Tribunal judiciaire du Mans, Chambre 1, 6 mai 2025, n° 23/03083

MINUTE 2025/ 
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DU MANS

Première Chambre

Jugement du 06 Mai 2025


N° RG 23/03083 - N° Portalis DB2N-W-B7H-H6A4 


DEMANDERESSE

S.C.I. OYON, prise en la personne de son représentant légal
immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° 420 464 943
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Jean-Philippe PELTIER, membre de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocat au Barreau du MANS


DEFENDERESSE

S.A.R.L. LUTHIER ET COMPAGNIE, prise en la personne de son représentant légal
immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° B 538 178 021
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-Baptiste RENOU, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS



COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Amélie HERPIN, Juge

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT


DÉBATS A l'audience publique du 18 mars 2025
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 06 mai 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.


Jugement du 06 Mai 2025

- prononcé publiquement par Amélie HERPIN, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- contradictoire
- signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.


copie exécutoire à Maître Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS - 10, Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO - 30 le





N° RG 23/03083 - N° Portalis DB2N-W-B7H-H6A4 

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 1er juillet 2013, la SCI OYON a consenti à la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE un bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 3], à usage d’atelier et de bureau, pour une durée de neuf ans, à échéance au 30 juin 2022.

Un commandement de payer les loyers commerciaux visant la clause résolutoire a été délivré à la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE en date du 1er juin 2022, portant sur un principal de 2.470,67 €, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date du 1er juin 2022.

La SARL LUTHIER ET COMPAGNIE a quitté le local loué et remis les clés le 6 septembre 2022.

Par acte du 21 novembre 2023, la SCI OYON a fait assigner la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE devant le Tribunal judiciaire du Mans. 

Suivant conclusions récapitulatives n°2, signifiées par voie électronique en date du 29 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la SCI OYON sollicite de :

- condamner la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE au paiement des sommes suivantes :

• 10.725,71 € au titre des loyers impayés jusqu’à la date du 6 mars 2023, date de fin du préavis,
• 819,88 € au titre du remboursement de la taxe foncière,
• 120,96 € au titre du remboursement de la taxe sur les ordures ménagères, 
• 3.217,71 € au titre de la clause pénale,
• 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

- condamner la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE à supporter la charge des entiers dépens de l’instance.

La SCI OYON fonde ses demandes sur le décret du 30 septembre 1953, particulièrement son article 25, et sur l’article L. 145-41 du Code de commerce. Elle indique avoir pris acte du départ des lieux par la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE et considère ainsi qu’elle a mis fin de manière unilatérale au bail commercial, devenu un contrat de bail à durée indéterminée depuis le 1er juillet 2022, date de son terme, en donnant congé le 6 septembre 2022. Elle estime qu’elle n’a pas respecté le délai de préavis de six mois et en conséquence que le bail a continué à courir jusqu’au 6 mars 2023. A ce titre, la SCI OYON se prévaut des loyers impayés jusqu’à cette date, à hauteur de 10.725,71 €. Elle estime également que ces circonstances permettent de faire application de la clause pénale au regard des dispositions contractuelles, à hauteur de 30 % du montant total de la dette. Concernant les autres demandes en paiement, elle considère que la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères sont dues en vertu des termes du bail commercial. 

La SCI OYON fait valoir que la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE ne peut échapper à son obligation de paiement des loyers en avançant un mauvais état du local loué, alors qu’elle ne produit qu’un constat d’huissier daté de 2017 et qu’elle ne justifie pas avoir alerté le bailleur de désordres ou sollicité leur réparation pendant le cours du bail. Au regard de l’usage d’atelier, la SCI OYON ajoute que l’état d’entretien ne peut pas être exigé dans les mêmes conditions qu’un local à usage de bureaux ou d’habitation. Enfin, elle estime qu’il n’est pas établi de lien entre la date d’apparition des difficultés de paiement des loyers et la date de l’apparition alléguée des désordres en 2014. Concernant les délais de paiement sollicité, la SCI OYON relève qu’il n’est pas justifié du bilan de 2021 et des chiffres de 2022, de l’état de trésorerie de la société sur cette période et du nouveau contrat de bail permettant d’apprécier la taille du nouveau local et le prix du nouveau loyer. Elle estime qu’il n’est pas démontré des difficultés économiques justifiant de tels délais de paiement de la créance.

Aux termes de conclusions n°2, signifiées par voie électronique en date du 3 décembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE demande de : 

- à titre principal, débouter la SCI OYON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- à titre subsidiaire, limiter le montant de la taxe foncière à la somme de 408 €,
- limiter le montant des ordures ménagères à la somme de 60,48 €,
- accorder des délais de paiement à la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE en 23 mensualités de 104 €, et le solde au 24ème mois,


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- en tout état de cause, condamner la SCI OYON à verser la somme de 3.000 € à la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL LUTHIER ET COMPAGNIE avance qu’elle a été contrainte de quitter le local loué en raison de son état d’insalubrité et relève qu’elle subissait des désordres depuis un dégât des eaux d’octobre 2015, puis à raison de dégradations des murs. Elle fait valoir que ce mauvais état d’entretien a été constaté par voie de constat d’huissier. Elle écarte l’activité exercée dans ce local comme justifiant ce mauvais état d’entretien global et durable par le bailleur. Elle avance que la SCI OYON était parfaitement informée de ces éléments. La SARL LUTHIER ET COMPAGNIE ne conteste pas que le bail commercial était arrivé à échéance le 1er février 2022 et ainsi devenu un bail à durée indéterminée en vertu de l’article 1715 du Code civil. Elle affirme toutefois qu’en cessant l’exploitation des locaux à partir du 1er février 2022 et en cessant de payer les loyers à compter du mois d’avril 2022, le bail n’a pu être reconduit tacitement et a pris fin le 30 juin 2022, sans avoir à respecter un préavis de 6 mois. Elle soutient qu’elle a décidé de mettre fin au contrat en raison du caractère inutilisable du bien, visant l’article 1724 du Code civil. Elle considère que la SCI OYON ne peut solliciter le paiement des loyers que jusqu’au 30 juin 2022. Concernant la clause pénale, la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE affirme qu’elle n’est pas justifiée alors qu’elle a été contrainte de quitter les lieux en raison du caractère insalubre du logement et qu’il ne peut être démontré de manquement de sa part. Sur la taxe foncière et la taxe d’ordres ménagères, elle rappelle qu’elle n’était plus dans le local depuis le 30 juin 2022 et qu’elle n’a pas à prendre en charge ces charges. 

A titre subsidiaire, sur le montant restant dû, la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE se prévaut de l’article 1343-5 du Code civil pour la mise en place de délais de paiement. Elle fait état de difficultés financières ayant rendu délicat le paiement des loyers à compter du mois d’avril 2022. Elle produit à ce titre une attestation d’expert-comptable et rappelle avoir effectué des paiements volontaires après la délivrance du commandement de payer. 

La clôture des débats est intervenue le 17 mars 2025, par ordonnance du 6 février 2025. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en paiement

A titre liminaire, il sera rappelé que selon l’article L. 145-9 alinéa 2 du Code de commerce, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Selon l’article L. 145-4 alinéa 2 du même code, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, il résulte de ces dispositions qu’en l’absence de congé ou de demande de renouvellement antérieurs à sa date d’échéance dans les conditions légales, le bail commercial conclu entre la SCI OYON et la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE pour une durée de neuf ans jusqu’au 30 juin 2022, a bénéficié d’une prolongation tacite à compter du 1er juillet 2022.

Postérieurement à cette date, la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE ne justifie pas avoir délivré un congé dans les formes et délais fixés par l’article L. 145-4 précité.

Si la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE avance qu’elle était empêchée de jouir du local commercial en raison des désordres l’affectant et avait ainsi été contrainte de quitter les lieux, elle ne justifie pas plus de ces éléments. Elle produit en effet uniquement un procès-verbal de constat d’huissier en date du 25 avril 2017 et des clichés photographiques non datés, ne permettant pas de justifier de la réalité des désordres, de leur date d’apparition et d’une mise en demeure auprès du bailleur pour en obtenir la réparation. La SARL LUTHIER ET COMPAGNIE ne démontre pas qu’elle a légitimement quitté les lieux sans préavis. 

Il est toutefois constant qu’elle a restitué les clefs du local commercial le 6 septembre 2022. S’il ne s’agit pas d’un congé valable, cet acte représente une manifestation de volonté du preneur de ne plus jouir du local commercial, que la SCI OYON a choisi d’interpréter comme le point de départ du délai de préavis de six mois, date à laquelle elle arrête ses demandes en paiement.


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Au regard de ces éléments et de la position du bailleur, il y a lieu de considérer que le bail commercial s’est poursuivi entre la SCI OYON et la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE dans ses dispositions contractuelles. Il sera donc fait droit aux demandes issues de la poursuite de cette relation contractuelle, que la SCI OYON forme jusqu’au 6 mars 2023. 

Au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

La SCI OYON justifie d’un relevé de compte présentant à la date du 31 mars 2023 une somme totale de 10.725,71 € au titre des loyers et charges impayés. 

Au regard des développements précédents et dans la limite des demandes formées, la créance doit donc être arrêtée à la date du 6 mars 2023. La lecture des sommes portées au débit du compte permet de retenir une créance de 10.357,57 €. 

La SARL LUTHIER ET COMPAGNIE soutient qu’un règlement de 800 € effectué le 1er juin 2022 à la réception du commandement de payer doit être déduit. Elle produit à ce titre un talon de chèque portant la mention manuscrite « le 1er juin huissier » concernant un montant de 800 €, ainsi qu’un relevé de compte courant présentant une ligne de débit au titre d’un chèque n°0001830 tiré le 13 juin 2022 pour un montant de 800 €. 

Il ressort du relevé de compte du 2 novembre produit par la SCI OYON qu’il est porté au crédit du compte de la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE une somme de 300 € au titre d’un « chèque CDC n°202798 par SCP BAK 2027998 » en date du 1er juillet 2022. 

La lecture du décompte produit par la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE en date du 28 juillet 2022 permet toutefois de relever que la ligne relative au « chèque CDC n°202798 par SCP BAK 2027998 » pour la somme de 300 € est intégralement rayée. Il est en outre ajouté la précision suivante : « à déduire règlement à l’étude BAK BOURCIER PIRON le 02/06/2022 - 800 ».

Ces éléments permettent de retenir que la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE rapporte suffisamment la preuve d’un règlement de 800 €, à déduire de la créance, alors que la SCI OYON ne présente aucun élément pour expliquer la ligne relative à la somme de 300 €. 

Aussi, la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE sera tenue à régler à la SCI OYON une somme de 9.557,57 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 6 mars 2023.

Au titre de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménagères

Il est prévu au contrat de bail commercial que le preneur « devra rembourser au bailler la taxe d’enlèvement des ordures ménagères » mais également les « taxes foncières des propriétés bâties ».

Ces dispositions contractuelles restent applicables au contrat tacitement prolongé à compter du 1er juillet 2022.

La SCI OYON verse aux débats la taxe foncière pour 2022 relative aux locaux situés [Adresse 3] permettant de retenir pour l’année 2022 une taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 112 € et une taxe foncière de 791 €. 

Il sera relevé que le relevé de compte et intègre déjà la taxe foncière et les ordures ménagères 2022 pour des sommes respectives de 120,96 € et de 814,73 € au sein de l’échéance de décembre 2022. 

La SCI OYON forme une demande complémentaire de paiement au titre de ces taxes présentées pour l’année 2023. Or, elle ne verse pas pour en justifier des avis d’imposition pour l’année 2023.

A défaut d’éléments relatifs aux montants dus pour l’imposition sur l’année 2023, la SCI OYON sera déboutée de ses demandes à ce titre. 

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Au titre de la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Aux termes du contrat de bail commercial, il a été prévu que « en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance, le preneur devra payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, à titre de clause pénale, trente pour cent (30 %) du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme, sans préjudice de l’application judiciaire de l’article 700 du Code de procédure civile ».

Ces dispositions contractuelles restent applicables au contrat tacitement prolongé à compter du 1er juillet 2022.

La majoration contractuelle prévue au bail en cas de défaut de paiement du preneur s'analyse en une clause pénale que le juge peut, comme telle, sur le fondement de l'article 231-5 du Code civil, réduire si elle apparaît excessive.

En l’espèce, il ressort du décompte que si des retards de paiement sont apparus au cours du contrat, la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE n’a plus réglé régulièrement les loyers et charges à compter du mois d’avril 2022, de telle sorte que le retard porte sur près d’un an.

La majoration de 30 % apparaît toutefois manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par la SCI OYON. Il convient par voie de conséquence de réduire cette clause pénale à la somme de 1.000 €, à laquelle la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE sera condamnée.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

La SARL LUTHIER ET COMPAGNIE avance qu’elle a fait face à des difficultés financières à l’origine de l’absence de règlement des loyers et charges à compter du mois d’avril 2022. Elle précise avoir transféré son activité dans d’autres locaux à compter de février 2022 et avoir fait face en février et mars 2022 à une obligation de paiement de deux loyers. Elle produit pour en justifier une attestation de Monsieur [T], expert-comptable, en ce sens, ce dernier relevant que « cette situation a mis en danger la situation financière de l’entreprise considérant le chiffre d’affaires réalisé pendant ces deux mois ».

Il sera rappelé que malgré ce transfert d’activités, elle ne justifie pas avoir délivré valablement congé au bailleur aux fins d’être libérée de son obligation de régler les loyer et n’explique pas pourquoi elle n’a restitué les clés que le 6 septembre 2022. 

La SARL LUTHIER ET COMPAGNIE propose de s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 104 € et une 24ème permettant de régler le solde, mais ne présente aucun élément justifiant de sa situation financière actuelle de nature à assurer le créancier du respect de cet échéancier. 

Au regard de ces éléments et de l’ancienneté de la créance, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes annexes

La SARL LUTHIER ET COMPAGNIE, partie succombante, sera condamnée aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.


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Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, elle sera également condamnée à payer à la SCI OYON une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL LUTHIER ET COMPAGNIE sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE à payer à la SCI OYON la somme de 9.557,57 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 6 mars 2023 ;

CONDAMNE la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE à payer à la SCI OYON la somme de 1.000 € au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTE la SCI OYON de ses demandes en paiement au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe foncière ; 

DÉBOUTE la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE aux entiers dépens ;

CONDAMNE SARL LUTHIER ET COMPAGNIE à payer à la SCI OYON la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL LUTHIER ET COMPAGNIE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,