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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 19 février 2025, n° 22/09901

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Parties (entreprises)

GARA

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2013, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH a donné à bail commercial à la S.A.R.L. G.R.I. FRANCE des locaux composés d'un accueil en rez-de-chaussée, d'une mezzanine, d'un bureau au premier étage, et de dégagements, placard, cuisine, salle de douche, sanitaires et salle de conférence en sous-sol, constituant le lot n°26 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2013 afin qu'y soit exercée une activité de commerce au détail de prêt-à-porter et/ou de chaussures et d'accessoires, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 120.000 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 960 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 21 juillet 2016 à effet au 1er août 2016 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°160 A des 15, 16 et 17 août 2016, la S.A.R.L. G.R.I. FRANCE a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. GARA.

Par acte d'huissier en date du 20 décembre 2021, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH a fait signifier à la S.A.S. GARA un congé pour le 30 juin 2022, portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022 aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [U] [J] de la S.A.S. [U] [J] EXPERTISES, lequel a procédé à une visite des lieux le 18 janvier 2022 et a établi son rapport le 22 mars 2022, estimant la valeur locative de renouvellement des locaux au montant annuel de 67.900 euros hors taxes et hors charges, la S.A.S. GARA a, par lettre recommandée en date du 28 mars 2022, fait part à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH de son acceptation du principe du renouvellement du bail précédent à compter du 1er juillet 2022, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé au montant de la valeur locative inférieure au loyer en vigueur. 

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée régulièrement du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH a, par acte d'huissier en date du 6 avril 2022, fait signifier à la S.A.S. GARA un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 86.754,77 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 328,51 euros.

Par exploits d'huissier en date des 12 et 17 août 2022, la S.A.S. GARA a fait assigner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer à titre principal, et en octroi de délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire.

Tel est l'objet de la présente instance.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance, à défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A.S. GARA a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 31 août 2022 réceptionnée le 5 septembre 2022 ainsi que par acte d'huissier délivré en Allemagne le 23 septembre 2022, respectivement notifié à la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE ASNIÈRES 1 en sa qualité de mandataire de la bailleresse et signifié à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 67.900 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, puis a, par exploit d'huissier en date du 23 janvier 2023, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 26 octobre 2023, la S.A.S. GARA demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134 ancien, 1244-1 ancien, 1719 et 1724 du code civil, et de l'article L. 145-41 du code de commerce, de :

– à titre principal, déclarer nul et de nul effet le commandement de payer signifié à la requête de la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH le 6 avril 2022 visant à obtenir le paiement de la totalité du loyer relatif au deuxième terme de l'exercice 2020 ;
– condamner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH à lui payer la somme de 50.759,12 euros en règlement des frais et honoraires d'avocats engagés pour parvenir à se faire indemniser partiellement de son préjudice de jouissance ;
– lui donner acte des paiements intervenus à imputer sur le solde de son arriéré locatif objet du commandement de payer ;
– constater que par ces paiements, et en dépit de l'augmentation du loyer, sa dette locative a été ramenée à la somme de 52.430,63 euros à la date du 9 octobre 2023 ;
– lui donner acte de ce qu'elle offre de s'acquitter de sa dette résiduelle selon ses moyens raisonnables en dix-huit mensualités résiduelles ;
– débouter la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH de l'ensemble de ses demandes ;
– à titre subsidiaire, si le commandement de payer visant la clause résolutoire était déclaré valide, lui accorder un délai de dix-huit mois à compter du jugement à intervenir pour s'acquitter de sa dette résiduelle ;
– dans cette hypothèse, si le commandement était déclaré valablement signifié et pouvant produire effet, suspendre la clause résolutoire pendant le délai accordé ;
– en tout état de cause, condamner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH aux dépens ;
– rappeler, en tant que de besoin, le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 octobre 2023, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1134 ancien, 1382 ancien et 1719 du code civil, de :

– in limine litis, débouter la S.A.S. GARA de sa demande de médiation ;
– sur la demande de nullité du commandement de payer, juger l'existence de plusieurs impayés de la part de la S.A.S. GARA ;
– juger infructueux le commandement de payer qu'elle a fait délivrer à la S.A.S. GARA le 6 avril 2022, à défaut de paiement par la S.A.S. GARA du montant visé par ledit commandement ;
– juger acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu le 1er juillet 2013 ;
– en conséquence, juger que la S.A.S. GARA est mal fondée en sa demande de nullité du commandement de payer, et l'en débouter ;
– juger valide le commandement de payer qu'elle a fait délivrer à la S.A.S. GARA le 6 avril 2022 ;
– juger que le bail commercial conclu avec la S.A.S. GARA est résilié depuis le 7 mai 2022 ;
– sur les travaux réalisés par l'Hôtel Continental, juger que l'Hôtel Continental, dont les travaux sont à l'origine de la présente instance, est tiers au contrat de bail commercial conclu le 1er juillet 2013 ;
– juger que la S.A.S. GARA ne rapporte pas la preuve d'une quelconque faute commise dans le cadre de l'exécution du contrat de bail commercial ;
– juger qu'elle n'a pas manqué à ses obligations contractuelles à l'égard de la S.A.S. GARA ;
– juger que la S.A.S. GARA ne rapporte pas la preuve d'un quelconque préjudice qu'elle aurait subi ;
– juger que la S.A.S. GARA a d'ores et déjà été indemnisée des troubles qu'elle aurait pu subir du fait des travaux réalisés par l'Hôtel Continental ;
– juger que les fermetures administratives prononcées lors de la crise sanitaire du covid-19 n'ont pas eu pour effet d'exonérer la S.A.S. GARA de son obligation de régler ses loyers commerciaux ;
– en conséquence, juger que sa responsabilité ne peut être engagée ;
– juger que la S.A.S. GARA est mal fondée en sa demande en paiement de la somme de 50.759,12 euros au titre des frais engagés dans le cadre de la procédure intentée contre l'Hôtel Continental, et l'en débouter ;
– sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, juger l'existence de plusieurs impayés de la part de la S.A.S. GARA ;
– juger qu'elle a octroyé plusieurs reports de paiement au bénéfice de la S.A.S. GARA par le biais de trois protocoles d'accord ;
– en conséquence, juger que la S.A.S. GARA est mal fondée en ses demandes d'octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, et l'en débouter ;
– à titre reconventionnel, juger que la S.A.S. GARA a la qualité d'occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 7 mai 2022, date de résiliation du bail ;
– en conséquence, ordonner l'expulsion de la S.A.S. GARA des locaux en cause, ainsi que celle de tous éventuels occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
– condamner la S.A.S. GARA au paiement d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
– condamner la S.A.S. GARA à lui payer une indemnité d'occupation forfaitaire d'un montant de 185.128,11 euros ;
– condamner la S.A.S. GARA à lui payer la somme de 52.430,63 euros à parfaire au titre des loyers échus ;
– condamner la S.A.S. GARA aux intérêts de retard applicables à compter des échéances ;
– en tout état de cause, juger la S.A.S. GARA mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter ;
– condamner la S.A.S. GARA à lui payer la somme de 6.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. GARA aux dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 2 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH en date du 13 février 2024, la S.A.S. GARA a exercé son droit d'option portant renonciation au renouvellement du contrat de bail commercial, et a procédé à la restitution des clefs des locaux donnés à bail le 29 février 2024.

Par jugement contradictoire en date du 13 novembre 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté l'exercice par la S.A.S. GARA de son droit d'option portant renonciation au renouvellement du contrat de bail commercial afférent aux locaux constituant le lot n°26 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] ; constaté l'extinction de l'instance en fixation judiciaire du loyer du contrat de bail commercial renouvelé, ainsi que son dessaisissement ; et condamné la S.A.S. GARA aux dépens ainsi qu'à payer à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article L. 145-57 du code de commerce.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 octobre 2024, la S.A.S. GARA prie le tribunal, sur le fondement du deuxième alinéa de l'article 802 du code de procédure civile, de :

– à titre principal, déclarer nul et de nul effet le commandement de payer signifié à la requête de la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH le 6 avril 2022 visant à obtenir le paiement de la totalité du loyer relatif au deuxième terme de l'exercice 2020 ;
– condamner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH à lui payer la somme de 50.759,12 euros en règlement des frais et honoraires d'avocats engagés pour parvenir à se faire indemniser partiellement de son préjudice de jouissance ;
– lui donner acte des paiements intervenus à imputer sur le solde de son arriéré locatif objet du commandement de payer ;
– constater que par ces paiements, et en dépit de l'augmentation du loyer, sa dette locative a été intégralement apurée ;
– débouter la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH de l'ensemble de ses demandes ;
– à titre subsidiaire, si le commandement de payer visant la clause résolutoire était déclaré valide, lui accorder un délai de paiement rétroactif qui expirera le 1er mars 2024, date à laquelle elle a apuré l'intégralité de sa dette locative ;

Décision du 19 Février 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/09901 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXPVM

– dans cette hypothèse, si le commandement était déclaré valablement signifié et pouvant produire effet, suspendre la clause résolutoire pendant le délai accordé ;
– en tout état de cause, condamner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH aux dépens ;
– rappeler, en tant que de besoin, le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 6 novembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 12 février 2024, puis prorogée au 19 février 2024, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH aux fins de voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l'action principale en nullité du commandement de payer

Sur le moyen tiré de la mauvaise foi

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. 

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 25 octobre 2018 : pourvoi n°17-17384 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639 ; Civ. 3, 15 février 2023 : pourvoi n°22-11393 ; Civ. 3, 25 avril 2024 : pourvoi n°23-10384).

En l'espèce, il est établi que par trois actes sous signature privée en date des 10 juillet 2018, 1er juillet 2019 et 1er octobre 2020, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH et la S.A.S. GARA ont conclu trois protocoles d'accord aux termes desquels « des travaux ont été entrepris depuis plusieurs mois dans l'immeuble occupé par l'Hôtel Intercontinental empêchant le public et les clients de passer devant le local occupé par la société GARA. La société GARA, ayant subi suite à ces travaux une baisse de son chiffre d'affaires, a sollicité de la société BULCHIMEX un report partiel et temporaire d'une partie du loyer pendant la durée restante des travaux effectués par l'Hôtel Intercontinental », raison pour laquelle la bailleresse a accepté que la locataire verse un loyer mensuel d'un montant de 5.000 euros hors taxes et hors charges entre le 1er juillet 2018 et le 30 juin 2020, en lieu et place d'un loyer mensuel de 9.989,86 euros hors taxes et hors charges, le solde étant reporté à la fin de la période avec faculté de paiement en douze échéances mensuelles (pièces n°6 en demande et n°2 en défense).

Force est de constater qu'en tenant compte des difficultés économiques rencontrées par sa locataire, la défenderesse a fait preuve de bonne foi, de sorte qu'elle pouvait, en l'absence de règlement par la preneuse du solde des échéances reportées dans les termes des différents protocoles d'accord conclus, faire signifier à cette dernière le commandement de payer litigieux en date du 6 avril 2022.

En conséquence, il convient de constater que le commandement visant la clause résolutoire signifié à la S.A.S. GARA par acte d'huissier de justice en date du 6 avril 2022 a été délivré de bonne foi par la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH. 
Sur le moyen tiré de la renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032), de sorte que le seul écoulement du temps ne suffit pas à caractériser la renonciation du bailleur à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire (Civ. 3, 19 mars 2008 : pourvoi n°07-11194). 

En l'espèce, il est constant que par acte d'huissier en date du 20 décembre 2021, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH a fait signifier à la S.A.S. GARA un congé pour le 30 juin 2022, portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022 aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré (pièce n°3 en demande).

Cependant, dès lors que le bail en cours, par l'effet de ce congé, n'a pris fin que le 30 juin 2022, la bailleresse demeurait donc recevable à faire délivrer un commandement de payer le 6 avril 2022 pour des motifs nécessairement antérieurs à la date d'expiration du bail, de sorte qu'aucune renonciation de sa part à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire n'est caractérisée.

En conséquence, il convient de retenir que la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH n'a pas renoncé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer en date du 6 avril 2022, et de débouter la S.A.S. GARA de sa demande de nullité dudit commandement.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 
Décision du 19 Février 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/09901 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXPVM

En l'espèce, la locataire ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer litigieux dans le délai d'un mois à compter de la date de sa signification.

Dès lors, ce commandement de payer a produit ses effets à compter du 7 mai 2022.

En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 mai 2022.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions du second alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé établi par la mandataire et administratrice de biens de la bailleresse en date du 1er mars 2024 versé aux débats que la locataire ne demeure redevable d'aucune somme postérieurement à la date de restitution des locaux en date du 29 février 2024, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH ayant d'ailleurs remboursé à cette dernière le montant du dépôt de garantie (pièce n°17 en demande).

Il est donc démontré que la S.A.S. GARA a réglé l'intégralité des causes du commandement de payer litigieux au plus tard le 1er mars 2024.

En conséquence, il convient d'accorder rétroactivement à la S.A.S. GARA des délais de paiement jusqu'au 1er mars 2024 inclus pour apurer les causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, de constater que la S.A.S. GARA a apuré les causes du commandement dans les délais accordés, et de dire que la clause résolutoire n'a pas joué.

Sur les demandes reconventionnelles d'expulsion sous astreinte, de paiement de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la clause résolutoire n'a pas joué et qu'il est établi que la S.A.S. GARA a procédé à la restitution des locaux en ne demeurant redevable d'aucune somme, force est de constater qu'il ne peut être fait droit aux demandes d'expulsion sous astreinte et de paiement de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation formées par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH de ses demandes reconventionnelles d'expulsion sous astreinte, de paiement de l'arriéré locatif et de paiement d'indemnités d'occupation formées à l'encontre de la S.A.S. GARA. 

Sur les intérêts moratoires

Selon les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l'espèce, la bailleresse justifie avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer en date du 6 avril 2022 valant mise en demeure portant sur la somme principale de 86.754,77 euros (pièce n°3 en défense).

De plus, il ressort du décompte actualisé établi par la mandataire et administratrice de biens de la bailleresse en date du 1er mars 2024 versé aux débats que la locataire a effectué cinq virements bancaires d'un montant respectif de 12.488,66 euros chacun les 11 janvier, 8 février, 3 mars, 14 avril et 11 mai 2023, outre un sixième virement d'un montant de 30.000 euros le 17 mai 2023 (pièce n°17 en demande), soit des virements pour la somme totale de : (12.488,66 x 5) + 30.000 = 92.443,30 euros, de sorte qu'il est démontré que la dette locative relative au commandement de payer a été apurée en intégralité le 17 mai 2023.

Dès lors, la somme de 86.754,77 euros portera intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2022 jusqu'au 17 mai 2023.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. GARA à payer à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH le montant des intérêts au taux légal sur la somme de 86.754,77 euros à compter du 6 avril 2022 jusqu'au 17 mai 2023. 

Sur l'action indemnitaire en remboursement des frais et honoraires d'avocats engagés dans l'instance en référé

L'article 1147 ancien du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L'article 1149 ancien du même code prévoit pour sa part que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1151 ancien dudit code, dans le cas même où l'inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention.

En l'espèce, si la locataire produit aux débats des notes de frais et honoraires de Monsieur [M] [L], expert, et de Maître [Z] [O], avocate, relatives à « Objet : Société GARA c/ SHIF, Hôtel Intercontinental [Localité 8], désordres techniques et économiques ; Affaire : TGI de Paris, référé préventif, RG 17/55970 du 21 août 2017, 17/60124 du 14 décembre 2017 et 18/54144 du 12 juin 2018 » (pièce n°8 en demande), force est toutefois de constater qu'elle ne caractérise pas en quoi ces frais, afférents à une instance parallèle à laquelle la bailleresse n'était pas partie, devraient être pris en charge par cette dernière, alors qu'il est démontré que d'une part, les travaux de ravalement de l'Hôtel Intercontinental, lequel est situé dans un immeuble distinct de celui dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail, ne sont pas imputables à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH, et que d'autre part, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance contradictoire en date du 10 juillet 2020, condamné la S.A.S. BHR SERVICES (FRANCE) et la S.A.S. SOCIÉTÉ DES HÔTELS INTERCONTINENTAL FRANCE à payer à la S.A.S. GARA la somme provisionnelle de 258.256 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus en réparation de son préjudice pour la période comprise entre le mois de mars 2018 et le 31 janvier 2020 (pièce n°9 en défense), indemnisant ainsi cette dernière de son préjudice de jouissance, de sorte qu'aucune faute de la bailleresse n'est démontrée, ni aucun lien de causalité avec le préjudice allégué.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. GARA de sa demande de remboursement des frais et honoraires d'avocats engagés pour parvenir à se faire indemniser de son préjudice de jouissance formée à l'encontre de la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. GARA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 6 avril 2022, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉBOUTE la S.A.S. GARA de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH par acte d'huissier de justice en date du 6 avril 2022,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial liant la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH à la S.A.S. GARA, et portant sur les locaux constituant le lot n°26 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7], à compter du 7 mai 2022 par l'effet du commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice le 6 avril 2022,

ACCORDE rétroactivement à la S.A.S. GARA des délais de paiement jusqu'au 1er mars 2024 inclus pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d'huissier de justice en date du 6 avril 2022, 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, 

CONSTATE que la S.A.S. GARA a apuré en intégralité les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d'huissier de justice en date du 6 avril 2022 pendant les délais accordés, 

DIT que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial liant la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH à la S.A.S. GARA, et visée au commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice en date du 6 avril 2022, n'a pas joué, 

DÉBOUTE la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH de ses demandes reconventionnelles d'expulsion sous astreinte, de paiement de l'arriéré locatif et de paiement d'indemnités d'occupation formées à l'encontre de la S.A.S. GARA,

CONDAMNE la S.A.S. GARA à payer à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH le montant des intérêts au taux légal sur la somme de 86.754,77 euros (QUATRE-VINGT-SIX MILLE SEPT CENT CINQUANTE-QUATRE euros et SOIXANTE-DIX-SEPT centimes) à compter du 6 avril 2022 jusqu'au 17 mai 2023,

DÉBOUTE la S.A.S. GARA de sa demande de remboursement des frais et honoraires d'avocats engagés pour parvenir à se faire indemniser de son préjudice de jouissance formée à l'encontre de la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH,

DÉBOUTE la S.A.S. GARA de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la S.A.S. GARA à payer à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH la somme de 2.000 (DEUX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. GARA aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice en date du 6 avril 2022, 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 19 Février 2025


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me GARZON (C0124)
 Me CURRAL (P298)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 22/09901 

N° Portalis 352J-W-B7G-CXPVM

N° MINUTE : 6


Assignation du :
12 Août 2022









JUGEMENT 
rendu le 19 Février 2025 



DEMANDERESSE

S.A.S. GARA (RCS de Paris 821 385 853)
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Anne GARZON de la S.E.L.E.U.R.L. AGDC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0124



DÉFENDERESSE

Société de droit allemand BULCHIMEX GmbH
[Adresse 6]
[Localité 4] (ALLEMAGNE)

représentée par Maître Alban CURRAL de la S.E.L.A.R.L. CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P298




Décision du 19 Février 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/09901 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXPVM


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Madame Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 06 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2025 prorogé au 19 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2013, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH a donné à bail commercial à la S.A.R.L. G.R.I. FRANCE des locaux composés d'un accueil en rez-de-chaussée, d'une mezzanine, d'un bureau au premier étage, et de dégagements, placard, cuisine, salle de douche, sanitaires et salle de conférence en sous-sol, constituant le lot n°26 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2013 afin qu'y soit exercée une activité de commerce au détail de prêt-à-porter et/ou de chaussures et d'accessoires, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 120.000 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 960 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 21 juillet 2016 à effet au 1er août 2016 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°160 A des 15, 16 et 17 août 2016, la S.A.R.L. G.R.I. FRANCE a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. GARA.

Par acte d'huissier en date du 20 décembre 2021, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH a fait signifier à la S.A.S. GARA un congé pour le 30 juin 2022, portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022 aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [U] [J] de la S.A.S. [U] [J] EXPERTISES, lequel a procédé à une visite des lieux le 18 janvier 2022 et a établi son rapport le 22 mars 2022, estimant la valeur locative de renouvellement des locaux au montant annuel de 67.900 euros hors taxes et hors charges, la S.A.S. GARA a, par lettre recommandée en date du 28 mars 2022, fait part à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH de son acceptation du principe du renouvellement du bail précédent à compter du 1er juillet 2022, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé au montant de la valeur locative inférieure au loyer en vigueur. 

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée régulièrement du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH a, par acte d'huissier en date du 6 avril 2022, fait signifier à la S.A.S. GARA un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 86.754,77 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 328,51 euros.

Par exploits d'huissier en date des 12 et 17 août 2022, la S.A.S. GARA a fait assigner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer à titre principal, et en octroi de délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire.

Tel est l'objet de la présente instance.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance, à défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A.S. GARA a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 31 août 2022 réceptionnée le 5 septembre 2022 ainsi que par acte d'huissier délivré en Allemagne le 23 septembre 2022, respectivement notifié à la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE ASNIÈRES 1 en sa qualité de mandataire de la bailleresse et signifié à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 67.900 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, puis a, par exploit d'huissier en date du 23 janvier 2023, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 26 octobre 2023, la S.A.S. GARA demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134 ancien, 1244-1 ancien, 1719 et 1724 du code civil, et de l'article L. 145-41 du code de commerce, de :

– à titre principal, déclarer nul et de nul effet le commandement de payer signifié à la requête de la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH le 6 avril 2022 visant à obtenir le paiement de la totalité du loyer relatif au deuxième terme de l'exercice 2020 ;
– condamner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH à lui payer la somme de 50.759,12 euros en règlement des frais et honoraires d'avocats engagés pour parvenir à se faire indemniser partiellement de son préjudice de jouissance ;
– lui donner acte des paiements intervenus à imputer sur le solde de son arriéré locatif objet du commandement de payer ;
– constater que par ces paiements, et en dépit de l'augmentation du loyer, sa dette locative a été ramenée à la somme de 52.430,63 euros à la date du 9 octobre 2023 ;
– lui donner acte de ce qu'elle offre de s'acquitter de sa dette résiduelle selon ses moyens raisonnables en dix-huit mensualités résiduelles ;
– débouter la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH de l'ensemble de ses demandes ;
– à titre subsidiaire, si le commandement de payer visant la clause résolutoire était déclaré valide, lui accorder un délai de dix-huit mois à compter du jugement à intervenir pour s'acquitter de sa dette résiduelle ;
– dans cette hypothèse, si le commandement était déclaré valablement signifié et pouvant produire effet, suspendre la clause résolutoire pendant le délai accordé ;
– en tout état de cause, condamner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH aux dépens ;
– rappeler, en tant que de besoin, le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 octobre 2023, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1134 ancien, 1382 ancien et 1719 du code civil, de :

– in limine litis, débouter la S.A.S. GARA de sa demande de médiation ;
– sur la demande de nullité du commandement de payer, juger l'existence de plusieurs impayés de la part de la S.A.S. GARA ;
– juger infructueux le commandement de payer qu'elle a fait délivrer à la S.A.S. GARA le 6 avril 2022, à défaut de paiement par la S.A.S. GARA du montant visé par ledit commandement ;
– juger acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu le 1er juillet 2013 ;
– en conséquence, juger que la S.A.S. GARA est mal fondée en sa demande de nullité du commandement de payer, et l'en débouter ;
– juger valide le commandement de payer qu'elle a fait délivrer à la S.A.S. GARA le 6 avril 2022 ;
– juger que le bail commercial conclu avec la S.A.S. GARA est résilié depuis le 7 mai 2022 ;
– sur les travaux réalisés par l'Hôtel Continental, juger que l'Hôtel Continental, dont les travaux sont à l'origine de la présente instance, est tiers au contrat de bail commercial conclu le 1er juillet 2013 ;
– juger que la S.A.S. GARA ne rapporte pas la preuve d'une quelconque faute commise dans le cadre de l'exécution du contrat de bail commercial ;
– juger qu'elle n'a pas manqué à ses obligations contractuelles à l'égard de la S.A.S. GARA ;
– juger que la S.A.S. GARA ne rapporte pas la preuve d'un quelconque préjudice qu'elle aurait subi ;
– juger que la S.A.S. GARA a d'ores et déjà été indemnisée des troubles qu'elle aurait pu subir du fait des travaux réalisés par l'Hôtel Continental ;
– juger que les fermetures administratives prononcées lors de la crise sanitaire du covid-19 n'ont pas eu pour effet d'exonérer la S.A.S. GARA de son obligation de régler ses loyers commerciaux ;
– en conséquence, juger que sa responsabilité ne peut être engagée ;
– juger que la S.A.S. GARA est mal fondée en sa demande en paiement de la somme de 50.759,12 euros au titre des frais engagés dans le cadre de la procédure intentée contre l'Hôtel Continental, et l'en débouter ;
– sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, juger l'existence de plusieurs impayés de la part de la S.A.S. GARA ;
– juger qu'elle a octroyé plusieurs reports de paiement au bénéfice de la S.A.S. GARA par le biais de trois protocoles d'accord ;
– en conséquence, juger que la S.A.S. GARA est mal fondée en ses demandes d'octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, et l'en débouter ;
– à titre reconventionnel, juger que la S.A.S. GARA a la qualité d'occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 7 mai 2022, date de résiliation du bail ;
– en conséquence, ordonner l'expulsion de la S.A.S. GARA des locaux en cause, ainsi que celle de tous éventuels occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
– condamner la S.A.S. GARA au paiement d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
– condamner la S.A.S. GARA à lui payer une indemnité d'occupation forfaitaire d'un montant de 185.128,11 euros ;
– condamner la S.A.S. GARA à lui payer la somme de 52.430,63 euros à parfaire au titre des loyers échus ;
– condamner la S.A.S. GARA aux intérêts de retard applicables à compter des échéances ;
– en tout état de cause, juger la S.A.S. GARA mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter ;
– condamner la S.A.S. GARA à lui payer la somme de 6.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. GARA aux dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 2 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH en date du 13 février 2024, la S.A.S. GARA a exercé son droit d'option portant renonciation au renouvellement du contrat de bail commercial, et a procédé à la restitution des clefs des locaux donnés à bail le 29 février 2024.

Par jugement contradictoire en date du 13 novembre 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté l'exercice par la S.A.S. GARA de son droit d'option portant renonciation au renouvellement du contrat de bail commercial afférent aux locaux constituant le lot n°26 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] ; constaté l'extinction de l'instance en fixation judiciaire du loyer du contrat de bail commercial renouvelé, ainsi que son dessaisissement ; et condamné la S.A.S. GARA aux dépens ainsi qu'à payer à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article L. 145-57 du code de commerce.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 octobre 2024, la S.A.S. GARA prie le tribunal, sur le fondement du deuxième alinéa de l'article 802 du code de procédure civile, de :

– à titre principal, déclarer nul et de nul effet le commandement de payer signifié à la requête de la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH le 6 avril 2022 visant à obtenir le paiement de la totalité du loyer relatif au deuxième terme de l'exercice 2020 ;
– condamner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH à lui payer la somme de 50.759,12 euros en règlement des frais et honoraires d'avocats engagés pour parvenir à se faire indemniser partiellement de son préjudice de jouissance ;
– lui donner acte des paiements intervenus à imputer sur le solde de son arriéré locatif objet du commandement de payer ;
– constater que par ces paiements, et en dépit de l'augmentation du loyer, sa dette locative a été intégralement apurée ;
– débouter la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH de l'ensemble de ses demandes ;
– à titre subsidiaire, si le commandement de payer visant la clause résolutoire était déclaré valide, lui accorder un délai de paiement rétroactif qui expirera le 1er mars 2024, date à laquelle elle a apuré l'intégralité de sa dette locative ;

Décision du 19 Février 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/09901 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXPVM

– dans cette hypothèse, si le commandement était déclaré valablement signifié et pouvant produire effet, suspendre la clause résolutoire pendant le délai accordé ;
– en tout état de cause, condamner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH aux dépens ;
– rappeler, en tant que de besoin, le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 6 novembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 12 février 2024, puis prorogée au 19 février 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH aux fins de voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l'action principale en nullité du commandement de payer

Sur le moyen tiré de la mauvaise foi

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. 

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 25 octobre 2018 : pourvoi n°17-17384 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639 ; Civ. 3, 15 février 2023 : pourvoi n°22-11393 ; Civ. 3, 25 avril 2024 : pourvoi n°23-10384).

En l'espèce, il est établi que par trois actes sous signature privée en date des 10 juillet 2018, 1er juillet 2019 et 1er octobre 2020, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH et la S.A.S. GARA ont conclu trois protocoles d'accord aux termes desquels « des travaux ont été entrepris depuis plusieurs mois dans l'immeuble occupé par l'Hôtel Intercontinental empêchant le public et les clients de passer devant le local occupé par la société GARA. La société GARA, ayant subi suite à ces travaux une baisse de son chiffre d'affaires, a sollicité de la société BULCHIMEX un report partiel et temporaire d'une partie du loyer pendant la durée restante des travaux effectués par l'Hôtel Intercontinental », raison pour laquelle la bailleresse a accepté que la locataire verse un loyer mensuel d'un montant de 5.000 euros hors taxes et hors charges entre le 1er juillet 2018 et le 30 juin 2020, en lieu et place d'un loyer mensuel de 9.989,86 euros hors taxes et hors charges, le solde étant reporté à la fin de la période avec faculté de paiement en douze échéances mensuelles (pièces n°6 en demande et n°2 en défense).

Force est de constater qu'en tenant compte des difficultés économiques rencontrées par sa locataire, la défenderesse a fait preuve de bonne foi, de sorte qu'elle pouvait, en l'absence de règlement par la preneuse du solde des échéances reportées dans les termes des différents protocoles d'accord conclus, faire signifier à cette dernière le commandement de payer litigieux en date du 6 avril 2022.

En conséquence, il convient de constater que le commandement visant la clause résolutoire signifié à la S.A.S. GARA par acte d'huissier de justice en date du 6 avril 2022 a été délivré de bonne foi par la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH. 
Sur le moyen tiré de la renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032), de sorte que le seul écoulement du temps ne suffit pas à caractériser la renonciation du bailleur à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire (Civ. 3, 19 mars 2008 : pourvoi n°07-11194). 

En l'espèce, il est constant que par acte d'huissier en date du 20 décembre 2021, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH a fait signifier à la S.A.S. GARA un congé pour le 30 juin 2022, portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022 aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré (pièce n°3 en demande).

Cependant, dès lors que le bail en cours, par l'effet de ce congé, n'a pris fin que le 30 juin 2022, la bailleresse demeurait donc recevable à faire délivrer un commandement de payer le 6 avril 2022 pour des motifs nécessairement antérieurs à la date d'expiration du bail, de sorte qu'aucune renonciation de sa part à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire n'est caractérisée.

En conséquence, il convient de retenir que la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH n'a pas renoncé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer en date du 6 avril 2022, et de débouter la S.A.S. GARA de sa demande de nullité dudit commandement.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 
Décision du 19 Février 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/09901 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXPVM

En l'espèce, la locataire ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer litigieux dans le délai d'un mois à compter de la date de sa signification.

Dès lors, ce commandement de payer a produit ses effets à compter du 7 mai 2022.

En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 mai 2022.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions du second alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé établi par la mandataire et administratrice de biens de la bailleresse en date du 1er mars 2024 versé aux débats que la locataire ne demeure redevable d'aucune somme postérieurement à la date de restitution des locaux en date du 29 février 2024, la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH ayant d'ailleurs remboursé à cette dernière le montant du dépôt de garantie (pièce n°17 en demande).

Il est donc démontré que la S.A.S. GARA a réglé l'intégralité des causes du commandement de payer litigieux au plus tard le 1er mars 2024.

En conséquence, il convient d'accorder rétroactivement à la S.A.S. GARA des délais de paiement jusqu'au 1er mars 2024 inclus pour apurer les causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, de constater que la S.A.S. GARA a apuré les causes du commandement dans les délais accordés, et de dire que la clause résolutoire n'a pas joué.

Sur les demandes reconventionnelles d'expulsion sous astreinte, de paiement de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la clause résolutoire n'a pas joué et qu'il est établi que la S.A.S. GARA a procédé à la restitution des locaux en ne demeurant redevable d'aucune somme, force est de constater qu'il ne peut être fait droit aux demandes d'expulsion sous astreinte et de paiement de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation formées par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH de ses demandes reconventionnelles d'expulsion sous astreinte, de paiement de l'arriéré locatif et de paiement d'indemnités d'occupation formées à l'encontre de la S.A.S. GARA. 

Sur les intérêts moratoires

Selon les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l'espèce, la bailleresse justifie avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer en date du 6 avril 2022 valant mise en demeure portant sur la somme principale de 86.754,77 euros (pièce n°3 en défense).

De plus, il ressort du décompte actualisé établi par la mandataire et administratrice de biens de la bailleresse en date du 1er mars 2024 versé aux débats que la locataire a effectué cinq virements bancaires d'un montant respectif de 12.488,66 euros chacun les 11 janvier, 8 février, 3 mars, 14 avril et 11 mai 2023, outre un sixième virement d'un montant de 30.000 euros le 17 mai 2023 (pièce n°17 en demande), soit des virements pour la somme totale de : (12.488,66 x 5) + 30.000 = 92.443,30 euros, de sorte qu'il est démontré que la dette locative relative au commandement de payer a été apurée en intégralité le 17 mai 2023.

Dès lors, la somme de 86.754,77 euros portera intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2022 jusqu'au 17 mai 2023.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. GARA à payer à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH le montant des intérêts au taux légal sur la somme de 86.754,77 euros à compter du 6 avril 2022 jusqu'au 17 mai 2023. 

Sur l'action indemnitaire en remboursement des frais et honoraires d'avocats engagés dans l'instance en référé

L'article 1147 ancien du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L'article 1149 ancien du même code prévoit pour sa part que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1151 ancien dudit code, dans le cas même où l'inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention.

En l'espèce, si la locataire produit aux débats des notes de frais et honoraires de Monsieur [M] [L], expert, et de Maître [Z] [O], avocate, relatives à « Objet : Société GARA c/ SHIF, Hôtel Intercontinental [Localité 8], désordres techniques et économiques ; Affaire : TGI de Paris, référé préventif, RG 17/55970 du 21 août 2017, 17/60124 du 14 décembre 2017 et 18/54144 du 12 juin 2018 » (pièce n°8 en demande), force est toutefois de constater qu'elle ne caractérise pas en quoi ces frais, afférents à une instance parallèle à laquelle la bailleresse n'était pas partie, devraient être pris en charge par cette dernière, alors qu'il est démontré que d'une part, les travaux de ravalement de l'Hôtel Intercontinental, lequel est situé dans un immeuble distinct de celui dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail, ne sont pas imputables à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH, et que d'autre part, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance contradictoire en date du 10 juillet 2020, condamné la S.A.S. BHR SERVICES (FRANCE) et la S.A.S. SOCIÉTÉ DES HÔTELS INTERCONTINENTAL FRANCE à payer à la S.A.S. GARA la somme provisionnelle de 258.256 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus en réparation de son préjudice pour la période comprise entre le mois de mars 2018 et le 31 janvier 2020 (pièce n°9 en défense), indemnisant ainsi cette dernière de son préjudice de jouissance, de sorte qu'aucune faute de la bailleresse n'est démontrée, ni aucun lien de causalité avec le préjudice allégué.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. GARA de sa demande de remboursement des frais et honoraires d'avocats engagés pour parvenir à se faire indemniser de son préjudice de jouissance formée à l'encontre de la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. GARA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 6 avril 2022, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉBOUTE la S.A.S. GARA de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH par acte d'huissier de justice en date du 6 avril 2022,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial liant la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH à la S.A.S. GARA, et portant sur les locaux constituant le lot n°26 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7], à compter du 7 mai 2022 par l'effet du commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice le 6 avril 2022,

ACCORDE rétroactivement à la S.A.S. GARA des délais de paiement jusqu'au 1er mars 2024 inclus pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d'huissier de justice en date du 6 avril 2022, 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, 

CONSTATE que la S.A.S. GARA a apuré en intégralité les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d'huissier de justice en date du 6 avril 2022 pendant les délais accordés, 

DIT que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial liant la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH à la S.A.S. GARA, et visée au commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice en date du 6 avril 2022, n'a pas joué, 

DÉBOUTE la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH de ses demandes reconventionnelles d'expulsion sous astreinte, de paiement de l'arriéré locatif et de paiement d'indemnités d'occupation formées à l'encontre de la S.A.S. GARA,

CONDAMNE la S.A.S. GARA à payer à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH le montant des intérêts au taux légal sur la somme de 86.754,77 euros (QUATRE-VINGT-SIX MILLE SEPT CENT CINQUANTE-QUATRE euros et SOIXANTE-DIX-SEPT centimes) à compter du 6 avril 2022 jusqu'au 17 mai 2023,

DÉBOUTE la S.A.S. GARA de sa demande de remboursement des frais et honoraires d'avocats engagés pour parvenir à se faire indemniser de son préjudice de jouissance formée à l'encontre de la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH,

DÉBOUTE la S.A.S. GARA de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la S.A.S. GARA à payer à la société de droit allemand BULCHIMEX GmbH la somme de 2.000 (DEUX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. GARA aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice en date du 6 avril 2022, 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 19 Février 2025


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

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Mise à jour de la source le 2025-02-19T19:26:09.716Z.