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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Orléans, JCP-Baux d'habitation, 5 mars 2025, n° 24/00431

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2022, la SA D'HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] un appartement à usage d’habitation n°106 au 1er étage sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 737,57 euros, charges comprises (200,29 euros), payable mensuellement à terme échu.

Suivant avenant numéro 1 signé le 5 août 2022, il a été ajouté à la location un emplacement de stationnement numéro 122 moyennant un loyer de 27 euros dont 2 euros de provisions sur charges.

Suivant avenant numéro 2 signé le 6 octobre 2022 à effet du 10 octobre suivant, il a été ajouté à la location un emplacement de stationnement numéro 102 moyennant un loyer de 27 euros dont 2 euros de provisions sur charges.

Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail et ses avenants a été délivré le 11 mars 2024 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de la SA [Adresse 5], à chacun de Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I]. Il portait sur la somme en principal de 3435,67 au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier signifié le 30 mai 2024, la SA D'HLM FRANCE LOIRE a fait assigner Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location du logement et des 2 emplacements de stationnement n° 102 et 122 consentie à Monsieur [B] [G] et Madame [T] [I] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que ces derniers seront expulsés desdits lieux loués ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [B] [G] et Madame [T] [I] au titre des loyers et charges à la somme de 4548,51 euros en principal, en application de l'article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-7 alinéa 3 du code civil ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [B] [G] et Madame [T] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majorée des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du code civil ;Les condamner solidairement à titre provisionnel également au paiement d'une somme de 500,00 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ainsi qu’au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile
L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.
La SA [Adresse 5], représentée par Madame [X], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 8182,90 euros pour une quote-part de loyer mensuel de 692,99 euros à charge en faisant état de règlements partiels de 284,23 euros au mois de juillet et novembre 2024. Par ailleurs, elle précise avoir dénoncé le moratoire jusqu’au mois d’octobre 2024 décidé par la commission de surendettement des particuliers en visant l’obligation de s’acquitter de son loyer courant. Enfin, elle indique que Monsieur [G] a quitté le logement.

 Monsieur [D] [G], régulièrement cité par procès-verbal de remise à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [T] [I], comparante, reconnait la dette. Elle explique avoir perdu son permis de conduire et par suite son emploi. Elle excipe d’une indemnisation de chômage de 950 euros et sollicite des délais de paiements auxquels consent la demanderesse. Elle ajoute qu’elle envisage de déménager. 

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience fait état du départ du logement de Monsieur [G] qui aurait donné congé mais apparait toujours sur les avis d’échéances. IL est visé un loyer de 745,23 euros et une quote-part correspondant à 70% des ressources de Madame [I] qui a repris le paiement du loyer au mois de juillet dernier partiellement ne pouvant régler davantage. La fiche relate également la déclaration de cette dernière quant au dépôt d’un dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

Autorisé à produire le congé qu’aurait délivré Monsieur [G] dans les 8 jours, la demanderesse n’a pas versé aux débats cette pièce.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 474 du Code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la Ccapex le 7 mars 2024, la dette locative persistant depuis. 

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 4 août 2022 objet des 2 avenants susvisés contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, ou de non justification de l’assurance, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet. 

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 11 mars 2024, un commandement de payer dans le délai de 6 semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I]. Il portait sur la somme en principal de 3435,67 au titre des loyers et charges échus.

En présence d’un seul règlement de 400 euros dans les 2 mois de la délivrance dudit commandement, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 mai 2024, premier jour ouvrable après l’expiration du délai pour éteindre les causes du commandement de payer. C’est en effet ce délai de deux mois contenu au bail qu’il convient de retenir et non celui de six semaines. La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Sur l'indemnité d'occupationMonsieur [D] [G] et Madame [T] [I] restent redevable des loyers jusqu’au 12 mai 2024 et à compter du 13 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 13 mai 2024, les défendeurs causent un préjudice à la SA [Adresse 5] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit 791,23 euros tel qu’il ressort du décompte.

Il convient de souligner que s’il ressort des éléments du débat que Monsieur [G] aurait quitté le logement, le justificatif de la délivrance de son congé n’a pas été produit malgré l’autorisation de la note en délibéré en ce sens et il est fait mention dans la fiche de diagnostic d’avis d’échéances qui comporteraient les deux noms.

Sur l'expulsion des locatairesLe contrat de bail étant résilié à compter du 13 mai 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [G] s’il y a lieu et celle de Madame [T] [I] ainsi que toute personne s'y trouvant de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur le montant de l'arriéré locatif :Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SA D'HLM FRANCE LOIRE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 8875,89 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus de laquelle il convient de déduire de 297,24 euros de frais de poursuite et 2,76 euros de frais d’assurance de sorte que la dette locative s’élève 8.575,89 euros.

 Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] ne contestent pas la dette. 

Il convient en conséquence de le condamner au paiement de la somme de 8.575,89 euros, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 

Sur l’impact de la procédure de surendettement :L'article R334-3 devenu R 732-2 du code de la consommation dispose que le plan conventionnel de redressement qu'il est de plein droit caduc 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse adressée au débiteur d'avoir à exécuter ses obligations.
Il est par ailleurs constant que le plan étant devenu caduc de plein droit 15 jours après la mise en demeure restée infructueuse, les créanciers recouvrent leur droit de poursuite individuelle sans avoir au préalable à saisir le juge de l'exécution.

Par ailleurs, l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a, aux termes du plan de surendettement applicable à compter du 11 octobre 2024, mis en place au profit de Madame [T] [I] une suspension de l’exigibilité de la créance locative de 4226,90 euros d’une durée de 24 mois, les échéances courantes devant être honorées.

Cependant, il apparait que la société demanderesse si elle a déclaré à l’audience avoir dénoncé le plan de surendettement et par suite constaté sa caducité n’en produit pas le justificatif, en l’occurrence une mise en demeure préalable conformément à la solution admise sur ce point. 

En outre, il ressort des débats et du décompte que le paiement des loyers et charges n’est assuré que très partiellement depuis le 9 septembre 2023. En l’absence de reprise de paiement des loyers et charges avant l’audiences, les dispositions dérogatoires de l’article 24 VI susvisé ne s’appliquent pas.

Sur les délais de paiement :La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 4 mai et 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des débats que les paiements des loyers et charges courants n’ont pas repris intégralement, sachant que Madame [T] [I] vit désormais seule dans le logement et est actuellement indemnisée au titre du chômage étant ici rappelés que les prescriptions du plan de surendettement n’ont pu être respectées. 

Par suite, il convient de rejeter la demande de délais formulée Madame [T] [I].

III - Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I], succombant, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 
 
Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu 4 août 2022 objet de 2 avenants des 5 août et 6 octobre 2022, entre la SA [Adresse 5] d’une part et Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] d’autre part, portant respectivement sur un appartement à usage d’habitation n°106 au 1er étage, deux emplacements de stationnement n° 122 et 102, le tout sis [Adresse 1], sont réunies à compter du 13 mai 2024 ; 

DIT que Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] à verser à la SA D'HLM FRANCE LOIRE la somme de 8.575,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de novembre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; 

CONDAMNE Madame [T] [I], seule occupante à verser à la SA [Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges fixée à 791,23 euros à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

REJETTE la demande de délais de paiement ;








CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 7]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00431 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GYA7


COMPOSITION DU TRIBUNAL :


Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier 





DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [K] [X] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial




DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [G], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Madame [T] [I], domiciliée : chez M. [V] [R], [Adresse 3]
comparante en personne





A l'audience du 17 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.




Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :



EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2022, la SA D'HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] un appartement à usage d’habitation n°106 au 1er étage sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 737,57 euros, charges comprises (200,29 euros), payable mensuellement à terme échu.

Suivant avenant numéro 1 signé le 5 août 2022, il a été ajouté à la location un emplacement de stationnement numéro 122 moyennant un loyer de 27 euros dont 2 euros de provisions sur charges.

Suivant avenant numéro 2 signé le 6 octobre 2022 à effet du 10 octobre suivant, il a été ajouté à la location un emplacement de stationnement numéro 102 moyennant un loyer de 27 euros dont 2 euros de provisions sur charges.

Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail et ses avenants a été délivré le 11 mars 2024 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de la SA [Adresse 5], à chacun de Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I]. Il portait sur la somme en principal de 3435,67 au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier signifié le 30 mai 2024, la SA D'HLM FRANCE LOIRE a fait assigner Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location du logement et des 2 emplacements de stationnement n° 102 et 122 consentie à Monsieur [B] [G] et Madame [T] [I] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que ces derniers seront expulsés desdits lieux loués ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [B] [G] et Madame [T] [I] au titre des loyers et charges à la somme de 4548,51 euros en principal, en application de l'article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-7 alinéa 3 du code civil ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [B] [G] et Madame [T] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majorée des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du code civil ;Les condamner solidairement à titre provisionnel également au paiement d'une somme de 500,00 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ainsi qu’au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile
L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.
La SA [Adresse 5], représentée par Madame [X], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 8182,90 euros pour une quote-part de loyer mensuel de 692,99 euros à charge en faisant état de règlements partiels de 284,23 euros au mois de juillet et novembre 2024. Par ailleurs, elle précise avoir dénoncé le moratoire jusqu’au mois d’octobre 2024 décidé par la commission de surendettement des particuliers en visant l’obligation de s’acquitter de son loyer courant. Enfin, elle indique que Monsieur [G] a quitté le logement.

 Monsieur [D] [G], régulièrement cité par procès-verbal de remise à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [T] [I], comparante, reconnait la dette. Elle explique avoir perdu son permis de conduire et par suite son emploi. Elle excipe d’une indemnisation de chômage de 950 euros et sollicite des délais de paiements auxquels consent la demanderesse. Elle ajoute qu’elle envisage de déménager. 

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience fait état du départ du logement de Monsieur [G] qui aurait donné congé mais apparait toujours sur les avis d’échéances. IL est visé un loyer de 745,23 euros et une quote-part correspondant à 70% des ressources de Madame [I] qui a repris le paiement du loyer au mois de juillet dernier partiellement ne pouvant régler davantage. La fiche relate également la déclaration de cette dernière quant au dépôt d’un dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

Autorisé à produire le congé qu’aurait délivré Monsieur [G] dans les 8 jours, la demanderesse n’a pas versé aux débats cette pièce. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 474 du Code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la Ccapex le 7 mars 2024, la dette locative persistant depuis. 

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 4 août 2022 objet des 2 avenants susvisés contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, ou de non justification de l’assurance, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet. 

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 11 mars 2024, un commandement de payer dans le délai de 6 semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I]. Il portait sur la somme en principal de 3435,67 au titre des loyers et charges échus.

En présence d’un seul règlement de 400 euros dans les 2 mois de la délivrance dudit commandement, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 mai 2024, premier jour ouvrable après l’expiration du délai pour éteindre les causes du commandement de payer. C’est en effet ce délai de deux mois contenu au bail qu’il convient de retenir et non celui de six semaines. La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Sur l'indemnité d'occupationMonsieur [D] [G] et Madame [T] [I] restent redevable des loyers jusqu’au 12 mai 2024 et à compter du 13 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 13 mai 2024, les défendeurs causent un préjudice à la SA [Adresse 5] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit 791,23 euros tel qu’il ressort du décompte.

Il convient de souligner que s’il ressort des éléments du débat que Monsieur [G] aurait quitté le logement, le justificatif de la délivrance de son congé n’a pas été produit malgré l’autorisation de la note en délibéré en ce sens et il est fait mention dans la fiche de diagnostic d’avis d’échéances qui comporteraient les deux noms.

Sur l'expulsion des locatairesLe contrat de bail étant résilié à compter du 13 mai 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [G] s’il y a lieu et celle de Madame [T] [I] ainsi que toute personne s'y trouvant de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur le montant de l'arriéré locatif :Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SA D'HLM FRANCE LOIRE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 8875,89 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus de laquelle il convient de déduire de 297,24 euros de frais de poursuite et 2,76 euros de frais d’assurance de sorte que la dette locative s’élève 8.575,89 euros.

 Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] ne contestent pas la dette. 

Il convient en conséquence de le condamner au paiement de la somme de 8.575,89 euros, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 

Sur l’impact de la procédure de surendettement :L'article R334-3 devenu R 732-2 du code de la consommation dispose que le plan conventionnel de redressement qu'il est de plein droit caduc 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse adressée au débiteur d'avoir à exécuter ses obligations.
Il est par ailleurs constant que le plan étant devenu caduc de plein droit 15 jours après la mise en demeure restée infructueuse, les créanciers recouvrent leur droit de poursuite individuelle sans avoir au préalable à saisir le juge de l'exécution.

Par ailleurs, l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a, aux termes du plan de surendettement applicable à compter du 11 octobre 2024, mis en place au profit de Madame [T] [I] une suspension de l’exigibilité de la créance locative de 4226,90 euros d’une durée de 24 mois, les échéances courantes devant être honorées.

Cependant, il apparait que la société demanderesse si elle a déclaré à l’audience avoir dénoncé le plan de surendettement et par suite constaté sa caducité n’en produit pas le justificatif, en l’occurrence une mise en demeure préalable conformément à la solution admise sur ce point. 

En outre, il ressort des débats et du décompte que le paiement des loyers et charges n’est assuré que très partiellement depuis le 9 septembre 2023. En l’absence de reprise de paiement des loyers et charges avant l’audiences, les dispositions dérogatoires de l’article 24 VI susvisé ne s’appliquent pas.

Sur les délais de paiement :La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 4 mai et 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des débats que les paiements des loyers et charges courants n’ont pas repris intégralement, sachant que Madame [T] [I] vit désormais seule dans le logement et est actuellement indemnisée au titre du chômage étant ici rappelés que les prescriptions du plan de surendettement n’ont pu être respectées. 

Par suite, il convient de rejeter la demande de délais formulée Madame [T] [I].

III - Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I], succombant, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 
 
Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.











PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu 4 août 2022 objet de 2 avenants des 5 août et 6 octobre 2022, entre la SA [Adresse 5] d’une part et Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] d’autre part, portant respectivement sur un appartement à usage d’habitation n°106 au 1er étage, deux emplacements de stationnement n° 122 et 102, le tout sis [Adresse 1], sont réunies à compter du 13 mai 2024 ; 

DIT que Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] à verser à la SA D'HLM FRANCE LOIRE la somme de 8.575,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de novembre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; 

CONDAMNE Madame [T] [I], seule occupante à verser à la SA [Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges fixée à 791,23 euros à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

REJETTE la demande de délais de paiement ;








CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [G] et Madame [T] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2025-03-14T22:16:02.728Z.