Cour d'appel de Caen, 2ème Chambre civile, 13 mars 2025, n° 23/02909

Parties (entreprises)

Exposé du litige

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Par acte sous seing privé du 7 mars 1996, M. [C] [Z] et Mme [X] [P] épouse [Z] ont consenti à M. [G] [S] un bail rural, à compter du 29 mars 1996, conclu pour une durée de 9 années renouvelable, portant sur des parcelles situées sur les communes de [Localité 12] et [Localité 13]. 

 

Selon acte notarié de donation-partage du 14 février 2014, M. [M] [Z] s'est vu attribuer une partie de ces parcelles cadastrées :

- sur la commune de [Localité 12] : section ZA +[Cadastre 1] [Adresse 10] (1 ha 92a) ; 

- sur la commune de [Localité 13] : section ZC [Cadastre 4] [Adresse 11] (1ha 77a) et section ZC [Cadastre 3] [Adresse 9] (2ha 00a 10 ca).



Par requête reçue au greffe le 14 mai 2021, M. [M] [Z] a assigné M. [G] [S] et I'EARL de la Belle herbe, laquelle bénéficie d'une convention de mise à disposition des terres, devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Cherbourg aux fins de voir prononcer la résiliation du bail rural, l'expulsion des défendeurs et leur condamnation à des dommages et intérêts. 



L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 51-21-5. 



A l'audience de conciliation en date du 30 septembre 2021, les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord. 



Parallèlement, par acte d'huissier de justice du 28 septembre 2021, M. [M] [Z] a fait délivrer un congé à M. [G] [S], faisant valoir son droit de reprise ainsi qu'un défaut d'entretien des parcelles.



Par requête reçue au greffe le 28 janvier 2022, M. [G] [S] et l'EARL de la Belle herbe ont assigné M. [I] [Z] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Cherbourg-en-Cotentin afin d'obtenir l'annulation du congé délivré. 



L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 51-22-6. 



A l'audience de conciliation du 31 mars 2022, les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord. 



Par jugement du 28 septembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Cherbourg-en-Cotentin a : 

- ordonné la jonction des dossiers portant les numéros de RG 51-21-5 et 51-22-6 sous le numéro RG 51-21-5 ; 

- débouté M. [M] [Z] de sa demande de résiliation du bail rural conclu le 7 mars 1996 avec M. [G] [S] ; 

- débouté M. [M] [Z] de sa demande d'expulsion ;

- débouté M. [M] [Z] de ses demandes de dommages et intérêts ;

- prononcé la nullité du congé délivré le 28 septembre 2021 par M. [M] [Z] à M. [G] [S] ;

- condamné M. [M] [Z] aux dépens ;

- condamné M. [M] [Z] à verser à M. [G] [S] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté M. [M] [Z] de ses demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



Par déclaration adressée au greffe de la cour et enregistrée le 15 décembre 2023, M. [M] [Z] a fait appel de ce jugement.



Par dernières conclusions déposées le 13 janvier 2025, soutenues oralement à l'audience, M. [I] [Z] demande à la cour de : 

- Débouter M. [G] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a ordonné la jonction des dossiers portant les numéros précités, 

Statuant de nouveau,

- Constater la validité du congé délivré pour reprise et pour défaut d'entretien du locataire délivré le 28 septembre 2021 à la requête de M. [M] [Z], 

En conséquence,

- Ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail sous seing privé en date du 7 mars 1996 conclu à l'origine entre M. et Mme [C] [Z], renouvelé depuis et avec comme nouveau propriétaire M. [M] [Z], et M. [G] [S] puis l'EARL La Belle herbe, afférent aux parcelles de terre désormais cadastrées, sur la commune de [Localité 12], section ZA n°[Cadastre 1] [Adresse 10] et sur la commune de [Localité 13], section ZC [Cadastre 4] [Adresse 11] et Section ZC [Cadastre 3] [Adresse 9],

En conséquence,

- Ordonner l'expulsion de M. [G] [S] ou de tout occupant de son fait, avec toutes les conséquences de droit,

- Condamner solidairement M. [G] [S] et l'EARL La Belle herbe à payer à M. [M] [Z] la somme de 2.976,00 € T.T.C. au titre de la remise en état des parcelles louées,

- Condamner solidairement M. [G] [S] et l'EARL La Belle herbe à payer à M. [M] [Z] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- Condamner solidairement M. [G] [S] et l'EARL La Belle herbe à payer à M. [M] [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 3.000 euros sur le même fondement au titre des frais d'avocat exposés en cause d'appel,

- Condamner solidairement M. [G] [S] et l'EARL La Belle herbe aux entiers dépens, de première instance et d'appel, en ceux compris les frais de procès-verbal de constat d'huissier de 381,75 euros.



Par dernières conclusions déposées le 14 janvier 2025, soutenues oralement à l'audience, EARL de la Belle herbe et M. [G] [S] demandent à la cour de : 

A titre principal, 

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour réformerait le jugement en ce qu'il a annulé le congé en l'absence de mention de la profession du bénéficiaire, 

- Annuler le congé délivré le 28 septembre 2021 en l'absence d'indication de l'habitation du bénéficiaire après la reprise,

- Annuler le congé délivré le 28 septembre 2021 pour non-respect des dispositions de l'article L.411-59 du code rural,

En toute hypothèse,

- Débouter M. [M] [Z] de l'intégralité de ses demandes, 

- Condamner M. [M] [Z] à payer à monsieur [G] [S] et à l'EARL de la Belle herbe la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner M. [M] [Z] aux entiers dépens.

Motifs

SUR CE, LA COUR



Sur le congé pour reprise



Aux termes de l'article L411-47 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire.



A peine de nullité, le congé doit :



- mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;



- indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;



- reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54.



La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.



Aux termes de l'article L431-53 du code rural, nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail que s'il justifie de l'un des motifs mentionnés à l'article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article.



L'article L411-31 du code rural, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur peut demander la résiliation du bail que s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation.



L'appelant reprend la motivation du tribunal qui a considéré que l'absence de la mention de l'habitation que devra occuper le bénéficiaire du congé après la reprise n'est pas susceptible d'induire le preneur en erreur dans la mesure où il est propriétaire de parcelles connexes et habite à proximité des parcelles concernées de sorte que le preneur n'a pu se méprendre quant à son souhait de ne pas déménager. 

Il indique par ailleurs que l'absence d'indication quant à sa profession d'électricien n'a pu induire le preneur en erreur dès lors qu'il n'est pas requis de mentionner dans le congé les modalités d'exploitation des terres envisagées et qu'il résultait nécessairement du congé qu'il exerçait la reprise pour exploiter personnellement, que le preneur qui vit dans la même petite commune que lui et qui le connait depuis de nombreuses années sait pertinemment qu'il a toujours eu le statut d'agriculteur en plus de son métier d'électricien qu'il exerçait jusqu'à présent principalement, étant fils et époux d'agriculteurs, détenant un certificat d'aptitude à la profession d'agriculteur depuis 1982, disposant du matériel nécessaire pour exploiter et justifiant de ce que l'opération de reprise s'effectue en conformité avec le contrôle de structures.



Les intimés soutiennent que le congé est nul à défaut de préciser la profession de M. [Z] mais également le domicile du bénéficiaire de la reprise, qu'il est en outre affecté de nullités pour vices de fond relatives au non-respect des conditions de détention du matériel nécessaire à l'exploitation, au non-respect des conditions de capacité ou d'expérience professionnelle et au non respect du contrôle des structures.

Il n'est pas discuté que le congé litigieux ne précise pas la profession de M. [Z] qui était électricien salarié au moment de la délivrance du congé.



S'il est indiqué dans le congé que M. [Z] entend reprendre les terres pour les exploiter lui-même, il n'en résulte pas pour autant une information sur la profession de ce dernier qui de surcroît est mal fondé à alléguer, au vu des dispositions de l'article L411-47 susvisé, qu'il n'a pas précisé sa profession d'électricien dans le congé pour ne pas entretenir de doute sur sa volonté de reprise pour exploiter les terres.



Le fait que le preneur et le bailleur vivent dans la même commune de 1.000 habitants et que M. [S] loue les terres appartenant à la famille [Z] depuis de nombreuses années ne suffit pas à établir que le preneur connaissait de manière certaine la profession du bailleur au moment de la délivrance du congé.



La révélation en cours d'instance de la profession du bénéficiaire de la reprise n'a pas eu pour effet de régulariser l'omission initiale de l'information relative à la profession du bailleur dans le congé, la régularité formelle d'un congé s'appréciant à la date de sa délivrance.



Par ailleurs, cette omission a nécessairement induit le preneur en erreur en ne lui permettant pas de s'assurer du sérieux du projet d'exploitation personnelle des terres par le bailleur et de la volonté de celui-ci, notamment en cas de pluriactivité, de participer effectivement à l'exploitation des parcelles.



C'est donc à bon droit que le tribunal a constaté la nullité du congé en ce qu'il est motivé par la reprise des parcelles louées. 



Sur le congé pour défaut d'entretien



L'appelant soutient que le preneur n'a pas procédé à l'entretien des haies conformément à ce qui a été convenu dans le bail, qu'il n'a pas entretenu les haies de manière soignée, en préservant les arbustes nouvellement plantés, en élaguant les houx trop hauts qui menaçaient de tomber sur la route, en supprimant les arbres morts mais qu'il a au contraire soit procédé à des coupes rases arrachant toute la haie y compris les arbres replantés soit s'est abstenu d'entretenir des haies qui empiètent sur les parcelles et empêchent l'entretien des grands arbres situés derrière la haie, que cette situation met en péril le fonds lui-même et ne permet plus à des animaux qui seraient placés sur les parcelles en litige d'être en sécurité, les clôtures étant également impactées par le mauvais entretien et un portail dégradé.



Les intimés contestent un mauvais entretien des parcelles et font valoir qu'ils n'ont commis aucun agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.



Il sera relevé que le congé vise un 'défaut d'entretien, depuis longue date, des parcelles louées (absence de taillage de haie, arrachage d'arbustes etc...) constituant des agissements de nature à compromettre réellement, gravement et durablement la bonne exploitation du fonds' donné à bail.



Il n'est visé dans le congé aucun motif de sous-location des parcelles.



Concernant l'entretien des parcelles, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a relevé que si l'entretien des haies et la taille des arbres ont pu être négligés, il n'est pas établi que les haies n'étaient pas entretenues lors de la délivrance du congé intervenu plus de 18 mois après le constat d'huissier de justice dont se prévaut M. [Z], que les dégradations relatives à l'arrachage des nouveaux plants n'est pas vérifiable, et qu'en tout état de cause, la compromission de la bonne exploitation du fonds n'est pas démontrée. 

Il n'est pas justifié que le preneur a récupéré du bois de taille.



M. [Z] précise en outre que le portail doit être remis en état et que le mauvais entretien des haies a 'impacté les clôtures des parcelles à long terme.'



Outre que le congé ne vise pas expressément le mauvais entretien du portail ou des clôtures, force est de constater qu'il ne ressort d'aucune pièce du dossier que les clôtures sont dégradées.



Le constat d'huissier du 18 décembre 2019 mentionne un portail d'accès à la parcelle ZC [Cadastre 5] dégondé et dont un vantail est rouillé.

La photographie jointe démontre que le portail ferme toutefois l'accès à la parcelle et il ne peut être considéré que cette situation compromet la bonne exploitation du fonds. 



Au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a annulé le congé délivré le 28 septembre 2021. 





Sur la résiliation du bail pour défaut d'entretien



Selon l'article L411-31 du code rural, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur peut demander la résiliation du bail que s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation.



Pour les mêmes motifs que ceux exposés supra, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes. 





Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive



Aucun manquement du preneur à ses obligations n'ayant été retenu, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile, exactement appréciées, seront confirmées.



M. [Z] qui succombe en son appel sera condamné aux dépens d'appel, à payer à M. [S] et à L'EARL De la belle herbe, unis d'intérêts, la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute M. [M] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



Condamne M. [M] [Z] aux dépens ;



Condamne M. [M] [Z] à payer à M. [G] [S] et à l'EARL De la belle herbe, unis d'intérêts, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [M] [Z] de sa demande formée à ce titre. 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT













N. LE GALL F. EMILY

AFFAIRE :N° RG 23/02909 



 ARRÊT N° 



 NLG 





ORIGINE : DECISION en date du 28 Septembre 2023 du Tribunal paritaire des baux ruraux de CHERBOURG EN COTENTIN 

 RG n° 51-21-0005 





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 13 MARS 2025

 







APPELANT : 



Monsieur [M] [Z]

né le 29 Novembre 1965 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 13]



Repréwsenté par Me Thomas BAUDRY, substitué par Me Léa BAILLY, avocats au barreau de CHERBOURG









INTIMES :



Monsieur [G] [S]

né le 22 Juillet 1970 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 7]



E.A.R.L. DE LA BELLE HERBE

N° SIRET : 394 827 653

[Adresse 8]

[Localité 13]

prise en la personne de son représentant légal 



Représentés par la SELARL HELLOT-ROUSSELOT, avocats au barreau de CAEN













COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,





DÉBATS : A l'audience publique du 16 janvier 2025





GREFFIER : Mme LE GALL, greffier



ARRET prononcé publiquement le 13 mars 2025 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier





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* *





Par acte sous seing privé du 7 mars 1996, M. [C] [Z] et Mme [X] [P] épouse [Z] ont consenti à M. [G] [S] un bail rural, à compter du 29 mars 1996, conclu pour une durée de 9 années renouvelable, portant sur des parcelles situées sur les communes de [Localité 12] et [Localité 13]. 

 

Selon acte notarié de donation-partage du 14 février 2014, M. [M] [Z] s'est vu attribuer une partie de ces parcelles cadastrées :

- sur la commune de [Localité 12] : section ZA +[Cadastre 1] [Adresse 10] (1 ha 92a) ; 

- sur la commune de [Localité 13] : section ZC [Cadastre 4] [Adresse 11] (1ha 77a) et section ZC [Cadastre 3] [Adresse 9] (2ha 00a 10 ca).



Par requête reçue au greffe le 14 mai 2021, M. [M] [Z] a assigné M. [G] [S] et I'EARL de la Belle herbe, laquelle bénéficie d'une convention de mise à disposition des terres, devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Cherbourg aux fins de voir prononcer la résiliation du bail rural, l'expulsion des défendeurs et leur condamnation à des dommages et intérêts. 



L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 51-21-5. 



A l'audience de conciliation en date du 30 septembre 2021, les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord. 



Parallèlement, par acte d'huissier de justice du 28 septembre 2021, M. [M] [Z] a fait délivrer un congé à M. [G] [S], faisant valoir son droit de reprise ainsi qu'un défaut d'entretien des parcelles.



Par requête reçue au greffe le 28 janvier 2022, M. [G] [S] et l'EARL de la Belle herbe ont assigné M. [I] [Z] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Cherbourg-en-Cotentin afin d'obtenir l'annulation du congé délivré. 



L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 51-22-6. 



A l'audience de conciliation du 31 mars 2022, les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord. 



Par jugement du 28 septembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Cherbourg-en-Cotentin a : 

- ordonné la jonction des dossiers portant les numéros de RG 51-21-5 et 51-22-6 sous le numéro RG 51-21-5 ; 

- débouté M. [M] [Z] de sa demande de résiliation du bail rural conclu le 7 mars 1996 avec M. [G] [S] ; 

- débouté M. [M] [Z] de sa demande d'expulsion ;

- débouté M. [M] [Z] de ses demandes de dommages et intérêts ;

- prononcé la nullité du congé délivré le 28 septembre 2021 par M. [M] [Z] à M. [G] [S] ;

- condamné M. [M] [Z] aux dépens ;

- condamné M. [M] [Z] à verser à M. [G] [S] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté M. [M] [Z] de ses demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



Par déclaration adressée au greffe de la cour et enregistrée le 15 décembre 2023, M. [M] [Z] a fait appel de ce jugement.



Par dernières conclusions déposées le 13 janvier 2025, soutenues oralement à l'audience, M. [I] [Z] demande à la cour de : 

- Débouter M. [G] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a ordonné la jonction des dossiers portant les numéros précités, 

Statuant de nouveau,

- Constater la validité du congé délivré pour reprise et pour défaut d'entretien du locataire délivré le 28 septembre 2021 à la requête de M. [M] [Z], 

En conséquence,

- Ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail sous seing privé en date du 7 mars 1996 conclu à l'origine entre M. et Mme [C] [Z], renouvelé depuis et avec comme nouveau propriétaire M. [M] [Z], et M. [G] [S] puis l'EARL La Belle herbe, afférent aux parcelles de terre désormais cadastrées, sur la commune de [Localité 12], section ZA n°[Cadastre 1] [Adresse 10] et sur la commune de [Localité 13], section ZC [Cadastre 4] [Adresse 11] et Section ZC [Cadastre 3] [Adresse 9],

En conséquence,

- Ordonner l'expulsion de M. [G] [S] ou de tout occupant de son fait, avec toutes les conséquences de droit,

- Condamner solidairement M. [G] [S] et l'EARL La Belle herbe à payer à M. [M] [Z] la somme de 2.976,00 € T.T.C. au titre de la remise en état des parcelles louées,

- Condamner solidairement M. [G] [S] et l'EARL La Belle herbe à payer à M. [M] [Z] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- Condamner solidairement M. [G] [S] et l'EARL La Belle herbe à payer à M. [M] [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 3.000 euros sur le même fondement au titre des frais d'avocat exposés en cause d'appel,

- Condamner solidairement M. [G] [S] et l'EARL La Belle herbe aux entiers dépens, de première instance et d'appel, en ceux compris les frais de procès-verbal de constat d'huissier de 381,75 euros.



Par dernières conclusions déposées le 14 janvier 2025, soutenues oralement à l'audience, EARL de la Belle herbe et M. [G] [S] demandent à la cour de : 

A titre principal, 

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour réformerait le jugement en ce qu'il a annulé le congé en l'absence de mention de la profession du bénéficiaire, 

- Annuler le congé délivré le 28 septembre 2021 en l'absence d'indication de l'habitation du bénéficiaire après la reprise,

- Annuler le congé délivré le 28 septembre 2021 pour non-respect des dispositions de l'article L.411-59 du code rural,

En toute hypothèse,

- Débouter M. [M] [Z] de l'intégralité de ses demandes, 

- Condamner M. [M] [Z] à payer à monsieur [G] [S] et à l'EARL de la Belle herbe la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner M. [M] [Z] aux entiers dépens.





SUR CE, LA COUR



Sur le congé pour reprise



Aux termes de l'article L411-47 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire.



A peine de nullité, le congé doit :



- mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;



- indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;



- reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54.



La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.



Aux termes de l'article L431-53 du code rural, nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail que s'il justifie de l'un des motifs mentionnés à l'article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article.



L'article L411-31 du code rural, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur peut demander la résiliation du bail que s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation.



L'appelant reprend la motivation du tribunal qui a considéré que l'absence de la mention de l'habitation que devra occuper le bénéficiaire du congé après la reprise n'est pas susceptible d'induire le preneur en erreur dans la mesure où il est propriétaire de parcelles connexes et habite à proximité des parcelles concernées de sorte que le preneur n'a pu se méprendre quant à son souhait de ne pas déménager. 

Il indique par ailleurs que l'absence d'indication quant à sa profession d'électricien n'a pu induire le preneur en erreur dès lors qu'il n'est pas requis de mentionner dans le congé les modalités d'exploitation des terres envisagées et qu'il résultait nécessairement du congé qu'il exerçait la reprise pour exploiter personnellement, que le preneur qui vit dans la même petite commune que lui et qui le connait depuis de nombreuses années sait pertinemment qu'il a toujours eu le statut d'agriculteur en plus de son métier d'électricien qu'il exerçait jusqu'à présent principalement, étant fils et époux d'agriculteurs, détenant un certificat d'aptitude à la profession d'agriculteur depuis 1982, disposant du matériel nécessaire pour exploiter et justifiant de ce que l'opération de reprise s'effectue en conformité avec le contrôle de structures.



Les intimés soutiennent que le congé est nul à défaut de préciser la profession de M. [Z] mais également le domicile du bénéficiaire de la reprise, qu'il est en outre affecté de nullités pour vices de fond relatives au non-respect des conditions de détention du matériel nécessaire à l'exploitation, au non-respect des conditions de capacité ou d'expérience professionnelle et au non respect du contrôle des structures.

Il n'est pas discuté que le congé litigieux ne précise pas la profession de M. [Z] qui était électricien salarié au moment de la délivrance du congé.



S'il est indiqué dans le congé que M. [Z] entend reprendre les terres pour les exploiter lui-même, il n'en résulte pas pour autant une information sur la profession de ce dernier qui de surcroît est mal fondé à alléguer, au vu des dispositions de l'article L411-47 susvisé, qu'il n'a pas précisé sa profession d'électricien dans le congé pour ne pas entretenir de doute sur sa volonté de reprise pour exploiter les terres.



Le fait que le preneur et le bailleur vivent dans la même commune de 1.000 habitants et que M. [S] loue les terres appartenant à la famille [Z] depuis de nombreuses années ne suffit pas à établir que le preneur connaissait de manière certaine la profession du bailleur au moment de la délivrance du congé.



La révélation en cours d'instance de la profession du bénéficiaire de la reprise n'a pas eu pour effet de régulariser l'omission initiale de l'information relative à la profession du bailleur dans le congé, la régularité formelle d'un congé s'appréciant à la date de sa délivrance.



Par ailleurs, cette omission a nécessairement induit le preneur en erreur en ne lui permettant pas de s'assurer du sérieux du projet d'exploitation personnelle des terres par le bailleur et de la volonté de celui-ci, notamment en cas de pluriactivité, de participer effectivement à l'exploitation des parcelles.



C'est donc à bon droit que le tribunal a constaté la nullité du congé en ce qu'il est motivé par la reprise des parcelles louées. 



Sur le congé pour défaut d'entretien



L'appelant soutient que le preneur n'a pas procédé à l'entretien des haies conformément à ce qui a été convenu dans le bail, qu'il n'a pas entretenu les haies de manière soignée, en préservant les arbustes nouvellement plantés, en élaguant les houx trop hauts qui menaçaient de tomber sur la route, en supprimant les arbres morts mais qu'il a au contraire soit procédé à des coupes rases arrachant toute la haie y compris les arbres replantés soit s'est abstenu d'entretenir des haies qui empiètent sur les parcelles et empêchent l'entretien des grands arbres situés derrière la haie, que cette situation met en péril le fonds lui-même et ne permet plus à des animaux qui seraient placés sur les parcelles en litige d'être en sécurité, les clôtures étant également impactées par le mauvais entretien et un portail dégradé.



Les intimés contestent un mauvais entretien des parcelles et font valoir qu'ils n'ont commis aucun agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.



Il sera relevé que le congé vise un 'défaut d'entretien, depuis longue date, des parcelles louées (absence de taillage de haie, arrachage d'arbustes etc...) constituant des agissements de nature à compromettre réellement, gravement et durablement la bonne exploitation du fonds' donné à bail.



Il n'est visé dans le congé aucun motif de sous-location des parcelles.



Concernant l'entretien des parcelles, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a relevé que si l'entretien des haies et la taille des arbres ont pu être négligés, il n'est pas établi que les haies n'étaient pas entretenues lors de la délivrance du congé intervenu plus de 18 mois après le constat d'huissier de justice dont se prévaut M. [Z], que les dégradations relatives à l'arrachage des nouveaux plants n'est pas vérifiable, et qu'en tout état de cause, la compromission de la bonne exploitation du fonds n'est pas démontrée. 

Il n'est pas justifié que le preneur a récupéré du bois de taille.



M. [Z] précise en outre que le portail doit être remis en état et que le mauvais entretien des haies a 'impacté les clôtures des parcelles à long terme.'



Outre que le congé ne vise pas expressément le mauvais entretien du portail ou des clôtures, force est de constater qu'il ne ressort d'aucune pièce du dossier que les clôtures sont dégradées.



Le constat d'huissier du 18 décembre 2019 mentionne un portail d'accès à la parcelle ZC [Cadastre 5] dégondé et dont un vantail est rouillé.

La photographie jointe démontre que le portail ferme toutefois l'accès à la parcelle et il ne peut être considéré que cette situation compromet la bonne exploitation du fonds. 



Au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a annulé le congé délivré le 28 septembre 2021. 





Sur la résiliation du bail pour défaut d'entretien



Selon l'article L411-31 du code rural, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur peut demander la résiliation du bail que s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation.



Pour les mêmes motifs que ceux exposés supra, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes. 





Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive



Aucun manquement du preneur à ses obligations n'ayant été retenu, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile, exactement appréciées, seront confirmées.



M. [Z] qui succombe en son appel sera condamné aux dépens d'appel, à payer à M. [S] et à L'EARL De la belle herbe, unis d'intérêts, la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et sera débouté de sa demande formée à ce titre.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute M. [M] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



Condamne M. [M] [Z] aux dépens ;



Condamne M. [M] [Z] à payer à M. [G] [S] et à l'EARL De la belle herbe, unis d'intérêts, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [M] [Z] de sa demande formée à ce titre. 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT













N. LE GALL F. EMILY

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Mise à jour de la source le 2025-03-21T23:00:00.000Z.