Tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, 14 avril 2025, n° 22/03346

N° RG 22/03346 - N° Portalis DBX2-W-B7G-JR3S 

Copie délivrée
à 
la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI
la SCP JURI-OC
la SCP LOBIER & ASSOCIES


TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
 DE NIMES
 Le 14 Avril 2025
1ère Chambre Civile
------------- 
N° RG 22/03346 - N° Portalis DBX2-W-B7G-JR3S 

 
JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant : 
 
Mme [U] [JF] veuve [V] 
représentée par Madame [O] [V], sa fille, selon habilitation familiale de Monsieur le juge des contentieux de la protection statuant qualité de juge des tutelles en date du 27 mai 2022
née le 08 Octobre 1932 à [Localité 9], 
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP JURI-OC, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,
 
à :

M. [A] [D] [N]
né le 27 Juillet 1975 à [Localité 14], 
demeurant [Adresse 5]
représenté par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [E] [EE] [J] épouse [N]
née le 14 Mars 1974 à [Localité 8], 
demeurant [Adresse 5]
représentée par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.C.P. de Notaire NOUGUIER-[K]FLAISSIER-DUJARDIN-LE MERRER 
prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au dit siège social, dont le siège social est sis 9. [Adresse 13]
représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,


Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 17 Février 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrate à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 octobre 2019, Mme [RJ] [JF] veuve [H], née le 7 août 1930, a vendu à M. [A] [N] et Mme [E] [J] sa maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 10] (30), moyennant un prix de 270.000 euros, composé d’une partie payable comptant à hauteur de 184.000 euros et le solde converti en rente annuelle viagère de 991,47 euros.
L’acte a été passé en l’étude de Maître [M] [K], notaire membre de la Société Civile Professionnelle « Sophie Nouguier, [M] [K], Antony Flaissier et Stéphanie Dujardin – Le Merrer, notaires associés ». Mme [RJ] [JF], veuve de M. [L] [H], y était représentée par Mme [F] [G], clerc de notaire en cette étude.
Mme [E] [J] épouse [N] a connu M. [H] et son épouse Mme [RJ] [JF] au début des années 70, lorsque sa famille s’est installée à [Localité 10] au [Adresse 1]. Au début des années 2000, M. [A] [N] a lui-même fait la connaissance des époux [H] à l’occasion d’une visite au domicile de sa belle-famille. Les acquéreurs expliquent que les époux [H] auraient évoqué avec eux leur projet de vendre leur maison. Etant intéressés par l’opération tenant compte de la proximité de l’immeuble avec celui des parents de Mme [E] [J] épouse [N], ils auraient dans le courant du 1er semestre 2017, proposé de l’acquérir, M. [H] souhaitant alors une vente sous forme viagère avec maintien du droit d’usage et d’habitation pour protéger son épouse.
Par jugement du 29 avril 2021, Mme [RJ] [JF] a été placée sous tutelle pour une durée de 10 ans par le juge du contentieux et de la protection de Nîmes, qui a désigné M. [SS] [I] en qualité de tuteur. 
Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2022, Mme [RJ] [JF], prise en la personne de son tuteur, a assigné les consorts [N] - [J] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de prononcer la nullité de la vente.
Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2022, Mme [RJ] [JF], prise en la personne de son tuteur, a assigné la SCP « Nouguier, [K], Flaissier et Dujardin – Le Merrer » devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’être indemnisée de son préjudice.
Mme [RJ] [JF] est décédée le 28 août 2022. Sa sœur, Mme [U] [JF] veuve [V], représentée par sa fille, Mme [O] [V], selon habilitation familiale générale du 27 mai 2022, est intervenue volontairement à la procédure.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, Mme [U] [JF] veuve [V], représentée par sa fille, Mme [O] [V], demande au tribunal, sur le fondement des articles 414-1 et 464 du code civil, 1591, 1976 et 1658 du code civil, et 1240 et 1241 du code civil de :
Prononcer la nullité de l’acte de vente du 29 octobre 2019 établi par Maître [M] [K] notaire, membre de la société civile professionnelle Sophie Nouguier, [M] [K], Anthony Flaissier et Stéphanie Dujardin-Lemerer, notaires associés » titulaire d’un office notarial à [Localité 10] [Adresse 7], entre Madame [RJ] [JF] veuve de Monsieur [L] [MY] [H] et Monsieur [A] [D] [N] et son épouse Madame [E] [EE] [J] portant sur la vente d’une maison d’habitation située à [Adresse 3] cadastrée 

Section
N°
Lieudit
contenance
DP
[Cadastre 6]
[Adresse 3]
00 ha 20 a 01 ca

Enregistré et publié le au SPFE de [Localité 10] 1 
Numéro de dépôt : 
Volume 
Consentie et acceptée moyennant le prix principal de 270 000 €
Origine de propriété : 
Ces biens appartenaient à Madame [RJ] [JF] par suite des faits et actes suivants : 
1 originairement, le bien, dépendait de la communauté des biens meubles et acquêts entre les époux [H]-[JF] pour avoir été acquis par Monsieur [H] au nom 
et pour le compte de la communauté de : 
– Madame [C] [B] [MD], sans profession, veuve en unique noce de Monsieur [X] [H], demeurant et domicilié à [Adresse 11]. 
Née à [Localité 12] le 20 novembre 1904. 
Suivant acte reçu par Maître [MY] [Y], notaire à [Localité 15] le 30 juin 1960. 
Cette acquisition a eu lieu moyennant le prix de 10 000 nouveaux francs. 
Une copie authentique dudit acte a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 10] le 1er août 1960, volume 4973 numéro 36. 
Audit acte, il a été stipulé une rente viagère annuelle 2000 nouveaux franque au profit de Madame [C] [MD] veuve [H], susnommés, laquelle est depuis sans objet par suite de son décès survenu le 11 juillet 1994. 
2 -changements de régime matrimonial : 
Étant ici précisé qu’en date du 24 septembre 1984, les époux [H]-[JF] ont procédé au changement de leur régime matrimonial ayant opté pour le régime de la communauté universelle aux termes d’un acte reçu par Maître [P] [UH], à leur notaire à [Localité 10], 24 septembre 1984, homologuée suivant jugement rendu par le tribunal de grande instance de NÎMES (30 000) le 5 décembre 984. 
3- décès de Monsieur [L] [MY] [H] 
Monsieur [L] [MY] [H], en son vivant retraitée, époux de Madame [RJ] [JF], demeurant à [Adresse 3]. 
Né à [Localité 10], le 21 août 1932. 
Mariés à la mairie de [Localité 10] le 10 janvier 1953 sous le régime de la communauté de biens meuble et acquêts à défaut de contrat de mariage préalable, et ayant depuis opté pour le régime de la communauté universelle aux termes d’un acte reçu par Maître [P] [UH], à leur notaire à [Localité 10], 24 septembre 1984, homologuée suivant jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nîmes (30 000) le 5 décembre 1984. 
Ce régime matrimonial n’a pas fait l’objet de modifications. 
De nationalité française. 
Résidence sent de la réglementation fiscale. 
Décédé à [Localité 10] (France) [Adresse 4] où il se trouvait momentanément, le 29 novembre 2018.
Faire application des dispositions de l’article 1352 –4 du Code civil. 
Ordonner que la succession de Madame [RJ] [JF] veuve [H] ne sera tenue à aucune restitution en l’état de l’impécuniosité de la défunte. 
Subsidiairement ordonner que la restitution du prix de vente se limitera au versement du bouquet à hauteur de 184 000 € sans intérêt.
Condamner l’office notarial à verser à Madame [U] [JF] veuve [V] la somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts en application des articles 1240 et 1241 du code civil pour le préjudice subi. 
Condamner solidairement les requis à verser à Madame [U] [JF] veuve [V] en sa qualité d’héritière poursuivant la procédure la somme de 10 000 € au titre de l’article 700. 
Les condamner aux entiers dépens. 
Prononcer l’exécution provisoire de droit, rejetant la demande des époux [N] visant à écarter cette exécution provisoire.

La demanderesse s’appuie sur le rapport d’expertise médicale ayant conduit à la mise sous tutelle de Mme [RJ] [JF], ainsi que les lettres de son médecin traitant et du tuteur de M. [H], outre différentes attestations, pour établir que la vendeuse était inapte à défendre ses intérêts par suite d’une altération notoire de ses facultés personnelles.
Subsidiairement elle excipe du rapport de l’expert mandaté par le tuteur de Mme [RJ] [JF] pour soulever la vileté du prix de vente et l’absence d’aléa de la rente viagère. 
Elle soutient que les restitutions dues par un majeur protégé sont réduites à hauteur du profit qu’il a retiré de l’acte.
Elle fait état de la mauvaise foi des acquéreurs et de la faute du notaire.
* * *
Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 2 octobre 2024, les consorts [N] - [J] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 414-1, 464 1591, 1976 et 1658 du code civil, 1240 du code civil et 1352-4 du même code, de :
A titre principal,
Débouter Mme [JF] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire,
Condamner la SCP NOUGUIER [K] FLAISSIER DUJARDIN-LE MERRER à payer aux époux [N] la somme de 184 000 € avec intérêts de droit capitalisés à compter du 23 octobre 2019 s’il devait fait droit à la demande de dispense de restitution de Mme [JF]
Condamner la SCP NOUGUIER [K] FLAISSIER DUJARDIN-LE MERRER à payer aux époux [N] 55 492,01 € au titre des frais inhérents à la vente annulée s’il devait être fait droit à la demande de Mme [JF]
A titre très subsidiaire,
Condamner Mme [JF] à rembourser aux époux [N] la somme de 184 000 € avec intérêts de droit capitalisés à compter du 23 octobre 2019 et au montant de la rente viagère payée,
Allouer aux époux [N] la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ecarter l’exécution de droit du jugement à intervenir,
Condamner tout succombant aux dépens.

Ils soutiennent que la vendeuse était en pleine possession de ses capacités intellectuelles, en réfutant notamment la valeur probante des pièces produites par la demanderesse à cette fin.
Ils contestent la vileté du prix de la vente et l’absence d’aléa de la rente en critiquant le rapport de l’expert immobilier, et en en donnant une autre lecture que la demanderesse. Ils affirment que les conditions de la vente respectaient la volonté de feu M. [H] et de sa veuve. 
Ils mettent en avant une faute du notaire si la vente devait être annulée.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, la SCP Flaissier – Nouguier - [K] demande au tribunal, de :
Prononcer le rejet de l’action en nullité,
Déclarer sans objet les actions en garanties dirigées contre le notaire,
En toute hypothèse, débouter Madame [U] [JF] veuve [V] représentée par sa fille [O] [V] de toutes ses demandes fins et conclusions présentées contre le notaire,
Débouter les époux [N] de leurs demandes en garantie présentées contre le notaire,
Par application de l’article 1 961 du code général des impôts qui prévoit restitution des frais en cas d’annulation, débouter les époux [N] de leurs demandes présentées à cet égard.
Condamner Madame [JF] à payer à la SCP Flaissier – Nouguier - [K] la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la partie succombante aux entiers dépens de 1er instance et d’appel.

Le notaire nie toute faute dans la rédaction de l’acte et soutient avoir respecté la volonté des parties, en l’absence de déséquilibre dans la convention. Il soutient qu’en toute hypothèse la partie intervenante ne justifie pas d’un préjudice indemnisable.
* * *
Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
* * *
La clôture est intervenue le 20 janvier 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 9 janvier 2025.
L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 17 février 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 14 avril 2025.
* * *
MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
Sur la nullité de la vente pour insanité d’esprit de la vendeuse

Aux termes de l’article 414-1 du code civil, « Pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte ».

L’article 464 du même code dispose que « Les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés.
Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s'il est justifié d'un préjudice subi par la personne protégée.
Par dérogation à l'article 2252 [anc.], l'action doit être introduite dans les cinq ans de la date du jugement d'ouverture de la mesure. ».

S’il appartient à la demanderesse d’établir que la vulnérabilité de la vendeuse existait au moment de la conclusion de l’acte, il s’agit d’un fait juridique dont la preuve peut être rapportée par tous moyens et dont la caractérisation relève d’une appréciation souveraine du juge du fond, qui peut s’appuyer sur des présomptions graves, précises et concordantes.

En l’espèce, le 2 novembre 2020, le Professeur [T] [Z], du service de médecine gériatrique du CHU de [Localité 10], a adressé au procureur de la République une demande de mise sous tutelle de Mme [RJ] [JF] motivée notamment par une « démence de type Alzheimer » d’une patiente « ne pouvant plus gérer ses affaires courantes ».
L’examen du gérontologue fait suite à « une chute à domicile de cause non déterminée » de Mme [RJ] [JF]. Il explique qu’elle présente des troubles cognitifs connus depuis 2017 et mentionne un MMS (NB : Mini-Mental Score) de « 17/30 avec des troubles massifs de l’orientation, du rappel, du calcul. L’horloge est pathologique. »
Le gériatre signale que « la patiente, d’après son infirmière, fait des chutes à répétition depuis 1 an et depuis 6 mois (elle) mange moins, a besoin d’être stimulée et un passage de soir pour manger ». Il conclut sur la nécessité d’une tutelle et l’absence de possibilité d’audition de l’intéressée par le tribunal « car elle est dans l’incapacité d’exprimer sa volonté compte tenu de l’altération de ses facultés ».

Ce diagnostic, réalisé un an après la vente attaquée, relève donc notamment des troubles cognitifs connus depuis 2017.

En janvier 2023, le médecin généraliste de l’intéressée, le Dr [W] [R], écrit à Mme [V], en réponse à sa demande, que « les éléments en (sa) possession indiquent un diagnostic confirmé de troubles cognitifs à septembre 2019 ».

Les défendeurs reprochent à ces avis médicaux de ne pas se baser sur des éléments objectifs, et de procéder par affirmation. 
Il n’est cependant pas de raison de douter de l’impartialité du Professeur [T] [Z] ni de la fiabilité de son expertise qui, notamment, rappelle l’environnement social et familial de la patiente, avec plus particulièrement un veuvage depuis 4 ans, ses difficultés antérieures à l’hospitalisation, et fait état des entretiens menés avec son infirmière et sa nièce ainsi que de son score MMS. Le rapport affiche ainsi une méthodologie conforme aux règles de l’art qui invalide les critiques des défendeurs. 
Son diagnostic est en outre conforté par le Dr [W] [R], médecin généraliste de l’intéressée, dont l’objectivité ne saurait davantage être remise en question. 

Par ailleurs, en mai 2018, l’UDAF de [Localité 10], en charge de la tutelle de M. [H], fait état de ses inquiétudes quant à la vulnérabilité de son épouse, en rappelant un précédent courrier de novembre 2017. La déléguée à la protection des majeurs relate les difficultés de Mme [RJ] [JF] à comprendre leur intervention. Elle précise être contactée régulièrement par celle-ci pour les mêmes questions et qu’elle n’est pas constante dans ses positionnements. Elle estime que ses discours ne « semblent pas toujours cohérents ».
Là encore, cet écrit d’un professionnel de la protection des majeurs vient appuyer les difficultés de compréhension de Mme [RJ] [JF] et l’altération de ses facultés personnelles au temps de la signature de l’acte critiqué. Peu importe en cela que la mise sous tutelle de la vendeuse n’ait eu lieu qu’ultérieurement comme soulevé par les défendeurs.

En outre, M. [SS] [I], tuteur de Mme [RJ] [JF], atteste que lors de sa mise sous protection de justice, elle pensait que sa rente viagère mensuelle pour la vente de sa maison s’élevait à 884 euros. Il produit à l’appui de ses déclarations un budget rédigé de la main de l’intéressée, mentionnant au titre des de ses revenus mensuels : « viager mensuel 884 ». Il indique qu’avant sa mise sous protection judiciaire, Mme [RJ] [JF] « effectuait des paiements récurrents pour des prestations abusives et procédait à des dons financiers dès qu’elle était sollicitée ». Il souligne que « sa valeur à l’argent était complètement altérée ». Il atteste « avoir recueilli d’importantes inquiétudes de la conseillère bancaire quant aux capacités de jugement de madame [H] lors de la conclusion de la vente en viager et son soulagement d’apprendre la mise sous protection ».
Il conclut que sa protégée ne « disposait plus des facultés nécessaires à une juste évaluation de ses dépenses et ressources, ni de son patrimoine immobilier et mobilier, et ce, depuis plusieurs années ».
Il y a lieu de souligner que le jugement de tutelle du 29 avril 2021 désigne M. [SS] [I] en qualité de tuteur « eu égard aux relations habituelles entre eux et à l’intérêt porté à l’égard de Mme [RJ] [JF] veuve [H] ». En outre, M. [SS] [I] reprenant les comptes de Mme [RJ] [JF] est en position de constater ses dépenses abusives passées, tout comme il a pu s’entretenir avec sa conseillère financière. La critique des défendeurs tenant à ce qu’il n’a été désigné tuteur qu’après la vente est ainsi inefficace. Il produit de surcroît, à l’appui de ses constatations, un écrit de la main de la crédirentière ; ce document retraçant une confusion de l’intéressée dans le montant mensuel de sa rente ne saurait être invalidé par ceux produits par les défendeurs, les pièces versées par la requérante soulignant les variations de comportements de Mme [RJ] [JF] à l’époque des faits. L’attestation de ce professionnel de la protection des majeurs conforte donc là encore les difficultés de jugement de Mme [RJ] [JF] lors de la signature de l’acte.

Mme [YN] [S] épouse [HC], infirmière à domicile de Mme [RJ] [JF] entre 2015 et 2019, atteste avoir constaté, « surtout après 2016, une aggravation de troubles cognitifs se traduisant par une évaluation des prix des factures fantaisiste ». Elle fait également état de troubles de l’humeur de sa patiente (agressivité, colère), de la perte de certains objets et de l’impossibilité de la raisonner.

M. [M] [PB], gérant d’une société de repas à domicile, atteste avoir constaté une « avancée des troubles cognitifs » de Mme [RJ] [JF] au fur et à mesure des années. Il fait état de ses « difficultés dans le dialogue et dans la compréhension après le décès de son mari ». Il relate son agressivité lorsqu’il lui faisait part de ses impayés et qu’elle lui soutenait avoir été débitée par sa banque, alors que lorsqu’il la relançait quelques semaines plus tard elle lui payait ses factures « avec des échanges radicalement différents ». Il précise qu’elle avait cumulé « 4 mois d’impayés consécutifs avant l’arrivée du tuteur ».

Ces deux attestations, par des professionnels sans implication dans le litige et dont l’impartialité ne saurait être discutée, en contacts réguliers avec des personnes vulnérables, corroborent une nouvelle fois les diagnostics médicaux posés, et l’existence de troubles cognitifs de Mme [RJ] [JF] à l’époque de la signature de l’acte, avec un rapport perturbé à l’argent et une notion confuse de sa valeur.

Enfin, M. [XF] [OG], jardinier de Mme [RJ] [JF] et de son mari depuis 2013, relate dans son attestation que celle-ci « confondait les dates, croyait souvent (l)’avoir réglé, ne se souvenait plus des montants » après le décès de son époux, lorsqu’elle a dû gérer seule son contrat. Il décrit une influence croissante de ses voisins, les consorts [J], parents de l’acquéreuse, sur la vieille dame, lesquels seraient alors devenus ses « seuls contacts sociaux, avec le personnel médical et l’aide à domicile ». Il laisse entendre que Mme [RJ] [JF] l’a licencié « après 8 ans de travail et de confiance » sur incitation de Mme [J] et que le couple de voisins est alors devenu ses seuls visiteurs jusqu’à l’arrivée du tuteur.
Les défendeurs dénient toute valeur probante à ce témoignage qu’ils contextualisent dans une situation conflictuelle impropre à établir l’état mental de Mme [RJ] [JF] lors de la vente. Le fait même que M. [OG] s’inscrive dans une relation conflictuelle avec l’intéressée dans le déroulé de son attestation, et l’absence de tout intérêt avéré à prendre partie dans le litige, soutient au contraire un témoignage objectif, qui vient là encore souligner les confusions de la vielle dame dans ses relations pécuniaires à compter notamment du décès de son mari, soit antérieurement à la vente.

Ces deux certificats médicaux, dont une expertise médicale établie un an après l’acte contesté, ayant mené au placement sous tutelle de la crédirentière, corroborés par des attestations des personnes en contact avec Mme [RJ] [JF] sur la période de la vente, pour certaines professionnelles de la protection des majeurs ou habituées des relations avec les personnes vulnérables, constituent des présomptions graves, précises et concordantes d’une altération notoire de ses facultés personnelles à l’époque où le contrat est passé. 

Il vient en outre s’y ajouter les conditions de la vente.

L’expert mandaté par M. [SS] [I], par ailleurs agréé auprès de la cour d’appel de Nîmes, fixe à 650.000 euros la valeur vénale du bien, vendu 270.000 euros, soit une décote de 43,20 %.
En s’appuyant sur les différentes méthodes classiques d’évaluation, il estime entre 67.003,20 euros et 187.500 euros l’abattement d’occupation de Mme [RJ] [JF], soit une valeur nette de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) de la propriété entre 437.500 euros et 557.996,80 euros. Il y a lieu de souligner à ce stade que les décotes du bien devaient donc, selon les méthodes classiques, osciller entre 14,2 % et 32,7 %. Mme [RJ] [JF] s’est donc vue appliquer, pour rester dans son bien, une décote de plus de 10% par rapport à la méthode de calcul la moins avantageuse pour elle.
L’expert poursuit en retranchant le bouquet payé en l’espèce par les vendeurs, à hauteur de 184.000 euros, pour en déduire une rente mensuelle viagère allant de 4.622,54 euros à 6.819,78 euros, là où Mme [RJ] [JF] a signé pour un montant de 88,62 euros par mois.

Les défendeurs critiquent les résultats de l’expert, arguant qu’il retient une valeur de l’immeuble en 2022 pour un bien vendu en 2019 et dont l’estimation qui a servi de référence à la fixation du prix remonterait à 2017. D’une part, il n’est nullement établi que l’estimation du prix pour la vente remonterait à 2017, d’autre part, on ne comprend pas ce qui aurait freiné une réactualisation de celui-ci pour une vente réalisée deux ans plus tard, enfin, l’expert a intégré dans ses évaluations des prix de ventes de maisons entre 2018 et 2020.
Ils indiquent par ailleurs n’avoir jamais envisagé la division foncière évoquée par l’expert, qui augmenterait considérablement le prix qu’il estime ; néanmoins cette position affichée des acquéreurs n’atténue en rien la valeur vénale du bien acheté.

En toute hypothèse, au-delà même des considérations sur la valeur du bien, vendu néanmoins à prix excessivement bas, l’expert fixe le montant de la rente viagère en considération de l’espérance de vie de la crédirentière, à savoir 4,57 ans. Dans l’acte, la conversion du solde à payer par les acquéreurs, soit 86.000 euros, aboutit à une rente annuelle de 991,47 euros, correspondant à plus de 86 ans pour que la crédirentière, déjà âgée de 89 ans, rentre dans ses intérêts.
Cette seule considération suffit à établir son inaptitude à défendre ses intérêts, dans un contexte, rappelons-le, de « démence de type Alzheimer » « avec des troubles massifs de l’orientation, du rappel, du calcul » et une « horloge pathologique » aux termes de l’expertise médicale.

Il est ainsi établi que Mme [RJ] [JF] a signé un acte, moins de deux ans avant sa mise sous tutelle, alors qu’elle était inapte à défendre ses intérêts par suite d’une altération de ses facultés personnelles qui était notoire.
Cette vente, à prix de surcroît manifestement insuffisant, lui laissant par ailleurs une rente mensuelle de seulement 82,62 euros, lui a incontestablement causé un préjudice et la vente sera annulée.

Sur les restitutions

Aux termes de l’article 1352-4 du code civil, « Les restitutions par un mineur non émancipé ou par un majeur protégé sont réduites à hauteur du profit qu'il a retiré de l'acte annulé. ».

Selon cette disposition, le majeur protégé doit seulement rendre ce qui lui reste au moment de l'annulation, c'est-à-dire ce qu'il a conservé ou ce qui lui a profité alors que son cocontractant, en revanche, doit restituer l'intégralité de ce qu'il a reçu. 
Cette règle vise à assurer une protection effective de la personne vulnérable, sans considération cependant de la bonne ou mauvaise foi de l’autre partie. 

En l’espèce, la requérante demande la non restitution du prix de la vente, subsidiairement qu’elle soit réduite au seul bouquet de 184.000 euros versé, en raison de l’impécuniosité de Mme [RJ] [JF].
Il n’est cependant pas démontré une telle impécuniosité, et la demanderesse sera donc déboutée de ce chef de demande.

En revanche la restitution n’étant due qu’à hauteur du profit que Mme [RJ] [JF] a pu retirer de l’acte annulé, les époux [N] - [J] seront déboutés de leur demande d’assortir des sommes des intérêts au taux légal.

En conséquence, Mme [U] [JF] veuve [V] sera condamnée à payer aux consorts [N] - [J] la somme de 184.000 euros outre les arrérages de la rente sur justificatif des paiements effectués. Les acquéreurs seront condamnés à rendre l’immeuble à Mme [U] [JF] veuve [V].

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui. Le devoir de conseil, devoir général d'information, oblige donc les notaires, d'une part, à assurer la validité des actes qu'ils reçoivent et, d'autre part, à veiller sur leur efficacité.
Le notaire répond de la faute commise sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en raison de ses manquements à l’égard de ses obligations d’origine statuaire ou légale. 
C’est à l’aune des éléments constitutifs de la responsabilité délictuelle que doivent être examinées les prétentions à son encontre. Quelle que soit la faute qui lui est reprochée, la mise en œuvre de sa responsabilité obéit à un même régime, supposant la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 
Ce régime diffère du droit commun en ce qu’il met à la charge du notaire la preuve de ce qu’il a valablement accompli sa mission. La charge est également inversée en matière d’obligation de conseil et /ou d’information. La preuve du conseil ou de l’information donné aux parties doit résulter d’un document établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l’acte reçu par le notaire. Enfin, le notaire répond de sa faute quelle qu’en soit la gravité, qu’il s’agisse d’une omission de diligence, d’une négligence, ou encore, d’une imprudence.

En l’espèce, le notaire nie toute faute sans s’expliquer sur la conversion du solde à payer par les acquéreurs de 86.000 euros en une rente annuelle de 991,47 euros, correspondant à plus de 86 ans pour que la crédirentière, déjà âgée de 89 ans, reçoive la somme envisagée. Il sera en outre souligné que celle-ci n’étant pas présente à l’acte, mais représentée par une clerc de l’office rédigeant l’acte, ses obligations de vigilance et de conseil en étaient d’autant renforcées. 
La faute lourde du notaire est ainsi caractérisée.

La requérante sollicite 100.000 euros de dommage et intérêts ; néanmoins la nullité de la vente a rétabli la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit et la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de l'annulation de l’acte ne constitue pas un préjudice indemnisable.
Il n’est ainsi pas établi de préjudice indemnisable par la requérante, qui sera déboutée de ce chef de demande.

Les consorts [N] - [J] demandent au notaire de les rembourser le cas échéant du versement de leur bouquet et des arrérages de la rente viagère, qui leur sont cependant restitués en conséquence de la nullité de la vente. En l’absence là encore de préjudice, ils seront déboutés de ce chef de demande.
Ils sollicitent ensuite l’indemnisation des frais de vente engagés « en pure perte » compte tenu de la nullité de la vente. Outre que la faute du notaire leur a directement profité, la nullité n’est pas prononcée sur ce fondement mais sur l’altération notoire des facultés personnelles de la vendeuse, inapte à défendre ses intérêts, qu’ils ne pouvaient d’ailleurs ignorer. Le préjudice allégué n’est donc pas en lien direct et certain avec la faute du notaire, la nullité ne reposant pas sur l’absence d’aléa afférente au viager.
Ils seront donc déboutés de ce chef de demande. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Les consorts [N] - [J] qui succombent à l’instance en supporteront in solidum les dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations
L’équité commande en l’espèce de condamner in solidum les époux [N] - [J] à payer à Mme [U] [JF] veuve [V] au titre des frais irrépétibles la somme de 5.000 €. 
Les époux [N] - [J] et la SCP Flaissier Nouguier [K] seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée”.

En l'espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l'affaire. 




PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire, 
ORDONNE la nullité de la vente conclue le 29 octobre 2019 entre Mme [RJ] [JF] veuve [H], vendeuse, et M. [A] [N] et Mme [E] [J], acquéreurs, actée en l’étude de Maître [M] [K], notaire, portant sur sa maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 10] (30) cadastrée section DP n°[Cadastre 6] ;
ORDONNE à M. [A] [N] et Mme [E] [J] de restituer à Mme [U] [JF] veuve [V] le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 10] (30) cadastrée section DP n°[Cadastre 6] ;
CONDAMNE Mme [U] [JF] veuve [V] à restituer à M. [A] [N] et Mme [E] [J] la somme de 184.000 euros outre les arrérages de la rente sur justificatif des paiements effectués ;
DEBOUTE Mme [U] [JF] veuve [V] de ses demandes indemnitaires ;
DEBOUTE M. [A] [N] et Mme [E] [J] de leurs demandes indemnitaires ;
DEBOUTE M. [A] [N] et Mme [E] [J] de leur demande d’assortir les restitutions des intérêts au taux légal ;
ORDONNE la publication du jugement au service de publicité foncière ;
CONDAMNE M. [A] [N] et Mme [E] [J] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE M. [A] [N] et Mme [E] [J] à payer à Mme [U] [JF] veuve [V] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE M. [A] [N] et Mme [E] [J] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE la SCP Flaissier Nouguier [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT