Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 15 mai 2025, n° 21/16698

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 15 MAI 2025



N° 2025/ 166







Rôle N° RG 21/16698 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIORR







Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4]





C/



S.A.S. IMMOBILIERE LUMIERE





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Olivier PEISSE



Me Gaëtan BALESTRA 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juridiction de proximité d'AUBAGNE en date du 19 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00226.





APPELANTE





Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet AGIMMO, SARL dont le siège social est [Adresse 2] et inscrite au RCS de Marseille sous le n° 811 790 708 prise en la personne de son représentant légal en exercice , demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



S.A.S. IMMOBILIERE LUMIERE, demeurant [Adresse 5]





représentée par Me Gaëtan BALESTRA de l'ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Anthony STRENNA, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 05 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







































































EXPOSÉ DU LITIGE : 



L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (13), est placé sous le régime de la copropriété. Il est actuellement administré par le syndic société à responsabilité limitée (SARL) cabinet Agimmo à [Localité 3]. Auparavant l'administration était assurée par la SARL Immobilière Lumière. 





Par exploit d'huissier délivré le 22 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires, de l'ensemble immobilier [Adresse 4], sis [Adresse 1] à [Localité 3] (13), représenté par son syndic en exercice, la SARL cabinet Agimmo a assigné la SARL Immobilière Lumière, devant le tribunal de proximité d'Aubagne, aux fins de voir : 

- condamner la SARL Lumière à lui payer la somme de 9 000 euros, représentant le remboursement des sommes excédant la rémunération prévue au contrat de syndic ;

- condamner la SARL Lumière à lui payer la somme de 1 700 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire du 19 novembre 2021, le tribunal a :

- constaté que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas de sa qualité à agir ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

- rejeté toutes demandes amples ou contraires ;

- laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires.



Le tribunal a notamment considéré que :



- le syndicat des copropriétaires versait aux débats les documents suivants :

* le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 juin 2017 ;

* le contrat de syndic ;

* le grand livre ;

* la mise en demeure ;

* le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 janvier 2020 ;



- il résultait de ces pièces que la SARL Immobilière Lumière avait été élue au poste de syndic de la copropriété [Adresse 4] et que son contrat courrait jusqu'à la tenue de l'assemblée générale appelée à approuver les comptes arrêtés au 31 décembre 2017 et qu'il prendrait fin au plus tard le 30 septembre 2018 ;

- l'assemblée du 10 janvier 2020 autorisait le syndic à ester en justice ;

- il n'était pas produit l'assemblée nommant la SARL cabinet Agimmo en qualité de syndic et dès lors en l'absence de preuve de sa qualité à agir, ce dernier serait débouté de l'intégralité de ses demandes ;

- il semblerait qu'une partie des sommes soient atteintes par la forclusion.



Suivant déclaration au greffe en date du 29 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.





Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour qu'elle réforme le jugement entrepris et :

- déboute la SARL Immobilière Lumière de l'intégralité de ses demandes ;

- condamne la SARL Immobilière Lumière à lui payer la somme de 9 000 euros, représentant le remboursement des sommes excédant la rémunération prévue au contrat de syndic ;

- condamner la SARL Immobilière Lumière à lui payer la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

- le premier juge disposait du procès-verbal de l'assemblée de 2020, ayant voté comme résolution n°1, sa nomination comme secrétaire de ladite assemblée et en résolution n°3, l'autorisation par la SARL cabinet Agimmo de représenter le syndicat des copropriétaires contre leur ancien syndic la SARL Immobilière Lumière ;

- pour éviter toute difficulté le mandat est communiqué ;

- sa qualité à agir est établie ;

- sa créance est démontrée par les documents versés aux débats et notamment le grand livre comptable indiquant que la SARL Immobilière Lumière a perçu des honoraires supérieurs au prix convenu ;

- la SARL Immobilière Lumière doit donc rembourser le trop-perçu ;

- il s'oppose au délai de paiement en l'absence de démonstration de difficulté financière de la SARL Immobilière Lumière, outre le fait qu'elle est obligatoirement assurée, exerçant en tant qu'agent immobilier et dispose donc des garanties financières. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Immobilière Lumière, demande à la cour qu'elle :

- à titre principal : confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



- à titre subsidiaire : dise et juge que les demandes du syndicat des copropriétaires formulées dans l'assignation du 22 septembre 2020, ne sont pas conformes à l'autorisation d'ester en justice, tirée du procès-verbal d'assemblée générale du 10 janvier 2020 ;

- dise et juge que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l'existence des pouvoirs données aux votants de l'assemblée générale du 10 janvier 2020 ;

- prononce la nullité de l'assignation du 22 septembre 2020, en l'absence d'autorisation d'ester en justice ;



- à titre infiniment subsidiaire : dise et juge que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu'elle a perçu une rémunération plus importante que celle contractuellement prévue;



- à titre très infiniment subsidiaire : dise et juge qu'elle pourra s'acquitter de sa dette moyennant 24 versements mensuels égaux à compter de la décision rendue ;



- en tout état de cause : condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Balestra.



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :



- l'appelant ne justifie pas de sa qualité à agir au jour de la délivrance de l'assignation ;

- l'assignation du 22 septembre 2020 est nulle en l'absence d'autorisation conforme à agir en justice :

* les pouvoirs mentionnés au PV et donnés aux votants ne sont pas annexés audit PV, et ne sont pas produits par l'appelant dans le cadre du présent litige ;

* la résolution parle de la nomination d'un expert ;

* le syndicat n'a pas été autorisé à formuler une demande pécuniaire mais seulement la désignation d'un expert ;

- aucune preuve n'est rapportée quant à une rémunération excessive ;

- à défaut elle sollicite des délais eu égard à sa situation économique actuelle particulièrement difficile, étant de bonne foi.



L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 19 février 2025.





MOTIFS :



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. 



Sur la qualité à agir de la SARL cabinet Agimmo :



L'article 31 du code de procédure civile énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



Il résulte de l'article 32 du même code qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.



L'article 122 du même code prévoit que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité.



Par ailleurs, l'article 18 I.4ème tiret de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 -Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :



-de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;



L'article 55 du décret (modifié par décret du 18 septembre 2019) dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. 

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. 

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en 'uvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en 

vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136- 2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation. 

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. 



Il est acquis que l'action contre un ancien syndic pour la réparation d'une faute contractuelle n'est pas une action en recouvrement de créance : une autorisation de l'assemblée générale pour l'intenter est nécessaire.



En l'espèce la SARL cabinet Agimmo verse aux débats :

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 janvier 2020 aux termes duquel elle a été autorisée à agir à l'encontre de la SARL Immobilière Lumière, afin de recouvrer la somme de 4 000 euros pour facturation abusive d'honoraires et nomination d'un expert (résolution n°3) ;

- son contrat de syndic du 21 juillet 2021.



Au vu de l'ensemble, la SARL cabinet Agimmo justifie bien de sa qualité à agir.



Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a considéré que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas de sa qualité à agir. Le premier juge avait les éléments nécessaires pour se convaincre que la SARL cabinet Agimmo était le syndic en exercice de l'immeuble. La demande du syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable.



Sur la nullité de l'assignation :



Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :

 

Le défaut de capacité d'ester en justice ;

 

Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;

 

Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.



L'article 118 du même code précise que les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement...



Ainsi, il est acquis que l'absence d'autorisation de l'assemblée générale constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte de procédure accompli à la requête du syndicat représenté par le syndic dépourvu de pouvoir (ainsi pour la nullité de l'assignation), (Cass. 3e civ., 19 févr. 2013, n° 11-22.588 ).



Néanmoins, depuis le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 dont l'article 12 a modifié l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, alinéa 2, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Les tiers ne peuvent donc plus s'en prévaloir.



Il en résulte que les copropriétaires sont les seuls admis à se prévaloir tant de l'irrégularité de la décision autorisant le syndic à agir en justice, que de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. 



Le moyen relatif à la validité de l'autorisation d'agir en justice soulevée par la SARL Immobilière Lumière, tiers au contrat de syndic entre la SARL cabinet Agimmo et le syndicat des copropriétaires sera considéré comme un moyen inopérant, puisqu'elle ne peut arguer d'une nullité du mandat donné par l'assemblée au syndic.



A titre surabondant, la SARL cabinet Agimmo a expressément reçu mission d'ester en justice et a été chargé de formulée des demandes déterminées. L'autorisation issue de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 10 janvier 2020 est claire et précise.



Par conséquent, la SARL Immobilière Lumière sera déboutée de sa demande en nullité de l'assignation.



Sur la demande en paiement :



Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



L'article 1353 précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic soutient que la SARL Immobilière Lumière, es qualité d'ancien syndic a procédé à une facturation abusive et a perçu la somme de 4 000 euros, en trop au titre de ses honoraires. 

Au soutien de ses prétentions, il verse aux débats :

- le contrat de syndic le liant à la SARL Immobilière Lumière aux termes duquel il était prévu une rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic à la somme de 3 500 euros, HT soit 4 200 euros TTC ;

- un courrier recommandé avec accusé de réception du 17 février 2020, aux termes duquel le conseil du syndicat des copropriétaires met en demeure la SARL Immobilière Lumière de lui régler la somme de 9 000 euros, indiquant que pour les années 2017 et 2018 elle a perçu la somme de 17 400 euros au lieu des 8 400 euros (4200 euros x 2 années), contractuellement prévus ;

- un extrait du grand livre comptable, arrêté au 31 décembre 2018 démontrant que la SARL Immobilière Lumière a perçu au titre de ses honoraires la somme de 11 700 euros en 2018 et 5 700 euros en 2017, soit 17 400 euros au total.



Le syndicat des copropriétaires justifie donc d'un paiement effectif au titre des honoraires 2017/2018 de 17 400 euros, au lieu des 8 400 euros (4200 euros par année x 2 ans), contractuellement prévu, soit un trop perçu pour la SARL Immobilière Lumière de 9 000 euros.



La SARL Immobilière Lumière ne produit aucun élément démontrant l'absence desdits paiements.



Au surplus, elle ne justifie d'aucune prestation supplémentaire, susceptible d'être facturée, en sus de la prestation première. Elle ne communique aucun élément, aucune facture permettant de justifier d'une exécution de prestation annexe au contrat de syndic, pouvant expliquer le dépassement des honoraires contractuellement prévus.



Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et la SARL Immobilière Lumière sera condamnée à lui payer la somme de 9 000 euros, représentant le remboursement des sommes excédant la rémunération prévue au contrat de syndic. 



Sur la demande de délais de paiement : 



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 



En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés.



En l'espèce, la SARL Immobilière Lumière ne justifie d'aucun élément actuel de ses revenus et charges. Elle ne démontre aucun difficulté financière.



Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande en délais de paiement.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



Il conviendra d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et en ce qu'il n'y a dit y avoir lieu à application au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Succombant, la SARL Immobilière Lumière sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d'appel. Elle sera condamnée verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,





INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;





STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :





DÉCLARE la demande du syndicat des copropriétaires, sis [Adresse 1] à [Localité 3] (13), pris en la personne de son syndic en exercice, recevable ;





DÉBOUTE la SARL Immobilière Lumière de sa demande de nullité de l'assignation ;





CONDAMNE la SARL Immobilière Lumière à payer au syndicat des copropriétaires, sis [Adresse 1] à [Localité 3] (13), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 9 000 euros, au titre du remboursement des sommes excédants les honoraires prévus au contrat de syndic ;





DÉBOUTE la SARL Immobilière Lumière de sa demande de délais de paiement ; 



CONDAMNE la SARL Immobilière Lumière à payer au syndicat des copropriétaires, sis [Adresse 1] à [Localité 3] (13), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;





DÉBOUTE la SARL Immobilière Lumière de sa demande formulée sur le même fondement ;





CONDAMNE la SARL Immobilière Lumière aux dépens de première instance et d'appel.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,