Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, 11 mars 2025, n° 21/08472

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :
à Me LEBATTEUX SIMON, Me ROSANO

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Me [Localité 11]


■

8ème chambre 
1ère section

N° RG 21/08472 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUVT5

N° MINUTE : 

Assignation du :
16 Juin 2021




JUGEMENT 
rendu le 11 Mars 2025 
DEMANDERESSES

Madame [Y] [C] [G]
[Adresse 7]
[Localité 1]

S.A.S.U. Cabinet ARTOIS ADB TRANSACTIONS
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentées par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S.U. CABINET JOURNÉ
[Adresse 10]
[Localité 9]

représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0466


S.A.S.U. CABINET JOURNÉ
[Adresse 10]
[Localité 9]

représentée par Maître Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0727
Décision du 11 Mars 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/08472 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUVT5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière


DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [G] est propriétaire des lots n°1 et 2, correspondants à un local commercial situé en rez-de-chaussée et en sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce local est donné à bail commercial à la SASU Cabinet Artois ADB Transactions (ci-après " la société Artois "), suivant acte authentique du 23 mai 2014.

Subissant des dégâts des eaux depuis son entrée dans les lieux, et faute d'une résolution amiable des difficultés, une mesure d'expertise judiciaire a été prononcée par ordonnance de référé du 20 janvier 2016, laquelle a désigné M. [V] [N] à cette fin.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 11 décembre 2017.

Estimant subir une persistance des infiltrations nonobstant des travaux menés par la copropriété, qualifiés d'insuffisants, Mme [G] et la société Artois ont, par acte d'huissier du 16 juin 2021, assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, ainsi que le syndic la SASU Cabinet JOURNE (ci-après " la société JOURNE ") in personam, devant la juridiction de céans, afin d'obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires et dudit syndic à faire réaliser divers travaux ainsi qu'à les indemniser de leurs divers préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er février 2024, Mme [G] et la société Artois demandent au tribunal de :
" Vu les articles 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Vu l'article 1998 du code civil,
Vu le rapport d'expertise judiciaire,
Vu le règlement de copropriété, 
- Déclarer les demandes de Mme [Y] [G] et de la société Artois ADB Transactions recevables et bien fondées, et en conséquence: 
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]) à faire réaliser les travaux de réfection de l'étanchéité de la courette, tels que prévus dans le devis SOPREMA, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant une période de 6 mois, à compter de la signification de la décision à intervenir, après quoi il sera de nouveau statué, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]) à faire réaliser les travaux de réfection et raccordement du syphon, de création des canalisations de la courette, tels que prévus dans le devis [E], sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant une période de 6 mois, à compter de la signification de la décision à intervenir, après quoi il sera de nouveau statué,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], à payer la somme de 2.997 euros, à la société Artois ADB Transactions, au titre de son préjudice de jouissance entre avril 2014 et décembre 2014, 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]) et le cabinet JOURNE, à payer la somme de 33.003 euros, à parfaire, à la société Artois ADB Transactions, au titre de son préjudice de jouissance entre janvier 2015 et juin 2023,
- Condamner, in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et le cabinet JOURNE, à payer la somme de 11.592,90 euros TTC, à la société Artois ADB Transactions, au titre de son préjudice financier lié aux travaux de réfection à réaliser dans ses locaux,
- Condamner, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer la somme de 121,44 euros TTC, à la société Artois ADB Transactions, en remboursement de ses frais de plombier,
- Condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et le cabinet JOURNE, à payer la somme de 20.000 euros, à la société Artois ADB Transactions, et à Mme [G], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et le cabinet JOURNE aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise, et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et associés pourra recouvrer directement les dépens ".

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 02 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
" Vu les articles 3, 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 6, 699 et 700 du code de procédure civile,
- Débouter Mme [G] et la société Artois ADB Transactions de l'ensemble de leurs demandes,
- Les Condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal, le Cabinet JOURNÉ, la somme de 10.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les Condamner in solidum aux entiers dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel Busson, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ".

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, la société JOURNE demande au tribunal de :
"Vu l'article 1240 du code civil,
- Juger que le cabinet JOURNE n'a commis aucune faute en qualité de syndic,
- Débouter purement et simplement Mme [G] et le cabinet Artois ADB Transactions de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions, 
Subsidiairement, 
Vu l'article L.121-12 du code des Assurances, 
- Déclarer le cabinet Artois ADB Transactions irrecevable en ses demandes indemnitaires
- Juger que le cabinet Artois ADB Transactions, société commerciale, récupère la TVA et ne peut prétendre à des indemnisations TTC,
- Juger que le préjudice matériel ne peut excéder la somme de 2.216,67 euros HT, validée par M. [N],
- Le débouter de sa demande au titre du remboursement de la facture de plombier, intervenu avant la désignation du Cabinet JOURNÉ, 
Vu la charte de l'expertise en évaluation immobilière 
- Juger que l'indemnisation du préjudice de jouissance du cabinet Artois ADB Transactions ne saurait être supérieure à la somme de 2.867 euros,
- Condamner in solidum Mme [G] et le cabinet Artois ADB Transactions à payer au Cabinet JOURNE, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Valérie Rosano, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'instruction a été close par ordonnance du 06 mai 2024.

L'affaire, appelée à l'audience du 08 janvier 2025, a été mise en délibéré au 11 mars 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de " juger "

Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.




Sur les demandes principales en réparation

Mme [G] et la société Artois se prévalent des conclusions de l'expertise judiciaire selon lesquelles les infiltrations qui affectent les locaux du sous-sol utilisés par celle-ci ont pour causes la défectuosité de la canalisation d'évacuation des eaux de la courette, et le défaut d'étanchéité de la courette, dont au niveau du syphon. 

Elles prétendent que les travaux votés en assemblée générale, à la suite de cette expertise judiciaire, ont été réalisés de manière tardive (l'étanchéité de la terrasse votée en 2017 a été réceptionnée en 2019) voire non réalisés (les travaux votés le 28 novembre 2019 n'étaient toujours pas réalisés en août 2020).

Elles soutiennent également avoir été victimes de nouvelles infiltrations, alors même que l'étanchéité de la courette avait été reprise et que les travaux se sont achevés en février 2019, et se prévalent du caractère non conforme aux règles de l'art et aux préconisations de l'expert judiciaire des travaux réalisés par la copropriété.

Elles en déduisent que le syndicat des copropriétaires a fait preuve d'une négligence manifeste dans l'entretien des parties communes de l'immeuble, et de résistance abusive à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire, d'une part, et que le syndic de l'immeuble a également fait preuve de négligence fautive, d'autre part, le tout engageant leur responsabilité aux visas des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

En défense, le syndicat des copropriétaires conteste toute responsabilité, faisant valoir l'absence de caractérisation par les parties demanderesses de la prétendue persistance de désordres postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, ainsi que de la prétendue non-conformité des travaux réalisés.

Il prétend également qu'à supposer avérée l'existence de désordres au sein du local commercial litigieux postérieurement auxdits travaux, les demanderesses succombent à établir que leur origine se trouve dans les parties communes de l'immeuble.

Enfin il excipe de l'absence de caractérisation d'une quelconque faute délictuelle à son endroit, ni le cas échéant d'un préjudice né et actuel et d'un lien de causalité. 

La société JOURNE conclut également au rejet des prétentions le concernant, soulignant que l'expert judiciaire a, aux termes de son rapport, exclu toute responsabilité à son encontre, les sinistres étant survenus antérieurement à son mandat, d'une part, et soutenant avoir entrepris les démarches nécessaires pour mettre un terme aux désordres en faisant voter les travaux préconisés, d'autre part.
 
Il conteste tout prétendu manquement dans l'exercice de sa mission, et souligne la carence probatoire des demandeurs à l'établir, ainsi qu'à caractériser les autres griefs tenant à la non conformité des travaux exécutés ou à la persistance des désordres.

******************


Sur l'origine des désordres et les responsabilités engagées

Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d'un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l'engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l'entier dommage.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé "d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci".

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu'une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l'encontre du syndic.

Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s'opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex.: Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Sur ce,



Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier produit en demande, daté du 09 février 2015, qu'à la suite d'un dégât des eaux survenu en juin 2014, le couloir d'entrée du lot de Mme [G] présente, au niveau du parquet neuf, une " flaque d'eau ", et au dessus " sur la colonne, des traces de coulure humides avec des traces de dégâts des eaux sur les moulures et sur la corniche. "

L'huissier relate aussi, s'agissant du local archives au sous-sol, qu'il existe " au plafond du sol de la cour (…). en partie basse de cette colonne PVC correspondant au siphon, il existe un coffrage, lequel est recouvert de traces d'humidité avec fissurations importantes sur toute sa hauteur ; ce coffrage a été ouvert par le plombier pour intervention. Je constate que derrière cette ouverture, il existe une colonne de descente d'eau avec traces de coulures apparentes. A proximité, je constate qu'il existe une dizaine de cartons d'archives ayant subi des dégâts des eaux " ; au niveau du couloir vers les caves au sous-sol, " je constate qu'à droite, sur le coffrage en partie centrale du couloir, il existe également des traces d'infiltrations au pied du coffrage et au dessus du double interrupteur à environ un mètre ". 

L'expert judiciaire confirme, après visites sur les lieux, que la société Artois a subi deux sinistres distincts, l'un concernant des infiltrations d'eau dans les archives à partir de la courette de l'immeuble, l'autre en octobre 2014 et concernant une fuite sur une colonne en fonte provenant des étages.

L'expert judiciaire a relevé que les désordres provenant de la colonne [Localité 12] se manifestent " exclusivement au rez-de-chaussée dans les locaux de Mme [G] en détériorant les plâtreries dans les bureaux de Artois ADB Transactions. (...) " et que les désordres provenant des défauts d'étanchéité des courettes " concernent de façon directe les archives de la société Artois ADB Transactions par les fuites qui interviennent au cours des périodes de pluie ou de lavage de la courette du n°35. La canalisation défectueuse entraîne des infiltrations au niveau du local archives et a détérioré celui-ci ". 

Quant à l'origine de ces désordres, l'expert judiciaire indique que :
- " la colonne [Localité 12] a été remplacée sur toute la hauteur de l'immeuble entre le 7ème étage et le plancher du 1er. Elle a également été refaite au niveau du sous-col. Rien n'explique qu'elle ait été conservée sur la hauteur du rez-de-chaussée. (…) La détérioration est lente et n'est apparue que courant 2014 " ;
- les défauts d'étanchéité de la courette " se sont également manifestés à mi 2014 à la suite des travaux confiés par le cabinet [K] à MMB Bâtiment (...) ".

Il conclut ensuite en ces termes : " Une canalisation ancienne, non remplacée lors de la rénovation de l'immeuble, est à l'origine d'un sinistre qui a été identifié, et réparé en cours d'expertise.
Ensuite ce même immeuble présentait des problèmes sur le mur mitoyen provenant d'une étanchéité défectueuse de la courette, étanchéité qui avait été refaite en 2013 sans remédier au problème.
En procédant aux vérifications il a été constaté qu'un problème comparable d'étanchéité existait dans la cour mitoyenne. (…)
Nous avons retenu les responsabilités des parties suivantes :
syndicat des copropriétaires du n°35 pour la colonne [Localité 12],
cabinet Gérard [K] - ancien syndic, pour les travaux d'étanchéité de la courette incorrectement suivis,
entreprises MMB et ABREK pour réalisation des travaux non-conformes et réalisés incorrectement.
(...) ".

Il ressort par ailleurs des pièces produites aux débats que des travaux réparatoires ont été menés.

Ainsi et d'une part, ceux afférents à la colonne en fonte fuyarde ont été réalisés dans le courant de l'expertise judiciaire, ce qui n'est pas contesté.

En outre et d'autre part, ceux concernant la réfection de l'étanchéité de la courette de l'immeuble ont été soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires en décembre 2017, et réceptionnés en février 2019. 

Il s'évince ainsi de l'analyse combinée des éléments que les sinistres ayant dégradé le lot de Mme [G], objets de l'expertise judiciaire précitée, trouvent leur origine dans des parties communes de l'immeuble, à savoir la défectuosité d'une colonne d'eaux usées et le défaut d'étanchéité de la courette, ce qui permet de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les moyens tenant à l'absence de faute ou à l'absence de dommage actuel étant inopérants.

En revanche, concernant ces désordres, la responsabilité de la société JOURNE, syndic de l'immeuble depuis le 26 novembre 2014 et dont la responsabilité n'a pas été retenue par l'expert judiciaire, force est de constater que Mme [G] et la société Artois échouent à démontrer une quelconque faute de celle-ci dans l'exécution de sa mission, alors qu'il est établi par les pièces du dossier qu'elle a fait le nécessaire pour mettre au vote de l'assemblée générale les travaux préconisés pour y remédier, ceux de remplacement de la colonne d'eau défectueuse ayant même été réalisés en cours d'expertise judiciaire.

Les travaux complémentaires de raccordement de la descente dans la cour de l'immeuble au collecteur principal du sous-sol et de création d'un siphon ont certes été soumis au vote de l'assemblée générale plus tardivement, en novembre 2019, mais il sera relevé qu'ils ne faisaient pas partie de ceux préconisés par l'expert judiciaire, et qu'il n'est nullement démontré que ce délai supplémentaire de mise au vote et de réalisation est constitutif d'un manquement fautif du syndic de l'immeuble.

Par conséquent, seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera retenue dans la survenance des désordres objets de l'expertise judiciaire.

Concernant la prétendue persistance des désordres postérieurement à la réalisation des travaux réparatoires, les parties demanderesses produisent au débat une note d'un architecte mandaté par leurs soins, datée du 04 août 2020, qui conclut à la non-conformité des travaux d'étanchéité de la courette de l'immeuble, et affirme que " telle est ici l'origine causale majeure des débordements et des dégâts des eaux dont est victime le cabinet Artois ADB Transaction, locataire des locaux exposés au rez-de-chaussée ". 



Il relève également que la résolution n°21 de l'assemblée générale de 2019 n'a pas été respectée, car " était pourtant clairement exposé dans le projet de résolution les travaux de raccordement de la descente dans la cour au collecteur principal au sous-sol et création d'un siphon... Cette disposition permettait à la cour de ne plus se voir saturée par l'eau issue des couvertures ".

Ces affirmations, émanant certes d'un technicien mais mandaté par les demanderesses et dont la visite sur les lieux n'a pas été faite de manière contradictoire, font référence à des dégâts des eaux subis par la société Artois de manière générale mais il n'est pas indiqué clairement que l'architecte a constaté, de visu, la réalité de ces infiltrations.

En outre, force est de constater qu'elles ne sont étayées, tant s'agissant de la réalité de la persistance des désordres que de la non-conformité des travaux menés, par aucune autre pièce produite en demande, et sont à l'inverse contrebalancées par les constats du cabinet d'architecte 2A3PC qui, dans une note du 26 février 2019 jointe à la convocation de l'assemblée générale de novembre 2019, a assuré que les travaux d'étanchéité de la courette étaient " conformes aux règles de l'art, à la résolution n°15 de l'assemblée générale du 6 décembre 2017 (...), et aux travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport du 11 décembre 2017. "

Au demeurant, quand bien même cette non-conformité des travaux réalisés serait avérée, force est de constater que cela ne démontre pas la réalité de la survenance de nouveaux désordres, d'une part, ni le cas échéant à justifier que ces désordres trouvent leur origine dans ladite non-conformité, d'autre part.

Dans ces conditions, compte tenu de la carence probatoire en demande sur ce point, aucune responsabilité du syndicat des copropriétaires ou du syndic ne saurait être retenue quant à une prétendue persistance de désordres postérieurement à la réalisation des travaux réparatoires.


Sur les demandes de travaux de remise en état

Mme [G] et la société Artois sollicitant la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de réfection de l'étanchéité de la courette, tels que prévus dans le devis SOPREMA, ainsi que les travaux de réfection et de raccordement du syphon, de création des canalisations de la courette, tels que prévus dans le devis [E], le tout sous astreinte provisoire.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de ces demandes de réalisation de travaux, soutenant que ceux d'étanchéité de la courette ont déjà eu lieu et sont conformes aux préconisations de l'expert judiciaire, d'une part, et que ceux concernant le raccordement ont déjà été votés par l'assemblée générale, la résolution idoine étant définitive et s'imposant notamment à Mme [G] et à sa locataire, d'autre part.

******************

L'article 9 du code de procédure civile dispose que " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. "

Sur ce,

Compte tenu des développements précédents, dont il s'évince que les travaux confiés à la SOPREMA ont été réalisés et de manière conforme aux préconisations de l'expert judiciaire et aux règles de l'art, les demanderesses seront déboutées de leur demande à ce titre.

Elles le seront également de leur demande concernant les travaux de raccordement, dès lors que ceux-ci ont d'ores et déjà été votés en assemblée générale en novembre 2019, par l'adoption d'une résolution dont le caractère définitif n'est pas contesté, et qu'il n'est pas démontré que l'éventuel retard de leur exécution relèverait d'une faute du syndic et/ou du syndicat des copropriétaires.


Sur les demandes indemnitaires

Se référant aux termes de l'expertise judiciaire, Mme [G] et la société Artois réclament l'indemnisation de leurs divers préjudices subséquents aux désordres.

Elles réclament ainsi la somme de 11.529,90 euros TTC, soit le coût de réfection du lot, au titre du préjudice financier, la somme de 121,44 euros TTC au titre des frais engagés durant l'expertise judiciaire, et enfin celle globale de 36.000 euros, à parfaire, au titre du préjudice de jouissance.

Sur ce dernier point, les demanderesses excipent de l'impossibilité pour la société Artois de jouir du local dans de bonnes conditions, les infiltrations ayant dégradé le sous-sol, servant comme lieu de stockage des archives et lieu de réunion, ainsi que le rez-de-chaussée.

Elles soutiennent avoir ainsi été privées d'une jouissance paisible de 10% de la surface du local, et chiffrent leur préjudice à 10% du loyer soit 333 euros mensuels, soulignant que ce calcul a été validé par l'expert judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires critique les préjudices allégués, qu'il estime infondés tant dans leur principe que dans leur quantum, contestant notamment la prétendue privation de jouissance du sous-sol du local dont il affirme qu'il ne peut être employé à usage de salle de réunion.

 ******************

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ces préjudices.

Il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Il n'appartient pas au demandeur victime de produire la preuve négative du défaut d'indemnisation de son assureur, la charge de la preuve de la subrogation pesant sur celui qui l'invoque (ex. : Cour d'appel de Rennes, 12 mai 2009, n° RG 08/01775).

Sur ce,

Concernant le préjudice matériel de reprise des désordres, improprement qualifié de préjudice financier, les demanderesses réclament la prise en charge du devis produit en cours d'expertise judiciaire.

Or, l'expert judiciaire a relevé que " dans l'ensemble ce devis est correct excepté le doublage du mitoyen en BA13 qui consiste à reproduire l'erreur actuelle. Il faut simplement protéger le mur par un grillage ou un claustra qui permettent les échanges entre la paroi et l'air environnant. (…) En l'état seule une partie de ce devis peut être retenue pour un montant de 2.660 euros TTC. "

En l'absence d'élément probant venant contrecarrer ces constats techniques, il convient de faire partiellement droit à la demande formée au titre du préjudice matériel et d'allouer à ce titre à la société Artois la somme 2.660 euros.

Concernant les frais, il est réclamé à ce titre la prise en charge de la facture d'intervention d'un plombier mandaté par la société Artois en novembre 2014, pour une recherche de fuite dans le local litigieux.

Ce montant étant justifié, il convient d'y faire droit et d'allouer à la société Artois la somme de 121,44 euros. 

Concernant enfin le préjudice de jouissance, l'expert judiciaire a retenu une habitabilité " un peu réduite " aux archives du sous-sol, ainsi qu'un " préjudice esthétique au niveau du rez-de-chaussée ", et a précisé que " les désordres n'affectent pas l'usage du bâtiment quant à la conformité de sa destination ".

Il a également indiqué que la demande de 12.000 euros, alors formée en demande en réparation de son préjudice immatériel, " me paraît cohérente si elle inclut l'assistance technique de son architecte " et a réparti cette indemnité à raison de 6.000 euros à la charge du syndicat des copropriétaires.

Quelque soit l'usage du sous-sol par la société Artois, il ressort des éléments précités que cette partie du local a été dégradée par les infiltrations et a de ce fait perdu une partie de son utilité, de manière temporaire, ce qui constitue un préjudice de jouissance appelant réparation.

Il en est de même s'agissant du préjudice, improprement qualifié d'esthétique par l'expert judiciaire, subséquent aux infiltrations ayant endommagé, bien que dans une moindre mesure, la salle du rez-de-chaussée.

C'est donc à raison que les demanderesses proposent un quantum de 10% de la surface totale des lieux loués.
Ce préjudice a couru entre les mois de juin 2014 et mars 2019, soit le mois suivant la réception des travaux réparatoires, soit 57 mois, aucun sinistre n'ayant été caractérisé par la suite comme précédemment évoqué.

Il convient par conséquent d'accorder en réparation du préjudice de jouissance subi la somme de 18.981 euros (333 X 57). 

Mme [G] et la société Artois seront en revanche déboutés du surplus de leur demande, indéterminée, formée au titre du préjudice de jouissance " à parfaire ".

Ce préjudice complémentaire, sollicité en demande, apparaît en effet hypothétique, de sorte qu'il ne répond pas aux critères du préjudice certain susceptible de réparation, dès lors qu'il est assorti d'un aléa et d'une condition potestative (ex. : Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre, section A, 1er octobre 2020, n° RG 19/00544). 

Au total, le syndicat des copropriétaires est condamné à régler à la société Artois, à titre indemnitaire, les sommes suivantes :
2.660 euros au titre du préjudice matériel,
121,44 euros au titre des frais d'intervention de plombier,
18.981 euros au titre du préjudice de jouissance.

Le surplus d'indemnisation réclamé par la société Artois, injustifié, sera rejeté.


Sur les demandes accessoires

L'article 695 du code de procédure civile dispose que " Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent:
(...)
4° La rémunération des techniciens ;(...) ".

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d'une autre instance, s'il s'agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d'expertise et frais d'expertise) (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et avec distraction au profit de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et associés.


Il sera également condamné à régler aux parties demanderesses la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes formées au même titre seront rejetées.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, à payer à la SASU Cabinet Artois ADB Transactions les sommes de :
2.660 euros au titre du préjudice matériel,
121,44 euros au titre des frais d'intervention de plombier,
18.981 euros au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE Mme [Y] [G] et la SASU Cabinet Artois ADB Transactions du surplus de leurs demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14],

DEBOUTE Mme [Y] [G] et la SASU Cabinet Artois ADB Transactions de l'ensemble de leurs prétentions formées à l'encontre de la SASU Cabinet JOURNE,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, à payer à Mme [Y] [G] et à la SASU Cabinet Artois ADB Transactions une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Paris 8ème, représenté par son syndic en exercice, aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et associés,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 13] le 11 Mars 2025.


La Greffière La Présidente