Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 3ème section, 25 avril 2025, n° 21/05680

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 
Copies exécutoires délivrées le:
à Me CHAROLLOIS et Me LAFOURCADE

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me JESSEL


■

8ème chambre 
3ème section


N° RG 21/05680 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUIYV

N° MINUTE : 




Assignation du :
17 Février 2021









JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] - [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.S. [N] [O] [X], prise en la personne de son président, Monsieur [K] [W] [O] - [X], domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 8]

représenté par Maître Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0811



DÉFENDERESSES

S.A.S. POLE POSITION, prise en la personne de son représentant 
légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 10]

représentée par Maître Marie-Laure CHAROLLOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0335
Décision du 25 Avril 2025
8ème chambre 3ème section
 N° RG 21/05680 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUIYV


S.A.S. GROUPE ARGOS, prise en la personne de son représentant 
légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Benoît LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0900, avocat postulant, et par Maître Thomas ROSIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant



PARTIE INTERVENANTE

S.A.S. ARGOS VETERINAIRE ILE DE FRANCE (anciennement ARGOS VETERINAIRE DEVELOPPEMENT), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Benoît LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0900, avocat postulant, et par Maître Thomas ROSIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,



DÉBATS

A l’audience du 07 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.



JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





Décision du 25 Avril 2025
8ème chambre 3ème section
 N° RG 21/05680 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUIYV

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Pôle Position est propriétaire du lot n° 9 dans l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte sous signature privée du 28 septembre 2020, la SAS Pôle Position a donné à bail commercial les locaux dont elle est propriétaire, sis au rez-de-chaussée de l’immeuble, à la SAS Groupe Argos, agissant au nom et pour le compte de la société Argos Vétérinaire Paris Rive Gauche, société d’exercice vétérinaire.

Par acte d'huissier en date des 17 février et 19 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS [N] [O] [X], a fait assigner la SAS Pôle Position et la SAS Groupe Argos afin notamment de faire cesser, sous astreinte, l'activité de vétérinaire et en vue d’obtenir la résiliation du bail.

Le 25 mars 2021, la SAS Argos Vétérinaire Développement, devenue la SAS Argos Vétérinaire Ile de France, a été subrogée dans tous les droits et obligations du preneur résultant du bail.

Aux termes de conclusions d’incident notifiées par RPVA le 15 avril 2022, la SAS Pôle Position a soulevé un incident devant le juge de la mise en état.

Par ordonnance en date du 21 octobre 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer et l'exception d'incompétence soulevées par la SAS Pôle Position. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] demande au tribunal de :

“Vu la loi du 10 juillet 1965, et le Décret 67-223 du 17 mars 1967,
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu l’ordonnance du Juge de la mise en état du 21 octobre 2022 qui a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société POLE POSITION et qui a invité les parties à conclure pour la poursuite de cette affaire sur le fond,
Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil,
Vu les articles R 123-19, R 123-20 et suivants et L 111-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation,
Vu le Règlement de copropriété du 20 juin 1965,

➢ JUGER que la société POLE POSITION et les 2 sociétés du GROUPE ARGOS violent les dispositions du Règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] en acceptant ou en exploitant une activité de cabinet vétérinaire, 

➢ JUGER que cette activité est formellement proscrite et interdite par ce règlement de copropriété, 

EN CONSEQUENCE ; 

➢ CONDAMNER les défenderesses et intervenante volontaire à cesser et à faire cesser à effet immédiat l’activité de cabinet vétérinaire, 
Décision du 25 Avril 2025
8ème chambre 3ème section
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➢ JUGER que cette interdiction sera sanctionnée par l’application d’une astreinte journalière de 500 € applicable un mois après la date de signification du jugement à intervenir, 

➢ CONDAMNER les défenderesses et intervenante volontaire à communiquer au syndicat demandeur, les plans-masse, plans d’exécution, plans de distribution, devis et factures des travaux à réaliser ou déjà réalisés dans le lot privatif appartenant à la société POLE POSITION, 

➢ JUGER que cette obligation de communication sera sanctionnée par l’application d’une autre astreinte journalière de 500 € applicable un mois après la date de signification du jugement à intervenir, 

➢ CONDAMNER les sociétés POLE POSITION et ARGOS à communiquer les baux commerciaux et avenants qui les unissent sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir, 

ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

➢ PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial unissant la société POLE POSITION à la société GROUPE ARGOS SAS et/ou à la société ARGOS VETERINAIRE ILE DE FRANCE et de tout avenant conclu avec ces 2 dernières, 

➢ ORDONNER l’expulsion sans délai des sociétés GROUPE ARGOS SAS et ARGOS VETERINAIRE ILE DE FRANCE, locataires, du local commercial qu’elles occupent au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 1] – [Localité 9], 

➢ JUGER que le commissaire de justice poursuivant pourra se faire assister d’un serrurier et d’un Commissaire de Police si besoin, 

➢ JUGER que les meubles garnissant le local commercial seront séquestrés à frais avancés, 

➢ DEBOUTER les défenderesses et intervenante volontaire de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

➢ DEBOUTER spécifiquement la société POLE POSTION de sa demande de désignation avant dire droit d’un expert judiciaire avec pour mission d’évaluer son préjudice économique du fait de la perte de son fonds de commerce, 

➢ JUGER que les autres éléments du litige peuvent être jugés indépendamment de cette question, 

ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

➢ CONDAMNER in solidum les défenderesses et intervenante volontaire à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, 

➢ CONDAMNER in solidum les défenderesses et intervenante volontaire à payer au Syndicat des copropriétaires, la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
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➢ CONDAMNER in solidum les défenderesses et intervenante volontaire aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olivier JESSEL par application de l’article 699 du Code de procédure civile, 

➢ JUGER que rien ne s’oppose à l’application de l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 

EN TANT QUE DE BESOIN, 

➢ ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2024, la SAS Pôle Position demande au tribunal de : 

“- Dire le SDC irrecevable en ses demandes : de communication des plans de masse, plans d’exécution, plans de distribution, devis et facture des travaux réalisés ou déjà réalisés dans le lot privatif de la société POLE POSITION ; d’astreinte portant sur cette communication ; et de résiliation judiciaire du bail, 
 
- Subsidiairement, le dire mal fondé sur ces mêmes demandes et l’en débouter, 
 
- Débouter le SDC de l’intégralité de ces demandes, 
 
- A titre subsidiaire déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété interdisant l’activité de cabinet vétérinaire,
 
- Débouter la société ARGOS VETERINAIRE ILE DE France de ses demandes formées à l’encontre de POLE POSITION, 
 
- Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, 
 
- Condamner le SDC du [Adresse 1] au paiement de la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens de l’instance dont distraction au profit de maître Marie-Laure CHAROLLOIS.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2024, la SAS Groupe Argos et la SAS Argos Vétérinaire Ile de France (anciennement dénommée Argos Vétérinaire Développement), intervenante volontaire, demandent au tribunal de : 

“ Vu les articles 482, 483, 1104, 1240 et 1719 du Code civil, 
Vu les pièces versées aux débats, 

A titre principal : 

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire : 

- ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir au motif qu’il est incompatible avec la nature de l’affaire, sur le fondement de l’article 514-1 du Code de procédure civile, 

A titre infiniment subsidiaire : 

- CONDAMNER la société POLE POSITION à indemniser ARGOS VETERINAIRE ILE DE FRANCE de tous préjudices résultant du manquement à son obligation de délivrance conforme en cas de résiliation judiciaire du bail commercial et ORDONNER, avant dire droit, la désignation d’un expert avec mission d’évaluer le préjudice économique subi par ARGOS VETERINAIRE ILE DE FRANCE du fait de la perte du fonds exploité dans les locaux du [Adresse 1] à [Localité 11], 

En tout état de cause : 

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer à la société ARGOS VETERINAIRE ILE DE FRANCE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.”

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 7 février 2025 a été mise en délibéré au 25 avril 2025. 


MOTIFS

Sur l’intervention volontaire

En l’espèce, aucune demande n’est formulée au titre de la recevabilité de l’intervention volontaire de la SAS Argos Vétérinaire Ile de France, qui n’est néanmoins contestée par aucune des parties. Il convient de constater la recevabilité de cette intervention volontaire en application de l’article 329 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande formée par le syndicat des copriétaires

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, la SAS Pôle Position demande au tribunal de : “Dire le SDC irrecevable en ses demandes : de communication des plans de masse, plans d’exécution, plans de distribution, devis et facture des travaux réalisés ou déjà réalisés dans le lot privatif de la société POLE POSITION ; d’astreinte portant sur cette communication ; et de résiliation judiciaire du bail.” (sic)

La SAS Pôle Position fonde cette prétention sur le défaut d’habilitation du syndic à formuler de telles demandes, en indiquant que, l’autorisation donnée au syndic par le syndicat des copropriétaires d’agir en justice, dans la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 21 décembre 2020, se limite à “une procédure en référé et/ou au fond ayant pour but d’obtenir le respect du règlement de copropriété relativement à l’interdiction d’exercer l’activité de vétérinaire dans l’immeuble.”(sic). Elle en déduit qu’il ne peut former d’autres demandes que celles ainsi enumérées.
 
Selon les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance.

Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière, ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En l’espèce, le défaut d’habilitation du syndic constitue une irrégularité de fond qui peut être soulevée dans le cadre de l’article 117 du code de procédure civile, et donc une des exceptions de procédure relevant du régime de l’article 73 dont font partie les exceptions d’incompétence, de litispendance et de connexité, de nullité pour vice de forme ou de fond.

L’exception de procédure aurait dû, compte tenu de la date d’assignation, être soulevée devant le juge de la mise en état et est donc irrecevable devant le tribunal.

Par conséquent, le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires sera rejeté. 

Sur la demande de cessation sous astreinte d’une activité contraire au règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite la cessation de l’activité de vétérinaire, exercée par la SAS Argos Vétérinaire Ile de France, dans les locaux, loués par la SAS Pôle position, au motif qu’aux termes du règlement de copropriété, l’interdiction d’une activité de vétérinaire, qu’il s’agisse d’un cabinet vétérinaire, ou d’une clinique vétérinaire, est générale et globale dans l’immeuble, tant en ce qui concerne les locaux commerciaux ou non du rez-de-chaussée, que les locaux situés dans les étages. Le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un alinéa de règlement de copropriété qui prévoit que : “ les professions libérales pourront y être exercées mais l’exercice sous forme de profession de la danse, du chant, de la musique, est formellement proscrit ainsi que l’exploitation d’un cabinet vétérinaire et toutes professions aux bonnes vies et moeurs ou qui, par le bruit et l’odeur, seraient susceptibles de troubler les autres copropriétaires et occupants.”(sic)

Il affirme que cette interdiction de l’activité de vétérinaire existe en tant que telle, même si elle ne trouble pas les autres copropriétaires par le bruit ou l’odeur.

Il fait valoir que l’interdiction de cette activité résulte également du fait que le règlement de copropriété interdit aux copropriétaires et occupants d’avoir un animal criard, malfaisant, malodorant ou malpropre. 

Le syndicat des copropriétaires soutient que les dispositions des articles L. 111-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, qui imposent des obligations pour les établissements recevant du public, ne sont pas respectées par les défenderesses ; qu’elles auraient dû obtenir une autorisation de l’architecte des bâtiments de France.

Les défenderesses opposent que le règlement de copropriété ne prohibe pas l’activité de vétérinaire au rez-de-chaussée de l’immeuble et donc au sein du lot n° 9. Elles indiquent que l’alinéa cité ci-dessus du règlement de copropriété dont se prévaut le syndicat des copropriétaires ne s’applique pas au lot n° 9.

Elles exposent que l’usage commercial n’est réglementé que par la clause spécifique de ce règlement qui prévoit que “il ne pourra être admis dans le local commercial du rez-de-chaussée qu’une occupation ne comportant aucune crainte de bruit après vingt et une heure et ne pouvant que revaloriser le standing de l’immeuble.” (sic)

Elles indiquent que la clause relative aux animaux criards, malfaisants, malodorants ou malpropres est une clause usuelle des règlements de copropriété sans lien avec la présence d’une activité vétérinaire dans les étages. 

Les défenderesses font valoir que cette activité litigieuse ne génère aucune utilisation de l’ascenseur ou de l’escalier de l’immeuble ni aucune charge supplémentaire d’entretien des parties communes de celui-ci.

Elles affirment que le syndicat des copropriétaires n’établit en aucune manière pourquoi l’interdiction de l’activité vétérinaire serait justifiée par la destination de l’immeuble, par ses caractères ou sa situation ou par une atteinte aux droits des autres copropriétaires. 

En application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il ressort de l’article 9 de la même loi, que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Le lot n° 9 est décrit par le règlement de copropriété comme suit : “un magasin sur le boulevard avec arrière-magasin et grand local-réserve, water-closets particuliers, le tout d’une superficie d’environ cent seize mètres carrés.”

L’article 3 du règlement de copropriété relatif à “l’usage des parties privatives” mentionne à l’alinéa 8 : “ Les appartements et locaux des étages pourront être occupés soit à l’usage d’habitation bourgeoise, soit à usage professionnel, à charge d’obtenir toutes autorisations administratives qui pourraient être nécessaires, mais à la condition expresse de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble.”(sic)
L’alinéa 9 de ce même article 3 prévoit que : “ les professions libérales pourront y être exercées mais l’exercice sous forme de profession de la danse, du chant, de la musique, est formellement proscrit ainsi que l’exploitation d’un cabinet vétérinaire et toutes professions aux bonnes vies et moeurs ou qui, par le bruit et l’odeur, seraient susceptibles de troubler les autres copropriétaires et occupants.” (sic)

Bien que présentées dans deux alinéas distincts, ces dispositions sont liées compte tenu de la formulation employée, les termes “pourront y être exercées” se rapportants aux termes “les appartements et les locaux des étages” mentionnés dans l’alinéa précédent.

Dans ces conditions, et contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, l’exploitation d’un cabinet ou d’une clinique vétérinaire, dans le lot n°9 décrit ci-dessus, qui n’est ni un appartement ni un local situé dans les étages, n’est pas interdite par le règlement de copropriété.

L’alinéa 13 du même article 3 du règlement de copropriété mentionne que les copropriétaires ou occupants ne pourront avoir aucun animal criard, malfaisant, malodorant ou malpropre. 

Cette disposition est d’ordre général et concerne l’ensemble des lots. Elle induit simplement l’obligation d’un comportement respectueux afin de préserver la tranquillité des copropriétaires de l’immeuble. Sous cette réserve, le tribunal relève que cette clause n’interdit pas la présence d’animaux dans l’immeuble ni même le fait pour les copropriétaires d’en avoir dans leurs lots. Elle ne peut donc pas être interprétée comme prohibant l’installation d’une clinique ou d’un cabinet recevant des animaux.

La violation alléguée par le syndicat des copropriétaires des dispositions du code de la construction et de l’habitation, ou du non respect d’une autorisation de l’architecte des bâtiments de France, n’est pas établie par les pièces produites.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’activité litigieuse porte une atteinte effective à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires. A ce titre, la seule évocation générale du standing de l’immeuble et de son lieu de situation dans [Localité 11] est insuffisante.

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de rejeter les demandes de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion fondées sur le fait que l’activité exercée est contraire au règlement de copropriété. La demande de dommages et intérêts formée pour les mêmes motifs sera également rejetée.

Il y a lieu également de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes de communication de pièces, dans la mesure où ces demandes sont formées au soutien de la demande de résiliation judiciaire du bail commercial.

Les demandes formées à titre subsidiaire par les défenderesses sont sans objet du fait du sens de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe est condamné aux dépens avec distraction au profit de Maître Marie-Laure Charollois.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est condamné à verser la somme de 2000 euros à la SAS Pôle Position d’une part et à la SAS Argos Vétérinaire Ile de France d’autre part en application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande formée à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

CONSTATE l’intervention volontaire de la SAS Argos Vétérinaire Ile de France ; 

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 12] recevable en ses demandes; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 12] de l’ensemble de ses demandes ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 12] aux dépens ; 

ACCORDE à Maître Marie-Laure Charollois le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 12] à verser la somme de 2000 euros à la SAS Pôle Position d’une part et à la SAS Argos Vétérinaire Ile de France en application de l’article 700 du code de procédure civile; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; 

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.


Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2025.


La Greffière Pour la Présidente empêchée
Madame L. VERMEILLE, Vice-Présidente