Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 3, 13 février 2025, n° 21/00028

Exposé du litige

PROCÉDURE :

Dates de la première évocation et des débats : 12 septembre 2024 ; 17 octobre 2024
Date de mise à disposition : 12 décembre 2024
Date de prorogation de la mise à disposition : 13 Février 2025



FAITS ET PROCÉDURE

La SCI DE L’EPI-[Localité 9] était propriétaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 9] ([Localité 9]), édifié sur la parcelle cadastrée section P n°[Cadastre 5].

Par un arrêté en date du 27 mai 2019, le Préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré d’utilité publique le projet de restructuration urbaine du secteur [Localité 11]-[Adresse 10] sur la commune d’[Localité 9] au profit de l’EPFIF et l’a autorisé à acquérir les immeubles et droits réels immobiliers dont l’acquisition est nécessaire pour la réalisation de cette opération d’aménagement.

La parcelle section P n°[Cadastre 5] se trouve dans le périmètre de cette opération.

Par un arrêté en date du 2 août 2019, le Préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré immédiatement cessibles, au profit de l’EPFIF, les biens situés dans le périmètre de restructuration.

Par ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny a déclaré expropriée cette parcelle au profit de l’EPFIF et l’ensemble des droits réels et personnels sur ces biens a été éteint. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juillet 2020, l’EPFIF a notifié à la SCI DE L’EPI-[Localité 9] ses offres indemnitaires que cette dernière a refusé par courrier en date du [Cadastre 5] août 2020.

A défaut d’accord, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation par mémoire du 17 février 2021.

L’instance a été ouverte sous le numéro RG 21/00028.

Par un jugement en date du 20 juillet 2021, le tribunal administratif de Montreuil a prononcé l’annulation de l’arrêté de DUP du 27 mai 2019 ainsi que l’arrêté de cessibilité du 2 août 2019.

L’EPFIF a interjeté appel de ce jugement.

Par une ordonnance rendue le 16 août 2022, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 20 octobre 2022.

D’un commun accord, le transport judiciaire a été annulé par le juge en date du 17 octobre 2022 dans l’attente de la décision de la Cour administrative d’appel de [Localité 11].

En l’absence de transport judiciaire sur les lieux, aucun procès-verbal n’a été établi pour la description et la consistance du bien.

Par un arrêt rendu le 29 février 2024, la Cour administrative d’appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal administratif de Montreuil en date du 20 juillet 2021. Aucun recours n’a été formé contre cet arrêt, ce dernier est devenu définitif.

Par mémoire en date du 3 mai 2024 et reçu au greffe le 14 mai 2024, l’EPFIF a notifié un mémoire aux fins de renonciation à l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019 et aux fins de désistement d’action.

Par mémoire en date du 16 mai 2024 et reçu au greffe le 22 mai 2024, la SCI DE L’EPI [Localité 9] a notifié un mémoire de saisine aux fins de constatation d’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019.

L’instance a été enregistrée sous le numéro RG 24/00034.


Par son mémoire n°2 en date du 11 octobre 2024, soutenu à l’audience, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de Bobigny de :

- se déclarer incompétent pour connaître de la demande d’indemnisation formée par la SCI DE L’EPI [Localité 9] au profit du Tribunal administratif de Montreuil ;

A titre subsidiaire de ce chef,

- rejeter comme mal-fondée la demande d’indemnisation de son préjudice formée par la SCI DE L’EPI [Localité 9] ;

En tout état de cause,

- constater que l’arrêté déclaratif d’utilité n°2019-1307 pris au bénéfice de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France par le Préfet de Seine-Saint-Denis le 27 mai 2019 a été annulé de manière définitive par la Cour administrative d’appel de [Localité 11] ;

- constater que l’arrêté de cessibilité n°2019-2150 pris au bénéfice de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France par le Préfet de Seine-Saint-Denis le 2 août 2019 a été annulé de manière définitive par la Cour administrative d’appel de [Localité 11] ;

- constater que l’ordonnance d’expropriation n°19/00297 prise le 3 décembre 2019 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny a été annulée en totalité aux termes d’un jugement rendu le 18 juin 2024 par le même juge ;

En conséquence,

- constater la perte de base légale et l’annulation de l’ordonnance d’expropriation n°19/00297 prise le 3 décembre 2019 par le juge de l’expropriation ;

En tant que besoin,

- annuler en toutes ses dispositions l’ordonnance d’expropriation n°19/00297 prise le 3 décembre 2019 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny ;

- déclarer que l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France renonce au bénéfice de l’ordonnance d’expropriation n°19/00297 prise le 3 décembre 2019 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny, au besoin lui en donner acte ;

- déclarer que l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France se désiste de l’ensemble de ses demandes formées dans le cadre de l’instance enregistrée sous le numéro d’instance RG n°21/00028 ;

-déclarer que ce désistement est parfait en l’absence de demandes formées antérieurement par la SCI DE l’EPI [Localité 9] ;

- déclarer que l’immeuble située [Adresse 2] à [Localité 9] ([Localité 9]), édifié sur la parcelle cadastrée Section P n°[Cadastre 5], d’une superficie de 2.646 m², est restituable à la SCI DE L’EPI [Localité 9], propriétaire de cet immeuble, sans indemnité à verser préalablement par elle, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France n’ayant pas pris possession de l’immeuble ;

- rejeter les demandes formées par la SCI DE l’EPI [Localité 9] et par le Commissaire du gouvernement ;

- laisser les dépens à la charge de l’EPFIF ;

Par son mémoire complémentaire et récapitulatif en date du 16 octobre 2024, soutenu à l’audience, la SCI DE L’EPI [Localité 9] demande au juge de l’expropriation de :

- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

- constater l’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation RG n°19/00323 en date du 3 décembre 2019 déclarant expropriée la parcelle P n°[Cadastre 5] située [Adresse 1] à [Localité 9] appartenant à la SCI DE L’[Localité 9] et envoyant l’EPFIF en possession de l’immeuble

Motifs

- ordonner à l’EPFIF de restituer au profit de la SCI DE L’EPI [Localité 9] la propriété de la parcelle bâtie cadastrée P n°[Cadastre 5] située [Adresse 1] à [Localité 9] (93 800) ;

- constater que la SCI DE L’EPI [Localité 9] ne doit restituer aucune indemnité à l’EPFIF;

- constater l’extinction définitive, à effet du 3 décembre 2019, du bail dérogatoire conclu le 29 mars 2019 entre la SCI DE L’EPI [Localité 9] et la société CITY DEBARRAS ;

- condamner l’EPFIF à verser à la SCI de L’EPI [Localité 9] une indemnité d’un montant de 135.000 € au titre du manque à gagner subi par la SCI résultant de la procédure d’expropriation irrégulière ;

- condamner l’EPFIF à lui verser une indemnité d’un montant de [Cadastre 5].000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l’EPFIF aux dépens ;

- condamner l’EPFIF aux frais de publicité foncière engagés en application du jugement 

Par conclusions en date du 26 septembre 2022, le Commissaire du gouvernement conclut à la fixation des indemnités en valeur libre d’un montant de 928.300 euros, décomposé de la manière suivante :
- indemnité principale : 843.000 €
- indemnités accessoires : 85.300 €

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

A l’audience du 12 septembre 2024, le juge a ordonné la jonction des instances suivantes : RG n°24/00036, RG n°24/00034 et RG n°21/00028 enregistrées sous le n°21/00028 et a invité les parties à formuler toutes observations sur la recevabilité de l’EPFIF à demander l’annulation de l’ordonnance d’expropriation. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 octobre 2024 au cours de laquelle les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du Code de l’expropriation.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 puis prorogé au 13 février 2025.

Sur la demande tendant à constater que l'ordonnance d'expropriation du 3 décembre 2019 est dépourvue de base légale

L'article L223-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit que : " Sans préjudice de l'article L223-1, en cas d'annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge que l'ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale et demander son annulation ".


La SCI DE L’EPI [Localité 9] soutient que l'ordonnance d'expropriation n°19/00297 du 3 décembre 2019 en ce qu'elle a transféré la propriété de la parcelle bâtie P n°[Cadastre 5] sis [Adresse 1] à [Localité 9] à l'EPFIF est dépourvue de base légale.

Elle indique que l'EPFIF n'a jamais pris possession de l’immeuble exproprié, qu'il est donc restituable et sollicite que le tribunal en ordonne la restitution.

Elle fait également valoir que l'EPFIF n'a pas versé d'indemnités d'expropriation et demande au juge de l’expropriation de juger que la SCI DE L’EPI [Localité 9] n'a pas à restituer une quelconque somme à l'EPFIF.
 
L'EPFIF acquiesce aux demandes de la SCI DE L’EPI [Localité 9].

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que par décision du 29 février 2024, la cour administrative d'appel de Paris a confirmé le jugement annulant l'arrêté de déclaration d'utilité publique, prononcé par le tribunal administratif de Montreuil, privant ainsi l'ordonnance d'expropriation n°19/00297 de base légale.

Par ailleurs, il ressort des écritures des parties qu'aucun recours n'a été formé contre l'arrêt de la cour administrative d'appel de [Localité 11], de sorte que ce dernier est définitif.

S’il ressort des écritures de l’EPFIF que ce dernier sollicite l’annulation de l’ordonnance d’expropriation querellée, cette demande s’analyse plutôt comme une demande faisant écho à la demande de constat de manque de base légale prévue par les dispositions précitées pour laquelle l’EPFIF acquiesce, ce qui rend sa demande recevable.

Au regard de ces éléments, il convient de constater que l'ordonnance d'expropriation n°19/00297 rendue le 3 décembre 2019 emportant transfert de propriété de la parcelle bâtie P n°[Cadastre 5] sis [Adresse 1] à [Localité 9](Seine-Saint-Denis) au profit de l'EPFIF, est dépourvue de base légale. 

Sur les conséquences de l’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation

Aux termes de l'article R223-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : " Le juge constate, par jugement, l'absence de base légale du transfert de propriété et en précise les conséquences de droit.
I. - Si le bien exproprié n'est pas en état d'être restitué, l'action de l'exproprié se résout en dommages et intérêts.

II. - S'il peut l'être, le juge désigne chaque immeuble ou fraction d'immeuble dont la propriété est restituée. Il détermine également les indemnités à restituer à l'expropriant. Il statue sur la demande de l'exproprié en réparation du préjudice causé par l'opération irrégulière. Il précise que la restitution de son bien à l'exproprié ne peut intervenir qu'après paiement par celui-ci des sommes mises à sa charge, après compensation.
En cas de restitution, lorsque des ouvrages ou plantations ont été réalisés, le juge peut décider, à la demande de l'exproprié et sous réserve des exigences de l'intérêt général ou de l'impossibilité tenant à la nature de l'ouvrage :

1° Soit leur suppression aux frais de l'expropriant ;

2° Soit leur maintien et leur remboursement par l'exproprié à l'expropriant. Ce remboursement est effectué, au choix de l'exproprié, soit par le versement d'une somme égale au montant de la plus-value dégagée par ce bien, soit sur la base du coût des matériaux et du prix de la main-d'œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent ces ouvrages ou plantations ".


En l’espèce, au regard du constat de l’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019, l’EPFIF entend se désister de ses demandes formées dans le cadre de l’instance enregistrée sous le numéro RG 21/00028. Si la SCI DE L’EPI [Localité 9] ne répond pas à cette demande de désistement, force est néanmoins de constater que ce désistement est une conséquence logique à l’annulation de la déclaration d’utilité publique par les juridictions administratives et, par voie de conséquence, au constat du manque de base légale de l’ordonnance d’expropriation querellée. Il y a donc lieu de constater ce désistement parfait.

Au surplus, il ressort des déclarations concordantes des parties, d'une part que le bien immobilier en litige est en état d'être restitué, d'autre part qu’aucune indemnité n'a été versée par l'autorité expropriante à l'expropriée.

- Sur la restitution de la parcelle

Les parties sont d’accord sur la restitution de la parcelle litigieuse.

En l’espèce, en l’absence de fixation judiciaire d’une indemnité de dépossession, l’EPFIF n’a pas pris possession de la parcelle P n°[Cadastre 5]. Par ailleurs, aucuns travaux n’ont été diligentés dans le cadre du projet d’aménagement déclaré d’utilité publique.

En conséquence, il convient d'ordonner la restitution de la parcelle P n°[Cadastre 5] située [Adresse 1] à [Localité 9] ([Localité 9]) par l'EPFIF à la SCI DE L’EPI [Localité 9].

- Sur l’absence de restitution d’indemnité à l’EPFIF au titre de l’expropriation

Les parties sont d’accord sur le fait que la SCI DE L’EPI [Localité 9] n’a pas été indemnisée par l’EPFIF au titre de l’expropriation de la parcelle querellée.

En conséquence, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à restitution d’indemnités au profit de l’EPFIF.

- Sur la demande en constatation de l’extinction du bail

L’extinction de tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés par l’ordonnance d’expropriation, résultant d’une disposition législative, il n’y a pas lieu pour le juge de l’expropriation de la constater.

- Sur la demande en réparation du manque à gagner

L’article R223-6 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise que le juge de l’expropriation statue sur la demande de l'exproprié en réparation du préjudice causé par l'opération irrégulière.

L’EPFIF demande au juge de l’expropriation de se déclarer incompétent au profit du tribunal administratif de MONTREUIL au motif que la demande indemnitaire de la SCI DE L’EPI [Localité 9] n’est pas en lien avec le transfert irrégulier de propriété.

La SCI DE L’EPI [Localité 9] fait valoir que la parcelle litigieuse était louée à la société CITY DEBARRAS dans le cadre d’un bail de courte durée en date du 29 mars 2019 pour une durée d’une année à compter du 1er avril 2019, moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 35.000 € HT/HC. Elle indique que le recours au bail dérogatoire était justifié par l’existence par l’existence d’une procédure d’expropriation et qu’avant l’engagement de la procédure d’expropriation, la SCI DE L’EPI [Localité 9] devait signer un bail commercial avec le même locataire à des conditions financières plus favorables.


La SCI DE L’EPI [Localité 9] allègue ainsi un préjudice financier résultant directement de la procédure d’expropriation irrégulière d’un montant de 135.000 €, ce manque à gagner correspondant au différentiel entre l’indemnité d’occupation actuellement versée par la société CITY DEBARRAS et le loyer que la SCI aurait pu percevoir dans le cadre d’un bail commercial.

Sur la question de la compétence du juge de l’expropriation, la restitution du bien n’interdit pas au propriétaire de réclamer auprès du bénéficiaire de l’expropriation des dommages et intérêts, sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun, en réparation du préjudice causé par l’opération irrégulière, sur le fondement de l’article R.223-6 précité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat, notamment d’un échange de mails entre les mandataires du propriétaire et du locataire, qu’une simple lettre d’intention a été adressée entre la SCI DE L’EPI [Localité 9] et la société CITY DEBARRAS portant sur un éventuel bail commercial de trois ans prenant effet le 15 octobre 2018 dont le montant du loyer est de 50.000 euros la première année, de 55.000 euros la seconde année et de 60.000 euros la troisième année.

Cette lettre d’intention qui relève de pourparlers ne justifie pas, en soi, la certitude quant à la conclusion d’un bail commercial. La production d’un projet de bail commercial non signé ne confirme pas non plus la certitude d’un accord bien établi. Au surplus, le juge de l’expropriation note qu’il n’a pas été produit de quittances de loyers permettant de fixer l’étendue du préjudice allégué.

Au demeurant, s’il est justifié d’un bail dérogatoire en date du 29 mars 2019 d’une durée d’un an conclu entre la SCI DE L’EPI [Localité 9] et la société CITY DEBARRAS en raison de l’arrêté préfectoral n°2018-2376 du 1er octobre 2018 du préfet de la Seine-Saint-Denis prescrivant l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la Déclaration d’Utilité Publique, l’existence de cette enquête n’empêchait pas le propriétaire de signer un bail commercial. En tout état de cause, le choix, par la SCI DE L’EPI [Localité 9] de ne pas procéder à la conclusion d’un bail commercial échappe à l’EPFIF et ne permet pas, en tout état de cause, d’arguer de l’existence d’un gain manqué en lien avec le transfert irrégulier de propriété. 

Par conséquent, il y a lieu de débouter la SCI DE L’EPI [Localité 9] de sa demande.

Sur la demande relative aux frais de publicité foncière

Aux termes de R223-7 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : " Les frais de publicité foncière engagés en application du jugement sont à la charge de l'expropriant ".

La SCI DE L’EPI [Localité 9] sollicite de condamner l'EPFIF à lui rembourser les frais de publicité foncière du jugement à intervenir.

Cette demande ne faisant que reprendre le principe légal, elle sera accueillie et l'EPFIF sera condamné à rembourser à la SCI DE L’EPI [Localité 9] les frais de publicité foncière qui seront par elle engagés pour l'application dudit jugement, sur présentation d'un justificatif.

Sur les mesures accessoires

L'article 700 du code de procédure civile dispose que : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %".

En l'espèce, l'équité commande de condamner l'EPFIF, succombant, à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3000 euros à la SCI DE L’EPI [Localité 9].

L'article 696 du code de procédure civile dispose que " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020".

En l'espèce, les dépens seront mis à la charge de l'EPFIF qui succombe à l'instance.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et susceptible d'appel :

CONSTATE que l'ordonnance d'expropriation du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny datée du 3 décembre 2019 (minute n°19/00297), emportant transfert de propriété au profit de l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France est dépourvue de base légale,

ORDONNE la restitution de la parcelle cadastrée Section P n°[Cadastre 5] situé au [Adresse 1] à [Localité 9] ([Localité 9]), au profit de la SCI DE L’EPI [Localité 9],

DIT qu'il n'y a pas lieu pour la SCI DE L’EPI [Localité 9] de restituer une quelconque indemnité à l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France,

CONSTATE le désistement de l’EPFIF de ses demandes formées dans le cadre de l’instance enregistrée sous le numéro RG 21/00028, parfait ; 

DEBOUTE la SCI DE L’EPI [Localité 9] de la demande d’indemnisation formée par au titre du gain manqué ; 

CONDAMNE l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France à payer à la SCI DE L’EPI [Localité 9] les frais de publicité foncière engagés en application du présent jugement, sur production de justificatif,

CONDAMNE l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France à payer à la SCI DE L’EPI [Localité 9] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.



Cécile PUECH



Greffier
Rémy BLONDEL



Juge

Décision du 13 Février 2025
Minute n° 25/00013


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT

du 13 Février 2025

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° RG 21/00028 - N° Portalis DB3S-W-B7F-U6YR

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS


DEMANDEUR :


Établissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF)
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.C.I. DE L’EPI-[Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Maître Camille MIALOT de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
INTERVENANT : 
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [O] [F], commissaire du Gouvernement
[Adresse 6]

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition


PROCÉDURE :

Dates de la première évocation et des débats : 12 septembre 2024 ; 17 octobre 2024
Date de mise à disposition : 12 décembre 2024
Date de prorogation de la mise à disposition : 13 Février 2025



FAITS ET PROCÉDURE

La SCI DE L’EPI-[Localité 9] était propriétaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 9] ([Localité 9]), édifié sur la parcelle cadastrée section P n°[Cadastre 5].

Par un arrêté en date du 27 mai 2019, le Préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré d’utilité publique le projet de restructuration urbaine du secteur [Localité 11]-[Adresse 10] sur la commune d’[Localité 9] au profit de l’EPFIF et l’a autorisé à acquérir les immeubles et droits réels immobiliers dont l’acquisition est nécessaire pour la réalisation de cette opération d’aménagement.

La parcelle section P n°[Cadastre 5] se trouve dans le périmètre de cette opération.

Par un arrêté en date du 2 août 2019, le Préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré immédiatement cessibles, au profit de l’EPFIF, les biens situés dans le périmètre de restructuration.

Par ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny a déclaré expropriée cette parcelle au profit de l’EPFIF et l’ensemble des droits réels et personnels sur ces biens a été éteint. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juillet 2020, l’EPFIF a notifié à la SCI DE L’EPI-[Localité 9] ses offres indemnitaires que cette dernière a refusé par courrier en date du [Cadastre 5] août 2020.

A défaut d’accord, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation par mémoire du 17 février 2021.

L’instance a été ouverte sous le numéro RG 21/00028.

Par un jugement en date du 20 juillet 2021, le tribunal administratif de Montreuil a prononcé l’annulation de l’arrêté de DUP du 27 mai 2019 ainsi que l’arrêté de cessibilité du 2 août 2019.

L’EPFIF a interjeté appel de ce jugement.

Par une ordonnance rendue le 16 août 2022, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 20 octobre 2022.

D’un commun accord, le transport judiciaire a été annulé par le juge en date du 17 octobre 2022 dans l’attente de la décision de la Cour administrative d’appel de [Localité 11].

En l’absence de transport judiciaire sur les lieux, aucun procès-verbal n’a été établi pour la description et la consistance du bien.

Par un arrêt rendu le 29 février 2024, la Cour administrative d’appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal administratif de Montreuil en date du 20 juillet 2021. Aucun recours n’a été formé contre cet arrêt, ce dernier est devenu définitif.

Par mémoire en date du 3 mai 2024 et reçu au greffe le 14 mai 2024, l’EPFIF a notifié un mémoire aux fins de renonciation à l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019 et aux fins de désistement d’action.

Par mémoire en date du 16 mai 2024 et reçu au greffe le 22 mai 2024, la SCI DE L’EPI [Localité 9] a notifié un mémoire de saisine aux fins de constatation d’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019.

L’instance a été enregistrée sous le numéro RG 24/00034.


Par son mémoire n°2 en date du 11 octobre 2024, soutenu à l’audience, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de Bobigny de :

- se déclarer incompétent pour connaître de la demande d’indemnisation formée par la SCI DE L’EPI [Localité 9] au profit du Tribunal administratif de Montreuil ;

A titre subsidiaire de ce chef,

- rejeter comme mal-fondée la demande d’indemnisation de son préjudice formée par la SCI DE L’EPI [Localité 9] ;

En tout état de cause,

- constater que l’arrêté déclaratif d’utilité n°2019-1307 pris au bénéfice de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France par le Préfet de Seine-Saint-Denis le 27 mai 2019 a été annulé de manière définitive par la Cour administrative d’appel de [Localité 11] ;

- constater que l’arrêté de cessibilité n°2019-2150 pris au bénéfice de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France par le Préfet de Seine-Saint-Denis le 2 août 2019 a été annulé de manière définitive par la Cour administrative d’appel de [Localité 11] ;

- constater que l’ordonnance d’expropriation n°19/00297 prise le 3 décembre 2019 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny a été annulée en totalité aux termes d’un jugement rendu le 18 juin 2024 par le même juge ;

En conséquence,

- constater la perte de base légale et l’annulation de l’ordonnance d’expropriation n°19/00297 prise le 3 décembre 2019 par le juge de l’expropriation ;

En tant que besoin,

- annuler en toutes ses dispositions l’ordonnance d’expropriation n°19/00297 prise le 3 décembre 2019 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny ;

- déclarer que l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France renonce au bénéfice de l’ordonnance d’expropriation n°19/00297 prise le 3 décembre 2019 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny, au besoin lui en donner acte ;

- déclarer que l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France se désiste de l’ensemble de ses demandes formées dans le cadre de l’instance enregistrée sous le numéro d’instance RG n°21/00028 ;

-déclarer que ce désistement est parfait en l’absence de demandes formées antérieurement par la SCI DE l’EPI [Localité 9] ;

- déclarer que l’immeuble située [Adresse 2] à [Localité 9] ([Localité 9]), édifié sur la parcelle cadastrée Section P n°[Cadastre 5], d’une superficie de 2.646 m², est restituable à la SCI DE L’EPI [Localité 9], propriétaire de cet immeuble, sans indemnité à verser préalablement par elle, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France n’ayant pas pris possession de l’immeuble ;

- rejeter les demandes formées par la SCI DE l’EPI [Localité 9] et par le Commissaire du gouvernement ;

- laisser les dépens à la charge de l’EPFIF ;

Par son mémoire complémentaire et récapitulatif en date du 16 octobre 2024, soutenu à l’audience, la SCI DE L’EPI [Localité 9] demande au juge de l’expropriation de :

- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

- constater l’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation RG n°19/00323 en date du 3 décembre 2019 déclarant expropriée la parcelle P n°[Cadastre 5] située [Adresse 1] à [Localité 9] appartenant à la SCI DE L’[Localité 9] et envoyant l’EPFIF en possession de l’immeuble 

- ordonner à l’EPFIF de restituer au profit de la SCI DE L’EPI [Localité 9] la propriété de la parcelle bâtie cadastrée P n°[Cadastre 5] située [Adresse 1] à [Localité 9] (93 800) ;

- constater que la SCI DE L’EPI [Localité 9] ne doit restituer aucune indemnité à l’EPFIF;

- constater l’extinction définitive, à effet du 3 décembre 2019, du bail dérogatoire conclu le 29 mars 2019 entre la SCI DE L’EPI [Localité 9] et la société CITY DEBARRAS ;

- condamner l’EPFIF à verser à la SCI de L’EPI [Localité 9] une indemnité d’un montant de 135.000 € au titre du manque à gagner subi par la SCI résultant de la procédure d’expropriation irrégulière ;

- condamner l’EPFIF à lui verser une indemnité d’un montant de [Cadastre 5].000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l’EPFIF aux dépens ;

- condamner l’EPFIF aux frais de publicité foncière engagés en application du jugement 

Par conclusions en date du 26 septembre 2022, le Commissaire du gouvernement conclut à la fixation des indemnités en valeur libre d’un montant de 928.300 euros, décomposé de la manière suivante :
- indemnité principale : 843.000 €
- indemnités accessoires : 85.300 €

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

A l’audience du 12 septembre 2024, le juge a ordonné la jonction des instances suivantes : RG n°24/00036, RG n°24/00034 et RG n°21/00028 enregistrées sous le n°21/00028 et a invité les parties à formuler toutes observations sur la recevabilité de l’EPFIF à demander l’annulation de l’ordonnance d’expropriation. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 octobre 2024 au cours de laquelle les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du Code de l’expropriation.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 puis prorogé au 13 février 2025.

Sur la demande tendant à constater que l'ordonnance d'expropriation du 3 décembre 2019 est dépourvue de base légale

L'article L223-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit que : " Sans préjudice de l'article L223-1, en cas d'annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge que l'ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale et demander son annulation ".


La SCI DE L’EPI [Localité 9] soutient que l'ordonnance d'expropriation n°19/00297 du 3 décembre 2019 en ce qu'elle a transféré la propriété de la parcelle bâtie P n°[Cadastre 5] sis [Adresse 1] à [Localité 9] à l'EPFIF est dépourvue de base légale.

Elle indique que l'EPFIF n'a jamais pris possession de l’immeuble exproprié, qu'il est donc restituable et sollicite que le tribunal en ordonne la restitution.

Elle fait également valoir que l'EPFIF n'a pas versé d'indemnités d'expropriation et demande au juge de l’expropriation de juger que la SCI DE L’EPI [Localité 9] n'a pas à restituer une quelconque somme à l'EPFIF.
 
L'EPFIF acquiesce aux demandes de la SCI DE L’EPI [Localité 9].

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que par décision du 29 février 2024, la cour administrative d'appel de Paris a confirmé le jugement annulant l'arrêté de déclaration d'utilité publique, prononcé par le tribunal administratif de Montreuil, privant ainsi l'ordonnance d'expropriation n°19/00297 de base légale.

Par ailleurs, il ressort des écritures des parties qu'aucun recours n'a été formé contre l'arrêt de la cour administrative d'appel de [Localité 11], de sorte que ce dernier est définitif.

S’il ressort des écritures de l’EPFIF que ce dernier sollicite l’annulation de l’ordonnance d’expropriation querellée, cette demande s’analyse plutôt comme une demande faisant écho à la demande de constat de manque de base légale prévue par les dispositions précitées pour laquelle l’EPFIF acquiesce, ce qui rend sa demande recevable.

Au regard de ces éléments, il convient de constater que l'ordonnance d'expropriation n°19/00297 rendue le 3 décembre 2019 emportant transfert de propriété de la parcelle bâtie P n°[Cadastre 5] sis [Adresse 1] à [Localité 9](Seine-Saint-Denis) au profit de l'EPFIF, est dépourvue de base légale. 

Sur les conséquences de l’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation

Aux termes de l'article R223-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : " Le juge constate, par jugement, l'absence de base légale du transfert de propriété et en précise les conséquences de droit.
I. - Si le bien exproprié n'est pas en état d'être restitué, l'action de l'exproprié se résout en dommages et intérêts.

II. - S'il peut l'être, le juge désigne chaque immeuble ou fraction d'immeuble dont la propriété est restituée. Il détermine également les indemnités à restituer à l'expropriant. Il statue sur la demande de l'exproprié en réparation du préjudice causé par l'opération irrégulière. Il précise que la restitution de son bien à l'exproprié ne peut intervenir qu'après paiement par celui-ci des sommes mises à sa charge, après compensation.
En cas de restitution, lorsque des ouvrages ou plantations ont été réalisés, le juge peut décider, à la demande de l'exproprié et sous réserve des exigences de l'intérêt général ou de l'impossibilité tenant à la nature de l'ouvrage :

1° Soit leur suppression aux frais de l'expropriant ;

2° Soit leur maintien et leur remboursement par l'exproprié à l'expropriant. Ce remboursement est effectué, au choix de l'exproprié, soit par le versement d'une somme égale au montant de la plus-value dégagée par ce bien, soit sur la base du coût des matériaux et du prix de la main-d'œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent ces ouvrages ou plantations ".


En l’espèce, au regard du constat de l’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019, l’EPFIF entend se désister de ses demandes formées dans le cadre de l’instance enregistrée sous le numéro RG 21/00028. Si la SCI DE L’EPI [Localité 9] ne répond pas à cette demande de désistement, force est néanmoins de constater que ce désistement est une conséquence logique à l’annulation de la déclaration d’utilité publique par les juridictions administratives et, par voie de conséquence, au constat du manque de base légale de l’ordonnance d’expropriation querellée. Il y a donc lieu de constater ce désistement parfait.

Au surplus, il ressort des déclarations concordantes des parties, d'une part que le bien immobilier en litige est en état d'être restitué, d'autre part qu’aucune indemnité n'a été versée par l'autorité expropriante à l'expropriée.

- Sur la restitution de la parcelle

Les parties sont d’accord sur la restitution de la parcelle litigieuse.

En l’espèce, en l’absence de fixation judiciaire d’une indemnité de dépossession, l’EPFIF n’a pas pris possession de la parcelle P n°[Cadastre 5]. Par ailleurs, aucuns travaux n’ont été diligentés dans le cadre du projet d’aménagement déclaré d’utilité publique.

En conséquence, il convient d'ordonner la restitution de la parcelle P n°[Cadastre 5] située [Adresse 1] à [Localité 9] ([Localité 9]) par l'EPFIF à la SCI DE L’EPI [Localité 9].

- Sur l’absence de restitution d’indemnité à l’EPFIF au titre de l’expropriation

Les parties sont d’accord sur le fait que la SCI DE L’EPI [Localité 9] n’a pas été indemnisée par l’EPFIF au titre de l’expropriation de la parcelle querellée.

En conséquence, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à restitution d’indemnités au profit de l’EPFIF.

- Sur la demande en constatation de l’extinction du bail

L’extinction de tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés par l’ordonnance d’expropriation, résultant d’une disposition législative, il n’y a pas lieu pour le juge de l’expropriation de la constater.

- Sur la demande en réparation du manque à gagner

L’article R223-6 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique précise que le juge de l’expropriation statue sur la demande de l'exproprié en réparation du préjudice causé par l'opération irrégulière.

L’EPFIF demande au juge de l’expropriation de se déclarer incompétent au profit du tribunal administratif de MONTREUIL au motif que la demande indemnitaire de la SCI DE L’EPI [Localité 9] n’est pas en lien avec le transfert irrégulier de propriété.

La SCI DE L’EPI [Localité 9] fait valoir que la parcelle litigieuse était louée à la société CITY DEBARRAS dans le cadre d’un bail de courte durée en date du 29 mars 2019 pour une durée d’une année à compter du 1er avril 2019, moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 35.000 € HT/HC. Elle indique que le recours au bail dérogatoire était justifié par l’existence par l’existence d’une procédure d’expropriation et qu’avant l’engagement de la procédure d’expropriation, la SCI DE L’EPI [Localité 9] devait signer un bail commercial avec le même locataire à des conditions financières plus favorables.


La SCI DE L’EPI [Localité 9] allègue ainsi un préjudice financier résultant directement de la procédure d’expropriation irrégulière d’un montant de 135.000 €, ce manque à gagner correspondant au différentiel entre l’indemnité d’occupation actuellement versée par la société CITY DEBARRAS et le loyer que la SCI aurait pu percevoir dans le cadre d’un bail commercial.

Sur la question de la compétence du juge de l’expropriation, la restitution du bien n’interdit pas au propriétaire de réclamer auprès du bénéficiaire de l’expropriation des dommages et intérêts, sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun, en réparation du préjudice causé par l’opération irrégulière, sur le fondement de l’article R.223-6 précité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat, notamment d’un échange de mails entre les mandataires du propriétaire et du locataire, qu’une simple lettre d’intention a été adressée entre la SCI DE L’EPI [Localité 9] et la société CITY DEBARRAS portant sur un éventuel bail commercial de trois ans prenant effet le 15 octobre 2018 dont le montant du loyer est de 50.000 euros la première année, de 55.000 euros la seconde année et de 60.000 euros la troisième année.

Cette lettre d’intention qui relève de pourparlers ne justifie pas, en soi, la certitude quant à la conclusion d’un bail commercial. La production d’un projet de bail commercial non signé ne confirme pas non plus la certitude d’un accord bien établi. Au surplus, le juge de l’expropriation note qu’il n’a pas été produit de quittances de loyers permettant de fixer l’étendue du préjudice allégué.

Au demeurant, s’il est justifié d’un bail dérogatoire en date du 29 mars 2019 d’une durée d’un an conclu entre la SCI DE L’EPI [Localité 9] et la société CITY DEBARRAS en raison de l’arrêté préfectoral n°2018-2376 du 1er octobre 2018 du préfet de la Seine-Saint-Denis prescrivant l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la Déclaration d’Utilité Publique, l’existence de cette enquête n’empêchait pas le propriétaire de signer un bail commercial. En tout état de cause, le choix, par la SCI DE L’EPI [Localité 9] de ne pas procéder à la conclusion d’un bail commercial échappe à l’EPFIF et ne permet pas, en tout état de cause, d’arguer de l’existence d’un gain manqué en lien avec le transfert irrégulier de propriété. 

Par conséquent, il y a lieu de débouter la SCI DE L’EPI [Localité 9] de sa demande.

Sur la demande relative aux frais de publicité foncière

Aux termes de R223-7 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : " Les frais de publicité foncière engagés en application du jugement sont à la charge de l'expropriant ".

La SCI DE L’EPI [Localité 9] sollicite de condamner l'EPFIF à lui rembourser les frais de publicité foncière du jugement à intervenir.

Cette demande ne faisant que reprendre le principe légal, elle sera accueillie et l'EPFIF sera condamné à rembourser à la SCI DE L’EPI [Localité 9] les frais de publicité foncière qui seront par elle engagés pour l'application dudit jugement, sur présentation d'un justificatif.

Sur les mesures accessoires

L'article 700 du code de procédure civile dispose que : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %".

En l'espèce, l'équité commande de condamner l'EPFIF, succombant, à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3000 euros à la SCI DE L’EPI [Localité 9].

L'article 696 du code de procédure civile dispose que " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020".

En l'espèce, les dépens seront mis à la charge de l'EPFIF qui succombe à l'instance.


PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et susceptible d'appel :

CONSTATE que l'ordonnance d'expropriation du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny datée du 3 décembre 2019 (minute n°19/00297), emportant transfert de propriété au profit de l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France est dépourvue de base légale,

ORDONNE la restitution de la parcelle cadastrée Section P n°[Cadastre 5] situé au [Adresse 1] à [Localité 9] ([Localité 9]), au profit de la SCI DE L’EPI [Localité 9],

DIT qu'il n'y a pas lieu pour la SCI DE L’EPI [Localité 9] de restituer une quelconque indemnité à l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France,

CONSTATE le désistement de l’EPFIF de ses demandes formées dans le cadre de l’instance enregistrée sous le numéro RG 21/00028, parfait ; 

DEBOUTE la SCI DE L’EPI [Localité 9] de la demande d’indemnisation formée par au titre du gain manqué ; 

CONDAMNE l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France à payer à la SCI DE L’EPI [Localité 9] les frais de publicité foncière engagés en application du présent jugement, sur production de justificatif,

CONDAMNE l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France à payer à la SCI DE L’EPI [Localité 9] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.



Cécile PUECH



Greffier
Rémy BLONDEL



Juge

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