Tribunal judiciaire du Mans, Chambre 1, 15 mai 2025, n° 22/03093

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DU MANS

Première Chambre

Jugement du 15 Mai 2025

N° RG 22/03093 - N° Portalis DB2N-W-B7G-HSYP

DEMANDERESSE

S.A.R.L. JDC IMMOBILIER, prise en la personne de son mandataire judiciaire, mandataire à la liquidation judiciaire ordonnée le 25 septembre 2024
qui était immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n° 489 190 801
dont le siège social était situé [Adresse 4] - [Localité 8]
représentée par Maître Sophie ARTU-BERTAUD, membre de la SELARL ARTU-BERTAUD, avocate au Barreau d’ANGERS


INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.E.L.A.R.L. LEX MJ prise en la personne de Maître [R] [U] 
immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n° 923 536 676
dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 8]
représentée par Maître Sophie ARTU-BERTAUD, membre de la SELARL ARTU-BERTAUD, avocate au Barreau d’ANGERS


DEFENDEURS

S.A.R.L. 72 IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal
immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° 482 582 087
dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 10]
Maître Jean-Philippe PELTIER, membre de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocat au Barreau du MANS

Monsieur [W] [G]
demeurant [Adresse 9] - [Localité 11]
représenté par Maître Jean-Philippe PELTIER, membre de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocat au Barreau du MANS




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente
ASSESSEURS : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente 
Amélie HERPIN, Juge

Emilie JOUSSELIN, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l'audience publique du : 04 Mars 2025
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 15Mai 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.


copie exécutoire à Maître Sophie ARTU-BERTAUD de la SELARL ARTU-BERTAUD - E9, Maître [O] [K] de la SCP [K] & CALDERERO - 30 le
N° RG 22/03093 - N° Portalis DB2N-W-B7G-HSYP


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente
Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente 
Mme HERPIN, Juge

Jugement du 15 Mai 2025

- prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- Contradictoire
- signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.


EXPOSE DU LITIGE

La société JDC IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne “arthurimmo.com” exploite cinq établissements, dont un établissement situé [Adresse 6] à [Localité 12] (72). 

Le 5 mai 2015, elle a signé contrat de mandat d’agent commercial immobilier avec M. [W] [G], le rattachant à son établissement situé à [Localité 12] (72). 

Après quelques années d’exercice de son mandat, M. [W] [G] l’a informée par courrier daté du 24 mai 2022, de son souhait mettre un terme au dit contrat à compter du 16 juillet 2022. 

Par courrier du 10 juin 2022, la société JDC IMMOBILIER a accusé réception de cette rupture du contrat d’agent commercial la liant à M. [W] [G], lui indiquant une fin de contrat fixée au 27 août 2022 en raison du délai de préavis de trois mois prévu au contrat en cas de rupture et lui rappelant son obligation de respecter jusqu’au 27 novembre 2022 la clause de non-concurrence stipulée par le dit contrat.

Considérant que dans le cadre de son contrat d’agent commercial immobilier signé par la suite avec la société 72 IMMOBILIER, M. [W] [G] a utilisé des informations qu’il avait eues dans le cadre de son ancien mandat d’agent immobilier pour la société JDC IMMOBILIER, celle-ci l’a mis en demeure par courrier en date du 26 septembre 2022 de respecter la clause de non concurrence à laquelle il était astreint et l’a informé qu’il lui était redevable d’une clause pénale. 

La société JDC IMMOBILIER lui a également proposé de régler ce différend de manière amiable. 

M. [W] [G] n’a pas répondu à ce courrier. 

La société 72 IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, a adressé le 19 octobre 2022 un courrier à la société JDC IMMOBILIER en l’informant ignorer l’existence de cette clause et en lui demandant des informations sur les actes de concurrences réalisés par M. [W] [G], auquel la seconde via son avocat a répondu en lui donnant le nom de dossiers concernés selon elle par les dits actes de concurrence déloyale.

Par assignation délivrée le 24 novembre 2022, la société JDC IMMOBILIER a fait assigner M. [W] [G] devant le Tribunal Judiciaire du MANS aux fins de condamnation de ce dernier, lui reprochant de manquer à ses obligations contractuelles envers elle. 

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/03093.

Par assignation délivrée le 25 janvier 2023, la société JDC IMMOBILIER a fait assigner la société 72 IMMOBILIER devant le Tribunal Judiciaire du MANS aux fins d’intervention de celle-ci à l’instance. 

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/00288. 


Par ordonnance du 16 février 2023, les deux affaires ont été jointes par le juge de la mise en état sous le numéro RG 22/3093. 

Par décision du 17 mai 2023, la société JDC IMMOBILIER a été placée en redressement judiciaire par le Tribunal de Commerce d’ANGERS (49) et Me [U] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire. Ce dernier est alors intervenu volontairement à la présente instance sur le fondement de l’article L.622-22 du Code de Commerce afin de poursuivre l’instance en cours lors de l’ouverture de la procédure de redressement. 

Par décision du 25 septembre 2024, la société JDC IMMOBILIER a été placée en liquidation judiciaire et Me [U] a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire et est également intervenu volontairement afin de poursuivre l’instance en cours. 

Parallèlement, par ordonnance du 26 septembre 2024, le juge de la mise en état déclarait irrecevables les demandes reconventionnelles de fixation de créances, disait que les dépens de l’incident suivraient ceux du fond, et renvoyait l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 28 novembre 2024 à 9 heures. 

*****

Dans ses dernières écritures signifiées par voie dématérialisée le 22 novembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige la SELARL LEX MJ, prise en la personne de Me [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société JDC IMMOBILIER, demande de : 
- déclarer recevable son intervention volontaire, 
- la déclarer bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, 
- condamner in solidum la société 72 IMMOBILIER et M. [W] [G] à lui payer les sommes suivantes : 
* 20.000 € au titre du préjudice en raison des manquements contractuels de ce dernier, 
* 28.166,63 € au titre de la violation de la clause de non-concurrence par ce dernier, 
* 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile (CPC), ainsi qu’au paiement des entiers dépens. 

Au soutien de sa demande d’indemnisation pour violation des obligations de loyauté et de confidentialité, elle affirme qu’en application de l’article L.134-4 du Code de Commerce (C.Com.) et des articles 2, 11 et 12 du contrat signé entre elle et M. [G], celui-ci s’était engagé à : 
- veiller aux intérêts du mandant et à agir loyalement et de bonne foi, 
- n’accepter la représentation d’une entreprise concurrente qu’après recueil de l’accord exprès de la SARL JDC IMMOBILIER, 
- respecter la confidentialité des informations recueillies dans le cadre de son mandat, y compris au-delà de la cessation du contrat les liant. 

Elle soutient que M. [G] a manqué à ses obligations de loyauté et de confidentialité dans l’exécution de son mandat, faute d’avoir respecté le délai de préavis de trois mois prévu au dit contrat, ayant débuté sa relation contractuelle avec sa nouvelle agence commerciale avant l’expiration du dit délai, soit avant le 27 août 2022. Elle ajoute que les agissements déloyaux de M. [G] ont débuté avant son départ, celui-ci ayant démarché pour le compte de la société 72 IMMOBILIER dès la fin du mois d’août 2022, ayant déposé des tracts au bénéfice de la dite société dès le mois d’août 2022 et ayant en conséquence préparé auparavant sa prospection. Elle affirme que le mail des époux [T], clients de la société JDC IMMOBILIER selon lequel ils ont trouvé fin août 2022 un tel tract de leur boîte aux lettres n’encourt aucune nullité au regard des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile dont les prescriptions ne sont pas prévues à peine de nullité s’agissant d’un mail d’information et non d’un témoignage au sens de l’article 202 du CPC. 

Elle soutient qu’en déposant un tel tract de démarchage au profit de la société 72 IMMOBILIER dans la boîte aux lettres de M et Mme [T], ayant donné mandat exclusif de vendre leur bien à la société JDC IMMOBILIER, M. [G] a commis une manoeuvre déloyale en tentant de récupérer le mandat de vente au profit de la société 72 IMMOBILIER grâce à l’utilisation d’informations qu’il détenait du fait de son ancien mandat avec la société JDC IMMOBLIER, ainsi que : 
- en participant dès le mois de septembre 2022 à la conclusion d’un compromis de vente dans le cadre de la succession [Y] pour une maison sise à [Localité 15] (72), alors que les démarches en vue de la vente de cet immeuble avaient été initiées par M. [G] dès le mois de mai 2022 pour le compte de la société JDC IMMOBILIER, laquelle a été informée de la signature du compromis de vente afférent à cette maison via la maladresse d’une cliente ayant adressé des éléments relatifs au dit compromis sur l’ancienne boîte mail professionnelle de M. [G] au sein de la société JDC IMMOBILIER. Elle souligne que Mme [F], gérante de la société 72 IMMOBILIER est alors destinataire des mails au même titre que M. [G]. 
- en participant dès septembre 2022 au rapprochement d’un acquéreur et d’un vendeur pour la signature d’un compromis de vente via la société 72 IMMOBILIER pour une maison située à [Localité 16] [Adresse 2] alors qu’il participait en mars 2022 pour le compte de JDC IMMOBILIER à l’évaluation du dit bien, celle-ci ayant été signée par M. [I] suite à une visite d’évaluation du dit bien réalisée en présence de M. [G]. Elle ajoute que ce rapprochement a donné lieu à la signature d’une vente le 31 mai 2023 par acte authentique négociée par l’agence 72 IMMOBILIER titulaire du mandat de vente en date du 13 septembre 2022, l’agent immobilier ayant alors perçu une commission d’un montant de 7.000 €. 

Elle qualifie ces agissements déloyaux de détournement de clientèle commis à son détriment au profit de la société 72 IMMOBILIER, grâce à l’utilisation d’informations recueillies dans le cadre de son mandat pour la société JDC IMMOBILIER afin de finaliser des ventes dans le cadre de son mandat pour la société 72 IMMOBILIER, et que ces agissements lui ont fait perdre le bénéfice de commissions et de chiffres d’affaires justifiant une indemnisation à hauteur de 20.000 € sur le fondement de l’article 1147 ancien du Code Civil. 

Au soutien de sa demande fondée sur la violation de la clause de non concurrence, elle s’appuie sur l’article L.134-14 du C.Com. et 1152 ancien du Code Civil, soutenant que la clause contenue au contrat signé par M. [G] est valable en ce qu’elle ne l’empêche nullement d’exercer une activité similaire, la portée de cette clause étant limitée à trois mois dans un rayon de dix kilomètres autour du lieu d’établissement du mandant, ne le contraignant nullement à déménager puisqu’il pouvait prospecter au-delà de dix kilomètres pendant trois mois et retrouvait sa liberté totale de prospection à l’issue de cette durée. 
Elle répond que le seul fait de s’implanter au sein d’une agence sise à plus de dix kilomètres, à savoir [Adresse 17] [Localité 10] (72), ne suffit pas à respecter la dite clause qui lui interdit également de prospecter dans une zone de dix kilomètres autour de son ancienne agence immobilière, ce qu’il a fait, persistant dans cette violation malgré la mise en demeure du 26 septembre 2022. En effet, elle soutient que le seul fait de déposer des annonces pour des biens se situant dans la zone géographique concernée par la clause de non-concurrence constitue une violation de celle-ci et en conséquence l’application de la clause pénale prévue à l’article 12 du contrat signé entre eux, via une indemnité de 28.166,33 € correspondant à ses douze derniers mois de commission. 

Au soutien de son action dirigée contre la société 72 IMMOBILIER, elle excipe de l’article 1200 du Code Civil, lui reprochant de s’être rendue complice de concurrence déloyale en aidant M. [G] à détourner ses clients à son profit, la société 72 IMMOBILIER ayant nécessairement connaissance qu’il s’agissait de clients de la société JDC IMMOBILIER, M. [G] l’ayant quittée le 27 août 2022 et en présence de compromis signés si peu de temps après son arrivée au sein de la société 72 IMMOBILIER, et à défaut, en le laissant continuer à prospecter sur le secteur géographique concerné via la publication sur son site le 4 novembre 2022 d’annonces concernant des biens immobiliers du dit secteur et présentant M. [G] comme contact, alors qu’elle était informée de la clause de non concurrence liant M. [G] à la société JDC IMMOBILIER au minimum depuis le courrier du 26 septembre 2022 adressé par le conseil de la société JDC IMMOBILIER à la société 72 IMMOBILIER 

S’agissant de la demande reconventionnelle de M. [G] aux fins de versement d’une commission d’un montant de 1.770,83 €, elle s’y oppose invoquant l’exception d’inexécution de son obligation en réponse au non-respect de ses propres obligations contractuelles par ce dernier. 

Au soutien de sa demande de frais irrépétibles, elle avance avoir dû saisir la présente juridiction pour faire valoir ses droits en raison du silence opposé par M. [G] à sa proposition de règlement amiable. 

*****

Par conclusions “récapitulatives n°2" signifiées par électronique le 17 janvier 2024, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, M. [W] [G] et la société 72 IMMMOBILIER sollicitent : 
- le prononcé de la nullité de la clause de non-concurrence stipulée au contrat d’agent commercial liant les parties, 
- le débouté de l’intégralité des demandes formées par la société JDC IMMOBILIER et la SELARL LEX MJ ès-qualités de représentant de la société JDC IMMOBILIER, 
- à titre reconventionnel, la condamnation de la société JDC IMMOBILIER à régler à M. [G], ou à tout le moins, la fixation au passif de la société JDC IMMOBILIER représentée par la SELARL LEX MJ, les sommes suivantes : 
de 1.770,83 € au titre de la commission revenant à M. [G], 
de 21.991,85 € au titre de la TVA imputable à la facturation de la société JDC IMMOBILIER à M. [G],
3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens. 

Ils répondent que les manquements contractuels reprochés à M. [G] ont été commis postérieurement à l’expiration de ses relations contractuelles avec la société JDC IMMOBILIER. A défaut, ils soutiennent que l’octroi d’une indemnisation reviendrait à la faire bénéficier d’une double indemnisation. Enfin, ils affirment que la société JDC IMMOBILIER sur laquelle repose la charge de la preuve des manquements contractuels qu’elle invoque, échoue à démontrer la matérialité des faits qu’elle invoque et le préjudice qui en aurait résulté. 
S’agissant de la vente du pavillon situé à [Localité 16], ils soutiennent que le mail produit est irrecevable en ce qu’il ne satisfait pas aux exigences de l’article 202 du CPC et qu’au surplus, il n’est nullement fait état d’une vente du bien réalisée par l’entreprise de la société 72 IMMOBILIER. 

S’agissant de la participation de M. [G] à la conclusion du compromis afférent au bien immobilier situé à [Localité 15] (72), ils répondent que la communication par mail du 8 septembre 2022 des éléments afférents à cet immeuble sur la boîte mail utilisée par M. [G] alors qu’il travaillait encore pour la société JDC IMMOBILIER, démontre qu’il n’avait pas communiqué sa nouvelle adresse mail aux propriétaires du bien, ceux-ci ayant utilisé son ancienne adresse professionnelle. A défaut, ils affirment qu’en tout état de cause, un compromis devant nécessairement être réitéré sous la forme authentique pour la vente d’un bien immobilier, la signature d’un compromis ne démontre pas que le bien aurait été vendu par l’entreprise de la société 72 IMMOBILIER.
S’agissant du rapprochement opéré entre un acquéreur et le vendeur d’un bien sis à [Localité 16] (72), ils répondent que M. [G] n’est pas le signataire de l’évaluation du dit bien réalisée pour le compte de la société JDC IMMOBILIER, ni au surplus, que rien ne démontre que le bien a finalement été vendu par l’entremise de JDC IMMOBILIER. 

S’agissant de la violation de la clause de non-concurrence, ils rappellent qu’une telle clause doit être limitée dans le temps et dans l’espace, mais également quant à son objet afin de ne pas empêcher le débiteur d’exercer normalement son activité professionnelle, reprochant en l’espèce à la clause sise à l’article 12 du contrat de ne pas être limitée en son objet en ce qu’elle interdit de manière générale M. [G], agent immobilier de métier, d’exercer “des activités similaires, soit directement, soit indirectement”, le privant ainsi d’exercer sa profession. 
A titre subsidiaire, ils soutiennent qu’aucune violation de la dite clause n’est établie en présence d’une activité exercée auprès de son nouvel employeur dont le siège social sis [Adresse 17] [Localité 10] (72) se situe à plus de dix kilomètres du siège sarthois de JDC IMMOBILIER sis à [Localité 12] (72). 
A titre encore plus subsidiaire, ils font valoir qu’il y a lieu en l’absence de préjudice réel subi par la société JDC IMMOBILIER suite aux agissements de M. [G], de réduire le montant de la clause pénale à un euro symbolique.

S’agissant de l’action en responsabilité contre la société 72 IMMOBILIER sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil, ils soutiennent que la dite société n’avait pas connaissance de la clause de non concurrence liant M. [G] à son ancienne agence, et que de surcroit, la preuve du préjudice subi par la société JDC IMMOBILIER fait défaut. 

S’agissant de la demande reconventionnelle aux fins de paiement de la commission due à hauteur de 1.770,83 € à M. [G] par la société JDC IMMOBILIER dans le cadre de la vente [N]/LEVEILAI, elle affirme que la dite société a oublié de verser cette somme à M. [G].

Les demandes reconventionnelles aux fins de fixation de créances à hauteur de 21.991,85 € correspondant à la TVA imputable à la facturation de la société JDC IMMOBILIER à M. [G] étant déclarées irrecevables par ordonnance du juge de mise en état du 26 septembre 2024, il n’est nul besoin d’exposer les moyens développés au soutien de ces demandes. 

*****

Par ordonnance du 30 janvier 2025, le juge de la mise en état de la première chambre civile du Tribunal Judiciaire du MANS a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a fixée à plaider à l’audience du 4 mars 2025, date à laquelle les parties ont plaidé leurs dossiers en l’état de leurs dernières écritures. 

A l’issue des plaidoiries, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025. 

MOTIFS

A titre liminaire, le Juge de la mise en état ayant déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles aux fins de fixation de créances à hauteur de 21.991,85 € correspondant à la TVA imputable à la facturation de la société JDC IMMOBILIER à M. [G] (la somme mentionnée au dispositif à hauteur de 21.911,85 € étant en réalité de 21.991,85 € à condition de rectifier de l’erreur matérielle du Juge de la Mise en Etat), le juge du fond n’étant pas régulièrement saisi de cette demande, il n’y a pas lieu d’y répondre. 

Sur la recevabilité et validité de la pièce n°9 de la demanderesse constituée du mail contenant la relation, par M. et Mme [P] et [Z] [T], des faits auxquels ils ont assisté, les dispositions de l’article 202 du CPC n’étant pas prescrites à peine de nullité, il n’y a pas lieu de l’écarter de ce chef. Cependant, dans la mesure où il résulte de l’article 1358 du Code Civil qu’un fait juridique se prouve par tout moyen de preuve, ce mail produit afin de démontrer un éventuel démarchage par M. [G] en violation des obligations pensant sur lui en sa qualité d’agent et d’ex-agent commercial de la société JDC IMMOBILIER, constitue un moyen de preuve au même titre que tout autre, dont la valeur probante sera appréciée dans la partie I du présent jugement. 

I. Sur la demande de dommages et intérêts formée contre M. [W] [G] pour manquement à ses obligations contractuelles de loyauté et de confidentialité :

Selon l’article 3 de la loi n°91-593 du 25 juin 1991 relative aux rapports entre les agents commerciaux et leurs mandants en vigueur du 27 juin 1991 au 21 septembre 2000, et codifié par ordonnance n°2000-912 du 18 septembre 2000 à l’article L.134-3 du Code de Commerce, “L'agent commercial peut accepter sans autorisation la représentation de nouveaux mandants. Toutefois, il ne peut accepter la représentation d'une entreprise concurrente de celle de l'un de ses mandants sans accord de ce dernier”.

Cette disposition est reprise à l’ARTICLE 11 - FIDELITE du mandat d’agent commercial immobilier signé entre M. [G] et la société JDC IMMOBILIER le 5 mai 2015 en ce qu’il dispose : 
“L’agent commercial a le droit d’accepter sans autorisation la représentation de nouveaux mandants. Toutefois, il ne peut accepter la représentation d’une entreprise concurrente sans l’accord exprès de l’agence. 
D’une façon générale, il s’interdit pendant la durée du présent montant tout acte de concurrence [...]”. 

Selon l’article 4 de la loi n°91-593 du 25 juin 1991 relative aux rapports entre les agents commerciaux et leurs mandants en vigueur du 27 juin 1991 au 21 septembre 2000, et codifié par ordonnance n°2000-912 du 18 septembre 2000 à l’article L.134-4 du Code de Commerce, 
“Les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l'intérêt commun des parties.
Les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information.
L'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat”.

En son “ARTICLE 2 - OBLIGATIONS DU MANDANT ET DU MANDATAIRE”, le mandat d’agent commercial immobilier signé entre M. [G] et la société JDC IMMOBILIER le 5 mai 2015 prévoit notamment à la charge de M. [G] en qualité d’agent commercial immobilier les obligations suivantes :
- veiller aux intérêts du mandant, en l’espèce la société JDC IMMOBILIER et agir loyalement et de bonne foi, 
- communiquer à l’Agence toute information nécessaire à la bonne exécution des présentes, 
- une obligation de confidentialité, à savoir l’interdiction formelle de communiquer la connaissance des documents et renseignements à caractère confidentiel intéressant l’agence et dont il aurait eu connaissance dans l’exercice de ses fonctions tant en ce qui concerne l’Agence que la clientèle, précisant que cette obligation de confidentialité se poursuit au-delà de la cessation du contrat tant que les informations ne sont pas tombées dans le domaine public.

Selon l’article 1147 ancien du Code Civil en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, soit au moment de la conclusion du contrat de mandat entre la société JDC IMMOBILIER et M. [G], “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part”.

Sur le reproche tiré de l’exercice d’un mandat par M. [W] [G] pour le compte d’une agence concurrente avant la fin de sa période de préavis : 

En l’espèce, il est constant que le contrat entre M. [G] et la société JDC IMMOBILIER a pris fin le 27 août 2022, le premier n’ayant pas contesté cette date qui lui a été signifiée par courrier adressé le 10 juin 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ailleurs,le fait que les agences JDC IMMOBILIER et 72 IMMOBILIER étaient au sens de l’article L.134-3 actuel du C.Com. des agences concurrentes avant la liquidation judiciaire de la première n’est pas débattu. 

M. [G] ne pouvait donc exercer aucun mandat pour le compte de la société 72 IMMOBILIER sans l’accord de la société JDC IMMOBILIER avant le 27 août 2022, ce que lui reproche cette dernière. 

S’il ressort du mail adressé le 21 septembre 2022 à 15:09, par M. et Mme [P] et [Z] [T], clients de l’agence Arthurimmo de la société JDC IMMOBILIER à laquelle ils avaient donné mandat exclusif de vente de leur pavillon sis [Adresse 5] à [Localité 16] (72), qu’ils ont reçu fin août 2022 un tract publicitaire “M. [W] [G] - 72 IMMOBILIER” écrit clair sur fond bordeaux dont ils se sont débarrassés, ils ne précisent pas exactement à quelle date ce tract a été retrouvé par leurs soins, de sorte qu’il a pu y être déposé à partir du 28 août 2022, soit postérieurement à la fin du contrat signé le 5 mai 2015. Ce seul élément ne permet pas d’établir l’existence d’un démarchage actif pour le compte d’un autre mandant sans l’accord de la société 72 IMMOBILIER avant la fin de contrat signé le 5 mai 2025. Quant à la mise en forme de tract au nom d’un mouveau mandant en la personne de la société 72 IMMOBILIER, un tel acte demeure un acte préparatoire tant que les dits tracts ne sont pas diffusés à des clients potentiels, et ne constitue donc pas l’exécution d’un tel mandat. En conséquence, aucune violation de l’article 11 du contrat ne sera retenue. 

Par ailleurs, dans la mesure où ressort de ce mail qu’un panneau publicitaire à l’effigie de ATHURIMMO/JDC figurait alors sur le portail de leur pavillon, il apparaît que l’information selon laquelle ce bien était à la vente était publique, de sorte qu’en déposant un trac dans leur boîte aux lettres après la fin de son mandat avec la société JDC IMMOBLIIER afin de tenter d’obtenir un mandat devente des époux [T], M. [G] n’a alors utilisé aucune information à caractère confidentiel. Ainsi, ce comportement ne caractérise pas davantage une violation de l’article 2 du dit contrat. 

Dès lors, il n’est démontré aucun manquement contractuel commis par M. [W] [G] de ce chef. 

Sur le reproche tiré de l’utilisation d’informations confidentielles recueillies dans le cadre de son précédent mandat aux fins de détournement de clientèle : 

S’agissant de la signature du compromis de vente concernant un bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 15] (72), il ressort de la pièce n°10 de la demanderesse que Mme [B], intéressée à la succession [Y] a informé, avant le 8 septembre 2022, Mme [D] [E], clerc de notaire, que la maison a été vendue par le biais d’une agence et que par mail du même jour, Mme [B] a adressé à Mme [F] et M. [G] les documents nécessaires à l’établissement du compromis de vente à [Courriel 14]., adresse utilisée par le défendeur lorsqu’il démarchait pour l’enseigne Arthurimmo.com mais également à l’[Courriel 13].

Il ressort de ces éléments que Mme [B] a manifestement eu à connaître dans premier temps de M. [W] [G] lorsqu’il démarchait pour le compte de l’agence Arthurimmobilier de la société JDC IMMOBILIER puisqu’elle a utilisé l’ancien mail professionnel de celui-ci. 

N° RG 22/03093 - N° Portalis DB2N-W-B7G-HSYP

Par ailleurs, il apparaît que seulement 12 jours après le départ de M. [W] [G] de l’agence Arthurimmo de la société JDC IMMOBILIER un compromis de vente est réalisé par le biais d’une autre agence, l’agence 72 IMMOBILIER, qui est également l’agence auprès de laquelle il a poursuivi son activité d’agent commercial immobilier immédiatement après la fin de son préavis. Force est d’en déduire que M. [W] [G] a commencé le démarchage visant à la vente du dit bien immobilier dans le cadre de son mandat pour le compte de la société JDC IMMOBILIER, et l’a ensuite continué au profit d’une agence concurrente, l’agence 72 IMMOBILIER utilisant alors des informations recueillies dans le cadre de son précédent mandat, et ce en violation de son obligation de confidentialité, ce qui ressort également de l’acte de vente authentique du dit bien en date du 31 mai 2023. Ainsi, dans la mesure où cette obligation de confidentialité concernant notamment la clientèle se poursuivait au-delà de la cessation du contrat en application de l’article 2 du contrat, il a commis un détournement déloyal de clientèle. 

Concernant l’avis de valeur donné à Mme [V] [J] le 29 mars 2022 par l’agence Arthurimmo.com pour un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 16] (72), si la signature de M. [G] n’apparaît nullement sur ce document, il ressort de l’attestation établie le 29 juin 2023 par M. [X] [I], lui-même agent commercial pour l’agence Arthurimmo.com de la société JDC IMMOBLIER que lorsqu’il a effectué cette visite aux fins de valorisation du bien, il était accompagné de M. [W] [G] et que ce dernier, suite à son départ de l’agence Arthurimmo.com a établi un mandat de vente au profit de la société concurrente 72 IMMOBILIER en se servant de l’estimation réalisée par Arthurimmo.com. et ce en violation de son obligation de confidentialité qui se poursuivait au-delà de la cessation du contrat en application de l’article 2 du contrat, procédant ainsi à un détournement déloyal de clientèle. 

S’agissant du préjudice résultant de ces manquements, il résulte de l’acte de vente du bien sis [Adresse 2] à [Localité 16] (72) passé devant Me [L], notaire, le 31 mai 2023, que l’agence 72 IMMOBILIER a perçu à titre de rémunération la somme de 7.000 € en raison de la négociation de cette vente en application d’un mandat signé le 13 septembre 2022, soit moins de 15 jours jours après son départ de l’agence Arthurimmo, de sorte qu’il apparaît que cette rémunération aurait été perçue par l’agence Athurimmo.com de la société JDC IMMOBILIER si M. [W] [G] ne l’avait pas quittée et n’avait pas commis un détournement déloyal de clientèle. Elle ne fournit aucun autre élément comptable ou chiffré justifiant du reste de sa demande, de sorte qu’elle ne démontre pas subir un préjudice supérieur à 7.000 € en raison des manquements à son obligation de loyauté et de confidentialité par M. [W] [G]. 

Ce dernier sera donc condamné à verser à ce titre la somme de 7.000 € à la demanderesse qui sera déboutée du surplus de sa demande formée contre M. [W] [G] sur ce point. 

II. Sur l’application de la clause pénale prévue en cas de violation de la clause de non-concurrence prévue à l’article 12 du contrat signé par M. [G] le 5 mai 2015 :

Sur la validité de la clause de non-concurrence prévue à l’article 12 :

Pour être valable, une clause de non-concurrence doit comporter une limitation quant au lieu, au temps et quant à l’activité prohibée, et être proportionnée quant à son objet. Pour déterminer le caractère proportionnel d’une telle clause, il convient d’examiner l’adéquation entre la restriction à la liberté d’exercice qu’elle impose, en l’espèce à la restriction de l’activité professionnelle d’agent commercial immobilier de M. [W] [G], et sa finalité, à savoir la protection des intérêts légitimes de l’entreprise JDC IMMOBILIER. 

Le contrat signé le 5 mai 2015 entre la société JDC IMMOBILIER et M. [W] [G] dispose en son “ARTICLE 12 - CLAUSE DE NON CONCURRENCE” que “en cas de cessation du présent mandat pour quelque cause que ce soit, l’agent commercial s’interdit d’exercer des activités similaires, soit directement, soit indirectement, pendant une durée de 3 mois (7), dans un rayon de 10 kilomètres autour du lieu d’établissement du mandant, ou par accord écrit de JDC IMMOBILIER. 
En cas de violation de clause de non-concurrence, l’agent commercial devra verser à son ex-mandant à titre de clause pénale une indemnité égale au total de commissions brutes perçues pendant les douze mois civils précédents la cessation d’activité pour le mandant. 
Cette clause pénale pourra le cas échéant se cumuler avec toute indemnité qui serait due par l’agent commercial au titre de la concurrence déloyale”. 

Il est constant que cette clause est limitée dans le temps et dans l’espace. S’agissant de son objet, cette clause interdit la pratique de l’activité de commerce dans le domaine de l’immobilier dans un périmètre de 10 km autour de l’ancienne agence de M. [W] [G], sise [Adresse 6] [Localité 12], et pendant trois mois à compter de la fin du mandat, soit jusqu’au 27 novembre 2022, mais n’interdit nullement la pratique du commerce de biens d’autre nature dans ce périmètre et durant cette durée, cette clause n’est donc pas de nature à porter atteinte de manière excessive à sa liberté d’exercice professionnel, en ce qu’elle ne fait nullement obstacle à la pratique par M. [W] [G] de toute activité commerciale et en ce qu’elle limite la pratique de son activité professionnelle de commercial dans le domaine de l’immobilier à une zone géographique restreinte et à une durée limitée, lui permettant ainsi de continuer exercer sa profession sans changer de département dans la mesure où cette clause lui permettait de continuer à prospecter en matière immobilière de manière immédiate à condition d’éviter le périmètre défini par la clause, soit au sein de la grande majorité des communes sarthoises. Il n’y a donc pas lieu de considérer cette clause comme illicite. 

Cette clause étant valable, il y a lieu d’examiner si le comportement adopté par M. [W] [G] constitue une violation de cette clause, et dans l’affirmative, de faire application de la clause de pénalité qu’elle contient. 

Il ressort des développements ci-dessus dans le cadre du I de la présente décision que dans le cadre de son mandat d’agent commercial immobilier pour la société 72 IMMOBILIER, M. [W] [G] a démarché des propriétaires immobiliers dès fin août 2022 afin de négocier la vente d’un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 16] (72), ou dès avant le 13 septembre 2022, concernant le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 16] (72), ce qui lui a permis de négocier la vente du bien immobilier pour le compte de la société 72 IMMOBILIER. 

Les biens ci-dessus cités sont éloignés de moins de 10 kilomètres de lieu d’établissement du mandant, la société JDC IMMOBILIER, situé [Adresse 6] [Localité 12]. 

Ce démarchage est par ailleurs intervenu avant la fin du délai de trois mois fixé par la clause de non-concurrence qui expirait le 27 novembre 2022.

Il en ressort qu’a minima dès le 31 août 2022 et durant la première quinzaine du mois de septembre 2022, M. [W] [G] a violé la clause de non-concurrence qui lui était imposée et est donc redevable à ce titre de la clause pénale prévue, à savoir une indemnité égale au total des commissions brutes perçues par ses soins durant douze mois civils précédent sa cessation d’activité, soit du 1er août 2021 au 31 juillet 2022. 

En application de l’article 1152 ancien du Code Civil, en vigueur lors de la conclusion de la site clause, “lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ou moindre”. 

La demanderesse justifie par la production de l’extrait des grands livres de comptes fournisseurs pour la période du 1er août 2021 au 30 septembre 2022, que du 1er août 2021 au 31 juillet 2022, elle a versé la somme de 28.166,63 € de commission brute à M. [W] [G]. 

M. [W] [G] sera donc condamné à lui verser la dite à titre de pénalité pour violation de la clause de non-concurrence qui lui était imposée. 

III. Sur la demande de dommages et intérêts formée contre la société 72 IMMOBILIER :

En application de l’article 1240 du Code Civil, la demanderesse reproche à la société 72 IMMOBILIER de s’être rendue complice de concurrence déloyale en aidant M. [W] [G] à détourner les clients de la société JDC IMMOBILIER à son profit, participant ainsi à la réalisation du préjudice subi par ses soins du fait du manquement de M. [W] [G] à son obligation de loyauté et de confidentialité et de la violation de sa clause de non concurrence. 

Au regard des développements précédents, il est établi que M. [W] [G] à manqué à ses obligations contractuelles vis-à-vis de la demanderesse en violant les articles 2 et 11 du mandat conclu entre eux le 5 mai 2015. 


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Il est établi qu’à compter du 27 septembre 2022, date de signature de l’accusé de réception par la société 72 IMMOBILIER du courrier adressé par la société JDC IMMOBILIER rappelant à M. [W] [G] la teneur de la clause de non-concurrence s’imposant à lui jusqu’au 27 novembre 2022 et le mettant en demeure de la respecter, la société défenderesse était informée de l’obligation reposant à ce titre sur M. [W] [G]. En revanche, la société demanderesse n’établit nullement que la société 72 IMMOBILIER en était informée avant cette date. 

Dès lors, dans la mesure où les manquements commis par M. [W] [G] et à l’origine de sa condamnation dans le cadre de la présente, ont été intégralement commis avant le 27 septembre 2022, le dernier acte de concurrence déloyale établi datant du 13 septembre 2022, aucune complicité ne peut être retenue à son encontre. 

La demanderesse sera donc déboutée de toutes ses demandes formées à l’encontre de la société 72 IMMOBILIER. 

IV. Sur la demande reconventionnelle aux fins de paiement de la commission due à hauteur de 1.770,83 € à M. [G] par la société JDC IMMOBILIER :

Dans cette affaire, Monsieur [G] justifie avoir déclaré la créance de ce montant auprès du mandataire judiciaire de la société JDC IMMOBILIER. Il précise qu’il s’agit d’une commission due pour le dossier [N]/[A] dont il n’aurait pas perçu ladite commission.

La société JDC IMMOBILIER représentée par la SELARL LEX MJ ne conteste pas l’existence de cette créance mais fait valoir l’exception d’inexécution du fait de l’attitude fautive de Monsieur [G].

Or, il sera à nouveau rappelé que la déclaration de créance étant postérieure à la saisine de ce tribunal, seul le juge commissaire du tribunal de commerce en charge du dossier est compétent pour admettre ou non ladite créance.

Cette demande sera donc rejetée.

V. Sur les frais du procès : 

M. [G], succombant au principal, sera condamné au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du CPC ainsi qu’à régler à la société SELARL LEX MJ, prise en la personne de Me [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société JDC IMMOBILIER, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. 

Il sera en conséquence débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du CPC à l’encontre de la SELARL LEX MJ, prise en la personne de Me [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société JDC IMMOBILIER. 

La société SELARL LEX MJ, prise en la personne de Me [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société JDC IMMOBILIER sera déboutée de sa demande d’indemnité formée à l’encontre de la société 72 IMMOBILIER au titre de l’article 700 du CPC. 

Les circonstances de l’affaire commandant de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du CPC par la société 72 IMMOBILIER à l’encontre de la SELARL LEX MJ, prise en la personne de Me [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société JDC IMMOBILIER, la société 72 IMMOBILIER sera débouté de cette demande. 

PAR CES MOTIFS : 

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

RAPPELLE qu’en raison du prononcé par le juge de la mise en état par ordonnance du 26 septembre 2024 de l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles aux fins de fixation de créances à hauteur de 21.991,85 € correspondant à la TVA imputable à la facturation de la société JDC IMMOBILIER à M. [G], le juge du fond n’est pas saisi de cette demande, 

DIT n’y avoir lieu à irrecevabilité, ni déclaration de nullité de la pièce n°9 du bordereau de pièce de la demanderesse, 

DÉBOUTE la société SELARL LEX MJ, prise en la personne de Me [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société JDC IMMOBILIER de ses demandes formées à l’encontre de la société 72 IMMOBILIER, 

CONDAMNE M. [W] [G] à payer à la société SELARL LEX MJ, prise en la personne de Me [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société JDC IMMOBILIER la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la violation de ses obligations contractuelles envers la société JCD IMMOBILIER, 

DÉBOUTE la société SELARL LEX MJ, prise en la personne de Me [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société JDC IMMOBILIER du surplus de sa demande de dommages et intérêts pour manquements de M. [W] [G] à ses obligations contractuelles envers la société JDC IMMOBILIER, 

DÉBOUTE M. [W] [G] et la société 72 IMMOBILIER de leurs demandes de nullité de la clause de non-concurrence prévue à l’article 12 du mandat conclu entre M. [W] [G] et la société JDC IMMOBILIER le 5 mai 2015, 

CONDAMNE M. [W] [G] à payer à la société SELARL LEX MJ, prise en la personne de Me [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société JDC IMMOBILIER la somme de 28.166,63 € à titre de pénalité pour violation de la clause de non-concurrence ;

REJETTE la demande reconventionnelle de monsieur [W] [G] de fixation de sa créance d’un montant de 1 770,83 euros au passif de la société société JDC IMMOBILIER, prise en la personne de son mandataire judiciaire ;

CONDAMNE M. [W] [G] au règlement des dépens ;

CONDAMNE M. [W] [G] à payer à la SELARL LEX MJ, prise en la personne de Me [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société JDC IMMOBILIER, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [W] [G] de sa demande formée contre la société SELARL LEX MJ, prise en la personne de Me [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société JDC IMMOBILIER fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SELARL LEX MJ, prise en la personne de Maître [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société JDC IMMOBILIER de sa demande formée contre la société 72 IMMOBLIER sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société 72 IMMOBLIER de sa demande formée contre la SELARL LEX MJ, prise en la personne de Me [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société JDC IMMOBILIER fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. 

La Greffière La Présidente