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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab B5, 5 mai 2025, n° 23/02168

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesVente du fonds de commerce
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 13 juin 2022, [O] [J] et [T] [F] épouse [J] ont consenti à [N] [C] et à [D] [L] épouse [C] une promesse unilatérale de vente relative à une maison d'habitation située à [Localité 3] expirant le 13 septembre 2022 à 16h00.

La promesse unilatérale de vente prévoyait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 69.000,00 Euros et une clause pénale d'un montant de 138.000,00 Euros.

[N] [C] et [D] [L] épouse [C] ont consigné la somme de 69.000,00 Euros entre les mains de Maître [P] [H].

Plusieurs rendez-vous de signature ont été proposés sans succès.

Par lettre recommandée AR en date du 29 novembre 2022, le notaire de [O] [J] et de [T] [F] épouse [J] a indiqué à [N] [C] et à [D] [L] épouse [C] qu'ils entendaient se prévaloir de la caducité de la promesse unilatérale de vente.

*

Par acte en date du 08 février 2023, [O] [J] et [T] [F] épouse [J] ont assigné [N] [C] et [D] [L] épouse [C] aux fins qu'ils soient condamnés à leur verser :
- la somme de 69.000,00 Euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- la somme de 138.000,00 Euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022,
- la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

[O] [J] et [T] [F] épouse [J] font valoir :
- que la vente n'avait pas pu intervenir du fait de [N] [C] et de [D] [L] épouse [C] qui ne disposaient pas des fonds,
- qu'ils avaient déménagé le 23 septembre 2022 alors que l'immeuble qu'ils venaient d'acquérir n'était pas achevé,
- que le bien immobilier avait été immobilisé du 21 décembre 2021 au 18 novembre 2022,
- qu'ils avaient dû souscrire deux prêts et exposer de nombreux frais.
- que le montant des indemnités n'était pas excessif,

Concernant le droit de rétractation, ils indiquent :
- que [O] [J] et [T] [F] épouse [J] étaient des professionnels de l'immobilier et qu'ils ne pouvaient pas bénéficier du droit de rétractation,
- qu'ils n'avaient pas averti le notaire de l'irrégularité de la notification.

Concernant la nullité de la promesse unilatérale de vente, [O] [J] et [T] [F] épouse [J] font valoir :
- que le notaire de [N] [C] et de [D] [L] épouse [C] n'avait pas avisé leur notaire de pièces manquantes ou incomplètes,
- que le diagnostic mentionnait la présence de l'usine SEVESO,
- que la fille de [N] [C] et de [D] [L] épouse [C], également professionnelle de l'immobilier, demeurait à proximité,
- que l'aménagement autour de la piscine était une terrasse en bois qui ne nécessitait aucune autorisation,
- que les empiètements étaient mentionnés dans la promesse unilatérale de vente.

Pour le surplus, ils indiquent :
- que la promesse unilatérale de vente ne comportait aucune ambiguïté concernant l'indemnité d'immobilisation et qu'il n'y avait pas lieu de la requalifier en clause clause,
- que la clause pénale n'était pas excessive.

*

[N] [C] et [D] [L] épouse [C] concluent au débouté, faisant valoir :
- que, le 03 mars 2023, [O] [J] et [T] [F] épouse [J] avaient vendu le bien immobilier en cause à un prix supérieur,
- qu'ils n'étaient pas des professionnels de l'immobilier,
- que la notification de la promesse unilatérale de vente adressée à [N] [C] était irrégulière en ce qu'elle ne comportait aucune pièce jointe et qu'elle n'avait pas fait courir le délai de rétractation qui n'avait pas été purgé,
- qu'ils n'étaient pas tenu d'avertir le notaire de l'irrégularité de la notification.

Subsidiairement, ils invoquent la nullité et la résolution de la promesse unilatérale de vente faisant valoir :
- que l'état des risques et de la pollution était incomplet,
- que la demande devait être accueillie même si l'acquéreur avait eu connaissance de l'information par d'autres moyens et qu'il ne subissait aucun préjudice,
- que l'absence d'un document complet n'avait pas permis de purger le droit de rétractation,
- qu'il y avait d'autres causes de nullité et de caducité de la promesse unilatérale de vente, à savoir :
- la présence d'un axe d'écoulement non mentionné dans la note de renseignements d'urbanisme,
- le terrassement autour de la piscine sans autorisation,
- l'empiètement sur le domaine public,
- une construction située en réalité sur la parcelle voisine,
- qu'en raison de ces éléments, il n'y avait pas eu accord sur la chose et sur le prix.

Plus subsidiairement, [N] [C] et [D] [L] épouse [C] indiquent :
- qu'ils n'avaient pas levée l'option,
- que les fonds n'avaient pas été versés.

Ils demandent que l'indemnité d'immobilisation soit requalifiée en clause pénale et qu'elle soit réduite à la somme de 27.600,00 Euros. Ils précisent qu'ils étaient de bonne foi et qu'il n'y avait pas lieu à cumul de l'indemnité d'immobilisation de de la clause pénale.

Reconventionnellement, [N] [C] et [D] [L] épouse [C] demandent :
- la restitution de la somme de 69.000,00 Euros séquestrée entre les mains du notaire,
- la somme de 3.500,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Motifs

*


MOTIFS

- Sur l'exercice de son droit de rétractation par [N] [C]

L'article L271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit notamment :
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

L'article L721-2 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit qu'un certain nombre de documents et d'informations doivent être remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse.

L'article L721-3 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit notamment :
Lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.

[N] [C] est médecin et [D] [L] épouse [C] est sans profession. Le fait d'être porteurs de parts dans une SAS spécialisée dans la gestion d'immeubles n'implique pas nécessairement la qualité de professionnel de l'immobilier. [N] [C] et [D] [L] épouse [C] bénéficient donc du droit de rétractation.

La notification de la promesse unilatérale de vente à [N] [C] ne comporte aucune pièce jointe. Elle est donc irrégulière.

La promesse unilatérale de vente comporte en page 31 la clause suivante:
Le BENEFICIAIRE devra avertir le rédacteur des présentes en cas de non réception de la notification de son droit de rétractation sous huitaine et surveiller le classement éventuel en SPAM par son serveur du message de notification.





Cette clause ne fait pas mention de l'absence des pièces qui devaient être jointes mais uniquement de la réception de la notification du droit de rétractation. Or [N] [C] a reçu notification du droit de rétractation. [N] [C] n'était pas contractuellement tenu d'avertir le notaire de l'absence des pièces jointes et de l'irrégularité dont il n'est pas démontré qu'il en avait connaissance, n'étant pas un professionnel du droit ou de l'immobilier.

Le droit de rétractation de [N] [C] n'a jamais couru. Il n'a donc pas été purgé avant l'expiration de la promesse unilatérale de vente, soit le 13 septembre 2022. [N] [C] n'a pas renoncé à se prévaloir de l'irrégularité de la purge du droit de rétractation.

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente prévoit en page 30 :
En cas de pluralité de bénéficiaires, il est expressément convenu que la rétractation d'un seul d'entre eux emportera automatiquement résolution des présentes.

En l'absence de notification régulière du droit de rétractation à [N] [C], [O] [J] et [T] [F] épouse [J] ne peuvent se prévaloir de la promesse unilatérale de vente qui est désormais caduque sans que cette caducité soit imputable à [N] [C] et à [D] [L] épouse [C].

Les demandes formées par [O] [J] et par [T] [F] épouse [J] au titre de l'indemnité d'immobilisation et de la clause pénale entrent en voie de rejet.

Les fonds séquestrés entre les mains du notaire seront remis entre les mais de [N] [C] et de [D] [L] épouse [C].


- Sur les autres chefs de demandes

Il convient d'allouer à [N] [C] et à [D] [L] épouse [C] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de [O] [J] et de [T] [F] épouse [J] les frais irrépétibles par eux exposés.



Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement.

*

Dispositif

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE [O] [J] et [T] [F] épouse [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

ORDONNE le versement de la somme de 69.000,00 Euros consignée entre les mains de Maître [P] [H] au profit de [N] [C] et de [D] [L] épouse [C],

CONDAMNE in solidum [O] [J] et [T] [F] épouse [J] à verser à [N] [C] et à [D] [L] épouse [C] ensemble la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE in solidum [O] [J] et [T] [F] épouse [J] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 05 mai 2025.

LE GREFFIER                                            LE PRESIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 3] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 23/02168 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3AFW

AFFAIRE : 

M. [O], [V], [R] [J] 
Mme [T], [B] [F]
(ayant tous deux pour avocat Me Amandine JOURDAN)
 C/ 
M. [N], [A] [C] 
Madame [D], [Z], [M], [X] [L]
(ayant tous deux pour avocat Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)


Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 17 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président
 
Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 05 Mai 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame Olivia ROUX, Greffière


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [O], [V], [R] [J]
né le 05 Novembre 1966 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Amandine JOURDAN, avocat au barreau de MARSEILLE


Madame [T], [B] [F] épouse [J]
née le 15février 1971 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Amandine JOURDAN, avocat au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [N], [A] [C]
né le 16 Juillet 1957 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE


Madame [D], [Z], [M], [X] [L] épouse [C]
née le 23 Septembre 1960 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE













FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 13 juin 2022, [O] [J] et [T] [F] épouse [J] ont consenti à [N] [C] et à [D] [L] épouse [C] une promesse unilatérale de vente relative à une maison d'habitation située à [Localité 3] expirant le 13 septembre 2022 à 16h00.

La promesse unilatérale de vente prévoyait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 69.000,00 Euros et une clause pénale d'un montant de 138.000,00 Euros.

[N] [C] et [D] [L] épouse [C] ont consigné la somme de 69.000,00 Euros entre les mains de Maître [P] [H].

Plusieurs rendez-vous de signature ont été proposés sans succès.

Par lettre recommandée AR en date du 29 novembre 2022, le notaire de [O] [J] et de [T] [F] épouse [J] a indiqué à [N] [C] et à [D] [L] épouse [C] qu'ils entendaient se prévaloir de la caducité de la promesse unilatérale de vente.

*

Par acte en date du 08 février 2023, [O] [J] et [T] [F] épouse [J] ont assigné [N] [C] et [D] [L] épouse [C] aux fins qu'ils soient condamnés à leur verser :
- la somme de 69.000,00 Euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- la somme de 138.000,00 Euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022,
- la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

[O] [J] et [T] [F] épouse [J] font valoir :
- que la vente n'avait pas pu intervenir du fait de [N] [C] et de [D] [L] épouse [C] qui ne disposaient pas des fonds,
- qu'ils avaient déménagé le 23 septembre 2022 alors que l'immeuble qu'ils venaient d'acquérir n'était pas achevé,
- que le bien immobilier avait été immobilisé du 21 décembre 2021 au 18 novembre 2022,
- qu'ils avaient dû souscrire deux prêts et exposer de nombreux frais.
- que le montant des indemnités n'était pas excessif,

Concernant le droit de rétractation, ils indiquent :
- que [O] [J] et [T] [F] épouse [J] étaient des professionnels de l'immobilier et qu'ils ne pouvaient pas bénéficier du droit de rétractation,
- qu'ils n'avaient pas averti le notaire de l'irrégularité de la notification.

Concernant la nullité de la promesse unilatérale de vente, [O] [J] et [T] [F] épouse [J] font valoir :
- que le notaire de [N] [C] et de [D] [L] épouse [C] n'avait pas avisé leur notaire de pièces manquantes ou incomplètes,
- que le diagnostic mentionnait la présence de l'usine SEVESO,
- que la fille de [N] [C] et de [D] [L] épouse [C], également professionnelle de l'immobilier, demeurait à proximité,
- que l'aménagement autour de la piscine était une terrasse en bois qui ne nécessitait aucune autorisation,
- que les empiètements étaient mentionnés dans la promesse unilatérale de vente.

Pour le surplus, ils indiquent :
- que la promesse unilatérale de vente ne comportait aucune ambiguïté concernant l'indemnité d'immobilisation et qu'il n'y avait pas lieu de la requalifier en clause clause,
- que la clause pénale n'était pas excessive.

*

[N] [C] et [D] [L] épouse [C] concluent au débouté, faisant valoir :
- que, le 03 mars 2023, [O] [J] et [T] [F] épouse [J] avaient vendu le bien immobilier en cause à un prix supérieur,
- qu'ils n'étaient pas des professionnels de l'immobilier,
- que la notification de la promesse unilatérale de vente adressée à [N] [C] était irrégulière en ce qu'elle ne comportait aucune pièce jointe et qu'elle n'avait pas fait courir le délai de rétractation qui n'avait pas été purgé,
- qu'ils n'étaient pas tenu d'avertir le notaire de l'irrégularité de la notification.

Subsidiairement, ils invoquent la nullité et la résolution de la promesse unilatérale de vente faisant valoir :
- que l'état des risques et de la pollution était incomplet,
- que la demande devait être accueillie même si l'acquéreur avait eu connaissance de l'information par d'autres moyens et qu'il ne subissait aucun préjudice,
- que l'absence d'un document complet n'avait pas permis de purger le droit de rétractation,
- qu'il y avait d'autres causes de nullité et de caducité de la promesse unilatérale de vente, à savoir :
- la présence d'un axe d'écoulement non mentionné dans la note de renseignements d'urbanisme,
- le terrassement autour de la piscine sans autorisation,
- l'empiètement sur le domaine public,
- une construction située en réalité sur la parcelle voisine,
- qu'en raison de ces éléments, il n'y avait pas eu accord sur la chose et sur le prix.

Plus subsidiairement, [N] [C] et [D] [L] épouse [C] indiquent :
- qu'ils n'avaient pas levée l'option,
- que les fonds n'avaient pas été versés.

Ils demandent que l'indemnité d'immobilisation soit requalifiée en clause pénale et qu'elle soit réduite à la somme de 27.600,00 Euros. Ils précisent qu'ils étaient de bonne foi et qu'il n'y avait pas lieu à cumul de l'indemnité d'immobilisation de de la clause pénale.

Reconventionnellement, [N] [C] et [D] [L] épouse [C] demandent :
- la restitution de la somme de 69.000,00 Euros séquestrée entre les mains du notaire,
- la somme de 3.500,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

*


MOTIFS

- Sur l'exercice de son droit de rétractation par [N] [C]

L'article L271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit notamment :
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

L'article L721-2 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit qu'un certain nombre de documents et d'informations doivent être remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse.

L'article L721-3 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit notamment :
Lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.

[N] [C] est médecin et [D] [L] épouse [C] est sans profession. Le fait d'être porteurs de parts dans une SAS spécialisée dans la gestion d'immeubles n'implique pas nécessairement la qualité de professionnel de l'immobilier. [N] [C] et [D] [L] épouse [C] bénéficient donc du droit de rétractation.

La notification de la promesse unilatérale de vente à [N] [C] ne comporte aucune pièce jointe. Elle est donc irrégulière.

La promesse unilatérale de vente comporte en page 31 la clause suivante:
Le BENEFICIAIRE devra avertir le rédacteur des présentes en cas de non réception de la notification de son droit de rétractation sous huitaine et surveiller le classement éventuel en SPAM par son serveur du message de notification.





Cette clause ne fait pas mention de l'absence des pièces qui devaient être jointes mais uniquement de la réception de la notification du droit de rétractation. Or [N] [C] a reçu notification du droit de rétractation. [N] [C] n'était pas contractuellement tenu d'avertir le notaire de l'absence des pièces jointes et de l'irrégularité dont il n'est pas démontré qu'il en avait connaissance, n'étant pas un professionnel du droit ou de l'immobilier.

Le droit de rétractation de [N] [C] n'a jamais couru. Il n'a donc pas été purgé avant l'expiration de la promesse unilatérale de vente, soit le 13 septembre 2022. [N] [C] n'a pas renoncé à se prévaloir de l'irrégularité de la purge du droit de rétractation.

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente prévoit en page 30 :
En cas de pluralité de bénéficiaires, il est expressément convenu que la rétractation d'un seul d'entre eux emportera automatiquement résolution des présentes.

En l'absence de notification régulière du droit de rétractation à [N] [C], [O] [J] et [T] [F] épouse [J] ne peuvent se prévaloir de la promesse unilatérale de vente qui est désormais caduque sans que cette caducité soit imputable à [N] [C] et à [D] [L] épouse [C].

Les demandes formées par [O] [J] et par [T] [F] épouse [J] au titre de l'indemnité d'immobilisation et de la clause pénale entrent en voie de rejet.

Les fonds séquestrés entre les mains du notaire seront remis entre les mais de [N] [C] et de [D] [L] épouse [C].


- Sur les autres chefs de demandes

Il convient d'allouer à [N] [C] et à [D] [L] épouse [C] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de [O] [J] et de [T] [F] épouse [J] les frais irrépétibles par eux exposés.



Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE [O] [J] et [T] [F] épouse [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

ORDONNE le versement de la somme de 69.000,00 Euros consignée entre les mains de Maître [P] [H] au profit de [N] [C] et de [D] [L] épouse [C],

CONDAMNE in solidum [O] [J] et [T] [F] épouse [J] à verser à [N] [C] et à [D] [L] épouse [C] ensemble la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE in solidum [O] [J] et [T] [F] épouse [J] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 05 mai 2025.

LE GREFFIER                                            LE PRESIDENT

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Mise à jour de la source le 2025-05-05T18:33:04.573Z.