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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 4, 10 février 2025, n° 24/06373

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesBiens - Propriété littéraire et artistiqueServitudes
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] édifié sur la parcelle cadastrée section Q n°[Cadastre 2]. 

Monsieur [C] [P], Madame [G] [P] et Monsieur [T] [P] sont propriétaires d’un bien immobilier contigu situé [Adresse 5] à [Localité 6] édifié sur la parcelle voisine cadastrée section Q n°[Cadastre 1]. 

Se plaignant de l’existence de vues illégales sur leur bien, les consorts [O] [D]-[L] ont vainement tout d’abord, mis en demeure Monsieur [C] [P] par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 21 décembre 2023, d’avoir à procéder à l’obstruction de ces vues, puis effectué une tentative de conciliation en saisissant le 13 mars 2024 le conciliateur de justice près le tribunal de proximité de Pantin. 

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] ont fait assigner Monsieur [C] [P], Monsieur [T] [P] et Madame [G] [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation à supprimer les vues litigieuses, subsidiairement à les remplacer par des jours et à leur payer la somme de 1.500€ par mois de dommages et intérêts. 

 Au soutien de leurs prétentions et au visa de l’article 678 du code civil, les consorts [O] [D]-[L] font valoir que leurs voisins, les consorts [P], ont créé cinq vues dans leur mur de façade en limite de leur propre fonds, qui sont des fenêtres ouvrantes et transparentes donnant directement sur leur cour intérieure, de sorte qu’elles sont irrégulières et qu’elles doivent être supprimées.
Ils soulignent que Monsieur [C] [P] était à l’origine propriétaire des deux fonds et s’était engagé à obstruer les ouvertures existantes, de sorte que les consorts [P] ne peuvent revendiquer l’existence d’aucune servitude. 




Subsidiairement, au visa des articles 676 et 677 du code civil, les consorts [O] [D] soutiennent que les consorts [P] ne peuvent créer que des jours à 26 décimètres de hauteur au-dessus du plancher. 

Les consorts [O] [D]-[L] exposent au visa de l’article 544 du code civil, que la création de ces vues illégales par les consorts [P] leur cause un trouble anormal du voisinage dont ils sont fondés à réclamer réparation à hauteur de 1.500 € par mois de dommages et intérêts. 

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 04 novembre 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 21 octobre 2024, les consorts [P] ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture du 04 septembre 2024, expliquant que l’affaire n’avait pas été instruite selon les règles d’usage de la mise en état. 

Par message RPVA en date du 29 octobre 2024, les consorts [O] [D]-[L] ont indiqué qu’en dépit de la constitution d’avocat des consorts [P] postérieurement à l’ordonnance de clôture du 04 septembre 2024, ils ne s’opposaient pas à la révocation demandée. 

L'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire 

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

En outre, le tribunal observe que le présent litige porte sur des droits réels et que pour autant les demandeurs n’ont pas cru bon de produire le titre de propriété relatif à ces droits. 

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture 

En application de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi une cause de révocation. 

En l'espèce, les consorts [P] ont constitué avocat selon message RPVA reçu le 04 septembre 2024 à 14h19, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue à l’audience de mise en état du 04 septembre 2024 à 09h00 et alors que l’assignation mentionnant l’obligation de constituer avocat dans un délai de 15 jours leur avait été délivrée le 20 juin 2024. 

Dès lors, force est de constater qu'aucune cause grave ne s'est révélée après l'ordonnance de clôture rendue le 04 septembre 2024. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de rabat de l'ordonnance de clôture. 

Sur les demandes principales

Sur la demande de suppression des vues 

L’article 678 du code civil prévoit que l’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

En application de l’article 689 alinéa 2 du code civil, les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. 

Selon l’article 688 alinéa 2 du code civil les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. 

Aux termes de l'article 692 du code civil la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes. 

L’article 693 du même code dispose qu’il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude. 

Selon l’article 694 du même code, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Ainsi, la destination de père de famille est l'acte par lequel le propriétaire d'un héritage destine cet héritage ou une partie de celui-ci à l'usage ou à l'utilité d'un autre fonds lui appartenant ou d'une partie de cet autre fonds, de telle sorte que l‘aménagement existant entre eux et qui ne constituait jusqu'alors que l'exercice du droit de propriété, deviendra, par l'effet de la loi et sous certaines conditions, une servitude. 

Plusieurs conditions doivent être réunies pour que l’existence d’une servitude par destination du père de famille soit reconnue :

- identité de propriétaire : il doit être prouvé que les deux fonds actuellement séparés ont appartenu initialement au même propriétaire sans qu’il soit exigé que ces deux fonds aient toujours été distincts ; 

- auteur de l’aménagement : il doit être établi que c’est par ce propriétaire ou par son auteur que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ; 

- maintien de l’aménagement lors de la division : il faut que l’aménagement constitutif de la servitude prétendue ait encore existé au moment de la division des fonds et ait été maintenu ; 

- absence de volonté contraire : il faut, enfin, que ne se soit pas manifestée, expressément ou tacitement, aucune volonté contraire à la présomption légale de constitution de servitude attachée à l’état de fait observé. Il n’y a servitude que si, de l’état de fait créé par l’auteur commun, résulte l’intention de celui-ci d’assujettir définitivement une parcelle ou une partie d’un fonds à un service au profit d’une autre parcelle ou partie d’un même fonds ; à cet égard, la clause indiquant qu’il n’avait pas été créé ou laissé créer aucune servitude sur l’immeuble vendu contenu dans l’acte de division constitue une stipulation contraire à l’existence d’une servitude par destination du bon père de famille (3ème Civ. 06 septembre 2018 pourvoi n°17-21527). 

En l’espèce, les consorts [O] [D]-[L] affirment que les fenêtres de leurs voisins constituent des vues droites et que lors de leur acquisition ces fenêtres étaient revêtues d’un film opacifiant sans pour autant en justifier. 

Ainsi, si aux termes du procès-verbal de constat d’huissier du 7 novembre 2023, celui-ci écrit que « les ouvertures décrites, dépourvues de leur revêtement opacifiant, créent une vue directe sur la cour de la copropriété des requérants », il n’a en revanche procédé à aucune mesure ni de la distance ni de la hauteur de ces fenêtres par rapport au fond des consorts [O] [D]-[L] et quant à la présence de film opacifiant, il ne l’a pas constaté lui-même se contentant de reprendre les affirmations de Madame [O] [D].

Les consorts [O] [D]-[L] s’appuient également sur un mail émanant de Monsieur [K] [X], qui serait Responsable Droit des sol à la mairie de [Localité 6] sans que cette qualité soit démontrée, dont la date est inconnue et le contenu trop imprécis pour établir quoique ce soit, ainsi que sur la photographie d’un affichage indiquant « changement ouverture : fenêtres sur cour » dont les dates et conditions de prise de vue sont inconnues et ne permet donc pas de démontrer qu’il s’agit de la transformation de jours en vue au sens juridique du terme. 

En outre, les consorts [O] [D]-[L] affirment que les consorts [P] ne peuvent se prévaloir d’aucune servitude alors qu’il résulte de leurs propres énonciations, du plan de division du 02 avril 2014 (pièces demandeurs n°10) et d’un courrier adressé par les précédents propriétaires de la parcelle cadastrée section Q n°[Cadastre 2] à Monsieur [P] (pièce demandeurs n°7), que : 

les deux fonds actuellement séparés ont appartenu initialement au même propriétaire en l’occurrence Monsieur [C] [P] ; 
lors de cette division la façade du bâtiment appartenant aux consorts [P] donnant sur le fonds des consorts [O] [D]-[L] présentait déjà plusieurs fenêtres ; 
ces aménagements ont été maintenus après la division, créant d’importantes tension avec les premiers acquéreurs de la parcelle qui l’ont ensuite revendue aux consorts [O] [D]-[L]. 
Pour justifier de l’absence de toute servitude de vue, les consorts [O] [D]-[L] affirment que les consorts [P] s’étaient engagés à obstruer ces fenêtres et ces portes. 

Or, ils ne produisent aucun document émanant des consorts [P] qui attesterait d’une telle renonciation. 

A cet égard, si le plan de division parcellaire du 02 avril 2014 mentionne que « lors de notre intervention le 07 avril 2014 il a été constaté la présence d’ouvertures en façade sud-est (portes, 

fenêtres) il conviendra d’obstruer les vues et de condamner les portes avant la vente du lot A », ce plan de division a été établi et signé par le cabinet de géomètre expert, lequel est donc l’auteur de cette mention et non les consorts [P], ce d’autant plus que l’acte de vente conclu entre ces derniers et les premiers acquéreurs du fond après division, eux-mêmes vendeurs des consorts [O] [D]-[L] n’est pas non plus versé aux débats. 

Dans ces conditions, les consorts [O] [D]-[L] ne rapportent pas la preuve de l’existence de vues droites illégales. 

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre. 

Sur la demande de modification des vues en jours 

En application de l’article 676 du code civil, le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.

Selon l’article 677 du même code, ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

En l’espèce, au regard de ce qui a précédemment été développé, les consorts [O] [D]-[L] ne rapportent pas la preuve que les consorts [P] ont créé des jours qui ne respecteraient pas la distance légale. 

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande à ce titre. 

Sur la demande d’indemnisation au titre des troubles anormaux de voisinage

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou pas les règlements.

Ce droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Pour engager la responsabilité pour trouble anormal de voisinage, l'excessivité du trouble doit être appréciée en fonction du lieu, de l'antériorité de la situation et de l'ampleur du trouble. De plus, ledit trouble doit être continu et permanent. En tout état de cause, l'existence d'une faute de l'auteur du dommage n'est pas requise.

Il appartient donc à la partie demanderesse de rapporter la preuve d'un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage et de son caractère permanent ou récurrent.

En l’espèce, ainsi qu’il a déjà été développé, les consorts [O] [D]-[L] ne démontrent pas l’existence de vue illégales. 

En outre, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir un caractère de gravité des vues existantes sur l’espace de vie des consorts [O] [D]-[L], dans un environnement très urbanisé, générant des inconvénients normaux de voisinage en terme de vis-

à-vis, ce d’autant plus que les consorts [O] [D]-[L] connaissaient l’existence et l’origine de ces vues lors de leur acquisition notamment le fait qu’elles résultaient de la division du fond appartenant originellement aux consorts [P]. 

Dans ces conditions, les consorts [O] [D]-[L] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre des troubles anormaux du voisinage. 


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombants, les consorts [O] [D]-HYGONNE seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l'espèce, les consorts [O] [D]-[L] seront déboutés de leur demande à ce titre. 

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] de leur demande suppression des vues irrégulières ; 


DEBOUTE Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] de leur demande de remplacement des vues existantes par des jours ; 

DEBOUTE Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] de leur demande indemnitaire au titre des troubles anormaux du voisinage ; 

CONDAMNE Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ; 

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;




La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 FEVRIER 2025


Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/06373 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOAM
N° de MINUTE : 25/00024


Monsieur [Y] [H] [L]
né le 31 Août 1975 à [Localité 7]
[Adresse 5] 
[Localité 6] 

Madame [U] [O] [D]
née le 19 Novembre 1978 à [Localité 8] ( PORTUGAL)
[Adresse 5] 
[Localité 6] 

Ayant pour Avocat :
Me Anne-Sophie DERÔME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0638

DEMANDEURS

C/

Madame [G] [P]
[Adresse 3] 
[Localité 6]

Monsieur [T] [P]
[Adresse 4]
[Localité 6] 

Monsieur [C] [P]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Ayant pour Avocat :
Maître Juliette MEL de la SELARL M2J AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: E 2254

DEFENDEURS
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
 
DÉBATS

Audience publique du 04 Novembre 2024, à cette date l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2025. 


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] édifié sur la parcelle cadastrée section Q n°[Cadastre 2]. 

Monsieur [C] [P], Madame [G] [P] et Monsieur [T] [P] sont propriétaires d’un bien immobilier contigu situé [Adresse 5] à [Localité 6] édifié sur la parcelle voisine cadastrée section Q n°[Cadastre 1]. 

Se plaignant de l’existence de vues illégales sur leur bien, les consorts [O] [D]-[L] ont vainement tout d’abord, mis en demeure Monsieur [C] [P] par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 21 décembre 2023, d’avoir à procéder à l’obstruction de ces vues, puis effectué une tentative de conciliation en saisissant le 13 mars 2024 le conciliateur de justice près le tribunal de proximité de Pantin. 

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] ont fait assigner Monsieur [C] [P], Monsieur [T] [P] et Madame [G] [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation à supprimer les vues litigieuses, subsidiairement à les remplacer par des jours et à leur payer la somme de 1.500€ par mois de dommages et intérêts. 

 Au soutien de leurs prétentions et au visa de l’article 678 du code civil, les consorts [O] [D]-[L] font valoir que leurs voisins, les consorts [P], ont créé cinq vues dans leur mur de façade en limite de leur propre fonds, qui sont des fenêtres ouvrantes et transparentes donnant directement sur leur cour intérieure, de sorte qu’elles sont irrégulières et qu’elles doivent être supprimées.
Ils soulignent que Monsieur [C] [P] était à l’origine propriétaire des deux fonds et s’était engagé à obstruer les ouvertures existantes, de sorte que les consorts [P] ne peuvent revendiquer l’existence d’aucune servitude. 




Subsidiairement, au visa des articles 676 et 677 du code civil, les consorts [O] [D] soutiennent que les consorts [P] ne peuvent créer que des jours à 26 décimètres de hauteur au-dessus du plancher. 

Les consorts [O] [D]-[L] exposent au visa de l’article 544 du code civil, que la création de ces vues illégales par les consorts [P] leur cause un trouble anormal du voisinage dont ils sont fondés à réclamer réparation à hauteur de 1.500 € par mois de dommages et intérêts. 

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 04 novembre 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 21 octobre 2024, les consorts [P] ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture du 04 septembre 2024, expliquant que l’affaire n’avait pas été instruite selon les règles d’usage de la mise en état. 

Par message RPVA en date du 29 octobre 2024, les consorts [O] [D]-[L] ont indiqué qu’en dépit de la constitution d’avocat des consorts [P] postérieurement à l’ordonnance de clôture du 04 septembre 2024, ils ne s’opposaient pas à la révocation demandée. 

L'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire 

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

En outre, le tribunal observe que le présent litige porte sur des droits réels et que pour autant les demandeurs n’ont pas cru bon de produire le titre de propriété relatif à ces droits. 

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture 

En application de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi une cause de révocation. 

En l'espèce, les consorts [P] ont constitué avocat selon message RPVA reçu le 04 septembre 2024 à 14h19, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue à l’audience de mise en état du 04 septembre 2024 à 09h00 et alors que l’assignation mentionnant l’obligation de constituer avocat dans un délai de 15 jours leur avait été délivrée le 20 juin 2024. 

Dès lors, force est de constater qu'aucune cause grave ne s'est révélée après l'ordonnance de clôture rendue le 04 septembre 2024. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de rabat de l'ordonnance de clôture. 

Sur les demandes principales

Sur la demande de suppression des vues 

L’article 678 du code civil prévoit que l’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

En application de l’article 689 alinéa 2 du code civil, les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. 

Selon l’article 688 alinéa 2 du code civil les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. 

Aux termes de l'article 692 du code civil la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes. 

L’article 693 du même code dispose qu’il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude. 

Selon l’article 694 du même code, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Ainsi, la destination de père de famille est l'acte par lequel le propriétaire d'un héritage destine cet héritage ou une partie de celui-ci à l'usage ou à l'utilité d'un autre fonds lui appartenant ou d'une partie de cet autre fonds, de telle sorte que l‘aménagement existant entre eux et qui ne constituait jusqu'alors que l'exercice du droit de propriété, deviendra, par l'effet de la loi et sous certaines conditions, une servitude. 

Plusieurs conditions doivent être réunies pour que l’existence d’une servitude par destination du père de famille soit reconnue :

- identité de propriétaire : il doit être prouvé que les deux fonds actuellement séparés ont appartenu initialement au même propriétaire sans qu’il soit exigé que ces deux fonds aient toujours été distincts ; 

- auteur de l’aménagement : il doit être établi que c’est par ce propriétaire ou par son auteur que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ; 

- maintien de l’aménagement lors de la division : il faut que l’aménagement constitutif de la servitude prétendue ait encore existé au moment de la division des fonds et ait été maintenu ; 

- absence de volonté contraire : il faut, enfin, que ne se soit pas manifestée, expressément ou tacitement, aucune volonté contraire à la présomption légale de constitution de servitude attachée à l’état de fait observé. Il n’y a servitude que si, de l’état de fait créé par l’auteur commun, résulte l’intention de celui-ci d’assujettir définitivement une parcelle ou une partie d’un fonds à un service au profit d’une autre parcelle ou partie d’un même fonds ; à cet égard, la clause indiquant qu’il n’avait pas été créé ou laissé créer aucune servitude sur l’immeuble vendu contenu dans l’acte de division constitue une stipulation contraire à l’existence d’une servitude par destination du bon père de famille (3ème Civ. 06 septembre 2018 pourvoi n°17-21527). 

En l’espèce, les consorts [O] [D]-[L] affirment que les fenêtres de leurs voisins constituent des vues droites et que lors de leur acquisition ces fenêtres étaient revêtues d’un film opacifiant sans pour autant en justifier. 

Ainsi, si aux termes du procès-verbal de constat d’huissier du 7 novembre 2023, celui-ci écrit que « les ouvertures décrites, dépourvues de leur revêtement opacifiant, créent une vue directe sur la cour de la copropriété des requérants », il n’a en revanche procédé à aucune mesure ni de la distance ni de la hauteur de ces fenêtres par rapport au fond des consorts [O] [D]-[L] et quant à la présence de film opacifiant, il ne l’a pas constaté lui-même se contentant de reprendre les affirmations de Madame [O] [D].

Les consorts [O] [D]-[L] s’appuient également sur un mail émanant de Monsieur [K] [X], qui serait Responsable Droit des sol à la mairie de [Localité 6] sans que cette qualité soit démontrée, dont la date est inconnue et le contenu trop imprécis pour établir quoique ce soit, ainsi que sur la photographie d’un affichage indiquant « changement ouverture : fenêtres sur cour » dont les dates et conditions de prise de vue sont inconnues et ne permet donc pas de démontrer qu’il s’agit de la transformation de jours en vue au sens juridique du terme. 

En outre, les consorts [O] [D]-[L] affirment que les consorts [P] ne peuvent se prévaloir d’aucune servitude alors qu’il résulte de leurs propres énonciations, du plan de division du 02 avril 2014 (pièces demandeurs n°10) et d’un courrier adressé par les précédents propriétaires de la parcelle cadastrée section Q n°[Cadastre 2] à Monsieur [P] (pièce demandeurs n°7), que : 

les deux fonds actuellement séparés ont appartenu initialement au même propriétaire en l’occurrence Monsieur [C] [P] ; 
lors de cette division la façade du bâtiment appartenant aux consorts [P] donnant sur le fonds des consorts [O] [D]-[L] présentait déjà plusieurs fenêtres ; 
ces aménagements ont été maintenus après la division, créant d’importantes tension avec les premiers acquéreurs de la parcelle qui l’ont ensuite revendue aux consorts [O] [D]-[L]. 
Pour justifier de l’absence de toute servitude de vue, les consorts [O] [D]-[L] affirment que les consorts [P] s’étaient engagés à obstruer ces fenêtres et ces portes. 

Or, ils ne produisent aucun document émanant des consorts [P] qui attesterait d’une telle renonciation. 

A cet égard, si le plan de division parcellaire du 02 avril 2014 mentionne que « lors de notre intervention le 07 avril 2014 il a été constaté la présence d’ouvertures en façade sud-est (portes, 

fenêtres) il conviendra d’obstruer les vues et de condamner les portes avant la vente du lot A », ce plan de division a été établi et signé par le cabinet de géomètre expert, lequel est donc l’auteur de cette mention et non les consorts [P], ce d’autant plus que l’acte de vente conclu entre ces derniers et les premiers acquéreurs du fond après division, eux-mêmes vendeurs des consorts [O] [D]-[L] n’est pas non plus versé aux débats. 

Dans ces conditions, les consorts [O] [D]-[L] ne rapportent pas la preuve de l’existence de vues droites illégales. 

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre. 

Sur la demande de modification des vues en jours 

En application de l’article 676 du code civil, le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.

Selon l’article 677 du même code, ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

En l’espèce, au regard de ce qui a précédemment été développé, les consorts [O] [D]-[L] ne rapportent pas la preuve que les consorts [P] ont créé des jours qui ne respecteraient pas la distance légale. 

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande à ce titre. 

Sur la demande d’indemnisation au titre des troubles anormaux de voisinage

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou pas les règlements.

Ce droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Pour engager la responsabilité pour trouble anormal de voisinage, l'excessivité du trouble doit être appréciée en fonction du lieu, de l'antériorité de la situation et de l'ampleur du trouble. De plus, ledit trouble doit être continu et permanent. En tout état de cause, l'existence d'une faute de l'auteur du dommage n'est pas requise.

Il appartient donc à la partie demanderesse de rapporter la preuve d'un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage et de son caractère permanent ou récurrent.

En l’espèce, ainsi qu’il a déjà été développé, les consorts [O] [D]-[L] ne démontrent pas l’existence de vue illégales. 

En outre, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir un caractère de gravité des vues existantes sur l’espace de vie des consorts [O] [D]-[L], dans un environnement très urbanisé, générant des inconvénients normaux de voisinage en terme de vis-

à-vis, ce d’autant plus que les consorts [O] [D]-[L] connaissaient l’existence et l’origine de ces vues lors de leur acquisition notamment le fait qu’elles résultaient de la division du fond appartenant originellement aux consorts [P]. 

Dans ces conditions, les consorts [O] [D]-[L] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre des troubles anormaux du voisinage. 


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombants, les consorts [O] [D]-HYGONNE seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l'espèce, les consorts [O] [D]-[L] seront déboutés de leur demande à ce titre. 

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire.







PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] de leur demande suppression des vues irrégulières ; 


DEBOUTE Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] de leur demande de remplacement des vues existantes par des jours ; 

DEBOUTE Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] de leur demande indemnitaire au titre des troubles anormaux du voisinage ; 

CONDAMNE Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE Madame [U] [O] [D] et Monsieur [Y] [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ; 

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;




La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 694, code civil 689, code civil 693, code civil 692, code civil 677, code civil 678, code civil 676, code civil 688). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-02-10T19:01:19.775Z.