Tribunal judiciaire d'Évreux, Chambre 1, 17 mars 2025, n° 24/03255

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE




N° RG 24/03255 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H2OT 
NAC : 50C Demande tendant à obtenir la livraison de la chose ou à faire sanctionner le défaut de livraison
CIVIL - Chambre 1

JUGEMENT DU 17 MARS 2025



DEMANDEURS :

Monsieur [S] [I]
né le 21 Mai 1968 à [Localité 9]
De nationalité française, 
Profession : Contrôleur de gestion, 
demeurant [Adresse 4] 
- [Localité 2]

Madame [C] [I] née [Y]
née le 17 Septembre 1982 à [Localité 11], 
De nationalité française, 
Profession : Collaboratrice juridique
demeurant [Adresse 4] 
- [Adresse 1] [Localité 6]

Représentés par Me Maxime DEBLIQUIS, avocat au barreau de ROUEN 


DEFENDEUR :

SCCV FIESCHI 14 MIXTE
Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 852 592 336
représentée par la société MARIGNAN
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Dont le siège social est sis : 
[Adresse 3] 
- [Localité 5]

N’ayant pas constitué avocat 


JUGE UNIQUE : François BERNARD, Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Aurélie HUGONNIER

AUDIENCE :

En application de l’article 779 al 3 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 06 Janvier 2025.


Conformément à l’article 786-1 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 17 Mars 2025.

JUGEMENT :

- au fond,
- réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe,
- rédigé par François BERNARD,
- signé par François BERNARD, juge et Aurélie HUGONNIER, greffier





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2021, Monsieur [S] [I] et Madame [C] [I] ont conclu avec la SCCV FIESCHI 14 MIXTE représentée par la société MARIGNAN un contrat de réservation pour un lot n° B204 correspondant à la construction d’un appartement de type F3 d’une surface approximative de 65,03 m 2 outre deux emplacements de parking n° 55 et n° 56 dans un ensemble immobilier au sein de la résidence «  [7] » sis [Adresse 10] à [Localité 12] ( 27 ).

Cette opération devait être financée au moyen d’un crédit consenti auprès du CREDIT AGRICOLE. 

Les opérations de vente ayant été retardées et ayant fait l’objet de reports successifs, plusieurs échanges sont intervenus entre la SCCV FIESCHI 14 MIXTE et les consorts [I].

Par courrier du 3 octobre 2022 la société MARIGNAN à indiqué aux consorts [I] qu’elle n’était plus en capacité de maintenir la réservation et qu’elle procèderait à la restitution du dépôt de garantie. 

Par courriel du 11 octobre 2022, les consorts [I] ont indiqué prendre acte de la décision un ilatérale d’annulation du contrat sollicitant un dédommagement de la part de la société MARIGNAN. 

Par acte d'huissier en date du 16 septembre 2024, Monsieur [S] [I] et Madame [C] [I] ont fait assigner la SCCV FIESCHI 14 MIXTE représentée par la société MARIGNAN devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs écritures, ils demandent au tribunal de :
-Condamner la SCCV FIESCHI 14 MIXTE à leur régler les sommes suivantes :
-56063,20 euros au titre de la perte de chance subie ;
-978,69 euros au titre du coût de l’assurance de prêt supportée ;
-5000 euros au titre du préjudice moral ;
-2000 euros au titre de la résistance abusive.
-Condamner la SCCV FIECHI 14 MIXTE à leur régler la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. 

Ils font valoir pour l’essentiel que :
-la société a manqué à ses obligations contractuelles ayant retardé à maintes reprises le début du chantier et annoncé finalement ne plus être en mesure d’assurer la réservation prévue et sans aucun justificatif ; 
-la société a repris par la suite la commercialisation du projet sous un autre nom dans le but de réaliser une opération financièrement plus intéressant ;

- les manœuvres et manquements de la société leur ont causé d’importants préjudices ayant dû solliciter plusieurs prorogations de leur offre de prêt, réglant une assurance emprunteur et surtout en ne pouvant réaliser aucune opération immobilière qui leur aurait permis de réaliser la défiscalisation et les revenus locatifs escomptés ; 
-la société ne leur a pas proposé un nouveau bien à un prix similaire conformément aux clauses du contrat. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2024.



MOTIFS


Sur la responsabilité de la SCCV dans l’annulation de l’opération immobilière

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1231-1 de ce même code le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit en raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. 
Il résulte des articles L261-10 et L261-15 du code de la construction et de l'habitation que la vente d'immeuble à construire peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. 
Ce contrat préliminaire est régi par les articles L 261-15 et R. 261-25 et suivants du code de la construction et de l'habitation. 
En l’espèce, le contrat signé par les parties le 1er mars 2021 stipule dans le cadre de ses conditions générales que la SCCV FIESCHI 14 MIXTE, dénommée le réservant, confère à Monsieur et Madame [I], dénommés réservataire, la faculté d’acquérir, par préférence à tout autre, aux conditions générales et particulières du contrat, les locaux envisagés en leur état futur d’achèvement dépendant du programme immobilier décrit aux conditions particulières ( soit un appartement de type F3 oitre deux emplacements de parking dans un ensemble immobilier au sein d’une résidence dénommée « Green Way » à [Localité 12]) , et ce en contrepartie du versement par le réservataire du dépôt de garantie de 1500 euros. Il y est par ailleurs précisé que l’acte authentique précisera les modalités du paiement du prix de vente fixé à un montant de 202550 euros et ce au fur et à mesure de l’avancement des travaux et que les époux [I] entendent financer leur acquisition au moyen d’un prêt de 209800 euros remboursable sur 20 ans . 
Ce contrat présente donc les critères du contrat préliminaire à la vente d'un immeuble à construire prévu par les textes précités. 
Aux termes des conditions particulières du contrat le délai de réalisation de la vente a été fixé au plus tard au 1er trimestre 2021 et le délai prévisionnel de livraison fixé au 4ème trimestre 2022.
L'article IV du contrat de réservation précise que ' A défaut de réalisation de la vente dans ce délai le présent contrat sera considéré comme caduc si bon semble au réservant, sauf l’effet des dispositions relatives au dépôt de garantie.' Il est par ailleurs expressément convenu que « si le vente n’est pas conclue dans le délai fixé aux conditions particulières du fait du réservant ce dernier pourra proposer au réservataire un nouveau contrat à un prix identique à celui des présentes. « 
Il y a donc lieu de relever que les parties ne sont pas liées par une promesse de vente unilatérale ou synallagmatique, mais bien par un contrat de réservation préliminaire. 
Il est admis que si ce contrat n'oblige pas le réservant à vendre au réservataire, il ne l'autorise pas pour autant à refuser la vente sans motif valable, les motifs pour lesquels le réservant ne donne pas suite étant laissés à l'appréciation souveraine des juges du fond. 
Ainsi, la SCCV FIESCHI 14 MIXTE n'était pas libre de ne pas réaliser le projet sans avoir à justifier les raisons de l'abandon de ce dernier. 
En l'espèce, dans un courrier daté du 3 octobre 2022, la SCCV FIESCHI 14 MIXTE a reconnu que la date de signature prévisionnelle de l’acte était largement dépassée et qu’elle n’était pas en mesure d’en communiquer une nouvelle. Elle a motivé l'annulation du projet de construction en faisant état de la crise dans les secteurs de la construction et de l’énergie et invoquant la survenue d’évènements imprévisibles comme la rupture des chaines d’approvisionnement de matières premières .
Toutefois, force est de relever que ces motifs avancés sont d’ordre très généraux et que la société SCCV FIESCHI 14 MIXTE ne produit aucunes pièces justificatives à l’appui de ses dires . 
En conséquence, il y a lieu de considérer que la SCCV FIESCHI 14 ne justifie pas de motifs valables permettant de démontrer le caractère légitime de l'abandon du projet. 
Ayant abandonné le projet de construction sans motif valable, elle devra en conséquence indemniser Monsieur et Madame [I] des préjudices qui en sont résultés pour eux et justifiés par ces derniers. 
Sur les préjudices allégués par Monsieur et Madame [I]

- Sur la perte de chance au titre de l’investissement locatif escompté 

Monsieur et Madame [I] sollicitent l'indemnisation, du fait des retards accumulés et de l’annulation du projet, d’une perte de chance pour eux de réaliser la défiscalisation et les revenus locatifs escomptés qu’ils valorisent à 80 % du gain net prévu .
S’appuyant sur une étude qu’ils avaient fait réaliser préalablement à la réservation projetant un gain net de 70079 euros, ils s’estiment fondés à réclamer au titre de la perte de chance d’obtenir ce gain 80 % de cette somme soit 56063,20 euros. 
Toutefois les gains dont s’agit résultent d’une simple simulation n’ayant aucune valeur contractuelle.
La perte de chance de bénéficier de conditions favorables de l’opération immobilière envisagée ( taux d’intérêt fixé à 1,20 % à la date du prêt souscrit et conditions de défiscalisation à la date du contrat ) sera évaluée à une somme forfaitaire de 15000 euros, somme que la SCCV FIESCHI 14 MIXTE sera tenue de régler aux consorts [I]. 


- Sur l'assurance contractée 
Monsieur et Madame [I] sollicitent les frais d'assurance du crédit immobilier souscrit qui s'élèvent à la somme de 978, 69 euros. Ils produisent l'accord du prêt obtenu pour le financement de l'acquisition, les tableaux d'amortissement et les relevés bancaires attestant des versements des primes d'assurance correspondant au prêt souscrit. 
Il y a lieu de condamner la SCCV FIESCHI 14 MIXTE à indemniser Monsieur et Madame [I] des frais d'assurance du prêt souscrit pour un montant de 978,69 euros. 
- Sur le préjudice moral 
Monsieur et Madame [I] font valoir le préjudice résultant d'avoir vu disparaître l'éventualité favorable d'être propriétaire dans les délais fixés, et les multiples désagréments occasionnés. 
Au vu des pièces démontrant leur engagement dans le projet d'acquisition concerné et leurs multiples démarches, en particulier l'obtention et l'annulation du prêt auprès de leur banque, il convient de condamner la SCCV FIESCHI 14 MIXTE à leur payer une somme de 2500 euros.

-Sur la résistance abusive

En l’absence de mauvaise foi démontrée, la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive sera rejetée. 

Sur les frais du procès 

Au vu de la solution du litige, la SCCV FIESCHI 14 MIXTE sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles. 
La SCCV FIESCHI 14 MIXTE sera condamnée aux entiers dépens de la procédure. 

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal,
 
CONDAMNE la SCCV FIESCHI 14 MIXTE à payer à Monsieur [S] [I] et Madame [C] [I] les sommes suivantes :
15000 euros au titre de la perte de chance subie ;978,69 euros au titre de l’assurance contractée ;2500 euros au titre du préjudice moral.

RG N° : N° RG 24/03255 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H2OT jugement du 17 mars 2025


DEBOUTE Monsieur [S] [I] et Madame [C] [I] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la resistance abusive;

CONDAMNE la SCCV FIESCHI 14 MIXTE à payer à Monsieur [S] [I] et Madame [C] [I] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
CONDAMNE la SCCV FIESCHI 14 MIXTE aux dépens. 

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

Le greffier, Le Président,