Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 3, 28 avril 2025, n° 21/12067

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous signature privée en date du 26 novembre 2012, la société GNVS a donné à bail à la société H2P DIFFUSION divers locaux à usage commercial, dépendant d’un centre commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93), destinés au commerce de gros et demi-gros d’articles d'habillement et de chaussures. 

Par acte du 10 août 2020, la société GNVS a fait délivrer à la société H2P DIFFUSION un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 34 006,54 euros en principal, outre le coût du commandement de payer.

Par acte du 22 avril 2021, la société GNVS a assigné la SARL H2P DIFFUSION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin de solliciter la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 27 août 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte du 9 novembre 2021, la société GNVS a fait délivrer à la société H2P DIFFUSION un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 130 748,06 euros en principal, outre le coût du commandement de payer.

Par exploit du 30 novembre 2021, la société GNVS a fait délivrer à la société H2P DIFFUSION un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 130 748,06 en principal, outre le coût du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2021, la SARL H2P DIFFUSION a assigné la société GNVS devant le tribunal judiciaire de Bobigny en opposition à commandement de payer.

Par ordonnance du 22 juin 2022, le juge de la mise en état a débouté la société GNVS de sa demande de provision.

A la suite d’une cession de parts sociales en date du 14 avril 2022, la société GNVS a changé de dénomination sociale pour devenir la société [Localité 4] PILIER, son numéro de RCS demeurant inchangé.

Par exploit du 30 janvier 2024, la société [Localité 4] PILIER a fait signifier à la SARL H2P DIFFUSION un congé portant refus de renouvellement du bail commercial et offre d’indemnité d’éviction, à effet du 30 novembre 2024.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, la SARL H2P DIFFUSION sollicite du tribunal de :
-Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 novembre 2021
-Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 novembre 2021. 
-Débouter la société [Localité 4] PILIER (anciennement dénommée la société GNVS) de l’ensemble de ses demandes
A titre subsidiaire, 
-Lui accorder des délais de paiement de 18 mois pour régler la dette éventuelle à laquelle elle serait condamnée, à compter de la signification du jugement à intervenir
-Suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire
En tout état de cause, 



-Réputer non écrite la clause d’indexation du bail du 26 novembre 2012 (article 13 des conditions générales)
-Condamner la société [Localité 4] PILIER (anciennement dénommée la société GNVS) à payer à la société H2P DIFFUSION la somme de 27 883,93 euros au titre des trop perçus de loyer perçus par la bailleresse du 1er décembre 2016 au 1er décembre 2022
-Condamner la société [Localité 4] PILIER (anciennement dénommée la société GNVS) à lui payer la somme de 32 017,95 euros au titre des provisions pour charges non régularisées du 1er décembre 2016 au 31 mars 2020
-Condamner la société [Localité 4] PILIER (anciennement dénommée la société GNVS) à lui payer la somme de 12 348 euros au titre du montant de la taxe foncière dont elle s’est acquittée en 2016, 2017 et 2018
-Condamner la société [Localité 4] PILIER (anciennement dénommée la société GNVS) à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la société [Localité 4] PILIER (anciennement dénommée la société GNVS) aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, la société [Localité 4] PILIER sollicite du tribunal de :
-Débouter la SARL H2P DIFFUSION de l'ensemble de ses demandes 
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 30 décembre 2021 et ordonner, en conséquence, l’expulsion sans délai de la société H2P DIFFUSION, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était
Subsidiairement, 
-Ordonner la résiliation judiciaire du bail et ordonner, en conséquence, l’expulsion sans délai de la société H2P DIFFUSION, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était
-Condamner la société H2P DIFFUSION à payer à la société [Localité 4] PILIER une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des taxes et charges récupérables, à compter du 30 décembre 2021 ou de la résiliation judiciaire du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion
-Condamner la société H2P DIFFUSION à payer à la société [Localité 4] PILIER la somme de 50 471,56 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer 
-Condamner la société H2P DIFFUSION à payer à la société [Localité 4] PILIER la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la société H2P DIFFUSION aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les commandements de payer des 9 et 30 novembre 2021

La SARL H2P DIFFUSION sollicite à titre principal que les commandements de payer qui lui ont été signifiés par la société [Localité 4] PILIER les 9 et 30 novembre 2021 soient jugés nuls et de nul effet. Se fondant sur les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, sur les articles 15.1, 14 et 17 des conditions générales du bail, ainsi que sur l’article 7 des conditions particulières, elle fait valoir qu’aucune régularisation de charges n’a été effectuée par la société bailleresse depuis la prise à bail au 1er décembre 2012. Elle se prévaut également d’une exception d’inexécution, soutenant que l’absence de toute régularisation et justification des charges par la société GNVS depuis la prise à bail constitue un manquement grave du bailleur à ses obligations qui justifie le non-paiement des charges depuis le mois d’avril 2020. Se prévalant de l’article 2 des conditions particulières du bail, elle conteste les montants facturés au titre de la taxe foncière, soulignant qu’il n’est pas justifié de la répartition des tantièmes appliquée par la bailleresse, et qu’elle occupe le lot n°15 et non le lot n°11 de l'état descriptif de division. Elle ajoute que le montant de la taxe foncière ne peut être soumis à la TVA. Se fondant sur les articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce, elle sollicite par ailleurs que la clause d’indexation prévue au bail soit réputée non-écrite et le loyer fixé à la somme de 90 000 euros. Se fondant sur l’article 1134 du code civil, elle soutient que la mauvaise foi de la bailleresse est caractérisée par la violation de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, qui interdit de manière définitive au bailleur de demander l’acquisition de la clause résolutoire pour les loyers et charges exigibles entre le 12 mars et le 11 septembre 2020. Elle ajoute que la société [Localité 4] PILIER ne pouvait ignorer les contestations existantes relatives notamment à la fermeture de son commerce pendant plusieurs mois, à l’absence de toute régularisation pour charges intervenues depuis la prise à bail, à l’absence de justification du montant des taxes foncières refacturées au preneur et à la nullité de la clause d’indexation, dans la mesure où ces contestations avaient été soulevées dans le cadre de l’instance en référé. Elle se prévaut enfin du congé avec offre de renouvellement pour conclure que la société [Localité 4] PILIER a renoncé à invoquer le bénéfice de la clause résolutoire, ou à solliciter la résiliation judiciaire du bail.

La société [Localité 4] PILIER fait valoir que la SARL H2P DIFFUSION ne justifie pas de son éligibilité au dispositif prévu par l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et des décrets successifs. S’agissant des régularisations pour charges, elle fait valoir que le bail litigieux a été conclu antérieurement aux dispositions introduites par la loi dite Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, puisqu’il a été signé le 26 novembre 2012, et a pris effet le 1er décembre 2012. Elle souligne que le bail prévoit expressément le paiement des charges fixé forfaitairement à 10 % du montant du loyer payable trimestriellement et d’avance, et non à titre provisionnel. Elle soutient que sa mauvaise foi n’est aucunement démontrée et qu’elle était en droit de réclamer le paiment des loyers dus. Elle ne conteste pas l’irrégularité de la clause d’indexation prévue au bail et indique avoir régularisé la situation en annulant les indexations de loyers facturées à la société H2P DIFFUSION du 1er décembre 2016 au 30 mars 2023 et en établissant des avoirs pour les lui rembourser (pièce n°13), d’un montant total de 33 460,71 euros, outre 588,58 euros s’agissant de l’annulation de l’indexation pour le mois de décembre 2022. Elle se prévaut d’un rapport du cabinet de géomètres-experts GEOMETRIS pour justifier le montant de la taxe foncière et se fonde sur l’article 267-1 du code général des impôts pour soutenir que la taxe foncière refacturée doit être soumise à la TVA. Elle soutient que le congé avec refus de renouvellement délivré le 30 janvier 2024, pour le 30 novembre 2024, ne constitue pas un acte positif valant renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire.

Selon l'article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

 La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est de principe que le commandement fait pour une somme supérieure à la dette réelle n'est pas nul, et reste valable pour la partie qui ne fait l'objet d'aucune contestation de la part du débiteur.

-Sur les charges

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est de principe que l'absence de régularisation de charges ou reddition de comptes dans les conditions prévues par le bail commercial rend sans cause les appels de provisions à valoir sur charges.

En application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

En l’espèce, les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce sont inapplicables s’agissant d’un bail conclu le 26 novembre 2012.

L’article 15 des conditions générales du bail stipule que :

« Le PRENEUR remboursera à la COMPAGNIE BAILLERESSE sa quote-part de toutes prestations, charges et accessoires, présents et futurs, quelle qu’en soit la nature et l’importance afférents aux parties communes ou équipements communs du site et du bâtiment dont les LOCAUX LOUES dépendent ainsi qu’aux LOCAUX LOUES, la COMPAGNIE BAILLERESSE entendant recevoir un loyer net de tous frais et charges, il paiera donc en sus du loyer, ci-après fixé, une somme forfaitaire égale à 10% (dix pour cent) du montant dudit loyer.

15.1 Charges privatives

Ces charges comprennent les prestations afférentes aux fluides et aux énergies (électricité, gaz, eau, fuel, y compris pour l’alimentation en chauffage, climatisation, etc...des parties privatives) dont le PRENEUR bénéficierait dans les LOCAUX LOUES.

Pour le cas où l’installation permettrait au PRENEUR de souscrire directement des polices d’abonnement concernant ces prestations, il les paierait aux organismes intéressés à leur échéance exacte, de manière que la COMPAGNIE BAILLERESSE ne soit jamais recherchée ou inquiétée à ce sujet.


Dans le cas contraire, il rembourserait à la COMPAGNIE BAILLERESSE, d’après les index relevés aux compteurs (ou sous compteurs), sa quote-part étant calculée au prorata des surfaces occupées alimentées.

Le PRENEUR versera à ce titre, à la COMPAGNIE BAILLERESSE, en même temps que le loyer, une provision trimestrielle dont le montant est fixé ci-après au TITRE II – CONDITIONS PARTICULIERES. […] 

La régularisation avec chacun des remboursements définitivement dus interviendra au moins une fois par an, la provision susvisée variant alors en fonction de la somme définitivement due. »

L’article 6 des conditions particulières du bail stipule que :
« La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer annuel hors charges 10 %, hors taxes foncières et hors TVA 19,60 % fixé à 90 000 euros. »

Il ressort de ces stipulations que les parties ont prévu d’une part un montant forfaitaire de charges fixé à 10 %, visant notamment à couvrir les charges communes de l’immeuble, et d’autre part un système de provisions pour charges s’agissant des charges privatives, régularisables annuellement, dans le cas où ces charges privatives seraient avancées par la bailleresse.

Par conséquent, il convient de retenir que la SARL H2P DIFFUSION était redevable d’une somme correspondant à 10 % du loyer s’agissant des charges, sans que la société [Localité 4] PILIER ne soit tenue d’une quelconque régularisation. Le moyen tiré de l’exception d’inexécution est dès lors écarté. La SARL H2P DIFFUSION sera par ailleurs déboutée de sa demande de remboursement des provisions pour charges non régularisées.

-Sur la taxe foncière

En application de l’article 267-I du code général des impôts, sont à comprendre dans l’assiette de la TVA les impôts, taxes, droits et prélèvements de toute nature à l'exception de la taxe sur la valeur ajoutée elle-même.

En l’espèce, l’article 14 « CONTRIBUTIONS, IMPOTS ET TAXES » des conditions générales du bail stipule que :
« [le preneur] remboursera à la COMPAGNIE BAILLERESSE tous impôts contributions, taxes et redevances de toutes natures, présents et à venir, auxquels les LOCAUX LOUES sont ou pourraient être assujettis, taxes foncières et taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et les locaux de stockage comprises, le loyer s’entendant net d’impôts et taxes. En tant que besoin, il est rappelé que s’agissant d’un remboursement, celui-ci devra être effectué par le preneur en fonction des montant définitivement supportés par la COMPAGNIE BAILLERESSE et notamment au regard de la situation des locaux loués sur un site comportant plusieurs bâtiments. En cas de répartition celle-ci sera effectuée au prorata des surfaces locatives. Le PRENEUR versera à ce titre, à la COMPAGNIE BAILLERESSE, en même temps que le loyer, une provision trimestrielle dont le montant est fixé ci-après au TITRE II – CONDITIONS PARTICULIERES. […] La régularisation avec chacun des remboursements définitivement dus interviendra au moins une fois par an lorsque les montants dus à l’administration fiscale seront connus, la provision susvisée variant alors également en fonction de ceux-ci. »

Il ressort de la désignation des locaux prévue au bail que ceux-ci correspondent à « un local à usage commercial (local n°5), R.D.C. + ETAGES d’environ 760 M2 ».

La société [Localité 4] PILIER justifie par la production de l'état descriptif de division établi le 12 juillet 2023 avoir fait procéder à compter de cette date à une renumérotation des lots, le lot n°15 devenant le lot n°11, d’une surface totale de 759,99 m² et comprenant un local commercial au rez-de-chaussée et au 1er étage de l’immeuble.

Il ressort de ce même état descriptif de division que la surface totale de l’ensemble immobilier est de 4 969,45 mètres carré (page 20).

Au regard des avis de taxe foncière produits par la société [Localité 4] PILIER, la taxe foncière due par la société [Localité 4] PILIER s’élevait donc à :
-pour l’année 2019 : 759,99/4 969,45 x 89 289,90 = 13 655,32 euros
-pour l’année 2020 : 759,99/4 969,45 x 89 873 = 13 744,49 euros
-pour l’année 2021 : 759,99/4 969,45 x 88 764,59 = 13 574,95 euros.

En application des dispositions de l’article 267 du code général des impôts précité, la SARL H2P DIFFUSION devait également s’acquitter auprès de la société [Localité 4] PILIER de la TVA sur ces sommes.

Les commandements de payer des 9 et 30 novembre 2021 visent la taxe foncière 2019 pour un montant hors TVA de 15 154,48 euros, la taxe foncière 2020 pour un montant de 15 174,32 euros ainsi que la taxe foncière 2021 pour un montant de 15 306,16 euros, soit des montants supérieurs à ceux réellement dus par la SARL H2P DIFFUSION.

Il ne saurait néanmoins s’en déduire la nullité desdits commandements, ceux-ci restant valables pour les sommes réellement dus.

-Sur la clause d’indexation

Il est de principe qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse.

En l’espèce, la clause d’indexation prévue au bail est ainsi rédigée : « Le loyer variera automatiquement tous les ans à la date d’anniversaire de signature de présent bail, mais seulement en cas d’augmentation, proportionnellement aux variations de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE. […] »

Cette clause exclut par conséquent la réciprocité de la variation et doit dès lors êtreréputée non écrite.

Comme indiqué précédemment, il ne saurait néanmoins s’en déduire la nullité desdits commandements, ceux-ci restant valables pour les sommes réellement dus.

-Sur la mauvaise foi

Il est de principe que l'automaticité du mécanisme de la clause résolutoire prive d’effet un commandement délivré par un bailleur qui fait usage de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles.

En l’espèce, il ressort des décomptes annexés aux commandements de payer des 9 et 30 novembre 2021 que la SARL H2P DIFFUSION avait à cette date accumulé un arriéré de loyers supérieur à 100 000 euros.

La société [Localité 4] PILIER pouvait dès lors de bonne foi en solliciter le paiement, et ce quelles qu’aient été les contestations de la SARL H2P DIFFUSION quant aux sommes facturées.

Le moyen tiré de la mauvaise foi de la société [Localité 4] PILIER doit donc être écarté.

-Sur la renonciation de la bailleresse à se prévaloir des commandements de payer

Il est de principe que la renonciation du bailleur à se prévaloir de l'infraction doit être caractérisée par des actes positifs (Cass. 3e civ., 30 mai 2007, n° 06-12.853).

En l’espèce, la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction le 30 janvier 2024, ce alors que la bailleresse sollicitait parallèlement dans la présente instance que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire, ne saurait suffire à caractériser une renonciation à se prévaloir des commandements de payer.

Ce moyen est dès lors écarté.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SARL H2P DIFFUSION sera déboutée de ses demandes visant à voir juger nuls et de nul effet les commandements de payer délivrés par la société [Localité 4] PILIER le 9 novembre 2021 et le 30 novembre 2021.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de l’effet de la clause résolutoire, de la résiliation du bail, d’expulsion et les demandes subséquentes

Selon l'article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte extrajudiciaire du 30 novembre 2021, reproduisant la clause résolutoire du bail, la société [Localité 4] PILIER a délivré commandement à la SARL H2P DIFFUSION de payer, dans le délai d'un mois, la somme de 139 748,06 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Il ressort du descriptif du solde au 25 janvier 2022 qu’à cette date le solde débiteur s’élevait à 164 071,81 euros, la SARL H2P DIFFUSION ne s’étant acquittée que de la somme de 19 177,16 euros.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 30 novembre 2021 étant demeuré infructueux, la clause résolutoire a donc été acquise le 30 décembre 2021.

Sur les comptes entre les parties et la demande de délais

La société [Localité 4] PILIER sollicite que la SARL H2P DIFFUSION soit condamnée à lui payer la somme de 50 471,56 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

La SARL H2P DIFFUSION sollicite que la société [Localité 4] PILIER soit condamnée à lui payer les sommes suivantes :
-27 8839,93 euros au titre des trop-perçus de loyers du fait de la clause d’indexation. Elle s’oppose à une quelconque compensation à ce titre.
-32 017,95 euros au titre des provisions pour charges non-régularisées. Cette demande a été ci-avant rejetée par le tribunal.
-12 348 euros au titre de la taxe foncière 2016, 2017 et 2018

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1290 du code civil dispose que la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.

En l’espèce, la société [Localité 4] PILIER produit un décompte arrêté au 25 janvier 2022, un décompte arrêté au 10 mai 2022, et un décompte allant du 1er avril 2022, sans reprise de solde, au 9 février 2024. Elle intègre au sein de ses conclusions l’ensemble des sommes appelées du 9 février 2024 au 31 octobre 2024 ainsi que les règlements effectués par la preneuse sur la période. Ces sommes ne sont pas contestées par cette dernière. Il ressort de ces éléments que le solde débiteur de la SARL H2P DIFFUSION s’élevait au 31 octobre 2024 à la somme de 50 471,56 (114 211,17 - 63 739,61) euros.

Le décompte intègre des déductions au titre de l’annulation de l’indexation pour la période allant du 1er décembre 2016 au 31 décembre 2022 pour une somme totale de 34 049,29 euros, soit une somme supérieure à celle demandée par la SARL H2P DIFFUSION à ce titre.

Il convient de déduire du décompte le différentiel de taxe foncière selon le calcul suivant :
-2019 : (15 154,48 - 13 655,32) x 1,2 = 1 799 euros
-2020 : (15 174,32 - 13 744,49) x 1,2 = 1 715,80 euros
-2021 : (15 306,16 - 13 574,95) x 1,2 = 2 077,45 euros
Soit la somme totale de 5 592,25 euros.

La SARL H2P DIFFUSION sera par conséquent condamnée à payer à la société [Localité 4] PILIER la somme de 44 879,31 euros au titre de son arriéré locatif au 31 octobre 2024.

Au regard du caractère partiellement erroné des commandements délivrés par la société [Localité 4] PILIER, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La SARL H2P DIFFUSION sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 27 8839,93 euros au titre des trop-perçus de loyers du fait de la clause d’indexation, cette somme ayant été déduite de sa dette pour un montant supérieur à celui demandé.

S’agissant des taxes foncières 2016, 2017 et 2018, la SARL H2P DIFFUSION produit trois factures d’un montant de 4 068 euros, 4 140 euros et 4 140 euros, mais ne démontre pas que les montants facturés aient été erronés, étant observé qu’ils sont fortement inférieurs aux montants facturés en 2019, 2020 et 2021. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande en remboursement.

La SARL H2P DIFFUSION sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.

Au regard des incertitudes concernant le montant du loyer et des charges, il y a lieu de lui accorder 12 mois de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

La société [Localité 4] PILIER sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail, l’existence d’un impayé ne constituant pas une faute suffisamment grave au regard des incertitudes précitées. 

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL H2P DIFFUSION, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société [Localité 4] PILIER l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SARL H2P DIFFUSION sera donc condamnée à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

-Répute non-écrite la clause d’indexation prévue à l’article 13 des conditions générales du bail du 26 novembre 2012 liant les parties,

-Déboute la SARL H2P DIFFUSION de ses demandes visant à voir juger nuls et de nul effet les commandements de payer délivrés par la société GNVS devenue [Localité 4] PILIER le 9 novembre 2021 et le 30 novembre 2021,

-Déboute la SARL H2P DIFFUSION de sa demande de remboursement des provisions pour charges non régularisées,

-Déboute la SARL H2P DIFFUSION de sa demande en remboursement de la taxe foncière 2016, 2017 et 2018,

-Déboute la SARL H2P DIFFUSION de sa demande en remboursement de la somme de 27 883,93 euros au titre des trop-perçus de loyers,

-Déboute la société [Localité 4] PILIER de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes,

-Condamne la SARL H2P DIFFUSION à payer à la société [Localité 4] PILIER la somme de 44 879,31 euros au titre de son arriéré locatif au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 26 novembre 2012 liant la SARL H2P DIFFUSION et la société [Localité 4] PILIER, à compter du 30 décembre 2021,

-Accorde à la SARL H2P DIFFUSION des délais de paiement sous la forme de 12 mensualités égales et successives payables pour la première fois le 10 du mois suivant le mois du prononcé du jugement, sans préjudice du paiement des loyers courants et des charges,

-Suspend le jeu de la clause résolutoire pendant le cours des délais précités,

-Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance, et un mois après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et recouvrable par la société [Localité 4] PILIER,
-la clause résolutoire reprendra son plein effet à la date du 30 décembre 2021,
-faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la SARL H2P DIFFUSION, avec le concours de la force publique si nécessaire,
-le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
-la SARL H2P DIFFUSION sera condamnée, à compter du 31 décembre 2021 et jusqu’à la complète libération des lieux, à payer à la société [Localité 4] PILIER une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

-Dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué au titre du commandement de payer du 30 novembre 2021 la visant,

-Condamne la SARL H2P DIFFUSION à payer à la société [Localité 4] PILIER la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne la SARL H2P DIFFUSION aux dépens.

Fait au Palais de Justice, le 28 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CORON

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 AVRIL 2025


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 21/12067 - N° Portalis DB3S-W-B7F-V24P
N° de MINUTE : 25/00577


DEMANDEUR

S.A.R.L. H2P DIFFUSION
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0436

C/

DEFENDEUR

S.A.S. [Localité 4] PILIER (anciennement dénommée Société GNVS)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0301



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 03 Mars 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.






EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous signature privée en date du 26 novembre 2012, la société GNVS a donné à bail à la société H2P DIFFUSION divers locaux à usage commercial, dépendant d’un centre commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93), destinés au commerce de gros et demi-gros d’articles d'habillement et de chaussures. 

Par acte du 10 août 2020, la société GNVS a fait délivrer à la société H2P DIFFUSION un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 34 006,54 euros en principal, outre le coût du commandement de payer.

Par acte du 22 avril 2021, la société GNVS a assigné la SARL H2P DIFFUSION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin de solliciter la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 27 août 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte du 9 novembre 2021, la société GNVS a fait délivrer à la société H2P DIFFUSION un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 130 748,06 euros en principal, outre le coût du commandement de payer.

Par exploit du 30 novembre 2021, la société GNVS a fait délivrer à la société H2P DIFFUSION un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 130 748,06 en principal, outre le coût du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2021, la SARL H2P DIFFUSION a assigné la société GNVS devant le tribunal judiciaire de Bobigny en opposition à commandement de payer.

Par ordonnance du 22 juin 2022, le juge de la mise en état a débouté la société GNVS de sa demande de provision.

A la suite d’une cession de parts sociales en date du 14 avril 2022, la société GNVS a changé de dénomination sociale pour devenir la société [Localité 4] PILIER, son numéro de RCS demeurant inchangé.

Par exploit du 30 janvier 2024, la société [Localité 4] PILIER a fait signifier à la SARL H2P DIFFUSION un congé portant refus de renouvellement du bail commercial et offre d’indemnité d’éviction, à effet du 30 novembre 2024.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, la SARL H2P DIFFUSION sollicite du tribunal de :
-Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 novembre 2021
-Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 novembre 2021. 
-Débouter la société [Localité 4] PILIER (anciennement dénommée la société GNVS) de l’ensemble de ses demandes
A titre subsidiaire, 
-Lui accorder des délais de paiement de 18 mois pour régler la dette éventuelle à laquelle elle serait condamnée, à compter de la signification du jugement à intervenir
-Suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire
En tout état de cause, 



-Réputer non écrite la clause d’indexation du bail du 26 novembre 2012 (article 13 des conditions générales)
-Condamner la société [Localité 4] PILIER (anciennement dénommée la société GNVS) à payer à la société H2P DIFFUSION la somme de 27 883,93 euros au titre des trop perçus de loyer perçus par la bailleresse du 1er décembre 2016 au 1er décembre 2022
-Condamner la société [Localité 4] PILIER (anciennement dénommée la société GNVS) à lui payer la somme de 32 017,95 euros au titre des provisions pour charges non régularisées du 1er décembre 2016 au 31 mars 2020
-Condamner la société [Localité 4] PILIER (anciennement dénommée la société GNVS) à lui payer la somme de 12 348 euros au titre du montant de la taxe foncière dont elle s’est acquittée en 2016, 2017 et 2018
-Condamner la société [Localité 4] PILIER (anciennement dénommée la société GNVS) à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la société [Localité 4] PILIER (anciennement dénommée la société GNVS) aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, la société [Localité 4] PILIER sollicite du tribunal de :
-Débouter la SARL H2P DIFFUSION de l'ensemble de ses demandes 
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 30 décembre 2021 et ordonner, en conséquence, l’expulsion sans délai de la société H2P DIFFUSION, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était
Subsidiairement, 
-Ordonner la résiliation judiciaire du bail et ordonner, en conséquence, l’expulsion sans délai de la société H2P DIFFUSION, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était
-Condamner la société H2P DIFFUSION à payer à la société [Localité 4] PILIER une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des taxes et charges récupérables, à compter du 30 décembre 2021 ou de la résiliation judiciaire du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion
-Condamner la société H2P DIFFUSION à payer à la société [Localité 4] PILIER la somme de 50 471,56 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer 
-Condamner la société H2P DIFFUSION à payer à la société [Localité 4] PILIER la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la société H2P DIFFUSION aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les commandements de payer des 9 et 30 novembre 2021

La SARL H2P DIFFUSION sollicite à titre principal que les commandements de payer qui lui ont été signifiés par la société [Localité 4] PILIER les 9 et 30 novembre 2021 soient jugés nuls et de nul effet. Se fondant sur les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, sur les articles 15.1, 14 et 17 des conditions générales du bail, ainsi que sur l’article 7 des conditions particulières, elle fait valoir qu’aucune régularisation de charges n’a été effectuée par la société bailleresse depuis la prise à bail au 1er décembre 2012. Elle se prévaut également d’une exception d’inexécution, soutenant que l’absence de toute régularisation et justification des charges par la société GNVS depuis la prise à bail constitue un manquement grave du bailleur à ses obligations qui justifie le non-paiement des charges depuis le mois d’avril 2020. Se prévalant de l’article 2 des conditions particulières du bail, elle conteste les montants facturés au titre de la taxe foncière, soulignant qu’il n’est pas justifié de la répartition des tantièmes appliquée par la bailleresse, et qu’elle occupe le lot n°15 et non le lot n°11 de l'état descriptif de division. Elle ajoute que le montant de la taxe foncière ne peut être soumis à la TVA. Se fondant sur les articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce, elle sollicite par ailleurs que la clause d’indexation prévue au bail soit réputée non-écrite et le loyer fixé à la somme de 90 000 euros. Se fondant sur l’article 1134 du code civil, elle soutient que la mauvaise foi de la bailleresse est caractérisée par la violation de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, qui interdit de manière définitive au bailleur de demander l’acquisition de la clause résolutoire pour les loyers et charges exigibles entre le 12 mars et le 11 septembre 2020. Elle ajoute que la société [Localité 4] PILIER ne pouvait ignorer les contestations existantes relatives notamment à la fermeture de son commerce pendant plusieurs mois, à l’absence de toute régularisation pour charges intervenues depuis la prise à bail, à l’absence de justification du montant des taxes foncières refacturées au preneur et à la nullité de la clause d’indexation, dans la mesure où ces contestations avaient été soulevées dans le cadre de l’instance en référé. Elle se prévaut enfin du congé avec offre de renouvellement pour conclure que la société [Localité 4] PILIER a renoncé à invoquer le bénéfice de la clause résolutoire, ou à solliciter la résiliation judiciaire du bail.

La société [Localité 4] PILIER fait valoir que la SARL H2P DIFFUSION ne justifie pas de son éligibilité au dispositif prévu par l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et des décrets successifs. S’agissant des régularisations pour charges, elle fait valoir que le bail litigieux a été conclu antérieurement aux dispositions introduites par la loi dite Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, puisqu’il a été signé le 26 novembre 2012, et a pris effet le 1er décembre 2012. Elle souligne que le bail prévoit expressément le paiement des charges fixé forfaitairement à 10 % du montant du loyer payable trimestriellement et d’avance, et non à titre provisionnel. Elle soutient que sa mauvaise foi n’est aucunement démontrée et qu’elle était en droit de réclamer le paiment des loyers dus. Elle ne conteste pas l’irrégularité de la clause d’indexation prévue au bail et indique avoir régularisé la situation en annulant les indexations de loyers facturées à la société H2P DIFFUSION du 1er décembre 2016 au 30 mars 2023 et en établissant des avoirs pour les lui rembourser (pièce n°13), d’un montant total de 33 460,71 euros, outre 588,58 euros s’agissant de l’annulation de l’indexation pour le mois de décembre 2022. Elle se prévaut d’un rapport du cabinet de géomètres-experts GEOMETRIS pour justifier le montant de la taxe foncière et se fonde sur l’article 267-1 du code général des impôts pour soutenir que la taxe foncière refacturée doit être soumise à la TVA. Elle soutient que le congé avec refus de renouvellement délivré le 30 janvier 2024, pour le 30 novembre 2024, ne constitue pas un acte positif valant renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire.

Selon l'article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

 La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est de principe que le commandement fait pour une somme supérieure à la dette réelle n'est pas nul, et reste valable pour la partie qui ne fait l'objet d'aucune contestation de la part du débiteur.

-Sur les charges

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est de principe que l'absence de régularisation de charges ou reddition de comptes dans les conditions prévues par le bail commercial rend sans cause les appels de provisions à valoir sur charges.

En application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

En l’espèce, les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce sont inapplicables s’agissant d’un bail conclu le 26 novembre 2012.

L’article 15 des conditions générales du bail stipule que :

« Le PRENEUR remboursera à la COMPAGNIE BAILLERESSE sa quote-part de toutes prestations, charges et accessoires, présents et futurs, quelle qu’en soit la nature et l’importance afférents aux parties communes ou équipements communs du site et du bâtiment dont les LOCAUX LOUES dépendent ainsi qu’aux LOCAUX LOUES, la COMPAGNIE BAILLERESSE entendant recevoir un loyer net de tous frais et charges, il paiera donc en sus du loyer, ci-après fixé, une somme forfaitaire égale à 10% (dix pour cent) du montant dudit loyer.

15.1 Charges privatives

Ces charges comprennent les prestations afférentes aux fluides et aux énergies (électricité, gaz, eau, fuel, y compris pour l’alimentation en chauffage, climatisation, etc...des parties privatives) dont le PRENEUR bénéficierait dans les LOCAUX LOUES.

Pour le cas où l’installation permettrait au PRENEUR de souscrire directement des polices d’abonnement concernant ces prestations, il les paierait aux organismes intéressés à leur échéance exacte, de manière que la COMPAGNIE BAILLERESSE ne soit jamais recherchée ou inquiétée à ce sujet.


Dans le cas contraire, il rembourserait à la COMPAGNIE BAILLERESSE, d’après les index relevés aux compteurs (ou sous compteurs), sa quote-part étant calculée au prorata des surfaces occupées alimentées.

Le PRENEUR versera à ce titre, à la COMPAGNIE BAILLERESSE, en même temps que le loyer, une provision trimestrielle dont le montant est fixé ci-après au TITRE II – CONDITIONS PARTICULIERES. […] 

La régularisation avec chacun des remboursements définitivement dus interviendra au moins une fois par an, la provision susvisée variant alors en fonction de la somme définitivement due. »

L’article 6 des conditions particulières du bail stipule que :
« La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer annuel hors charges 10 %, hors taxes foncières et hors TVA 19,60 % fixé à 90 000 euros. »

Il ressort de ces stipulations que les parties ont prévu d’une part un montant forfaitaire de charges fixé à 10 %, visant notamment à couvrir les charges communes de l’immeuble, et d’autre part un système de provisions pour charges s’agissant des charges privatives, régularisables annuellement, dans le cas où ces charges privatives seraient avancées par la bailleresse.

Par conséquent, il convient de retenir que la SARL H2P DIFFUSION était redevable d’une somme correspondant à 10 % du loyer s’agissant des charges, sans que la société [Localité 4] PILIER ne soit tenue d’une quelconque régularisation. Le moyen tiré de l’exception d’inexécution est dès lors écarté. La SARL H2P DIFFUSION sera par ailleurs déboutée de sa demande de remboursement des provisions pour charges non régularisées.

-Sur la taxe foncière

En application de l’article 267-I du code général des impôts, sont à comprendre dans l’assiette de la TVA les impôts, taxes, droits et prélèvements de toute nature à l'exception de la taxe sur la valeur ajoutée elle-même.

En l’espèce, l’article 14 « CONTRIBUTIONS, IMPOTS ET TAXES » des conditions générales du bail stipule que :
« [le preneur] remboursera à la COMPAGNIE BAILLERESSE tous impôts contributions, taxes et redevances de toutes natures, présents et à venir, auxquels les LOCAUX LOUES sont ou pourraient être assujettis, taxes foncières et taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et les locaux de stockage comprises, le loyer s’entendant net d’impôts et taxes. En tant que besoin, il est rappelé que s’agissant d’un remboursement, celui-ci devra être effectué par le preneur en fonction des montant définitivement supportés par la COMPAGNIE BAILLERESSE et notamment au regard de la situation des locaux loués sur un site comportant plusieurs bâtiments. En cas de répartition celle-ci sera effectuée au prorata des surfaces locatives. Le PRENEUR versera à ce titre, à la COMPAGNIE BAILLERESSE, en même temps que le loyer, une provision trimestrielle dont le montant est fixé ci-après au TITRE II – CONDITIONS PARTICULIERES. […] La régularisation avec chacun des remboursements définitivement dus interviendra au moins une fois par an lorsque les montants dus à l’administration fiscale seront connus, la provision susvisée variant alors également en fonction de ceux-ci. »

Il ressort de la désignation des locaux prévue au bail que ceux-ci correspondent à « un local à usage commercial (local n°5), R.D.C. + ETAGES d’environ 760 M2 ».

La société [Localité 4] PILIER justifie par la production de l'état descriptif de division établi le 12 juillet 2023 avoir fait procéder à compter de cette date à une renumérotation des lots, le lot n°15 devenant le lot n°11, d’une surface totale de 759,99 m² et comprenant un local commercial au rez-de-chaussée et au 1er étage de l’immeuble.

Il ressort de ce même état descriptif de division que la surface totale de l’ensemble immobilier est de 4 969,45 mètres carré (page 20).

Au regard des avis de taxe foncière produits par la société [Localité 4] PILIER, la taxe foncière due par la société [Localité 4] PILIER s’élevait donc à :
-pour l’année 2019 : 759,99/4 969,45 x 89 289,90 = 13 655,32 euros
-pour l’année 2020 : 759,99/4 969,45 x 89 873 = 13 744,49 euros
-pour l’année 2021 : 759,99/4 969,45 x 88 764,59 = 13 574,95 euros.

En application des dispositions de l’article 267 du code général des impôts précité, la SARL H2P DIFFUSION devait également s’acquitter auprès de la société [Localité 4] PILIER de la TVA sur ces sommes.

Les commandements de payer des 9 et 30 novembre 2021 visent la taxe foncière 2019 pour un montant hors TVA de 15 154,48 euros, la taxe foncière 2020 pour un montant de 15 174,32 euros ainsi que la taxe foncière 2021 pour un montant de 15 306,16 euros, soit des montants supérieurs à ceux réellement dus par la SARL H2P DIFFUSION.

Il ne saurait néanmoins s’en déduire la nullité desdits commandements, ceux-ci restant valables pour les sommes réellement dus.

-Sur la clause d’indexation

Il est de principe qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse.

En l’espèce, la clause d’indexation prévue au bail est ainsi rédigée : « Le loyer variera automatiquement tous les ans à la date d’anniversaire de signature de présent bail, mais seulement en cas d’augmentation, proportionnellement aux variations de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE. […] »

Cette clause exclut par conséquent la réciprocité de la variation et doit dès lors êtreréputée non écrite.

Comme indiqué précédemment, il ne saurait néanmoins s’en déduire la nullité desdits commandements, ceux-ci restant valables pour les sommes réellement dus.

-Sur la mauvaise foi

Il est de principe que l'automaticité du mécanisme de la clause résolutoire prive d’effet un commandement délivré par un bailleur qui fait usage de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles.

En l’espèce, il ressort des décomptes annexés aux commandements de payer des 9 et 30 novembre 2021 que la SARL H2P DIFFUSION avait à cette date accumulé un arriéré de loyers supérieur à 100 000 euros.

La société [Localité 4] PILIER pouvait dès lors de bonne foi en solliciter le paiement, et ce quelles qu’aient été les contestations de la SARL H2P DIFFUSION quant aux sommes facturées.

Le moyen tiré de la mauvaise foi de la société [Localité 4] PILIER doit donc être écarté.

-Sur la renonciation de la bailleresse à se prévaloir des commandements de payer

Il est de principe que la renonciation du bailleur à se prévaloir de l'infraction doit être caractérisée par des actes positifs (Cass. 3e civ., 30 mai 2007, n° 06-12.853).

En l’espèce, la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction le 30 janvier 2024, ce alors que la bailleresse sollicitait parallèlement dans la présente instance que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire, ne saurait suffire à caractériser une renonciation à se prévaloir des commandements de payer.

Ce moyen est dès lors écarté.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SARL H2P DIFFUSION sera déboutée de ses demandes visant à voir juger nuls et de nul effet les commandements de payer délivrés par la société [Localité 4] PILIER le 9 novembre 2021 et le 30 novembre 2021.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de l’effet de la clause résolutoire, de la résiliation du bail, d’expulsion et les demandes subséquentes

Selon l'article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte extrajudiciaire du 30 novembre 2021, reproduisant la clause résolutoire du bail, la société [Localité 4] PILIER a délivré commandement à la SARL H2P DIFFUSION de payer, dans le délai d'un mois, la somme de 139 748,06 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Il ressort du descriptif du solde au 25 janvier 2022 qu’à cette date le solde débiteur s’élevait à 164 071,81 euros, la SARL H2P DIFFUSION ne s’étant acquittée que de la somme de 19 177,16 euros.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 30 novembre 2021 étant demeuré infructueux, la clause résolutoire a donc été acquise le 30 décembre 2021.

Sur les comptes entre les parties et la demande de délais

La société [Localité 4] PILIER sollicite que la SARL H2P DIFFUSION soit condamnée à lui payer la somme de 50 471,56 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

La SARL H2P DIFFUSION sollicite que la société [Localité 4] PILIER soit condamnée à lui payer les sommes suivantes :
-27 8839,93 euros au titre des trop-perçus de loyers du fait de la clause d’indexation. Elle s’oppose à une quelconque compensation à ce titre.
-32 017,95 euros au titre des provisions pour charges non-régularisées. Cette demande a été ci-avant rejetée par le tribunal.
-12 348 euros au titre de la taxe foncière 2016, 2017 et 2018

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1290 du code civil dispose que la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.

En l’espèce, la société [Localité 4] PILIER produit un décompte arrêté au 25 janvier 2022, un décompte arrêté au 10 mai 2022, et un décompte allant du 1er avril 2022, sans reprise de solde, au 9 février 2024. Elle intègre au sein de ses conclusions l’ensemble des sommes appelées du 9 février 2024 au 31 octobre 2024 ainsi que les règlements effectués par la preneuse sur la période. Ces sommes ne sont pas contestées par cette dernière. Il ressort de ces éléments que le solde débiteur de la SARL H2P DIFFUSION s’élevait au 31 octobre 2024 à la somme de 50 471,56 (114 211,17 - 63 739,61) euros.

Le décompte intègre des déductions au titre de l’annulation de l’indexation pour la période allant du 1er décembre 2016 au 31 décembre 2022 pour une somme totale de 34 049,29 euros, soit une somme supérieure à celle demandée par la SARL H2P DIFFUSION à ce titre.

Il convient de déduire du décompte le différentiel de taxe foncière selon le calcul suivant :
-2019 : (15 154,48 - 13 655,32) x 1,2 = 1 799 euros
-2020 : (15 174,32 - 13 744,49) x 1,2 = 1 715,80 euros
-2021 : (15 306,16 - 13 574,95) x 1,2 = 2 077,45 euros
Soit la somme totale de 5 592,25 euros.

La SARL H2P DIFFUSION sera par conséquent condamnée à payer à la société [Localité 4] PILIER la somme de 44 879,31 euros au titre de son arriéré locatif au 31 octobre 2024.

Au regard du caractère partiellement erroné des commandements délivrés par la société [Localité 4] PILIER, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La SARL H2P DIFFUSION sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 27 8839,93 euros au titre des trop-perçus de loyers du fait de la clause d’indexation, cette somme ayant été déduite de sa dette pour un montant supérieur à celui demandé.

S’agissant des taxes foncières 2016, 2017 et 2018, la SARL H2P DIFFUSION produit trois factures d’un montant de 4 068 euros, 4 140 euros et 4 140 euros, mais ne démontre pas que les montants facturés aient été erronés, étant observé qu’ils sont fortement inférieurs aux montants facturés en 2019, 2020 et 2021. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande en remboursement.

La SARL H2P DIFFUSION sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.

Au regard des incertitudes concernant le montant du loyer et des charges, il y a lieu de lui accorder 12 mois de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

La société [Localité 4] PILIER sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail, l’existence d’un impayé ne constituant pas une faute suffisamment grave au regard des incertitudes précitées. 

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL H2P DIFFUSION, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société [Localité 4] PILIER l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SARL H2P DIFFUSION sera donc condamnée à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

-Répute non-écrite la clause d’indexation prévue à l’article 13 des conditions générales du bail du 26 novembre 2012 liant les parties,

-Déboute la SARL H2P DIFFUSION de ses demandes visant à voir juger nuls et de nul effet les commandements de payer délivrés par la société GNVS devenue [Localité 4] PILIER le 9 novembre 2021 et le 30 novembre 2021,

-Déboute la SARL H2P DIFFUSION de sa demande de remboursement des provisions pour charges non régularisées,

-Déboute la SARL H2P DIFFUSION de sa demande en remboursement de la taxe foncière 2016, 2017 et 2018,

-Déboute la SARL H2P DIFFUSION de sa demande en remboursement de la somme de 27 883,93 euros au titre des trop-perçus de loyers,

-Déboute la société [Localité 4] PILIER de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes,

-Condamne la SARL H2P DIFFUSION à payer à la société [Localité 4] PILIER la somme de 44 879,31 euros au titre de son arriéré locatif au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 26 novembre 2012 liant la SARL H2P DIFFUSION et la société [Localité 4] PILIER, à compter du 30 décembre 2021,

-Accorde à la SARL H2P DIFFUSION des délais de paiement sous la forme de 12 mensualités égales et successives payables pour la première fois le 10 du mois suivant le mois du prononcé du jugement, sans préjudice du paiement des loyers courants et des charges,

-Suspend le jeu de la clause résolutoire pendant le cours des délais précités,

-Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance, et un mois après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et recouvrable par la société [Localité 4] PILIER,
-la clause résolutoire reprendra son plein effet à la date du 30 décembre 2021,
-faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la SARL H2P DIFFUSION, avec le concours de la force publique si nécessaire,
-le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
-la SARL H2P DIFFUSION sera condamnée, à compter du 31 décembre 2021 et jusqu’à la complète libération des lieux, à payer à la société [Localité 4] PILIER une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

-Dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué au titre du commandement de payer du 30 novembre 2021 la visant,

-Condamne la SARL H2P DIFFUSION à payer à la société [Localité 4] PILIER la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne la SARL H2P DIFFUSION aux dépens.

Fait au Palais de Justice, le 28 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CORON

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Mise à jour de la source le 2025-04-28T18:01:08.421Z.