaires de cet immeuble.



Par jugement du 7 décembre 1995, le tribunal d'instance d'Antibes a débouté la SCI Ma de sa demande tendant à obtenir l'instauration d'une mesure de bornage aux motifs que la ligne séparative contestée concerne la limite de deux bâtiments qui se touchent, situés au [Adresse 2] à [Localité 12] et que la contestation ne peut être tranchée que par la voie d'une action en revendication.



Par acte notarié du 27 décembre 2006, Mme [C] [S], M. [X] [S] et la SCI Ma ont établi un règlement de copropriété et un état descriptif de division de l'immeuble sis à [Adresse 5], cadastré section BN n° [Cadastre 8], en dix-neuf lots.



Par ordonnance de référé du 9 janvier 2017, la SCI Ma a obtenu au contradictoire de la SCI L'atelier des arts, la désignation d'un expert aux fins de fournir tous éléments nécessaires permettant de déterminer quels sont les lots appartenant à la SCI Ma, et/ou à la SCI L'atelier des arts, et notamment s'agissant du lot n° 19 situé [Adresse 4], de l'état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 27 décembre 2006 selon acte authentique de Me [M], publié à la conservation des hypothèques 1er bureau le 29 janvier 2007 dépôt 608 volume 07P826, établir s'il y a lieu, tous les plans nécessaires à la modification, s'il y a lieu des règlements de copropriété et états descriptifs de division respectifs des immeubles cadastrés [Adresse 2], s'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties.



M. [R] [E] a déposé son rapport le 29 juin 2017.



Par exploit d'huissier du 22 août 2017, la société L'atelier des arts a fait citer la SCI Ma devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins essentiellement de voir prononcer la nullité du rapport d'expertise et dire qu'elle est propriétaire de la parcelle correspondant à l'entrée du magasin au [Adresse 5], parcelle BN n° [Cadastre 8], sur la base de l'état de possession des lieux.



Par jugement du 24 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- débouté la société L'atelier des arts de sa demande d'annulation du rapport d'expertise judiciaire de M. [E] du 29 juin 2017,

- débouté la société L'atelier des arts de sa demande tendant à ce qu'il soit jugé qu'elle est propriétaire de la parcelle correspondant à l'entrée du magasin situé au [Adresse 5] (partie qui correspond au lot n° 19 de la copropriété du [Adresse 5]),

- débouté la société L'atelier des arts de sa demande de modification de la limite entre les deux copropriétés,

- débouté la société L'atelier des arts de sa demande d'allocation de dommages intérêts,

- débouté la société L'atelier des arts de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société L'atelier des arts aux dépens.



Le tribunal a retenu :

- que l'expert n'est tenu de ne prendre en compte que les observations des parties et non pas de tiers, et que la société L'atelier des arts ne démontre pas avoir envoyé le dire daté du 14 juin 2017 à l'expert,

- que la société L'atelier des arts ne justifie pas détenir un juste titre lui conférant la propriété de la partie du rez-de-chaussée située en pied de l'immeuble du [Adresse 5], le titre de propriété de celle-ci ne visant que les lots dépendant de la copropriété du [Adresse 3], et qu'aucun élément n'est produit pour démontrer que le commerce du rez-de-chaussée aurait été effectivement exploité dans cette configuration durant au moins trente ans.





Par déclaration du 29 juin 2021, la société la SCI L'atelier des arts a relevé appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 13 mars 2023, la SCI L'atelier des arts demande à la cour de :



Vu les articles 16, 276 et 455 du code de procédure civile, 



- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 24 novembre 2020 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'annulation du rapport d'expertise et de sa demande tendant à ce qu'il soit jugé qu'elle est propriétaire de la parcelle correspondant à l'entrée du magasin situé au [Adresse 5] (parcelle BN [Cadastre 8]),

- juger que l'expert M. [E] n'a nullement répondu à un dire circonstancié qui lui a été adressé par son conseil le 14 juin 2017,

- juger que la parcelle BN n° [Cadastre 8] pour 91 centiares, située au [Adresse 5], partie qui correspond au lot n° 19 de la copropriété du [Adresse 5], appartient bien à M. [VE] [D],

- juger que l'ensemble du rez-de-chaussée de l'immeuble sis au [Adresse 5] a toujours été utilisé par M. [VE] [D], dans le cadre de son activité de boulanger, ainsi que par la société L'atelier des arts,



Vu le titre de propriété de la société L'atelier des arts, 

Vu l'erreur cadastrale affectant le lot 236, 

Vu les dispositions des articles 2261, 2272 du code de procédure civile, 



- réformer les termes du jugement par le tribunal judiciaire de Grasse le 24 novembre 2020, 

- prononcer la nullité du rapport de l'expert [E] lequel n'a pas répondu à un dire circonstancié qui lui a été adressé le 15 juin 2017,

- juger qu'il n'y a pas lieu à homologation du rapport de l'expert [E],

- juger que sur l'ancien cadastre, la parcelle E [Cadastre 10] appartenant à M. [VE] [D], correspond à l'immeuble sis [Adresse 5] (partie qui correspond au lot n° 19 de la copropriété du [Adresse 5]),

- juger qu'elle se trouve bien propriétaire de cette parcelle, correspondant à l'entrée du magasin au [Adresse 5], parcelle BN n° [Cadastre 8],

- juger que la limite entre les deux propriétés respectives des parties doit être établie non pas sur la base de l'application cadastrale, mais sur la base de l'état de possession des lieux,

- juger qu'elle est bien fondée à invoquer une prescription acquisitive pour l'attribution du lot n° 19 de la copropriété du [Adresse 5],

- condamner la SCI Ma d'avoir à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner la SCI Ma aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Julie Fehlmann, avocat aux offres de droit.



La SCI L'atelier des arts fait valoir en substance :



Sur la nullité du rapport d'expertise,

- que le dire du 14 juin 2017 a bien été adressé par son nouveau conseil à l'expert, par courriel du 15 juin 2017 à 10h45,

- elle en apporte la preuve, comme en première instance,

- ce mail a aussi été adressé au conseil de la SCI Ma,

- le tribunal a commis une erreur d'appréciation,

- le dire a été adressé par Me [N] à une époque où le changement de conseil était intervenu,

- que l'inobservation des formalités prescrites par l'article 276 a un caractère substantiel et entraine de plein droit la nullité de l'expertise (cassation 2ème chambre civile 28 juin 2012 numéro 11-18.078),

- que curieusement, dans son rapport, l'expert précise avoir reçu un dire de [U] [N] du 15 juin 2017, l'expert précisant qu'il ne sait pas à quel titre M. [U] [N] intervient dans la procédure,





Sur la revendication de propriété,

- que l'expert judiciaire n'a pas tenu compte de l'erreur cadastrale concernant le lot n° 19 qui est bien sa propriété et n'a pas tenu compte de la situation réelle en occultant le fait que l'entrée du magasin exploité par elle se trouve bien au [Adresse 5], et non pas au [Adresse 3],

- qu'une note établie par le service de l'urbanisme le 1er août 2007 précise bien que la parcelle BN n° [Cadastre 8] pour une contenance de 91 centiares située [Adresse 5] appartenait bien à M. [VE] [D],

- le tribunal a commis une erreur d'appréciation,

- son acte d'acquisition fait référence au règlement de copropriété et à son modificatif,

- le règlement de copropriété rappelle que le rez-de-chaussée acquis par M. [D] correspond à un magasin de boulangerie, arrière magasin obscur, cuisine donnant sur l'impasse des palmiers, séparée par un couloir qui sera partie commune, outre un réduit,



- que tout le rez-de-chaussée correspondant à une partie de la parcelle BN [Cadastre 8] dans le nouveau cadastre, a toujours été utilisé par la famille [D], puis par elle-même, dans le cadre de leur activité commerciale,

- qu'elle utilise à titre continu et non interrompu, public et non équivoque et à titre de propriétaire, tout le rez-de-chaussée du bâtiment [Adresse 5], correspondant au lot n°9 au 19 (sic),

- qu'elle est en droit de se prévaloir de la possession de ce lot par ses précédents auteurs les consorts [D],

- qu'elle est en droit de se prévaloir d'un juste titre de nature à transférer la propriété,

- qu'en toute hypothèse, elle est en possession depuis plus de trente ans, soit directement, soit indirectement par l'intermédiaire de ses auteurs, du lot n°19 revendiqué par la SCI Ma,

- que la SCI Ma bénéficie d'un accès indépendant pour accéder à son immeuble,

- que les indications figurant aux cadastres quant à la propriété et à ces mutations ne sont pas toujours très exactement à jour, et n'ont d'ailleurs qu'une valeur administrative ou fiscale.



Dans ses conclusions d'intimée comportant intervention volontaire de Mme [C] [S] d'une part, M. [X] [S] et son épouse Mme [L] [F] d'autre part, déposées et notifiées par le RPVA le 19 novembre 2021, la SCI Ma et les intervenants volontaires demandent à la cour de :



Vu les éléments de la cause et les pièces versées aux débats,

Vu le rapport de M. [R] [E], expert judiciaire, du 29 juin 2017 et l'état de frais de cet expert,

Vu l'article 554 du code de procédure civile,

Vu l'article 1127-4 du code civil,

Vu les articles 2261 et 2272 du même code,



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et dès lors débouter à nouveau la société L'atelier des arts de l'ensemble de ses prétentions,



Y ajoutant,

- dire et juger que la SCI Ma d'une part, et les consorts [S] et [F] d'autre part, sont respectivement fondés à se dire usufruitière et nus-propriétaires jusqu'au 17 janvier 2022 puis pour les consorts [S] et [F] seuls, propriétaires à compter du 18 janvier 2022, du lot n° 19 de la copropriété de l'immeuble sis à [Adresse 5], cadastré section BN n° [Cadastre 8],

- dire et juger inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'engager en la présente instance et à ce titre,

- condamner la SCI L'atelier des arts à payer à la SCI Ma et aux consorts [S] et [F] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance incluant le coût de l'expertise, soit la somme de 2 500 euros mentionnée dans l'état de frais de l'expert [E] augmentée de celle de 672 euros réglée à la SELARL Arpenteurs géomètres.











La SCI Ma et les intervenants volontaires soutiennent pour l'essentiel :



Sur l'intervention volontaire,

- qu'ils sont nus-propriétaires du bien dont la SCI Ma est encore usufruitière jusqu'au 17 janvier 2022,

- qu'ils seront seuls concernés par l'évolution du litige quant à la revendication de propriété de l'appelante,



Sur la nullité du rapport d'expertise,

- qu'il n'est pas démontré que l'expert a accusé réception du mail envoyé par l'appelante, en application de l'article 1127-4 du code civil,

- que l'expert confirme qu'il n'a rien reçu,



Sur la revendication de propriété,

- que c'est de manière erronée que le service d'urbanisme du notariat a cru devoir produire le 1er août 2007, la note aujourd'hui invoquée par l'appelante, à l'appui de ses prétentions,

- qu'on ne voit pas comment l'ancienne parcelle E [Cadastre 10] pour une surface de 30 centiares aurait été incluse pour une surface du triple, soit 91 centiares, dans la nouvelle parcelle [Cadastre 8],

- qu'en réalité c'est la parcelle BN [Cadastre 7] qui a dans son ensemble une surface cadastrale de 91 m² et c'est donc bien dans cette parcelle qu'a été incluse l'ancienne parcelle E [Cadastre 10], comme le montre la comparaison des ancien et nouveau plans cadastraux,

- que l'attestation immobilière de Me [P] du 13 mars 1993 ne comporte pas d'erreur, concernant le lot n° 1,

- que l'appelante n'est pas fondée à soutenir qu'elle dispose d'un juste titre,

- que l'appelante n'a pas non plus acquis la propriété du lot n° 19 par prescription trentenaire.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 5 novembre 2024.



L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'étendue de l'appel



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « juger » et « dire et juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.



Sur les interventions volontaires



En application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie et est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.



Il ressort des actes d'acquisition, que la SCI Ma a, selon acte du 18 janvier 1992, acquis l'usufruit temporaire de trente ans, soit jusqu'au 18 janvier 2022, de l'immeuble cadastré section BN n° [Cadastre 8], dont la nue-propriété appartient à Mme [C] [S] et à M. [X] [S] époux de Mme [T] [F] selon le régime de la communauté d'acquêts.



Il convient donc de déclarer recevable l'intervention volontaire de Mme [C] [S], M. [X] [S] et de Mme [T] [F] épouse [S], en qualité de nus-propriétaires initialement, pleinement propriétaires depuis le 18 janvier 2022.









Sur la nullité du rapport d'expertise



Aux termes de l'article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure, soit les articles 112 et suivants du code de procédure civile, l'article 74 du code de procédure civile applicable aux actes de procédure, énonçant que les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.



L'article 114 du code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.



La SCI L'atelier des arts reproche à l'expert judiciaire de n'avoir pas répondu à un dire circonstancié adressé par son nouveau conseil, par mail du 15 juin 2017 à 10 heures 45, également adressé en copie à l'avocat adverse.





Il est opposé qu'il n'est pas démontré que l'expert a accusé réception du mail envoyé, en application de l'article 1127-4 du code civil, aux termes duquel « la remise d'un écrit électronique est effective lorsque le destinataire, après avoir pu en prendre connaissance, en a accusé réception. Si une disposition prévoit que l'écrit doit être lu au destinataire, la remise d'un écrit électronique à l'intéressé dans les conditions prévues au premier alinéa vaut lecture ».



Il est produit un courrier daté du 14 juin 2017 comportant la mention « par mail », adressé à l'expert [E], à en-tête d'un cabinet d'avocat, signé par Me Jean-Max Vialatte, qui se présente comme le nouveau conseil de la société L'atelier des arts succédant à Me Elbaz, ainsi que deux relevés imprimés :

- d'un envoi par mail le 15 juin 2017 à 10 heures 45 à [R] [E], « Lettre directe à Monsieur [R] [E].pdf ; pièces jointes au dire »,

- d'un envoi par mail le 15 juin 2017 à 10 heures 54 à Thierry Blanche (avocat adverse), « Lettre directe à Maître Thierry BLANCHE.pdf ; Lettre directe à Monsieur [R] [E].pdf ; pièces jointes au dire ».



Un courrier daté du 15 juin 2017 de M. [U] [N] est évoqué dans le rapport d'expertise déposé le 29 juin 2017, et annexé au rapport, l'expert judiciaire indiquant qu'il ne sait pas à quel titre il intervient dans la procédure, alors qu'il n'est pas propriétaire de l'un des lots concernés.



Interrogé en novembre 2021, sur la réception du mail de Me Vialatte par l'avocat adverse Me Thierry Blanche, l'expert judiciaire a répondu par mail en réponse du 17 novembre 2021, qu'après recherche et vérification, notamment dans le dossier informatique et dans les mails reçus de juin 2017, qu'il n'avait pas réceptionné un tel mail.



En considération de ces éléments, il y a lieu de conclure comme le premier juge, qu'il ne peut être reproché à l'expert de n'avoir pas répondu à un dire adressé par M. [U] [N] n'apparaissant pas comme une partie dans le dossier, la gérante de la SCI L'atelier des arts étant Mme [J] [N].



En outre, il n'est pas démontré qu'un dire d'avocat présenté comme étant le nouvel avocat de la société L'atelier des arts, a été réceptionné par l'expert, le rapport d'expertise définitif mentionnant le nom de Me Elbaz comme conseil de la société L'atelier des arts.



La demande de nullité du rapport d'expertise sera donc rejetée et le jugement confirmé sur ce point.











Il convient de rappeler que, par application de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les conclusions du technicien commis pour procéder à une expertise judiciaire, et il est libre de faire siennes ses conclusions et d'apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée au soutien de sa décision.



Le juge ne saurait en conséquence homologuer ou ne pas homologuer un rapport d'expertise judiciaire.



Sur la revendication de la propriété du lot n° 19 de la copropriété du [Adresse 5]



La revendication porte sur une partie de la parcelle cadastrée section BN n° [Cadastre 8], qui après soumission au statut de la copropriété et établissement d'un état descriptif de division, est désignée comme le lot n° 19 de la copropriété du [Adresse 5].



La société L'atelier des arts soutient que l'expert n'a pas tenu compte de l'erreur du nouveau cadastre par rapport à l'ancien cadastre, ainsi que de la possession continue, publique et non équivoque par son auteur [VE] [D], et par elle-même, dans le cadre de leur activité commerciale de boulangerie, depuis plus de trente ans.



Il est opposé que la société L'atelier des arts ne dispose pas de juste titre sur la partie revendiquée, ni n'en a acquis la propriété par prescription acquisitive.



Aux termes de l'article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.



L'article 2272 du code civil énonce que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, abrégé à dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble.



Le juste titre est défini comme celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription.



La bonne foi consiste en la croyance de l'acquéreur, au moment de l'acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire. Elle est présumée et il suffit qu'elle existe au moment de l'acquisition.



L'article 2261 du code civil prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.



L'article 2265 du même code précise que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.



Aux termes du rapport d'expertise, la boulangerie est exploitée dans le lot n° 1 de la copropriété du [Adresse 3] et le lot n° 19 de la copropriété du [Adresse 5], par la SCI L'atelier des arts, propriétaire du lot n° 1 de la copropriété du [Adresse 3].



La société L'atelier des arts tient ses droits d'un acte notarié du 29 août 1996, sur les lots n° 1 et 2 de la copropriété du [Adresse 3], figurant selon son acte d'acquisition, au cadastre rénové de la commune, section BN n° [Cadastre 7] d'une contenance de 91 centiares, le lot n° 1 étant décrit ainsi : « Tout le rez-de-chaussée dudit immeuble composé d'un magasin avec arrière magasin et les vingt cinq/centièmes des parties communes dudit immeuble ».



Le règlement de copropriété du [Adresse 3], établi par Mme [IY], qui date du 8 décembre 1949, n'est pas versé aux débats, mais a été communiqué à l'expert judiciaire, qui a reproduit la description du rez-de-chaussée en ces termes : « magasin de boulangerie, arrière magasin obscur, cuisine donnant sur l'impasse des palmiers séparée par un couloir qui sera partie commune, un réduit ».



En revanche, est produit l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 3], intervenu postérieurement, le 8 novembre 1962, par Mme [Y] copropriétaire, précisant que l'immeuble est élevé de quatre étages sur sous-sol et rez-de-chaussée, cadastré section E n° [Cadastre 10] sans indiquer sa superficie, mais seulement ce qu'il confronte, notamment au Nord, l'[Adresse 14] et à l'Ouest, « les héritiers [G] ». Le lot n° 1 y est décrit comme « un local commercial à usage de boulangerie, arrière magasin obscur, une cuisine séparée par un couloir partie commune, un réduit et les vingt cinq/centièmes des choses et charges communes ». Dans un tableau récapitulatif, M. [D] apparaît comme propriétaire des lots n° 1 (au rez-de-chaussée, local commercial et les 25/100) et n° 2 (appartement au premier étage et les 25/100).



Entre l'établissement du règlement de copropriété en 1949 et l'état descriptif de division en 1962, est intervenu l'acte de vente par Mme [IY] au profit de [PP] [D] du 27 octobre 1955, non versé aux débats, mais communiqué à l'expert, qui désigne ainsi ce qui a été vendu : « Tout le rez-de-chaussée dudit immeuble, composé d'un magasin avec arrière magasin ».



De l'autre côté, la SCI Ma et les consorts [S] tiennent leurs droits, d'actes notariés successifs datant de l'année 1992, portant sur un immeuble à usage commercial et d'habitation, élevé de quatre étages sur rez-de-chaussée, [Adresse 5], cadastré section BN n° [Cadastre 8] pour une contenance de 1 are 50 centiares, anciennement cadastré section E n° [Cadastre 9].



Les actes mentionnent qu'ils tiennent leurs droits de M. [V], dont les auteurs sont devenus propriétaires en 1961, de « Mme [H] [K] veuve [G] ».

En 2006, cet immeuble a été soumis au statut de la copropriété avec un état descriptif de division selon lequel le lot n° 19, qui constitue la partie revendiquée par la société L'atelier des arts, n'est pas accessible directement depuis l'entrée située au [Adresse 5], aucune ouverture n'y apparaissant sur le plan. Ce lot n° 19 est situé exactement, en dessous d'autres lots de la même copropriété, lesquels sont accessibles au niveau des différents étages.



Il est justifié de la communication par la société L'atelier des arts, le 22 octobre 2021, des pièces n° 17 à 20, même si elles ne sont pas mentionnées dans les dernières conclusions notifiées. Il s'agit notamment de témoignages, dont les deux premiers énoncent que le local commercial situé au [Adresse 5] n'a subi aucune modification de façade depuis 1979 et était à l'état d'abandon jusqu'à la réalisation de travaux sans changement de l'entrée ; le dernier témoignage évoque la boulangerie située au [Adresse 3], puis l'institut « Aromance », dont l'entrée est identique.



Il ressort de l'ensemble de ces pièces que se pose la question de la consistance d'un lot de copropriété, le lot n° 1 de la SCI L'atelier des arts, alors que la copropriété concernée du [Adresse 3], ne figure pas dans la cause, ce qui constitue un moyen de droit d'irrecevabilité, soulevé d'office par la cour, en ordonnant la réouverture des débats aux fins de susciter les observations des parties sur ce point, étant observé également, que la revendication porte sur un lot d'une deuxième copropriété constituée plus récemment, qui n'est pas non plus dans la cause.



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt mixte,



Déclare recevable l'intervention volontaire de Mme [C] [S], M. [X] [S] et de Mme [T] [F] épouse [S] ;



Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise de M. [R] [E] ;



Avant dire droit,









Ordonne la réouverture des débats aux fins de susciter les observations des parties sur la fin de non-recevoir soulevée d'office tirée de l'absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], sis à [Localité 12] représenté par son syndic et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sis à [Localité 12] représenté par son syndic ;



Renvoie l'affaire à l'audience collégiale du Mardi 10 juin 2025 à 14h15 salle 5 avec une nouvelle clôture au 27 mai 2025.





LE GREFFIER LE PRESIDENT