Cour d'appel de Dijon, 2 e chambre civile, 20 mars 2025, n° 22/00354

S.A. C.P.E.F.



C/



[F] [T]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2 e chambre civile



ARRÊT DU 20 MARS 2025



N° RG 22/00354 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F5BM



MINUTE N° 25/



Décision déférée à la Cour : au fond du 08 mars 2022, 

rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Chaumont - RG : 21/000008











APPELANTE :



S.A. C.P.E.F., prise en la personne de son directeur général M. [G] [B], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Marie SOYER, membre de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉ :



Monsieur [F] [T]

né le 11 Novembre 1969 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représenté par Me Francine MONNERET, membre de la SCP MARQUE MONNERET MARQUE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 76

assistée de Me Samuel CREVEL, membre du Cabinet SCILLON, avocat au barreau de PARIS







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 30 mai 2024 en audience publique devant la cour composée de :



Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.







GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2024 pour être prorogée au 21 Novembre 2024, au 23 Janvier 2025 puis au 20 Mars 2025,



ARRÊT : rendu contradictoirement,





PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSE DU LITIGE : 



En vertu d'un bail verbal, la SA C.P.E.F. a exploité deux parcelles de vignes appartenant à M. [M] [T], cadastrées sur la commune de [Localité 2] section BO n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] lieudit [Localité 7].

Suivant acte authentique des 17 janvier et 8 février 2001, les parties ont régularisé un bail écrit portant sur ces mêmes parcelles 



Le 1er octobre 2018, M. [F] [T] est devenu nu-propriétaire des parcelles louées, avant d'en recueillir la pleine propriété le 15 décembre 2019, au décès de M. [M] [T].



Par acte d'huissier du 22 octobre 2020, le bailleur a fait délivrer congé à la société C.P.E.F. pour le 31 octobre 2024. 



Par requête du 10 juillet 2021, la société C.P.E.F. a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune en contestation de ce congé et par suite d'une ordonnance de la première présidente de la cour d'appel de Dijon du 4 mars 2021, l'affaire a été renvoyée devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Chaumont. 



Par jugement du 8 mars 2022, cette juridiction a : 



- débouté la société C.P.E.F. de sa demande de requalification du bail à long terme de 25 ans des 27 janvier et 8 février 2001 en un bail à long terme de 23 ans et 8 mois soumis au régime des baux à long terme de 18 ans et plus ;

- débouté la société C.P.E.F. de sa demande de déclarer comme étant non écrites les clauses « durée» et «renouvellement» du bail litigieux des 17 janvier et 8 février 2001;

- débouté la société C.P.E.F. de sa demande d'annulation du congé délivré le 22 octobre

2020 et à effet du 31 octobre 2024 ;

-validé le congé délivré de M. [F] [T] à la société C.P.E.F. signifié le 22 octobre 2022 à effet du 31 octobre 2024,

- ordonné à la société C.P.E.F. de libérer le 31 octobre 2024 les parcelles suivantes :


section BO n° [Cadastre 5] lieudit [Localité 7] d'une contenance de 53 a 20 ca sise à [Localité 2] ;

section BO n° [Cadastre 6] lieudit [Localité 7] d'une contenance de 09 a 05 ca sise a [Localité 2] ;


- dit qu'à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signi'cation du jugement il pourra être procédé à l'expulsion de la société C.P.E.F., ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- débouté M. [F] [T] de sa demande d'astreinte ;

- débouté M. [F] [T] de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraire ;

- débouté la société C.P.E.F. aux dépens ;

- condamné la société C.P.E.F. à payer à M. [F] [T] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que le jugement est de droit exécutoire a titre provisoire.





 Suivant déclaration au greffe du 22 mars 2022, la société C.P.E.F. a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions telles qu'elle les a reprises dans son acte d'appel.





Prétentions et moyens de la société C.P.E.F. :



Au terme de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 mai 2024 qu'elle a reprises oralement à l'audience de plaidoirie, la société C.P.E.F. demande à la cour, au visa des articles L.416-3, L.416-1, L.411-37 ; L.415-12 du code rural et de la pêche maritime, 1329 , 1330 et 1331 du code civil, de :



- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. [F] [T] de sa demande d'astreinte, de sa demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts et d'une amende civile,



statuant à nouveau :



- déclarer recevable la société C.P.E.F. en sa demande de nullité du congé,

- annuler le congé délivré le 22 octobre 2020,

- requalifier le bail à long terme de 25 ans des 17 janvier et 8 février 2001 en bail à long terme de 23 ans et 8 mois soumis au régime des baux à long terme de 18 ans,



subsidiairement :

- déclarer non écrite les clauses « Durée » et « Renouvellement » du bail litigieux, et - juger qu'elles seront réglées conformément à l'ordre public des dispositions du statut du fermage prévalant en matière de baux à long terme de 18 ans,



en tout état de cause,

- déclarer irrecevable M. [F] [T] en son appel incident et en sa demande de non-renouvellement du bail,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [F] [T] de sa demande d'astreinte, de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts et d'une amende civile,

- rejeter l'intégralité des demandes de M. [F] [T],

- condamner M. [F] [T] à verser à la société C.P.E.F. la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [F] [T] aux entiers dépens d'appel et de première instance.





Prétentions de M. [F] [T] :



Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2024 et reprsies dans ses observations orales à l'audience, M. [T] entend voir :



- juger irrecevables la demande de la société C.P.E.F. tendant à annuler le congé signifié le 22 octobre 2020 ; 

 

subsidiairement, 

-confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes et prétentions de la société C.P.E.F. comme mal fondées ; 

 

à titre encore plus subsidiaire et reconventionnel, 

- refuser le renouvellement du bail rural avec toutes conséquences de droit ; 

 

en tout état de cause, 

- enjoindre à la société C.P.E.F. de délaisser les parcelles louées à compter du 31 octobre 2024 à minuit avec tous biens et occupants de son chef à défaut de quoi elle s'exposerait à une astreinte de 1.000 euros par jour de retard ; 

- infirmer partiellement le jugement du 8 mars 2022 en ce qu'il a refusé de condamner la société C.P.E.F. au paiement d'une amende civile pour procédure abusive et au versement à M. [F] [T] de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner la société C.P.E.F. à verser à M. [F] [T] la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts, 

- condamner la société C.P.E.F. au paiement d'une amende civile pour procédure abusive 

- rejeter l'ensemble des demandes et contestations de la société C.P.E.F. 

- condamner la société C.P.E.F. à verser à M. [F] [T] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 







MOTIFS DE LA DECISION : 





1°) sur la fin de non-recevoir de la demande de nullité du congé :



M. [T] soulève l'irrecevabilité des demandes en nullité du congé aux motifs que :

- la nullité pour vice de forme doit être invoquée avant toute défense au fond et que devant le premier juge, la société C.P.E.F. a sollicité la requalification du bail ce qui constitue une défense au fond, avant de se prévaloir de la nullité du congé pour vice de forme,

- devant la cour, la société C.P.E.F. présente de la même manière une défense au fond avant de se prévaloir de la nullité,

- irrecevables en première instance, les demandes de nullité du congé sont donc nouvelles en cause d'appel et par conséquent irrecevables.



La société C.P.E.F. réplique en soutenant :

- d'une part, que M.[T] est irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer irrecevable sa demande d'annulation du congé aux motifs qu'il s'agit d'un appel incident qui ne vise aucun chef précis du jugement et d'une demande nouvelle à hauteur d'appel, les premiers juges n'en ayant pas été saisis ; 

- d'autre part, que les articles 648 et suivants du code de procédure civile ne lui interdisent pas, avant de contester un congé, de formuler d'autres demandes et que sa demande de requalification du bail ne constitue pas un moyen d'annulation du congé, mais une demande distincte et autonome, dont dépend cependant sa demande de nullité du congé puisque déterminante du régime du bail et des règles de forme applicables à l'acte critiqué. 

Elle en conclut qu'il ne peut lui être opposé aucune irrecevabilité de sa demande d'annulation du congé en première instance et que la procédure devant la cour étant orale, c'est à la date des plaidoiries en appel qu'il convient de se placer pour apprécier l'irrecevabilité soulevée. 



Elle ajoute que sa demande d'annulation n'est pas nouvelle en appel puisqu'elle a été débattue contradictoirement en première instance et qu'elle se rattache par un lien suffisant à sa demande de renouvellement du bail soutenue devant le tribunal paritaire. 

- - - - - -



S'il résulte de la combinaison des articles 649, 112, 73 et 74 du code de procédure civile que l'exception de nullité d'un acte d'huissier à raison de vices de forme doit, à peine d'irrecevabilité, être soulevée avant tout moyen de défense au fond, la procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux, comme devant la cour en cette matière, étant orale, l'exception de nullité présentée oralement à l'audience avant toute défense au fond est recevable même si cette dernière a été préalablement formulée par conclusions écrites. 



Au cas particulier, la société C.P.E.F. a développé son exception de nullité du congé tant dans ses dernières écritures que dans ses observations orales à l'audience, avant de formuler sa demande de requalification du bail. 



En outre, M.[T] ne peut se prévaloir, à hauteur d'appel, du caractère nouveau de cette demande de nullité alors qu'elle a été soumise aux premiers juges sans qu'il en soulève alors l'irrecevabilité. 



L'exception de nullité du congé est donc recevable devant la cour. 



2°) sur la validité du congé : 



Le congé a été délivré par acte extra-judiciaire du 22 octobre 2020 sur le fondement de l'article L.416-3 du code rural et de la pêche maritime pour prendre effet le 31 octobre 2024.



La société C.P.E.F. soutient que ce congé est nul pour avoir été délivré en méconnaissance des dispositions des articles L.416-1 et L.411-47 du code rural et de la pêche maritime, alors que le bail est soumis au régime des baux de 18 ans et non à celui des baux de 25 ans au moins, aux motifs que :

- le bail authentique n'est pas le bail initial puisqu'il a été précédé d'un bail verbal de droit commun d'une durée de 9 ans qui s'est renouvelé et n'a pas été résilié,

- ce n'est pas un nouveau bail, les parties ayant clairement indiqué le substituer au précédent, faisant ainsi application des dispositions de l'article L.416-2 du code rural, ni un avenant qui n'aurait pu prendre effet que pour l'avenir, 

- les parties ont entendu nover leurs obligations, notamment relatives à la durée du bail, par transformation du bail initial en bail à long terme,

- cette novation n'a pu prendre effet qu'au jour de la signature du bail authentique et non de manière rétroactive, de même que le nouveau régime en résultant, de sorte que la nouvelle durée du bail étant de 23 ans et 8 mois, il obéit au régime des baux de 18 ans et plus de l'article L.416-1 du code rural et de la pêche maritime.



Elle ajoute que n'étant devenu propriétaire des parcelles que le 7 septembre 2000 à l'issue du partage de l'indivision successorale de sa mère, M. [M] [T] ne pouvait valablement consentir un bail à compter du 1er septembre 1999, sans le concours de ses co-indivisaires et que l'effet déclaratif du partage n'est pas opposable aux tiers. 



M. [T] fait valoir que selon les termes du bail notarié, les parties sont expressément convenues de faire rétroagir les effets du bail au 1er septembre 1999 et que l'existence d'une novation est indifférente à la validité du congé puisqu'elle a provoqué l'extinction de l'ancienne obligation et la conclusion d'un nouveau bail de 25 ans à compter du 1er septembre 1999. 



Il fait valoir que par l'effet dévolutif du partage, il est censé avoir été propriétaire depuis le décès de ses auteurs, soit au plus tard le 21 novembre 1977, qu'il avait donc qualité pour fixer d'un commun accord avec la locataire d'une prise d'effet rétroactive du bail au 1er septembre 1999, que cette qualité est opposable à la locataire sans lui porter préjudice puisqu'elle a consenti à la substitution d'un bail écrit de longue durée à un bail verbal de droit commun.



Il considère que la durée du bail doit s'apprécier à l'aune de la jouissance effective du preneur et que la conversion d'un bail rural ordinaire en bail rural à long terme prévue par l'article L.416-2 du code rural peut soit intégrer la durée déjà écoulée, soit l'ignorer et n'impose pas le recours au seul bail d'une durée de 18 ans, les parties pouvant convenir d'une durée de 25 ans.

- - - - - -



Il est constant entre les parties que la validité du congé tient au régime applicable au bail à raison de sa durée puisqu'il résulte des dispositions de l'article L.416-3 du code rural et de la pêche maritime dans leur version antérieure à l'ordonnance du 13 juillet 2006, que le bail à long terme de 25 ans au moins et comportant une clause de tacite reconduction, n'emporte pas un droit au renouvellement au profit du preneur, alors que l'article L.416-1, dans cette même version, consacre ce droit au titre du bail à long terme de 18 ans et impose alors au bailleur qui entend s'y opposer, de délivrer au preneur un congé répondant aux conditions édictées par l'article L.411-47.



Conformément à l'article L.416-2 du code rural et de la pêche maritime, un bail rural peut, à tout moment, être converti par accord des parties en bail à long terme soit par transformation du bail initial, soit par conclusion d'un nouveau bail. 



Selon les termes de l'acte authentique des 17 janvier et 8 février 2001 : « le bailleur donne à titre de bail rural à long terme, étant précisé que le présent bail se substitue au bail verbal en vigueur entre les parties depuis de très nombreuses années, conformément à la loi n°70-1298 du 31 décembre 1970 modifiée ['], dont les dispositions sont codifiées aux articles L.416-1 à L.416-9 et R.416-1 à R.416-3 du code rural, au preneur, qui accepte, les biens ci- après désignés ». 

L'acte stipule au paragraphe « Durée du bail » que : «le présent bail est consenti et accepté pour une durée de vingt-cinq années entières et consécutives, qui a commencé à courir le 1er septembre 1999 pour finir le 31 octobre 2024, soit 25 années culturales complètes et 26 récoltes » et prévoit une clause de renouvellement par tacite reconduction, sans limitation de durée, assortie d'une faculté de congé à long préavis. 



Il résulte de ces énonciations que les parties n'ont fait référence au bail verbal précédent que pour y substituer ce qu'elles nomment « le présent bail » et non pour en prolonger les effets, qu'elles ont notamment procédé à un nouvel échange de leurs consentements sur la mise à bail des parcelles, expressément accordée par le bailleur, acceptée par le preneur et pour une nouvelle durée, dans laquelle elles n'ont pas pris en compte la durée du bail verbal précédent. 

De plus, en s'accordant sur une date d'effet rétroactive du bail authentique, elles ont nécessairement entendu donner un nouveau cadre contractuel à leurs relations, indépendant de celui qui les régissait jusqu'alors.

 

 Si la résiliation d'un bail rural ne se présume pas, elle peut résulter, en cours de bail, d'un accord de volonté non équivoque d'y mettre fin et en organisant par acte notarié, la substitution d'un bail écrit au bail verbal les liant, elles ont manifesté l'intention non équivoque de mettre un terme au premier et non d'en nover les obligations. 



A la date de signature du nouveau bail, M. [M] [T] avait la qualité de propriétaire des deux parcelles données à bail et si, concernant la parcelle BO [Cadastre 6], cette qualité résultait d'un partage intervenu le 7 septembre 2000, il est, par l'effet déclaratif attaché à ce partage, réputé avoir été seul propriétaire des biens attribués depuis le décès de son auteur de sorte qu'il lui était possible, postérieurement au partage, d'octroyer à la société C.P.E.F. la jouissance de cette parcelle à compter d'une date antérieure. 



Compte tenu de ce qui précède, il doit être considéré que par le bail authentique des 17 janvier et 8 février 2001, M. [T] a consenti à la société C.P.E.F. un nouveau bail à compter du 1er septembre 1999 et jusqu'au 31 octobre 2024, soit pour une durée de 25 années au moins, soumis en conséquence aux dispositions de l'article L.416-3 du code rural et de la pêche maritime et que pour s'opposer à sa tacite reconduction, il devait lui délivrer un congé par acte extra-judiciaire sans que soit exigé le respect des conditions de l'article L.411-47 du même code, l'article L.416-3 écartant expressément l'application des dispositions de l'article L.416-1 alinéa 4 y renvoyant. 



Le bail étant d'une durée de 25 ans au moins, il peut valablement contenir une clause de long préavis et il n'a pas lieu de réputer non écrites ses clauses de durée et de renouvellement. 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société C.P.E.F. de ses prétentions relatives à la nullité du congé, à la requalification du bail et à la sanction du réputé non écrit de ses clauses de durée et de renouvellement et en ce que validant le congé, il a ordonné la libération des parcelles. 





3°) sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts et d'amende civile : 



Il est de principe que l'exercice d'une action en justice ou d'une voie de recours constitue un droit fondamental qui ne peut dégénérer en abus sanctionné par l'octroi de dommages et intérêts que par l'effet d'une faute qu'il appartient au demandeur de caractériser. 



Si les termes de l'acte authentique des 17 janvier et 8 février 2001 présentent une apparence de clarté, l'articulation de ses stipulations avec la situation juridique pré- existante des parties l'est moins et dans ces conditions, il ne peut être reproché la faute à la société C.P.E.F. d'avoir envisagé une interprétation différente de ses droits de preneur à bail rural. 



Par ailleurs, M.[T] ne démontre pas que l'instance lui a causé un préjudice autre que celui envisagé par l'article 700 du code de procédure civile. 



A défaut d'abus caractérisé, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [T] de ses prétentions indemnitaires et de sa demande d'amende civile. 





PAR CES MOTIFS : 



Déclare recevable l'exception de nullité du congé, 

 

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Chaumont en date du 8 mars 2022, en ses chefs de dispositif soumis à la cour,



y ajoutant, 



Condamne la SA C.P.E.F. aux dépens de l'instance d'appel, 



Condamne la SA C.P.E.F. à payer à M. [F] [T] la somme complémentaire de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





Le greffier, Le président,