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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Contentieux général, 18 avril 2025, n° 24/02186

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 




EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E] (ci-après dénommés « les consorts [I]/[E] ») ont fait assigner Monsieur [Z] [S] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 octobre 2024, aux fins de voir :
- juger valable le congé pour vente délivré à Monsieur [Z] [S] en date du 28 décembre 2020, pour effet au 30 septembre 2021.
En conséquence,
- déclarer Monsieur [Z] [S] comme occupant sans droit ni titre à compter du 30 septembre 2021,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [S] des lieux qu’il occupe au [Adresse 5] à [Localité 7], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,
- condamner Monsieur [Z] [S] à verser à Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Après plusieurs renvois dans le cadre de la mise en état, l’affaire a été évoquée à l’audience du 13 janvier 2025.

Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes. Ils exposent que depuis l’acquisition du bien immobilier le 27 juin 2025 auprès de la société ABELHA, ils entendent faire respecter les effets du congé délivré à Monsieur [Z] [S] par l’ancien propriétaire et vendeur Monsieur [M] le 28 février 2020 à la société ABELHA, laquelle n’a pas fait appliquer ledit congé, de sorte que le locataire est aujourd’hui occupant sans droit ni titre.

Monsieur [Z] [S], représenté par son conseil, sollicite du tribunal de :

- constater l’existence d’un bail oral, en tous points semblable au bail initialement conclu, ayant pris effet le 1er octobre 2021,
- débouter Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner solidairement Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, il se prévaut de l’existence d’un bail verbal, formé postérieurement au congé pour vente et tacitement renouvelé, eu égard à l’accord des bailleurs successifs et aux quittances de loyers adressées par la société ABELHA et annexées à l’acte authentique de vente conclu le 27 juin 2024 avec les consorts [I]/[E], de sorte que ces derniers ne peuvent ignorer la poursuite du bail.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience par les parties.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 prorogé au 18 Avril 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé

Aux termes de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce :

« I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :
a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;
b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
(...)
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenants entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ». 

En l’espèce, il est constant que le bailleur Monsieur [V] [M] a fait signifier le 28 décembre 2020 à Monsieur [Z] [S] un congé pour vente à l’échéance du 30 septembre 2021, au prix de 200 000 €.
Cet acte reproduit les dispositions de l'article 15-II de la loi du 06 juillet 1989. Il est régulier en la forme pour avoir en outre, été porté à la connaissance du locataire au moins six mois avant le terme du contrat, soit le 30 septembre 2021.

Monsieur [Z] [S] est né le 15 août 1966, tel qu'il ressort du bail d’habitation et du congé pour vente, de sorte qu'il a moins de 65 ans et qu'il ne bénéficie pas de la protection réservée aux locataires de plus de 65 ans.

Le bail a cessé de produire ses effets le 30 septembre 2021 à minuit et Monsieur [Z] [S] est en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date. Pour autant, il continue d'occuper les lieux et de payer son loyer. 

Selon les pièces versées aux débats, il y a lieu d’observer que par acte authentique de vente du 3 juillet 2023, Madame [N] veuve [M] (Monsieur [M] est décédé en septembre 2022) a vendu l’immeuble à la SAS ABELHA.

La SAS ABELHA a adressé à Monsieur [Z] [S] les quittances de loyer.

Par acte authentique de vente du 27 juin 2024, la SAS ABELHA a, à son tour vendu le bien aux consorts [I]/[E]. 

Il ressort dudit acte de vente que :

« concernant l’appartement situé au 2ème étage, il est actuellement loué à Monsieur [Z] [S], en vertu d’un bail sous seing privé du 1er octobre 2018, initialement prévu pour une durée de 3 ans (….). Ledit contrat s’est prorogé par tacite reconduction depuis. Le loyer actuel est de 474 euros ainsi qu’il résulte de la quittance locative ci-annexée. Un congé pour vendre a été délivré par Maitre [J] [R] le 28 décembre 2020. Le vendeur déclare que depuis le 30 septembre 2021 date d’échéance de la dernière période de renouvellement par tacite reconduction, que le locataire n’a pas quitté le logement, qu’il n’a pas exercé son droit de préemption, qu’il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1089 qu’il est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués, que depuis le 30 septembre 2021, le bailleur et le locataire ont continué d’exécuter le bail malgré la notification du congé pour vente. L’acquéreur déclare être parfaitement informé de la situation, et déclare vouloir en faire son affaire personnelle. »

Il sera souligné que tant la SAS ABELHA, ancien propriétaire bailleur, que les consorts [I]/[E], propriétaires du bien depuis la date du 27 juin 2024, ont perçu les loyers et même remis des quittance de loyers, s’agissant de la SAS ABELHA.

Quand bien même le bail du 1er octobre 2018 a cessé de produire ses effets le 30 septembre 2021, compte tenu de la délivrance du congé pour vente délivré le 28 février 2020 par Monsieur [M], il n’en demeure pas moins que Monsieur [Z] [S] n’a pas préempté, que le bien n’a été vendu par Madame [N] veuve [M] à la SAS ABELHA, que le 3 juillet 2023, soit quasiment trois ans après la date d’échéance du congé et que les bailleurs successifs ont continué à percevoir les loyers. 

Dans ces conditions, il y a tout lieu de constater la cessation des effets du bail écrit, de par la délivrance du congé qui a produit ses effets et l’avènement d’un bail verbal, qui s’en est suivi et qui a reçu exécution, compte tenu du comportement respectif des parties, à savoir le paiement d’un loyer et la remise de quittances correspondantes.

Dès lors, un bail verbal ne peut être considéré comme nul ou dépourvu de validité, sous réserve du respect des exigences fixées par les articles 1715 et 1716 du code civil.
Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux en application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. 

L’article 1715 du même code, dispose que si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.
Selon l’article 1716 du code civil, lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts ; auquel cas les frais de l’expertise restent à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré.
Les pièces produites suffisent à établir l’existence du bail verbal, consenti successivement par Monsieur [M] à la suite du congé non exécuté, puis par la SAS ABELHA, puis enfin par les consorts [I]/[E], sur le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 7].
Il sera observé que l’assignation de ces deniers, délivrée à l’encontre de Monsieur [S], ne fait nullement état de loyers et/ou d’indemnités d’occupation impayés. 
Enfin, il conviendra de rappeler que la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, trouvera à s’appliquer dans les relations entre les consorts [I]/[E] et Monsieur [Z] [S].
En conséquence, les demandes des consorts [I]/[E] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. 
En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront supportés solidairement par Madame [I] et Monsieur [E] qui succombent. 

L’équité conduit à laisser à chaque partie, la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposé.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, 


DEBOUTE Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E] de l’ensemble de leurs demandes, 

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toutes demandes contraires ou plus amples des parties,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.



LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
Du 18 avril 2025


5AC


SCI/LC


PPP Contentieux général

N° RG 24/02186 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOV5



[W] [I], [F] [E]

C/

[Z] [S]




- Expéditions délivrées à
Me GOURGUE-JOURNET
Me PUYBAREAU

- FE délivrée à 


Le 18/04/2025


Avocats : la SELARL EGJ AVOCAT
la SELARL PUYBARAUD - LEVY



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 3]

JUGEMENT EN DATE DU 18 avril 2025



JUGE : Madame Sandrine Alexandra GIULIANI,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,



DEMANDEURS :

1 - Madame [W] [I]
née le 25 Avril 1991 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 4]


 2 - Monsieur [F] [E]
né le 04 Septembre 1988 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représenté par Me Elisa GOURGUE-JOURNET, membre de la SELARL EGJ AVOCAT, avocat au Barreau de Bordeaux




DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [S]
né le 15 Août 1966 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 7]


Représenté par Me Jean-Marie PUYBAREAU, membre de la SELARL PUYBAREAU AVOCAT, avocat au Barreau de Bordeaux 
DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Janvier 2025


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 




EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E] (ci-après dénommés « les consorts [I]/[E] ») ont fait assigner Monsieur [Z] [S] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 octobre 2024, aux fins de voir :
- juger valable le congé pour vente délivré à Monsieur [Z] [S] en date du 28 décembre 2020, pour effet au 30 septembre 2021.
En conséquence,
- déclarer Monsieur [Z] [S] comme occupant sans droit ni titre à compter du 30 septembre 2021,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [S] des lieux qu’il occupe au [Adresse 5] à [Localité 7], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,
- condamner Monsieur [Z] [S] à verser à Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Après plusieurs renvois dans le cadre de la mise en état, l’affaire a été évoquée à l’audience du 13 janvier 2025.

Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes. Ils exposent que depuis l’acquisition du bien immobilier le 27 juin 2025 auprès de la société ABELHA, ils entendent faire respecter les effets du congé délivré à Monsieur [Z] [S] par l’ancien propriétaire et vendeur Monsieur [M] le 28 février 2020 à la société ABELHA, laquelle n’a pas fait appliquer ledit congé, de sorte que le locataire est aujourd’hui occupant sans droit ni titre.

Monsieur [Z] [S], représenté par son conseil, sollicite du tribunal de :

- constater l’existence d’un bail oral, en tous points semblable au bail initialement conclu, ayant pris effet le 1er octobre 2021,
- débouter Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner solidairement Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, il se prévaut de l’existence d’un bail verbal, formé postérieurement au congé pour vente et tacitement renouvelé, eu égard à l’accord des bailleurs successifs et aux quittances de loyers adressées par la société ABELHA et annexées à l’acte authentique de vente conclu le 27 juin 2024 avec les consorts [I]/[E], de sorte que ces derniers ne peuvent ignorer la poursuite du bail.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience par les parties.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 prorogé au 18 Avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé

Aux termes de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce :

« I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :
a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;
b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
(...)
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenants entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ». 

En l’espèce, il est constant que le bailleur Monsieur [V] [M] a fait signifier le 28 décembre 2020 à Monsieur [Z] [S] un congé pour vente à l’échéance du 30 septembre 2021, au prix de 200 000 €.
Cet acte reproduit les dispositions de l'article 15-II de la loi du 06 juillet 1989. Il est régulier en la forme pour avoir en outre, été porté à la connaissance du locataire au moins six mois avant le terme du contrat, soit le 30 septembre 2021.

Monsieur [Z] [S] est né le 15 août 1966, tel qu'il ressort du bail d’habitation et du congé pour vente, de sorte qu'il a moins de 65 ans et qu'il ne bénéficie pas de la protection réservée aux locataires de plus de 65 ans.

Le bail a cessé de produire ses effets le 30 septembre 2021 à minuit et Monsieur [Z] [S] est en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date. Pour autant, il continue d'occuper les lieux et de payer son loyer. 

Selon les pièces versées aux débats, il y a lieu d’observer que par acte authentique de vente du 3 juillet 2023, Madame [N] veuve [M] (Monsieur [M] est décédé en septembre 2022) a vendu l’immeuble à la SAS ABELHA.

La SAS ABELHA a adressé à Monsieur [Z] [S] les quittances de loyer.

Par acte authentique de vente du 27 juin 2024, la SAS ABELHA a, à son tour vendu le bien aux consorts [I]/[E]. 

Il ressort dudit acte de vente que :

« concernant l’appartement situé au 2ème étage, il est actuellement loué à Monsieur [Z] [S], en vertu d’un bail sous seing privé du 1er octobre 2018, initialement prévu pour une durée de 3 ans (….). Ledit contrat s’est prorogé par tacite reconduction depuis. Le loyer actuel est de 474 euros ainsi qu’il résulte de la quittance locative ci-annexée. Un congé pour vendre a été délivré par Maitre [J] [R] le 28 décembre 2020. Le vendeur déclare que depuis le 30 septembre 2021 date d’échéance de la dernière période de renouvellement par tacite reconduction, que le locataire n’a pas quitté le logement, qu’il n’a pas exercé son droit de préemption, qu’il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1089 qu’il est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués, que depuis le 30 septembre 2021, le bailleur et le locataire ont continué d’exécuter le bail malgré la notification du congé pour vente. L’acquéreur déclare être parfaitement informé de la situation, et déclare vouloir en faire son affaire personnelle. »

Il sera souligné que tant la SAS ABELHA, ancien propriétaire bailleur, que les consorts [I]/[E], propriétaires du bien depuis la date du 27 juin 2024, ont perçu les loyers et même remis des quittance de loyers, s’agissant de la SAS ABELHA.

Quand bien même le bail du 1er octobre 2018 a cessé de produire ses effets le 30 septembre 2021, compte tenu de la délivrance du congé pour vente délivré le 28 février 2020 par Monsieur [M], il n’en demeure pas moins que Monsieur [Z] [S] n’a pas préempté, que le bien n’a été vendu par Madame [N] veuve [M] à la SAS ABELHA, que le 3 juillet 2023, soit quasiment trois ans après la date d’échéance du congé et que les bailleurs successifs ont continué à percevoir les loyers. 

Dans ces conditions, il y a tout lieu de constater la cessation des effets du bail écrit, de par la délivrance du congé qui a produit ses effets et l’avènement d’un bail verbal, qui s’en est suivi et qui a reçu exécution, compte tenu du comportement respectif des parties, à savoir le paiement d’un loyer et la remise de quittances correspondantes.

Dès lors, un bail verbal ne peut être considéré comme nul ou dépourvu de validité, sous réserve du respect des exigences fixées par les articles 1715 et 1716 du code civil.
Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux en application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. 

L’article 1715 du même code, dispose que si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.
Selon l’article 1716 du code civil, lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts ; auquel cas les frais de l’expertise restent à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré.
Les pièces produites suffisent à établir l’existence du bail verbal, consenti successivement par Monsieur [M] à la suite du congé non exécuté, puis par la SAS ABELHA, puis enfin par les consorts [I]/[E], sur le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 7].
Il sera observé que l’assignation de ces deniers, délivrée à l’encontre de Monsieur [S], ne fait nullement état de loyers et/ou d’indemnités d’occupation impayés. 
Enfin, il conviendra de rappeler que la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, trouvera à s’appliquer dans les relations entre les consorts [I]/[E] et Monsieur [Z] [S].
En conséquence, les demandes des consorts [I]/[E] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. 
En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront supportés solidairement par Madame [I] et Monsieur [E] qui succombent. 

L’équité conduit à laisser à chaque partie, la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposé.







PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, 


DEBOUTE Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E] de l’ensemble de leurs demandes, 

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [W] [I] et Monsieur [F] [E] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toutes demandes contraires ou plus amples des parties,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.



LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1715, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la sante publique L1331-26, code civil 1714, code civil 1716, code de la construction et de l'habitation L511-2, code de la sante publique L1331-27, code de la sante publique L1331-25, code de la construction et de l'habitation L111-6-1, code de la sante publique L1331-28, code de la construction et de l'habitation L521-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-04-22T18:06:02.382Z.