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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Caen, 3ème chambre civile, 6 mai 2025, n° 24/03385

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Février 2025
Date des débats : 04 Février 2025
Date de la mise à disposition : 06 Mai 2025
EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mars 2021, Madame [Z] [X] épouse [Y] et Monsieur [H] [Y] ont donné à bail à Monsieur [R] [P] et Monsieur [F] [E] époux [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 9] [Adresse 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 535 euros, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie du même montant, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 75 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 10 mars 2021.

Par ordonnance sur requête en résiliation de bail et reprise des lieux abandonnés datée du 28 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :
constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 10 mars 2021 entre les parties à compter de la présente décision,
autorisé les bailleurs à procéder à la reprise des lieux abandonnés et ayant fait l’objet du bail, selon les modalités prévues par les articles R.451-1 et R.451-2 du code des procédures civiles d’exécution, au jour du prononcé de l’ordonnance,
déclaré abandonnés les biens laissés sur place n’apparaissant pas avoir de valeur marchande, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice,
condamnons les époux [P] au paiement d’une somme de 14.040 euros au titre des loyers dus au 13 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus,
rejeté la demande formée au titre des indemnités d’occupation,
rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles,
rejeté le surplus des demandes,
condamné les époux [P] aux dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat d’abandon du 19 juin 2023 et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement en date du 11 mai 2023.

Le commissaire de justice a procédé le 9 novembre 2023 à la reprise des lieux et un procès-verbal de constat des lieux a été dressé le 29 janvier 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 août 2024, les époux [Y] ont fait assigner les époux [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de les condamner solidairement au paiement des sommes de :
8.084,06 euros au titre des dégradations locatives,
4.080 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte de loyers,
1.500 euros en réparation de leur préjudice moral,
2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice dont ceux relatifs à la signification de l’ordonnance, à la reprise des lieux et à l’état des lieux de sortie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025, au cours de laquelle les époux [Y], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Les époux [P], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant tous deux été assignés à comparaître par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

Motifs

MOTIFS
Sur la non-comparution des défendeurs :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives :

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

Il est admis que, si l’état des lieux de sortie est établi par commissaire de justice et que, le constat n’a pas été contradictoire par la faute du locataire celui-ci lui sera opposable.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, si le locataire est présumé être à l’origine des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, le bailleur qui souhaite bénéficier de cette présomption doit néanmoins faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur. Aussi, il est constant que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Il est également de jurisprudence constante que, le locataire répond des dégradations commises après son départ par l’occupant sans droit ni titre ainsi que celles commises par des squatters dès lors qu’il a quitté les lieux sans informer le bailleur, ni donner congé et restituer les clés.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté («lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, les bailleurs produisent aux débats :
le contrat de bail du 10 mars 2021, duquel il s’infère que lors de leur entrée dans les lieux les locataires ont versé la somme de 535 euros au titre du dépôt de garantie,
l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 10 mars 2021, 
le procès-verbal de constat des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 29 janvier 2024, sans la présence des défendeurs convoqués par LR-AR en date du 26 décembre 2023,
un devis du 30 novembre 2023 établi par Monsieur [B] [O] portant sur la mise en déchetterie des objets et mobiliers du logement pour la somme totale de 1.416 euros,
un relevé de prestation du 22 février 2024 établi par la société DEX-NET portant sur le nettoyage et la désinfection du logement litigieux pour la somme totale de1.375 euros,
une facture du 27 mars 2024, suivant devis du 5 mars 2024, établie par la société DEVAUX SAS portant sur le remplacement d’une fenêtre double vitrage, de la porte de la salle de bain, la réfection des murs et plafonds du logement (rebouchage des trous, lessivage, ponçage et peinture) ainsi que, de la mise en peinture des portes intérieures pour la somme totale de 4.935,70 euros,
une facture du 29 mars 2024 établie par la société DEVAUX SAS portant sur le remplacement d’un tablier de volet roulant pour la somme de 330 euros,
un ticket de caisse du 23 février 2024 portant sur l’achat de 4 ampoules pour la somme totale de 27,36 euros.

Il convient, afin de déterminer, si les postes pour lesquels les bailleurs sollicitent réparation pour un montant total de 8.084,06 euros correspondent à des dégradations locatives imputables aux locataires sortants de comparer, pour chaque poste visé, les états des lieux d’entrée et de sortie, en prenant en considération le nombre de pièces principales, soit deux et la durée d’occupation des lieux, soit un peu plus de 2 ans et 4 mois.

S’agissant de la mise en déchetterie des objets et mobiliers du logement :
Lors de l’entrée des locataires, les lieux sont vides de tout objet mobilier à l’exception de ceux mentionnés dans l’état des lieux d’entrée ; tandis qu’il ressort du procès-verbal de constat des lieux en date du 19 juin 2023, qu’il a été constaté après ouverture des lieux que, outre que ceux-ci sont inoccupés et abandonnés, la présence de nombreux mobiliers abandonnés et détritus dans ledit logement ; que, le 9 novembre 2023 le commissaire de justice a souhaité procéder à la reprise des lieux, sans succès compte tenu de l’état général de l’appartement ainsi que, de la quantité de meubles s’y trouvant. De sorte que, les bailleurs justifient de la nécessité de faire procéder à l’enlèvement des objets et mobiliers se trouvant dans les lieux litigieux aux fins de reprise de ces derniers et il leur sera accordé la somme sollicitée de 1.416 euros TTC dont il justifie de l’évaluation sérieuse.

S’agissant du nettoyage et de la désinfection du logement :
Aucune indication n’a été portée dans l’état des lieux d’entrée quant à la propreté des lieux remis à bail, de telle sorte qu’ils sont présumés avoir été remis en bon état de propreté ; alors qu’il ressort du procès-verbal de constat des lieux établi le 29 janvier 2024 par commissaire de justice que, l’intégralité du logement et des éléments le composant sont très sales et encrassés. Aussi, les bailleurs justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme réclamée pour ce poste dont les dégradations sont imputables aux locataires sortants, il leur sera accordé la somme de 1.375 euros TTC.

S’agissant du remplacement d’une fenêtre double vitrage dans la pièce principale :
Lors de l’entrée dans les lieux des locataires, cet élément était en bon état ; tandis que, le commissaire de justice a constaté qu’il se trouvait en très mauvais état, hors d’usage, la porte-fenêtre ayant été forcée et qu’il ressort des photographies que l’une des vitres de la porte-fenêtre est brisée. Aussi, cette dégradation étant totalement imputables aux époux [P] et les bailleurs justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée, il leur sera accordé la somme de 402,60 euros TTC pour ce poste.

S’agissant du remplacement de la porte de la salle de bain :
Lors de la remise des clés aux locataires, la porte de la salle de bain du logement se trouve en bon état ; alors que cet élément a été constaté lors de la reprise des lieux par le commissaire de justice comme hors d’usage, le panneau intérieur de la porte étant dévoré et l’encadrement de celle-ci étant en très mauvais état (griffures et morsures d’animaux). De sorte que, cette dégradation étant de nouveau totalement imputables aux locataires sortants, ils seront condamnés à payer aux bailleurs la somme de 435,60 euros TTC, dans la mesure où il est justifié de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée.

S’agissant de la réfection des murs et plafonds du logement (rebouchage des trous, lessivage, ponçage et peinture) ainsi que, de la mise en peinture des portes intérieures :
L’état des lieux d’entrée mentionne que les murs, plafonds et huisseries du logement (entrée, séjour, chambre, salle de bain et cuisine) sont en bon état ; tandis que, le commissaire de justice a, dans son procès-verbal du 29 janvier 2024, constaté que, ces éléments présentent une peinture défraîchie, en mauvais état, très sale, outre la présence de trous non rebouchés. Compte tenu de la durée du bail et du bon état de ces éléments lors de l’entrée dans les lieux des locataires, il n’y a pas lieu à déduction d’une quelconque vétusté, l’état dégradé des murs, plafonds et huisseries étant totalement imputable aux locataires sortants, lesquels seront condamnés à payer aux bailleurs la somme de 4.097,50 euros, correspondant à une évaluation sérieuse.

S’agissant du remplacement du tablier de volet roulant de la chambre :
À l’entrée dans les lieux des locataires, le volet de la chambre se trouve en bon état ; tandis que, lors de la reprise des lieux, le commissaire de justice a constaté qu’un vantail était en mauvais état. Dès lors, cette dégradation étant encore une fois totalement imputable aux locataires sortants et dans la mesure où les bailleurs justifient de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ce poste, il leur sera accordée la somme de 330 euros TTC pour ce poste.

S’agissant de la fourniture de 4 ampoules :
Lors de la remise des clés aux époux [P], l’intégralité des pièces composant le logement comporte des ampoules en état de fonctionnement, soit une dans l’entrée, une dans la chambre, une dans le séjour et une dans la salle de bain. Toutefois, contrairement à ce que prétendent les bailleurs, il n’est pas fait état du manque desdites ampoules ou de leur non-fonctionnement, tant dans le procès-verbal du 29 janvier 2024 valant constat d’état des lieux de sortie que, dans celui du 19 juin 2023. De sorte que la demande des bailleurs relatives à ce poste sera rejetée.

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Réparations locatives : 8.056,70 euros
Dépôt de garantie : – 535 euros

TOTAL : 7.521,70 euros

Par ailleurs, il y a lieu de préciser que si, les époux [Y] sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs, aucune clause de solidarité n’est prévue entre eux selon les dispositions du bail pour le paiement des réparations et dégradations locatives.

Par conséquent, les époux [P] seront condamnés in solidum à payer aux époux [Y] la somme de 7.521,70 euros au titre des réparations et dégradations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 6] [Adresse 9] [Adresse 11].

Sur les demandes indemnitaires :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du même code dispose que, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Au titre du préjudice économique subi lié à la perte de loyer :

En l’espèce, les époux [Y] sollicitent la condamnation solidaire des époux [P] à leur payer la somme de 4.080 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte des loyers, représentant huit mois de loyers impayés d’août 2023 à mars 2024.

Il ressort des débats que, par ordonnance sur requête en résiliation de bail et reprise des lieux abandonnés, datée du 28 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a notamment constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 10 mars 2021 entre les parties à compter de ladite décision et condamné les époux [P] au paiement d’une somme de 14.040 euros au titre des loyers dus au 13 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus ; que, la copie exécutoire a été délivrée le 4 août 2023 ; que, le 18 octobre 2023, le certificat attestant de l’absence d’opposition à l’ordonnance sur requête rendue le 28 juillet 2023 a été délivrée par le greffe ; que, la reprise des lieux abandonnés a été effectuée par commissaire de justice le 9 novembre 2023 ; qu’un procès-verbal de constat des lieux a été dressé par commissaire de justice le 29 janvier 2024 ; qu’il résulte des précédents développements qu’un nombre important de dégradations locatives ont été constatées et sont directement imputables aux époux [P] ; que les factures produites aux débats portant sur la réfection des lieux s’étalent sur la période du 11 décembre 2024 au 29 mars 2024.

De sorte qu’il est justifié aux débats d’une faute des époux [P], qui ont, tout d’abord, quitté les lieux sans remettre les clés et établir un état des lieux contradictoire avec les bailleurs et ensuite, n’ont pas procédé aux réparations locatives qui leur incombaient mais également, des dommages causés aux bailleurs qui ont dû faire procéder à la reprise des lieux et postérieurement à leur remise en état et ce, compte tenu des dégradations constatées dans ceux-ci ainsi que, d’un lien de causalité direct et certain entre les fautes précitées des locataires sortants et les dommages qui en ont résulté pour les bailleurs.

Aussi, compte tenu du montant du loyer au moment de la résiliation du bail, soit 610 euros mensuels, ainsi que, de la durée de la procédure de reprise des lieux qui a été diligemment menée et de la nécessité de procéder à des travaux de remise en état des lieux préalablement à une nouvelle mise en location, il y a lieu de réparer le préjudice des bailleurs liés à la perte des loyers durant huit mois.

Toutefois, les bailleurs limitant leur demande à la somme de 4.080 euros au lieu de 4.880 euros (610 euros x 8 mois), la réparation de leur préjudice de ce chef sera limitée à cette somme.

En conséquence, les époux [P] seront condamnés in solidum à payer aux époux [Y] la somme de 4.080 euros en réparation de leur préjudice lié à la perte de loyer.

Au titre du préjudice moral subi :

En l’espèce, les époux [Y] sollicitent la condamnation solidaire des époux [P] à leur payer la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice moral subi lié aux tracas de la procédure.

Toutefois, les époux [Y] ne démontrent pas du préjudice qu’ils allèguent.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les époux [P], parties succombantes au présent litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris uniquement le procès-verbal de constat des lieux du 29 janvier 2024, étant précisé que le coût de la signification de l’ordonnance sur requête du 28 juillet 2023 et du procès-verbal de reprise des lieux du 19 juin 2023 ne relèvent pas de la présente instance.

Les époux [P] seront également condamnés in solidum à payer aux époux [Y] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] et Monsieur [F] [E] époux [P] à payer in solidum à Madame [Z] [X] épouse [Y] et Monsieur [H] [Y] la somme de 7.521,70 euros au titre des réparations et dégradations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 6] [Adresse 9] [Adresse 11] ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] et Monsieur [F] [E] époux [P] à payer in solidum à Madame [Z] [X] épouse [Y] et Monsieur [H] [Y] la somme de 4.080 euros en réparation de leur préjudice lié à la perte de loyer ;

DÉBOUTE Madame [Z] [X] épouse [Y] et Monsieur [H] [Y] de leur demande en indemnisation du préjudice moral subi ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par Madame [Z] [X] épouse [Y] et Monsieur [H] [Y] ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] et Monsieur [F] [E] époux [P] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le procès-verbal de constat des lieux du 29 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] et Monsieur [F] [E] époux [P] à payer in solidum à Madame [Z] [X] épouse [Y] et Monsieur [H] [Y] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 4]
[Adresse 12] 
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/03385 - N° Portalis DBW5-W-B7I-I62S

Minute : 2025/
Cabinet D




JUGEMENT 

DU : 06 Mai 2025






[Z] [X] épouse [Y]
[H] [Y]


C/

[R] [P]
[F] [E] époux [P]







Copie exécutoire délivrée le :


à :

Me Charlène RICCOBONO - 050 


Copie certifiée conforme délivrée le :


à :

Me Charlène RICCOBONO - 050




JUGEMENT





DEMANDEURS :

Madame [Z] [X] épouse [Y]
née le 01 Novembre 1941 à [Localité 14]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, représentée par Me Charlène RICCOBONO, avocat au barreau de CAEN, vestiaire 50

Monsieur [H] [Y]
né le 08 Février 1939 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, représenté par Me Charlène RICCOBONO, avocat au barreau de CAEN, vestiaire 50
 


ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [P]
né le 12 Juillet 1996 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 13]
non comparant, ni représenté

Monsieur [F] [E] époux [P]
né le 03 Novembre 1997 à [Localité 15]
demeurant [Adresse 13]
non comparant, ni représenté


 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Sandrine ENGE, Juge
Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition



PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Février 2025
Date des débats : 04 Février 2025
Date de la mise à disposition : 06 Mai 2025
EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mars 2021, Madame [Z] [X] épouse [Y] et Monsieur [H] [Y] ont donné à bail à Monsieur [R] [P] et Monsieur [F] [E] époux [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 9] [Adresse 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 535 euros, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie du même montant, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 75 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 10 mars 2021.

Par ordonnance sur requête en résiliation de bail et reprise des lieux abandonnés datée du 28 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :
constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 10 mars 2021 entre les parties à compter de la présente décision,
autorisé les bailleurs à procéder à la reprise des lieux abandonnés et ayant fait l’objet du bail, selon les modalités prévues par les articles R.451-1 et R.451-2 du code des procédures civiles d’exécution, au jour du prononcé de l’ordonnance,
déclaré abandonnés les biens laissés sur place n’apparaissant pas avoir de valeur marchande, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice,
condamnons les époux [P] au paiement d’une somme de 14.040 euros au titre des loyers dus au 13 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus,
rejeté la demande formée au titre des indemnités d’occupation,
rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles,
rejeté le surplus des demandes,
condamné les époux [P] aux dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat d’abandon du 19 juin 2023 et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement en date du 11 mai 2023.

Le commissaire de justice a procédé le 9 novembre 2023 à la reprise des lieux et un procès-verbal de constat des lieux a été dressé le 29 janvier 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 août 2024, les époux [Y] ont fait assigner les époux [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de les condamner solidairement au paiement des sommes de :
8.084,06 euros au titre des dégradations locatives,
4.080 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte de loyers,
1.500 euros en réparation de leur préjudice moral,
2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice dont ceux relatifs à la signification de l’ordonnance, à la reprise des lieux et à l’état des lieux de sortie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025, au cours de laquelle les époux [Y], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Les époux [P], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant tous deux été assignés à comparaître par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS
Sur la non-comparution des défendeurs :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives :

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

Il est admis que, si l’état des lieux de sortie est établi par commissaire de justice et que, le constat n’a pas été contradictoire par la faute du locataire celui-ci lui sera opposable.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, si le locataire est présumé être à l’origine des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, le bailleur qui souhaite bénéficier de cette présomption doit néanmoins faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur. Aussi, il est constant que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Il est également de jurisprudence constante que, le locataire répond des dégradations commises après son départ par l’occupant sans droit ni titre ainsi que celles commises par des squatters dès lors qu’il a quitté les lieux sans informer le bailleur, ni donner congé et restituer les clés.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté («lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, les bailleurs produisent aux débats :
le contrat de bail du 10 mars 2021, duquel il s’infère que lors de leur entrée dans les lieux les locataires ont versé la somme de 535 euros au titre du dépôt de garantie,
l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 10 mars 2021, 
le procès-verbal de constat des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 29 janvier 2024, sans la présence des défendeurs convoqués par LR-AR en date du 26 décembre 2023,
un devis du 30 novembre 2023 établi par Monsieur [B] [O] portant sur la mise en déchetterie des objets et mobiliers du logement pour la somme totale de 1.416 euros,
un relevé de prestation du 22 février 2024 établi par la société DEX-NET portant sur le nettoyage et la désinfection du logement litigieux pour la somme totale de1.375 euros,
une facture du 27 mars 2024, suivant devis du 5 mars 2024, établie par la société DEVAUX SAS portant sur le remplacement d’une fenêtre double vitrage, de la porte de la salle de bain, la réfection des murs et plafonds du logement (rebouchage des trous, lessivage, ponçage et peinture) ainsi que, de la mise en peinture des portes intérieures pour la somme totale de 4.935,70 euros,
une facture du 29 mars 2024 établie par la société DEVAUX SAS portant sur le remplacement d’un tablier de volet roulant pour la somme de 330 euros,
un ticket de caisse du 23 février 2024 portant sur l’achat de 4 ampoules pour la somme totale de 27,36 euros.

Il convient, afin de déterminer, si les postes pour lesquels les bailleurs sollicitent réparation pour un montant total de 8.084,06 euros correspondent à des dégradations locatives imputables aux locataires sortants de comparer, pour chaque poste visé, les états des lieux d’entrée et de sortie, en prenant en considération le nombre de pièces principales, soit deux et la durée d’occupation des lieux, soit un peu plus de 2 ans et 4 mois.

S’agissant de la mise en déchetterie des objets et mobiliers du logement :
Lors de l’entrée des locataires, les lieux sont vides de tout objet mobilier à l’exception de ceux mentionnés dans l’état des lieux d’entrée ; tandis qu’il ressort du procès-verbal de constat des lieux en date du 19 juin 2023, qu’il a été constaté après ouverture des lieux que, outre que ceux-ci sont inoccupés et abandonnés, la présence de nombreux mobiliers abandonnés et détritus dans ledit logement ; que, le 9 novembre 2023 le commissaire de justice a souhaité procéder à la reprise des lieux, sans succès compte tenu de l’état général de l’appartement ainsi que, de la quantité de meubles s’y trouvant. De sorte que, les bailleurs justifient de la nécessité de faire procéder à l’enlèvement des objets et mobiliers se trouvant dans les lieux litigieux aux fins de reprise de ces derniers et il leur sera accordé la somme sollicitée de 1.416 euros TTC dont il justifie de l’évaluation sérieuse.

S’agissant du nettoyage et de la désinfection du logement :
Aucune indication n’a été portée dans l’état des lieux d’entrée quant à la propreté des lieux remis à bail, de telle sorte qu’ils sont présumés avoir été remis en bon état de propreté ; alors qu’il ressort du procès-verbal de constat des lieux établi le 29 janvier 2024 par commissaire de justice que, l’intégralité du logement et des éléments le composant sont très sales et encrassés. Aussi, les bailleurs justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme réclamée pour ce poste dont les dégradations sont imputables aux locataires sortants, il leur sera accordé la somme de 1.375 euros TTC.

S’agissant du remplacement d’une fenêtre double vitrage dans la pièce principale :
Lors de l’entrée dans les lieux des locataires, cet élément était en bon état ; tandis que, le commissaire de justice a constaté qu’il se trouvait en très mauvais état, hors d’usage, la porte-fenêtre ayant été forcée et qu’il ressort des photographies que l’une des vitres de la porte-fenêtre est brisée. Aussi, cette dégradation étant totalement imputables aux époux [P] et les bailleurs justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée, il leur sera accordé la somme de 402,60 euros TTC pour ce poste.

S’agissant du remplacement de la porte de la salle de bain :
Lors de la remise des clés aux locataires, la porte de la salle de bain du logement se trouve en bon état ; alors que cet élément a été constaté lors de la reprise des lieux par le commissaire de justice comme hors d’usage, le panneau intérieur de la porte étant dévoré et l’encadrement de celle-ci étant en très mauvais état (griffures et morsures d’animaux). De sorte que, cette dégradation étant de nouveau totalement imputables aux locataires sortants, ils seront condamnés à payer aux bailleurs la somme de 435,60 euros TTC, dans la mesure où il est justifié de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée.

S’agissant de la réfection des murs et plafonds du logement (rebouchage des trous, lessivage, ponçage et peinture) ainsi que, de la mise en peinture des portes intérieures :
L’état des lieux d’entrée mentionne que les murs, plafonds et huisseries du logement (entrée, séjour, chambre, salle de bain et cuisine) sont en bon état ; tandis que, le commissaire de justice a, dans son procès-verbal du 29 janvier 2024, constaté que, ces éléments présentent une peinture défraîchie, en mauvais état, très sale, outre la présence de trous non rebouchés. Compte tenu de la durée du bail et du bon état de ces éléments lors de l’entrée dans les lieux des locataires, il n’y a pas lieu à déduction d’une quelconque vétusté, l’état dégradé des murs, plafonds et huisseries étant totalement imputable aux locataires sortants, lesquels seront condamnés à payer aux bailleurs la somme de 4.097,50 euros, correspondant à une évaluation sérieuse.

S’agissant du remplacement du tablier de volet roulant de la chambre :
À l’entrée dans les lieux des locataires, le volet de la chambre se trouve en bon état ; tandis que, lors de la reprise des lieux, le commissaire de justice a constaté qu’un vantail était en mauvais état. Dès lors, cette dégradation étant encore une fois totalement imputable aux locataires sortants et dans la mesure où les bailleurs justifient de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ce poste, il leur sera accordée la somme de 330 euros TTC pour ce poste.

S’agissant de la fourniture de 4 ampoules :
Lors de la remise des clés aux époux [P], l’intégralité des pièces composant le logement comporte des ampoules en état de fonctionnement, soit une dans l’entrée, une dans la chambre, une dans le séjour et une dans la salle de bain. Toutefois, contrairement à ce que prétendent les bailleurs, il n’est pas fait état du manque desdites ampoules ou de leur non-fonctionnement, tant dans le procès-verbal du 29 janvier 2024 valant constat d’état des lieux de sortie que, dans celui du 19 juin 2023. De sorte que la demande des bailleurs relatives à ce poste sera rejetée.

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Réparations locatives : 8.056,70 euros
Dépôt de garantie : – 535 euros

TOTAL : 7.521,70 euros

Par ailleurs, il y a lieu de préciser que si, les époux [Y] sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs, aucune clause de solidarité n’est prévue entre eux selon les dispositions du bail pour le paiement des réparations et dégradations locatives.

Par conséquent, les époux [P] seront condamnés in solidum à payer aux époux [Y] la somme de 7.521,70 euros au titre des réparations et dégradations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 6] [Adresse 9] [Adresse 11].

Sur les demandes indemnitaires :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du même code dispose que, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Au titre du préjudice économique subi lié à la perte de loyer :

En l’espèce, les époux [Y] sollicitent la condamnation solidaire des époux [P] à leur payer la somme de 4.080 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte des loyers, représentant huit mois de loyers impayés d’août 2023 à mars 2024.

Il ressort des débats que, par ordonnance sur requête en résiliation de bail et reprise des lieux abandonnés, datée du 28 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a notamment constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 10 mars 2021 entre les parties à compter de ladite décision et condamné les époux [P] au paiement d’une somme de 14.040 euros au titre des loyers dus au 13 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus ; que, la copie exécutoire a été délivrée le 4 août 2023 ; que, le 18 octobre 2023, le certificat attestant de l’absence d’opposition à l’ordonnance sur requête rendue le 28 juillet 2023 a été délivrée par le greffe ; que, la reprise des lieux abandonnés a été effectuée par commissaire de justice le 9 novembre 2023 ; qu’un procès-verbal de constat des lieux a été dressé par commissaire de justice le 29 janvier 2024 ; qu’il résulte des précédents développements qu’un nombre important de dégradations locatives ont été constatées et sont directement imputables aux époux [P] ; que les factures produites aux débats portant sur la réfection des lieux s’étalent sur la période du 11 décembre 2024 au 29 mars 2024.

De sorte qu’il est justifié aux débats d’une faute des époux [P], qui ont, tout d’abord, quitté les lieux sans remettre les clés et établir un état des lieux contradictoire avec les bailleurs et ensuite, n’ont pas procédé aux réparations locatives qui leur incombaient mais également, des dommages causés aux bailleurs qui ont dû faire procéder à la reprise des lieux et postérieurement à leur remise en état et ce, compte tenu des dégradations constatées dans ceux-ci ainsi que, d’un lien de causalité direct et certain entre les fautes précitées des locataires sortants et les dommages qui en ont résulté pour les bailleurs.

Aussi, compte tenu du montant du loyer au moment de la résiliation du bail, soit 610 euros mensuels, ainsi que, de la durée de la procédure de reprise des lieux qui a été diligemment menée et de la nécessité de procéder à des travaux de remise en état des lieux préalablement à une nouvelle mise en location, il y a lieu de réparer le préjudice des bailleurs liés à la perte des loyers durant huit mois.

Toutefois, les bailleurs limitant leur demande à la somme de 4.080 euros au lieu de 4.880 euros (610 euros x 8 mois), la réparation de leur préjudice de ce chef sera limitée à cette somme.

En conséquence, les époux [P] seront condamnés in solidum à payer aux époux [Y] la somme de 4.080 euros en réparation de leur préjudice lié à la perte de loyer.

Au titre du préjudice moral subi :

En l’espèce, les époux [Y] sollicitent la condamnation solidaire des époux [P] à leur payer la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice moral subi lié aux tracas de la procédure.

Toutefois, les époux [Y] ne démontrent pas du préjudice qu’ils allèguent.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les époux [P], parties succombantes au présent litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris uniquement le procès-verbal de constat des lieux du 29 janvier 2024, étant précisé que le coût de la signification de l’ordonnance sur requête du 28 juillet 2023 et du procès-verbal de reprise des lieux du 19 juin 2023 ne relèvent pas de la présente instance.

Les époux [P] seront également condamnés in solidum à payer aux époux [Y] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] et Monsieur [F] [E] époux [P] à payer in solidum à Madame [Z] [X] épouse [Y] et Monsieur [H] [Y] la somme de 7.521,70 euros au titre des réparations et dégradations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 6] [Adresse 9] [Adresse 11] ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] et Monsieur [F] [E] époux [P] à payer in solidum à Madame [Z] [X] épouse [Y] et Monsieur [H] [Y] la somme de 4.080 euros en réparation de leur préjudice lié à la perte de loyer ;

DÉBOUTE Madame [Z] [X] épouse [Y] et Monsieur [H] [Y] de leur demande en indemnisation du préjudice moral subi ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par Madame [Z] [X] épouse [Y] et Monsieur [H] [Y] ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] et Monsieur [F] [E] époux [P] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le procès-verbal de constat des lieux du 29 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] et Monsieur [F] [E] époux [P] à payer in solidum à Madame [Z] [X] épouse [Y] et Monsieur [H] [Y] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R451-1, code des procedures civiles d'execution R451-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-05-14T20:21:01.033Z.