Tribunal judiciaire de Nice, 4ème Chambre civile, 28 avril 2025, n° 22/04507

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [L] [D] [M] c/ S.A.R.L. AFIM FRANCE 

N° 25/
Du 28 Avril 2025 

4ème Chambre civile
 N° RG 22/04507 - N° Portalis DBWR-W-B7G-ORZM 

















Grosse délivrée à

la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER

expédition délivrée à

Me Loïc GIAUFFRET

le 28 Avril 2025 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, juge rédacteur
Assesseur : Madame Isabelle DEMARBAIX
Assesseur : Madame Diana VALAT
Greffier : Madame Taanlimi BENALI.

DÉBATS

A l'audience publique du 18 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Février 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ; 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEUR: 

M. [L] [D] [M]
[Adresse 7]
 [Localité 4] (ALLEMAGNE)
représenté par Me Loïc GIAUFFRET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DEFENDERESSE:

S.A.R.L. AFIM FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Maud SECHER de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant













































EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [M] et M. [L] [M] ont, par acte sous seing privé du 10 janvier 2011, confié à la société Afim France un mandat de gestion locative de leur bien immobilier situé à [Localité 3] dans la résidence « [6] ». 

Par acte authentique dressé par Maître [S] [P], notaire à [Localité 5], M. [K] [M] a fait donation à son fils, M. [L] [M], du bien immobilier donné en gestion locative à la société Afim France.

Par acte sous seing privé du 5 mars 2015, la société Afim France a donné à bail le bien immobilier de M. [L] [M] à M. et Mme [R] [C].

Après avoir visité le bien en présence de ses locataires et estimé qu’ils avaient procédé à des modifications des lieux sans son consentement, M. [L] [M] a indiqué à la société Afim France qu’il ne consentirait au renouvellement du bail que si les locataires prenaient l’engagement écrit de remettre l’appartement en état, puis il a refusé de prendre en charge le coût du remplacement d’une chasse d’eau.

Par plusieurs messages adressés au gestionnaire locatif au cours des années 2019 et 2020, M. [L] [M] a subordonné le renouvellement du bail des locataires à la remise en état des lieux puis a demandé la confirmation de la résiliation du bail qui a été reconduit jusqu’au 6 mars 2024.

Après divers échanges, la société Afim France a indiqué à M. [L] [M], par message électronique du 1er mars 2022, qu’elle mettait un terme au mandat de gestion locative à compter du 1er avril 2022 en raison du refus de prise en charge des réparations incombant au bailleur.

Par acte d’huissier du 15 novembre 2022 M. [L] [M] a fait assigner la société Afim France devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 9.100 euros en réparation d’une perte de chance de reprendre possession et d’occuper son bien immobilier, de la somme de 868,80 euros correspondant au coût d’un parasol ôté des lieux, et la somme de 7.407,76 euros en réparation du préjudice financier et moral consécutif au non-respect des modalités de résiliation du mandat de gestion. 

Saisi d’un incident par la société Afim France, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 1er septembre 2023, déclaré la demande de M. [L] [M] tendant au remboursement d’un parasol irrecevable car prescrite et l’a condamné à payer à son ancien gestionnaire locatif la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Dans ses dernières conclusions communiquées le 2 septembre 2024, M. [L] [M] sollicite la condamnation de la société Afim France à lui payer les sommes suivantes :

- 9.100 euros en indemnisation de la perte de chance de reprendre possession et d’occuper son bien immobilier,

- 7.407,76 euros en réparation du préjudice financier et moral consécutif au non-respect des conditions de résiliation du mandat de gestion générale du 10 janvier 2011,

- 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique avoir envisagé au cours de l’année 2017 de reprendre possession de son bien pour y habiter alors qu’il avait constaté que son locataire s’autorisait à procéder à des aménagements et transformations des lieux sans son autorisation, raison pour laquelle il a informé la société Afim à plusieurs reprises de sa volonté de ne pas reconduire le bail. 

Il estime que la société Afim était, à réception de ses instructions, dans l’obligation de dénoncer le bail pour que la résiliation soit effective au 6 mars 2021, ce qu’elle n’a pas fait en le tenant dans l’ignorance de la procédure et des délais applicables. Il indique que c’est dans ce contexte que la société Afim a résilié le mandat de gestion locative par lettre simple sans respect des formes et délais contractuels, ce qui l’a privé du temps nécessaire à la recherche d’un nouveau mandataire. Il ajoute qu’à réception de l’entier dossier, il a constaté que l’association Afim avait été destinataire de trois virements de l’association « Rallye Passion » en mars, avril et mai 2016 sur l’origine desquels elle avait été interrogée par la section des Enquêtes financière de la Sûreté publique de Monaco. Il précise n’avoir jamais été informé d’une sous-location ou d’une location de son bien à cette association qui a réglé les loyers avec des fonds d’origine suspecte.

Il fait valoir que la juridiction compétente pour connaître du litige est, en application du règlement n° 1215/2012 du parlement européen et du conseil dit « Bruxelles I bis », la juridiction française du siège social de la société Afim. Il soutient également que la loi française est applicable à la prestation de service réalisée en France sur le fondement du règlement Rome I.

Il rappelle qu’en application de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, et qu’en vertu de l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du sol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il se prévaut également du décret du 28 août 2015 fixant les règles déontologiques régissant les activités de gestion d’immeuble dont la loyauté et la défense des intérêts de leurs mandants. Il souligne également que la perte de chance certaine et directe consécutive à la faute d’un mandant consiste dans la disparition d’une éventualité favorable.

Il soutient que la société Afim France a commis une faute dans l’exécution de son mandat de gestion locative en ne respectant pas la volonté non équivoque qu’il avait exprimé de mettre un terme au bail ou, à tout le moins de solliciter une attestation écrite des locataires en place de remettre les lieux en l’état. Il fait valoir que la société Afim ne peut se retrancher derrière les relations tendues qu’il entretenait avec ses locataires et sa prétendue inexécution de ses obligations de bailleur pour justifier la rupture du mandat et l’absence de démarches pour résilier le bail. Il ajoute qu’il n’a jamais refusé de prendre en charge des réparations dès lors qu’elles étaient justifiées et qu’elles lui étaient expliquées, éléments qui lui étaient rarement communiqués. Il expose que les problèmes électriques rencontrés par les locataires étaient causés par l’installation non autorisée d’un système de climatisation, raison pour laquelle il est resté réservé sur la prise en charge des dommages que la société Afim a tenté de lui faire supporter. Il soutient que la société Afim a entretenu des liens privilégiés avec les locataires à son détriment, ce qui révèle un manque de loyauté de son mandataire. Il en déduit que son mandataire a commis une faute de gestion ne respectant ni son devoir de loyauté ni les instructions qu’il lui avait données.

Il indique qu’il avait pour projet de reprendre possession de l’appartement pour l’occuper personnellement, ce qui explique ses réticences à poursuivre le bail conclu le 5 mars 2015 avec les consorts [C] qui avaient procédé à d’importantes modifications des lieux, et que la société Afim n’a pas dénoncé ce bail pour l’échéance du 6 mars 2021 en méconnaissance de ses instructions si bien qu’il a été dans l’impossibilité de concrétiser ses projets de vacances et d’installation dans le bien. Il précise qu’il ne réclame pas l’indemnisation d’une perte de loyers puisqu’il a repris possession des lieux mais d’une perte de chance de les habiter entre le 6 mars 2021 et le 4 août 2022. Il explique que la valeur locative étant fixée à 1.606 euros mensuels, il a perdu une chance de les occuper estimée à un tiers de cette valeur pendant 17 mois, soit une indemnisation de ce préjudice de 9.100 euros dont il réclame le paiement à son mandataire.

Il fait valoir que le mandat de gestion du 10 janvier 2011 prévoyait une possibilité de le résilier à sa date anniversaire par lettre recommandée avec avis de réception moyennant le respect d’un délai de préavis de trois mois. Il indique que c’est par simple courrier électronique du 1er mars 2022 que la société Afim lui a annoncé mettre un terme au mandat le 1er avril 2022 sans aucun respect des formes prévues par le contrat. Il soutient qu’il a ainsi été privé du temps nécessaire à la recherche d’un nouveau gestionnaire alors qu’il réside à l’étranger et ne maîtrise pas le français. Il ajoute qu’il a eu des difficultés à obtenir l’entier dossier de gestion et la restitution du dépôt de garantie. Il soutient que ces fautes lui ont causé un préjudice moral et financier, ce dernier était équivalent au honoraires du cabinet Lafage qui a repris la gestion de son bien.

Dans ses dernières écritures notifiées le 15 octobre 2024, la société Afim France conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de M. [L] [M] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que, par mail du 25 janvier 2018, M. [L] [M] lui a indiqué qu’à l’occasion d’une assemblée générale de copropriété, il avait visité son appartement avec l’accord des locataires et qu’il avait constaté des transformations et aménagements non autorisés. Elle explique qu’il a alors exigé un engagement écrit des locataires de remettre le bien en son état initial à défaut duquel il n’accepterait pas le renouvellement du bail qui venait à échéance au mois de mars 2018. Elle indique que le délai pour délivrer congé étant expiré, le bail s’est prolongé pour une nouvelle durée triennale jusqu’au mois de mars 2021 sans contestation de M. [L] [M]. Elle relate que des désordres nécessitant des réparations à la charge du bailleur sont survenus au cours de l’année 2019 si bien qu’elle a pris attache avec son mandant en août 2019 qui a sollicité des informations complémentaires et indiqué qu’il ne souhaitait plus poursuivre le bail, le congé devant être délivré au plus tard le 5 octobre 2020.

Elle rappelle qu’en vertu de l’article 15 – I. de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur doit être justifié soit pas sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, avec un délai de préavis de six mois. Elle indique que, par mail du 15 avril 2020, M. [L] [M] lui a indiqué accepter le renouvellement du bail tout en réitérant sa demande inappropriée de suppression des aménagements réalisés par les locataires. Elle ajoute que, par mail du 8 septembre 2020, M. [L] [M] a confirmé son accord de renouvellement subordonné cette fois à l’augmentation du loyer de 1.520 euros augmenté d’une provision sur charges de 150 euros à la somme de 2.000 euros. Elle explique que le bail s’est renouvelé, qu’un dégât des eaux est survenu dans l’appartement en novembre 2020 et que M. [L] [M] a refusé toute intervention en indiquant qu’il ne souhaitait pas renouveler le bail. Elle expose lui avoir expliqué que le bail s’était renouvelé jusqu’au 6 mars 2024, le délai pour donner congé étant expiré.

Elle relate que sa gestion a été rendue très difficile par le refus systématique de M. [L] [M] de prendre en charge les travaux à sa charge et que, face au refus de son mandant, elle a dénoncé le mandat.

Elle conteste avoir commis toute faute en ne résiliant pas le bail. Elle indique que les modifications opérées par les locataires consistaient en une mise en peinture des menuiseries dans un coloris ne convenant pas à M. [L] [M]. Elle précise avoir expliqué à son mandant par mail du 2 février 2018 que le locataire devait remettre l’appartement en son état initial lors de son départ des lieux et que, dans l’intervalle, il pouvait parfaitement repeindre l’appartement sans autorisation de son bailleur. Elle souligne que le mail du 25 janvier 2018 ne contenait aucune instruction claire et précise de donner congé, d’autant que d’une part, il n’existait pas de motif légitime et, d’autre part, le délai de six mois pour donner congé était expiré. Elle relève que M. [L] [M] n’avait pas évoqué son souhait de reprendre son bien pour y habiter et que le mécontentement sur des travaux réalisés par les locataires ou l’augmentation du loyer en violation des dispositions légales ne constituaient pas un motif légitime au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle fait observer que, par mail du 6 avril 2020, elle a interpelé M. [L] [M] pour savoir s’il acceptait le renouvellement du bail à la prochaine échéance de mars 2021 auquel il a répondu en ces termes : « En principe, je suis d’accord mais il reste un doute ». Elle relève qu’il n’existe aucune instruction claire de délivrer congé. Elle ajoute que par mail du 8 septembre 2020, son mandant a réclamé une augmentation du loyer, ce à quoi elle a répondu qu’il ne pourrait être qu’indexé en vertu de la loi pour passer de 1.520 euros à 1.578 euros mensuels.

Elle soutient qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier qu’avant le 5 septembre 2020, date butoir pour délivrer congé, M. [L] [M] ait donné pour instruction claire de donner congé en précisant son motif notamment pour y habiter. Elle considère que la volonté du mandant de mettre un terme au bail était totalement équivoque puisqu’il lui a indiqué à plusieurs reprises qu’il conditionnait la possibilité du maintien des locataires dans les lieux à la remise en état du bien en son état initial.

Elle expose qu’après le 5 septembre 2020, les locataires ont signalé un dégât des eaux que M. [L] [M] a refusé de réparer alors que le bail avait été tacitement reconduit jusqu’au mois de mars 2024. Elle explique que son mandant lui a indiqué, par mail du 25 décembre 2020, que faute pour les locataires d’avoir accepté ses conditions d’augmentation de loyer, le congé était acquis puis, par mail du 28 décembre 2020, que les locataires n’avaient pas besoin de partir mais qu’il entendait que le loyer soit augmenté. Elle indique avoir répondu par mail du 11 janvier 2011 que le loyer ne pouvait pas être augmenté librement.

Elle ajoute que de nouvelles difficultés sont apparues avec les locataires à la fin de l’année 2021 et qu’ils ont fini par délivrer congé le 1er juillet 2022.

Elle souligne qu’elle a informé M. [L] [M] des dates de termes du bail et des conditions requises par la loi pour donner congé, que ce dernier ne lui a jamais donné d’instructions claires.

Elle fait valoir qu’il suffit de se reporter à l’état des lieux de sortie pour constater que les locataires ont restitué les lieux en bon état si bien que l’argument tiré de ce que les lieux étaient inhabitables en l’état ne pourra qu’être rejeté. Elle ajoute qu’en tout état de cause, un gestionnaire locatif n’est pas garant des réparations locatives et que celles-ci ne peuvent être imposées en cours de bail au locataire mais à la date de restitution des lieux.

Sur la perte de chance d’occuper le bien entre le 6 mars 2021 et le 4 août 2022, date de restitution, elle souligne que M. [L] [M] n’a jamais fait part de sa volonté de reprendre les lieux pour y habiter avant son assignation et que, durant cette période, il a perçu le loyer. Elle estime que M. [L] [M] réclame l’indemnisation du même préjudice dans le cadre d’une action qu’il a intenté à l’encontre de ses anciens locataires devant le tribunal d’instance de Menton.

Elle soutient qu’excédée par le manque de bonne foi de son mandant qui refusait de faire face à ses obligations de bailleur, elle l’a informé qu’elle n’entendait pas engager sa responsabilité au titre des travaux qu’il refusait d’entreprendre et mettait un terme au manat par courriel du 1er mars 2022.

Elle observe que, par courrier du 7 avril 2022, le cabinet Lafage a sollicité l’entier dossier de gestion qu’elle lui a remis le 13 avril 2022, date jusqu’à laquelle elle a assuré la gestion du bien et à partir de laquelle la gestion du bien a de nouveau été assurée sans perte de loyers. 

Elle considère que M. [L] [M] n’a pas subi de préjudice d’autant qu’il aurait assumé en tout état de cause les coûts dont il demande le remboursement et n’a subi aucun préjudice moral.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025 prorogée au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la responsabilité de la société Afim France.


1. Sur les fautes au cours de l’exécution du mandat de gestion locative.


En vertu de l’article 1991, alinéa 1er, du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L'agent immobilier doit s'occuper des affaires dont il a la charge dans l'intérêt de son client. Il répond dans l'exécution de sa mission de son manque d'attention, du défaut de surveillance ou de précautions apporté à la gestion des intérêts qui lui sont confiés, d'une fausse appréciation des éléments de droit ou des circonstances de fait. 

Mais un manquement imputable au mandataire doit être établi, celui-ci ayant une obligation de conseil de son mandant notamment sur la licéité des actes envisagés. L’obligation de conseil de l’agent immobilier ainsi que celle d’apporter des soins suffisants aux affaires qui lui sont confiées est une obligation de moyens.

En l’espèce, M. [B] [M] et M. [L] [M] ont, par acte sous seing privé du 10 janvier 2011, confié à la société Afim France un mandat de gestion locative de leur bien immobilier situé à [Localité 3] dans la résidence « [6] », bien immobilier que M. [L] [M] a reçu en donation et qui a été donné à bail à M. et Mme [R] [C] le 5 mars 2015.

M. [L] [M] reproche à la société Afim France de n’avoir pas respecté ses instructions en délivrant un congé à ses locataires d’une part, et d’avoir manqué de loyauté en prenant le parti de ces mêmes locataires d’autre part, fautes qu’il lui incombe de démontrer.

Le 25 janvier 2018, M. [L] [M] a adressé un mail à la société Afim France dans lequel il relatait avoir constaté à l’occasion de la visite de son appartement que les locataires avaient peint les menuiseries, les décors des portes des meubles, les carrelages de la salle de bains avec une peinture foncée qui ne pourrait pas être enlevée sans dommages.

Au terme de ce message, il indiquait que, la période de location se terminant en mars 2018, il attendait la confirmation par les locataires que les lieux seraient remis en leur état initial par les locataires pour accepter une prolongation triennale de leur bail.

Par mail du 2 février 2018, la société Afim France lui a répondu que, conformément à la législation française, la peinture pouvait être changée sans autorisation durant le bail mais qu’elle devait être remise dans son état d’origine à la restitution des lieux mais qu’elle enverrait un mail au locataire pour s’en assurer et lui demander de régler plus tôt dans le mois le montant du loyer.

Le 19 août 2019, la société Afim France a adressé à M. [L] [M] un devis pour la réparation de la chasse d’eau de l’appartement en lui demandant son accord pour l’intervention.

En réponse, M. [L] [M] lui a répondu qu’il ne règlerait pas ce devis sans savoir ce qu’il s’était passé et de lui adresser des photographies sous deux jours pour qu’il décide quoi faire. Il ajoutait qu’il n’acceptait plus de prolonger le contrat avec M. [C] et sa femme et demandait la confirmation de l’annulation du contrat devant être faite en temps voulu « après toutes les dates que je connais dans mon dossier ».

Le 20 février 2020, la société Afim France lui a indiqué avoir demandé des photos à son locataire et que les réparations locatives fixées par le décret du 26 août 1987 mettaient ce type de travaux à la charge du propriétaire.

Le même jour, M. [L] [M] lui a demandé la confirmation de la résiliation du contrat à la fin du mois de février 2020.

Toutefois, dans un mail du 12 mai 2020, M. [L] [M] a expliqué que si les choses étaient remises en état, alors le locataire pouvait rester pour une nouvelle période de trois ans, que dans ce cas, il devait faire une déclaration écrite sinon, il devait partir.

Puis par un nouveau mail du 8 septembre 2020, il a dit accepter une prolongation du bail à condition d’une augmentation de loyer, ce à quoi la société Afim France a indiqué que le loyer ne pouvait être augmenté que conformément à la loi suivant la variation d’un indice.

Enfin, par mail du 4 décembre 2020, M. [L] [M] a demandé de mettre un terme au contrat à la prochaine date possible à la société Afim France qui lui a répondu que le contrat avait été reconduit jusqu’au 6 mars 2024 car le délai de préavis de six mois avant l’échéance du 6 mars 2021 était expiré. 

Il ne peut qu’être constaté, au regard de ces éléments, que M. [L] [M] n’a jamais donné une instruction claire et non équivoque de délivrer congé à ses locataires mais qu’il a plutôt subordonné le renouvellement du bail à son échéance à des conditions non prévues par la loi, voire à des conditions illicites au regard du droit français, ce qui lui a été indiqué par son gestionnaire locatif à plusieurs reprises.

Il n’a jamais indiqué sa volonté de reprendre le logement pour y habiter à titre de résidence principale, motif de non reconduction du bail qui doit par ailleurs être justifié.

Il convient toutefois de rappeler qu’en vertu de l’article 15-I. de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit pas la décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Ce texte ajoute qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, avec un délai de préavis de six mois avant son échéance

Par ailleurs, l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et l’article 7 f) lui impose de ne pas transformer les locaux loués sans l’accord écrit du bailleur, auquel cas ce dernier pourra exiger leur remise en état à son départ des lieux.

Enfin, les articles 17-1 et 17-2 de la même loi fixent les modalités de révision du loyer et de réévaluation lors du renouvellement du contrat lorsqu’il est manifestement sous-évalué.

Or, tous les motifs qui étaient invoqués par M. [L] [M] pour s’opposer au renouvellement du bail étaient contraires à ces dispositions.

En effet, à supposer que des travaux de peinture soit une modification des locaux loués, il ne pouvait réclamer de remise en état qu’à la restitution des lieux et non en cours de bail, et la fixation du loyer de renouvellement n’était pas libre mais subordonnée à la preuve de sa sous-évaluation manifeste non démontrée, M. [L] [M] raisonnant en terme de rentabilité.

Par ailleurs, M. [L] [M] n’a cessé de se contredire dans ses mails sur sa volonté ou non de reconduire le bail, décision qui était en tout état de cause subordonnée à des motifs légaux qui n’étaient pas remplis si bien qu’un congé valable n’aurait pas pu être délivré aux locataires par son mandataire.

Il sera observé que la société Afim France, professionnelle de l’immobilier, ne pouvait exécuter la volonté de son mandant quelle qu’elle soit en dépit de la législation applicable au bail consenti aux époux [C] sauf à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de ces derniers et sa responsabilité pour défaut de conseil à l’égard de son mandant.


Il s’ensuit qu’un défaut de loyauté n’est pas davantage démontré à l’encontre de la société Afim France par la circonstance qu’elle n’ait pas exécuté la volonté de son mandant en lui rappelant les dispositions applicables.

En définitive, M. [L] [M] non seulement n’a jamais manifesté une volonté claire de mettre un terme au bail mais également ne disposait d’aucun motif valable de s’opposer à son renouvellement. Le préjudice qu’il invoque est donc dépourvu de lien avec une faute de l’agent immobilier car il n’aurait pas pu, en tout état de cause, reprendre régulièrement les lieux en mars 2021.

La perte de chance qu’il invoque d’habiter dans le bien entre mars 2021 et août 2022, période durant laquelle il a perçu des loyers, est donc inexistante, étant souligné que M. [L] [M] ne rapporte pas la preuve qu’il s’est établi à [Localité 3] alors que ses écritures mentionnent qu’il réside toujours en Allemagne et qu’un congé pour reprise valable suppose que le bailleur établisse sa résidence principale dans les lieux repris.

M. [L] [M] sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts d’un montant de 9.100 euros.


2. Sur la faute lors de la rupture du mandat de gestion locative.


Au terme de l’article 2003 du code civil, le mandat finit par la révocation du mandataire, par la renonciation de celui-ci au mandat, par la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture, soit du mandant, soit du mandataire.

L’article 2007 du même code précise que le mandataire peut renoncer au mandat, en notifiant au mandant sa renonciation. Il ajoute néanmoins, que si cette renonciation préjudicie au mandant il devra en être indemnisé par le mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve dans l'impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable.

La liberté de renonciation du mandataire est d'ordre public mais rien n'interdit pourtant d'aménager conventionnellement ce droit en imposant par exemple le respect d'un préavis ou le paiement d'une indemnité forfaitaire.

En l’espèce, le mandat général de gestion immobilière du 10 juin 2011 prévoit qu’il est consenti et accepté pour une période d’un an, reconductible chaque année pour une période limitée à dix ans. Il ajoute que « l’une ou l’autre des parties pourra résilier le contrat chaque année en signifiant son intention, par lettre recommandée avec avis de réception, trois mois avant la date anniversaire de la signature. »

En l’espèce, la date anniversaire du contrat étant le 10 juin, la société Afim France devait résilier son mandat par lettre recommandée avec accusé de réception le 10 mars 2022 au plus tard.

Elle a adressé un mail le 1er mars 2022 à M. [L] [M] dans les termes suivants :

« Suite à nos différents échanges d’emails au cours de ces derniers mois, et compte-tenu de votre refus d’engager des frais ou des réparations liés à la location d’un bien dont vous êtes responsables, j’ai décidé de ne plus gérer votre bien.

Je ne souhaite pas être tenu professionnellement responsable si un problème survient dans votre appartement pour lequel vous refusez toute réparation ou contrôle.

Je tiens votre dossier à votre disposition.

A la fin du mois, je conseillerai au locataire de vous virer directement le loyer et de vous écrire directement.

Nous ne gérerons plus votre bien à compter du 1er avril 2022. »

La société Afim France n’a donc pas respecté la forme de la lettre recommandée ni le délai de préavis de trois mois prévus par le contrat pour mettre un terme au mandat.

Toutefois, M. [L] [M] doit démontrer un lien de causalité entre la résiliation non conforme aux conditions de forme et de préavis contractuel avec les dommages qu’il invoque, la société Afim France pouvant quant à elle s’exonérer des dommages-intérêts qu’en rapportant la preuve qu’elle ne pouvait poursuivre le mandat sans éprouver de préjudice considérable.

Il ressort des pièces fournies que la société Afim France a restitué le dossier de gestion de l’appartement le 13 avril 2022 au conseil de M. [L] [M] qui évalue le montant de son préjudice aux honoraires facturés par ce dernier ainsi qu’aux frais d’état des lieux de sortie du locataire.

Il sera observé qu’en cas de respect des formes, le mandat aurait pris fin le 11 juin 2022, avant l’état des lieux de sortie des locataires en août 2022, et que la société Afim France aurait prélevé ses honoraires de gestion jusqu’à terme de son mandat.

M. [L] [M] ne démontre pas que la rupture anticipée du mandat de gestion locative lui a causé un préjudice car le loyer lui a directement été réglé par le locataire jusqu’au terme du bail et que l’exécution de leurs obligations par les consorts [C] ne rendaient pas obligatoire l’intervention d’un gestionnaire locatif professionnel.

Par ailleurs, il ressort des pièces fournies par la société Afim France que M. [L] [M] n’a pas satisfait à ses obligations de bailleur en assumant le coût des réparations qui ont directement été prises en charge par les locataires (mail du 27 octobre 2021 notamment et réponse du locataire du 28 octobre 2021).

Dans la réponse au conseil de M. [L] [M], elle invoque les manquements de ce dernier pouvant représenter un danger pour les occupants de la chose loués (défaut d’installation électrique aux normes notamment) l’ayant conduite à résilier son mandat de gestion locative.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments d’une part, que M. [L] [M] ne rapporte pas la preuve que la résiliation du mandat dans des formes et préavis non conformes au contrat est à l’origine des coûts qu’il a été contraint d’assumer et, d’autre part, que la société Afim France était dans l’impossibilité de poursuivre son mandant sans risque sérieux d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des locataires.

Si la règlementation de la profession d’agent immobilier imposait au gestionnaire locatif une obligation de loyauté envers son mandant, elle lui imposait également de veiller au respect de la loi du 6 juillet 1989 par ce dernier, ce qu’elle lui a rappelé à plusieurs reprises en exécutant son devoir de conseil.

Dès lors, M. [L] [M] ne rapporte pas la preuve que le défaut de résiliation de son mandat par la société Afim France dans les formes convenues par le contrat est la cause du préjudice qu’il invoque, sans le démontrer, et qu’elle est abusive.

Par conséquent, il sera également débouté de sa demande de dommages-intérêts d’un montant de 7.407,76 euros.


Sur les demandes accessoires.


Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit sans qu’il soit besoin de l’ordonner.

Partie perdante au procès, M. [L] [M] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à la société Afim France la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, 


DÉBOUTE M. [L] [M] de toutes ses demandes ;


CONDAMNE M. [L] [M] à verser à la société Afim France la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;


CONDAMNE M. [L] [M] aux dépens ;


Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.                                                       

                      LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT