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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 4, 10 février 2025, n° 24/00324

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par acte notarié du 13 mai 2019, la SCI [Localité 8] [Adresse 2] a vendu en l'état futur d'achèvement à Monsieur [D] [Z] et Madame [K] [N] épouse [Z] un appartement (lot n°34) et un emplacement de stationnement (lot n°99) au sein d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le prix de 258.000 €, payable par fractions en fonction de l'avancement des travaux.

Pour financer cette acquisition, suivant offre de prêt en date du 26 juin 2018, acceptée le 9 juillet 2018, la SA CREDIT LYONNAIS a consenti aux consorts [Z]-[N], un prêt d’un montant de 269.436 € sur une période de 324 mois au taux de 1,64 % l’an. 

Une hypothèque conventionnelle a été inscrite sur le bien objet de la vente du 13 mai 2019 en garanti de ce prêt et la somme de 86.572,70 € a été débloquée. 

Suivant acte d'huissier signifié le 10 février 2022, la SCI [Localité 8] [Adresse 2] a fait délivrer aux époux [Z] un commandement de payer la somme de 233.886,87€ visant la clause résolutoire précitée au titre de plusieurs appels de fonds impayés, pénalités de retard incluses et de l’indemnité de résolution. 

C'est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2022, la SCI [Localité 8] [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [D] [Z], Madame [N] ainsi que la SA CREDIT LYONNAIS devant le tribunal judiciaire de Bobigny et demandent : 
« A titre principal, 

- CONSTATER que la clause résolutoire insérée à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 a été acquise le 10 mars 2022, soit un mois après la délivrance d’un commandement de payer à Monsieur [Z] et Madame [N] le 10 février 2022 demeuré infructueux ; 

En conséquence, 

-CONSTATER que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 est résolu depuis le 10 mars 2022 ; 

-CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2], la somme de 25.800 € correspondant au montant de l’indemnité due en cas de résolution de la vente ; 


A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal ne constatait pas la résolution de la vente, 
-CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2], la somme de 233.886,87 € au titre des échéances non payées, en ce compris les pénalités contractuelles de retard, telles que visées dans le commandement de payer en date du 10 février 2022, et augmentées des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022 ;

En toute hypothèse, 

-CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ; 
-CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 

Et dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE et associés pourra recouvrer directement les dépens. ». 

L’affaire a été radiée le 1er février 2023, faute pour la demanderesse d’avoir ni conclu, ni produit les justificatifs requis s’agissant de parties assignées à l’étranger, en Tunisie. 

L’affaire a été rétablie au rôle le 10 janvier 2024 sous le numéro RG 24/324. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 02 décembre 2024.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2024 et signifiées aux consorts [Z]-[N] conformément aux dispositions des articles 684 à 688 du code de procédure civile, la SCI [Localité 8] [Adresse 2] demande au tribunal de : 
« I Sur la résolution de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 et les demandes de la SCI [Localité 8] [Adresse 2] à l’encontre des consorts [Z] 

A titre principal, sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 

CONSTATER que la clause résolutoire insérée à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 a été acquise le 10 mars 2022, soit un mois après la délivrance d’un commandement de payer à Monsieur [Z] et Madame [N], le 10 février 2022, demeuré infructueux ; 

En conséquence, 

CONSTATER que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 est résolu depuis le 10 mars 2022 ; 

CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2], la somme de 25.800 € correspondant au montant de l’indemnité due en cas de résolution de la vente ; 

DIRE qu’en cas de résolution de la vente, Monsieur [Z] et Madame [N] restitueront directement à la SCI [Localité 8] [Adresse 2], la somme de 21 455,58 € (somme à parfaire à la date de la décision rendue) ; 


CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ; 
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal ne constatait pas la résolution de la vente, sur la condamnation des époux [Z] [N] au paiement des échéances non réglées 

CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à SCI [Localité 8] [Adresse 2], la somme de 248.462,61 € au titre des échéances non payées, en ce compris les pénalités contractuelles de retard, telles qu’actualisées au 8 novembre 2023, et augmentées des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022, à parfaire à la date de la décision rendue. 

CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ; 

II) Sur le rejet des demandes du CREDIT LYONNAIS 

A titre principal, sur l’absence de réunion des conditions d’exercice de l’action oblique 

CONSTATER que l’ensemble des conditions d’exercice de l’action oblique ne sont pas réunies ; 

En conséquence, 

DEBOUTER le CREDIT LYONNAIS de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI [Localité 8] au titre de l’action oblique ; 

DEBOUTER le CREDIT LYONNAIS de ses demandes relatives au paiement des intérêts de retard et à des dommages et intérêts ; 

A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’action oblique du LCL était déclarée recevable, sur le montant des sommes à restituer et sur le sort de l’hypothèque conventionnelle 

DIRE qu’en cas de résolution de la vente, Monsieur [Z] et Madame [N] restitueront directement à la SCI [Localité 8] [Adresse 2], la somme de 21 455,58 € (somme à parfaire à la date de la décision rendue) ; 

CONSTATER l’anéantissement de l’hypothèque conventionnelle suite à la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 ; 

En toute hypothèse, 

DEBOUTER le CREDIT LYONNAIS de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI [Localité 8] [Adresse 2] ; 

CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] ainsi que le CREDIT LYONNAIS à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE et associés pourra recouvrer directement les dépens. »


***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 02 avril 2024, la SA CREDIT LYONNAIS demande au tribunal de : 
« A titre principal, s’il est fait droit à la demande de résolution du contrat de vente : 

ORDONNER la résolution du contrat de prêt conclu le 9 juillet 2018 comme conséquence de la résolution de la vente conclue ; 

ORDONNER le maintien de l’hypothèque conventionnelle inscrite sur le bien financé par le prêt consenti par le CREDIT LYONNAIS jusqu’à parfaite restitution, c’est-à-dire paiement à cette banque de la créance de la banque consécutive à la résolution du prêt. 

DEBOUTER la SCI [Localité 8] [Adresse 2] de l’intégralité de ses autres demandes et notamment ses demandes pécuniaires à l’encontre des époux [Z] ; 

CONDAMNER la SCI [Localité 8] [Adresse 2], à titre de restitution du prix de vente, à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme 86.572,70 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du paiement, soit le 13 mai 2019 ; 

CONDAMNER les époux [Z], à titre de restitution des sommes versées au titre du prêt, à payer au CREDIT LYONNAIS la somme de 86.572,70 € ; 

DIRE ET JUGER que la SCI [Localité 8] [Adresse 2] devra s’acquitter de sa créance à l’égard de Monsieur et Madame [Z] directement entre les mains du CREDIT LYONNAIS à hauteur de sa propre créance ; 

CONDAMNER les époux [Z] au règlement des sommes suivantes compte tenu de la résolution du contrat de prêt accordé par le CREDIT LYONNAIS : 

19.678,89 € au titre des intérêts échus ; 
39.509,17 € au titre des intérêts à échoir. 

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande de résolution du contrat de vente : 

CONDAMNER les époux [Z] au règlement de la somme de 95.221,19 €, outre les intérêts postérieurs au 13 octobre 2023, au titre des sommes dues en application du contrat de prêt ; 

ORDONNER le maintien de l’hypothèque conventionnelle inscrite sur le bien financé par le prêt consenti par le CREDIT LYONNAIS jusqu’à parfait règlement des sommes dues par les époux [Z] à la banque au titre dudit prêt ;

En tout état de cause : 

CONDAMNER la SCI [Localité 8] [Adresse 2] ou tout succombant au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNER la SCI [Localité 8] [Adresse 2] ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Magali Tardieu Confavreux, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

***

Assignée selon les modalités des articles 684 à 688 du code de procédure civile, Monsieur [Z] et Madame [N] n’ont pas constitué avocat. 

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2025.

Motifs

MOTIFS de la décision


A titre liminaire

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture 

En application de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l’espèce, aux termes de ses conclusions en rabat d’ordonnance de clôture notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, la SA CREDIT LYONNAIS écrit que : 
« la banque sollicite un rabat de l’ordonnance de clôture susvisée afin de lui permettre de signifier ses conclusions aux époux [Z] et ainsi respecter le principe du contradictoire. »

La SA CREDIT LYONNAIS a été assignée par acte d’huissier en date du 13 juillet 2022. 

Aux termes même de l’assignation il est indiqué que les consorts [Z]-[N] demeurent à l’étranger. 

Entre l’audience d’orientation du 19 octobre 2022 et l’ordonnance de clôture du 12 juin 2024, soit pendant 18 mois, la SA CREDIT LYONNAIS a conclu à deux reprises sans faire signifier aucune de ses conclusions, alors qu’elle a disposé d’un délai suffisant pour ce faire. 

En outre, à l’audience de mise en état du 15 mai 2024, le juge de la mise en état a procédé à un renvoi à l’audience du 12 juin 2024 pour clôture. 

La SA CREDIT LYONNAIS, dont les dernières conclusions avaient été notifiées par RPVA le 02 avril 2024, qui n’ignorait pas que les consorts [Z]-[N] n’avaient pas constitué avocat et demeuraient à l’étranger, n’a adressé aucun message RPVA à l’audience du 12 juin 2024 pour solliciter un renvoi et a attendu le vendredi 29 novembre 2024 pour solliciter le rabat de l’ordonnance de clôture soit la veille de l’audience de plaidoirie du lundi 2 décembre 2024. 

Dans ces conditions, la SA CREDIT LYONNNAIS ne justifie pas d’une cause grave survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture intervenue le 12 juin 2024. 

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur la recevabilité des demandes non signifiées à partie défaillante

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 63 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l'intervention.

Selon l’article 68 de ce code, les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, la SA CREDIT LYONNAIS forme des demandes contre les consorts [Z]-[N] parties défaillantes, sans justifier de leur signification, en particulier la résolution du contrat de prêt conclu le 9 juillet 2018 avec les consorts [Z]-[N] (laquelle ne peut être qu’une caducité au regard de la disparition de la cause de l’obligation du fait de la résolution du contrat de VEFA et de l’interdépendance des contrats), le maintien de l’hypothèque conventionnelle jusqu’à parfait paiement de sa créance, le paiement de la somme de 86.572,70€, la somme de 19678,89 € au titre des intérêts échus et la somme de 39.509,17 € au titre des intérêts à échoir. 

En conséquence, les demandes de la SA CREDIT LYONNAIS à l’encontre des consorts [Z]-[N] seront déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité de l’action oblique de la SA CREDIT LYONNAIS 

En application de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. 

Selon l’article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

En application de ce texte, si aucune disposition légale ne subordonne la recevabilité de l’action oblique à la mise en cause du débiteur par son créancier, ce débiteur doit, en revanche, être appelé à l’instance lorsque le créancier ne se contente pas d’exercer les droits de son débiteur par la voie oblique et réclame le paiement de ce qui lui est dû sur les sommes réintégrées, par le jeu de cette action, dans le patrimoine de ce dernier (voir en ce sens 1ere Civ. 27 mai 1970 pourvoi n°68-12.449 et Com. 15 octobre 1991 pourvoi n°89-18.927). 

En l’espèce, la SA CREDIT LYONNAIS se fonde exclusivement sur l’action oblique pour réclamer la caducité du contrat de prêt immobilier accordé aux consorts [Z]-[N] en raison de la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, la restitution aux consorts [Z]-[N] de la somme de 86.572,70 € 

En conséquence, les demandes, fondées sur l’action oblique, de la SA CREDIT LYONNAIS à l’encontre de la SCI [Localité 8] [Adresse 2] seront déclarées irrecevables. 

Sur les demandes principales de la SCI [Localité 8] [Adresse 2]

En application de l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L'article 1353 du même code précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En particulier, en matière de vente d'immeuble à construire, les articles L261-13 et L261-14 du code de la construction et de l'habitation permettent aux parties de stipuler une clause résolutoire pour défaut de paiement d'une fraction de prix à son échéance, laquelle ne peut toutefois opérer qu'un mois après la délivrance d'un commandement de payer, demeuré infructueux, ainsi qu'une clause pénale en cas de résolution, dont le montant ne peut toutefois excéder 10% du prix de vente.

En l'espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 13 mai 2019 stipule notamment que : 
« 5°) Résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance 

(…) qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du prix de la vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au VENDEUR, un mois après un commandement de payer resté infructueux délivré au domicile élu par l’ACQUEREUR et indiquant l’intention du VENDEUR de se prévaloir de ladite clause. Par application de l’article L 261-13 du code de la construction et de l’habitation, l’ACQUEREUR pourra, pendant un délai d’un mois ci-dessus prévu, demander en justice l’octroi d’un délai supplémentaire conformément aux dispositions de l’article 1244-1 du code civil. Les effets de la clause résolutoire de plein droit ci-dessus contenus seraient suspendus. Cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’ACQUEREUR se libérait dans les conditions déterminées par le juge.

6°) Indemnité en cas de résolution 

En cas de résolution amiable ou judiciaire de la présente vente, pour non paiement du prix, l’ACQUEREUR sera redevable envers le VENDEUR, d’une indemnité forfaitaire et contractuelle arrêtée à dix pour cent (10%) du prix, cette indemnité pouvant faire l’objet par le VENDEUR, d’une compensation jusqu’à due concurrence avec les sommes à restituer par ce dernier à l’ACQUEREUR. 
Réserve est faite au profit du VENDEUR de demander la réparation du préjudice effectivement subi. ». 

Ce même document prévoit également, en page 14 et 15, que : « Toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait, de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, passible d’un intérêt de un pour cent (1%) par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. Cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard. (…) Au cas où le VENDEUR serait tenu de produire à un ou plusieurs ordres ayant pour objet la distribution du prix des biens ci-dessus désignés, il aura droit pour chaque ordre et pour se couvrir des pertes d’intérêts et dommages de toute sorte occasionnés par cette formalité à une indemnité fixée forfaitairement à trois pour cent (3%) des sommes restant dues. Le VENDEUR se réserve, en outre, le droit de demander la réparation du préjudice subi.» 

Les consorts [Z]-[N], à qui incombe sur ce point la charge de la preuve, ne démontrent pas que les fractions de prix appelées par la SCI [Localité 8] [Adresse 2] et visées dans le commandement de payer du 10 février 2022 précité, ont été payées dans le délai imparti - expirant le 10 mars 2022 -, à défaut qu'elles n'étaient pas exigibles.

Il y a donc lieu de constater la résolution de plein droit de l'acte de vente litigieux au 10 mars 2022, par l'effet de la clause résolutoire susvisée.

La restitution du prix étant une conséquence légale de la résolution, il y a lieu de condamner d'office la demanderesse à restituer aux consorts [Z]-[N] l'acompte de 77.400 €, dont elle a donné quittance à ce dernier aux termes de l'acte de vente.




Par ailleurs, la résolution étant imputable aux défendeurs, il y a lieu de condamner ces derniers à payer à la demanderesse, la somme de 25.800 € au titre de la clause pénale susmentionnée, dont d’une part, le caractère manifestement excessif n’est ni allégué ni démontré et d’autre part, le bénéfice exclut de faire droit à la demande de dommages et intérêts complémentaires, la clause pénale ayant pour objet de forfaitiser la réparation du préjudice. 

La réserve faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi, ne permet pas à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] de demander la réparation des préjudices effectivement subis en sus de la clause pénale, mais à la place de clause pénale, ce qu’elle ne fait pas. 

En outre, la demanderesse est en droit de réclamer les pénalités pour retard de paiement acquises au jour de la résolution, soit 34.830 €, selon le commandement de payer du 10 février 2022, après ajout des mois non comptabilisés aux termes du commandement de payer (octobre 2021 à mars 2022 soit 5 mois) et alors que la SCI [Localité 8] [Adresse 2] mentionne un décompte en date du 8 novembre 2023 qui n’est pas versé aux débats. 

En revanche, la SCI [Localité 8] [Adresse 2] sera déboutée de ses demandes au titre du remboursement des charges de copropriété, de la taxe foncière, des frais de changement de la porte et de la serrure, dans la mesure où ils sont devenus exigibles postérieurement à la résolution de la vente, de sorte qu’ils sont du par la SCI [Localité 8] [Adresse 2] en sa qualité de propriétaire. 

La compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties étant réclamée, la SCI [Localité 8] sollicitant que les consorts [Z]-[N] lui restituent la somme de 21.455,58€, montant obtenu après soustraction des sommes dues par les acquéreurs de celle du par la SCI [Localité 8] au titre de la restitution de la partie du prix de vente déjà payé, elle opère de plein droit. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant les consorts [Z]-[N] seront condamnés aux dépens de la présente instance et avec distraction au profit de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE pour ceux dont elle a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

En l’espèce, l'équité commande de condamner les consorts [Z]-[N] à payer à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mis à disposition au greffe, 

DÉBOUTE la SA CREDIT LYONNAIS de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 12 juin 2024 ; 

DÉCLARE irrecevable les demandes de la SA CREDIT LYONNAIS à l’encontre de Monsieur [D] [Z] et de Madame [K] [N] épouse [Z] ; 

DÉCLARE irrecevable les demandes fondées sur l’action oblique de la SA CREDIT LYONNAIS à l’encontre de la SCI [Localité 8] [Adresse 2] ; 

CONSTATE la résolution, au 10 mars 2022, de la vente en l'état futur d'achèvement conclue le 13 mai 2019 entre la SCI [Localité 8] [Adresse 2] et Monsieur [D] [Z] et Madame [K] [N] épouse [Z], d’un appartement (lot n°34) et d’un emplacement de stationnement (lot n°99) au sein d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 8] ; 

CONDAMNE la SCI [Localité 8] [Adresse 2] à restituer à Monsieur [D] [Z] et de Madame [K] [N] épouse [Z] la somme de 77.400 € (soixante-dix-sept mille quatre cent euros) au titre de la partie du prix déjà versée au jour de la résolution ; 

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] et de Madame [K] [N] épouse [Z] à payer à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 25.800 € (vingt cinq mille huit cent euros) au titre de l’indemnité de résolution ; 

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] et de Madame [K] [N] épouse [Z] à payer à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 34.830 € (trente-quatre mille huit cent trente euros) au titre des pénalités contractuelles ; 

ORDONNE la compensation entre les sommes dues à titre réciproque par les parties en exécution du présent jugement ; 

DEBOUTE la SCI [Localité 8] [Adresse 2] de ses demandes de dommages et intérêts complémentaires ; 

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] et Madame [K] [N] épouse [Z] aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE pour ceux dont elle a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;



CONDAMNE Monsieur [D] [Z] et Madame [K] [N] épouse [Z] à payer à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;
DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.
La greffière, La présidente,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY
 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 FEVRIER 2025


Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/00324 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVPZ
N° de MINUTE : 25/00132


S.C.I. [Localité 8] [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Maître Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

DEMANDEUR

C/
S.A. CREDIT LYONNAIS
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Magali TARDIEU-CONFAVREUX de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R010

Monsieur [D] [Z]
[Adresse 5],
[Adresse 5]
[Localité 1] - TUNISIE
défaillant

Madame [K] [N] épouse [Z]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1] - TUNISIE
défaillant

DEFENDEURS


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.


DÉBATS

A l’audience publique du 2 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2025. 

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.



EXPOSE DU LITIGE


Par acte notarié du 13 mai 2019, la SCI [Localité 8] [Adresse 2] a vendu en l'état futur d'achèvement à Monsieur [D] [Z] et Madame [K] [N] épouse [Z] un appartement (lot n°34) et un emplacement de stationnement (lot n°99) au sein d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le prix de 258.000 €, payable par fractions en fonction de l'avancement des travaux.

Pour financer cette acquisition, suivant offre de prêt en date du 26 juin 2018, acceptée le 9 juillet 2018, la SA CREDIT LYONNAIS a consenti aux consorts [Z]-[N], un prêt d’un montant de 269.436 € sur une période de 324 mois au taux de 1,64 % l’an. 

Une hypothèque conventionnelle a été inscrite sur le bien objet de la vente du 13 mai 2019 en garanti de ce prêt et la somme de 86.572,70 € a été débloquée. 

Suivant acte d'huissier signifié le 10 février 2022, la SCI [Localité 8] [Adresse 2] a fait délivrer aux époux [Z] un commandement de payer la somme de 233.886,87€ visant la clause résolutoire précitée au titre de plusieurs appels de fonds impayés, pénalités de retard incluses et de l’indemnité de résolution. 

C'est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2022, la SCI [Localité 8] [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [D] [Z], Madame [N] ainsi que la SA CREDIT LYONNAIS devant le tribunal judiciaire de Bobigny et demandent : 
« A titre principal, 

- CONSTATER que la clause résolutoire insérée à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 a été acquise le 10 mars 2022, soit un mois après la délivrance d’un commandement de payer à Monsieur [Z] et Madame [N] le 10 février 2022 demeuré infructueux ; 

En conséquence, 

-CONSTATER que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 est résolu depuis le 10 mars 2022 ; 

-CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2], la somme de 25.800 € correspondant au montant de l’indemnité due en cas de résolution de la vente ; 


A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal ne constatait pas la résolution de la vente, 
-CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2], la somme de 233.886,87 € au titre des échéances non payées, en ce compris les pénalités contractuelles de retard, telles que visées dans le commandement de payer en date du 10 février 2022, et augmentées des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022 ;

En toute hypothèse, 

-CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ; 
-CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 

Et dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE et associés pourra recouvrer directement les dépens. ». 

L’affaire a été radiée le 1er février 2023, faute pour la demanderesse d’avoir ni conclu, ni produit les justificatifs requis s’agissant de parties assignées à l’étranger, en Tunisie. 

L’affaire a été rétablie au rôle le 10 janvier 2024 sous le numéro RG 24/324. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 02 décembre 2024.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2024 et signifiées aux consorts [Z]-[N] conformément aux dispositions des articles 684 à 688 du code de procédure civile, la SCI [Localité 8] [Adresse 2] demande au tribunal de : 
« I Sur la résolution de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 et les demandes de la SCI [Localité 8] [Adresse 2] à l’encontre des consorts [Z] 

A titre principal, sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 

CONSTATER que la clause résolutoire insérée à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 a été acquise le 10 mars 2022, soit un mois après la délivrance d’un commandement de payer à Monsieur [Z] et Madame [N], le 10 février 2022, demeuré infructueux ; 

En conséquence, 

CONSTATER que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 est résolu depuis le 10 mars 2022 ; 

CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2], la somme de 25.800 € correspondant au montant de l’indemnité due en cas de résolution de la vente ; 

DIRE qu’en cas de résolution de la vente, Monsieur [Z] et Madame [N] restitueront directement à la SCI [Localité 8] [Adresse 2], la somme de 21 455,58 € (somme à parfaire à la date de la décision rendue) ; 


CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ; 
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal ne constatait pas la résolution de la vente, sur la condamnation des époux [Z] [N] au paiement des échéances non réglées 

CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à SCI [Localité 8] [Adresse 2], la somme de 248.462,61 € au titre des échéances non payées, en ce compris les pénalités contractuelles de retard, telles qu’actualisées au 8 novembre 2023, et augmentées des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022, à parfaire à la date de la décision rendue. 

CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ; 

II) Sur le rejet des demandes du CREDIT LYONNAIS 

A titre principal, sur l’absence de réunion des conditions d’exercice de l’action oblique 

CONSTATER que l’ensemble des conditions d’exercice de l’action oblique ne sont pas réunies ; 

En conséquence, 

DEBOUTER le CREDIT LYONNAIS de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI [Localité 8] au titre de l’action oblique ; 

DEBOUTER le CREDIT LYONNAIS de ses demandes relatives au paiement des intérêts de retard et à des dommages et intérêts ; 

A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’action oblique du LCL était déclarée recevable, sur le montant des sommes à restituer et sur le sort de l’hypothèque conventionnelle 

DIRE qu’en cas de résolution de la vente, Monsieur [Z] et Madame [N] restitueront directement à la SCI [Localité 8] [Adresse 2], la somme de 21 455,58 € (somme à parfaire à la date de la décision rendue) ; 

CONSTATER l’anéantissement de l’hypothèque conventionnelle suite à la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement en date du 13 mai 2019 ; 

En toute hypothèse, 

DEBOUTER le CREDIT LYONNAIS de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI [Localité 8] [Adresse 2] ; 

CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [N] ainsi que le CREDIT LYONNAIS à verser à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE et associés pourra recouvrer directement les dépens. »


***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 02 avril 2024, la SA CREDIT LYONNAIS demande au tribunal de : 
« A titre principal, s’il est fait droit à la demande de résolution du contrat de vente : 

ORDONNER la résolution du contrat de prêt conclu le 9 juillet 2018 comme conséquence de la résolution de la vente conclue ; 

ORDONNER le maintien de l’hypothèque conventionnelle inscrite sur le bien financé par le prêt consenti par le CREDIT LYONNAIS jusqu’à parfaite restitution, c’est-à-dire paiement à cette banque de la créance de la banque consécutive à la résolution du prêt. 

DEBOUTER la SCI [Localité 8] [Adresse 2] de l’intégralité de ses autres demandes et notamment ses demandes pécuniaires à l’encontre des époux [Z] ; 

CONDAMNER la SCI [Localité 8] [Adresse 2], à titre de restitution du prix de vente, à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme 86.572,70 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du paiement, soit le 13 mai 2019 ; 

CONDAMNER les époux [Z], à titre de restitution des sommes versées au titre du prêt, à payer au CREDIT LYONNAIS la somme de 86.572,70 € ; 

DIRE ET JUGER que la SCI [Localité 8] [Adresse 2] devra s’acquitter de sa créance à l’égard de Monsieur et Madame [Z] directement entre les mains du CREDIT LYONNAIS à hauteur de sa propre créance ; 

CONDAMNER les époux [Z] au règlement des sommes suivantes compte tenu de la résolution du contrat de prêt accordé par le CREDIT LYONNAIS : 

19.678,89 € au titre des intérêts échus ; 
39.509,17 € au titre des intérêts à échoir. 

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande de résolution du contrat de vente : 

CONDAMNER les époux [Z] au règlement de la somme de 95.221,19 €, outre les intérêts postérieurs au 13 octobre 2023, au titre des sommes dues en application du contrat de prêt ; 

ORDONNER le maintien de l’hypothèque conventionnelle inscrite sur le bien financé par le prêt consenti par le CREDIT LYONNAIS jusqu’à parfait règlement des sommes dues par les époux [Z] à la banque au titre dudit prêt ;

En tout état de cause : 

CONDAMNER la SCI [Localité 8] [Adresse 2] ou tout succombant au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNER la SCI [Localité 8] [Adresse 2] ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Magali Tardieu Confavreux, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

***

Assignée selon les modalités des articles 684 à 688 du code de procédure civile, Monsieur [Z] et Madame [N] n’ont pas constitué avocat. 

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2025.


MOTIFS de la décision


A titre liminaire

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture 

En application de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l’espèce, aux termes de ses conclusions en rabat d’ordonnance de clôture notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, la SA CREDIT LYONNAIS écrit que : 
« la banque sollicite un rabat de l’ordonnance de clôture susvisée afin de lui permettre de signifier ses conclusions aux époux [Z] et ainsi respecter le principe du contradictoire. »

La SA CREDIT LYONNAIS a été assignée par acte d’huissier en date du 13 juillet 2022. 

Aux termes même de l’assignation il est indiqué que les consorts [Z]-[N] demeurent à l’étranger. 

Entre l’audience d’orientation du 19 octobre 2022 et l’ordonnance de clôture du 12 juin 2024, soit pendant 18 mois, la SA CREDIT LYONNAIS a conclu à deux reprises sans faire signifier aucune de ses conclusions, alors qu’elle a disposé d’un délai suffisant pour ce faire. 

En outre, à l’audience de mise en état du 15 mai 2024, le juge de la mise en état a procédé à un renvoi à l’audience du 12 juin 2024 pour clôture. 

La SA CREDIT LYONNAIS, dont les dernières conclusions avaient été notifiées par RPVA le 02 avril 2024, qui n’ignorait pas que les consorts [Z]-[N] n’avaient pas constitué avocat et demeuraient à l’étranger, n’a adressé aucun message RPVA à l’audience du 12 juin 2024 pour solliciter un renvoi et a attendu le vendredi 29 novembre 2024 pour solliciter le rabat de l’ordonnance de clôture soit la veille de l’audience de plaidoirie du lundi 2 décembre 2024. 

Dans ces conditions, la SA CREDIT LYONNNAIS ne justifie pas d’une cause grave survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture intervenue le 12 juin 2024. 

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur la recevabilité des demandes non signifiées à partie défaillante

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 63 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l'intervention.

Selon l’article 68 de ce code, les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, la SA CREDIT LYONNAIS forme des demandes contre les consorts [Z]-[N] parties défaillantes, sans justifier de leur signification, en particulier la résolution du contrat de prêt conclu le 9 juillet 2018 avec les consorts [Z]-[N] (laquelle ne peut être qu’une caducité au regard de la disparition de la cause de l’obligation du fait de la résolution du contrat de VEFA et de l’interdépendance des contrats), le maintien de l’hypothèque conventionnelle jusqu’à parfait paiement de sa créance, le paiement de la somme de 86.572,70€, la somme de 19678,89 € au titre des intérêts échus et la somme de 39.509,17 € au titre des intérêts à échoir. 

En conséquence, les demandes de la SA CREDIT LYONNAIS à l’encontre des consorts [Z]-[N] seront déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité de l’action oblique de la SA CREDIT LYONNAIS 

En application de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. 

Selon l’article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

En application de ce texte, si aucune disposition légale ne subordonne la recevabilité de l’action oblique à la mise en cause du débiteur par son créancier, ce débiteur doit, en revanche, être appelé à l’instance lorsque le créancier ne se contente pas d’exercer les droits de son débiteur par la voie oblique et réclame le paiement de ce qui lui est dû sur les sommes réintégrées, par le jeu de cette action, dans le patrimoine de ce dernier (voir en ce sens 1ere Civ. 27 mai 1970 pourvoi n°68-12.449 et Com. 15 octobre 1991 pourvoi n°89-18.927). 

En l’espèce, la SA CREDIT LYONNAIS se fonde exclusivement sur l’action oblique pour réclamer la caducité du contrat de prêt immobilier accordé aux consorts [Z]-[N] en raison de la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, la restitution aux consorts [Z]-[N] de la somme de 86.572,70 € 

En conséquence, les demandes, fondées sur l’action oblique, de la SA CREDIT LYONNAIS à l’encontre de la SCI [Localité 8] [Adresse 2] seront déclarées irrecevables. 

Sur les demandes principales de la SCI [Localité 8] [Adresse 2]

En application de l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L'article 1353 du même code précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En particulier, en matière de vente d'immeuble à construire, les articles L261-13 et L261-14 du code de la construction et de l'habitation permettent aux parties de stipuler une clause résolutoire pour défaut de paiement d'une fraction de prix à son échéance, laquelle ne peut toutefois opérer qu'un mois après la délivrance d'un commandement de payer, demeuré infructueux, ainsi qu'une clause pénale en cas de résolution, dont le montant ne peut toutefois excéder 10% du prix de vente.

En l'espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 13 mai 2019 stipule notamment que : 
« 5°) Résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance 

(…) qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du prix de la vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au VENDEUR, un mois après un commandement de payer resté infructueux délivré au domicile élu par l’ACQUEREUR et indiquant l’intention du VENDEUR de se prévaloir de ladite clause. Par application de l’article L 261-13 du code de la construction et de l’habitation, l’ACQUEREUR pourra, pendant un délai d’un mois ci-dessus prévu, demander en justice l’octroi d’un délai supplémentaire conformément aux dispositions de l’article 1244-1 du code civil. Les effets de la clause résolutoire de plein droit ci-dessus contenus seraient suspendus. Cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’ACQUEREUR se libérait dans les conditions déterminées par le juge.

6°) Indemnité en cas de résolution 

En cas de résolution amiable ou judiciaire de la présente vente, pour non paiement du prix, l’ACQUEREUR sera redevable envers le VENDEUR, d’une indemnité forfaitaire et contractuelle arrêtée à dix pour cent (10%) du prix, cette indemnité pouvant faire l’objet par le VENDEUR, d’une compensation jusqu’à due concurrence avec les sommes à restituer par ce dernier à l’ACQUEREUR. 
Réserve est faite au profit du VENDEUR de demander la réparation du préjudice effectivement subi. ». 

Ce même document prévoit également, en page 14 et 15, que : « Toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait, de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, passible d’un intérêt de un pour cent (1%) par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. Cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard. (…) Au cas où le VENDEUR serait tenu de produire à un ou plusieurs ordres ayant pour objet la distribution du prix des biens ci-dessus désignés, il aura droit pour chaque ordre et pour se couvrir des pertes d’intérêts et dommages de toute sorte occasionnés par cette formalité à une indemnité fixée forfaitairement à trois pour cent (3%) des sommes restant dues. Le VENDEUR se réserve, en outre, le droit de demander la réparation du préjudice subi.» 

Les consorts [Z]-[N], à qui incombe sur ce point la charge de la preuve, ne démontrent pas que les fractions de prix appelées par la SCI [Localité 8] [Adresse 2] et visées dans le commandement de payer du 10 février 2022 précité, ont été payées dans le délai imparti - expirant le 10 mars 2022 -, à défaut qu'elles n'étaient pas exigibles.

Il y a donc lieu de constater la résolution de plein droit de l'acte de vente litigieux au 10 mars 2022, par l'effet de la clause résolutoire susvisée.

La restitution du prix étant une conséquence légale de la résolution, il y a lieu de condamner d'office la demanderesse à restituer aux consorts [Z]-[N] l'acompte de 77.400 €, dont elle a donné quittance à ce dernier aux termes de l'acte de vente.




Par ailleurs, la résolution étant imputable aux défendeurs, il y a lieu de condamner ces derniers à payer à la demanderesse, la somme de 25.800 € au titre de la clause pénale susmentionnée, dont d’une part, le caractère manifestement excessif n’est ni allégué ni démontré et d’autre part, le bénéfice exclut de faire droit à la demande de dommages et intérêts complémentaires, la clause pénale ayant pour objet de forfaitiser la réparation du préjudice. 

La réserve faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi, ne permet pas à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] de demander la réparation des préjudices effectivement subis en sus de la clause pénale, mais à la place de clause pénale, ce qu’elle ne fait pas. 

En outre, la demanderesse est en droit de réclamer les pénalités pour retard de paiement acquises au jour de la résolution, soit 34.830 €, selon le commandement de payer du 10 février 2022, après ajout des mois non comptabilisés aux termes du commandement de payer (octobre 2021 à mars 2022 soit 5 mois) et alors que la SCI [Localité 8] [Adresse 2] mentionne un décompte en date du 8 novembre 2023 qui n’est pas versé aux débats. 

En revanche, la SCI [Localité 8] [Adresse 2] sera déboutée de ses demandes au titre du remboursement des charges de copropriété, de la taxe foncière, des frais de changement de la porte et de la serrure, dans la mesure où ils sont devenus exigibles postérieurement à la résolution de la vente, de sorte qu’ils sont du par la SCI [Localité 8] [Adresse 2] en sa qualité de propriétaire. 

La compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties étant réclamée, la SCI [Localité 8] sollicitant que les consorts [Z]-[N] lui restituent la somme de 21.455,58€, montant obtenu après soustraction des sommes dues par les acquéreurs de celle du par la SCI [Localité 8] au titre de la restitution de la partie du prix de vente déjà payé, elle opère de plein droit. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant les consorts [Z]-[N] seront condamnés aux dépens de la présente instance et avec distraction au profit de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE pour ceux dont elle a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

En l’espèce, l'équité commande de condamner les consorts [Z]-[N] à payer à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mis à disposition au greffe, 

DÉBOUTE la SA CREDIT LYONNAIS de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 12 juin 2024 ; 

DÉCLARE irrecevable les demandes de la SA CREDIT LYONNAIS à l’encontre de Monsieur [D] [Z] et de Madame [K] [N] épouse [Z] ; 

DÉCLARE irrecevable les demandes fondées sur l’action oblique de la SA CREDIT LYONNAIS à l’encontre de la SCI [Localité 8] [Adresse 2] ; 

CONSTATE la résolution, au 10 mars 2022, de la vente en l'état futur d'achèvement conclue le 13 mai 2019 entre la SCI [Localité 8] [Adresse 2] et Monsieur [D] [Z] et Madame [K] [N] épouse [Z], d’un appartement (lot n°34) et d’un emplacement de stationnement (lot n°99) au sein d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 8] ; 

CONDAMNE la SCI [Localité 8] [Adresse 2] à restituer à Monsieur [D] [Z] et de Madame [K] [N] épouse [Z] la somme de 77.400 € (soixante-dix-sept mille quatre cent euros) au titre de la partie du prix déjà versée au jour de la résolution ; 

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] et de Madame [K] [N] épouse [Z] à payer à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 25.800 € (vingt cinq mille huit cent euros) au titre de l’indemnité de résolution ; 

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] et de Madame [K] [N] épouse [Z] à payer à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 34.830 € (trente-quatre mille huit cent trente euros) au titre des pénalités contractuelles ; 

ORDONNE la compensation entre les sommes dues à titre réciproque par les parties en exécution du présent jugement ; 

DEBOUTE la SCI [Localité 8] [Adresse 2] de ses demandes de dommages et intérêts complémentaires ; 

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] et Madame [K] [N] épouse [Z] aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE pour ceux dont elle a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;



CONDAMNE Monsieur [D] [Z] et Madame [K] [N] épouse [Z] à payer à la SCI [Localité 8] [Adresse 2] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;
DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.
La greffière, La présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1341-1, code de procedure civile 688, code de la construction et de l'habitation L261-13, code de la construction et de l'habitation L261-14, code civil 1244-1, code de procedure civile 14, code de procedure civile 684, code de procedure civile 68, code de procedure civile 63). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-02-10T19:01:09.297Z.