Tribunal judiciaire de Toulon, 1ère Chambre, 15 mai 2025, n° 23/03035

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

1ère Chambre Baux commerciaux
N° RG 23/03035 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MCWX

En date du : 15 mai 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du quinze mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mars 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

En présence de [R] [M], attachée de justice et Fatma KHACHANI, auditrice

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDEUR :

Monsieur [D] [T], né le 05 Janvier 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Joël MARTINEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

 

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. JAG, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal
représentée Me Annabelle LEFEBVRE, avocat postulant au barreau de TOULON et assistée
par Me Bernard FAVIER, avocat plaidant au barreau de PARIS,
 





Grosses délivrées le : 
à : 
Me Annabelle LEFEBVRE - 349
Me Joël MARTINEZ LS














EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 6 mars 2023, la SARL J.A.G est devenue propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Cet immeuble est composé de locaux commerciaux au rez-de-chaussée et d’appartements d’habitation sur deux étages.

Au rez-de-chaussée, les locaux ont été donnés à bail commercial à Monsieur [D] [T] par Madame [E] [O]-[X], précédente propriétaire, par acte sous seing privé du 1er juillet 2019 et pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2019.

Le bail commercial stipule que les locaux faisant l’objet du bail « devront être consacrés, par le preneur, exclusivement à l’usage de : garage, vente, entretien, réparation de véhicules, prestations de services ou activités commerciales pouvant se rattacher à cet usage ». Il stipule également que « le preneur ne pourra sous-louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement préalable du bailleur. Le non-respect de cette clause constitue un motif de résiliation du bail et de non-renouvellement ».

Dans la promesse de vente du 5 décembre 2022, Madame [E] [O]-[X] a informé la SARL J.A.G de la présence, dans les locaux commerciaux, d’un réparateur de motos et d’un service de nettoyage de véhicules. Elle a indiqué soupçonner Monsieur [D] [T] de sous-louer le local commercial sans son autorisation préalable.

Dans l’acte de vente du 6 mars 2023, il est mentionné à propos du bail commercial : « conformément aux stipulations de l’avant-contrat, le vendeur déclare que la situation est restée inchangée. » 

Postérieurement à la signature de l’acte de vente, la SARL J.A.G a constaté que Monsieur [D] [T] avait consenti à trois sous-locations non autorisées. 

*

En conséquence, par acte de commissaire de justice du 5 avril 2023, la SARL J.A.G a fait délivrer à Monsieur [D] [T] une sommation d’exécuter visant la clause résolutoire du bail commercial. Celle-ci fait sommation au preneur « de mettre un terme sans délai, et au plus tard dans le mois de la signification de la présente sommation, à toutes sous-locations non autorisées portant sur tout ou partie des locaux appartenant à la SARL J.A.G et à justifier des conditions financières desdites sous-locations en remettant copie des baux de sous-locations. »

Le 6 mai 2023, à l’expiration du délai d’un mois, aucune suite n’a été apportée à la sommation par Monsieur [D] [T].

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2023, Monsieur [D] [T] a assigné la SARL J.A.G devant le Tribunal Judiciaire de Toulon afin, à titre principal, de déclarer nulle la sommation du 5 avril 2023 et, à titre subsidiaire, d'obtenir l'octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. 
Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 18 mars 2025, M. [D] [T] demande au tribunal de :

RECEVOIR Monsieur [T] en ses demandes et le déclarer bien fondé ;
PRONONCER le rabat de l’ordonnance de clôture ;

A titre principal :
JUGER que la sommation signifiée le 05 avril 2023 est nulle et de nul effet ;
JUGER que la sommation signifiée le 05 avril 2023 est manifestement infondée et encourt l’annulation dès lors qu’elle a été délivrée en méconnaissance de l’article L. 145-16-1 du code de commerce, mais également dans des conditions exemptes de bonne foi et en imposant des délais au preneur particulièrement courts ;

A titre subsidiaire :
CONSTATER que le fait générateur dont il est fait grief à Monsieur [T], savoir les sous-locations prétendument illicites, a pris fin ;
DIRE ET JUGER en l’état que l’exécution du bail commercial peut se poursuivre, la SARL J.A.G n’invoquant aucune circonstance de fait ou de droit y faisant obstacle, ni aucun préjudice;

En conséquence, DEBOUTER la SARL J.A.G de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;
DIRE ET JUGER que la résiliation judiciaire sollicitée par la SARL J.A.G ne saurait être analysée comme une résiliation pour faute grave du locataire mais uniquement comme une résiliation à la seule initiative de la SARL J.A.G dépourvue de tout fondement ;
En conséquence, CONDAMNER la SARL J.A.G à verser à Monsieur [T] une somme à parfaire de 100 000,00 € à titre d’indemnité d’éviction ;
CONDAMNER la SARL J.A.G à verser à Monsieur [T] la somme de 5 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de Maître Joël MARTINEZ, SCP TERTIAN BAGNOLI & ASSOCIES sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 février 2025, la SARL J.A.G demande au tribunal de :

- DEBOUTER Monsieur [D] [T] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

RECONVENTIONNELLEMENT, A TITRE PRINCIPAL,
- CONSTATER que par l'effet de la sommation signifiée le 5 avril 2023, la clause résolutoire
du bail du 1er juillet 2019 est acquise à effet du 6 mai 2023 ;
- En conséquence, CONSTATER la résiliation du bail du 1er juillet 2019, liant la SARL J.A.G
et Monsieur [D] [T], et portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], à effet du 6 mai 2023 ;
- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [D] [T], et de tout occupant de son chef, des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], par Commissaire de justice, avec le cas échéant le concours de la Force Publique et d'un serrurier ;
- CONDAMNER Monsieur [D] [T] à régler à la SARL J.A.G, une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer dû en application du bail commercial du 1er juillet 2019, indexation, provisions sur charges et charges en sus, et ce à compter du 6 mai 2023 et jusqu'à parfaite et complète libération des lieux ;



RECONVENTIONNELLEMENT, A TITRE SUBSIDIAIRE,
- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 1er juillet 2019, liant la SARL J.A.G et Monsieur [D] [T], et portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] ;
- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [D] [T] et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], par un Commissaire de justice, avec le cas échéant le concours de la Force Publique et d'un serrurier ;
- CONDAMNER Monsieur [D] [T] à régler à la SARL J.A.G, une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer dû en application du bail commercial du 1er juillet 2019, indexation, provision sur charges et charges en sus, et ce à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à parfaite et complète libération des lieux ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- DEBOUTER Monsieur [D] [T] de ses demandes, notamment au titre d'une
indemnité d'éviction, au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
- CONDAMNER Monsieur [D] [T] à régler à la SARL J.A.G une somme de
3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER Monsieur [D] [T] à régler à la SARL J.A.G les dépens de l'instance, incluant le coût de la sommation du 5 avril 2023, dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Anabelle LEFEBVRE, Avocat au Barreau de Toulon, en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile, dépens incluant le coût du procès-verbal de constat des 14 et 17 juin 2023.
- RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, conformément
aux dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 1er octobre 2024, la date de clôture a été fixée au 16 décembre 2024.

Par une nouvelle ordonnance du juge de la mise en état en date du 16 janvier 2025, la date de clôture a été fixée au 10 mars 2025 et l’audience de plaidoirie au 20 mars 2025.

Lors de l’audience du 20 mars 2025, l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rabat de l'ordonnance de clôture

Le juge de la mise en état a fixé la clôture à la date du 10 mars 2025 dans son ordonnance du 16 janvier 2025.
M. [D] [T] ayant notifié ses conclusions en réplique par voie électronique le 18 mars 2025, après la clôture, il y a lieu à rabat de l'ordonnance de clôture aux fins de respect du principe du contradictoire.
La clôture de la procédure sera donc fixée à la date du 20 mars 2025, avant l'ouverture des débats. 




Sur la validité de la vente et de la sommation

Selon l’article 145-46-1 alinéa 1 du Code de commerce, le propriétaire d’un local à usage commercial qui envisage de le vendre doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. 
Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. 

Toutefois, selon l’article 145-46-1 alinéa 6 du Code de commerce, le droit de préemption consacré par l’alinéa 1er n’est pas applicable en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. 
La Cour d’Appel de Versailles, dans un arrêt du 14 novembre 2019, a précisé l’interprétation de cette disposition. Elle indique qu’il « résulte des travaux préparatoires de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel que l’expression plurielle ‘des locaux commerciaux’ ne peut s’interpréter comme exigeant qu’il y ait plusieurs locaux commerciaux, ce texte ayant pour objet précisément de permettre la cession globale d’un immeuble partiellement loué et d’exclure, en un tel cas, le droit de préemption du preneur commercial. Ainsi, pour que ce texte soit applicable, il suffit que l’immeuble vendu ne soit que partiellement donné à bail commercial, peu important qu’il y ait un seul local commercial loué ou plusieurs. »

M. [T] soutient qu'il a appris, par le biais de la signification de de la sommation du 05 avril 2023 à laquelle était annexée une attestation de propriété, que Madame [O] avait cédé le local commercial à la SARL J.A.G par acte notarié du 06 mars 2023. Il en déduit que, faute de notification préalable au locataire que le bailleur avait l'intention de vendre le local commercial, la vente est irrégulière et la sommation faite par le nouveau bailleur doit être déclarée nulle.

En l’espèce, par acte de vente du 6 mars 2023, la SARL J.A.G a acquis la propriété, [Adresse 1] à [Localité 5], d’un immeuble composé, au rez-de-chaussée d’un local commercial, au premier étage d’un appartement de type F3 et au deuxième étage d’un appartement de type F4. 

Par conséquent, Madame [E] [O]-[X] ayant cédé, dans sa globalité, un immeuble comprenant un local commercial à la SARL J.A.G, et peu importe qu’il n’y ait qu’un seul local commercial loué, le droit de préemption de l’alinéa 1 de l’article L.145-46-1 du Code de commerce n’est pas applicable. 

De ce fait, la vente entre Madame [E] [O]-[X] et la SARL J.A.G est valide et la sommation faite à Monsieur [D] [T] de mettre un terme sans délai, et au plus tard dans le mois de la signification de la présente sommation, à toutes sous-locations non autorisées portant sur tout ou partie des locaux appartenant à la SARL J.A.G est régulière. 

Il convient donc de débouter Monsieur [D] [T] de sa demande de nullité de la vente et de la sommation d’exécuter.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 145-41 du Code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
D'une part, l’article XIII du bail commercial du 1er juillet 2019 établit qu’en cas de non-exécution par le preneur d’un de ses engagements, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat par une seule sommation de respecter les stipulations du bail. 

Toutefois, le commandement, pour être valable, doit être délivré de bonne foi et être suffisamment explicite.

D'autre part, la clause VI du bail commercial du 1er juillet 2019 indique : « Le preneur ne pourra louer en tout ou en partie les locaux loués sans le consentement préalable du bailleur. Le non-respect de cette clause constitue un motif de résiliation du bail et de non-renouvellement ». 

Tirant les conclusions de ces stipulations, la SARL J.A.G a adressé une sommation d’exécuter à Monsieur [D] [T] le 5 avril 2023. Celle-ci rappelle la clause du bail commercial interdisant toute sous-location sans le consentement du bailleur, la clause résolutoire et l’article 145-1 du Code de commerce mentionnant expressément le délai d’un mois. Elle est restée infructueuse.

En effet, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de constatations des 13 et 17 juin 2023, que les locaux commerciaux situé [Adresse 1] à [Localité 5] contiennent :
-dans le premier local, l’enseigne « VV TEAM » ;
-dans le deuxième local, un rideau fermé portant l’inscription « en livraison » ;
-dans le troisième local, une vitrine indiquant « conciergerie, remise des clefs, état des lieux, ménage et location de linge » ; 

Par conséquent, Monsieur [D] [T] n’a pas respecté la clause VI du bail commercial du 1er juillet 2019 en sous-louant les locaux commerciaux sans autorisation préalable du bailleur, et ne s'est pas conformé à la sommation dans le délai d'un mois. 

Monsieur [D] [T] invoque toutefois la mauvaise foi du bailleur. Il soutient que le bailleur est de mauvaise foi en ce que la sous-location a été autorisée et tolérée pendant de nombreuses années. De plus, il fonde la mauvaise foi du défendeur sur le fait que Madame [E] [O]- [X], précédente propriétaire, aurait délibérément toléré la présence de sous-locataires entre le 1er juillet 2019 et le 06 mars 2023 en n’entreprenant aucune démarche à son encontre. Enfin, le demandeur soutient que, en lui laissant seulement un mois pour se mettre en conformité, la SARL J.A.G ferait preuve de mauvaise foi.

Néanmoins, la SARL J.A.G n’est pas responsable des déclarations de Madame [E] [O]-[X], ni de ses actions ou inactions, pas plus que des termes des baux antérieurs. 
D'autre part, le délai d'un mois auquel est subordonnée l'acquisition de la clause résolutoire est un délai légal qui est rappelé dans la clause XIII du bail. Monsieur [D] [T] avait donc pleinement connaissance de ce délai, qui ne paraît pas manifestement insuffisant, ce dernier ne pouvant être constitutif d’un comportement de mauvaise foi de la part de la SARL J.A.G.
Ainsi, aucune pièce versée aux débats ne démontre la mauvaise foi de la SARL J.A.G. 

Il s'ensuit que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire étant respectées, celle-ci est acquise. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 6 mai 2023.


Sur la demande d’expulsion

En raison de l'acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [D] [T] est sans droit ni titre depuis le 6 mai 2023. La SARL J.A.G est donc bien fondée à demander son expulsion, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

L'occupation des lieux sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice au propriétaire qu'il convient de réparer jusqu'à libération des lieux.

La SARL J.A.G demande de fixer l'indemnité d'occupation au montant correspondant au montant du loyer dû en application du bail commercial du 1er juillet 2019, indexation, provisions sur charges et charges en sus, et ce à compter du 6 mai 2023 et jusqu’à parfaite et complète libération des lieux.

Aux termes de la clause XII du bail, le loyer s'élève à 552 euros par mois. Toutefois, il est indiqué que le réajustement du loyer s’effectuera à l’expiration de chaque période triennale après indexation de ces derniers sur l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Il s’ensuit qu’il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer dû en application du bail commercial du 1er juillet 2019, indexation, provisions sur charges et charges en sus, à compter du 6 mai 2023 et ce jusqu’à parfaite et complète libération des lieux.

Ayant statué et fait droit à la demande principale de la SARL J.A.G concernant l’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’évoquer les demandes subsidiaires de cette dernière, et notamment la prononciation d’une résiliation judiciaire, ni la demande subsidiaire de Monsieur [D] [T] concernant ladite résiliation.

Sur la demande de poursuite du bail commercial

Selon l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce, « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

M. [T] soutient qu'il a entamé des démarches dans le mois de la signification de la sommation pour faire partir les sous-locataires, et que les locaux sont désormais vides de sous-occupants et exploités par ses soins uniquement. Il réclame, sur ce fondement, la suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment des procès-verbaux de constat des 11, 12, 17 et 18 février 2025 que les locaux sont effectivement vides de sous-locataires mais également totalement inexploités, le preneur lui-même n'apportant pas la preuve d'une activité effective dans les locaux pris à bail. En outre, il ressort des pièces du dossier que M. [T] a poursuivi pendant plusieurs années la sous-location des locaux pris à bail alors que le contrat qu'il a signé l'interdisait expressément. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire. 


Monsieur [D] [T] sera débouté de sa demande de poursuite du bail commercial manifestement infondée.


Sur l’indemnité d’éviction

Selon l’article L.145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

En l’espèce, tel qu’il a été démontré dans les développements précédents, la clause résolutoire est acquise à compter du 6 mai 2023. Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du bail à cette même date. 

En conséquence, la question du refus par le bailleur du renouvellement du bail ne se pose pas et l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du Code de commerce n’a pas vocation à s’appliquer.

Il convient de débouter Monsieur [D] [T] de sa demande d’indemnité d’éviction.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Monsieur [D] [T] qui succombe, sera condamné aux dépens et à payer à la SARL J.A.G une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. 


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant auprès audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE le rabat de l'ordonnance de clôture et la clôture de la procédure le 20 mars 2025, avant l'ouverture des débats ;

DEBOUTE Monsieur [D] [T] de sa demande d’annulation de la sommation à exécuter ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 6 mai 2023 ;

ORDONNE la restitution du local objet du bail commercial par Monsieur [D] [T] dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [D] [T] ou de tous occupants de ce chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à payer à la SARL J.A.G une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer dû en application du bail commercial du 1er juillet 2019, indexation, provisions sur charges et charges en sus, à compter du 6 mai 2023 et ce jusqu’à parfaite et complète libération des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [D] [T] de sa demande d'octroi de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE Monsieur [D] [T] de sa demande d’indemnité d’éviction ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] à payer à la SARL J.A.G la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.


AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE                    LA PRÉSIDENTE