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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S1, 14 février 2025, n° 24/00725

Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoirContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2016 Madame [S] [N]-[M] a loué à Monsieur [H] [U] assisté de son curateur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 785 euros provisions pour charges comprises.

Le 27 novembre 2020 Madame [S] [M] épouse [N] a vendu ce bien à Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A].

Par courrier recommandé en date du 18 novembre 2021, Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] ont notifié au locataire et à son curateur un congé pour reprise des lieux à effet du 27 novembre 2022.

Par ordonnance du 4 août 2023, le juge des contentieux de la protection de Strasbourg, statuant en référé, a constaté la résiliation du contrat de bail du 31 mai 2016 au 27 novembre 2022, a ordonné l'expulsion de Monsieur [H] [U] et l'a condamné à titre provisionnel à verser aux bailleurs une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux. Les dépens et les frais irrépétibles ont été laissés à la charge des bailleurs.

Le 25 octobre 2023, l'état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de constat par commissaire de justice et ce, en la présence du curateur de Monsieur [H] [U].

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] ont fait assigner Monsieur Monsieur [H] [U] et son curateur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et ont demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
condamner Monsieur [H] [U] à leur payer la somme de 15 103,75 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamner Monsieur [H] [U] à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.
Ils ont précisé que la somme réclamée au titre des frais de remise en état de l'appartement comprend :
la somme de 13 916,50 euros pour les travaux de remise en état,la somme de 1 541,11 euros au titre de la régularisation des charges de 2022, 2023 ainsi que les taxes d'ordures ménagères de 2021, 2022 et 2023,la somme de 171,60 euros correspondant à la moitié du coût de l'état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice,la somme de 1 464,54 euros au titre les loyers de septembre 2023 et d'octobre 2023,la somme de 725 euros de dépôt de garantie en déduction,la somme de 1 265 euros au titre des acomptes sur charges payés, en déduction.
Le curateur de Monsieur [H] [U] a informé les bailleurs que la mesure de protection avait été levée. Les demandeurs ont produit copie de l'ordonnance du 8 mars 2024 par laquelle le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Illkirch-Graffenstaden a constaté que la mesure de curatelle dont bénéficiait Monsieur [H] [U] était caduque depuis le 7 mars 2024.

L'affaire a été retenue à l'audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

A l'appui de leur demande en paiement des réparations locatives, Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] exposent qu'il ressort de l'état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 25 octobre 2023 que le logement a été restitué crasseux et anormalement taché et dégradé. Ils versent l'état des lieux d'entrée ainsi que l'état des lieux de sortie.
Ils produisent un décompte au titre de la régularisation de charges.
Ils précisent par ailleurs que la mesure de protection dont bénéficiait Monsieur [H] [U] a été levée.

Monsieur [H] [U] n'a pas comparu bien que cité à personne.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande au titre de la régularisation des charges et des loyers de septembre 2023 et d'octobre 2023

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.


Sur la régularisation des charges

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement […]

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. […] Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l'espèce, les demandeurs produisent un décompte qu'ils ont établi au titre des charges courantes de 2022 et les trois premiers trimestres de 2023, la taxe d'ordure ménagère pour 2022 et 2023.

Il y a lieu de relever que Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] sollicitent la condamnation définitive de Monsieur [H] [U] au titre de la régularisation des charges et non à titre provisionnel ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Par ailleurs, outre un décompte qu'ils ont eux-même établi, ils ne produisent aucun justificatif à l'appui de leur demande de régularisation de charges et taxe d'ordure ménagère alors que l'appartement qu'occupait le locataire est dans un immeuble collectif et que par conséquent, le bailleur est en possession d'un décompte par nature de charges, du mode de répartition des charges.


Sur les échéances du mois de septembre et d'octobre 2023

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, au titre des loyers, qui sont en réalité des indemnités d'occupation, de septembre 2023 et octobre 2023, les demandeurs réclament la somme de 1 464,54 euros, au prorata de l’occupation pour le mois d'octobre. L'état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 25 octobre 2023, il évoque un procès-verbal de reprise des lieux dressé par la même étude mais ni la date de cet acte n'est visée ni l'acte versé aux débats, ce qui ne permet pas de connaître la date à laquelle les indemnités d'occupation n'étaient plus dues.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] sollicitent la condamnation définitive de Monsieur [H] [U] au titre des échéances des mois de septembre et octobre 2023 et non à titre provisionnel ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référé pour leur demande en paiement des échéances de septembre et d'octobre 2023.


II - Sur la demande au titre des réparations locatives

Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier, ou d’ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Il convient, enfin, de préciser que l'indemnisation du bailleur n'est pas soumise à l'exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l'appui de la demande en paiement.

En l'espèce, les propriétaires produisent un décompte qu'ils ont établis ainsi que deux devis sur les réparations locatives projetées. Ils sollicitent la condamnation de Monsieur [H] [U] à hauteur de 13 191,50 euros.

Ils versent également aux débats des échanges de courriels avec le curateur de Monsieur [H] [U], ce dernier leur indique dans un dernier courriel que Monsieur [H] [U] conteste les sommes réclamées au titre de la remise en état de l'appartement.

Au regard des éléments versés aux débats et du courriel du curateur de Monsieur [H] [U], il y a lieu de relever que les réparations locatives sollicitées nécessitent une étude approfondie du dossier pour établir l’existence de dégradations intervenues en cours de bail, l’éventuelle responsabilité du locataire, en tenant compte de la vétusté résultant nécessairement d’une occupation des lieux pendant plus de 7 ans, la nécessité des travaux réalisés par les demandeurs au vu de l’état du logement et le montant de l’indemnisation accordée.

Par ailleurs, force est de constater que s'agissant également de cette demande, Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] sollicitent la condamnation définitive de Monsieur [H] [U] et non à titre provisionnel.

Tenant compte de ces éléments, il convient de dire n’y avoir lieu à référé.


III - Sur la demande de remboursement de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie

Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L'état des lieux établi par commissaire de justice en application de la loi du 6 juillet 1989 est rémunéré selon un émolument qui varie en fonction de la superficie du bien locatif.

Ainsi l'article A444-27 du code de commerce fixe l'émolument pour l'établissement d'un état des lieux à frais partagés entre le bailleur et le locataire à la somme de 127,67 euros HT pour un logement dont la superficie est supérieure à 50 m² et égale ou inférieure à 150 m². S'y ajoutent les frais liés aux lettres de convocation des parties à l'état des lieux soit 14,90 euros (soit 17,88 euros TTC) prévus par l'article A444-43 du même code et les frais de déplacement forfaitaire.

En l'espèce, si l'état de lieux de sortie a été établi par commissaire de justice après une procédure d'expulsion, les bailleurs ne produisent pas le procès-verbal de reprise des lieux ni n'indiquent en quoi l'établissement d'un état des lieux contradictoire et amiable n'a pu s'effectuer.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] de cette demande.


IV - Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Dès lors, il y a lieu de laisser les dépens à la charge des demandeurs et de les débouter de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en régularisation des charges ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation de septembre et d'octobre 2023 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les réparations locatives ;

DÉBOUTONS Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] de leur demande au titre du remboursement du coût de l'état des lieux dressé par commissaire de justice ;

DÉBOUTONS Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A].

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS
Texte intégral
N° RG 24/00725 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MZY5

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
 

11ème civ. S1

N° RG 24/00725
N° Portalis DB2E-W-B7I-MZY5

Minute n°25/




























Copie exec. à :
- Me Catherine ROTH-MULLER
- M. [U]

Le 
 
Le Greffier


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DU 14 FEVRIER 2025


PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [T] [V]
né le 24 Juin 1970 à [Localité 9] (68)
demeurant [Adresse 4] - [Localité 8]

Madame [R] [A] épouse [V]
née le 08 Mai 1970 à [Localité 10] (57)
demeurant [Adresse 4] - [Localité 8]

représentés ensemble par Me Catherine ROTH-MULLER, avocat au barreau de SAVERNE, avocat plaidant


PARTIE REQUISE :

Monsieur [H] [U]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 7]
non comparant, non représenté


OBJET : Baux d’habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé
Maryline KIRCH, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 14 Février 2025.

ORDONNANCE :
Réputée contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2016 Madame [S] [N]-[M] a loué à Monsieur [H] [U] assisté de son curateur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 785 euros provisions pour charges comprises.

Le 27 novembre 2020 Madame [S] [M] épouse [N] a vendu ce bien à Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A].

Par courrier recommandé en date du 18 novembre 2021, Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] ont notifié au locataire et à son curateur un congé pour reprise des lieux à effet du 27 novembre 2022.

Par ordonnance du 4 août 2023, le juge des contentieux de la protection de Strasbourg, statuant en référé, a constaté la résiliation du contrat de bail du 31 mai 2016 au 27 novembre 2022, a ordonné l'expulsion de Monsieur [H] [U] et l'a condamné à titre provisionnel à verser aux bailleurs une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux. Les dépens et les frais irrépétibles ont été laissés à la charge des bailleurs.

Le 25 octobre 2023, l'état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de constat par commissaire de justice et ce, en la présence du curateur de Monsieur [H] [U].

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] ont fait assigner Monsieur Monsieur [H] [U] et son curateur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et ont demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
condamner Monsieur [H] [U] à leur payer la somme de 15 103,75 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamner Monsieur [H] [U] à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.
Ils ont précisé que la somme réclamée au titre des frais de remise en état de l'appartement comprend :
la somme de 13 916,50 euros pour les travaux de remise en état,la somme de 1 541,11 euros au titre de la régularisation des charges de 2022, 2023 ainsi que les taxes d'ordures ménagères de 2021, 2022 et 2023,la somme de 171,60 euros correspondant à la moitié du coût de l'état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice,la somme de 1 464,54 euros au titre les loyers de septembre 2023 et d'octobre 2023,la somme de 725 euros de dépôt de garantie en déduction,la somme de 1 265 euros au titre des acomptes sur charges payés, en déduction.
Le curateur de Monsieur [H] [U] a informé les bailleurs que la mesure de protection avait été levée. Les demandeurs ont produit copie de l'ordonnance du 8 mars 2024 par laquelle le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Illkirch-Graffenstaden a constaté que la mesure de curatelle dont bénéficiait Monsieur [H] [U] était caduque depuis le 7 mars 2024.

L'affaire a été retenue à l'audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

A l'appui de leur demande en paiement des réparations locatives, Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] exposent qu'il ressort de l'état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 25 octobre 2023 que le logement a été restitué crasseux et anormalement taché et dégradé. Ils versent l'état des lieux d'entrée ainsi que l'état des lieux de sortie.
Ils produisent un décompte au titre de la régularisation de charges.
Ils précisent par ailleurs que la mesure de protection dont bénéficiait Monsieur [H] [U] a été levée.

Monsieur [H] [U] n'a pas comparu bien que cité à personne.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande au titre de la régularisation des charges et des loyers de septembre 2023 et d'octobre 2023

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.


Sur la régularisation des charges

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement […]

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. […] Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l'espèce, les demandeurs produisent un décompte qu'ils ont établi au titre des charges courantes de 2022 et les trois premiers trimestres de 2023, la taxe d'ordure ménagère pour 2022 et 2023.

Il y a lieu de relever que Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] sollicitent la condamnation définitive de Monsieur [H] [U] au titre de la régularisation des charges et non à titre provisionnel ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Par ailleurs, outre un décompte qu'ils ont eux-même établi, ils ne produisent aucun justificatif à l'appui de leur demande de régularisation de charges et taxe d'ordure ménagère alors que l'appartement qu'occupait le locataire est dans un immeuble collectif et que par conséquent, le bailleur est en possession d'un décompte par nature de charges, du mode de répartition des charges.


Sur les échéances du mois de septembre et d'octobre 2023

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, au titre des loyers, qui sont en réalité des indemnités d'occupation, de septembre 2023 et octobre 2023, les demandeurs réclament la somme de 1 464,54 euros, au prorata de l’occupation pour le mois d'octobre. L'état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 25 octobre 2023, il évoque un procès-verbal de reprise des lieux dressé par la même étude mais ni la date de cet acte n'est visée ni l'acte versé aux débats, ce qui ne permet pas de connaître la date à laquelle les indemnités d'occupation n'étaient plus dues.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] sollicitent la condamnation définitive de Monsieur [H] [U] au titre des échéances des mois de septembre et octobre 2023 et non à titre provisionnel ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référé pour leur demande en paiement des échéances de septembre et d'octobre 2023.


II - Sur la demande au titre des réparations locatives

Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier, ou d’ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Il convient, enfin, de préciser que l'indemnisation du bailleur n'est pas soumise à l'exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l'appui de la demande en paiement.

En l'espèce, les propriétaires produisent un décompte qu'ils ont établis ainsi que deux devis sur les réparations locatives projetées. Ils sollicitent la condamnation de Monsieur [H] [U] à hauteur de 13 191,50 euros.

Ils versent également aux débats des échanges de courriels avec le curateur de Monsieur [H] [U], ce dernier leur indique dans un dernier courriel que Monsieur [H] [U] conteste les sommes réclamées au titre de la remise en état de l'appartement.

Au regard des éléments versés aux débats et du courriel du curateur de Monsieur [H] [U], il y a lieu de relever que les réparations locatives sollicitées nécessitent une étude approfondie du dossier pour établir l’existence de dégradations intervenues en cours de bail, l’éventuelle responsabilité du locataire, en tenant compte de la vétusté résultant nécessairement d’une occupation des lieux pendant plus de 7 ans, la nécessité des travaux réalisés par les demandeurs au vu de l’état du logement et le montant de l’indemnisation accordée.

Par ailleurs, force est de constater que s'agissant également de cette demande, Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] sollicitent la condamnation définitive de Monsieur [H] [U] et non à titre provisionnel.

Tenant compte de ces éléments, il convient de dire n’y avoir lieu à référé.


III - Sur la demande de remboursement de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie

Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L'état des lieux établi par commissaire de justice en application de la loi du 6 juillet 1989 est rémunéré selon un émolument qui varie en fonction de la superficie du bien locatif.

Ainsi l'article A444-27 du code de commerce fixe l'émolument pour l'établissement d'un état des lieux à frais partagés entre le bailleur et le locataire à la somme de 127,67 euros HT pour un logement dont la superficie est supérieure à 50 m² et égale ou inférieure à 150 m². S'y ajoutent les frais liés aux lettres de convocation des parties à l'état des lieux soit 14,90 euros (soit 17,88 euros TTC) prévus par l'article A444-43 du même code et les frais de déplacement forfaitaire.

En l'espèce, si l'état de lieux de sortie a été établi par commissaire de justice après une procédure d'expulsion, les bailleurs ne produisent pas le procès-verbal de reprise des lieux ni n'indiquent en quoi l'établissement d'un état des lieux contradictoire et amiable n'a pu s'effectuer.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] de cette demande.


IV - Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Dès lors, il y a lieu de laisser les dépens à la charge des demandeurs et de les débouter de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en régularisation des charges ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation de septembre et d'octobre 2023 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les réparations locatives ;

DÉBOUTONS Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] de leur demande au titre du remboursement du coût de l'état des lieux dressé par commissaire de justice ;

DÉBOUTONS Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de Monsieur [T] [V] et Madame [R] [A].

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS

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Mise à jour de la source le 2025-02-14T22:31:03.325Z.