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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Référés, 21 mars 2025, n° 24/01912

Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2004, la Société SCI SALAM a donné à bail à Madame [B] [V] [G] [Z] et Monsieur [U] [R] un logement situé [Adresse 2] [Adresse 5] à [Localité 15] ainsi qu'une cave n°33 et un emplacement de stationnement n°33 situés à la même adresse.

Monsieur [U] [R] décédait en 2020, laissant Madame [B] [V] [G] [Z] veuve [R] seule titulaire du contrat de bail.

Par un premier acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, la Société SCI SALAM a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.028,36 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par un second acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, la Société SCI SALAM a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.260,81 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la Société SCI SALAM a assigné Madame [B] [Z] veuve [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 décembre 2024 aux fins de voir :
- CONSTATER LE JEU DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET PRONONCER la résiliation du bail survenue le 26 septembre 2024, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 10 mai 2004 ;
- PRONONCER L'EXPULSION ET ORDONNER la libération des lieux par la défenderesse et de tous occupants de son chef, ainsi que la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l'assistance de la force publique ;
- ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés ;
- ORDONNER l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

- FIXER l'indemnité d'occupation due Madame [B] [Z] veuve [R] à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 1 045.73 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois ;
- CONDAMNER à titre provisionnel la défenderesse au paiement de la somme de 2 101.51 euros à parfaire au titre de la dette locative ;
- CONDAMNER à titre provisionnel et en tant que de besoin Madame [B] [Z] veuve [R] à payer le 1er de chaque mois l'indemnité d'occupation fixée par le Juge à hauteur de 1 045.73 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant.
- CONDAMNER la défenderesse au paiement de la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 14 mai 2024 d'un montant de 159.30 euros et coût du commandement de payer du 25 juillet 2024 d'un montant de 140.24 euros.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 20 décembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 24 janvier 2025.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, la Société SCI SALAM, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.837,90 euros au 17 janvier 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement, et ne réitère pas ses demandes au titre de l’assurance locative. Par ailleurs, dans ses dernières conclusions, la Société SCI SALAM ramène sa demande de condamnation de la défenderesse au titre de l'article 700 du code de procédure civile à 350 euros.

En défense, Madame [B] [Z] veuve [R], régulièrement représentée par sa fille, Madame [P] [K], expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 décembre 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 29 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges, récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Toutefois, si les commandements visent effectivement le défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n'est pas réitérée dans l'assignation ou à l'audience et la défenderesse produit le justificatif aux débats. Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement et à la cave loués par la SCI SALAM à Madame [B] [V] [G] [Z] veuve [R].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SCI SALAM a fait signifier à Madame [B] [Z] veuve [R] un premier commandement du 14 mai 2024, suivi d'un second commandement du 25 juillet 2024 d’avoir à payer la somme de 2.260,81 euros au titre des loyers échus.

Ce dernier commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SCI SALAM à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 26 septembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.




Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [Z] veuve [R] a repris le paiement intégral du loyer courant.

Par suite, et dès lors que la société bailleresse ne s'y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SCI SALAM sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [Z] veuve [R].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [Z] veuve [R] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1.045,73 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.



En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI SALAM produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.837,90 euros à la date du 17 janvier 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [Z] veuve [R] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.837,90 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 17 janvier 2025 – échéance du mois de janvier 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [Z] veuve [R] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er février 2025.

Sur la demande d’astreinte

L'expulsion de l'occupante étant autorisée si celle-ci ne respecte pas les délais de paiement octroyés, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la défenderesse.



Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [Z] veuve [R] à verser à la SCI SALAM la somme de 150 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 26 septembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 10 mai 2004 entre Madame [B] [Z] veuve [R] et la SCI SALAM, relatif au logement situé [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 14][Adresse 1][Localité 12] ainsi qu'à la cave n°33 et l'emplacement de stationnement n°33 situés à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] veuve [R] à payer à la SCI SALAM la somme de 2.837,90 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 17 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [B] [Z] veuve [R] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 29 mois à raison de 28 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d’une 29ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;



ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [B] [Z] veuve [R] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1.045,73 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [B] [Z] veuve [R] à son paiement à compter du 1er février 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [B] [Z] veuve [R] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du 14 mai 2024 et du 25 juillet 2024, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] veuve [R] à payer à la SCI SALAM une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION
Texte intégral
Du 21 mars 2025


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/01912 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVKM







S.C.I. SALAM

C/

[B] [Z] veuve [R]










 

- Expéditions délivrées à
Mme [B] [R]

- FE délivrée à 
Me Nicolas ROUSSEAU

Le



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2025



PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

S.C.I. SALAM
RCS [Localité 10] N° 428 648 778
[Adresse 9]
[Localité 7]

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS


DEFENDERESSE :

Madame [B] [Z] veuve [R]
née le 20 Août 1939 à [Localité 11]
[Adresse 13] [Adresse 5]
[Adresse 3]
[Localité 8]

Représentée par sa fille, Madame [P] [K], munie d’un pouvoir spécial de représentation


DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2004, la Société SCI SALAM a donné à bail à Madame [B] [V] [G] [Z] et Monsieur [U] [R] un logement situé [Adresse 2] [Adresse 5] à [Localité 15] ainsi qu'une cave n°33 et un emplacement de stationnement n°33 situés à la même adresse.

Monsieur [U] [R] décédait en 2020, laissant Madame [B] [V] [G] [Z] veuve [R] seule titulaire du contrat de bail.

Par un premier acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, la Société SCI SALAM a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.028,36 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par un second acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, la Société SCI SALAM a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.260,81 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la Société SCI SALAM a assigné Madame [B] [Z] veuve [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 décembre 2024 aux fins de voir :
- CONSTATER LE JEU DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET PRONONCER la résiliation du bail survenue le 26 septembre 2024, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 10 mai 2004 ;
- PRONONCER L'EXPULSION ET ORDONNER la libération des lieux par la défenderesse et de tous occupants de son chef, ainsi que la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l'assistance de la force publique ;
- ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés ;
- ORDONNER l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

- FIXER l'indemnité d'occupation due Madame [B] [Z] veuve [R] à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 1 045.73 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois ;
- CONDAMNER à titre provisionnel la défenderesse au paiement de la somme de 2 101.51 euros à parfaire au titre de la dette locative ;
- CONDAMNER à titre provisionnel et en tant que de besoin Madame [B] [Z] veuve [R] à payer le 1er de chaque mois l'indemnité d'occupation fixée par le Juge à hauteur de 1 045.73 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant.
- CONDAMNER la défenderesse au paiement de la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 14 mai 2024 d'un montant de 159.30 euros et coût du commandement de payer du 25 juillet 2024 d'un montant de 140.24 euros.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 20 décembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 24 janvier 2025.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, la Société SCI SALAM, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.837,90 euros au 17 janvier 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement, et ne réitère pas ses demandes au titre de l’assurance locative. Par ailleurs, dans ses dernières conclusions, la Société SCI SALAM ramène sa demande de condamnation de la défenderesse au titre de l'article 700 du code de procédure civile à 350 euros.

En défense, Madame [B] [Z] veuve [R], régulièrement représentée par sa fille, Madame [P] [K], expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.







MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 décembre 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 29 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges, récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Toutefois, si les commandements visent effectivement le défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n'est pas réitérée dans l'assignation ou à l'audience et la défenderesse produit le justificatif aux débats. Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement et à la cave loués par la SCI SALAM à Madame [B] [V] [G] [Z] veuve [R].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SCI SALAM a fait signifier à Madame [B] [Z] veuve [R] un premier commandement du 14 mai 2024, suivi d'un second commandement du 25 juillet 2024 d’avoir à payer la somme de 2.260,81 euros au titre des loyers échus.

Ce dernier commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SCI SALAM à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 26 septembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.




Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [Z] veuve [R] a repris le paiement intégral du loyer courant.

Par suite, et dès lors que la société bailleresse ne s'y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SCI SALAM sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [Z] veuve [R].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [Z] veuve [R] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1.045,73 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.



En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI SALAM produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.837,90 euros à la date du 17 janvier 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [Z] veuve [R] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.837,90 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 17 janvier 2025 – échéance du mois de janvier 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [Z] veuve [R] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er février 2025.

Sur la demande d’astreinte

L'expulsion de l'occupante étant autorisée si celle-ci ne respecte pas les délais de paiement octroyés, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la défenderesse.



Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [Z] veuve [R] à verser à la SCI SALAM la somme de 150 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 26 septembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 10 mai 2004 entre Madame [B] [Z] veuve [R] et la SCI SALAM, relatif au logement situé [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 14][Adresse 1][Localité 12] ainsi qu'à la cave n°33 et l'emplacement de stationnement n°33 situés à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] veuve [R] à payer à la SCI SALAM la somme de 2.837,90 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 17 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [B] [Z] veuve [R] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 29 mois à raison de 28 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d’une 29ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;



ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [B] [Z] veuve [R] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1.045,73 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [B] [Z] veuve [R] à son paiement à compter du 1er février 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [B] [Z] veuve [R] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du 14 mai 2024 et du 25 juillet 2024, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] veuve [R] à payer à la SCI SALAM une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2025-03-28T19:05:02.054Z.