Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 3, 13 février 2025, n° 22/16703

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 13 FÉVRIER 2025

(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16703 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGOWG



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] - RG n° 22/02682





APPELANTE

 

Madame [S], [M], [E] [K] veuve [L]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]



Représentée par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/023511 du 16/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE 



S.A.S. FONCIERE CRONOS 

représentée par son mandataire la société IN'LI PROPERTY MANAGEMENT

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]



Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, P0431









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Mme [S] [K] veuve [L] est locataire depuis le 16 juillet 1979 (date figurant sur les avis d'échéance produits) d'un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], dont est propriétaire la SAS Foncière Cronos depuis le 15 janvier 2021.



La SAS Foncière Cronos a fait délivrer à la locataire un commandement de payer le 8 octobre 2021 pour obtenir paiement de la somme de 4699,46 euros.



La SAS Foncière Cronos a fait assigner Madame [L] [S] aux fins d'obtenir : 

- le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et l'autorisation de faire procéder à l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef ; 

- le paiement d'une somme de 4821,33 euros au titre des loyers et charges dus novembre 2021 inclus ;

- la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et la condamnation de la défenderesse à son paiement ;

- la condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.





Par jugement contradictoire entrepris du 30 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Constate l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de payement des loyers aux torts de Madame [L] [S],

Dit que Madame [L] [S] devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de son chef à défaut de quoi il pourra être procédé à l'expulsion et à l'évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la Loi, le cas échéant avec le concours de la force publique,

Fixe l'indemnité d'occupation due par Madame [L] [S] à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu'à libération effective des lieux, 

Condamne Madame [L] [S] à payer à la Société FONCIERE CRONOS une somme de 5532,04 Euros au titre des loyers et charges impayés mai 2022 inclus,

Accorde à Madame [L] des délais de payement à savoir 50,00 Euros par mois et ce durant 36 mois sachant qu'à la dernière et 36ème mensualité le solde de la dette restant due devra être réglé,

Dit qu'à défaut d'un seul règlement la totalité de la dette restant due sera exigible immédiatement,

Condamne Madame [L] [S] à payer à la Société FONCIERE CRONOS l'indemnité mensuelle d'occupation précitée, 

Dit 'avoir de faire droit' à la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne Madame [L] [S] à payer au demandeur la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du CPC,

Condamne Madame [L] [S] aux entiers dépens,

Dit que l'exécution provisoire est de droit.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 27 septembre 2022 par Mme [S] [K] veuve [L],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 décembre 2022 par lesquelles Mme [S] [K] veuve [L] demande à la cour de :

Infirmer le jugement déféré en date du 30 juin 2022 et suspendre dès à présent les effets de la clause résolutoire, 

Constater qu'il n'existait plus de dette locative depuis le 16 mai 2022, 

En conséquence, débouter purement et simplement FONCIERE CRONOS de sa demande de résolution et de résiliation judiciaire du bail et de l'ensemble de ses demandes subséquentes, 

Condamner FONCIERE CRONOS à rembourser à Madame [S] [L] la somme de 1.320,76 € au titre des charges et frais d'assurance non justifiées à mai 2022 avec intérêts à compter du 12 mai 2022, date du dépôt des conclusions de l'appelante devant le premier juge, 

Dire et juger qu'il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du CPC et que FONCIERE CRONOS sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 mars 2023 au terme desquelles la SAS Foncière Cronos demande à la cour de :

DEBOUTER Madame [L] de son appel, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a : 

o Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location, 

o Dit que Madame [L] devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier, à défaut de quoi il pourra être procédé à son expulsion, 

o Condamné Madame [L] à payer à la société FONCIERE CRONOS une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective des lieux, 

o Condamné Madame [L] à payer à la société FONCIERE CRONOS la somme de 350 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens 

STATUANT A NOUVEAU 

Fixer l'indemnité d'occupation due par Madame [L] au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, 

Condamner Madame [L] à payer à la société FONCIERE CRONOS la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Condamner Madame [L] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par Me Philippe GALLAND, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





Le conseil de la SAS Foncière Cronos ne s'est pas présenté à l'audience de plaidoiries du 17 janvier 2025 ni n'a déposé de dossier, que ce soit dans le délai prévu à l'article 912 alinéa 3 du code de procédure civile ou à l'audience, et ce malgré l'envoi par le greffe d'un message au RPVA le 3 janvier 2025 lui réclamant son dossier de plaidoirie.

 

Ainsi les pièces visées dans les conclusions et numérotées dans le bordereau récapitulatif n'ont pas été produites.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'étendue de la saisine de la cour



Dans sa déclaration d'appel du 27 septembre 2022, Mme [L] précise que son appel est 'limité aux chefs de jugement expressément critiqués : Mme [S] [L] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et a refusé la suspension des effets de la clause tout en accordant des délais de paiement très importants tels que sollicités, a prononcé en conséquence son expulsion des lieux loués et a fixé une indemnité d'occupation et l'a condamnée au paiement d'une somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens'.



Il en résulte que le chef de dispositif du jugement entrepris par lequel Mme [L] a été condamnée à payer à la SAS Foncière Cronos la somme de 5532,04 euros au titre des loyers et charges impayés mai 2022 inclus, non visé dans la déclaration d'appel, est irrévocable, la cour n'en est pas valablement saisie.



Sur la demande principale de résiliation du bail formée par la SAS Foncière Cronos 



Mme [S] [L] fait grief au jugement entrepris d'avoir constaté l'acquisition de clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers sans lui accorder de délais de paiement suspensifs des effets de la clause, d'avoir prononcé son expulsion et de l'avoir condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation.



Elle fait valoir que la SAS Foncière Cronos, qui n'a pas justifié de sa qualité pour procéder au recouvrement des sommes dues antérieurement à son acquisition, a fait délivrer un commandement de payer de mauvaise foi, alors qu'elle sollicitait des explications sur les régularisations de charges d'eau, les loyers étant parfaitement réglés, tandis que les provisions sur charges n'étaient pas justifiées régulièrement depuis 2013. Elle souligne 'à titre subsidiaire' qu'elle a depuis soldé sa dette locative après avoir perçu son arriéré de retraite. Elle sollicite dès lors que la SAS Foncière Cronos soit déboutée de sa demande de résiliation du bail et de l'ensemble de ses demandes subséquentes.



La SAS Foncière Cronos sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, en faisant valoir que Mme [L] ne s'est pas acquittée dans le délai de deux mois de la dette visée au commandement de payer du 8 octobre 2021, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 8 décembre 2021. Elle souligne que, si la dette de Mme [L] a été soldée par virement du 23 mai 2022, elle s'établissait toujours au 1er mai 2022 à la somme de 5532,04 euros.



Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, il n'est pas contesté que le commandement de payer du 8 octobre 2021, bien que non produit devant la cour, portait sur une somme de 4699,46 euros, constituée, selon les conclusions de Mme [L], par un arriéré locatif de 1278,92 euros ayant fait l'objet d'un plan d'apurement avec le bailleur le 16 juillet 2020 sous l'égide de la CAF, qu'elle verse aux débats, outre des charges d'eau et des cotisations d'assurance qu'elle conteste devoir.



Mme [L] n'allègue ni a fortiori ne justifie par les pièces produites qu'elle se serait acquittée de la partie non contestée de la dette locative, soit la somme de 1278,92 euros, dans le délai de deux mois suivant le commandement, mais fait valoir que la SAS Foncière Cronos 'n'a pas justifié devant le premier juge de sa qualité pour procéder au recouvrement des sommes dues antérieurement à son acquisition, de sorte qu'elle devra être déboutée de ses demandes de condamnation pour les sommes dues antérieurement au 15 janvier 2021".





Toutefois, ainsi qu'il a été constaté plus haut, elle n'a pas interjeté appel du chef de dispositif par lequel elle a été condamnée à payer à la SAS Foncière Cronos la somme de 5532,04 euros au titre des loyers et charges impayés mai 2022 inclus, laquelle inclut la dette locative visée au commandement de payer.



Il en résulte que sa contestation ne peut valablement prospérer à ce titre, et il convient de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies. 



Toutefois, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.



Or, selon les termes des conclusions de la SAS Foncière Cronos, Mme [L] a soldé la dette locative par virement du 23 mai 2022.



Dès lors, compte tenu des efforts consentis par la locataire pour apurer la dette, il y a lieu, infirmant le jugement entrepris sur ce point, de lui octroyer rétroactivement des délais de paiement d'une durée de 7 mois à compter du commandement de payer litigieux, de sorte que ces délais de paiement ont suspendu les effets de la clause résolutoire et que celle-ci est réputée n'avoir pas joué.



En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion et condamné la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation.



Sur la demande reconventionnelle de remboursement des charges et frais d'assurance non justifiés à mai 2022 formée par Mme [L] devant la cour



Devant la cour, Mme [L] sollicite que la SAS Foncière Cronos soit condamnée à lui rembourser 'la somme de 1320,76 euros au titre des charges et frais d'assurance non justifiées à mai 2022 avec intérêts à compter du 12 mai 2022, date du dépôt des conclusions devant le premier juge'.



Elle fait valoir que les charges d'eau pour les années 2019 et 2020 sont très excessives au regard de la consommation moyenne, et qu'elle n'a pas obtenu d'explication sur ces variations. Elle souligne que des frais d'assurance lui ont été facturés à hauteur de 2,75 euros par mois depuis décembre 2020 sans aucune justification ni autorisation de sa part, alors qu'elle est assurée.



La SAS Foncière Cronos sollicite que Mme [L] soit déboutée de sa demande, en faisant valoir que des facturations plus importantes d'eau à compter de 2019 ne peuvent suffire à prouver qu'il y aurait surfacturation, soutient que les charges d'eau ont été calculées sur la base des index relevés par le prestataire et que la locataire, sur laquelle pèse la charge de la preuve, ne justifie pas d'éléments de nature à renverser la présomption d'exactitude des relevés de compteur. S'agissant des frais d'assurance, elle fait valoir que la locataire ne justifie pas avoir adressé chaque année à la bailleresse son attestation d'assurance, de sorte que cette dernière était en droit de souscrire une assurance pour son compte à compter de la fin 2020. Elle ajoute que plus aucune somme n'est facturée à ce titre à la locataire depuis le 1er janvier 2022.





*Sur les charges d'eau



L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose qu'une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire : 

 -un décompte des charges selon leur nature, 

-dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire.



En l'espèce, Mme [L] forme une demande globale de remboursement de 'la somme de 1320,76 euros au titre des charges et des frais d'assurance non justifiés à mai 2022", sans expliciter le détail de la somme réclamée.



Au soutien de sa demande, elle produit en pièce 1 les avis d'échéance de janvier 2019 à mars 2022, et en pièce 2 les régularisations de charges 2016 à 2020 opérées par le bailleur.



Elle communique également en pièce 4 un courrier non daté par lequel le mandataire du bailleur l'informe de la mise en oeuvre de la facturation trimestrielle de l'eau froide.



Il convient de constater que les charges d'eau sont facturées trimestriellement à la locataire sur les avis d'échéance, avec mention des index relevés au compteur, qui se suivent d'un trimestre à l'autre.



Mme [L], qui prétend que ces consommations seraient anormalement élevées depuis 2019, n'apporte pas à la cour d'éléments de comparaison, seuls les avis d'échéance à partir de janvier 2019 étant produits. Le montant consommé sur un an (de l'ordre de 540 euros en 2019 ) n'apparaît pas excessif.



Au demeurant, la SAS Foncière Cronos rappelle à juste titre dans ses écritures qu'une facturation supérieure à la consommation moyenne ne saurait suffire à prouver qu'il y aurait eu surfacturation, et qu'il appartient à la locataire de justifier des éléments de nature à renverser la présomption d'exactitude des relevés du compteur (Civ. 3ème , 7 février 2019, n°17-21.568), ce que Mme [L] ne fait pas en l'espèce.



En conséquence, il convient de la débouter de sa demande de remboursement au titre des charges d'eau.



* Les frais d'assurance



En vertu de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige,

le locataire est obligé 'de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant (...).

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en 'uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire'.



En l'espèce, les avis d'échéance produits portent mention, pour la période de janvier 2020 à décembre 2021 inclus (soit durant 24 mois), de frais d'assurance risques locatifs pour un montant total de 2,75 euros par mois, soit 66 euros au total.



Le bailleur n'allègue ni a fortiori ne prouve avoir adressé une mise en demeure à la locataire d'avoir à justifier d'une assurance et de sa volonté de souscrire une assurance pour compte du locataire.



Mme [L] justifie pour sa part qu'elle était assurée contre les risques locatifs pour les années 2018 à 2022 inclus.



Il en résulte que le bailleur n'a pas respecté la procédure d'assurance pour compte du locataire prévue à l'article 7 g) précité, laquelle s'avérait au demeurant inutile puisque Mme [L] était assurée contre les risques locatifs.



Il convient dès lors d'accueillir sa demande de remboursement à hauteur de la somme de 66 euros.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



La présente procédure s'est avérée nécessaire pour que Mme [L] s'acquitte du règlement de la dette locative, et elle n'obtient pas gain de cause sur la totalité de sa demande reconventionnelle, de sorte qu'il convient de confirmer sa condamnation aux dépens de première instance et de la condamner aux dépens d'appel.



En revanche, l'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Constate que le chef de dispositif du jugement entrepris par lequel Mme [S] [L] a été condamnée à payer à la SAS Foncière Cronos la somme de 5532,04 euros au titre des loyers et charges impayés mai 2022 inclus est irrévocable,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il condamne Mme [S] [L] aux dépens,



Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,



Accorde à Mme [S] [K] veuve [L] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, d'une durée de 7 mois à compter du commandement de payer du 8 octobre 2021,



Constate que la dette locative a été entièrement payée le 23 mai 2022, soit dans le délai de 7 mois ainsi octroyé et que la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,



Déboute par conséquent la SAS Foncière Cronos de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,



Condamne la SAS Foncière Cronos à rembourser à Mme [S] [K] veuve [L] la somme de 66 euros au titre des frais d'assurance,



Déboute Mme [S] [K] veuve [L] de sa demande de remboursement au titres des charges d'eau,



Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [S] [K] veuve [L] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président