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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Orléans, JCP-Baux d'habitation, 13 février 2025, n° 24/00379

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé en date du 4 mars 2023, Monsieur et Madame [N] [T] ont donné à bail à Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] un studio meublé à usage d’habitation sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 450 euros, payable mensuellement d’avance le 1er.

Se prévalant d'une situation d'impayés, Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] ont fait délivrer par procès-verbal de remise à étude le 22 février 2024 à chacun des locataires un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire du bail. Il portait sur la somme en principal de 2250 euros en principal au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier du 15 mai 2024, Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] ont fait assigner en référé Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, et y faisant droit, en conséquence :Constater la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers du contrat de bail meublé conclu le 4 mars 2023,Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] ainsi que tout occupant de leur chef des locaux occupés avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 3150 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 30 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu des articles 1103 et suivant du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,Les condamner en outre solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 450 euros égal au montant mensuel du loyer à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux en vertu de l’article 1231-5 et 1760 du code civil,Rejeter toute demande de délais de paiement, Condamner en outre solidairement les défendeurs au paiement d'une somme de 400,00 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer (139,80 euros) et celui de la saisine CCAPEX (24 euros).
L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 novembre 2024.

Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] se désistent de leur demande d’expulsion à l’égard de Madame [L] en visant le congé qu’elle leur a délivré le 23 juillet 2024. Ils maintiennent leurs autres demandes et actualisent leur créance à 6300 euros terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Madame [F] [G] [L] reconnait la dette locative jusqu’au mois de juillet 2023 et non celle constituée ultérieurement en expliquant être partie du logement car victime de violences de la part de son compagnon, actuellement incarcéré avec une interdiction de contact. Elle précise être désormais hébergée chez sa mère, et ne percevoir aucun revenu. Elle ajoute qu’elle va passer le permis de conduire et déclare ne pas être en mesure d’émettre une proposition d’échelonnement de sa dette. 

Monsieur [U] [W] régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de l’absence de contact des locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur le désistement :

Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] se sont désistés lors de l’audience de leur demande d’expulsion à l’égard de Madame [L], il en sera fait le constat.


Sur la recevabilité de la demande :
 
- Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement suivant accusé de réception du 26 février 2024 bien que ne constituant pas une condition de recevabilité en l’espèce. 

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet et enregistrée le 16 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.


Sur les demandes principales :

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 4 mars 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non paiement à son échéance des sommes dues, le bail pourra être résilié de plein.

Un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 22 février 2024 à la requête des bailleurs à Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] par procès-verbal de remise à étude. Il portait sur la somme en principal de 2250 euros en principal au titre des loyers et charges échus.

Dans ce délai de six semaines et en l’absence de règlements par les locataires, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 5 avril 2024, premier jour ouvrable après l’extinction des causes du commandement.


- Sur la solidarité :
L’article 1202 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. 
L’article 8-1-VI de ladite loi du 6 juillet 1989 prévoit que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

Cependant la solidarité n’est pas prévue au contrat de bail du 4 mars 2023 de sorte que Madame [F] [G] [L] et Monsieur [U] [W] seront tenus au paiement de la dette conjointement.

Il ressort des éléments du débat que Madame [F] [G] [L] a délivré congé aux époux [T] suivant courrier du 23 juillet 2024. Si le bail prévoit un délai de préavis d’1 mois à compter de la délivrance du congé, les époux [T] ont expressément pris acte du congé au 23 juillet 2024.

Si Madame [F] [L] réfute être tenue au paiement après le mois de juillet 2023 indiquant être partie à ce moment-là par suite de violences conjugales, le certificat médical du 4 juillet 2023 qu’elle produit ne saurait suffire à démontrer qu’elle est immédiatement partie après ces violences. En outre, elle a délivré le congé 1 an après ainsi qu’il est dit-ci dessus. 

Cependant, il convient de relever que le courrier de mise en demeure de paiement en date du 18 août 2023 a été adressé par les bailleurs à chacun de Monsieur [W] et de Madame [L], concernant cette dernière à une adresse à [Adresse 7], laquelle constitue son adresse actuelle et sous la forme recommandée avec accusé de réception et il apparaît que cette Madame [L] a signé l’accusé de réception.

Madame [L] démontre bien ne plus résider dans les lieux à minima à compter du mois d’août 2023. 

Donc elle ne sera pas tenue conjointement au paiement d’une indemnité d’occupation due à compter du 5 avril 2024. Elle sera cependant tenue conjointement au paiement de la dette locative jusqu’au 4 avril 2024 dans la mesure où elle n’a délivré congé que suivant courrier du 23 juillet 2024. 


- Sur l'indemnité d'occupation  :

Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] restent par conséquent redevables des loyers jusqu’au 4 avril 2024 et à compter du 5 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle par Monsieur [U] [W] seul. Ce dernier, occupant sans droit ni titre à compter du 5 avril 2024 cause un préjudice aux consorts demandeurs qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers soit la somme de 450 euros.


- Sur l'expulsion de Monsieur [U] [W] :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 5 avril 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [W] ainsi que toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques


Sur le montant de l'arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 6.300 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 mai 2024 sur la somme de 3150 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] n’apportent pas d’éléments de contestation de cette dette locative. 

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [W] au paiement de la somme de 6300 euros au titre des loyers charges et indemnités terme du mois de novembre 2024 inclus. Sur cette somme, Madame [F] [G] [L] sera conjointement tenue au paiement de la somme provisionnelle de 3150 euros correspondant au charges et loyers dus, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 mai 2024 sur la somme de 3150 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.


Sur les délais de paiement :
La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l'espèce, il ressort des débats que la situation financière de Monsieur [U] [W] n’est pas connue. Concernant Madame [F] [G] [L], il apparait qu’elle ne perçoit pas de revenus et n’a pu émettre de proposition concrète d’échelonnement des paiements sachant qu’il n’y a pas eu de reprise intégrale des règlements du loyer. Compte tenu de ces éléments, il ne pourra pas être octroyé d’office de délais de paiement.


Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L], succombant, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] à la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail en date du 4 mars 2023 consenti par Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] à Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] et portant sur un studio meublé à usage d’habitation sis [Adresse 2] à compter du 5 avril 2024 ;

DIT que Monsieur [U] [W] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés, Madame [F] [G] [L] ayant quitté les lieux ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [U] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE Monsieur [U] [W] au paiement au profit de Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] à la somme provisionnelle de 6300 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 15 mai 2024 sur la somme de 3150 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE sur cette somme Madame [F] [G] [L] conjointement avec Monsieur [U] [W] au paiement de la somme de 3150 euros ;

REJETTE toute demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] au paiement au profit de Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, soit 450 euros à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] aux entiers dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 6]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025



Minute n° :

N° RG 24/00379 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GXAG


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEURS :

Monsieur [N] [T]
demeurant [Adresse 5]
comparant en personne

Madame [I] [H] épouse [T]
demeurant [Adresse 5]
comparante en personne



DÉFENDEURS :

Madame [F] [G] [O] [Y] [L]
demeurant [Adresse 3] Chez Madame [J] [R] - [Localité 4]
comparante en personne

Monsieur [U] [W]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté





A l'audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé en date du 4 mars 2023, Monsieur et Madame [N] [T] ont donné à bail à Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] un studio meublé à usage d’habitation sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 450 euros, payable mensuellement d’avance le 1er.

Se prévalant d'une situation d'impayés, Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] ont fait délivrer par procès-verbal de remise à étude le 22 février 2024 à chacun des locataires un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire du bail. Il portait sur la somme en principal de 2250 euros en principal au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier du 15 mai 2024, Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] ont fait assigner en référé Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, et y faisant droit, en conséquence :Constater la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers du contrat de bail meublé conclu le 4 mars 2023,Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] ainsi que tout occupant de leur chef des locaux occupés avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 3150 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 30 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu des articles 1103 et suivant du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,Les condamner en outre solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 450 euros égal au montant mensuel du loyer à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux en vertu de l’article 1231-5 et 1760 du code civil,Rejeter toute demande de délais de paiement, Condamner en outre solidairement les défendeurs au paiement d'une somme de 400,00 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer (139,80 euros) et celui de la saisine CCAPEX (24 euros).
L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 novembre 2024.

Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] se désistent de leur demande d’expulsion à l’égard de Madame [L] en visant le congé qu’elle leur a délivré le 23 juillet 2024. Ils maintiennent leurs autres demandes et actualisent leur créance à 6300 euros terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Madame [F] [G] [L] reconnait la dette locative jusqu’au mois de juillet 2023 et non celle constituée ultérieurement en expliquant être partie du logement car victime de violences de la part de son compagnon, actuellement incarcéré avec une interdiction de contact. Elle précise être désormais hébergée chez sa mère, et ne percevoir aucun revenu. Elle ajoute qu’elle va passer le permis de conduire et déclare ne pas être en mesure d’émettre une proposition d’échelonnement de sa dette. 

Monsieur [U] [W] régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de l’absence de contact des locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur le désistement :

Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] se sont désistés lors de l’audience de leur demande d’expulsion à l’égard de Madame [L], il en sera fait le constat.


Sur la recevabilité de la demande :
 
- Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement suivant accusé de réception du 26 février 2024 bien que ne constituant pas une condition de recevabilité en l’espèce. 

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet et enregistrée le 16 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.


Sur les demandes principales :

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 4 mars 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non paiement à son échéance des sommes dues, le bail pourra être résilié de plein.

Un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 22 février 2024 à la requête des bailleurs à Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] par procès-verbal de remise à étude. Il portait sur la somme en principal de 2250 euros en principal au titre des loyers et charges échus.

Dans ce délai de six semaines et en l’absence de règlements par les locataires, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 5 avril 2024, premier jour ouvrable après l’extinction des causes du commandement.


- Sur la solidarité :
L’article 1202 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. 
L’article 8-1-VI de ladite loi du 6 juillet 1989 prévoit que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

Cependant la solidarité n’est pas prévue au contrat de bail du 4 mars 2023 de sorte que Madame [F] [G] [L] et Monsieur [U] [W] seront tenus au paiement de la dette conjointement.

Il ressort des éléments du débat que Madame [F] [G] [L] a délivré congé aux époux [T] suivant courrier du 23 juillet 2024. Si le bail prévoit un délai de préavis d’1 mois à compter de la délivrance du congé, les époux [T] ont expressément pris acte du congé au 23 juillet 2024.

Si Madame [F] [L] réfute être tenue au paiement après le mois de juillet 2023 indiquant être partie à ce moment-là par suite de violences conjugales, le certificat médical du 4 juillet 2023 qu’elle produit ne saurait suffire à démontrer qu’elle est immédiatement partie après ces violences. En outre, elle a délivré le congé 1 an après ainsi qu’il est dit-ci dessus. 

Cependant, il convient de relever que le courrier de mise en demeure de paiement en date du 18 août 2023 a été adressé par les bailleurs à chacun de Monsieur [W] et de Madame [L], concernant cette dernière à une adresse à [Adresse 7], laquelle constitue son adresse actuelle et sous la forme recommandée avec accusé de réception et il apparaît que cette Madame [L] a signé l’accusé de réception.

Madame [L] démontre bien ne plus résider dans les lieux à minima à compter du mois d’août 2023. 

Donc elle ne sera pas tenue conjointement au paiement d’une indemnité d’occupation due à compter du 5 avril 2024. Elle sera cependant tenue conjointement au paiement de la dette locative jusqu’au 4 avril 2024 dans la mesure où elle n’a délivré congé que suivant courrier du 23 juillet 2024. 


- Sur l'indemnité d'occupation  :

Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] restent par conséquent redevables des loyers jusqu’au 4 avril 2024 et à compter du 5 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle par Monsieur [U] [W] seul. Ce dernier, occupant sans droit ni titre à compter du 5 avril 2024 cause un préjudice aux consorts demandeurs qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers soit la somme de 450 euros.


- Sur l'expulsion de Monsieur [U] [W] :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 5 avril 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [W] ainsi que toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques


Sur le montant de l'arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 6.300 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 mai 2024 sur la somme de 3150 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] n’apportent pas d’éléments de contestation de cette dette locative. 

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [W] au paiement de la somme de 6300 euros au titre des loyers charges et indemnités terme du mois de novembre 2024 inclus. Sur cette somme, Madame [F] [G] [L] sera conjointement tenue au paiement de la somme provisionnelle de 3150 euros correspondant au charges et loyers dus, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 mai 2024 sur la somme de 3150 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.


Sur les délais de paiement :
La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l'espèce, il ressort des débats que la situation financière de Monsieur [U] [W] n’est pas connue. Concernant Madame [F] [G] [L], il apparait qu’elle ne perçoit pas de revenus et n’a pu émettre de proposition concrète d’échelonnement des paiements sachant qu’il n’y a pas eu de reprise intégrale des règlements du loyer. Compte tenu de ces éléments, il ne pourra pas être octroyé d’office de délais de paiement.


Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L], succombant, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] à la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail en date du 4 mars 2023 consenti par Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] à Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] et portant sur un studio meublé à usage d’habitation sis [Adresse 2] à compter du 5 avril 2024 ;

DIT que Monsieur [U] [W] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés, Madame [F] [G] [L] ayant quitté les lieux ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [U] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE Monsieur [U] [W] au paiement au profit de Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T] à la somme provisionnelle de 6300 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 15 mai 2024 sur la somme de 3150 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE sur cette somme Madame [F] [G] [L] conjointement avec Monsieur [U] [W] au paiement de la somme de 3150 euros ;

REJETTE toute demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] au paiement au profit de Monsieur [N] [T] et Madame [I] [T], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, soit 450 euros à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [F] [G] [L] aux entiers dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2025-02-14T22:17:11.163Z.