Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 15 mai 2025, n° 21/05853

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
2ème section

 
N° RG 21/05853 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUJUO

N° MINUTE : 



Assignation du :
14 Avril 2021





JUGEMENT 
rendu le 15 Mai 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL [M] [J] 
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Charles TORDJMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0783


DÉFENDEURS

La SCI AYOR, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Maître Joseph BENILLOUCHE de LMT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0877

Monsieur [D] [E]
Madame [N] [E]
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentés par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0156
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/05853 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUJUO




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 11 Février 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Aux termes du règlement de copropriété établi le 18 septembre 1953, l’immeuble de huit étages élevés sur caves, comprend, au rez-de-chaussée :
- côté rue, à droite de la porte de l’entrée de l’immeuble, la loge ainsi qu’une boutique, 
- côté rue, à gauche de la porte de l’entrée de l’immeuble, trois boutiques et précisément, « une première boutique à gauche comprenant une boutique seule sans arrière-boutique, avec au sous-sol la cave n° 25 » (lot n° 2), « une deuxième boutique à gauche avec arrière-boutique à la suite et pièce sur cour ; sous-sol s’étendant sous la boutique et l’arrière-boutique et auquel on accède par un escalier intérieur » (lot n° 3), « une troisième boutique à gauche avec dégagement, à la suite deux water-closets et toilettes et chambre sur cour ; sous-sol sous la boutique auquel on accède par un escalier intérieur » (lot n° 4), 
- deux cours intérieures communes situées au fond du bâtiment, l’une à gauche et l’autre à droite, 
- deux appartements situés au fond du bâtiment, 
Les sept étages comprennent chacun trois appartements. Le huitième étage lambrissé est constitué de chambres.

Les lots n° 3 et 4, précédemment occupés par une agence de voyage, ont été acquis en 2014 par la SCI AYOR. Ils ont été loués ou mis à disposition de la synagogue tunisienne de l’ouest parisien, constituée sous la forme d’une association dénommée RYHT.
M. [D] [E] et Mme [N] [E] étaient propriétaires, jusqu’au 12 octobre 2022, du lot n° 2, loué à l’association RYHT.
Selon courrier en date du 13 mars 2014, le courtier d’assurance de l’immeuble a informé le syndic de la résiliation par la compagnie AREAS du contrat d’assurance de l’immeuble n° OP504392, à effet au 12 avril 2024 en exposant le motif de résiliation suivant : « Vous nous avez informés le 12 mars 2014 de la modification du risque cité en objet. En effet, l’activité d’agence de voyage se trouvant en rez-de-chaussée a été remplacée par « la synagogue tunisienne de l’ouest parisien ». Cette activité dite « lieu de culte » est une exclusion de souscription pour la compagnie AREAS. Nous ne serons pas en mesure de vous proposer des conditions de remplacement au vu de la nature de l’activité située au rez-de-chaussée de l’immeuble ». 

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 10 avril 2014, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 5, aux termes de laquelle il a été décidé « d’engager une procédure à l’encontre de la SCI AYOR » et de mandater un avocat pour représenter le syndicat, ainsi qu’une résolution n° 6 mandatant le syndic pour « engager toute action (…) à l’encontre de la SCI AYOR, afin notamment : 
- que soit immédiatement et définitivement restitué à la destination prévue au règlement de copropriété les lots n° 3 et 4 qui sont à usage de boutiques, 
- de prévenir ou de faire cesser les nuisances de toute nature, liées à la présence d’un établissement recevant du public tous les jours de la semaine, 
- de prévenir ou de faire cesser l’accomplissement de travaux sur la façade de l’immeuble sans autorisation ou affectant les parties communes, 
- de prévenir ou de faire cesser toute activité exercée sans que soit préalablement assuré et justifié le respect des normes de sécurité concernant un établissement recevant du public, 
-que soit immédiatement interrompue toute activité qui serait, compte tenu de sa nature, susceptible d’entraîner, par suite d’une augmentation significative de l’exposition à des risques quelle qu’en soit la nature, soit le paiement d’une surprime d’assurance, soit la résiliation de la police de l’immeuble ». 

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 14 avril 2016, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 12, intitulée « clause d’aggravation des charges », aux termes de laquelle l’assemblée générale a décidé « que tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires par le fait, la faute, la négligence d’un copropriétaire ou l’une des personnes résidant sous son toit, lui seront imputés » et actant l’engagement de la SCI AYOR « d’ assumer les frais de surprime d’assurance et l’application de la franchise concernant la responsabilité de son lot », ainsi qu’une résolution n° 13, intitulée « décision à prendre quant à la procédure votée lors de l’assemblée générale extraordinaire d’avril 2014 à l’encontre de la SCI AYOR », aux termes de laquelle l’assemblée a décidé de « consulter l’avocat mandaté dans le cadre de ce dossier, pour avis ». 

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 17 mai 2017, les copropriétaires ont rejeté une résolution n° 18, présentée par un copropriétaire et visant à engager une action en justice à l’encontre de la SCI AYOR pour faire cesser les troubles causés par son locataire. Ils ont adopté une résolution n° 19 aux termes de laquelle l’assemblée générale a : 
- mis en demeure la SCI AYOR de respecter les engagements pris lors de l’assemblée du 14 avril 2016 et « de régler la surprime et l’application de la franchise concernant la responsabilité de son lot », 
- pris acte des engagements pris par le représentant de la SCI AYOR d’une part, de « régler sous trois mois maximum en versement par tiers, à compter du 1er juin 2017, la surprime d’assurance depuis le début de l’activité du local du rez-de-chaussée », d’autre part, d’adresser au syndic sous un mois «  les dossiers administratifs relatifs aux autorisations administratives nécessaires pour la modification de la façade et l’autorisation de recevoir du public » et, enfin, de « proposer au syndic un changement d’assurance en respectant les garanties en cours, auprès d’une compagnie reconnue », 
- décidé que, « faute de règlement et de respect de ces engagements, l’assemblée générale donne tous pouvoirs au syndic de mener les actions nécessaires dans le cadre de l’aggravation des charges, en accord avec le conseil syndical ». 

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 9 avril 2018, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 13 aux termes de laquelle l’assemblée générale, « informée de la présentation d’un nouveau contrat d’assurance par la SCI AYOR (…) décide de confier mission au conseil syndical d’étudier les propositions de contrats et de valider un éventuel changement d’assurance, sous réserve que les garanties soient identiques », ainsi qu’une résolution n° 14 aux termes de laquelle l’assemblée a décidé de « saisir un avocat quant aux engagements non respectés par la SCI AYOR, pour la surprime d’assurance non réglée et la vérification des travaux réalisés en façade et du respect des normes de sécurité pour un établissement recevant du public ». 

Lors de l’assemblée ordinaire du 29 mai 2018, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 17, aux termes de laquelle l’assemblée générale a décidé de donner mandat au syndic « pour engager toute action en justice (…) à l’encontre des copropriétaires des lots n° 4, 3 et 2 du rez-de-chaussée, pour : 
- faire cesser les troubles du voisinage et les nuisances de toute nature occasionnés par l’activité de la SCI AYOR ou par tout occupant de son chef ou de celui des copropriétaires des lots n° 4, 3 et 2, 
- obtenir la justification du respect des règles d’hygiène et de sécurité notamment concernant la réglementation applicable aux établissements recevant du public, la conformité aux normes d’urbanisme, ainsi que les autorisations nécessaires à l’exercice de son activité et obtenir la sanction de leur méconnaissance, 
- obtenir la cessation de toute activité ne respectant par les normes en vigueur, 
- obtenir la remise en état des lieux et l’enlèvement de tout dispositif de vidéo-surveillance et, plus généralement, de tous travaux ou de toute installation affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou la libre circulation des résidents réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, 
- obtenir le remboursement de la surprime d’assurance supportée par la copropriété à raison de l’activité exercée dans l’un ou plusieurs de ces lots ». 

Par actes d’huissier délivrés les 14 et 15 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] a assigné la SCI AYOR, M. [D] [E] et Mme [N] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander à ce dernier de condamner : 
- la SCI AYOR à lui payer la somme de 23.337,02 € au titre de la surprime d’assurance et à s’acquitter de cette surprime le temps que durera l’occupation de l’association RYHT, 
- in solidum la SCI AYOR et les époux [E] à remettre en état le mur de séparation des lots n° 3 et 4 avec le lot n° 2 et à retirer la caméra de surveillance sous astreinte, 
- in solidum la SCI AYOR et les époux [E] à faire cesser l’activité de leur occupante, l’association RYHT, 
- in solidum la SCI AYOR et les époux [E] à lui payer la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des travaux réalisés à deux reprises en façade sans autorisation, 
- in solidum la SCI AYOR et les époux [E] à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêt au titre des troubles du voisinage. 

Par ordonnance du 17 mars 2022, le juge de la mise en état a dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de communication de l’état de sinistralité de l’immeuble en 2014 et des conditions particulières de la police résiliée en 2014 formées par la SCI AYOR, dès lors que lesdites pièces ont été communiquées le 29 octobre 2021.

Selon message notifié par voie électronique le 12 octobre 2022, le conseil des époux [E] a transmis l’attestation de la vente du lot n° 2 intervenue le même jour au profit de la SCI AYOR.

Par ordonnance du 20 avril 2023, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la SCI AYOR : 
- tirée de la prescription de l’action au titre de la surprime d’assurance, au motif que ladite prescription a été interrompue par la reconnaissance explicite de sa redevabilité, notamment lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2017, 
- tirée de la prescription de l’action relative aux travaux de modification des façades, au motif que le délai de prescription était de dix ans lorsque l’assemblée générale du 10 avril 2014 a adopté une résolution visant à autoriser le syndic de copropriété à agir en justice pour « prévenir ou faire cesser l'accomplissement de travaux sur la façade de l'immeuble sans autorisation ou affectant les parties communes » ou encore à restituer à une destination conforme au règlement de copropriété les lots 3 et 4 de la SCI AYOR, et que, compte tenu de la date d'entrée en vigueur des dispositions de la loi ELAN, le syndicat des copropriétaires avait jusqu'au 23 novembre 2023 pour agir, 
- tirée du défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires au titres des troubles du voisinage. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 10] demande au tribunal de :

Vu les articles 2240 à 2246 du code civil, la loi du 10 juillet 1965,

Condamner la SCI AYOR à lui payer la somme de 24.337,02 € au titre de la surprime d’assurance avec intérêts au taux légal depuis la date de l’assignation et capitalisation des intérêts, 
Juger que la SCI AYOR devra, le temps que durera l’occupation de l’association RYHT, s’acquitter de cette surprime, 

Condamner la SCI AYOR à remettre en état, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et aux frais des défendeurs, le mur mitoyen entre les lots n° 3 et 4 et le lot n° 2, 

Ordonner une astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 2 mois de la signification du jugement à intervenir, et juger que cette astreinte couvrira une période de 15 mois, 

Ordonner le retrait par la SCI AYOR du dispositif de vidéosurveillance sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir, couvrant une période de 15 mois, 

Condamner la SCI AYOR à lui payer une indemnité de 50.000 € à titre de dommages-intérêts par suite des travaux réalisés à deux reprises en façade sans autorisation, 

Condamner la SCI AYOR à lui payer une indemnité de 20.000 € au titre des troubles du voisinage, 

Condamner la SCI AYOR à faire cesser l’activité de son occupante, l’association RYHT, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir, couvrant une période de 15 mois, 

En tout état de cause, 

Condamner la SCI AYOR à lui payer une indemnité de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamner la SCI AYOR en tous les dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, la S.C.I. AYOR demande au tribunal de :

Déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable et, en toute hypothèse, mal fondé en toutes ses demandes,

L’en débouter, 

Le condamner à lui payer la somme de 7.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Régulièrement assignés à personne, les époux [E] ont constitué avocat mais n’ont pas conclu. 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/05853 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUJUO




L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 octobre 2024 pour plaidoiries. Par bulletin du 17 octobre 2024, les parties ont été avisées du renvoi de l’affaire à l’audience du 11 février 2025, à la demande du conseil de la société AYOR.

L’affaire, plaidée à l’audience du 11 février 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.
 

MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur la demande de condamnation, sous astreinte, de la SCI AYOR à faire cesser l’activité de son occupante, l’Association RYHT, et sur la demande de condamnation de la SCI AYOR au paiement d’un indemnité de 20.000 € au titre des troubles du voisinage

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 10] soutient que sa demande est fondée dès lors que : 
- le non-respect des normes ERP, sanitaires et de sécurité par l’association RYHT, établi par la lettre de la préfecture de Police du 3 avril 2018 (absence d’extincteurs ou de capot de protection du tableau électrique notamment), caractérise une infraction non régularisée en dépit des multiples demandes du syndicat, qui fait courir un risque à la copropriété, étant considéré que le constat réalisé le 13 mai 2022 par un huissier et non par un technicien qualifié ne démontre pas la conformité des lieux qui aurait du être acquise dès l’ouverture au public, 
- l’activité exercée par l’association RYHT, ERP de 5ème catégorie susceptible d’accueillir cinquante personnes et en accueillant parfois une centaine y compris la nuit, engendre des troubles du voisinage et a été la cause de la résiliation du contrat d’assurance de l’immeuble, de sorte qu’elle n’est pas conforme au règlement de copropriété et à la destination des locaux, désignés par le règlement de copropriété comme des boutiques, ce qui induit nécessairement des horaires d’ouverture aux horaires habituels d’une boutique et une fréquentation conforme à un commerce, étant à cet égard exposé que si une activité cultuelle n’est pas en elle-même prohibée par le règlement de copropriété, elle peut être interdite en raison « de ses incidences jugées nuisibles », 
- étant précisé que la société AYOR ne peut se prévaloir de la précédente activité de blanchisserie exercée pour justifier du non-respect par son occupant de la destination des locaux.

La société AYOR estime que : 
- le moyen tiré du non-respect des normes ERP, sanitaires et de sécurité ne repose sur aucun fondement juridique et, en tout état de cause, l’association RYHT a fait constater par huissier de justice la réalisation des travaux préconisés par le courrier de la préfecture de [Localité 9] du 3 avril 2018, 
- l’activité de l’association RYHT (un office religieux les matins du lundi au vendredi de 7 heures jusqu’à 8 heures, un office religieux le vendredi soir aux environs de 19 heures pendant 1 heure ; deux offices successifs le samedi matin à 8 heures et à 10 h 15 jusqu’à environ 12 h 30 ; un office le samedi soir à des horaires fluctuants et d’une durée de 1 h 30 ; un office de 1 heure le dimanche matin de 8 h30 à 9 h30, ainsi que quelques fêtes religieuses) ne sont la source d’aucun dérangement, comme cela ressort des attestations qu’elle verse aux débats, étant rappelé que les activités précédemment exercées étaient une agence de voyage et une blanchisserie et étant considéré que l’ensemble des pièces produites par le syndicat des copropriétaires sont dépourvues de toute force probante pour émaner d’un internaute anonyme ou de personnes, pour certaines extérieures à la copropriété, ayant émis une attestation non conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile. 

***
Aux termes de l'article 8 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». Il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Par ailleurs, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement. La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l'usage de son lot (ex : Civ. 3ème, 10 décembre 1986, n° 85-11.374, Bull n°179 ; Civ. 3ème, 10 décembre 1986, n°82-15.198 Bull n° 180 ; Civ. 3ème, 7 décembre 1994, n° 91-13.035 ; Civ. 3ème, 2 février 1999, n° 97-14.585). Lorsqu'un copropriétaire entend changer l'affectation de ses parties privatives, il doit indépendamment du respect des règles d'urbanisme s'assurer que cette affectation est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété, qu'elle ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 24 mars 2021, n° RG 17/15876).

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1253 du code civil, « le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». 

Le premier alinéa de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

L'obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle ainsi des dispositions de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles ses locataires.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Dès lors qu'un trouble est constaté, le tribunal doit ordonner la cessation du trouble dont il a constaté l'existence (Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-21.087).

En l’espèce, il est constant que : 
- le chapitre premier intitulé « désignation générale de l’immeuble » du règlement de copropriété établi le 18 septembre 1953 désigne les locaux de la société AYOR comme des boutiques (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires, pages 15 et 16), 
- les locaux de la société AYOR sont loués ou mis à disposition, depuis 2014, à l’association RYHT, qui y exerce une activité cultuelle. 

Le syndicat des copropriétaires n’allègue pas d’une non-conformité de l’activité cultuelle à la destination de l’immeuble. 

S’agissant de la conformité de ladite activité aux droits des autres copropriétaires, le tribunal relève que l’article 2 du règlement de copropriété, intitulé « usage de la propriété privée », prévoit une clause d’habitation dite bourgeoise qui proscrit les nuisances, notamment sonores, et précise que « le trottoir au droit (des) boutiques devra être tenu libre de tout dépôt de marchandises et rester propre » (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires, page 34). 

Le commentaire concernant l’association RYHT déposé en mars 2020 sur google (pièce n° 47 du syndicat des copropriétaire) est dépourvu de toute valeur probante eu égard à l’anonymat dudit commentaire et à l’absence d’authentification de cette source. 

La lettre de la préfecture de Police de [Localité 9] en date du 3 avril 2018 (pièce n° 29 du syndicat des copropriétaires), intervenue suite aux courriers de dénonciation du syndicat des copropriétaires des 8 juillet 2016 et 5 décembre 2017 (pièces n° 26 et 28 du syndicat des copropriétaires), rappelle en premier lieu que « la synagogue constitue un établissement recevant du public classé en cinquième activité avec activité de type V, R et L » de sorte que « selon les dispositions des articles R.123-14 et R.123-45 du code de la construction et de l’habitation », il « n’est pas assujetti aux visites de contrôle de la commission de sécurité ni à l’arrêté d’ouverture ». La préfecture expose néanmoins avoir adressé à l’exploitant, après visite d’un technicien du service d’inspection de la salubrité et de la prévention du risque incendie réalisée le 23 janvier 2018, les prescriptions suivantes : dans l’attente de la communication d’un dossier d’aménagement comprenant notamment une présentation du projet, des plans côtés, une notice de sécurité avec mention des activités, des effectifs et du classement proposé ainsi qu’une notice d’accessibilité, « limiter l’activité des salles à leurs affectations initiales, culte pour l’une et réunion pour l’autre » ; « débarrasser l’issue de secours sur rue de la salle de réunions et la signaler par la mention « SORTIE » ou « SORTIE DE SECOURS » en lettres blanches sur fond vert » ; « s’assurer du consentement de la copropriété pour l’usage des parties communes » ; « aménager la salle de culte conformément à l’article AM 18 : fixer chaque chaise au sol ou les rendre solidaires par rangée, chaque rangée étant reliée aux rangées voisines de manière à former des blocs difficiles à renverser ou à déplacer » ; « interdire tout stockage sous l’escalier desservant le sous-sol » ; « installer un capot de protection sur le tableau électrique situé dans la salle de culte et apposer un pictogramme normalisé sur ce capot » ; « faire vérifier l’ensemble des extincteurs et les suspendre de façon visible en des endroits d’accès facile » ; « apposer près de l’entrée de l’établissement le plan représentant tous les niveaux sous forme de pancarte inaltérable, destiné à faciliter l’intervention des sapeurs-pompiers, établi conformément aux dispositions de l’article PE 27 §6 » ; « faire vérifier périodiquement le fonctionnement des moyens de secours et initier le personnel à leur manœuvre » ; « maintenir en permanence à la disposition du public et libre d’accès l’ensemble des dégagements de l’établissement ». Il ne ressort aucunement de l’édiction de ces prescriptions administratives préventives la caractérisation d’un trouble du voisinage ou d’une atteinte à la sécurité de l’immeuble, actuels à la date de cette lettre, dont le syndicat des copropriétaires aurait souffert, qui serait de nature à justifier ses demandes de cessation d’activité et indemnitaires. 

Au surplus, la société AYOR verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 13 mai 2022 (pièce n° 13 de la société AYOR) relatant la présence « d’un tableau de plan d’intervention détaillé entre les deux portes », de « deux extincteurs aux normes en état neuf, fixés au mur », « d’un tableau électrique surmonté d’un capot vitré », et faisant état, au sous-sol, d’un couloir « dégagé ». 

S’agissant des nuisances sonores, le syndicat des copropriétaires ne peut, pour établir la réalité d’un trouble qu’il expose subir, faire valoir le trouble que subiraient des personnes extérieures au syndicat, en l’espèce, M. [L] [Z] et Mme [X] [Z], lesquels se présentent comme habitant au [Adresse 8], dans l’immeuble voisin (lettres produites en pièces n° 48 et 51 du syndicat des copropriétaires). 

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit les lettres de deux résidents de la copropriété : 
- lettre de M. [G] [B] en date du 27 mai 2016 (pièces n° 37, du syndicat des copropriétaires) aux termes de laquelle celui-ci expose que, locataire du local situé au-dessus de ceux de l’association RYHT, il subit des nuisances sonores « tard le soir après 22h ou très tôt le matin vers 6 h » ainsi que, une nuit, « il y a quelques mois » ; courriel de M. [G] [B] en date du 5 janvier 2019 (pièce n° 38 du syndicat des copropriétaires), aux termes duquel celui-ci dénonce des nuisances sonores le soir du 27 décembre 2018 ; courriel de M. [G] [B] en date du 9 avril 2019 (pièce n° 40 du syndicat des copropriétaires) exposant que « l’une des raisons » de son congé était les nuisances sonores émanant du local de l’association RYHT, en précisant l’impossibilité régulière de dormir à cause des fêtes organisées à des heures tardives, après minuit, ou de regarder la télévision faute de pouvoir en entendre le son ; 
- lettre de Mme [Y] [A] en date du 4 avril 2021 (pièce n° 43 du syndicat des copropriétaires) aux termes de laquelle celle-ci expose que, propriétaire occupante de l’appartement situé au rez-de-chaussée sur cour, elle a, peu après l’installation de l’association RYHT, constaté « un volume sonore significatif, augmentant sensiblement lorsque la porte donnant sur la cour était ouverte » ou lorsque des personnes se réunissaient dans la cour, subi ces nuisances répétées à des heures matinales ou en fin de journée à l’occasion de cérémonies festives à tel point que son sommeil en était affecté, même si elle relève les efforts réalisés après discussions ; lettre de Mme [Y] [A] en date du 30 juillet 2022 (pièce n° 52 du syndicat des copropriétaires) aux termes de laquelle elle expose que les « difficultés rencontrées depuis le rachat du rez-de-chaussée par la SCI AYOR et sa mise à disposition de la synagogue (…) ont participé à (sa) décision de quitter l’immeuble » en novembre 2021, « le calme parfois retrouvé ne l’étant jamais durablement ». 

En somme, le syndicat des copropriétaires se contente de verser aux débats les courriers de deux occupants de l’immeuble, ayant quitté ce dernier en 2019 et en novembre 2021, sans produire aucune pièce établissant la matérialité des nuisances sonores dénoncées par lesdits courriers et, en particulier, aucun constat d’huissier de justice, alors même qu’il fait valoir une période de nuisance supérieure à huit années. Inversement, la société AYOR communique l’attestation de Mme [O] [K] en date du 26 octobre 2023, aux termes de laquelle celle-ci expose occuper l’appartement situé au-dessus des locaux de l’association depuis plus de vingt ans et ne subir aucun nuisance sonore alors qu’elle est très souvent dans son appartement (pièce n° 16 de la société AYOR), ainsi que l’attestation de Mme [H] [W], exposant avoir acheté l’appartement précédemment occupé par Mme [A] et ne subir aucune nuisance (pièce n° 17 de la société AYOR). 

En l’état des éléments versés aux débats, le syndicat des copropriétaires n’établit la matérialité d’aucune nuisance.

Il sera débouté de ses demandes visant à voir condamner la SCI AYOR : 
- à faire cesser l’activité de son occupante, l’Association RYHT, sous astreinte, 
- à payer une indemnité de 20.000 € au titre des troubles du voisinage.

2 - Sur la demande de condamnation de la SCI AYOR au paiement de la somme de 24.337,02 € au titre de la surprime d’assurance, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts et sur la demande visant à voir juger que la SCI AYOR devra, le temps que durera l’occupation de l’association RYHT, s’acquitter de cette surprime

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] soutient que sa demande est fondée dès lors que : 
- l’article 1er § 3, 2° du règlement de copropriété prévoit que « les propriétaires qui aggraveraient par leur fait les charges communes, auront à supporter seuls les frais et dépenses qui seraient ainsi occasionnés », 
- l’assurance de l’immeuble a été résiliée le 13 mars 2014 par la compagnie AREAS en raison de l’activité de l’occupant de la SCI AYOR qui constituait un nouveau risque et, en tout état de cause à l’initiative de l’assureur et non du syndicat des copropriétaires, ce qui a imposé la souscription d’une nouvelle police d’assurance auprès d’un assureur différent, contrat prévoyant une prime plus élevée,
- la société AYOR s’est engagée à assumer la charge des frais de surprime d’assurance et l’application de la franchise concernant la responsabilité de son lot lors des assemblée générales des 14 avril 2016 et 17 mai 2017, qui n’ont pas fait l’objet de contestations, et elle n’a jamais respecté son engagement en dépit des mises en demeure adressées par le syndic. 

La société AYOR considère que l’affirmation par le syndic, lors des assemblées générales, d’une responsabilité de la société AYOR dans la survenance de la résiliation du contrat d’assurance de l’immeuble, pourtant contestée dès février 2017 par son conseil, s’est révélée mensongère, dès lors que : 
- l’état de sinistralité portant sur les exercices 2012, 2013 et le début de 2014 ne mentionne aucun sinistre ayant pu justifier la résiliation du contrat, 
- les conditions particulières du contrat multirisques immeuble de la compagnie AREAS produites en cours d’instance ne mentionnent pas la présence d’un lieu de culte au nombre des exclusions de garantie ou de circonstances permettant à l’assureur de considérer qu’il y a, par cette seule présence, aggravation ou même simplement survenance d’un quelconque risque de nature à rendre impossible la persistance du lien contractuel entre assureur et assuré, étant précisé que le surlignement par le syndicat des copropriétaires en page 7 desdites conditions des mots « attentats, sabotage et terrorisme » puis, au titre des garanties, des mots « attentat, grève, émeutes » opère un lien « particulièrement nauséabond ». 

Elle fait également valoir que : 
- le syndicat n’a jamais établi que les conditions financières de la police souscrite en 2014 étaient plus onéreuses pour le syndicat que la police antérieure, 
- le syndic, qui avait pourtant reçu de la SCI AYOR une proposition de police plus intéressante, a décidé de sa seule initiative de souscrire la police prétendument plus onéreuse, 
- le calcul de la surprime ne résulte que d’un tableau récapitulatif établi unilatéralement par le syndic de la copropriété, sans la moindre justification. 

En l’espèce, le 2° du paragraphe trois de l’article premier « répartition des charges » du chapitre 3 du règlement de copropriété (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) prévoit que « les propriétaires qui aggraveraient par leur fait les charges communes auront à supporter seuls les frais et dépenses qui seraient ainsi occasionnés ». 

L’engagement pris par la société AYOR « d’assumer les frais de surprime d’assurance et l’application de la franchise concernant la responsabilité de son lot » lors des assemblées générales des 14 avril 2016 et 17 mai 2017 (pièces n° 11 et 12 du syndicat des copropriétaires) n’est pas un élément permettant de caractériser une quelconque responsabilité de ladite société dans la survenance de la résiliation du contrat d’assurance de l’immeuble, ledit engagement pouvant exprimer une simple démarche non contentieuse eu égard aux éléments d’information fournis à dates par le syndic, étant à cet égard relevé que le conseil de la société AYOR avait, dès le 27 février 2017 (pièce n° 7 de la société AYOR), confirmé les termes de sa lettre du 16 septembre 2016 et contesté l’imputation des frais de « surprime d’assurance » (pièce n° 7 de la société AYOR). 

Il est constant que le motif de résiliation du contrat d’assurance de l’immeuble n° OP504392 avancé par le courtier d’assurance dans son courrier daté du 13 mars 2014 est l’exclusion par la compagnie AREAS de l’« activité dite lieu de culte » (pièce n° 30 du syndicat des copropriétaires). Le tribunal relève à cet égard que ledit courrier ne vise que ce motif et, précisément « la nature de l’activité », sans évoquer une exclusion liée à une activité accueillant du public. 

Or, une telle exclusion de garantie ne résulte ni des conditions particulières du contrat AREAS (pièce n° 46 du syndicat des copropriétaires) ni des conditions générales dudit contrat (pièce n° 31 du syndicat des copropriétaires). 

La société AYOR ne peut être tenue responsable de l’absence de questionnement, par le syndic, de la légalité de la résiliation subie par le syndicat de copropriétaires. 

Elle ne peut davantage être tenue responsable de la souscription d’un nouveau contrat d’assurance auprès de la compagnie GABLE, à des conditions moins favorables (pièce n° 33 du syndicat des copropriétaires, prime annuelle de 9.145, 01 €, alors que la prime annuelle versée à la compagnie AREAS était de 5.976 €). 

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande visant à voir : 
- condamner la société AYOR au paiement de la somme de 24.337,02 € au titre de la surprime d’assurance, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts, 
- juger que la SCI AYOR devra, le temps que durera l’occupation de l’association RYHT, s’acquitter de cette surprime.

3 - Sur la demande de condamnation, sous astreinte, de la SCI AYOR à remettre en état, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et aux frais des défendeurs, le mur mitoyen entre les lots n° 3 et 4 et le lot n° 2

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] soutient qu’aucune autorisation de l’assemblée générale n’a été sollicitée ni obtenue s’agissant de l’abattement du mur situé entre, d’une part les lots n° 3 et 4 et, d’autre part, le lot n° 2, alors que ce mur, qui apparait dans le plan de masse de l’immeuble, constitue un « gros mur » pour être mitoyen aux deux lots et relève donc, selon les termes du règlement de copropriété, des parties communes. Il fait valoir les dispositions du règlement de copropriété qualifiant de parties communes les « murs de mitoyenneté » et exigeant que la démolition des « gros murs » soit préalablement autorisée par l’assemblée générale. Il ajoute que la société AYOR et les époux [E] n’ont pas davantage sollicité la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, ce qui confirme qu’il s’agit bien d’une voie de fait (Civ. 3ème, 6 février 2002, 00-17.781).

La société AYOR expose que le mur litigieux est une simple cloison, comme cela ressort du plan du rez-de-chaussée de l’immeuble, dont l’épaisseur est presque trois fois moindre que celle du mur porteur séparant le lot n° 2 du porche. Elle indique que le gestionnaire du bien des époux [E] n’avait, suite à son courrier du 1er décembre 2017, reçu aucun retour du syndic s’agissant des pièces ou textes en sa possession qui justifierait l’interdiction desdits travaux.

***
Aux termes de l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1065, « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». 

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Le syndicat peut demander la démolition des travaux non autorisés sans avoir à établir l’existence d’un préjudice qui résulte de la violation d’une obligation par le copropriétaire qui en est l’auteur (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337). 

En l’espèce, il est constant que, en fin d’année 2017, le mur séparant les lots n° 2 et n° 3 a été abattu avec l’accord des propriétaires desdits lots, la société AYOR et les époux [E]. Cela ressort au demeurant des échanges de courriers entre le syndic et le gestionnaire du bien des époux [E] des 30 novembre 2017 et 1er décembre 2017 (pièces n° 9 et 10 de la société AYOR). 

S’il est constant que ces lots ont ainsi, de fait, été réunis, ils ne l’ont juridiquement pas été, l’attestation de vente notifié par la voie électronique le 12 octobre 2022 par le conseil des époux [E] étant relative à la vente du lot n° 2 intervenue le même jour au profit de la SCI AYOR. Il est constant que la société AYOR n’a pas régularisé la situation en soumettant à l’assemblée générale un projet de modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne fait valoir aucune disposition du règlement de copropriété interdisant la réunion des lots du rez-de-chaussée, ledit règlement interdisant uniquement la réunion des « caves et chambres des combles qui seraient contiguës (paragraphe 1° de l’article 2 « Usage de la propriété privée » du chapitre III intitulé « règlement de copropriété », page 34). Il ne fait pas davantage valoir une atteinte à la destination de l’immeuble. 

S’agissant de la qualification du mur litigieux, le règlement de copropriété précise, au paragraphe 1° de l’article 2 « Usage de la propriété privée » de son chapitre III intitulé « règlement de copropriété », que chaque copropriétaire « pourra modifier, comme bon lui semblera, la distribution intérieure de ces locaux, mais il ne pourra faire aucun percement ni démolition de gros murs, voutes ou planchers, ni de murs de refend, sans obtenir, au préalable, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité des voix. Dans tous les cas, les travaux ne pourront être exécutés que sous la conduite et la surveillance de l’architecte de l’immeuble (…) 
Il ne pourra de même modifier ses caves et chambres des combles et réunir en une seule celles qui seraient contiguës » (page 34).

Le règlement de copropriété prévoit, dans son chapitre II intitulé « division de l’immeuble » (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires), que : 
- les parties communes comportent : « (…) les murs de mitoyennetés, ceux de refend (…) et d’une façon générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées d’une façon générale à l’usage exclusif d’un des propriétaires ou qui sont communes, selon la loi et l’usage » (page 26), 
- les parties privatives comportent « notamment : (…) les cloisons intérieures avec leurs portes (…) et en résumé tout ce qui est inclus à l’intérieur des appartements ou des boutiques » (page 31). 

A titre liminaire, il convient de rappeler le sens usuel des termes de « gros murs », lesquels correspondent aux murs formant l’enceinte d’un bâtiment, et de « murs de refend », lesquels renvoient aux murs porteurs formant des séparations à l’intérieur d’un bâtiment. 

Le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de la preuve, n’allègue pas que le mur litigieux soit un mur de refend. Il ne conteste pas l’analyse faite par la société AYOR du plan du rez-de-chaussée (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires et pièce n° 11 de la société AYOR) et n’invoque pas le caractère porteur de ce mur. 

Il soutient en premier lieu qu’il s’agit d’un « gros mur », au sens des dispositions du règlement de copropriété précité. Or, eu égard au rappel terminologique précédemment effectué, force est de constater que le mur séparant les lots n° 2 et 3 n’est pas un mur d’enceinte du bâtiment. 

Le syndicat expose en second lieu qu’il s’agit d’un mur mitoyen aux deux lots. A cet égard, le tribunal ne peut que rappeler que la mitoyenneté est une notion juridique, qui renvoie à une propriété commune entre plusieurs propriétaires, et relever que le règlement de copropriété : 
- ne qualifie pas les murs séparant les locaux privatifs et ne détermine donc pas s’ils sont communs à l’ensemble des copropriétaires ou mitoyens entre les deux lots qu’ils séparent, 
- qualifie de communs les « murs de mitoyenneté » (page 26, cf. paragraphe susmentionné), ce qui vise nécessairement les murs de l’immeuble mitoyens avec les immeubles voisins puisque, si un mur est mitoyen entre les deux lots privatifs qu’ils séparent, il n’est pas la propriété commune de l’ensemble des copropriétaires. 

Dans le silence du règlement de copropriété et dès lors que le syndicat des copropriétaires ne vise, au soutien de ses demandes, que « la loi du 10 juillet 1965 » mais toute la loi, il convient de rappeler les dispositions de l’article 7 de ladite loi aux termes desquelles « les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros-œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent ». 

Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/05853 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUJUO




Le syndicat des copropriétaires n’alléguant pas que le mur litigieux est compris dans le gros-œuvre, il convient donc de retenir que ledit mur est mitoyen entre les lots n° 2 et 3, et que les propriétaires de ces lots pouvaient donc l’abattre sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation, sous astreinte, de la SCI AYOR à remettre en état, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et aux frais des défendeurs, le mur mitoyen entre les lots n° 2 et 3. 

4 - Sur la demande visant à voir ordonner le retrait par la SCI AYOR du dispositif de vidéosurveillance sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir, couvrant une période de 15 mois 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] soutient que l’installation, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, sur une partie privative, de deux caméras de vidéosurveillance, l’une en direction de la rue, l’autre en direction de la cour, qui permettent d’observer les parties communes, est contraire aux dispositions des articles 9 et 25 m) de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’aux articles 6 et 8 de la convention européenne des droits de l’Homme (Civ. 3ème, 11 mai 2011, pourvoi n° 10-16.967). Il estime que : 
- s’il n’y a pas d’enregistrement, il faut, pour que les caméras soient utiles, qu’une personne surveille en permanence les images, ce qui constitue une violation de la vie privée des personnes filmées à leur insu, sanctionnée civilement et pénalement, 
- s’il y a enregistrement des images de personnes filmées à leur insu, il s’agit d’une collecte illicite de données personnelles, également sanctionnée civilement et pénalement.
Il considère que le constat d’huissier du 13 mai 2022, aux termes duquel aucun enregistrement des vidéos ne serait réalisé, est contredit par la lettre adressée par le représentant de l’association RYHT au syndic exposant la communication en cas de besoins des enregistrements au commissariat du 17ème arrondissement et l’accès des services de police auxdits enregistrements à quatre reprises en 2020. 

La société AYOR expose que : 
- le système de vidéo, interne, offre une vision de l’extérieur des deux portes du local, la porte accédant sur la rue et la porte accédant à l’arrière sur la cour, de sorte qu’aucun copropriétaire ni occupant de l’immeuble ne peut être filmé à son insu, 
- ce système fournit une image avec un bandeau et ne conserve pas les images même si les services de police peuvent, sur réquisitions, solliciter la clé USB cryptée et la lire grâce à leurs outils techniques de déchiffrement, 
- le droit à la sécurité constitue un des droits essentiels de l’être humain, de sorte que le dispositif mis en place ne viole pas les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

***
Aux termes du paragraphe 1 de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ». 

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L'existence d'un système de vidéo-surveillance installé par des copropriétaires sur leur lot, mais filmant une fraction des parties communes, sans l'autorisation de l'assemblée générale, compromet le libre exercice des droits de chacun des copropriétaires sur les parties communes et constitue un trouble manifestement illicite qui justifie, sans violation de l'article 9 du code civil ni des articles 6 et 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, sa dépose (Civ. 3ème, 11 mai 2011, pourvoi n° 10-16.967). 

L’article 25, m) de la loi du 10 juillet 1965 soumet au vote de la majorité des voix de tous les copropriétaires la décision concernant « l’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L.126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ». 

En l’espèce, s’agissant de la caméra dirigée vers la rue, il ressort du procès-verbal de constat dressé à la demande de l’association RYHT le 13 mai 2022 (pièce n° 13 de la société AYOR) que celle-ci est installée « sur le panneau de façade » de l’association RYHT. La photographie annexée audit constat montre clairement que la caméra est située sur la partie gauche de la devanture blanche du local de l’association. Or, le tribunal relève que le règlement de copropriété, dans son chapitre II intitulé « division de l’immeuble » (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires), prévoit que les parties privatives comportent, « en ce qui concernent les boutiques, les devantures (…) » (page 31). La caméra litigieuse est donc installée sur une partie privative. 

Le syndicat des copropriétaires, qui vise, s’agissant de cette demande, des fondements précis (violation des articles 25, m de la loi du 10 juillet 1965, violation des 6 et 8 de la convention européenne des droits de l’Homme), n’allègue aucunement d’une violation des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prescrivant l’obtention d’une autorisation de l’assemblée générale s’agissant de travaux affectant « l’aspect extérieur de l’immeuble ». Il dénonce l’installation d’une caméra filmant les parties communes. Or, il ressort du procès-verbal de constat précité que cette caméra « ne filme que le trottoir situé dans la rue ; les véhicules ne sont pas visibles ». Le syndicat des copropriétaires n’apporte aux débats aucun élément de preuve contraire qui permettrait de considérer que ladite caméra filme, en particulier, la porte d’entrée de l’immeuble. La caméra ne filme donc pas ni les parties communes de l’immeuble ni les parties privatives des copropriétaires. Le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires n’allègue ni ne justifie d’une qualité et d’un intérêt à agir en contestation d’un dispositif susceptible de violer la vie privée des personnes passant sur ledit trottoir. 

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien-fondé de sa demande tendant au retrait de la caméra installée sur la devanture des lots appartenant à la société AYOR, côté rue. 

S’agissant de la caméra dirigée vers la cour, il ressort du procès-verbal de constat dressé à la demande de l’association RYHT le 13 mai 2022 (pièce n° 13 de la société AYOR) que celle-ci est installée « sur l’imposte vitrée fixe de la porte du local » et qu’elle « ne filme que l’intérieur de la cour ». Or, il est constant que ladite cour est une partie commune à l’ensemble des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires fait à juste titre valoir les termes contradictoires du constat d’huissier précité, lesquels exposent l’absence d’enregistrement de vidéo au profit d’une seule « surveillance en direct », avec les termes du courriel du représentant de l’association RYHT en date du 14 janvier 2021 (pièce n° 49 du syndicat des copropriétaires), lesquels évoquent des enregistrements transmis aux services de police. En tout état de cause, il est acquis que la cour commune de l’immeuble est filmée par cette caméra et que l’assemblée générale n’a pas donné son accord à cette captation d’images, ce qui compromet le libre exercice de droits détenus par les copropriétaires sur les parties communes, qui prime sur le droit à la sécurité invoqué de manière générique par la société AYOR. 

Il convient donc de condamner la société AYOR à retirer le dispositif de vidéosurveillance installé sur l’imposte vitrée fixe de la porte de son lot et filmant la cour commune de l’immeuble, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement. 
Ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution. 

5 - Sur la demande de condamnation de la société AYOR au paiement d’une indemnité de 50.000 € à titre de dommages-intérêts « par suite des travaux réalisés à deux reprises en façade sans autorisation » 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] soutient que la société AYOR a modifié la façade de l’immeuble sans l’accord préalable de l’assemblée générale alors que ces travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble. Il fait valoir que la mairie de [Localité 9] a, dans sa lettre du 13 septembre 2016, exposé avoir constaté par un procès-verbal dressé le 6 septembre 2016 une infraction caractérisée par la réalisation desdits travaux sans autorisation d’urbanisme préalable. Il expose que si la remise en état antérieur est en pratique impossible et n’aurait pas de sens, la voie de fait commise par la SCI AYOR doit être réparée par l’allocation de dommages-intérêts. 

La société AYOR expose que les travaux réalisés ont fait l’objet d’une régularisation, attestée par le procès-verbal de constat d’huissier produit. Elle fait valoir que : 
- en 2012, la boutique AYOR était exploitée par la société HAVAS VOYAGES avec un ruban bleu et criard particulièrement inesthétique, 
- en 2015, la boutique était l’une des deux de la rue à être dotée d’une devanture blanche, conforme aux prescriptions de la ville, 
- en mars 2021, les boutiques AYOR et [E] ont été uniformisées suivant la teinte du RAL demandée par la ville, alors que les autres boutiques sont de différentes couleurs, dont deux en noir, et qu’au-dessus, les immeubles, comme tous ceux de la rue, sont en pierre de taille, beige et de plus moins propre, 
- de sorte que non seulement les deux boutiques sont conformes aux desiderata de la ville, mais qu’en outre, elles sont les seules à être conformes à l’esthétique générale de l’immeuble.

***
Aux termes de l’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965, « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». 

En l’espèce, il est constant que les devantures des lots de la société AYOR, qui relèvent de l’aspect extérieur de l’immeuble au sens des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 précitées, ont été repeintes sans autorisation préalable de l’assemblée générale. 

Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas leur remise en l’état et expose au contraire que celle-ci serait dépourvue de sens. 

La violation de prescriptions administratives (travaux de modification de devanture réalisés sans autorisation d’urbanisme, selon la lettre de la mairie de [Localité 9] du 13 septembre 2016, pièce n° 27 du syndicat des copropriétaires ; peinture d’un blanc « trop agressif » et non d’un « blanc cassé », selon la lettre de la mairie de [Localité 9] en date du 17 octobre 2017, pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires), au demeurant régularisée comme cela ressort des constats du procès-verbal dressé par huissier de justice le 13 mai 2022 qui mentionne un ton « crème » (pièce n° 13 de la société AYOR), ne suffit pas à caractériser le préjudice dénoncé par le syndicat des copropriétaires, dont il demande réparation par l’allocation d’une indemnité de 50.000 €. 

Il est constant que les devantures des lots de la SCI AYOR ont été peintes en blanc puis, définitivement, couleur « crème » (photographie, pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires ; pièce n° 13 de la société AYOR), alors que la boutique antérieurement installée dans ces lots arborait une devanture composée de deux grands panneaux présentant des images promotionnelles de voyages, des panneaux blancs et un bandeau bleu roi (photographie, pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires) et que la boutique voisine affichait un ton noir (pièce n° 15 de la société AYOR). Par ailleurs, l’immeuble est décrit par le règlement de copropriété comme un bâtiment « construit en pierre de taille, moellons et briques », sans mention d’aucune particularité architecturale (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires, page 15). Le syndicat des copropriétaires n’expose aucun moyen caractérisant le préjudice dont il demande réparation. 

Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/05853 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUJUO




Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande indemnitaire dont le principe comme le montant ne sont pas justifiés. 

6 - Sur les demandes accessoires :

La société AYOR, qui succombe partiellement, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit du conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Par voie de conséquence, la société AYOR sera déboutée de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les circonstances du litige et le rejet de la majeure partie des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires imposent de débouter ce dernier de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande tendant à voir condamner la SCI AYOR à faire cesser l’activité de son occupante, l’association RYHT, sous astreinte, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 10] de sa demande de condamnation de la SCI AYOR à lui payer une indemnité de 20.000 € au titre de troubles du voisinage, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande tendant à voir condamner la société AYOR au paiement de la somme de 24.337,02 € au titre de la surprime d’assurance, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] de sa demande tendant à voir juger que la SCI AYOR devra, le temps que durera l’occupation de l’association RYHT, s’acquitter de cette surprime, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] de sa demande de condamnation, sous astreinte, de la société AYOR à remettre en état, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et aux frais des défendeurs, le mur mitoyen entre les lots n° 2 et 3, 
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] de sa demande de condamnation, sous astreinte, de la société AYOR à retirer la caméra installée sur la devanture du lot appartenant à la société AYOR, côté rue, 

Condamne la société AYOR à retirer le dispositif de vidéosurveillance installé sur l’imposte vitrée fixe de la porte de son lot et filmant la cour commune de l’immeuble, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, 

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] de sa demande de condamnation de la société AYOR au paiement d’une indemnité de 50.000 € à titre de dommages-intérêts « par suite des travaux réalisés à deux reprises en façade sans autorisation », 

Condamne la société AYOR aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit du conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Déboute la société AYOR de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, 

Déboute les parties de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 15 Mai 2025


La Greffière Le Président