Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab B3, 28 février 2025, n° 13/04397

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


[I] [U] et [R] [U] née [G] ont acquis neuf biens immobiliers à l’aide de plusieurs emprunts souscrits auprès de différentes banques pour un montant total de 1.833.232€ comme suit : 
*le 2 décembre 2002 :
- un lot [Adresse 13] [Localité 9] avec une date de livraison courant 2ème trimestre 2005,
- un lot [Localité 15] avec une date de livraison au 1er trimestre 2005,
* le 27 février 2003 :
- trois lots [Adresse 17] avec une date de livraison au 1er trimestre 2005, 
* le 12 juillet 2005 : 
- un lot SUITE VILLAGE avec une date de livraison au 4ème trimestre 2005, 
- un lot de la résidence d’habitation [Adresse 18] avec une date de livraison au 4ème trimestre 2006,
- deux lots [Localité 20] avec une date de livraison au 4ème trimestre 2007.

Pour financer l’acquisition en l'état futur d'achèvement d’un appartement de type 4 au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 18] » à [Localité 22], selon le régime de ROBIEN, [I] [U] et [R] [U] née [G] ont accepté, le 29.08.2005, une offre de prêt d’un montant de 235 500 € émise le 16.08.2005 par la BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER (BPI), aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD).

L’acte de prêt a été renouvelé en la forme authentique le 10.10.2005 devant Me [X], notaire à [Localité 14].

Ils n’en ont pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur leur a notifié la déchéance du terme le 03.05.2011.


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Exposant avoir été victimes d'agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s'étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s'endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que de Maître [B] [J] et la SCP RAYBAUDO [Y] [J] COURANT LESTRONE, notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de MARSEILLE, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d'escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’[Localité 7] en date du 15.03.2023. 
La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois sur cet appel.

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[I] [U] et [R] [U] née [G] ont a assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER et Maître [B] [J] devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, par acte d’huissier du 19 mars 2010, en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations et en déchéance du droit aux intérêts au taux contractuel.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 10/5216.

Par ordonnance en date du 24.01.2011 le juge de la mise en état s’est déclaré territorialement incompétent au profit du tribunal de grande instance d’AIX EN PROVENCE.

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Par acte d’huissier du 30.11.2011, la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), a fait assigner [I] [U] et [R] [U] née [G] devant le tribunal de grande instance d’AVIGNON, aux fins de les voir condamner, à titre principal, à lui payer, outre les intérêts au taux légal, la somme de 217 973,20€ due au titre du prêt qu’elle leur a consenti ainsi que la somme de 20 000€ de dommages-intérêts.


Par ordonnance en date du 04.02.2013, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance d’AVIGNON a fait droit à l’exception de connexité et s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de MARSEILLE.

L’affaire est arrivée au service de l’enrôlement du tribunal de grande instance de MARSEILLE le 04.04.2013 et a été enregistrée sous le RG n°13/4397.

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Par ordonnance en date du 01.06.2017, le juge de la mise en état a : 
- Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER,
- Déclaré recevable l'exception de sursis à statuer soulevée par [I] [U] et [R] [U] née [G],
- Rejeté la demande de sursis à statuer formée par [I] [U] et [R] [U] née [G],
- Condamné in solidum [I] [U] et [R] [U] née [G] à verser à la somme de 1.000,00 Euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Renvoyé la cause et les parties à l'audience de mise en état et enjoint à [I] [U] et [R] [U] née [G] de conclure au fond pour cette date,
- Condamné in solidum [I] [U] et [R] [U] née [G] aux dépens.

Cette décision a été confirmée le 28.06.2018, par un arrêt de la cour d’appel d’[Localité 7].

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Par ordonnance en date du 15.10.2020, le juge de la mise en état a : 
- Déclaré recevable la demande de sursis à statuer formée par [I] [U] et [R] [U] née [G],
- Sursis à statuer jusqu'à ce qu'une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés,
- Condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à verser [I] [U] et [R] [U] née [G] ensemble la somme de 1.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux dépens de l’incident.

Par arrêt en date du 21.10.2021, la cour d’appel d’[Localité 7] a infirmé l’ordonnance du 15.10.2020. 
Statuant à nouveau, la cour a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par [D] [U] et par [R] [G], dit n’y a voir lieu à surseoir à statuer et condamné ces derniers à verser au CIFD la somme de 2 000€ ainsi qu’aux dépens.

*

Par ordonnance en date du 02.03.2023, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement d’incident de [I] [U] et [R] [U] née [G] et les a condamnés aux dépens de l’incident. 

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Par une ordonnance du juge de la mise en état en date du 05.09.2024, l’instruction de l’affaire a été clôturée et l’audience au fond fixée au 22.11.2024.

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Dans des conclusions notifiées par RPVA le 10.07.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), demande au tribunal au visa des articles 1108, 1109, 1116, 1134,1147, 1154, 1319, 1351, 1353, 1984 et 2224 du Code civil, des articles L.137-2 et suivants et L.312-1 et suivants, L.313-1 et R.313-1 du Code de la consommation et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 699, 700 et 771 du Code de procédure civile et de l’article L.110-4 du Code de commerce, de :

« • Sur la recevabilité de l’action de la société CIFD 
- JUGER l’action de la société CIFD recevable 
- JUGER l’ensemble des demandes de la société CIFD recevables 
 
• Sur la demande principale de la société CIFD 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 219.432,86 € au titre du prêt n° 2076176 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,95 % à compter de la déchéance du terme et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 15.360,30 € et les frais qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme. 
- ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l'article 1154 du Code civil. 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD la somme de 23 500 € à titre de dommages et intérêts
• Sur l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur et Madame [U] 
- JUGER l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur et Madame [U] irrecevable comme prescrite 
o Subsidiairement, si l’exception de nullité était déclarée recevable 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur exception de nullité pour dol 
 
• Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels du contrat de prêt de Monsieur et Madame [U] 
- JUGER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [U] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevable. 
o Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 219.432,86 € au titre du prêt n° 2076176 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,95 % à compter de la déchéance du terme et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. 
o Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du Code de la consommation applicables 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 219.432,86 € au titre du prêt n° 2076176 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,95 % à compter de la déchéance du terme et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. 
 
• Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur et Madame [U] au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts
• En tout état de cause 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions 
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Me Agnès SUZAN, Avocat au barreau de Marseille, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »


Par conclusions en date du 29.08.2024, [I] [U] et [R] [U] née [G] demandent au tribunal de : 
« REJETER l’exception de litispendance ; 
Vu les articles 2224 et 2241 du Code civil ;
ORDONNER la prescription des demandes en paiement ; 
- des échéances impayées de 16.819,96 €
- intérêts échus à la date de la déchéance du terme de 114.12 € 
- les intérêts conventionnels à compter de la déchéance du terme,
- les cotisations d’assurance formulées pour mémoire – ce qui n’est pas une demande,
En DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT ;
ORDONNER la prescription de la demande en paiement de la somme de 5000 € pour perte de chance ;
En DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT ;

SUR L’INDEMNITE DE RESILIATION ;
Vu les articles 1134 et 1152 anciens du Code civil et L312-21, L312-22 et L312-23 anciens du Code de la consommation ; 
DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 15.360,30 € au titre de l’indemnité de résiliation ;
FIXER l’indemnité de résiliation à la somme de 1 € ;

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES INTERETS DE [Localité 2] € ET DE 5.000 € POUR PERTE DE [Localité 10] ;
Vu les articles 1134 ancien du Code civil et 1353 nouveau de Code civil ; 
DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes à titre de dommages-intérêts et à titre de perte de chance ; 
DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
Vu l’article 32-1 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer aux époux [U] une somme de 3000 € ; 
REJETER l’exécution provisoire ;
DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT aux entiers dépens. »

L’affaire a été appelée au fond à l’audience du 22.11.2024 et mise en délibéré au 28.02.2025

Motifs

SUR CE :


A titre liminaire

Les parties ne se répondent manifestement pas dans leurs dernières conclusions de sorte qu’il convient de faire un point exact de la saisine, à ce jour, de cette juridiction.

Aucune demande n’est plus formulée au titre de la litispendance, ni du dol.

Aucune demande reconventionnelle de dommages et intérêts n’est formulée.

Le seul moyen de défense visant le Code de la consommation porte sur la demande de requalification de la clause contractuelle en clause pénale ; ce moyen est également fondé sur le Code civil.

Enfin, les parties s’accordent sur l’application de la prescription quinquennale, et non de l’exception biennale.

1. Sur le moyen tiré de la prescription de certaines demandes de la banque


L’article 2262 du Code civil, dans sa version applicable du 25 mars 1804 au 19 juin 2008, disposait que : « Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. »

La loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, a réduit cette prescription à 5 ans et dispose, dans son article 26 II : « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ». Cette loi a été publiée au Journal Officiel de la République Française le 18 juin 2008 et est entrée en vigueur le 19 juin 2008. Le nouveau délai de prescription de 5 ans (prévu aux articles 2224 et 2234 du Code civil) court donc à compter de cette date, et donc jusqu’au 19 juin 2013.
Sont interruptifs de prescription, aux termes des articles 2240 à 2244 du Code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, la demande en justice, même en référé, même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure, et ce jusqu'à l'extinction de l'instance, par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée.
Aux termes de l’article 2231 : « l'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien. »


[I] [U] et [R] [U] née [G] se prévalent de la prescription des demandes portant sur les échéances impayées, les intérêts échus à la déchéance du terme, la demande de paiement des intérêts conventionnels à compter de la déchéance du terme, des cotisations d’assurance impayées et de la demande de dommages et intérêts de 5000 € au titre de la perte de chance, en ce que ces prétentions ne figuraient pas dans l’assignation et n’auraient, selon le cas, été demandées qu’au fil des conclusions en 2021, 2023 et 2024.

De première part, il convient de relever qu’aucune somme n’est demandée au titre des cotisations d’assurance impayées. 
De seconde part, aucune somme de 5000 € n’est plus demandée au titre de l’indemnisation de la perte de chance.


Le dispositif de l’assignation du 30.11.2011est ainsi rédigé : 
« Sur les sommes dues au titre du remboursement du prêt souscrit par les emprunteurs : 
CONDAMNER les époux [U] à verser à la BPI : 
- La somme de 217 973,20 € au titre du prêt n°2076176 M,
JUGER que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la BPI, 
ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil 
Sur les sommes dues au titre des dommages et intérêts : 
CONSTATER que les époux [U] ont causé à la BPI un préjudice financier certain du fait de leur comportement. 
En conséquence, 
CONDAMNER les époux [U] à verser à la BPI des dommages et intérêts d’un montant de 20 000 €
En tout état de cause 
ORDONNER l’exécution provisoire
CONDAMNER les époux [U] à verser à la BPI la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP BASTIAS-BALAZARD conformément à l’article 699 du même Code ».

Le dispositif des conclusions au fond de la banque notifiées par RPVA le 11.06.2014, est ainsi rédigé : 
«  • CONSTATER que la créance que détient la BPI sur les époux [U] est certaine, liquide et exigible tant dans son principe que dans son quantum, 
En conséquence, 
CONDAMNER les époux [U] à verser à la BPI la somme de 217 973, 20 € au titre du prêt n° 2076176 M. 
JUGER que ces sommes porteront intérêt au taux légal, à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la BPI.
ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil. 
• CONSTATER que les époux [U] ont souscrit et exécuté les contrats de prêts litigieux de parfaite mauvaise foi, 
En conséquence, 
CONDAMNER les époux [U] à verser à la BPI la somme de 40 000 € au titre de dommages et intérêt »

Le dispositif des conclusions au fond de la banque notifiées par RPVA le 15.12.2021, est ainsi rédigé : 
« Sur la demande principale de la société CIFD
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD la somme de 298 787.41 € (selon décompte arrêté au 15.12.2021)
- JUGER que cette somme portera intérêt au taux contractuel à compter du 16 décembre 2021 et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de 1a société CIFD
- ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de 1’article 1154 du Code civil.
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD la somme de 23 500 € à titre de dommages et intérêts
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD la somme de 5 000 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter »


Le dispositif des dernières conclusions au fond notifiées le 10.07.2024 par le CIFD est ainsi rédigé : 
« • Sur la demande principale de la société CIFD 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 219.432,86 € au titre du prêt n° 2076176 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,95 % à compter de la déchéance du terme et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 15.360,30 € et les frais qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme. 
- ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l'article 1154 du Code civil. 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD la somme de 23 500 € à titre de dommages et intérêts » 


Au titre de l’article 753 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 01 mars 1999 au 11 mai 2017 : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l'être à tous les avocats constitués. Copie des conclusions est remise au greffe avec la justification de leur notification.»
Il en résulte qu’en ce qui concerne les procédures introduites sous l’empire de ce texte, le tribunal était saisi des demandes abordées dans toute l’assignation (et à termes dans l’intégralité des conclusions récapitulatives), même s’il avait été omis de les récapituler dans le dispositif de l’assignation ou des conclusions.

La discussion de l’assignation est ainsi rédigée :
- p. 5 : « Au regard de la déchéance du terme prononcée, la créance que la BPI détient à l'encontre des époux [U] s'élève à : 
• La somme de 234 907,28€ au titre du prêt n°2076176 M, décomposée comme suit : 
- Echéances impayées : 16 819,96 € 
- Capital restant dû au 25/04/11 : 202 612,90 € 
- Intérêts dû au 03/05/11 : 114,12 €
- Intérêts échus du 03/05/11 jusqu’au parfait règlement des sommes dues : pour mémoire
- Indemnité contractuelle : 15 360,30 € »,
- p.8 : « C'est dans ces conditions que la BPI demande la Juridiction de céans de bien vouloir constater l'existence de sa créance et condamner - en l'état – les emprunteurs à lui verser les sommes suivantes - dont le quantum ne peut faire l'objet d'aucune contestation : 
- La somme de 217 973,20 euros au titre du prêt n° 2076176 M, décomposée comme suit : 
- Capital restant dû au 25/04/11 : 202 612,90€ 
- Indemnité contractuelle : 15 360,30 €. 
En outre, cette prétention sera augmentée de la somme de 20 000 €, versée à la BPI à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier certain qu'elle subit du fait du comportement des emprunteurs. »

Il en résulte que, si la banque se considère créditrice des échéances impayées et des intérêts contractuels échus avant et après la déchéance du terme, elle ne demande la condamnation qu’au paiement du capital restant dû et des indemnités contractuelles.

Le total des échéances impayées n’a été demandé pour la première fois que dans les conclusions au fond notifiées par RPVA le 15.12.2021, soit un peu moins de dix ans après la notification de la déchéance du terme, le 25.10.2011.

Dès lors, la demande portant sur les sommes demandées au titre des échéances impayées est prescrite. 


En ce qui concerne les intérêts, les défendeurs se prévalent de ce qu’aucune demande relative aux intérêts conventionnels n’aurait été formée avant les conclusions du 15.12.2021, en ce que l’assignation porterait sur les intérêts au taux légal à compter de ladite assignation.

Aux termes des articles 2240 à 2244 du Code civil, la demande en justice est interruptive de prescription, jusqu’à l'extinction de l'instance.
Aux termes de l’article 2231 : « l'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien. »


Il résulte incontestablement de l’assignation qu’une demande relative aux intérêts de la dette a été formulée. La question du taux d’intérêts constitue une modalité de cette demande, de sorte que la prétention telle que formulée dans l’assignation emporte interruption des délais de prescription en ce qui concerne les intérêts, qu’ils soient conventionnels ou contractuels.
Par ailleurs, les intérêts ayant couru pour la période entre la déchéance du terme et l’assignation ont été demandées pour la première fois par des conclusions du 11.06.2014. Un délai de moins de cinq ans s’était alors écoulé depuis la déchéance du terme du 03.05.2011, de sorte que la demande portant sur cette période n’est pas prescrite.

Dès lors, la demande de condamnation au paiement des intérêts au taux contractuel à compter de la déchéance du terme n’est pas couverte par la prescription.
2. Sur le fond


Pour rappel, l’article L312-3 du Code de la consommation, applicable du 27 juillet 1993 au 01 juillet 2016, dispose que : « Sont exclus du champ d'application du présent chapitre [relatif au crédit immobilier]:
1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;
2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;
3° Les opérations de crédit différé régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu'elles ne sont pas associées à un crédit d'anticipation. »

[I] [U] exerce la profession de dentiste et [R] [U] née [G] est sans profession.
Il résulte des pièces produites aux débats qu’ils ont acquis un minimum de 9 biens immobiliers, destinés à la location.

Dans ces conditions, les acquisitions financées par les prêts en cause s’analysent en des prêts destinés à financer une activité professionnelle d’une personne qui, à titre habituel, quoi qu’accessoire à une autre activité, procure des fractions d’immeubles bâtis en jouissance.

Les prêts en cause ne sauraient donc relever de plein droit des dispositions du Code de la consommation.

Aucune des parties ne se prévaut d’une application volontaire des parties du Code de la consommation à la relation contractuelle.


2.1. Sur les demandes de condamnation au titre de l’emprunt


Les parties ne débattent pas de la souscription du crédit, ni de son versement. 
Les défendeurs demandent la réduction de l’indemnité de résiliation.

2.1.1 Sur les sommes dues en paiement du contrat de prêt n°2076176 

Dans le corps de ses conclusions, la banque se prévaut d’une créance de 311 760, 74€, ventilée comme suit : 
- Echéances impayées : 16 819, 96 € 
- Capital restant dû au 25/04/2011 : 202 612,90 € 
- Indemnité contractuelle : 15 360,30 €
- Intérêts contractuel au 05/03/2024 : 76 853,46 €


2.1.2 Sur la demande de réduction de l’indemnité contractuelle

La banque sollicite la condamnation de l’emprunteur au paiement de l’indemnité de résiliation contractuelle.

Les emprunteurs se prévalent de ce que l’indemnité contractuelle présenterait les caractéristiques d’une clause pénale et devrait donc être réduite à 1 € sur le fondement des articles 1152 et 1134 anciens du code civil, au motif que la banque  « ne peut se plaindre d’un préjudice subi du fait du non remboursement du prêt lequel est dû par la « situation dangereuse » que BPI a laissé se créer avec APOLLONIA. ».

L’article 1152 du Code civil, dans sa version applicable du 15.10.1985 au 01.10.2016, disposait que : 
« Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.»

Il résulte de l’examen du contrat de prêt en cause qu’en cas de défaillance de l’emprunteur est prévue une indemnité contractuelle de 7% des sommes dues, en plus de la majoration de 3 points du taux d’intérêts conventionnel en cas de défaillance de l’emprunteur, prévue à l’article IV des conditions générales.

Cette double pénalisation de la défaillance de l’emprunteur est manifestement excessive, de sorte que l’indemnité contractuelle, qui ne peut être que réduite, sera portée à 1€.


2.1.3 Conséquences 

[I] [U] et [R] [U] née [G], seront solidairement condamnés à payer au CIFD les sommes de : 
- Capital restant dû au 25/04/2011 : 202 612,90 € avec intérêts au taux contractuel de 2,95 % à compter de la déchéance du terme,
- Indemnité contractuelle : 1 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Intérêts contractuels liquidés au 05/03/2024 : 76 853,46 €.


2.1.4 Sur la demande de capitalisation annuelle des intérêts, 


L’article 1154 du Code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 févr. 2016, dispose que : « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. »

Les emprunteurs ne répondent pas à ce moyen. 

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts ci-dessus.


2.2. Sur la demande indemnitaire formulée par la banque

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sollicite « 20 000 € à titre de dommages et intérêts ».

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT se prévaut de ce que [I] [U] et [R] [U] née [G], en s’abstenant de l’informer de ce qu’ils sollicitaient parallèlement de nombreux autres crédits à d’autres établissements bancaires, ont dissimulé l’ampleur de leur endettement, l’empêchant ainsi d’apprécier avec exactitude les risques de défaillance dans le remboursement des prêts en cause, mettant ainsi en danger le modèle économique de la banque.

[I] [U] et [R] [U] née [G] se prévalent de fautes de la banque qui aurait concouru à son propre préjudice. 

Il n’est pas contesté que [I] [U] et [R] [U] née [G] ont sollicité plusieurs prêts sans en informer leur cocontractant, ce qui constitue un manquement à leur obligation contractuelle de loyauté.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que [I] [U] et [R] [U] née [G] ont cessé de rembourser leur crédit en 2011, à tout le moins pour un capital restant dû de 202 612,90 €, le préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter est suffisamment démontré.

Par ailleurs, l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans le bordereau des pièces communiquées, met en exergue que par un mail interne en date du 19.10.2005, il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI que les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA. Ce mail, adressé par [N] [M] à divers employés de la BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier : - L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

En outre l’ordonnance de placement sous le statut de témoin assisté des juges d’instruction en date du 13.09.2013 souligne par ailleurs que :
- durant la première série de crédits, durant laquelle se situe le crédit en cause, « le processus d’instruction des demandes de pré-accord et de prêt […] ne recèle pas d’irrégularités telles que l’on puisse considérer que la banque se dispensait, avec l’apporteur Apollonia, de se livrer à une étude scrupuleuse de l’ensemble des pièces habituellement exigées par le calcul du taux d’endettement.
En l'état des éléments qui lui étaient fournis, à la faveur non seulement de la fiche de renseignements bancaires mais également des pièces que le service commercial pouvait exiger en complément […], aucun élément suffisamment probant ne laisse à penser que les employés chargés de l'instruction ou de la validation des demandes de financement, aient eu conscience d'avoir à faire à des dossiers falsifiés occultant le volume des placements immobiliers envisagés, le statut de loueur en meublé professionnel revendiqué […] et l'existence de charges d'emprunts non comptabilisées. »
- « S'il est certain que la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER s'est abstenue, cette fois-ci volontairement et contrairement à ce que prévoyait son guide des engagements […], de prendre attache avec chacun des clients concernés […]en se pliant ainsi à l'exigence inacceptable d'une société à vocation commerciale, et en se privant surtout de prendre connaissance de la nature exacte de l'investissement projeté (s' agissant d'un produit de placement reposant sur une économie particulièrement complexe), d'exercer pleinement son devoir de conseil et de mettre en garde son co-contractant sur le risque inhérent à la récupération fiscale et locative escomptée, aucun élément extérieur ne vient corroborer la thèse selon laquelle une telle herméticité ait été volontairement organisée par la banque dans le but d' encourager la constitution et la validation de dossiers de crédit falsifiés. »
- « 1'étude des pièces composant les dossiers de crédit BPI incriminés, ajoutée aux déclarations constantes, précises et circonstanciées des employés concernés, […] tend à établir, avec une force probante suffisante, que les offres de prêt étaient effectivement adressées au client, par la voie postale et au domicile de ce dernier. 
Le fait que l'offre de prêt était envoyée en copie par courriel au centre investissement et analyse d’Apollonia, justifiée par la possibilité qui était laissée à "l'apporteur" de vérifier la conformité des conditions financières proposées, ne postule pas que la banque avait nécessairement conscience de l'utilisation malicieuse qui pouvait en être faite pour contourner le délai d'analyse et de réflexion offert à l'emprunteur. 
A ce sujet, il ne ressort d'aucune pièce de la procédure que l'un quelconque des employés de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER […] avait connaissance du processus consistant pour les commerciaux à soumettre frauduleusement leurs clients, après apposition des dates de réception et d'acceptation prévues par les dispositions légales du code de la consommation, à des séances expéditives de signature d'offres de prêt multiples présentées sous forme de liasses.»
- « S'il apparaît que l'acceptation de fait par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER des conditions de célérité imposées par Apollonia dans l'instruction des demandes de prêts pouvait être de nature à limiter le caractère approfondi du contrôle qui aurait dû être exercé, la seule instrumentalisation de la banque mue par une recherche concurrentielle de profit, ne suffit pas à constituer un indice grave de commission d'un délit pénal, aucun élément en l'état du dossier ne permettant de considérer que la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER connaissait ou pouvait même en déduire l'existence des montages pyramidaux de crédits auxquels Apollonia exposait ses clients. »

Surabondamment, l’arrêt de la chambre de l’instruction du 06.12.2012, communiqué par les défendeurs (pièce 18, page 92) fait état d’un ensemble d’élément qui « caractérise la connaissance qu’avait la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER dès 2005 d’irrégularités et de manquements dans la gestion de ses propres dossiers et de la nécessité de modifier leur processus d’élaboration. Que ces carences et manquements (..) n’ont pu que faciliter le fonctionnement frauduleux de la société. » 


L’argument des emprunteurs tiré de ce que la fiche de renseignement bancaire ne serait pas signée ne sera pas retenu en ce que ce document, versé au dossier, est bien signé en son verso.

Par ailleurs, les emprunteurs justifient de ce que dans les pièces versées au soutien de leur demande de crédit figurait un relevé de compte 782N n°624, qui mentionnait au 29 juin, un virement 1.560,50 € de « GESTRIM RESIDENCE [19] ».
Or cette somme correspondrait au paiement d’un crédit finançant un bien précédemment acquis à [Localité 11] et ne figurant pas sur la fiche de renseignement bancaire.
Il en va de même en ce qui concerne la déclaration de revenus fonciers de 2004 également fournie à la banque, qui laissait transparaître que le bien [Localité 21] était loué à une personne physique et était géré par l’agence immobilière PROVENCE IMMO.

La banque ne conteste pas ces points.

Or, il appartenait à la banque, tenue d’un devoir de s’informer, lors de la souscription du contrat de prêt, de s’assurer de l’absence d’anomalie dans le dossier fourni au soutien de leur demande par les emprunteurs, même si ceux-ci avaient dissimulé des informations.

En l’espèce, ces deux documents comportaient des anomalies qui auraient dû inciter la banque à s’interroger sur leur absence de concordance avec les informations reportées sur la fiche de renseignement bancaire.

Il appartenait à la banque d’interroger les emprunteurs, que ce soit par courrier, en les recevant, ou par tout autre moyen.
Une telle démarche aurait mis la banque à même de découvrir que plusieurs crédits avaient été sollicités préalablement et simultanément, et ainsi que le taux d’endettement était donc en réalité supérieur à celui résultant du seul crédit en cause, et excédait donc très largement ce que les emprunteurs étaient en mesure de rembourser.
La banque aurait alors été en mesure de refuser d’accorder le prêt en cause.

Dans ces conditions, par sa négligence, la banque a concouru à son préjudice à un tel point qu’il n’est pas envisageable d’indemniser sa perte de chance de ne pas contracter.
Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.


3. Sur la demande indemnitaire formulée par les emprunteurs


Les emprunteurs se prévalent de ce que la banque, en formulant des exceptions et moyens voués à l’échec en concluant longuement sur l’exception de litispendance, ou encore des demandes non développées par les défendeurs (la nullité du prêt, le TEG, la responsabilité), sans pour autant répliquer à leur moyen de défense durant la procédure, se serait rendue responsable d’une procédure abusive, ouvrant droit à réparation à hauteur de 3 000€.

La banque estime avoir répondu aux moyens des emprunteurs et s’être au contraire adaptée à l’évolution de leurs demandes

Au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile : 
« Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

A l’évidence, la banque se contente de conclusions-types sans aucun lien avec l’argumentation adverse – à ses risques et périls.

Toutefois, il ne s’agit pas de son action en justice à proprement parler.

Par ailleurs, le droit d’ester en justice n’est de nature à ouvrir droit à indemnisation que pour autant qu’il ait dégénéré en abus.
Tel n’est évidemment pas le cas lorsqu’il est fait droit, au moins partiellement au demandeur, ce qui est le cas en la présente espèce. 

Cette demande sera donc rejetée.


4. Sur les demandes accessoires


4.1 Sur l’exécution provisoire


Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, l’ancienneté du litige commande de faire droit à la demande d’exécution provisoire.


4.2 Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ». 
Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.


Au regard des développements précédents sur l’indigence du contenu des conclusions développées par la banque, elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Les emprunteurs seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,
 
CONSTATE que l’irrecevabilité de la demande de condamnation de sommes au titre des échéances impayées, est couverte par la prescription ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d’intérêts au taux contractuel à compter de la déchéance du terme ;

CONDAMNE solidairement [I] [U] et [R] [U] née [G] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), les sommes suivantes : 
- Capital restant dû au 25/04/2011 : 202 612,90 € avec intérêts au taux contractuel de 2,95 % à compter de la déchéance du terme,
- Indemnité contractuelle : 1 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- Intérêts contractuels liquidés au 05/03/2024 : 76 853,46 €,

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande indemnitaire de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) ;

REJETTE la demande indemnitaire de [I] [U] et [R] [U] née [G];

REJETTE toutes les autres demandes, y compris les demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum [I] [U] et [R] [U] née [G] au paiement des dépens de l’instance ;

AUTORISE la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 16] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B 

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 13/04397 - N° Portalis DBW3-W-B65-PSPE

AFFAIRE : 

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT BPI (la SELARL AGNES SUZAN)
C/ 
[I] [U] (la SCP GOBERT & ASSOCIES)
[R] [G] épouse [U] (la SCP GOBERT & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 22 Novembre 2024
 
Les avocats acceptent que l’audience soit tenue à double rapporteur en application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Mme SPONTI Anna, juge, étant régulièrement empêchée
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe
 BERBIEC Alexandre, Juge

Greffier : FAVIER Lindsay

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 28 Février 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 Février 2025

Mme HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe et M. BERBIEC Alexandre chargés du rapport ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe
 BERBIEC Alexandre, Juge
 SPONTI Anna, Juge

Greffier lors de la mise à disposition : FAVIER Lindsay

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT BPI
Société Anonyme au capital de 124 821 703 euros dont le siège social est [Adresse 4], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 379 502 644, agissant par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), société Anonyme au capital de 117 386 000 euros dont le siège social était [Adresse 5], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 381 804 905, à la suite d’une fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1 er mai 2017,

représentée par Maître Agnès SUZAN de la SELARL AGNES SUZAN, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Jean-François PUGET, avocat au barreau de PARIS


C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [I] [U]
né le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 8]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [G] épouse [U]
née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 12]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE


[I] [U] et [R] [U] née [G] ont acquis neuf biens immobiliers à l’aide de plusieurs emprunts souscrits auprès de différentes banques pour un montant total de 1.833.232€ comme suit : 
*le 2 décembre 2002 :
- un lot [Adresse 13] [Localité 9] avec une date de livraison courant 2ème trimestre 2005,
- un lot [Localité 15] avec une date de livraison au 1er trimestre 2005,
* le 27 février 2003 :
- trois lots [Adresse 17] avec une date de livraison au 1er trimestre 2005, 
* le 12 juillet 2005 : 
- un lot SUITE VILLAGE avec une date de livraison au 4ème trimestre 2005, 
- un lot de la résidence d’habitation [Adresse 18] avec une date de livraison au 4ème trimestre 2006,
- deux lots [Localité 20] avec une date de livraison au 4ème trimestre 2007.

Pour financer l’acquisition en l'état futur d'achèvement d’un appartement de type 4 au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 18] » à [Localité 22], selon le régime de ROBIEN, [I] [U] et [R] [U] née [G] ont accepté, le 29.08.2005, une offre de prêt d’un montant de 235 500 € émise le 16.08.2005 par la BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER (BPI), aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD).

L’acte de prêt a été renouvelé en la forme authentique le 10.10.2005 devant Me [X], notaire à [Localité 14].

Ils n’en ont pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur leur a notifié la déchéance du terme le 03.05.2011.


*

Exposant avoir été victimes d'agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s'étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s'endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que de Maître [B] [J] et la SCP RAYBAUDO [Y] [J] COURANT LESTRONE, notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de MARSEILLE, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d'escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’[Localité 7] en date du 15.03.2023. 
La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois sur cet appel.

*

[I] [U] et [R] [U] née [G] ont a assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER et Maître [B] [J] devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, par acte d’huissier du 19 mars 2010, en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations et en déchéance du droit aux intérêts au taux contractuel.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 10/5216.

Par ordonnance en date du 24.01.2011 le juge de la mise en état s’est déclaré territorialement incompétent au profit du tribunal de grande instance d’AIX EN PROVENCE.

*

Par acte d’huissier du 30.11.2011, la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), a fait assigner [I] [U] et [R] [U] née [G] devant le tribunal de grande instance d’AVIGNON, aux fins de les voir condamner, à titre principal, à lui payer, outre les intérêts au taux légal, la somme de 217 973,20€ due au titre du prêt qu’elle leur a consenti ainsi que la somme de 20 000€ de dommages-intérêts.


Par ordonnance en date du 04.02.2013, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance d’AVIGNON a fait droit à l’exception de connexité et s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de MARSEILLE.

L’affaire est arrivée au service de l’enrôlement du tribunal de grande instance de MARSEILLE le 04.04.2013 et a été enregistrée sous le RG n°13/4397.

*

Par ordonnance en date du 01.06.2017, le juge de la mise en état a : 
- Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER,
- Déclaré recevable l'exception de sursis à statuer soulevée par [I] [U] et [R] [U] née [G],
- Rejeté la demande de sursis à statuer formée par [I] [U] et [R] [U] née [G],
- Condamné in solidum [I] [U] et [R] [U] née [G] à verser à la somme de 1.000,00 Euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Renvoyé la cause et les parties à l'audience de mise en état et enjoint à [I] [U] et [R] [U] née [G] de conclure au fond pour cette date,
- Condamné in solidum [I] [U] et [R] [U] née [G] aux dépens.

Cette décision a été confirmée le 28.06.2018, par un arrêt de la cour d’appel d’[Localité 7].

*

Par ordonnance en date du 15.10.2020, le juge de la mise en état a : 
- Déclaré recevable la demande de sursis à statuer formée par [I] [U] et [R] [U] née [G],
- Sursis à statuer jusqu'à ce qu'une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés,
- Condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à verser [I] [U] et [R] [U] née [G] ensemble la somme de 1.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux dépens de l’incident.

Par arrêt en date du 21.10.2021, la cour d’appel d’[Localité 7] a infirmé l’ordonnance du 15.10.2020. 
Statuant à nouveau, la cour a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par [D] [U] et par [R] [G], dit n’y a voir lieu à surseoir à statuer et condamné ces derniers à verser au CIFD la somme de 2 000€ ainsi qu’aux dépens.

*

Par ordonnance en date du 02.03.2023, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement d’incident de [I] [U] et [R] [U] née [G] et les a condamnés aux dépens de l’incident. 

*

Par une ordonnance du juge de la mise en état en date du 05.09.2024, l’instruction de l’affaire a été clôturée et l’audience au fond fixée au 22.11.2024.

*

Dans des conclusions notifiées par RPVA le 10.07.2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), demande au tribunal au visa des articles 1108, 1109, 1116, 1134,1147, 1154, 1319, 1351, 1353, 1984 et 2224 du Code civil, des articles L.137-2 et suivants et L.312-1 et suivants, L.313-1 et R.313-1 du Code de la consommation et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 699, 700 et 771 du Code de procédure civile et de l’article L.110-4 du Code de commerce, de :

« • Sur la recevabilité de l’action de la société CIFD 
- JUGER l’action de la société CIFD recevable 
- JUGER l’ensemble des demandes de la société CIFD recevables 
 
• Sur la demande principale de la société CIFD 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 219.432,86 € au titre du prêt n° 2076176 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,95 % à compter de la déchéance du terme et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 15.360,30 € et les frais qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme. 
- ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l'article 1154 du Code civil. 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD la somme de 23 500 € à titre de dommages et intérêts
• Sur l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur et Madame [U] 
- JUGER l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur et Madame [U] irrecevable comme prescrite 
o Subsidiairement, si l’exception de nullité était déclarée recevable 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur exception de nullité pour dol 
 
• Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels du contrat de prêt de Monsieur et Madame [U] 
- JUGER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [U] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevable. 
o Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 219.432,86 € au titre du prêt n° 2076176 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,95 % à compter de la déchéance du terme et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. 
o Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du Code de la consommation applicables 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 219.432,86 € au titre du prêt n° 2076176 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,95 % à compter de la déchéance du terme et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. 
 
• Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur et Madame [U] au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts
• En tout état de cause 
- DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions 
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Me Agnès SUZAN, Avocat au barreau de Marseille, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »


Par conclusions en date du 29.08.2024, [I] [U] et [R] [U] née [G] demandent au tribunal de : 
« REJETER l’exception de litispendance ; 
Vu les articles 2224 et 2241 du Code civil ;
ORDONNER la prescription des demandes en paiement ; 
- des échéances impayées de 16.819,96 €
- intérêts échus à la date de la déchéance du terme de 114.12 € 
- les intérêts conventionnels à compter de la déchéance du terme,
- les cotisations d’assurance formulées pour mémoire – ce qui n’est pas une demande,
En DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT ;
ORDONNER la prescription de la demande en paiement de la somme de 5000 € pour perte de chance ;
En DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT ;

SUR L’INDEMNITE DE RESILIATION ;
Vu les articles 1134 et 1152 anciens du Code civil et L312-21, L312-22 et L312-23 anciens du Code de la consommation ; 
DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 15.360,30 € au titre de l’indemnité de résiliation ;
FIXER l’indemnité de résiliation à la somme de 1 € ;

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES INTERETS DE [Localité 2] € ET DE 5.000 € POUR PERTE DE [Localité 10] ;
Vu les articles 1134 ancien du Code civil et 1353 nouveau de Code civil ; 
DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes à titre de dommages-intérêts et à titre de perte de chance ; 
DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
Vu l’article 32-1 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer aux époux [U] une somme de 3000 € ; 
REJETER l’exécution provisoire ;
DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT aux entiers dépens. »

L’affaire a été appelée au fond à l’audience du 22.11.2024 et mise en délibéré au 28.02.2025


SUR CE :


A titre liminaire

Les parties ne se répondent manifestement pas dans leurs dernières conclusions de sorte qu’il convient de faire un point exact de la saisine, à ce jour, de cette juridiction.

Aucune demande n’est plus formulée au titre de la litispendance, ni du dol.

Aucune demande reconventionnelle de dommages et intérêts n’est formulée.

Le seul moyen de défense visant le Code de la consommation porte sur la demande de requalification de la clause contractuelle en clause pénale ; ce moyen est également fondé sur le Code civil.

Enfin, les parties s’accordent sur l’application de la prescription quinquennale, et non de l’exception biennale.

1. Sur le moyen tiré de la prescription de certaines demandes de la banque


L’article 2262 du Code civil, dans sa version applicable du 25 mars 1804 au 19 juin 2008, disposait que : « Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. »

La loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, a réduit cette prescription à 5 ans et dispose, dans son article 26 II : « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ». Cette loi a été publiée au Journal Officiel de la République Française le 18 juin 2008 et est entrée en vigueur le 19 juin 2008. Le nouveau délai de prescription de 5 ans (prévu aux articles 2224 et 2234 du Code civil) court donc à compter de cette date, et donc jusqu’au 19 juin 2013.
Sont interruptifs de prescription, aux termes des articles 2240 à 2244 du Code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, la demande en justice, même en référé, même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure, et ce jusqu'à l'extinction de l'instance, par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée.
Aux termes de l’article 2231 : « l'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien. »


[I] [U] et [R] [U] née [G] se prévalent de la prescription des demandes portant sur les échéances impayées, les intérêts échus à la déchéance du terme, la demande de paiement des intérêts conventionnels à compter de la déchéance du terme, des cotisations d’assurance impayées et de la demande de dommages et intérêts de 5000 € au titre de la perte de chance, en ce que ces prétentions ne figuraient pas dans l’assignation et n’auraient, selon le cas, été demandées qu’au fil des conclusions en 2021, 2023 et 2024.

De première part, il convient de relever qu’aucune somme n’est demandée au titre des cotisations d’assurance impayées. 
De seconde part, aucune somme de 5000 € n’est plus demandée au titre de l’indemnisation de la perte de chance.


Le dispositif de l’assignation du 30.11.2011est ainsi rédigé : 
« Sur les sommes dues au titre du remboursement du prêt souscrit par les emprunteurs : 
CONDAMNER les époux [U] à verser à la BPI : 
- La somme de 217 973,20 € au titre du prêt n°2076176 M,
JUGER que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la BPI, 
ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil 
Sur les sommes dues au titre des dommages et intérêts : 
CONSTATER que les époux [U] ont causé à la BPI un préjudice financier certain du fait de leur comportement. 
En conséquence, 
CONDAMNER les époux [U] à verser à la BPI des dommages et intérêts d’un montant de 20 000 €
En tout état de cause 
ORDONNER l’exécution provisoire
CONDAMNER les époux [U] à verser à la BPI la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP BASTIAS-BALAZARD conformément à l’article 699 du même Code ».

Le dispositif des conclusions au fond de la banque notifiées par RPVA le 11.06.2014, est ainsi rédigé : 
«  • CONSTATER que la créance que détient la BPI sur les époux [U] est certaine, liquide et exigible tant dans son principe que dans son quantum, 
En conséquence, 
CONDAMNER les époux [U] à verser à la BPI la somme de 217 973, 20 € au titre du prêt n° 2076176 M. 
JUGER que ces sommes porteront intérêt au taux légal, à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la BPI.
ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil. 
• CONSTATER que les époux [U] ont souscrit et exécuté les contrats de prêts litigieux de parfaite mauvaise foi, 
En conséquence, 
CONDAMNER les époux [U] à verser à la BPI la somme de 40 000 € au titre de dommages et intérêt »

Le dispositif des conclusions au fond de la banque notifiées par RPVA le 15.12.2021, est ainsi rédigé : 
« Sur la demande principale de la société CIFD
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD la somme de 298 787.41 € (selon décompte arrêté au 15.12.2021)
- JUGER que cette somme portera intérêt au taux contractuel à compter du 16 décembre 2021 et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de 1a société CIFD
- ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de 1’article 1154 du Code civil.
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD la somme de 23 500 € à titre de dommages et intérêts
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD la somme de 5 000 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter »


Le dispositif des dernières conclusions au fond notifiées le 10.07.2024 par le CIFD est ainsi rédigé : 
« • Sur la demande principale de la société CIFD 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 219.432,86 € au titre du prêt n° 2076176 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,95 % à compter de la déchéance du terme et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuels soit l’indemnité contractuelle de 15.360,30 € et les frais qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme. 
- ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l'article 1154 du Code civil. 
- CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à verser à la société CIFD la somme de 23 500 € à titre de dommages et intérêts » 


Au titre de l’article 753 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 01 mars 1999 au 11 mai 2017 : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l'être à tous les avocats constitués. Copie des conclusions est remise au greffe avec la justification de leur notification.»
Il en résulte qu’en ce qui concerne les procédures introduites sous l’empire de ce texte, le tribunal était saisi des demandes abordées dans toute l’assignation (et à termes dans l’intégralité des conclusions récapitulatives), même s’il avait été omis de les récapituler dans le dispositif de l’assignation ou des conclusions.

La discussion de l’assignation est ainsi rédigée :
- p. 5 : « Au regard de la déchéance du terme prononcée, la créance que la BPI détient à l'encontre des époux [U] s'élève à : 
• La somme de 234 907,28€ au titre du prêt n°2076176 M, décomposée comme suit : 
- Echéances impayées : 16 819,96 € 
- Capital restant dû au 25/04/11 : 202 612,90 € 
- Intérêts dû au 03/05/11 : 114,12 €
- Intérêts échus du 03/05/11 jusqu’au parfait règlement des sommes dues : pour mémoire
- Indemnité contractuelle : 15 360,30 € »,
- p.8 : « C'est dans ces conditions que la BPI demande la Juridiction de céans de bien vouloir constater l'existence de sa créance et condamner - en l'état – les emprunteurs à lui verser les sommes suivantes - dont le quantum ne peut faire l'objet d'aucune contestation : 
- La somme de 217 973,20 euros au titre du prêt n° 2076176 M, décomposée comme suit : 
- Capital restant dû au 25/04/11 : 202 612,90€ 
- Indemnité contractuelle : 15 360,30 €. 
En outre, cette prétention sera augmentée de la somme de 20 000 €, versée à la BPI à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier certain qu'elle subit du fait du comportement des emprunteurs. »

Il en résulte que, si la banque se considère créditrice des échéances impayées et des intérêts contractuels échus avant et après la déchéance du terme, elle ne demande la condamnation qu’au paiement du capital restant dû et des indemnités contractuelles.

Le total des échéances impayées n’a été demandé pour la première fois que dans les conclusions au fond notifiées par RPVA le 15.12.2021, soit un peu moins de dix ans après la notification de la déchéance du terme, le 25.10.2011.

Dès lors, la demande portant sur les sommes demandées au titre des échéances impayées est prescrite. 


En ce qui concerne les intérêts, les défendeurs se prévalent de ce qu’aucune demande relative aux intérêts conventionnels n’aurait été formée avant les conclusions du 15.12.2021, en ce que l’assignation porterait sur les intérêts au taux légal à compter de ladite assignation.

Aux termes des articles 2240 à 2244 du Code civil, la demande en justice est interruptive de prescription, jusqu’à l'extinction de l'instance.
Aux termes de l’article 2231 : « l'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien. »


Il résulte incontestablement de l’assignation qu’une demande relative aux intérêts de la dette a été formulée. La question du taux d’intérêts constitue une modalité de cette demande, de sorte que la prétention telle que formulée dans l’assignation emporte interruption des délais de prescription en ce qui concerne les intérêts, qu’ils soient conventionnels ou contractuels.
Par ailleurs, les intérêts ayant couru pour la période entre la déchéance du terme et l’assignation ont été demandées pour la première fois par des conclusions du 11.06.2014. Un délai de moins de cinq ans s’était alors écoulé depuis la déchéance du terme du 03.05.2011, de sorte que la demande portant sur cette période n’est pas prescrite.

Dès lors, la demande de condamnation au paiement des intérêts au taux contractuel à compter de la déchéance du terme n’est pas couverte par la prescription.
2. Sur le fond


Pour rappel, l’article L312-3 du Code de la consommation, applicable du 27 juillet 1993 au 01 juillet 2016, dispose que : « Sont exclus du champ d'application du présent chapitre [relatif au crédit immobilier]:
1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;
2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;
3° Les opérations de crédit différé régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu'elles ne sont pas associées à un crédit d'anticipation. »

[I] [U] exerce la profession de dentiste et [R] [U] née [G] est sans profession.
Il résulte des pièces produites aux débats qu’ils ont acquis un minimum de 9 biens immobiliers, destinés à la location.

Dans ces conditions, les acquisitions financées par les prêts en cause s’analysent en des prêts destinés à financer une activité professionnelle d’une personne qui, à titre habituel, quoi qu’accessoire à une autre activité, procure des fractions d’immeubles bâtis en jouissance.

Les prêts en cause ne sauraient donc relever de plein droit des dispositions du Code de la consommation.

Aucune des parties ne se prévaut d’une application volontaire des parties du Code de la consommation à la relation contractuelle.


2.1. Sur les demandes de condamnation au titre de l’emprunt


Les parties ne débattent pas de la souscription du crédit, ni de son versement. 
Les défendeurs demandent la réduction de l’indemnité de résiliation.

2.1.1 Sur les sommes dues en paiement du contrat de prêt n°2076176 

Dans le corps de ses conclusions, la banque se prévaut d’une créance de 311 760, 74€, ventilée comme suit : 
- Echéances impayées : 16 819, 96 € 
- Capital restant dû au 25/04/2011 : 202 612,90 € 
- Indemnité contractuelle : 15 360,30 €
- Intérêts contractuel au 05/03/2024 : 76 853,46 €


2.1.2 Sur la demande de réduction de l’indemnité contractuelle

La banque sollicite la condamnation de l’emprunteur au paiement de l’indemnité de résiliation contractuelle.

Les emprunteurs se prévalent de ce que l’indemnité contractuelle présenterait les caractéristiques d’une clause pénale et devrait donc être réduite à 1 € sur le fondement des articles 1152 et 1134 anciens du code civil, au motif que la banque  « ne peut se plaindre d’un préjudice subi du fait du non remboursement du prêt lequel est dû par la « situation dangereuse » que BPI a laissé se créer avec APOLLONIA. ».

L’article 1152 du Code civil, dans sa version applicable du 15.10.1985 au 01.10.2016, disposait que : 
« Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.»

Il résulte de l’examen du contrat de prêt en cause qu’en cas de défaillance de l’emprunteur est prévue une indemnité contractuelle de 7% des sommes dues, en plus de la majoration de 3 points du taux d’intérêts conventionnel en cas de défaillance de l’emprunteur, prévue à l’article IV des conditions générales.

Cette double pénalisation de la défaillance de l’emprunteur est manifestement excessive, de sorte que l’indemnité contractuelle, qui ne peut être que réduite, sera portée à 1€.


2.1.3 Conséquences 

[I] [U] et [R] [U] née [G], seront solidairement condamnés à payer au CIFD les sommes de : 
- Capital restant dû au 25/04/2011 : 202 612,90 € avec intérêts au taux contractuel de 2,95 % à compter de la déchéance du terme,
- Indemnité contractuelle : 1 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Intérêts contractuels liquidés au 05/03/2024 : 76 853,46 €.


2.1.4 Sur la demande de capitalisation annuelle des intérêts, 


L’article 1154 du Code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 févr. 2016, dispose que : « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. »

Les emprunteurs ne répondent pas à ce moyen. 

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts ci-dessus.


2.2. Sur la demande indemnitaire formulée par la banque

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sollicite « 20 000 € à titre de dommages et intérêts ».

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT se prévaut de ce que [I] [U] et [R] [U] née [G], en s’abstenant de l’informer de ce qu’ils sollicitaient parallèlement de nombreux autres crédits à d’autres établissements bancaires, ont dissimulé l’ampleur de leur endettement, l’empêchant ainsi d’apprécier avec exactitude les risques de défaillance dans le remboursement des prêts en cause, mettant ainsi en danger le modèle économique de la banque.

[I] [U] et [R] [U] née [G] se prévalent de fautes de la banque qui aurait concouru à son propre préjudice. 

Il n’est pas contesté que [I] [U] et [R] [U] née [G] ont sollicité plusieurs prêts sans en informer leur cocontractant, ce qui constitue un manquement à leur obligation contractuelle de loyauté.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que [I] [U] et [R] [U] née [G] ont cessé de rembourser leur crédit en 2011, à tout le moins pour un capital restant dû de 202 612,90 €, le préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter est suffisamment démontré.

Par ailleurs, l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans le bordereau des pièces communiquées, met en exergue que par un mail interne en date du 19.10.2005, il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI que les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA. Ce mail, adressé par [N] [M] à divers employés de la BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier : - L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

En outre l’ordonnance de placement sous le statut de témoin assisté des juges d’instruction en date du 13.09.2013 souligne par ailleurs que :
- durant la première série de crédits, durant laquelle se situe le crédit en cause, « le processus d’instruction des demandes de pré-accord et de prêt […] ne recèle pas d’irrégularités telles que l’on puisse considérer que la banque se dispensait, avec l’apporteur Apollonia, de se livrer à une étude scrupuleuse de l’ensemble des pièces habituellement exigées par le calcul du taux d’endettement.
En l'état des éléments qui lui étaient fournis, à la faveur non seulement de la fiche de renseignements bancaires mais également des pièces que le service commercial pouvait exiger en complément […], aucun élément suffisamment probant ne laisse à penser que les employés chargés de l'instruction ou de la validation des demandes de financement, aient eu conscience d'avoir à faire à des dossiers falsifiés occultant le volume des placements immobiliers envisagés, le statut de loueur en meublé professionnel revendiqué […] et l'existence de charges d'emprunts non comptabilisées. »
- « S'il est certain que la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER s'est abstenue, cette fois-ci volontairement et contrairement à ce que prévoyait son guide des engagements […], de prendre attache avec chacun des clients concernés […]en se pliant ainsi à l'exigence inacceptable d'une société à vocation commerciale, et en se privant surtout de prendre connaissance de la nature exacte de l'investissement projeté (s' agissant d'un produit de placement reposant sur une économie particulièrement complexe), d'exercer pleinement son devoir de conseil et de mettre en garde son co-contractant sur le risque inhérent à la récupération fiscale et locative escomptée, aucun élément extérieur ne vient corroborer la thèse selon laquelle une telle herméticité ait été volontairement organisée par la banque dans le but d' encourager la constitution et la validation de dossiers de crédit falsifiés. »
- « 1'étude des pièces composant les dossiers de crédit BPI incriminés, ajoutée aux déclarations constantes, précises et circonstanciées des employés concernés, […] tend à établir, avec une force probante suffisante, que les offres de prêt étaient effectivement adressées au client, par la voie postale et au domicile de ce dernier. 
Le fait que l'offre de prêt était envoyée en copie par courriel au centre investissement et analyse d’Apollonia, justifiée par la possibilité qui était laissée à "l'apporteur" de vérifier la conformité des conditions financières proposées, ne postule pas que la banque avait nécessairement conscience de l'utilisation malicieuse qui pouvait en être faite pour contourner le délai d'analyse et de réflexion offert à l'emprunteur. 
A ce sujet, il ne ressort d'aucune pièce de la procédure que l'un quelconque des employés de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER […] avait connaissance du processus consistant pour les commerciaux à soumettre frauduleusement leurs clients, après apposition des dates de réception et d'acceptation prévues par les dispositions légales du code de la consommation, à des séances expéditives de signature d'offres de prêt multiples présentées sous forme de liasses.»
- « S'il apparaît que l'acceptation de fait par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER des conditions de célérité imposées par Apollonia dans l'instruction des demandes de prêts pouvait être de nature à limiter le caractère approfondi du contrôle qui aurait dû être exercé, la seule instrumentalisation de la banque mue par une recherche concurrentielle de profit, ne suffit pas à constituer un indice grave de commission d'un délit pénal, aucun élément en l'état du dossier ne permettant de considérer que la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER connaissait ou pouvait même en déduire l'existence des montages pyramidaux de crédits auxquels Apollonia exposait ses clients. »

Surabondamment, l’arrêt de la chambre de l’instruction du 06.12.2012, communiqué par les défendeurs (pièce 18, page 92) fait état d’un ensemble d’élément qui « caractérise la connaissance qu’avait la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER dès 2005 d’irrégularités et de manquements dans la gestion de ses propres dossiers et de la nécessité de modifier leur processus d’élaboration. Que ces carences et manquements (..) n’ont pu que faciliter le fonctionnement frauduleux de la société. » 


L’argument des emprunteurs tiré de ce que la fiche de renseignement bancaire ne serait pas signée ne sera pas retenu en ce que ce document, versé au dossier, est bien signé en son verso.

Par ailleurs, les emprunteurs justifient de ce que dans les pièces versées au soutien de leur demande de crédit figurait un relevé de compte 782N n°624, qui mentionnait au 29 juin, un virement 1.560,50 € de « GESTRIM RESIDENCE [19] ».
Or cette somme correspondrait au paiement d’un crédit finançant un bien précédemment acquis à [Localité 11] et ne figurant pas sur la fiche de renseignement bancaire.
Il en va de même en ce qui concerne la déclaration de revenus fonciers de 2004 également fournie à la banque, qui laissait transparaître que le bien [Localité 21] était loué à une personne physique et était géré par l’agence immobilière PROVENCE IMMO.

La banque ne conteste pas ces points.

Or, il appartenait à la banque, tenue d’un devoir de s’informer, lors de la souscription du contrat de prêt, de s’assurer de l’absence d’anomalie dans le dossier fourni au soutien de leur demande par les emprunteurs, même si ceux-ci avaient dissimulé des informations.

En l’espèce, ces deux documents comportaient des anomalies qui auraient dû inciter la banque à s’interroger sur leur absence de concordance avec les informations reportées sur la fiche de renseignement bancaire.

Il appartenait à la banque d’interroger les emprunteurs, que ce soit par courrier, en les recevant, ou par tout autre moyen.
Une telle démarche aurait mis la banque à même de découvrir que plusieurs crédits avaient été sollicités préalablement et simultanément, et ainsi que le taux d’endettement était donc en réalité supérieur à celui résultant du seul crédit en cause, et excédait donc très largement ce que les emprunteurs étaient en mesure de rembourser.
La banque aurait alors été en mesure de refuser d’accorder le prêt en cause.

Dans ces conditions, par sa négligence, la banque a concouru à son préjudice à un tel point qu’il n’est pas envisageable d’indemniser sa perte de chance de ne pas contracter.
Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.


3. Sur la demande indemnitaire formulée par les emprunteurs


Les emprunteurs se prévalent de ce que la banque, en formulant des exceptions et moyens voués à l’échec en concluant longuement sur l’exception de litispendance, ou encore des demandes non développées par les défendeurs (la nullité du prêt, le TEG, la responsabilité), sans pour autant répliquer à leur moyen de défense durant la procédure, se serait rendue responsable d’une procédure abusive, ouvrant droit à réparation à hauteur de 3 000€.

La banque estime avoir répondu aux moyens des emprunteurs et s’être au contraire adaptée à l’évolution de leurs demandes

Au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile : 
« Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

A l’évidence, la banque se contente de conclusions-types sans aucun lien avec l’argumentation adverse – à ses risques et périls.

Toutefois, il ne s’agit pas de son action en justice à proprement parler.

Par ailleurs, le droit d’ester en justice n’est de nature à ouvrir droit à indemnisation que pour autant qu’il ait dégénéré en abus.
Tel n’est évidemment pas le cas lorsqu’il est fait droit, au moins partiellement au demandeur, ce qui est le cas en la présente espèce. 

Cette demande sera donc rejetée.


4. Sur les demandes accessoires


4.1 Sur l’exécution provisoire


Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, l’ancienneté du litige commande de faire droit à la demande d’exécution provisoire.


4.2 Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ». 
Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.


Au regard des développements précédents sur l’indigence du contenu des conclusions développées par la banque, elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Les emprunteurs seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,
 
CONSTATE que l’irrecevabilité de la demande de condamnation de sommes au titre des échéances impayées, est couverte par la prescription ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d’intérêts au taux contractuel à compter de la déchéance du terme ;

CONDAMNE solidairement [I] [U] et [R] [U] née [G] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), les sommes suivantes : 
- Capital restant dû au 25/04/2011 : 202 612,90 € avec intérêts au taux contractuel de 2,95 % à compter de la déchéance du terme,
- Indemnité contractuelle : 1 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- Intérêts contractuels liquidés au 05/03/2024 : 76 853,46 €,

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande indemnitaire de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) ;

REJETTE la demande indemnitaire de [I] [U] et [R] [U] née [G];

REJETTE toutes les autres demandes, y compris les demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum [I] [U] et [R] [U] née [G] au paiement des dépens de l’instance ;

AUTORISE la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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Mise à jour de la source le 2025-02-28T19:31:04.716Z.