Tribunal judiciaire de Paris, 4ème chambre 1ère section, 20 mai 2025, n° 22/10758

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

4ème chambre 1ère section

N° RG 22/10758 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXZPL

N° MINUTE : 




Assignation du :
07 Septembre 2022





JUGEMENT 
rendu le 20 Mai 2025 
DEMANDERESSE

S.C. LE 109
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Arnaud LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1683


DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G836


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président
Madame Julie MASMONTEIL, Juge
Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,




Décision du 20 Mai 2025
4ème chambre 1ère section
N° RG 22/10758 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXZPL


DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame MASMONTEIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
En premier ressort


EXPOSE DES FAITS

Le 17 juin 2013, la SCI Le 109 a confié à la SAS Foncia Lutece, désormais dénommée Foncia Paris Rive Gauche (ci-après la société Foncia), un mandat de gestion locative dit « mandat de gestion prévoyance » portant sur son appartement situé [Adresse 1] à Paris 6ème arrondissement.

En exécution de ce mandat, la société Foncia a conclu le 9 août 2016 un contrat de bail d’habitation sur l’appartement avec la SARL Comforts of [Localité 5] pour un loyer de 1.784 euros hors charges.

La société locataire a cessé de régler les loyers à compter du mois d’avril 2020 et a quitté les lieux le 20 novembre 2020.

Par jugement du 9 septembre 2020, le tribunal de commerce de Paris a ordonné l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société Comforts of [Localité 5]. La procédure a été clôturée pour insuffisance d’actif le 6 octobre 2022.

Par courrier du 21 juin 2022 reçu le 23 juin suivant, la société Le 109 a mis en demeure la société Foncia de lui verser la somme de 16.511,65 euros au titre de la garantie loyers impayés prévue au mandat.

Par acte d’huissier du 7 septembre 2022, la société Le 109 a fait assigner la société Foncia devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, la société Le 109 demande au tribunal de : 
« Vu les articles 1134 (anciens) et suivants du code civil ; 
Vu les articles 1101 (nouveaux) et suivants du code civil ;
Vu l’article L113-1 du codes des assurances
Vu les pièces versées aux débats ;
(…)
CONDAMNER la Société FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE à payer à la SC LE 109 les sommes de :
- 14.727,65 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2022
- 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la Société FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE aux entiers dépens
PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

La société Le 109 entend obtenir la condamnation de la société Foncia à lui payer la somme de 16.511,65 euros, correspondant à la dette locative de la société Comforts of [Localité 5] diminuée du montant du dépôt de garantie (1.784 euros). 

Elle soutient que la société Foncia était tenue d’une obligation de résultat portant tant sur le paiement des loyers impayés du fait du locataire, que des taxes et des charges dues depuis le premier jour de l’impayé. 

Elle expose au visa de l’article 113-1 du code des assurances que la clause d’exclusion de garantie invoquée par la société Foncia n’est ni explicite, ni limitative. A cet égard, elle indique que l’exclusion ne vise pas l’hypothèse d’une procédure collective du preneur, qu’une telle interprétation est contraire à la présentation faite par la société Foncia de la couverture qu’elle offre à ses clients sur son site internet et qu’à suivre ce raisonnement, le champ d’application de sa garantie serait si limité qu’il priverait un tel dispositif de toute substance. 

Sur les sommes dues, elle observe qu’il n’est pas contesté que le dépôt de garantie doit venir en déduction du montant total qu’elle réclame, et qu’au regard de l’article 2.3 du mandat du 17 juin 2013, les frais d’avocat et d’huissier sont à la charge de la société Foncia.

Elle sollicite enfin que la décision à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, la société Foncia demande au tribunal de : 
« Vu les articles 1101, 1302 et suivants du Code civil, 
Vu les articles L. 622-21 et 643-11 du Code de commerce, 
Vu les articles 695 et suivants du CPC, 
Vu les pièces versées aux débats, 
(…)
A titre principal : 
- DEBOUTER la société civile LE 109 de toutes de ses demandes, 
A titre subsidiaire : 
- JUGER que le montant de la dette de loyer s’élève à la somme de 14 646,48 € et non 14 727,55 €, 

Dans tous les cas : 

- CONDAMNER la société civile LE 109 à verser à la SAS FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Jean-Baptiste MESNIER, avocat constitué ».

La société Foncia fait valoir au visa des dispositions des articles L. 622-1, L. 641-3 et L. 643-11 du code de commerce que le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de la société Comforts of [Localité 5], et a fortiori, celui de sa clôture, a suspendu et a fait obstacle de manière définitive, au recouvrement de la créance de la société Le 109. 

Elle estime qu’en l’espèce, conformément à l’article 3.1 du mandat, elle n’est pas tenue de garantir le règlement des loyers à la société Le 109, du fait de l’impossibilité d’abord temporaire puis définitive, de recouvrer les sommes auprès de la société preneuse. Elle soutient que la clause contractuelle précitée est limitative et n’a pas pour effet de vider la garantie loyers impayés de sa substance, arguant du caractère marginal du placement en liquidation judiciaire d’un locataire en matière de bail d’habitation. 

A titre subsidiaire, elle indique que le montant de la dette s’élève à la somme de 14.646,48 euros. 

Elle considère qu’il serait inéquitable de lui laisser la charge des frais qu’elle a engagés pour assurer la défense de ses intérêts. 

La clôture a été prononcée le 30 avril 2024.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de la dette locative

Sur le principe de la garantie 

Conformément à l’article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l’article L. 622-21 du code de commerce, dans sa version applicable à la cause, que : « I.- Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent (…) ».

Selon l’article L. 641-3 alinéa 1er du code de commerce, « Le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l'article L. 622-7, par les articles L. 622-21 et L. 622-22, par la première phrase de l'article L. 622-28 et par l'article L. 622-30 ».

Enfin, sauf exceptions, il est prévu à l’article L. 643-11 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, que « I.- Le jugement de clôture de liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif ne fait pas recouvrer aux créanciers l'exercice individuel de leurs actions contre le débiteur ».

L’article 2.1 du mandat signé entre les parties le 17 juin 2013 prévoit que : « En cas de non paiement du loyer imputable au locataire, le mandataire s'engage à payer au mandant les loyers impayés par le locataire, augmentés des charges et taxes y afférentes, ou les indemnités d'occupation fixées par le tribunal, du premier jour de l'impayé jusqu'au jour de l'évacuation des Lieux par le locataire pour quelque cause ou motif que ce soit ou de la remise des clefs par celui-ci. Le versement de l'indemnité de garantie de loyer impayé interviendra chaque trimestre avec le compte de gérance ».

Il est ensuite stipulé à l’article 3.1 que « Les garanties visées à l'article 2 ci-dessus seront suspendues de plein droit et sans formalité pendant la durée de la suspension du recouvrement des loyers par mesure légale, réglementaire ou judiciaire, qu'il s'agisse de dispense totale ou partielle, générale ou individuelle, définitive ou temporaire.

3.2 La présente garantie cessera de produire effet de plein droit et sans formalité en cas de force majeure/et ou en cas de perte ou de destruction totale ou partielle de l’immeuble loué pour quelque cause que ce soit. 

3.3. La présente garantie cessera de produire effet de plein droit et sans formalité en cas de décès du locataire ou d’abandon du domicile entraînant la résiliation de plein droit du contrat de location, et ce, à défaut de personnes remplissant les conditions de transfert prévues par la Loi ».

Il résulte des dispositions contractuelles susvisées que la société Foncia s’est engagée à verser à la société Le 109 les éventuels loyers dus par le locataire en cas de défaillance de celui-ci, et ce jusqu’à la remise des clefs par ce dernier, cette garantie étant toutefois suspendue de plein droit dans certaines hypothèses et, notamment, pendant la durée de la suspension du recouvrement des loyers par mesure judiciaire. 

Sauf à priver la garantie loyers impayés de toute substance, cette suspension n’entraîne toutefois pas l’extinction de la garantie dont les conditions sont expressément prévues à l’article 3.3 du contrat, notamment, en cas de décès du locataire, lequel s’assimile, pour une société, à la disparition de sa personnalité morale. 

En l’espèce, il est acquis que la société Comforts of [Localité 5] a fait l’objet d’une liquidation judiciaire ayant suspendu la possibilité d’agir du bailleur ou de son mandataire, à son encontre, en recouvrement des loyers à compter du 9 septembre 2020. 

Cette mesure judiciaire a donc entraîné, de plein droit, la suspension de l’exécution de la garantie loyers impayés due par la société Foncia. 

Néanmoins, cette mesure a cessé le 6 octobre 2022, de sorte que la suspension des effets de la garantie loyers impayés a elle-même pris fin. Etant alors incontestable qu’entre le mois d’avril 2020 et le 20 novembre 2020, date de remise des clefs par la société Comforts of [Localité 5], celle-ci avait conservé sa personnalité morale et que l’obligation du mandataire à garantir les loyers impayés était maintenue, la société Foncia est redevable, en exécution de sa garantie, des loyers sur cette période à la société Le 109.




Sur le montant de la garantie due par la société Foncia

A titre liminaire, le tribunal observe que si la société Le 109 indique dans ses écritures que les frais d’avocat et d’huissier sont à la charge de la société Foncia, elle n’en réclame toutefois pas le paiement. Il n’est par ailleurs pas en débats entre les parties que la somme de 1.784 euros doit être déduite de la dette locative.

Ainsi, au soutien de sa demande de paiement, la société Le 109 produit un compte-rendu de gestion édité par la société Foncia faisant apparaître une dette locative de 16.511,65 euros au 30 novembre 2020 reprenant les éléments suivants : 

Impayé au 30/09/2020
12.187,05
Loyer du 01/10/2020 au 31/10/2020
1.859,77
Provision charges
180
Loyer du 01/11/2020 au 30/11/2020
1.859,77
Provision charges
180
Régularisation charges 2019
245,06
Total locataire
16.511,65


Pour s’opposer à ce calcul, la société Foncia verse aux débats un décompte locatif pour la période du 1er avril 2020 au 20 novembre 2020. Le tribunal y constate que le prorata du loyer et des charges du 21 novembre 2020 au 30 novembre 2020 a été déduit de la dette locative, d’un montant total de 14.646,48 euros, soustraction faite du dépôt de garantie. 

C’est toutefois à tort que la société Foncia a procédé à une proratisation du loyer et des charges sur le mois de novembre 2020, dès lors qu’il est prévu à l’article 2.6.2 du bail d’habitation signé par la société Comforts of [Localité 5] que « tout mois commencé est dû intégralement tant pour le loyer principal que pour les charges ». 

En conséquence et à défaut de plus amples moyens, la société Foncia sera condamnée à payer à la société Le 109 la somme de 14.727,65 euros au titre de sa garantie (16.511,65 – 1.784), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022, date de réception de la mise en demeure, conformément à l’article 1231-6 du code civil. 

Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, la société Foncia, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Tenue aux dépens, la société Foncia sera condamnée à payer à la société Le 109 la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». En l’espèce, rien ne justifie de l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SAS Foncia [Localité 5] Rive Gauche à payer à la SCI Le 109 la somme de 14.727,65 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022 ; 

CONDAMNE la SAS Foncia [Localité 5] Rive Gauche à payer à la SCI Le 109 la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SAS Foncia [Localité 5] Rive Gauche aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige.

Fait et jugé à [Localité 5] le 20 Mai 2025.


Le Greffier Le Président
Nadia SHAKI Fabrice VERT
Premier Vice-Président