Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 3, 23 avril 2025, n° 21/06539

N° RG 21/06539 - N° Portalis DB2E-W-B7F-KULM

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 21/06539 - N° Portalis DB2E-W-B7F-KULM


Minute n°




Copie exec. à :

Me Pascal SCHMITT
Me Philippe SCHNEIDER
Me Sophie SCHWEITZER


Le 
 
Le greffier 






Me Pascal SCHMITT
Me Philippe SCHNEIDER
Me Sophie SCHWEITZER


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 23 AVRIL 2025


DEMANDEURS :

Madame [Z] [A]
née le 12 Août 1962 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7] - [Localité 11]
représentée par Me Philippe SCHNEIDER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 182

Monsieur [R] [A]
né le 19 Février 1966 à [Localité 16], demeurant [Adresse 6] - [Localité 15]
représenté par Me Philippe SCHNEIDER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 182

Monsieur [G] [A]
né le 23 Octobre 1964 à [Localité 16], demeurant [Adresse 1] - [Localité 8]
représenté par Me Philippe SCHNEIDER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 182

Madame [I] [A]
née le 15 Décembre 1963 à [Localité 16], demeurant [Adresse 3] - [Localité 10]
représentée par Me Philippe SCHNEIDER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 182

S.A.S. B2L IMMOBILIER, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le 
n° B 481.318.806. représentée par son Président, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 10]
représentée par Me Philippe SCHNEIDER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 182


DEFENDEURS :

Monsieur [N] [L]
né le 04 Décembre 1981 à [Localité 16], demeurant [Adresse 13] - [Localité 9]
représenté par Me Sophie SCHWEITZER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 281

Madame [H] [O] épouse [L]
née le 25 Mai 1982 à [Localité 14], demeurant [Adresse 13] - [Localité 9]
représentée par Me Sophie SCHWEITZER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 281






S.A.S. RAM TRANSACTIONS, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 892.273.178. prise en la personne de son Président, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 12]
représentée par Me Pascal SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 44


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Aude MULLER, greffier


EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [A], Monsieur [R] [A], Monsieur [G] [A] et Madame [I] [A] (ci-dessous « l’indivision [A] ») sont propriétaires en indivision d’une maison sise [Adresse 5] à [Localité 15].

Le 10 juillet 2020, ils ont conclu un mandat de vente portant sur ce bien avec la S.A.S. B2L IMMOBILIER, ce contrat prévoyant le versement d’une commission d’un montant de 18 000 €.

Par l’entremise de la S.A.S. B2L IMMOBILIER, un compromis de vente portant sur ce bien a été conclu le 22 octobre 2020 entre l’indivision [A] d’une part, Monsieur [N] [L] et Madame [H] [O] épouse [L] d’autre part. Le compromis a été conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier et prévoyait une faculté de substitution de l’acquéreur. 

Par courriel en date du 02 décembre 2020, Monsieur [N] [L] a informé la société B2L IMMOBILIER que lui et son épouse avait fait usage de la clause de substitution et que leur était substituée la S.A.S. RAM Transactions, représentée par Monsieur [D] [C] et dont les associés sont Monsieur [X] [W] et Monsieur [N] [L].

Une convention intitulée « avenant au compris de vente du 22 octobre 2020 », signée par les époux [L], Monsieur [W] et Monsieur [D] [C] le 9 décembre 2020 constate que la société RAM TRANSACTIONS se substituera aux époux [L].

Par courriel en date du 09 décembre 2020, la société B2L IMMOBILIER a averti l’indivision [A] de cette substitution.

Le 15 décembre 2020, M. [D] [C], pour le compte de la société RAM TRANSACTIONS en cours d’immatriculation, a sollicité la conclusion d’un avenant portant prorogation de la date de réalisation des conditions suspensives au 15 février 2021. L’indivision [A] a rejeté cette demande par courriel du 17 décembre 2020.

Le 21 décembre 2020, l’office notarial chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente a été destinataire d’un courrier de la société RAM TRANSACTIONS aux termes duquel M. [C] déclarait renoncer à la condition suspensive prévue dans l’avant-contrat et relative à l’obtention d’un prêt bancaire.

Un document non daté et comportant renonciation par les époux [L] à la condition suspensive d’obtention du prêt a par ailleurs été transmis à l’indivision [A].

Suite à la demande de certificat d’urbanisme déposée le 13 janvier 2021 par la société RAM TRANSACTIONS pour un projet de réhabilitation et de construction de quatre maisons individuelles sur le terrain objet du compromis de vente, le maire de la commune de [Localité 10] a, le 10 mars 2021, répondu que le projet envisagé n’était pas réalisable.

Par acte d’huissier délivré le 18 mars 2021, l’indivision [A] a indiqué à la S.A.S. RAM TRANSACTIONS qu’elle était convoquée en vue de régulariser l’acte de vente définitif devant notaire le 23 mars 2021 à 16h et qu’en son absence, le notaire dresserait un procès-verbal de carence.

Par courrier daté du 19 mars 2021, Monsieur [N] [L], Madame [H] [O] épouse [L] et la S.A.S. RAM TRANSACTIONS ont, par l’intermédiaire de leur conseil, indiqué à l’indivision [A] qu’ils n’entendaient pas réitérer l’acte devant notaire au motif de l’impossibilité de réaliser le projet immobilier envisagé.

Le 23 mars 2021, Maître [U] [S], notaire, a dressé un procès-verbal de carence du fait de l’absence de l’acquéreur à la signature du contrat.

Par actes d’huissier signifiés le 1er et le 05 octobre 2020, l’indivision [A] et la société B2L IMMOBILIER ont fait attraire Monsieur [N] [L], Madame [H] [O] épouse [L] et la S.A.S. RAM TRANSACTIONS devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les voir solidairement condamnés à verser la somme de 42 800 € à titre de dommages intérêts en application de la clause pénale à l’indivision [A], et la somme de 18 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance d’obtenir une commission à la société B2L.

Par ordonnance en date du 7 septembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré recevables les demandes formées par l’indivision [A] et la société B2L IMMOBILIER à l’égard des époux [L], a rejeté la demande d’expertise graphologique formée par les époux [L] et s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande des époux [L] tendant à voir réduire le montant de la clause pénale.

Appel a été interjeté de cette décision. Par ordonnance en date du 21 août 2023, la présidente de chambre a constaté la caducité de la déclaration d’appel, faute pour les appelants d’avoir conclu dans le délai légal d’un mois à compter de la réception de l’avis de fixation de l’affaire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2024, l’indivision [A] et la S.A.S. B2L IMMOBILIER demandent au tribunal de : 
- Condamner solidairement M. [N] [L], Mme [H] [O] [L] et la S.A.S. RAM TRANSACTIONS à payer à Mme [Z] [A], M. [R] [A], M. [G] [A] et Mme [I] [A] la somme de 42 800 euros à titre de dommages-intérêts, majorée de l’intérêt légal à compter de la décision à intervenir ;
- Condamner solidairement M. [N] [L], Mme [H] [O] [L] et la S.A.S. RAM TRANSACTIONS à payer à la S.A.S. B2L IMMOBILIER la somme de 18 000 euros de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de commission de rémunération, majorée de l’intérêt légal à compter de la décision à intervenir ;
- Condamner solidairement M. [N] [L], Mme [H] [O] [L] et la S.A.S. RAM TRANSACTIONS à payer à Mme [Z] [A], M. [R] [A], M. [G] [A] et Mme [I] [A] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner solidairement M. [N] [L], Mme. [H] [O] [L] et la S.A.S. RAM TRANSACTIONS à payer la S.A.S. B2L IMMOBILIER la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que la substitution a été valablement exercée, de sorte que le compromis de vente lie la société RAM TRANSACTIONS, dont les époux [L] sont solidaires. Ils exposent que les époux [L] ont renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un prêt et qu’au demeurant, si la dénégation d’écriture devait être reconnue, ils n’ont en tout état de cause pas justifié de leurs démarches en faveur de l’obtention d’un financement. Ils indiquent que les acquéreurs se sont dérobés par deux fois à la signature de l’acte authentique, de sorte que leur défaillance est acquise et leur responsabilité engagée. Ils ajoutent que le compromis de vente sur lequel les parties se sont engagées ne stipule aucune condition suspensive liée à la faisabilité d’un projet d’investissement particulier, de sorte que l’échec du projet spéculatif des acquéreurs est sans incidence quant au présent litige. Ils soulignent le fait que le compromis de vente stipule une solidarité entre les époux [L] et la S.A.S. RAM TRANSACTIONS.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2023, les époux [L] demandent au tribunal de :
- Constater la nullité de l’acte de renonciation à la condition suspensive d’obtention du prêt ;
- Constater la nullité du contrat de vente ;
- Débouter les consorts [A] de l’ensemble de leurs prétentions ;
- Débouter la S.A.S. B2L IMMOBILIER de l’ensemble de ses prétentions ;
- Constater le manquement de la S.A.S. B2L IMMOBILIER à son obligation de devoir et de conseil ;
- Retenir la responsabilité de la S.A.S. B2L IMMOBILIER ;
- Condamner la S.A.S. B2L IMMOBILIER à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, majorée d’intérêt légal à compter de la décision à intervenir ;
- Condamner solidairement les consorts [A] et la S.A.S. B2L IMMOBILIER à leur verser la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner solidairement les consorts [A] et la S.A.S. B2L IMMOBILIER à payer les entiers frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils affirment que le contrat de vente est nul dans la mesure où il ne correspond pas à l’objet projeté, en l’occurrence la construction de maisons individuelles sur le terrain acquis ; que cet objet du contrat était connu des consorts [A] et de la S.A.S. B2L IMMOBILIER. Ils contestent avoir renoncé au bénéfice de la condition suspensive, tel qu’il ressort selon eux de l’analyse amiable graphologique qu’ils ont diligentée. Subsidiairement, ils font valoir que, quand bien même ils l’auraient rédigée, la clause est sans effet car la mention manuscrite légalement requise est absente de la renonciation. Très subsidiairement, ils estiment que cet acte de renonciation est vicié pour avoir été obtenu par force, de sorte qu’il ne peut produire ses effets. Ils font valoir que la promesse de vente est de facto caduque suite à la défaillance de la condition suspensive. Concernant la substitution de la S.A.S. RAM TRANSACTIONS, ils indiquent qu’elle est valable dans la mesure où une clause, signée par toutes les parties, a été insérée dans le compromis et qu’il est tout à fait possible pour une société en constitution de conclure un certain nombre d’actes sans que cela n’entache leur validité. Dès lors, ils estiment ne plus être parties au compromis de vente. Ils soutiennent que, dès lors que la condition suspensive était réalisée dès le 21 décembre 2020, les vendeurs auraient pu proposer le bien à d’autres acheteurs, de sorte que le montant de la clause pénale est manifestement excessif. Ils indiquent que l’agent immobilier a manqué à son devoir d’obligation d’information et de conseil qui leur a causé un préjudice justifiant le paiement de dommages-intérêts. Ils jugent le montant de la clause pénale excessive au motif que les consorts [A] aurait pu remettre en vente le bien dès le 21 décembre 2020 et qu’il a été finalement vendu de façon démembrée avec plus-value.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 février 2024, la S.A.S. RAM TRANSACTIONS demande au tribunal de :
A titre principal,
- Juger nul l’avenant au compromis de vente en date du 20 octobre 2020 ;
- Juger que l’acte de renonciation à la condition suspensive d’obtention du prêt lui est inopposable ;
A titre subsidiaire,
- Juger que l’acte de renonciation à la condition suspensive d’obtention du prêt lui est inopposable ;
- Constater que la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a pas été réalisée ;
- Juger que le compromis de vente est caduc ;
En tout état de cause,
- Constater le caractère excessif de la clause pénale prévue au compromis de vente ;
- Débouter les consorts [A] de l’ensemble de leurs demandes ;
- Débouter les époux [L] de toutes demandes dirigées contre elle ;
- Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire ;
- Condamner solidairement les consorts [A] et la S.A.S. B2L IMMOBILIER à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner solidairement les consorts [A] et la S.A.S. B2L IMMOBILIER aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la S.A.S. RAM TRANSACTIONS n’était pas immatriculée et n’avait pas d’existence légale lors de la substitution intervenue, de sorte que la convention de substitution est nulle. Elle affirme que la renonciation à la condition suspensive d’obtention du prêt ne lui est pas opposable, et que le compromis de vente est caduc en raison de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, dans la mesure où sa substitution aux époux [M] en qualité d’acquéreur est nulle. Elle fait valoir qu’aucune clause pénale ni honoraires ne sont dus à l’égard des demandeurs, au motif qu’elle ne s’est pas substituée aux époux [M].

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 29 mai 2024 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 27 novembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, délibéré prorogé au 23 avril 2025 en raison de la surcharge du service.

En application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l'exposé plus détaillé des faits, et quant aux moyens respectifs des parties.


MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que l'article 768 du code de procédure civile oblige les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux. Par voie de conséquence, les « juger » et les « constater » ne constituent pas des prétentions mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures et non dans le dispositif. Le tribunal ne répondra de ce fait à de tels « juger » et « constater » qu'à condition qu'ils viennent au soutien de la prétention énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son jugement, mais dans ses motifs.

Dès lors que la régularité du contrat de vente et de l’exercice de la clause de substitution au bénéfice de la société RAM TRANSACTIONS sont contestées en défense, il y a lieu d’examiner ces contestations avant les demandes formées par l’indivision [A] et la société B2L IMMOBILIER.

I. Sur la demande tendant à voir ordonner la nullité du compromis de vente

Il résulte des dispositions combinées des articles 1103, 1104 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1128 alinéa 1 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain.

L’article 1163 du même code ajoute que l’obligation a pour objet une prestation présente ou future, qui doit être déterminée ou déterminable.

L’article 1130 du même code dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

En l’espèce, les époux [L] indiquent que la vente est dépourvue d’objet dès lors qu’ils projetaient de construire sur le terrain acquis des maisons individuelles et que ce projet a été refusé par le maire de la commune de [Localité 10].





Or, l’objet du contrat de vente au sens de l’article 1163 du code civil n’est nullement la construction de maisons individuelles mais le transfert de propriété du bien immobilier appartenant à l’indivision [A]. Le contenu du contrat est licite, parfaitement déterminé et certain. Le projet des époux [L] quant à l’usage du terrain acquis ne constitue pas l’objet du contrat et aucune nullité ne saurait être encourue en raison du défaut d’aboutissement dudit projet.

Dès lors, les époux [L] seront déboutés de leur demande en annulation du contrat de vente pour défaut d’objet.

II. Sur la validité de l’exercice de la clause de substitution au bénéfice de la société RAM TRANSACTIONS

En vertu du premier alinéa de l’article 210-6 du Code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d'une société n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

Il est jugé qu'en présence d'un acte ne mentionnant pas qu'il a été souscrit au nom ou pour le compte de la société en formation, il appartient au juge d'apprécier souverainement, par un examen de l'ensemble des circonstances, tant intrinsèques à cet acte qu'extrinsèques, si la commune intention des parties n'était pas qu'il fût conclu au nom ou pour le compte de cette société, celle-ci pouvant, ensuite, après avoir acquis la personnalité juridique, décider de reprendre les engagements souscrits (Com., 29 novembre 2023, pourvoi n° 22-18.295).

Par ailleurs et conformément aux articles 1843 du code civil et L. 210-6 du code de commerce, et 6 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, la reprise des contrats de louage d'ouvrage ne peut être implicite et doit résulter soit de la signature des statuts, lorsque l'état prévu au troisième des textes cités plus haut a été préalablement annexé à ces statuts, soit d'un mandat donné avant l'immatriculation de la société et déterminant dans leur nature ainsi que dans leurs modalités les engagements à prendre soit d'une décision prise à la majorité des associés après l'immatriculation de la société.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 20 et le 22 octobre 2020 stipule : 
« Le vendeur, par ces présentes, en s’obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit, vend, sous les conditions suspensives ci après énoncées, à l’acquéreur qui accepte pour lui-même ou toute personne physique ou morale qu’il se substituera à titre gratuit, en totalité, en pleine propriété, et en toute hypothèse, après l’expiration de tout délai de rétractation initial et avant la réalisation de toutes les conditions suspensives, mais dont il sera solidairement garant, ce qui est accepté par le vendeur, le bien immobilier ci-après désigné, que l’acquéreur déclare bien connaître pour l’avoir vu et visité.
D’un commun accord entre les parties, il est convenu que la substitution devra être constatée par écrit entre l’acquéreur initial et l’acquéreur substitué. En outre, cette convention de substitution devra être notifiée sans délai et par lettre recommandée avec avis de réception par l’acquéreur initial au rédacteur des présentes qui en informera à son tour le vendeur, à moins que le vendeur n’en ait pris acte préalablement. Les conséquences fiscales qui résulteraient de la substitution resteront à la charge de l’acquéreur ». 

La faculté de substitution prévue au contrat ci-dessus reproduite doit s’analyser en un accord de l’indivision [A] pour que les consorts [L] procèdent à une cession de leur qualité de partie au contrat à un tiers, conformément aux dispositions de l’article 1216 du code civil. Dès lors, il n’était pas nécessaire pour les consorts [E] d’obtenir un nouvel accord à cette cession.

Les pièces produites aux débats démontrent suffisamment que les consorts [L] ont entendu faire usage de la faculté de substitution et qu’ils en ont informé l’agence B2L IMMOBILIER, laquelle en a à son tour informé l’indivision [A]. 

Il n’est pas contesté que la société S.A.S. RAM TRANSACTIONS, qui produit des statuts signés à la date du 26 novembre 2020, était en formation le 09 décembre 2020, jour de la signature de la convention de substitution au compromis de vente du 22 octobre 2020. Par conséquent, elle ne jouissait pas de la personnalité morale. 

La convention de substitution est signée de M. [D] [C], Monsieur [X] [W], Monsieur [N] [L] et Madame [H] [L]. Ainsi, tant le gérant que les associés de la société RAM TRANSACTIONS ont pris part à l’acte.

Il n’est nullement précisé que la faculté de substitution est exercée au nom et pour le compte de la société en formation RAM TRANSACTIONS. Il est seulement indiqué que « la S.A.S. RAM Transactions se substituera à M et Mme [L] ». 

Pour autant et dès lors que l’ensemble des signataires de l’acte, à l’exception de Mme [L], sont associés et gérant de la société RAM TRANSACTIONS, il n’est pas contestable que la commune intention des parties était d’exercer cette faculté de substitution au nom et pour le compte de la société en formation. 

La substitution est donc valable, l’acte n’encourant pas la nullité.

Toutefois, aucune des pièces produites aux débats ne permet de démontrer que la société, une fois immatriculée, a repris l’engagement souscrit par l’exercice de cette faculté de substitution. En effet, l’état des actes accomplis au nom de la société en formation produit aux débats ne porte mention que de l’ouverture d’un compte bancaire. Le seul mandat figurant dans les statuts concerne la signature par M. [C] d’une lettre de mission avec le cabinet comptable in Extenso. Par ailleurs, il n’est versé aux débats aucun procès-verbal d’assemblée générale approuvant la reprise des contrats litigieux.

La preuve de la reprise de l’engagement n’étant pas rapportée, la société RAM TRANSACTIONS n’est pas engagée. Seuls les signataires de l’acte conclu pour le compte de la société en formation, soit Messieurs [W], [L] et [C], le sont.

Les demandes de l’indivision [A] et de la société B2L IMMOBILIER, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société RAM TRANSACTIONS, seront donc rejetées.

III. Sur les demandes de l’indivision [A]

Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, l’acte de vente stipule que l’acquéreur sera solidairement garant de la personne qu’il s’est substitué, de sorte que les époux [L] ne sont pas déliés de leurs engagements du fait de la signature de la convention de substitution.

Les époux [L] indiquant que le compromis est caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive sans faute de leur part, il y a lieu d’examiner en premier lieu s’ils ont renoncé à cette condition, telle qu’allégué par l’indivision [A], avant de déterminer si la condition a défailli.

Sur l’acte de renonciation à la condition suspensive :

L’article 287 du Code de procédure civile dispose que si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

Aux termes de l’article 288 du Code de procédure civile, il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture.

Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux.

En l’espèce, les époux [L] produisent une analyse graphologique privée concluant qu’ils n’ont pas rédigé les mentions manuscrites portées sur l’acte de renonciation à la condition suspensive. 

Si les documents comparés montrent certaines similitudes dans quelques caractères, notamment en ce qui concerne les « e, n, m, g, m » dans l’écriture de Mme [L], dans les « e, s, t, c, h » pour M. [L], ainsi que pour les signatures, il convient de considérer l’analyse du graphologue selon laquelle la rapidité de l’écriture, sa forme, le soin ou les caractéristiques graphiques ne correspondent pas, tant pour Mme que pour M. [L], ce dont le tribunal convient.

Dès lors, au regard des différents éléments fournis par les parties, il existe un doute quant à la réalité de la rédaction, par les époux [L], des mentions manuscrites de l’acte de renonciation à la condition suspensive.

En conséquence, cet acte de renonciation sera écarté des débats, l’issue de la vérification d’écriture n’étant pas l’annulation du document contesté.

A défaut d’autre acte démontrant la renonciation des époux [L], il y a lieu de considérer que ces derniers n’ont pas renoncé à la condition suspensive stipulée.

Sur la défaillance ou l’accomplissement de la condition : 

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Le compromis de vente stipule que la vente est conclue sous condition suspensive d’obtention du ou des prêts sollicités dans les conditions définies ci-après. Il précise que l’acquéreur ayant déclaré vouloir financer son acquisition au moyen d’un ou plusieurs prêts bancaires et assimilés, il devra à cet effet :
- Avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 360 100 euros pour une durée maximum de 20 ans, au taux maximum hors assurance de 1,80 la première année ;
- Constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de deux organismes prêteurs ;
- Justifier sans délai à compter de sa réception de l’obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur du compromis par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, qui en informera à son tour le vendeur (…).

Il stipule en outre que « la présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 60 jours (au minimum un mois conformément à l’article L.313-41 du code de la consommation). L’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du(des) prêt(s) mentionnés ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus, précisant la date de dépôt de la(des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du(des) prêt(s) sollicité(s) (…) ».

Il stipule enfin que « si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement à l’acquéreur, en raison notamment, de la faute, de la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts. 
Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé ».

En l’espèce, ni les acquéreurs initiaux, ni les acquéreurs substitués ne justifient avoir sollicité la moindre demande de financement auprès d’un organisme bancaire ou assimilé, ni n’avoir obtenu une quelconque offre de prêt pour l’acquisition du bien immobilier objet de la vente. 

En réalité et indépendamment du financement de ce projet, il résulte des pièces produites aux débats que le refus de signature du contrat a été motivé par l’impossibilité pour les acquéreurs de réaliser le projet immobilier prévu.

Ainsi et en n’effectuant aucune démarche pour obtenir leur prêt, les acquéreurs ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive, qui est réputée accomplie. 

Sur l’application de la clause pénale :

Aux termes de l’article1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le fait que le compromis soit caduque n’empêche pas l’indivision [A] de solliciter application de la clause pénale stipulée, dès lors que la caducité résulte de la faute des acquéreurs.

A ce titre, le compromis stipule que dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, au plus tard à la date ci-dessus indiquée, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 42 800 euros.

Les époux [L], qui sont engagés solidairement, en application de la clause de substitution figurant à l’acte de vente, sont donc débiteur de la clause pénale à l’égard de l’indivision [A].

A l’appui de leur demande tendant à voir la clause pénale réduite, les époux [L] indiquent que le bien a finalement été vendu pour un prix de 395 200 euros, sur lequel les vendeurs ont perçu la somme de 385 000 euros. Ils ajoutent que le bien a pris de la valeur depuis la mise en vente initiale et que les parcelles constructibles et la maison ont fait l’objet de ventes distinctes.

Afin de démontrer leurs allégations, ils produisent une annonce immobilière portant le bien immobilier litigieux mentionnant « sous compromis » et un prix de 395 200 euros hors frais d’agence. 

Or, d’une part cette annonce n’est pas datée et ne permet pas de savoir quand le prétendu compromis aurait été signé, d’autre part l’annonce ne mentionne aucun détail si ce n’est « maison 6 Pièces A Pfetti... ». Aucun élément n’est produit concernant la vente des terrains. Dès lors, il ne peut être déduit que le terrain attenant ait été vendu séparément. Cette pièce ne permet ainsi que de constater que le prix de vente est manifestement inférieur à celui fixé dans le compromis signé par les parties, qui s’élevait à 428 000 euros. 

Il n’y a pas lieu de réduire le montant de la clause pénale.

Les époux [L] seront condamnés à payer à l’indivision [A] la somme de 42 800 euros.

IV. Sur les demandes de la société B2L IMMOBILIER

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le compromis stipule que le mandataire percevra une rémunération de 15 000 euros HT, 18 000 euros TTC. 

Il stipule en outre que si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement à l’acquéreur, en raison notamment, de la faute, de la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé.

La non réitération de l’acte de vente a directement causé un préjudice à la société B2L IMMOBILIER consistant en la perte de chance de percevoir les honoraires convenus dans le compromis de vente.

La réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (1re Civ., 14 novembre 2019, pourvoi n°18-23.915).

En l’espèce et outre le refus des acquéreurs de réitérer la venter par acte authentique, seule la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt pouvait faire échec à l’acte. Il y a donc lieu d’évaluer la perte de chance de la société B2L IMMOBILIER de percevoir sa rémunération à 50 %.

Les époux [L], débiteurs solidaires, seront condamnés à payer à la société B2L IMMOBILIER la somme de 9000 euros (18 000 /2), soit à titre de dommages-intérêts.

V. Sur la demande reconventionnelle des époux [V] à l’encontre de la société B2L IMMOBILIER

N° RG 21/06539 - N° Portalis DB2E-W-B7F-KULM

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’agent immobilier est responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties.

La responsabilité délictuelle repose sur une triple condition : un fait générateur, un préjudice et un lien de causalité entre le fait générateur et le préjudice.

En l’espèce, il sera observé en premier lieu que l’échec de l’opération immobilière n’a pas pour cause une faute professionnelle de la société B2L IMMOBILIER mais le refus des acquéreurs de poursuivre l’acquisition en raison de l’impossibilité de réaliser leur projet de construction.

En second lieu, il ne résulte pas des pièces produites aux débats que les époux [L] avaient fait du projet de construction immobilière une condition essentielle et déterminante de leur consentement, étant rappelé que la vente portait certes sur un terrain mais également sur une maison construite de 118 mètres carrés, outre ses dépendances.

En troisième lieu et au demeurant, il sera rappelé que l’obligation de conseil ne porte pas sur les éléments dont chacun a pu se convaincre soi-même. Or, les époux [L], même profanes, ne pouvaient ignorer qu’en donnant leur consentement à une vente immobilière non conditionnée à l’obtention d’un permis de construire, l’aboutissement de leur projet était sans incidence sur leurs obligations à l’égard des vendeurs.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire de s’interroger sur la question d’un éventuel préjudice, il conviendra de rejeter leur demande de dommages et intérêts à ce titre. 

VI. Sur les demandes accessoires

Les époux [L], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Condamnés aux dépens, les époux [L] devront verser à l’indivision [A] et à la S.A.S. B2L IMMOBILIER une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros chacun, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande formée par la société RAM TRANSACTIONS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l’espèce et si la société RAM TRANSACTIONS sollicite que l’exécution provisoire soit écartée, aucun élément ne le justifie en l’espèce, cette dernière étant compatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu à l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

REJETTE la demande tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente ;

REJETTE la demande tendant à voir prononcer la nullité de la convention de substitution ;

REJETTE la demande formée par Madame [Z] [A], Monsieur [R] [A], Monsieur [G] [A] et Madame [I] [A] à l’encontre de la S.A.S. RAM TRANSACTIONS ;

REJETTE la demande formée par la S.A.S. B2L IMMOBILIER à l’encontre de la S.A.S. RAM TRANSACTIONS ;

ECARTE des débats le document portant renonciation de Monsieur [N] [L] et de Madame [H] [O] épouse [L] à la condition suspensive d’obtention du prêt ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] et Madame [H] [O] épouse [L] à payer à Madame [Z] [A], Monsieur [R] [A], Monsieur [G] [A] et Madame [I] [A] la somme de quarante-deux-mille-huit-cents euros (42 800 €) en application de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] et Madame [H] [O] épouse [L] à payer à la S.A.S. B2L IMMOBILIER la somme de neuf-mille euros (9 000 €) à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [N] [L] et Madame [H] [O] épouse [L] à l’encontre de la S.A.S. B2L IMMOBILIER ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] et Madame [H] [O] épouse [L] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] et Madame [H] [O] épouse [L] à payer à Madame [Z] [A], Monsieur [R] [A], Monsieur [G] [A] et Madame [I] [A] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] et Madame [H] [O] épouse [L] à payer à la S.A.S. B2L IMMOBILIER la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé à Strasbourg, le 23 avril 2025.
 

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Chloé MAUNIER