Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 12 février 2025, n° 20/13077

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 12 FEVRIER 2025



N° 2025/63 









Rôle N° RG 20/13077 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWJN







S.A.S. [Adresse 4]



C/



[P] [C]

[V] [C]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 

Me Maud DAVAL-GUEDJ 

Me Jean-Marc SZEPETOWSKI

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 16 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/01258.





APPELANTE



S.A.S. [Adresse 4]

Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité au siège social 

Demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant





INTIMÉS



Monsieur [P] [C]

Demeurant [Adresse 1]



Madame [V] [R] épouse [C]

Demeurant [Adresse 1]



tous deux représentés par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2025.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2025



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







***







Exposé des faits et de la procédure





Le 13 mars 2017, M. [P] [C] et Mme [V] [R] épouse [C] (les époux [C]) ont conclu avec la société par actions simplifiée (SAS) [Adresse 4] un contrat de vente en état futur de rénovation, portant sur un parking et deux appartements à usage d'habitation avec terrasse et jardin, au rez de chaussée d'un immeuble situé sur la commune de [Localité 3].



Le prix de vente était fixé à la somme de 365 000 euros, dont 305 000 euros au titre du bâti existant, et 60 000 euros au titre du coût des travaux de rénovation, la livraison étant fixée au plus tard le 30 mai 2017.



En février 2018, la livraison n'étant toujours pas intervenue, les époux [C], qui se plaignaient également de la qualité des travaux réalisés, ont été autorisés à pratiquer une saisie conservatoire à hauteur de 60 000 euros sur les comptes bancaires de la SAS [Adresse 4]. 

Par jugement du 3 février 2020, confirmé en appel, le juge de l'exécution a refusé d'ordonner la mainlevée de la saisie.



Les époux [C] ont ensuite assigné la SAS [Adresse 4] devant le juge des référés afin d'obtenir sa condamnation sous astreinte à terminer les travaux et lui remettre les clefs. 

Le juge des référés, considérant que la demande se heurtait à une contestation sérieuse, a dit n'y avoir lieu à référé.



Par acte du 6 mars 2018, les époux [C] ont assigné la SAS [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d'obtenir sa condamnation sous astreinte à achever les travaux, livrer le bien, leur remettre les clefs et leur payer des dommages-intérêts.



La SAS [Adresse 4] a formé une demande reconventionnelle aux fins de condamnation des époux [C] à lui payer le reliquat de prix, ainsi que le coût de travaux supplémentaires.



Par jugement du 16 décembre 2020, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a :

- débouté la SAS [Adresse 4] de ses demandes ;

- condamné la SAS [Adresse 4] à procéder à la livraison du bien et à la remise des clefs, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard pendant trois mois passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement ;

- débouté les époux [C] de leur demande de condamnation sous astreinte de la SAS [Adresse 4] à réaliser des travaux ;

- condamné la SAS [Adresse 4] à payer aux époux [C] une somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du retard de livraison ainsi que 1 300 euros par mois à compter du 1er mai 2020 jusqu'à établissement d'un procès verbal de livraison actant la remise des clefs ;

- condamné la SAS [Adresse 4] à payer aux époux [C] une indemnité de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Pour statuer ainsi, il a considéré que la SAS [Adresse 4], alors qu'elle s'est engagée à livrer avant le 30 mai 2017, ne démontre l'existence d'aucun cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison ; qu'un constat d'huissier et une expertise démontrent que les travaux sont affectés de malfaçons et que la SAS [Adresse 4] n'est pas fondée à se prévaloir d'un retard de paiement par les époux [C] des échéances du prix puisqu'ils ont été autorisés à pratiquer une saisie conservatoire au regard de ces malfaçons.

Il a retenu un préjudice de jouissance constitué d'une perte de chance de pouvoir jouir des lieux dans les délais contractuellement fixés



Par acte du 24 décembre 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SAS [Adresse 4] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 13 novembre 2024.





Prétentions et moyens des parties





Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 4 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé des moyens, la SAS [Adresse 4] demande à la cour de : 

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

' juger sans objet, la demande aux fins de voir procéder à la livraison du bien et à la remise des clés sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai d'un mois suivant la signification du jugement ;

' débouter les époux [C] toutes leurs demandes ;

' fixer la réception des ouvrages au 19 mars 2018 ;

' condamner les époux [C] à lui payer 67 659,69 euros correspondant au solde du prix de vente (60 000 euros), outre le coût de travaux supplémentaires (7 659,69 euros) ;

' condamner les époux [C] à lui payer 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de son avocat.



Dans leurs dernières conclusions d'intimés et d'appel incident, régulièrement notifiées le 8 novembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé des moyens, les époux [C] demandent à la cour de : 

' confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SAS [Adresse 4] à procéder à la livraison du bien et à réparer ses préjudices ;

' l'infirmer sur le montant des dommages et intérêts ;

' condamner la SAS [Adresse 4] à lui payer 176 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard de livraison, 69 190 euros correspondant au montant des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et non conformités et 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 





Motifs de la décision





1. Sur la responsabilité de la SAS [Adresse 4] au titre d'un retard de livraison 



1.1 Moyen des parties 



La SAS [Adresse 4] fait valoir que le délai contractuel de livraison a été suspendu en raison du refus des époux [C] de payer le solde du prix de vente ainsi que les travaux supplémentaires qu'ils ont commandés et qu'ils ne peuvent se prévaloir de la validation par le juge de l'exécution de la saisie conservatoire, puisque celle-ci ne portait pas sur les travaux supplémentaires et que, selon les articles L 262-10 et R 262-10 du code de la construction et de l'habitation, qui sont d'ordre public, l'acquéreur doit régler 95 % du prix des travaux à l'achèvement de l'ensemble des travaux et le solde, soit 5 %, à la livraison, sauf à consigner ce montant en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés dans le procès-verbal de livraison, mais qu'en l'espèce, les époux [C] n'ont procédé à aucune consignation des fonds. Elle ajoute qu'à supposer le retard de livraison acquis, les époux [C] ne justifient pas du préjudice dont ils se prévalent.



Les époux [C] font valoir que la SAS [Adresse 4] ne démontre l'existence d'aucune cause légitime de suspension du délai de livraison, qu'ils ont été autorisés par décision de justice à pratiquer une saisie conservatoire au regard de désordres et défauts dûment constatés par procès verbal, de sorte que leur refus de payer le solde du prix était légitime ; que la faculté de consigner n'a aucun rapport avec une saisie destinée à garantir un acquéreur de l'indemnisation de ses préjudices et que l'existence de travaux supplémentaires pour seulement la somme de 7 659,69 euros ne pouvait justifier un refus de livraison à la faveur d'une exception d'inexécution puisque, selon l'article 1219 du Code civil, la mise en oeuvre de cette exception suppose une dette non réglée et une inexécution grave, conditions non réunies en l'espèce. Ils ajoutent que si l'existence de désordres et malfaçons peut donner lieu à des réserves, elle n'autorise pas le vendeur à refuser de livrer. Ils calculent leur préjudice par référence à la valeur locative des appartements dont ils n'ont pu jouir avant le 19 janvier 2021.



1.2 Réponse de la cour 



En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



En l'espèce, le contrat conclu entre les parties le 13 mars 2017 imposait à la SAS [Adresse 4], venderesse, de livrer le bien vendu au plus tard le 30 mai 2017, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai dans les conditions stipulées en deuxième partie de l'acte.



Page 18, au paragraphe 'délai d'exécution des travaux', le contrat prévoit que le délai sera majoré le cas échéant des jours de retard dus à une cause légitime de suspension du délai, parmi lesquelles 'les retards de paiement de l'acquéreur tant en ce qui concerne les travaux prévus aux présentes que les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser'.

En ce cas, le contrat stipule que l'époque prévue pour l'achèvement sera différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux ou aurait perturbé profondément le déroulement du chantier.



S'agissant du paiement du prix, les parties sont convenues d'un paiement comptant de la part de l'acquéreur concernant le bâti existant, et d'un 'fractionnement des versements' concernant la part afférente aux travaux. Ce fractionnement a été établi de la manière suivante : 0 % une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix total des travaux, 0 % à l'achèvement de l'installation électrique et de plomberie hors appareillage, 0 % une fois l'ensemble des travaux achevés et 100 % à la livraison, soit 60 000 euros.

Il stipule ensuite que 'le surplus du prix de vente, soit la somme de 60 000 euros sera payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux suivant l'échelonnement ci dessus prévu, au vu d'une attestation de 'l'homme de l'art', le tout en conformité de l'article R. 262-10 du code de la construction'.



Il en résulte qu'en réalité le paiement du prix afférent à la partie travaux n'a pas été fractionné, puisqu'il était payable en intégralité au jour de la livraison, après achèvement des travaux, certifiée par un homme de l'art.





La SAS [Adresse 4] ne produit aux débats aucun certificat établi par 'un homme de l'art', permettant de considérer que l'immeuble était achevé au sens du contrat au 30 mai 2017, ni même au 19 mars 2018. L'attestation de conformité jointe au procès verbal de réception dont elle a proposé la signature aux époux [C] le 19 mars 2018 concerne uniquement l'installation d'électricité.

Elle ne justifie pas avoir, compte tenu du désaccord entre les parties, présenté requête au président du tribunal judiciaire afin d'obtenir la désignation d'une personne qualifiée chargée de constater l'achèvement des travaux.



Elle ne démontre pas davantage que les parties se sont accordées pour différer la livraison.



S'agissant des 'éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser', les pièces produites aux débats ne démontrent pas que les époux [C] ont sollicité ni accepté la réalisation de tels travaux. La pièce n°2 produite par la SAS [Adresse 4], faisant état de travaux supplémentaires pour un coût de 7 659,69 euros n'est pas signée par les époux [C].

Les autres devis et factures produites ne comportent pas davantage leur signature et il résulte des échanges de courriels entre les parties qu'un différend les a opposées au sujet de ces travaux, que les époux [C] considéraient comme relevant des travaux prévus par le contrat de réservation, même si, ayant réglé certaines factures, des comptes devaient être établis entre les parties.

Or, il appartient à la SAS [Adresse 4], qui se prévaut d'un motif légitime de suspension du délai de livraison, de démontrer que des travaux supplémentaires ont été demandés par le acheteurs et non réglés.

A défaut, elle n'est pas fondée à justifier le retard de livraison par le non paiement de ces travaux.



S'agissant des travaux prévus au contrat, dont l'achèvement déclenchait l'obligation pour l'acheteur de payer le reliquat de prix, les époux [C] produisent aux débats deux procès verbaux de constat réalisés par Me [K], huissier de justice, les 26 février et 19 mars 2018, qui font ressortir l'existence de nombreuses non conformités et malfaçons affectant les parties communes et les parties privatives leur appartenant. L'huissier, qui était assisté de M. [B], expert économiste de la construction, a notamment relevé, pour les plus significatifs, dans l'appartement n°13, que dans la cuisine, un extracteur d'air a été installé au lieu d'une VMC, que des éléments de cuisine ont été installés mais les murs ne sont pas redressés, entrainant un effet queue de billard entre l'élément haut situé à droite de la fenêtre, son mur support et l'élément bas situé à gauche du four, qu'aucun équipement de climatisation n'a été posé dans le chambre à coucher et que, dans la buanderie, aucun couvre joint n'a été posé du côté droit du chambranle de la porte de distribution qui ne comporte, par ailleurs, aucune ventilation haute ni basse.



Le rapport technique établi par M. [B] fait ressortir de nombreuses malfaçons dans les parties communes de l'immeuble.



Par ailleurs, une expertise judiciaire a été ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété Sole e Mare par ordonnance du 16 octobre 2020 en raison des différends l'opposant à la SAS [Adresse 4] et de malfaçons et désordres dénoncés en ce qui concerne les parties communes. 

Certes, cette expertise ne porte pas sur les travaux réalisés dans les appartements des époux [C] et le rapport n'est pas définitif, mais plusieurs points de la mission concernent des désordres susceptibles d'affecter la jouissance des parties privatives de l'immeuble. Par ailleurs, même s'il ne s'agit que d'un pré-rapport, il éclaire quant à la qualité des travaux réalisés par la SAS [Adresse 4] en exécution du contrat.

Or, si l'expert n'a pas relevé de désordres concernant l'isolation thermique des murs de façade, il a considéré que l'isolation phonique des murs de cloison séparant les appartements et des planchers entre niveaux n'était pas conforme à la réglementation. Il a également relevé l'existence de désordres ayant une répercussions pour les propriétaires des logements du niveau 2 (infiltrations depuis la toiture) ou en rez de jardin (infiltrations en pied de façade et humidité persistante). Or, les appartements acquis par les époux [C] sont situés au rez de chaussée.





Le contrat, page 14, stipule que 'les biens vendus seront réputés achevés lorsque les travaux seront exécutés' et que 'pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne seront pas pris en considération lorsqu'ils n'auront pas un caractère substantiel, ni les malfaçons ne rendant pas les ouvrages ou les éléments d'équipement impropres à leur utilisation'. 



L'exécution des travaux s'entend donc de travaux terminés et conformes aux règles de l'art.



Or, il résulte des éléments qui précèdent que tel n'était pas le cas au 19 mars 2018, puisque l'absence d'isolation phonique est susceptible de rendre l'immeuble impropre à son utilisation et que les époux [C] subissent dans leurs appartements des infiltrations en pied de façade et une humidité persistante.



La SAS [Adresse 4] échoue donc à démontrer que les travaux étaient terminés et conformes aux règles de l'art au 19 mars 2018.



Par ailleurs, les époux [C] ont été dûment autorisés à pratiquer une saisie conservatoire d'un montant de 60 000 euros afin de garantir une créance de dommages-intérêts que le juge de l'exécution, saisi d'une demande de mainlevée, a considéré comme fondée dans son principe. 



Si cette saisie n'équivaut pas à la consignation du solde du prix de vente, prévue par l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, il en résulte néanmoins que, la créance de dommages-intérêts a été considérée, à cette époque, comme fondée dans son principe.



A supposer que les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement soient applicables à une vente d'immeuble à rénover, ces dispositions ont pour objectif de d'assurer une protection renforcée de l'acquéreur. La possibilité de consigner les fonds lui permet, lorsqu'il conteste la qualité des travaux, de payer le solde du prix par voie de consignation, sans que le vendeur puisse valablement s'opposer à la remise des clefs.



Pour autant, l'absence d'autorisation de consigner n'ôte pas au juge, saisi d'un litige afférent l'indemnisation du préjudice de l'acquéreur se plaignant d'un retard de livraison, d'apprécier si les travaux sont doivent être considérés comme achevés au sens du contrat et si un retard de livraison doit être reconnu.



En l'espèce, les pièces produites par la SAS [Adresse 4] ne démontrent pas que l'immeuble était dûment achevé au 26 février 2018, au 19 mars 2018, ou même au jour où le premier juge a statué.



En conséquence, c'est à raison que le tribunal a retenu un manquement de la SAS [Adresse 4] à son obligation de livraison à compter du 30 mai 2017, refusé de fixer la date de celle-ci au 19 mars 2018 et lui a enjoint, sous astreinte, de procéder à cette livraison et à la remise des clefs.



Selon l'article 1217 du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. 



Il n'est pas contesté que les travaux ont été réceptionnés le 19 janvier 2021.



En conséquence, les travaux n'ayant été achevés qu'à cette date, le retard imputable à la SAS [Adresse 4] a, au total, duré 1 330 jours. 



Il en est résulté pour les époux [C] un préjudice de jouissance puisqu'ils n'ont pas été en mesure de jouir des biens avant cette date, soit pour en occuper personnellement, soit pour les louer.



L'immeuble est situé sur la commune de [Localité 3]. Il s'agit de deux appartements de standing, avec terrasse et jardin au rez de chaussée d'une villa, auxquels s'ajoute un parking non couvert.

Les époux [C] ne produisent aucun avis de valeur locative démontrant que les deux appartements étaient susceptibles d'être loués 2 000 euros par mois chacun.



Le descriptif du projet, objet de sa pièce n°3, contient un tableau dans lequel les appartements du rez de chaussée sont valorisés, sur le plan locatif, et hors charges, à 900 euros par mois pour l'un, 930 euros par mois pour l'autre.



Au regard de ces éléments, la valeur de jouissance des appartements, appréciée au jour où le préjudice a pris fin en 2021, sera fixée à 2 130 euros par mois et le préjudice subi par les époux [C], au regard de la durée totale de la privation à : 2 130 euros /30 x 1 330 = 94 430 euros.





2/ Sur demande de dommages-intérêts formulée par les époux [C] 



2.1 Moyens des parties



Les époux [C] fondent leur demande sur les dispositions des articles 1103 et 1231 et suivants du code civil, expliquant que la responsabilité contractuelle de la SAS [Adresse 4] est engagée au titre de non conformités et de malfaçons établies par le procès-verbal de réception, le constat d'huissier qu'ils ont fait établir le 19 mars 2018 et le rapport de M. [B] qui fait ressortir des taux d'humidité anormalement élevés dans les appartements en raison de l'absence de doublage périphérique ou d'isolation thermique des murs maîtres périphériques, de l'absence d'installation d'une VMC et de raccordement au réseau d'évacuation des eaux usées. Ils ajoutent que le coût des travaux pour y remédier s'élève, selon devis, à la somme de 69 190 euros.



La SAS [Adresse 4] fait valoir qu'ils ne rapportent la preuve des désordres ou non conformités dont ils demandent l'indemnisation par aucune expertise judiciaire ou pièce établie au contradictoire des parties, que le pré-rapport d'expertise, établi dans le cadre d'un litige qui l'oppose à la copropriété et afférent aux parties communes de l'immeuble, est insuffisant pour étayer la réalité de désordres justifiant la demande d'indemnisation, qu'elle a mandaté un expert en la personne de M. [G], qui conteste la réalité des désordres et qu'il appartient aux époux [C], dès lors que la réception a eu lieu, d'actionner les garanties légales ainsi que la garantie bancaire d'achèvement.



2.2 Réponse de la cour 



En application de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 



Il appartient à la victime d'une inexécution contractuelle de rapporter la preuve de celle-ci mais également du préjudice qu'elle allègue et de son lien de causalité avec le manquement fautif.



En l'espèce, le procès verbal de constat du 19 mars 2018 est antérieur à la réception des travaux qui a eu lieu près de trois ans plus tard le 19 janvier 2021. Il est donc insuffisant pour établir que des malfaçons subsistaient à cette date.



Le pré-rapport d'expertise judiciaire établi en 2024 dans le cadre du litige qui oppose la SAS [Adresse 4] à la copropriété fait apparaître l'existence de malfaçons et désordres dans les parties communes de l'immeuble. 

Les désordres relevés par cet expert concernent la copropriété ainsi que les propriétaires des logements du niveau 2 (infiltrations depuis la toiture) ou en rez de jardin (infiltrations en pied de façade et humidité persistante). 

Par ailleurs, il a estimé que l'isolation phonique de l'immeuble n'était pas conforme aux normes applicables en matière d'habitation.

En revanche, l'expert a estimé l'isolation thermique conforme à la réglementation.



S'il se déduit de ces éléments que des travaux apparaissent nécessaires afin de remédier à des désordres et aux dommages qu'ils entraînent pour certains copropriétaires, dont les époux [C], ces travaux sont à la charge de la copropriété.

En conséquence, les époux [C] ne peuvent en demander l'indemnisation pour leur propre compte.



Il leur appartient de démontrer que les désordres ont entrainé des dommages dans leurs lots.



Les devis qu'ils produisent sont afférents à des travaux de maçonnerie, de plomberie et d'électricité.



Dans son pré-rapport d'expertise, M. [L] liste uniquement les travaux à réaliser dans les parties communes afin de remédier aux désordres. Les préjudices ne font l'objet d'aucune évaluation, l'expert ayant sollicité la communication de devis par les parties. 

Les devis produits par les époux [C] ne sont pas complétés par une analyse technique permettant de rattacher le coût des travaux à des désordres imputables aux travaux de rénovation réalisés par la SAS [Adresse 4].



Au vu de ce seul pré-rapport, qui ne constitue pas un rapport définitif, ne répond pas aux éventuels dires des parties, et ne fournit aucun élément permettant de chiffrer les préjudices, le lien de causalité entre le dommage dont les époux [C] demandent réparation et les désordres imputables aux travaux de construction réalisés par la SAS [Adresse 4], n'est pas démontré.



L'autorisation de saisie conservatoire reposait sur une créance fondée en son principe, suffisante pour justifier la rétention du reliquat de prix jusqu'à livraison de l'ouvrage, mais non pour établir la réalité et l'importance des dommages justifiant la réclamation indemnitaire.



Il appartenait aux époux [C] de faire désigner un expert chargé d'examiner au contradictoire des parties, les travaux réalisés dans leurs appartements, de déterminer si des malfaçons et non conformités l'affectent, de fournir un chiffrage objectif et contradictoire des travaux nécessaires pour y remédier et d'opérer les comptes entre les parties.



C'est donc à raison que le premier juge les a déboutés de leur demande à ce titre





3/ Sur la demande de paiement du solde du prix de vente et des travaux supplémentaires 



3.1 Moyens des parties 



La SAS [Adresse 4] fait valoir que la livraison ayant eu lieu, aucun motif légitime ne justifie le refus que lui opposent les époux [C] de régler le solde du prix, auquel s'ajoute une somme de 7 659,69 euros au titre de la réalisation de travaux supplémentaires.



Les époux [C] s'opposent à cette demande au motif que la SAS [Adresse 4] ne leur a pas communiqué les factures acquittées en dépit de sommations d'huissier, ni les attestations d'assurance et qu'ils se trouvent, de ce fait, dans l'impossibilité de bénéficier des garanties légales. Ils ajoutent que la SAS [Adresse 4] ne produit aucun élément établissant qu'ils sont redevables de la moindre somme au titre de travaux supplémentaires.



3.2 Réponse de la cour



Les stipulations de l'acte de vente afférentes au paiement des travaux ont été rappelées plus haut.



Il en résulte que les époux [C] avaient l'obligation de s'acquitter de 100 % du coût des travaux à la livraison.



Los de la réception des travaux, le 19 mars 2021, les époux [C] ont, de nouveau, émis des réserves. Cependant, celles-ci sont essentiellement constituées, s'agissant de leurs lots, de non conformités. Si le pré-rapport précité fait apparaître que les désordres dans les parties communes ont pu leur causer des préjudices personnels, il n'est produit aucun chiffrage contradictoire de ce préjudice.



Le contrat stipule que, pour apprécier l'achèvement, qui rend exigible le reliquat du prix de vente, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne seront pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons ne rendant pas les ouvrages ou les éléments d'équipement impropres à leur utilisation. 



Dès lors que la livraison a eu lieu suite à l'achèvement des travaux, et que les époux [C] n'établissent pas qu'ils sont titulaires d'une créance de dommages-intérêts à l'égard de la SAS [Adresse 4], ils doivent lui régler le reliquat du prix de vente, sans pouvoir se retrancher derrière l'absence de production par celle-ci des factures ou attestations d'assurance.



En conséquence, conformément aux clauses du contrat, ils doivent être condamnés à régler le solde du prix de vente, soit la somme de 60 000 euros.



En revanche, la demande au titre de travaux supplémentaires sera rejetée, les pièces produites par la SAS [Adresse 4] étant insuffisantes pour retenir un quelconque engagement des époux [C] sur ce point.



En l'absence de demande de compensation formulée par les parties dans le dispositif de leurs conclusions, chaque partie devra régler sa créance à l'autre. 





4/ Sur les dépens et frais irrépétibles



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.



La SAS [Adresse 4], qui succombe principalement, supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

L'équité justifie d'allouer aux époux [C] une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.





Par ces motifs



La cour, 



Confirme le jugement en ce qu'il a condamné la SAS [Adresse 4] à procéder à la livraison du bien et à la remise des clefs, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard pendant trois mois passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement et condamné la SAS [Adresse 4] à payer aux époux [C] une indemnité de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;



L'infirme pour le surplus de ses dispositions ;



Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant, 



Déboute la SAS [Adresse 4] de sa demande afin que la réception des ouvrages soit fixée au 19 mars 2018 ;



Condamne la SAS [Adresse 4] à payer à M. [P] [C] et Mme [V] [R] épouse [C], ensemble, une somme de 94 430 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;



Condamne M. [P] [C] et Mme [V] [R] épouse [C], in solidum, à payer à la SAS [Adresse 4] une somme de 60 000 euros au titre du reliquat du prix de vente ;



Déboute M. [P] [C] et Mme [V] [R] épouse [C] de leur demande de dommages-intérêts ;





Condamne la SAS [Adresse 4] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;



Déboute la SAS [Adresse 4] de sa demande au titre de ses propres frais irrépétibles exposés en appel ; 



Condamne la SAS [Adresse 4] à payer à M. [P] [C] et Mme [V] [R] épouse [C], ensemble, une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour.





 Le greffier La présidente