Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 16 mai 2025, n° 24/05537

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 16 MAI 2025



(n° , 19 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/05537 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJEFK



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Janvier 2024 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris - RG n° 22/11245





APPELANTS

 

Madame [K] [L], née le 01 Juillet 1958 à [Localité 16] (Kenya)

[Adresse 3]

ROYAUME-UNI

Représentée et assistée de Me Christophe HUNKELER du PARTNERSHIPS PENNINGTONS MANCHES COOPER LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : D1037





Monsieur [Y] [U] né le 01 Septembre 1985 à [Localité 11], ( Royaume-Uni),

[Adresse 3]

 ROYAUME-UNI

Représentée et assistée de Me Christophe HUNKELER du PARTNERSHIPS PENNINGTONS MANCHES COOPER LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : D1037





Monsieur [G] [U] né le 15 Janvier 1955 à [Localité 12] ( Inde),

[Adresse 3]

ROYAUME-UNI

Représentée et assistée de Me Christophe HUNKELER du PARTNERSHIPS PENNINGTONS MANCHES COOPER LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : D1037





INTIMÉES 



S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT(CIFD) immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 379 502 644, venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE,

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Me Julien MARTINET, avocat au barreau de PARIS, toque : T04





 SA EUROTITRISATION immatriculée au immatriculée au RCS de Bobigny sous le le numéro 352 458 368, en qualité de société de gestion du fonds commun de titrisation CREDINVEST, 2, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée et assistée de Me Julien MARTINET, avocat au barreau de PARIS, toque : T04







S.A.S. PV-CP IMMOBILIER HOLDING , immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 478 908 312 venant aux droits de la SNC du Bois des Harcholins Cottages , prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée de Me Victoria JOUBERT du Cabinet FRANKLIN, avocat au bareau de PARIS, toque : P0008 substituée par Me Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS







S.A. PV DISTRIBUTION , immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 314 283 326 venant aux droits de Center Parcs France SCS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège;

 [Adresse 13]

[Localité 6]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée de Me Victoria JOUBERT du Cabinet FRANKLIN, avocat au bareau de PARIS, toque : P0008 substituée par Me Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS







S.A.S. [X] NOTAIRES immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 784 349 946, venant aux droits de la SCP [S] [X], [H] [I], [D] [O], [Z] [T], [V] [N], [A] [E] et [W] [C], agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport et Madame Nathalie BRET, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.











ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



 

FAITS ET PROCEDURE

 

Par acte authentique du 11 septembre 2008 reçu par Me [D] [O] exerçant au sein de l'étude [X] NOTAIRES, la SNC DU BOIS DES HARCHOLINS COTTAGE aux droits de laquelle vient la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING, ( le vendeur) vendait en l'état futur d'achèvement un cottage meublé de tourisme (lot n°187 bâtiment 163 n°M5.8) dans un ensemble immobilier dénommé « Le domaine du bois des Harcholins » à [Localité 10] en Moselle (57) à Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] pour un prix de 400 500.00 euros.

L'acte comportait également un bail commercial consenti à la société CENTER PARCS France SC aux droits de laquelle vient la société PV DISTRIBUTION. 



Le CREDIT IMMOBILIER FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE aux droits duquel est venu le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a consenti un prêt immobilier le 27 novembre 2007 réitéré le 11 septembre 2008 sur une durée de 180 mois à Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] pour financer l'opération à hauteur de 321 916.22 euros. 

Le prêt était garanti pour partie par un privilège de prêteur de deniers à hauteur de 53 490.00 euros et par une hypothèque conventionnelle à hauteur de 332 809.46 euros. 

Les acquéreurs n'étant pas présents à l'acte, ont été représentés par Madame [R] [B], domiciliée à l'étude notariale instrumentaire, en application d'une procuration reçue par Monsieur [J] [P], commissionner for oaths (commissaire à l'assermentation) à Londres, le 21 juillet 2008 et dont l'original est revêtu de l'apostille du ministère des affaires étrangères sous le n°H858603.



Les acquéreurs n'ayant pas remboursé le prêt à échéance, le 10 août 2017, le CIFD leur a fait signifier un commandement de payer aux fins d'exécution forcée immobilière.



Par ordonnance du 28 juin 2018, le tribunal de Sarrebourg statuant comme tribunal d'exécution a ordonné la vente forcée par adjudication aux enchères publiques du bien acquis par les consorts [U] qui ont formé un pourvoi immédiat avant de se désister. 

Le 10 janvier 2019, la CIFD a informé par courrier les consorts [U] de la cession de créance à leur encontre au Fonds Commun de Titrisation CREDINVEST. 





Le 24 janvier 2019, les consorts [U] ont été informés que le recouvrement de leur créance et la gestion opérationnelle de leur dossier était géré par la société EUROTITRISATION. 



Le 10 août 2022, Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] ont assigné le CIFD, la société EUROTITRISATION, la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING et la société PV DISTRIBUTION devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la nullité de la vente et du contrat de prêt immobilier et juger sans objet le bail commercial et à titre subsidiaire de voir condamner solidairement le CIFD et la société EUROTITRISATION au versement de dommages et intérêts. 



Par acte du 23 janvier 2023, le CIFD a assigné en intervention forcée la SAS [X] NOTAIRES ayant procédé à la rédaction de l'acte authentique. Les procédures ont fait l'objet d'une jonction le 13 mars 2023.



Par ordonnance du 8 janvier 2024, le juge de la mise en état du tribunal de Paris a statué en ces termes :

« DECLARONS irrecevable comme prescrite l'action en nullité de la vente en l'état future d'achèvement et du contrat de prêt du 11 septembre 2008 exercée par M. [G] [U], Mme [K] [L] épouse [U] et M. [Y] [U], fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour les représenter,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par M. [G] [U], Mme [K] [L] épouse [U] et M. [Y] [U] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT et de la société EUROTITRISATION,

DECLARONS en conséquence, recevable l'action en responsabilité exercée par M. [G] [U], Mme [K] [L] épouse [U] et M. [Y] [U] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT et de la société EUROTITRISATION,

RENVOYONS à l'audience de mise en état du 27 mai 2024 à 13h30 avec le calendrier intermédiaire suivant : 

-      Conclusions au fond récapitulatives en demande au plus tard le 15 mars 2024

-      Conclusions au fond en réplique du Crédit Immobilier de France développement au plus tard le 21 mai 2024

RESERVONS les dépens de l'instance, 

RESERVONS les demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. »



Par déclaration en date du 14 mars 2024, Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] ont interjeté appel de l'ordonnance, intimant devant la cour :

 

- La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, 

- La société EUROTITRISATION 

- La société PV-CP IMMOBILIER HOLDING 

- La société PV DISTRIBUTION

- La société [X] NOTAIRES











MOYENS DES PARTIES 

 

Par conclusions d'appelants n°3 signifiées le 07 janvier 2025, Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] demandent à la cour de : 

 

Vu notamment l'article L110-4 du code de commerce, 

Vu notamment l'article 2224 du code civil,

Vu notamment les articles 542, 795, 2° du code de procédure civile, 

Vu la jurisprudence, 

Vu les pièces, 

 

DECLARER recevables et bien fondés Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] en leur appel de l'Ordonnance rendue le 8 janvier 2024 par Madame le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris ;

Y faisant droit : 

CONFIRMER l'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et d'EUROTITRISATION et déclaré, en conséquence, recevable l'action en responsabilité exercée par Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et d'EUROTITRISATION ; 

REFORMER pour le surplus

Et, par conséquent 

JUGER ET DECLARER recevable comme non prescrite l'action en nullité de l'acte notarié pour violation des dispositions légales tenant à la procuration, engagée par Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, d'EUROTITRISATION, de PV-CP IMMOBILIER HOLDING SAS, de PV DISTRIBUTION et de [X] NOTAIRES ; 

REJETER toutes autres demandes plus amples ou contraires ; 

RESERVER les dépens.



Par conclusions d'intimée signifiées le 06 janvier 2025, la SAS [X] NOTAIRES demande à la cour de :

Vu l'article L110-4 du code de commerce, 

Vu l'article 2224 du code civil, 

Vu les articles 1179 et 1181 du code civil,

Vu l'article 1240 du code civil, 

Vu l'ordonnance du juge de la mise en état de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de PARIS du 8 janvier 2024,

 

CONFIRMER l'ordonnance du 8 janvier 2024, en ce qu'elle déclare « irrecevable comme prescrite l'action en nullité de la vente en l'état futur d'achèvement et du contrat de prêt du 11 septembre 2008 exercée par M. [G] [U], Mme [K] [L] épouse [U] et M. [Y] [U], fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour les représenter,

En tout état de cause, 

DECLARER irrecevables comme prescrites, l'action et les demandes de Monsieur [G] [M] [U], Madame [K] [F] [U] née [L] et Monsieur [Y] [M] [U] tendant à voir juger nul, ou requalifier, l'acte reçu par Maître [O], notaire membre de l'étude [X], le 11 septembre 2008, fondées sur un prétendu défaut de régularité du pouvoir au motif erroné que la procuration donnée ne revêtirait pas les solennités requises en France pour un acte authentique.

DEBOUTER Monsieur [G] [M] [U], Madame [K] [F] [U] née [L] et Monsieur [Y] [M] [U] de leurs demandes.

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [M] [U], Madame [K] [F] [U] née [L] et Monsieur [Y] [M] [U] à payer à la SAS [X] NOTAIRES, la somme de 3.000,00 ' en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Ainsi qu'aux entiers dépens.



Par conclusions d'intimées contenant appel incident signifiées le 31 mai 2024, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et la SA EUROTITRISATION demandent à la cour de : 

CONFIRMER l'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 en ce qu'elle a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en nullité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement et du contrat de prêt du 11 septembre 2008 exercée par M. [G] [M] [U], Mme [K] [F] [U] née [L] et M. [Y] [M] [U] fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour les représenter. 

INFIRMER l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par les consorts [U] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et du fonds commun de titrisation CREDINVEST compartiment CREDINVEST 2, représenté par la société EUROTITRISATION. 

Et, statuant à nouveau : 

DECLARER en conséquence irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité exercée par les consorts [U] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et de EUROTITRISATION. 

DEBOUTER les consorts [U] de leurs demandes, à toutes fins qu'elles comportent. 

LES CONDAMNER solidairement au paiement, au profit du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et de EUROTITRISATION d'une indemnité de 3.000 ' chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Par conclusions d'intimées signifiées le 03 juin 2024, la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING et la société PV DISTRIBUTION demandent à la cour de : 

Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile, 

Vu les articles 325 et suivants du code de procédure civile, 

Vu l'article 2224 du code civil, 

 

JUGER RECEVABLE l'intervention volontaire de la société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE, 

CONFIRMER l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Paris le 8 janvier 2024 en ce qu'elle a : 

o Déclaré « irrecevable comme prescrite l'action en nullité de la vente en l'état futur d'achèvement et du contrat de prêt du 11 septembre 2008 exercée par M. [G] [U], Mme [K] [L] épouse [U] et M. [Y] [U], fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour les représenter »,

En tout état de cause, 

 DEBOUTER Monsieur [G] [M] [U], Madame [K] [F] [U] née [L] et Monsieur [Y] [M] [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions qu'ils formulent à l'encontre des sociétés PV-CP Immobilier Holding et PV DISTRIBUTION. 

CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [M] [U], Madame [K] [F] [U] née [L] et Monsieur [Y] [M] [U] à verser aux sociétés PV-CP IMMOBILIER HOLDING, PV DISTRIBUTION et CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L'affaire a été fixée à l'audience du 09 janvier 2025. 

 

SUR QUOI,

 La Cour

 

1 ' La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité de la vente tirée du défaut d'authenticité du pouvoir

 

L'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 fait droit à la fin de non-recevoir du chef de la prescription de l'action en nullité de la vente ensuite du défaut d'authenticité du pouvoir au visa de l'article L 110-4 du Code de commerce, retenant que le vendeur et le prêteur sont des sociétés commerciales et que le point de départ de l'action en nullité court, en vertu de l'article 2224 du Code civil, à compter du jour où le cocontractant qui invoque la nullité, a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action, soit à compter du jour de la signature de la vente en l'état futur d'achèvement, le 11 septembre 2008, la prescription étant acquise le 11 septembre 2013. Il ne retient pas le moyen de nullité tiré du dol considérant que le tribunal n'en est pas saisi.

Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] font valoir, au visa des articles L110-4 du code de commerce et 2224 du code civil, que contrairement à ce qu'a retenu le Juge de la mise en état, les faits de l'espèce ne permettent pas de considérer que les appelants ont eu connaissance, au jour de la signature du pouvoir, voire de l'acte notarié, des défauts qui affectaient sa validité et notamment du fait qu'il s'agissait d'un pouvoir sous seing privé et non d'un pouvoir authentique, Messieurs et Madame [U] ignorant même ce qu'était un acte authentique. Ils soutiennent que l'acte a été signé à distance et qu'en dépit de l'intervention du notaire, de la banque et de l'Etat par le biais d'une opération de défiscalisation, l'acte notarié ne remplit pas les conditions de légalité, la procuration devant respecter les mêmes solennités que l'acte principal. Ils ajoutent que la procuration ne mentionne aucune information sur les risques liés à l'investissement par le biais d'un prêt in fine ni sur l'indemnité d'éviction concernant le bail commercial et l'impossibilité d'habiter le cottage une fois libéré, qu'ils n'ont pas été informés de la valeur de titre exécutoire d'un acte notarié et que les commissaires à l'assermentation anglais et irlandais ont sans exception confirmé le caractère formel de leur intervention, leur rôle étant de vérifier l'identité des acquéreurs et d'être témoins de la signature, la consultation des notaires intimés à ce sujet étant en parfaite contradiction avec les déclarations des notary public et commissaire à l'assermentation. Ils opposent ainsi, au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, que ce n'est qu'à réception du commandement de payer le 10 août 2017 à l'initiative du CIFD qu'ils ont été en mesure de consulter un conseil juridique français qui les a informés de l'absence de valeur authentique de la procuration leur permettant d'agir en nullité. 



La société [X] NOTAIRES, au soutien de la confirmation de l'ordonnance, fait valoir que la procuration signée par les appelants présente des garanties d'authenticité suffisantes pour être considérée comme équivalente à un acte notarié français puisqu'elle est établie en langue française et anglaise, précise que les signataires ont reçu un projet d'acte préalablement et qu'ils ont signé après lecture faite. Elle ajoute que le notaire a ainsi pu s'assurer que les acquéreurs emprunteurs étaient valablement représentés à l'acte authentique de vente et de prêt et qu'ils s'engageaient en étant parfaitement informés, soulignant que les appelants n'ont élevé aucune contestation pendant 14 ans et que l'attestation produite concernant un autre client qui l'a demandée au professionnel, requise 13 ans auparavant pour recevoir la procuration, ne saurait justifier l'argumentation qu'ils développent. Au rappel de la motivation de l'ordonnance, ils concluent à la prescription de l'action depuis le 11 septembre 2013.



Les sociétés CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et EUROTITRISATION, au soutien de la confirmation de l'ordonnance dont elles adoptent les motifs, font valoir que les appelants avaient nécessairement connaissance à l'époque des faits de la fonction occupée par la personne devant laquelle ils se sont présentés et qu'ils ne peuvent valablement exciper d'une erreur, ce moyen n'ayant jamais été soulevé à l'appui de l'action en nullité.



Les sociétés PV-CP IMMOBILIER HOLDING et PV DISTRIBUTION, au soutien de la confirmation de l'ordonnance, font valoir que le point de départ de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, contrairement à ce que soutiennent les appelants, dépend non pas du jour où celui qui invoque la nullité a la certitude de l'existence du défaut affectant l'acte qu'il conteste mais de la détermination du moment à partir duquel il pouvait prendre conscience de la nécessité de vérifier la portée de son engagement. Donc en l'espèce à la date de la conclusion de la convention le 11 septembre 2008, l'action étant prescrite depuis le 11 septembre 2013.

 

Réponse de la Cour 

 

Dans le cadre d'une action exercée après le 19 juin 2008, portant sur une situation juridique postérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, la procuration ayant été signée le 21 juillet 2008, l'action est donc prescrite selon l'article 26 II de la loi du 17 juin 2008 aux termes duquel les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Les dispositions antérieures des articles 1304 et 2262 du Code civil énonçant respectivement une prescription de 10 ans et 30 ans, appliquées par la jurisprudence aux actions en nullité selon qu'il s'agissait d'une nullité relative ou absolue, ont été unifiées par les dispositions de l'article 2224 du code civil issu de la réforme de la loi du 17 juin 2008 aux termes duquel : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. » 

Aux termes de l'article L110-4 alinéa 1er du code de commerce, dans sa version en vigueur entre le 19 juin 2008 et le 17 juin 2013, « I. Les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. » 

Les sociétés venderesses, la banque prêteuse et la société cessionnaire de la créance, sociétés par actions simplifiées et sociétés anonymes, sont des sociétés commerciales à raison de leur forme. 

Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] ont agi de manière constante dans un cadre étranger à leur activité professionnelle. 

Dès lors, l'acte intervenu entre les parties est un acte mixte pour lequel la prescription quinquennale de l'article L110-4 du code de commerce est applicable. Ainsi, la prescription court du jour où la partie contractante a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action en nullité.

Les appelants ne contestent pas avoir signé la procuration devant un commissionner for oaths ni la connaissance de cette fonction au jour de la signature du pouvoir, le 21 juillet 2008.

Une procuration a été donnée par les acquéreurs à un représentant de la société des notaires, ainsi qu'il résulte des énonciations non utilement contredites à hauteur d'appel de l'acte authentique de vente signé le 11 septembre 2008 au profit de Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] à la page 22 aux termes duquel : 

« Article 12-2 Acquéreur 

Monsieur et Madame [G] [M] [U]

ET Monsieur [Y] [U]  

A ce non présents mais représentés par : 

Mademoiselle [R] [B], domiciliée professionnellement à [Adresse 7], en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés suivant acte reçu par [J] [P], Commissionner for oaths à [Localité 15] (Royaume-Uni), en date du 21 juillet 2008, dont l'original revêtu de l'apostille par le Ministère des Affaires Etrangères sous le numéro H858603 le 22 juillet 2008 est ci-après annexé après mention. »

La profession de commissionner for oaths est réglementée par le Commissionners for oaths Act 1889 qui dispose, en sa section « nomination et pouvoirs des commissaires à l'assermentation », que : 

« un commissaire aux serments peut, en Angleterre ou ailleurs, faire prêter serment ou recevoir un affidavit pour les besoins de tout tribunal ou de toute affaire en Angleterre, y compris les tribunaux ou juridictions ecclésiastiques, les affaires ecclésiastiques, les affaires relatives aux demandes de facultés notariales et les affaires relatives à l'enregistrement de tout instrument, que ce soit en vertu d'une loi du Parlement ou autrement, et recevoir une caution ou un engagement dans ou pour les besoins de toute procédure civile devant les Senior Courts ». 

A propos des commissionners for oaths, le même texte sous la section « compétence en matière de serment et d'actes notariés étrangers » dispose que : 

« Tout document censé porter le sceau et la signature d'une personne autorisée par la présente section à prêter serment, en témoignage d'un serment, d'une déclaration sous serment ou d'un acte accompli par ou devant elle, est admis en preuve sans qu'il soit nécessaire de prouver que le sceau ou la signature est le sceau ou la signature de cette personne ou qu'il s'agit d'un acte officiel. »

Il ressort de ces textes que le commissioner for oaths, est un professionnel du droit habilité à instrumenter des actes. 

Pour apprécier le moment où les contractants ont connu ou auraient dû connaître, le défaut d'authenticité du pouvoir reçu par le commissioner for oaths, il convient donc d'examiner l'authenticité de ce pouvoir signé par les appelants en tant que constituants, le 21 juillet 2008 devant cet officier public par comparaison avec les mentions de l'acte authentique auxquelles il fait expressément référence, signé le 11 septembre 2008 pour lequel ils étaient dument représentés par un clerc de l'étude notariée.

Selon les dispositions de l'article 1367 du Code civil, le caractère authentique d'un acte s'apprécie à l'aune de la signature nécessaire à sa perfection qui identifie son auteur. Quand elle est apposée par un officier public, la signature confère l'authenticité à l'acte.

Selon les dispositions de l'article 1369 du Code civil, l'acte authentique est celui qui a été reçu avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter.

La procuration du 21 juillet 2008 prévoit en page 3 à 8 : 

« Ci-après dénommés LE CONSTITUANT, même en cas de pluralité.

En cas de pluralité de constituants, il y aura solidarité entre eux.

LESQUELS ont constitué par les présentes pour mandataire : 

Tout clerc de l'Office Notarial, demeurant à [Adresse 7], 

A QUI, ils donnent pouvoir de pour eux et pour leur nom.

ACQUERIR en l'état futur d'achèvement de : 

La société dénommée SNC DU BOIS DES HARCHOLINS COTTAGES, Société en nom collectif dont le siège est à [Adresse 13], identifiée sous le numéro SIREN 493 636 435 RCS PARIS.

Divers biens et droits ci-après désignés dépendant d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 14], copropriété A, Cet ensemble immobilier, composé des hameaux A et B, est en cours d'édification sur le terrain situé sur la commune de [Localité 9] et [Localité 17] (Moselle) cadastré, savoir : 

Sur le ban de la Commune d'[Localité 10] (MOSELLE)

Section B, numéro [Cadastre 4], [Adresse 14], pour une contenance de 22 hectares. 

Lot numéro 187 : 

Une maison de type P6H désignée sur le plan de copropriété sous le numéro M5.8, située dans le bâtiment 163. Accès depuis les espaces extérieurs. Droit à la jouissance exclusive d'une terrasse et d'une aire de stationnement vélos. 

Et les 57/10.000èmes des parties communes générales.

Et les meubles meublant devant garnir les locaux. 

Faire cette acquisition aux prix, charges et conditions définis dans le projet de vente en l'état futur d'achèvement et notamment sous les conditions résolutoires y stipulées ou sous la forme achevée dont un exemplaire dûment approuvé par le CONSTITUANT est retourné en même temps que les présentes au Notaire rédacteur.

Payer le prix et obliger le constituant au paiement du prix et de la T.V.A dans les conditions définies au projet de vente en l'état futur d'achèvement ou sous la forme achevée.

Déclarer que les biens seront donnés à bail à la Société exploitant la Résidence de Tourisme. 

Opter pour l'assujettissement des loyers à la T.V.A conformément aux dispositions de l'article 293F du Code Général des Impôts. 

Engager le constituant à renouveler cette option pendant toute la période donnant lieu à régularisation.

AUTORISER la société locataire des locaux susvisés, à verser éventuellement au VENDEUR en l'acquit de l'ACQUEREUR toute somme correspondant à la TVA non payée au VENDEUR.

Déclarer avoir pris connaissance des conditions d'octroi de la subvention par le Conseil Général de la Moselle.

S'interdire de modifier ou de résilier le bail sans le consentement de la SNC DU BOIS DES HARCHOLINS COTTAGES ; 

S'obliger à respecter les dispositions des statuts de l'ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE [Adresse 14], son règlement de jouissance/cahier des charges et du règlement de copropriété contenant état descriptif de division ; 

Reconnaître avoir été avisé des particularités de la fiscalité attachée à la vente d'un bien situé dans un ensemble immobilier dit Résidence de tourisme ; 

Reconnaître avoir pris connaissance des charges et conditions liées à l'environnement et aux réglementations particulières applicables aux biens ; 

Déclarer avoir pris connaissance des caractéristiques techniques, de l'achèvement et de la livraison des biens, des garanties et assurances liées à la nature du contrat. 

Obliger le CONSTITUANT au paiement de tous frais et accessoires et à l'exécution de toutes les charges et conditions qui seront imposées dans la vente.

Imputer éventuellement sur le prix, toutes sommes versées par le CONSTITUANT à titre de dépôt de garantie et/ou indemnité d'immobilisation. 

Exiger toutes justifications, se faire remettre tous titres et pièces en donner décharge, signer tous contrats de vente. 

Reconnaître l'état d'avancement des travaux de l'Ilot dont font partie les biens à acquérir. 

Stipuler que le VENDEUR conservera malgré la vente, la qualité de Maître d'ouvrage vis-à-vis de toutes administrations, et d'une manière générale, de tous tiers.

Constituer le VENDEUR pour mandataire exclusif du CONSTITUANT à l'effet de passer toutes conventions indispensables à la construction, tant du bâtiment dont dépend le local à vendre que des autres bâtiments compris dans l'ensemble immobilier. 

Conférer au VENDEUR, d'une manière générale, le pouvoir de passer tous les actes de dispositions portant sur les parties communes qui se révèleraient nécessaires soit pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ou à toutes les prescriptions ou conventions administratives, soit pour assurer la desserte des différents bâtiments et le raccordement avec les réseaux de distribution et les servitudes publics, établir tous documents d'arpentage. 

Conférer au VENDEUR, tous pouvoirs nécessaires à l'établissement de toutes conventions se rapportant aux conditions et modalités d'exécution de servitudes des conventions de voisinage avec les immeubles mitoyens. 

Autoriser le VENDEUR à demande tous permis de construire et modificatif qui pourrait s'avérer nécessaire pour assurer le bon fonctionnement de l'ensemble immobilier et pour permettre l'obtention du certificat de conformité.

Investir le même VENDEUR de tous pouvoirs à l'effet de procéder à l'établissement de toute convention de servitude sur le terrain d'assiette de l'immeuble à toutes acquisitions de droit de vue et de droit de passage sur les terrains ou fonds, et d'une manière générale, pour effectuer toutes acquisitions nécessaires ou utiles à la réalisation de l'ensemble immobilier ou à sa desserte. 

Stipuler que les pouvoirs ci-dessus conférés au VENDEUR seront irrévocables.

Autoriser le VENDEUR à modifier les lots de l'état descriptif de division autres que ceux vendus, dans la mesure où lesdites modifications n'entraînent pas une modification à la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie au règlement de copropriété. 

Faire toutes affirmations concernant la sincérité du prix, faire opérer toutes formalités de publicité auprès du ou des Livres Fonciers compétents, faire toutes significations, dénonciations, notifications et offres de paiement, signer toutes décharges de responsabilité, former toutes demandes de mainlevées, exercer toutes actions pour l'exécution de l'acquisition. Signer tous actes modificatifs, rectificatifs ou complémentaires aux fins d'assurer les formalités d'enregistrement et de publicité. 

Faire toutes déclarations en vue de bénéficier de tous allègements fiscaux autorisés par la loi.

Accepter toute stipulation pour autrui et/ou cautionnement de la banque délivrant la garantie d'achèvement pour sa mise en 'uvre.

Accepter toute garantie de ladite Banque.

Passer et signer tout contrat de vente. 

Emprunter pour faire face au paiement du prix de l'acquisition citée ci-dessus, la somme de 321 916.22 euros auprès CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE

Ou de tous autres établissements bancaires, pour le temps, au taux d'intérêts et conditions convenus résultant de la formule type d'ouverture de crédit établie par le prêteur et dont le constituant reconnaît avoir pris connaissance.

Promettre d'employer ladite somme au paiement à due concurrence du prix de ladite vente.

Déclarer dans l'acte d'acquisition et dans la quittance, que le prix a bien été payé à l'aide des deniers provenant du prêt que lui a consenti la banque à cet effet, afin que celle-ci se trouve investie du privilège de prêteur de deniers prévu par l'article 2374 2° du Code Civil. 

Obliger le constituant au remboursement du capital et au paiement des intérêts, commissions, et indemnités qui seront stipulés, le tout aux époques et de la manière qui seront convenus ; Signer ou accepter tous billets ou traites exigés par le prêteur en représentation du prêt consenti par eux, les faire avaliser, les négocier, les renouveler ou les proroger.

Affecter par privilège au profit de la Banque, les biens et droits immobiliers acquis du VENDEUR et/ou affecter hypothécairement lesdits biens.

A titre de garantie supplémentaire, obliger le constituant à adhérer à l'assurance groupe contractée par le prêteur et au paiement de la prime afférente à cette assurance. 

Faire toutes les déclarations au sujet de l'assurance contre l'incendie desdits lots qu'ils sont assurés ou s'obliger à les faire assurer le cas contraire.

Prendre tous les engagements accessoires,

Consentir toutes significations.

DECLARER ET RECONNAITRE : 

-      Qu'un projet d'acte lui a été régulièrement adressé par le mandataire du VENDEUR par application de l'article L271-1, alinéa 3 du Code de la Construction et de l'Habitation, dans la rédaction que lui a donné l'article 72 de la loi SRU n°2000-1208 du 13 décembre 2000.

-      Et qu'il n'a pas dans le délai qui lui était imparti, renoncé à l'acquisition des biens »

Par suite, la procuration précise en page 12 qu'elle a été dressée : 

« Sur modèle émanant de l'Etude de Maîtres [S] [X], [H] [I], [D] [O], [Z] [T], [V] [N], [A] [E] et [W] [C], Notaires associés à [Localité 18] [Adresse 7]. »

La cour constate que le commissionner for oaths, officier instrumentaire, s'est bien assuré de la compréhension par Messieurs et Madame [U] du contenu du pouvoir lequel est rédigé en langue anglaise qu'ils comprennent et traduit en français sur une colonne parallèle, détaillant les clauses essentielles de la vente relativement à la désignation du lot, à sa situation, à son statut de résidence de tourisme, à sa mise en location dans le cadre d'un bail commercial, dont la durée, les modalités d'exploitation et de résiliation sont précisées, ainsi que le prix, les modalités de financement par un prêt et à l'obligation de remboursement selon les échéances convenues. 

La cour relève en outre que le pouvoir d'acquérir a été établi par le commissioner for oaths conformément au modèle transmis par l'étude de notaire [X] de sorte que le parallélisme des formes quant à la solennité du pouvoir avec l'acte authentique est respecté.

Par conséquent Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] ont pu apprécier dans toutes ses conséquences l'effet du pouvoir signé par devant le commissioner for oaths au plus tôt le jour de la signature du pouvoir, le 21 juillet 2008 et au plus tard le jour de l'acte notarié le 11 septembre 2008, étant observé qu'ils avaient connaissance du contenu de l'acte authentique dès le 21 juillet 2008 et qu'ils étaient donc en mesure à cette date d'apprécier, le parallélisme des formes entre le pouvoir et l'acte notarié et par conséquent l'authenticité dudit pouvoir.

 Il s'en déduit que l'action en nullité de l'acte notarié est prescrite dans tous les cas au plus tôt depuis le 21 juillet 2013 et au plus tard depuis le 11 septembre 2013.

L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 11 septembre 2008. 

 

2 La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité contre les sociétés venderesses 

 

L'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité contre les sociétés venderesses et la déclare recevable au visa de l'article L 110-4 du Code de commerce à raison du manquement du vendeur à son obligation de conseil, relativement au risque de perte de valeur du bien acquis au motif que le point de départ de l'action en responsabilité exercée à l'encontre du vendeur court à compter du jour de la mise en demeure par la banque, le CIFD, d'avoir à payer le solde du prêt soit le 4 août 2020, distinguant ce point de départ de la réalisation du préjudice de perte de chance acquise au jour de la conclusion des contrats de vente et de prêt. Il en a inféré que l'action engagée par exploits délivrés les 18 février et 1er mars 2022 n'est donc pas prescrite.



Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] soutiennent qu'ils n'ont eu aucune information sur l'indemnité d'éviction concernant le bail commercial, l'impossibilité pour eux d'habiter le cottage une fois libéré de tout bail, sur le risque de perte de valeur du bien, le préjudice qu'ils subissent s'analysant selon les appelants en une perte de chance de ne pas conclure le contrat ou de le conclure dans des conditions différentes. Ils affirment que le point de départ ne peut être autre que le jour où ils ont eu connaissance du risque de perte de valeur du bien et de celui de ne pas pouvoir rembourser le prêt soit le 4 août 2020, jour de la mise en demeure reçue de la banque d'avoir à payer les sommes échues et impayées au titre du prêt. 



Les sociétés PV-CP IMMOBILIER HOLDING, PV DISTRIBUTION et PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER opposent, au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, que le point de départ de la prescription quinquennale de l'action en responsabilité doit être fixé au jour de la réalisation du dommage ce qui s'analyse, en l'espèce, au jour de la conclusion de la vente, s'agissant d'une responsabilité précontractuelle. Elles ajoutent que si un dommage résultant d'une perte de chance d'éviter le risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt en raison de la perte de valeur des locaux loués est retenu, il appartenait aux appelants de se renseigner au jour du contrat de vente sur les modalités de l'investissement, aucune dissimulation ou man'uvres ne les en ayant empêchés de sorte que rien ne justifie le report du point de départ de la prescription puisqu'il n'est pas établi que la perte de valeur du bien a été dissimulée et/ou était prévisible étant connue de la venderesse cependant qu'il est jugé que le risque d'impayé des loyers est inhérent à toute mise en location d'un bien et n'a pas à faire l'objet d'une information spécifique.

 

Réponse de la cour 

 

Il résulte des articles 26, II , de la loi du 17 juin 2008 et 2 du Code civil que si « les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de son entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, les dispositions qui modifient le point de départ de la prescription extinctive ou qui déterminent les causes de report du point de départ ou de suspension de la prescription ne sont pas concernées par ces dispositions transitoires et ne peuvent disposer que pour l'avenir. 

Il est jugé que la durée de la prescription résultant du nouvel article 2224 s'applique aux prescriptions en cours à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée de dix ans prévue par l'article 2270-1 du Code civil (Civ. 3ème 13 févr. 2020, n° 18-23.723) ».

Aux termes de l'article 2224 du code civil « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. » 

Aux termes de l'article L110-4 alinéa 1er du code de commerce, dans sa version en vigueur entre le 19 juin 2008 et le 17 juin 2013, « I. Les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. » 

Les sociétés venderesses sont des sociétés commerciales à raison de leur forme. 

Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] ont agi de manière constante dans un cadre étranger à leur activité professionnelle. 

Dès lors, l'acte intervenu entre les parties est un acte mixte pour lequel la prescription quinquennale de l'article L110-4 du code de commerce est applicable. Ainsi, la prescription court du jour où la partie contractante a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action en responsabilité. 

En l'espèce le délai a commencé à courir après l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement ayant été signé le 11 septembre 2008.

La jurisprudence analyse l'obligation d'information des professionnels de l'immobilier comme celle consistant à fournir au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d'opérer un choix éclairé sur les risques que recouvrent l'opération projetée et les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement proposé. 

Il ressort de la plaquette publicitaire produite par les appelants en pièce n°13 que l'opération immobilière proposée par les sociétés venderesses a été présentée comme suit : 

« Un excellent moyen d'investir dans l'immobilier en France consiste à acheter une propriété en cession-bail qui bénéficie d'un remboursement de la TVA garantie par le gouvernement, conçu pour encourager les investissements dans les résidences de tourisme. Par la pleine propriété d'un appartement ou d'un cottage qui est loué à la société de gestion pour une durée minimale de 9 ans, les investisseurs bénéficient de garanties retours annuels de leur propriété entièrement gérée et entretenue avec des coûts initiaux relativement bas et pas de frais de maintenance ou de charges. 

['] Faible risques 

Les investisseurs bénéficient d'une rémunération annuelle garantie allant jusqu'à 4,5%, qui est également indexée sur le coût de l'indice de construction. Le rendement est fourni indépendamment de l'occupation touristique protégeant les investisseurs des fluctuations de la demande touristique ou des baisses du marché immobilier. 

['] Existe-t-il un potentiel d'appréciation du capital ' 

Il y a un revenu locatif garanti associé qui augmentera d'un peu plus que l'inflation chaque année. Cela garantit un niveau de base d'appréciation du capital d'environ 3% par an, ce qui en fait un investissement très sûr avec un risque minimal. »

Il ressort de ces éléments que les sociétés venderesses se sont engagées sur la rentabilité de l'opération présentée comme un investissement de faible risque. Il convient alors de rechercher quand les acquéreurs ont eu connaissance du défaut de rentabilité leur permettant d'exercer l'action en responsabilité pour défaut du devoir d'information et de conseil. 

Il est admis que le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité exercée contre des professionnels de la vente, dans une opération d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt pour manquement à leurs obligations respectives d'information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s'est réalisé, soit celui où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté. 

En l'espèce, la mise en demeure adressée aux appelants par le CIFD le 4 août 2020 produite par les appelants en pièce n°3 fait état d'incidents de paiement des échéances du prêt. 

Contrairement à ce que soutiennent les société venderesses, les appelants n'ont pu avoir connaissance de la perte financière consécutive au défaut de rentabilité allégué qu'à cette date puisque les loyers de manière constante ont été régulièrement acquittés jusqu'à cette date.

Par conséquent, l'ordonnance du juge de la mise en état doit être confirmée par motifs substitués sur le point de départ de la prescription en ce que l'action en responsabilité exercée à l'encontre des sociétés venderesses quant au manquement à leur devoir d'information et de conseil se prescrit par 10 ans à compter de la manifestation du dommage s'agissant de la perte financière consécutive au défaut de rentabilité allégué soit à compter de la notification des incidents de paiement du prêt par la mise en demeure du 4 août 2020 de sorte que les assignations des 18 février et 1er mars 2022 doivent être déclarées recevables. 



3- La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité contre la société cessionnaire et la banque 

 

L'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription  et la déclare recevable à raison du manquement de la banque et de la société cessionnaire de créance à l'obligation de conseil de la banque relativement au risque de perte de valeur du bien acquis et au risque consécutif de ne pas être en mesure de rembourser le prêt à l'échéance, au visa de l'article L 110-4 du Code de commerce retenant que le point de départ de l'action en responsabilité exercée à l'encontre du prêteur court à compter du jour de la mise en demeure par le CIFD d'avoir à payer le solde du prêt, distinguant ce point de départ de la réalisation du préjudice de perte de chance acquise au jour de la conclusion des contrats de vente et de prêt. Le CIFD ne faisant pas état d'avoir mis en demeure les consorts [U] de payer le solde du prêt, le juge de la mise en état fixe le point de départ de l'action en responsabilité de la banque au jour de la délivrance du commandement de payer par le CIFD aux acquéreurs emprunteurs, soit le 10 août 2017. Il en a inféré que l'action engagée par exploits délivrés le 10 août 2022 n'est donc pas prescrite.

Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] au soutien de la confirmation de l'ordonnance, font valoir qu'ils n'ont reçu aucune information relative aux risques liés à l'investissement par le biais d'un prêt in fine et que leur attention n'a jamais été attirée sur le risque de perte de valeur du bien ni sur celui de ne pas être en mesure de rembourser le prêt, le préjudice qu'ils subissent s'analyse en une perte de chance de ne pas conclure la vente et le contrat de prêt ou en une perte de chance de conclure ces contrats à des conditions différentes et d'éviter la réalisation du risque de ne pas être en mesure de rembourser le prêt à l'échéance. Ils en infèrent que le point de départ ne peut être autre que le jour où ils ont eu connaissance du risque de perte de valeur du bien et de celui de ne pas pouvoir rembourser le prêt soit le 10 août 2017, jour de la délivrance du commandement de payer reçu de la banque. 

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et la société EUROTITRISATION opposent, au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, que la responsabilité du créancier cessionnaire ne peut être recherchée pour les éventuelles fautes commises par l'établissement bancaire, cédant, au titre de ses obligations de conseil et de devoir de mise en garde, ne constituant pas des accessoires de la créance cédée. Concernant la banque, ils soutiennent qu'à supposer qu'elle ait manqué à son devoir de mise en garde relativement au risque de surendettement et de perte de valeur de l'immeuble, ces obligations seraient requises lors de la phase précontractuelle pour lesquelles la prescription était acquise lors de la délivrance de l'assignation. Selon les intimées, l'ordonnance est entachée d'une contradiction en ce qu'elle dit que la perte de chance de ne pas conclure se réalise au jour de la conclusion des contrats de vente et de prêt tout en se référant à un point de départ autre qui est celui de l'exigibilité de l'exécution de l'engagement contractuel que la partie demanderesse connaissait dès la souscription des contrats. Elle ajoute que la jurisprudence retient que le dommage résultant du manquement à l'obligation de mise en garde consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l'octroi des crédits.

 

Réponse de la cour



Au rappel des précédentes dispositions également applicables à l'acte de prêt consenti le 11 septembre 2008 postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, portant réforme de la prescription, il échet de rappeler que lors de la conclusion du contrat de prêt, à l'égard de l'emprunteur non averti, la banque est tenue d'un devoir de mise en garde reconnu et circonscrit par un arrêt de Chambre Mixte du 29 juin 2007 n°05-21.104 selon lequel la banque doit justifier avoir satisfait à son obligation à raison des capacités financières de l'emprunteur et des risques de l'endettement né de l'octroi des prêts.



Ainsi l'objet du devoir de mise en garde porte sur le risque d'endettement lié à l'emprunt compte tenu des capacités financières de l'emprunteur et la réalisation du risque ou la manifestation du dommage qui constitue le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité à l'encontre de la banque, ne peut s'évaluer qu'au moment de la souscription du contrat, sans qu'il soit nécessaire de distinguer entre un prêt amortissable classique et un prêt remboursable in fine.



L'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 doit donc être infirmée en ce qu'elle a dit recevable l'action en responsabilité dirigée contre la banque engagée par les assignations des 18 février et 1er mars 2022 au vu du prêt consenti par acte authentique du 11 septembre 2008 alors que cette action est prescrite depuis le 12 septembre 2013.





4- Les frais irrépétibles et les dépens

 

L'ordonnance du juge de la mise en état sera confirmée en ce qu'elle a réservé les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles.

La SAS [X] Notaires, les SA Crédit Immobilier de France et Eurotitrisation, les sociétés PV-CP Immobilier Holding et PV Distribution seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles présentées à hauteur d'appel.

Les sociétés PV-CP Immobilier Holding et PV Distribution seront condamnées aux dépens de la procédure d'appel.

 

PAR CES MOTIFS

LA COUR

 

INFIRME l'ordonnance en ce qu'elle a dit recevable l'action en responsabilité exercée par Monsieur [G] [U], Madame [K] [L] épouse [U] et Monsieur [Y] [U] à l'encontre de la SA Crédit Immobilier de France et de la SA Eurotitrisation ;



CONFIRME l'ordonnance pour le surplus de ses dispositions ;



DEBOUTE la SAS [X] Notaires, la SA Crédit Immobilier de France, la SA Eurotitrisation, les sociétés PV-CP Immobilier Holding et PV Distribution de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;



CONDAMNE les sociétés PV-CP Immobilier Holding et PV Distribution aux dépens de la procédure d'appel.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,