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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, Troisième Chambre Civile, 23 mai 2025, n° 23/01650

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Parties (entreprises)

ERMI

Exposé du litige

FAITS et PROCEDURE 

Suivant acte sous signatures privées en date du 18 juin 2019, M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ont conclu avec La société ERMI un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) portant sur un bien immobilier à usage d’habitation d’une surface habitable de 103,11 m2, à construire à [Adresse 3], sur une parcelle d’une superficie de 271 m2 cadastrée section AK[Cadastre 1], au prix de 200.036 € ttc comprenant le prix forfaitaire convenu (170.000 € ttc) et le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution (30.036 € ttc). Un acompte de 5.100 € ttc a été versé à la signature du contrat. Ce CCMI a été suivi de quatre avenants contractuels en date des 29 avril 2020, 24 juillet 2020, 3 septembre 2020 et 19 janvier 2021, ramenant à la somme de 166.838,76 € le montant du prix forfaitaire convenu dû au constructeur.

La déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 7 mai 2020.

Les 7 et 19 mai 2020, La société ERMI a adressé deux appels de fonds à M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] d’un montant de 20.948,81 € ttc et de 17.365,88 € ttc, correspondant respectivement aux 15% dus au stade de l’ouverture de chantier et aux 25% dus au stade de l’achèvement des fondations. Les règlements sont intervenus le 11 juin 2020. 

Par courrier en date du 3 mai 2021, La société ERMI a convoqué M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à la réunion de réception de l’ouvrage programmée le 12 mai 2021. La date de cette réunion a été reportée au 1er juin 2021, à laquelle La société ERMI ne s’est pas rendue en l’absence de règlement préalable par M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] de la somme de 33.367,75 € ttc correspondant au stade d’achèvement des 95%. Néanmoins, M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ont pris possession des lieux et fait constater par voie d’huissier des malfaçons et non façons. M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ont dénoncé des réserves supplémentaires par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 juin 2021. Par courrier en date du 15 juillet 2021, La société ERMI a mis M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en demeure de lui payer l’appel de fonds des 95% dus au stade de l’achèvement, resté infructueux.

Par exploit introductif d’instance en date du 22 septembre 2021, La société ERMI a fait assigner M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pontoise en condamnation au paiement et consignation des sommes lui restant dues au titre du CCM1. Par ordonnance en date du 11 mars 2022, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [C], chargé d’examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles alléguées par M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] , de les décrire, d’en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, d’en rechercher la ou les causes, et débouté les parties de leurs autres chefs de demandes en l’état de la procédure. 

L’expert judiciaire a remis son rapport définitif le 11 août 2022.

Par exploit introductif d’instance en date du 14 mars 2023, La société ERMI a fait assigner M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise, auquel il est demandé au visa notamment de l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1193 du code civil :
* de les condamner solidairement à lui payer :
1°) la somme de 33.367,75 € correspondant à l’appel de fonds des 95% du 26 mars 2021, avec interêts au taux légal à compter du 15 juin 2021, et ce avec capitalisation des intérêts échus depuis un an au moins,
2°) la somme mensuelle de 333,68 € à compter du 9 avril 2021, et ce jusqu’à paiement intégral de la somme de 33.367,75 €, 
3°) la somme de 4.372,34 € correspondant au solde du CCM1 du 18 juin 2019, déduction faite des travaux pris en charge par La société ERMI ,
4°) la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 3.160,62 €,
* de rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Le 1er juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné aux parties de rencontrer un médiateur. À l’issue du rendez-vous d’information qui s’est tenu le 12 juillet 2023, les parties ne sont pas entrées en médiation. 

PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 7 juin 2024, La société ERMI demande pour sa part au Tribunal, au visa notamment des articles R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1193 du code civil :
* de la déclarer recevable et bien fondée en son action initiée à l’encontre de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ; 
En conséquence, 
* de condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à lui payer : 
1°) la somme de 33.367,75 € ttc correspondant à l’appel de fonds des 95 % du 26 mars 2021, avec intérêt aux taux légal à compter du 15 juin 2021, et ce avec capitalisation des intérêts échus depuis un an au moins ; 
2°) la somme mensuelle de 333,68 € à compter du 9 avril 2021 et ce jusqu’au paiement intégral de la somme principale de 33.367,75 € ttc ; 
3°) la somme de 4.372,34 € ttc correspondant au solde du CCMI du 18 juin 2019, déduction faite des travaux pris en charge par la société ERMI ; 
* de débouter M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ; 
* de condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à verser à la société ERMI une somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
* de condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] aux dépens de l’instance en ce compris les dépens de la procédure de référés et les frais de l’expertise judiciaire taxés à 3.160,62 € ttc ;
* de rappeler, en tant que de besoin, que le jugement à intervenir sera revêtu de l’exécution provisoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
 
Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 28 février 2024, M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] demandent au Tribunal, au visa notamment des articles 145 et 246 du Code de procédure civile, des articles L.231-2, R.231-7, R. 231-14 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 1294 du Code civil :
* de constater que le stade d’avancement correspondant à 95% d’achèvement n’est pas atteint,
* de débouter la société ERMI de l’ensemble de ses demandes, 
* de condamner la société ERMI à leur verser :
1°) la somme de 10.119,20 € au titre du retard du chantier,
2°) la somme de 36.802, 55 € au titre des travaux qu’ils ont réalisés à la charge de la société ERMI,
* de constater la résiliation judiciaire du contrat de construction de maison individuelle conclu entre la société ERMI et M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en date du 18 juin 2019, aux torts exclusifs de la société ERMI,
En tout état de cause : 
* de condamner la société ERMI à leur verser la somme de 9.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
* de condamner la société ERMI aux entiers dépens.

***


A l’appui de sa demande en paiement de la somme principale de 33.367,75 € majorée des intérêts de retard à compter du 15 juin 2021 avec capitalisation, La société ERMI soutient notamment que son appel de fonds des 95%, conforme aux dispositions de l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation, était fondé et exigible, dès lors que les travaux correspondant à l’avancement du stade des 95% ont bien été réalisés à la date de l’appel des fonds, soit le 26 mars 2021, et que les travaux résiduels pour lesquels elle entend intervenir ne justifient en rien la retenue de la somme importante de 33.367,75 € ttc, ces travaux résiduels consistant en de menus travaux relevant du parachèvement de l’ouvrage. La société ERMI reconnaît devoir intervenir sur certains désordres retenus par l’expert judiciaire à hauteur seulement de la somme de 3.975,60 € ttc, laquelle sera déduite du solde du CCMI. La société ERMI conteste devoir quelque autre somme que ce soit à M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P], que ce soit au titre d’un prétendu retard de livraison ou que ce soit au titre des travaux réalisés pour lever les désordres relevés par Monsieur [H], le 1er juin 2021.

M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] soutiennent que l’appel de fonds des 95% n’était pas exigible dès lors que les travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage n’étaient pas intégralement réalisés à la date du 1er juin 2021, de sorte que leur demande en paiement n’est pas fondée et que les manquements de La société ERMI à ses obligations contractuelles justifient en outre la résiliation du CCMI en date du 18 juin 2019. Ils ajoutent qu’ils sont bien fondés en leur demande en paiement de la somme de 10.119,20 € au titre du retard du chantier et de la somme de 36.802,55 € au titre des travaux qu’ils ont dû réaliser pour pallier les manquements de La société ERMI .

Motifs

***

Sur ce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2024. À l’issue de l’audience de plaidoiries du 17 janvier 2025, la décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025, prorogé au 23 mai 2025, 
étant précisé :
- d’une part qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs,
- d’autre part qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, précision étant faite que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger», tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte», dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent le rappel des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

 MOTIFS

Pour rappel, et ce à titre liminaire :
- il résulte des articles 1103 et 1104 du Code Civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et des articles 1193 et 1194 du Code Civil que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise, et que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ;
- il résulte des articles 1217 et 1219 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave,
- les règles du code de la construction et de l’habitation applicables à la formation d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle sont des règles de protection du consommateur d’ordre public, 

- le constructeur de maison individuelle est tenu de respecter les obligations contractuelles générales de tout constructeur : une obligation de conseil, une obligation de construire conforme au contrat, une obligation de respecter les délais prévus au contrat sauf intempéries, force majeure et cas fortuit, une obligation de résultat ;
- le constructeur de maison individuelle doit les garanties de tout constructeur, soit une garantie décennale, une garantie annale de parfait achèvement et une garantie biennale de bon fonctionnement;
- le constructeur de maison individuelle, en cas de retard de livraison est soumis à des pénalités de retard, les pénalités de retard ayant pour terme la livraison effective de l’ouvrage, et non sa réception avec ou sans réserves ni la levée des réserves, ladite livraison pouvant être établie par la remise des clefs ;
- le maître de l’ouvrage a l’obligation de payer le prix, l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation prévoyant les modalités de paiement du prix en fonction de l’avancement des travaux;
- en cas de non-respect par le maître de l’ouvrage des délais de paiement, le contrat peut prévoir une pénalité de retard ;
- le maître de l’ouvrage peut opposer une exception d’inexécution à une demande en paiement et demander la compensation ;
- l’article R231-4 du code de la construction et de l’habitation détermine les travaux compris dans le prix global et forfaitaire, le principe étant que tous les travaux nécessaires à la bonne utilisation de la maison et qui ne sont pas exclus par la notice, sont à la charge du constructeur.

I - Sur le bien fondé des demandes de La société ERMI à l’encontre de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en paiement de la somme principale de 33.367,75 € ttc majorée des intérêts de retard à compter du 15 juin 2021 avec capitalisation, de la somme de 333,68 € à compter du 9 avril 2021 et ce jusqu’à paiement intégral de la somme de 33.367,75 € ttc et sur les demandes reconventionnelles de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en résiliation judiciaire du CCMI pour manquement de La société ERMI à ses obligations contractuelles et en paiement de la somme de 36.802, 55 € au titre des travaux qu’ils ont réalisés à la place de la société ERMI :

A/ S’agissant de la demande de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en résiliation du CCMI :
 
Il résulte des conditions générales du CCMI que les versements sont exigibles en fonction de l’avancement des travaux dans les limites suivantes, conformes aux dispositions de l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation, à savoir :
15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 % à l'achèvement des fondations ;
40 % à l'achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d'eau ;
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs,
le solde du prix, au plus égale à 5% du prix convenu, étant payé à la réception ou consignée en cas de formulation de réserves jusqu’à leur levée.

Il est constant que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] , en l’absence de La société ERMI , ont pris possession de l’ouvrage le 1er juin 2021 en présence de Me [R], huissier de justice, et fait intervenir à cette fin un serrurier qui a procédé à l’ouverture de la porte principale d’entrée. A cette date, l’huissier de justice a pu constater notamment :
- que le passage d’un tuyau gaz n’est pas raccordé au réseau,
- que la canalisation d’évacuation des eaux usées est incomplète,
- que le tuyau d’arrivé d’eau et la canalisation d’évacuation des eaux usées ne sont pas raccordés.


Monsieur [H], expert en bâtiment que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] avaient désigné pour les assister aux opérations de réception de l’ouvrage, a pu lui aussi constater, le 1er juin 2021, notamment que la maison n’était raccordée ni à l’eau, ni à l’électricité ni au gaz, et que les canalisations d’évacuation des eaux usées n’étaient pas davantage raccordées. 

Peu importe que l’expert judiciaire n’ait pu faire le constat par lui-même de l’absence des raccordements précités, ce qui s’explique par le fait que ses opérations d’expertise ont eu lieu près d’un an après l’entrée de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] dans les lieux et la réalisation à leur initiative des travaux nécessaires à son habitation. Les constatations non contradictoires de l’expert amiable, Monsieur [H], corroborées par les constatations de l’huissier de justice faites le même jour, suffisent à démontrer l’absence des raccordements de la maison à l’eau, à l’électricité, au gaz et au réseau d’évacuation des eaux usées, et à démontrer que la maison n’était pas habitable le 1er juin 2021.

Il s’ensuit que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] sont bien fondés à soutenir que les travaux d’achèvement de la maison devant la rendre habitable n’étaient pas terminés à la date du 1er juin 2021, de sorte que La société ERMI n’était pas fondée, le 26 mars 2021, à notifier à M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] l’appel de fonds des 95% à hauteur de 33.367,75 €, et que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] étaient fondés à ne pas régler cette somme. Pour autant, dès les 5 et 19 juin 2021, ces derniers ont fait réaliser les divers travaux, notamment de raccordement, leur permettant l’habitation de leur maison, ce qui tend à démontrer que le manquement de La société ERMI à son obligation de construire pour suffisante à s’en prévaloir pour ne pas payer le prix demandé, n’était néanmoins pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, demande reconventionnelle dont il convient par conséquent de débouter M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P]. 

B/ S’agissant de la demande de La société ERMI à l’encontre de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en paiement de la somme principale de 33.367,75 € ttc majorée des intérêts de retard à compter du 15 juin 2021 avec capitalisation :

M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] produisent aux débats deux factures dites “acquittées”, en date des 5 et 19 juin 2021, respectivement d’un montant de 4.958,40 € ttc et d’un montant de 9.240,00 € ttc, correspondant aux travaux de fin de chantier, et notamment de raccordement de la maison à l’eau, au gaz, à l’électricité et au réseau d’évacuation des eaux usées. Jugeant que ces travaux correspondent à ceux que La société ERMI n’avait pas exécutés pour le 1er juin, il convient de les déduire de la somme de 33.367,75 € et de condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à payer à La société ERMI la somme principale de 19.169,35 € ttc, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, et ce jusqu’à parfait paiement. Il convient en effet de débouter La société ERMI de sa demande en paiement des intérêts dus à compter du 15 juin 2021, dès lors qu’à cette date son appel de fonds des 95% n’était pas exigible.

C/ S’agissant de la demande de La société ERMI à l’encontre de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en paiement de la somme de 333,68 € à compter du 9 avril 2021 et ce jusqu’à paiement intégral de la somme de 33.367,75 € ttc :

Il résulte de l’article 17 des conditions générales du CCMI que les sommes non payées par le maître de l’ouvrage dans un délai de 15 jour à compter de la réception de l’appel de fonds produiront automatiquement intérêt à compter du 16ème jour au profit du constructeur au taux de 1% par par mois sur les sommes non réglées.



En l’espèce, de même que La société ERMI a été déboutée de sa demande en paiement des intérêts dus à compter du 15 juin 2021, dès lors qu’à cette date son appel de fonds des 95% n’était pas exigible, il convient pour le même motif de débouter La société ERMI de sa demande en paiement de la somme de 333,68 € à compter du 9 avril 2021 jusqu’à paiement intégral de la somme de 33.367,75 € ttc. En revanche, il convient de condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à lui payer la somme de 191,69 € (soit 1% x 19.169,35 €) par mois à compter du 16ème jour suivant la signification du présent jugement et ce, jusqu’à paiement intégral de la somme précitée de 19.169,35 € ttc, majorée des intérêts de retard produits dans les conditions précisées plus haut.

D/ S’agissant de la demande de La société ERMI à l’encontre de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en paiement de la somme de 4.372,34 € ttc au titre du solde du CCMI déduction faite du coût des travaux qu’elle reconnaît devoir garder à sa charge :

Pour rappel, M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ont été déboutés plus haut de leur demande de résiliation du CCMI, de sorte que le solde du marché à hauteur de la somme de 8.341,94 € ttc correspondant au stade des 5% est dû. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à payer à La société ERMI la somme de 8.341,94 € ttc, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement, sans déduction à ce stade du coût des travaux qu’elle reconnaît devoir garder à sa charge.

II - Sur les demandes reconventionnelles de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à l’encontre de La société ERMI :

A/ S’agissant de la demande reconventionnelle de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en condamnation de La société ERMI à leur payer la somme de 36.802, 55 € au titre des travaux devant rester à la charge de la société ERMI :

L’expert judiciaire expose :
- qu’il n’a pas pu constater les désordres énoncés, qui avaient été repris par M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] juste après la réception des travaux prononcée unilatéralement le 1er juin 2021 en présence d’un huissier de justice et d’une expert amiable,
- qu’il a basé son expertise au travers des photographies prises à la réception tant par l’huissier que par l’expert amiable,
- qu’à partir desdites photographies et des discussions lors de la réunion d’expertise du 10 juin 2022, il a effectué une distinction entre ce qui était prévu et non réalisé et ce qui n’était pas prévu au contrat de base.

L’expert judiciaire a retenu :
- observation 2 relative au garde-corps en façade avant au 1er étage : un manque d’accès aux arêtiers des volets en bois : 600 €
- observation 11 relative à la ventilation de chute des eaux usées : ce travail, réalisé par M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] , était indispensable pour un bon équilibre des bouches : 250 €
- observation 12 relative à l’étanchéité à l’air du plafond au 1er étage : 885 €
- observation 16 relative à la ventilation du vide sanitaire : l’installation de ventilations complémentaires en surplus de celles qui avaient été installées de base était nécessaire : 400 € 
- observation 20 relative au joint de dilatation entre le pavillon de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] et le pavillon voisin : le joint de dilatation doit faire l’objet d’une reprise : 431,79 € ;

L’expert judiciaire estime en outre en ses observations 17 et 18 qu’une intervention relative à l’étanchéité de la toiture est nécessaire, qui ne peut être confiée qu’à la société intervenue sur les travaux de toiture et de couverture : 728 € + 1.700 € ;

L’expert judiciaire estime enfin en son observation 19 relative au ravalement du pavillon que la couleur de base n’a pas été respectée et justifie une reprise : 10.052 €.

Il convient d’entériner ces observations de l’expert judiciaire, sauf en ce qui concerne la suggestion de la reprise du ravalement, dans la mesure où le ton choisi est très proche du ton effectivement appliqué et en ce que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ne justifient pas que cette différence de tons leur cause un préjudice. 

Il convient dès lors de condamner La société ERMI à payer à M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] la somme de 4.994,79 € (600 € + 250 € + 885 € + 400 € + 431,79 € + 728 € + 1.700 €), soit la somme de 5.993,74 € ttc au titre des travaux devant rester à la charge de la société ERMI, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement, et de débouter M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] du surplus de leurs demandes, les deux factures dites en date des 5 et 19 juin 2021, respectivement d’un montant de 4.958,40 € ttc et d’un montant de 9.240,00 € ttc ayant déjà été déduites des sommes dues au titre des 95% et la facture d’enlèvement des terres produite en pièce 16 étant vierge de toute mention chiffrée.

B/ S’agissant de la demande reconventionnelle de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en condamnation de La société ERMI à leur payer la somme de 10.119,20 € au titre du retard du chantier :

L’article 20 des conditions générales du CCMI, consacré au délai d’exécution des travaux, stipule : 
La durée d’exécution sera celle fixée aux conditions particulières. Un ordre de service signé par les deux parties mentionnera la date de démarrage des travaux. Un exemplaire en sera communiqué sans délai au garant, avec un exemplaire de la déclaration d’ouverture du chantier tamponné par l’administration.
Cette durée sera prorogée de la durée des périodes d’intempéries pendant lesquelles le travail est arrêté conformément aux dispositions des articles L5424-6 et suivants du code du travail ainsi qu’en cas de force majeure ou de cas fortuit.
Les délais d’exécution seront suspendus :
- de la durée des interruptions de chantier imputables au maître d’ouvrage, notamment celles provoquées par ses retard de paiement non justifiés par un motif légitime,
- de la durée d’exécution des travaux réalisés par la maître d’ouvrage ou commandés par lui à des tiers, s’ils s’intercalent avec ceux réalisés par le constructeur, constatés par avenant de prolongation de délai contractuel d’exécution signé entre les parties,
- de la durée nécessaire à la réalisation des travaux commandés par avenants, et précisant expressément une prorogation du délai contractuel d’exécution.
Le délai d’exécution s’entend pour tous travaux prévus au contrat ou évalués au descriptif et nécessaires à l’habitation et suppose le respect par le maître d’ouvrage de ses propres obligations. Tout avenant ayant pour objet ou pour effet de faire réaliser par le constructeur des travaux non prévus au descriptif, qui ne sont pas nécessaires à l’implantation, à l’utilisation et/ou à l’habitation ou qui modifie les prestations prévues au contrat, définira la durée de la prorogation du délai contractuel d’exécution, laquelle devra être proportionnée aux travaux supplémentaires considérés.

Aux termes des conditions particulières du CCMI, les parties ont convenu en l’espèce:
- que les travaux commenceront au plus tard dans un délai de 27 mois à compter de la signature du contrat,
- que la durée d’exécution des travaux sera de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier, 
étant précisé à l’article 19 des conditions générales du CCMI que l’ouverture de chantier s’entend du démarrage effectif des travaux, constaté par la déclaration d’ouverture de chantier faite en mairie par le maître d’ouvrage.




En l’espèce, la déclaration d’ouverture de chantier en date du 7 mai 2020, signée par M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en leur qualité de maîtres d’ouvrage, a été adressée à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception. Il convient donc, en application des stipulations contractuelles faisant la loi des parties, de fixer l’ouverture du chantier au 7 mai 2020, lequel devait donc s’achever 12 mois plus tard, soit le 7 mai 2021.

Il y a lieu par ailleurs de rappeler que la livraison est une notion distincte de la réception, la clause pénale prévue au contrat en cas de retard ayant pour terme la livraison et non la levée des réserves consignées à la réception, précision étant faite que la livraison s’entend de la mise à disposition du maître de l’ouvrage de la maison réalisée, sans tenir compte de la réception, avec ou sans réserves. En l’espèce, il y a lieu de considérer que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ont pris livraison de la maison le 1er juin 2021, caractérisée par le changement de la serrure de la porte principale d’entrée à leur initiative, et y ont fait réaliser les travaux de raccordement nécessaires pour la rendre habitable pour le 19 juin 2021.

La société ERMI ne justifie de son côté d’aucune cause d’interruption ou de suspension du délai d’exécution du chantier.

Il convient par conséquent de juger que la maison a été livrée le 19 juin 2021 au lieu du 7 mai 2021, soit avec un retard de 44 jours, de sorte qu’il y a lieu donc de fixer la pénalité de retard à 1/3000 x 166.838,76 € (correspondant au prix forfaitaire convenu), soit 55,61 € par jour x 44 jours, soit la somme de 2.446,84 €.

Dès lors, il y a lieu de condamner La société ERMI à payer à M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] la somme de 2.446,84 € au titre du retard injustifié dans la livraison de l’ouvrage, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement. 

III - Sur les demandes de fin de jugement :

Il convient de rappeler que les sommes que se doivent respectivement les parties, peuvent se compenser dans les conditions des articles 1347 et suivants du code civil.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, il convient de faire masse des dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référés et les frais de l’expertise judiciaire taxés à 3.160,62 € ttc , et de juger que La société ERMI en supportera la moitié et que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en supporteront l’autre moitié.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de débouter La société ERMI et M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] de leurs demandes respectives fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal :
- Déboute M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] de leur demande reconventionnelle tendant à voir constater la résiliation du Contrat de Construction de Maison Individuelle en date du 18 juin 2019,
- Condamne solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à payer à La société ERMI :
1°) la somme principale de 19.169,35 € ttc, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, et ce jusqu’à parfait paiement,
2°) la somme de 191,69 € par mois à compter du 16ème jour suivant la signification du présent jugement et ce, jusqu’à paiement intégral de la somme précitée de 19.169,35 € ttc, majorée des intérêts de retard à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement, 
3°) la somme de 8.341,94 € ttc, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement,
- Condamne La société ERMI à payer à M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] :
1°) la somme de 5.993,74 € ttc, au titre des travaux devant rester à la charge de la société ERMI majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement, 
2°) la somme de 2.446,84 €, au titre du retard du chantier, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement et ce jusqu’à parfait paiement, 
- Ordonne qu’il soit fait masse des dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référés et les frais de l’expertise judiciaire taxés à 3.160,62 € ttc , 
- Condamne La société ERMI à en supporter la moitié et condamne M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à en supporter l’autre moitié,
- Déboute La société ERMI et M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] de leurs demandes respectives fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
- Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
- Déboute les parties du surplus de leurs prétentions plus amples ou contraires.
Ainsi jugé le 23 mai 2025, et signé par le Président et le Greffier,


Le Greffier, Le Président
Emmanuelle MAGDALOU Camille LEAUTIER
Texte intégral
TROISIEME CHAMBRE CIVILE

23 Mai 2025

N° RG 23/01650 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NAYU 
Code NAC : 54C 

S.A.S. ERMI
C/
[Y] [P]
[B] [Z] épouse [P]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 23 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente
Madame BABA-AISSA, Juge
Monsieur PERRIN, Juge


Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 17 Janvier 2025 devant Camille LEAUTIER, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Camille LEAUTIER.

--==o0§0o==--

DEMANDERESSE

S.A.S. ERMI, immatriculée au RCS de Compiègne sous le numéro 334 861 119 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Audrey GUEGAN-COMBES, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Erwan LAZENNEC, avocat plaidant au barreau de Paris. 
 

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [P], né le 19 Septembre 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Madame [B] [Z] épouse [P], née le 13 Novembre 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Céline APKARYAN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Othmane MESTARI, avocat plaidant au barreau de Paris. 
 

--==o0§0o==--
 






 FAITS et PROCEDURE 

Suivant acte sous signatures privées en date du 18 juin 2019, M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ont conclu avec La société ERMI un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) portant sur un bien immobilier à usage d’habitation d’une surface habitable de 103,11 m2, à construire à [Adresse 3], sur une parcelle d’une superficie de 271 m2 cadastrée section AK[Cadastre 1], au prix de 200.036 € ttc comprenant le prix forfaitaire convenu (170.000 € ttc) et le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution (30.036 € ttc). Un acompte de 5.100 € ttc a été versé à la signature du contrat. Ce CCMI a été suivi de quatre avenants contractuels en date des 29 avril 2020, 24 juillet 2020, 3 septembre 2020 et 19 janvier 2021, ramenant à la somme de 166.838,76 € le montant du prix forfaitaire convenu dû au constructeur.

La déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 7 mai 2020.

Les 7 et 19 mai 2020, La société ERMI a adressé deux appels de fonds à M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] d’un montant de 20.948,81 € ttc et de 17.365,88 € ttc, correspondant respectivement aux 15% dus au stade de l’ouverture de chantier et aux 25% dus au stade de l’achèvement des fondations. Les règlements sont intervenus le 11 juin 2020. 

Par courrier en date du 3 mai 2021, La société ERMI a convoqué M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à la réunion de réception de l’ouvrage programmée le 12 mai 2021. La date de cette réunion a été reportée au 1er juin 2021, à laquelle La société ERMI ne s’est pas rendue en l’absence de règlement préalable par M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] de la somme de 33.367,75 € ttc correspondant au stade d’achèvement des 95%. Néanmoins, M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ont pris possession des lieux et fait constater par voie d’huissier des malfaçons et non façons. M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ont dénoncé des réserves supplémentaires par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 juin 2021. Par courrier en date du 15 juillet 2021, La société ERMI a mis M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en demeure de lui payer l’appel de fonds des 95% dus au stade de l’achèvement, resté infructueux.

Par exploit introductif d’instance en date du 22 septembre 2021, La société ERMI a fait assigner M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pontoise en condamnation au paiement et consignation des sommes lui restant dues au titre du CCM1. Par ordonnance en date du 11 mars 2022, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [C], chargé d’examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles alléguées par M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] , de les décrire, d’en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, d’en rechercher la ou les causes, et débouté les parties de leurs autres chefs de demandes en l’état de la procédure. 

L’expert judiciaire a remis son rapport définitif le 11 août 2022.

Par exploit introductif d’instance en date du 14 mars 2023, La société ERMI a fait assigner M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise, auquel il est demandé au visa notamment de l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1193 du code civil :
* de les condamner solidairement à lui payer :
1°) la somme de 33.367,75 € correspondant à l’appel de fonds des 95% du 26 mars 2021, avec interêts au taux légal à compter du 15 juin 2021, et ce avec capitalisation des intérêts échus depuis un an au moins,
2°) la somme mensuelle de 333,68 € à compter du 9 avril 2021, et ce jusqu’à paiement intégral de la somme de 33.367,75 €, 
3°) la somme de 4.372,34 € correspondant au solde du CCM1 du 18 juin 2019, déduction faite des travaux pris en charge par La société ERMI ,
4°) la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 3.160,62 €,
* de rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Le 1er juin 2023, le juge de la mise en état a ordonné aux parties de rencontrer un médiateur. À l’issue du rendez-vous d’information qui s’est tenu le 12 juillet 2023, les parties ne sont pas entrées en médiation. 

PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 7 juin 2024, La société ERMI demande pour sa part au Tribunal, au visa notamment des articles R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1193 du code civil :
* de la déclarer recevable et bien fondée en son action initiée à l’encontre de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ; 
En conséquence, 
* de condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à lui payer : 
1°) la somme de 33.367,75 € ttc correspondant à l’appel de fonds des 95 % du 26 mars 2021, avec intérêt aux taux légal à compter du 15 juin 2021, et ce avec capitalisation des intérêts échus depuis un an au moins ; 
2°) la somme mensuelle de 333,68 € à compter du 9 avril 2021 et ce jusqu’au paiement intégral de la somme principale de 33.367,75 € ttc ; 
3°) la somme de 4.372,34 € ttc correspondant au solde du CCMI du 18 juin 2019, déduction faite des travaux pris en charge par la société ERMI ; 
* de débouter M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ; 
* de condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à verser à la société ERMI une somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
* de condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] aux dépens de l’instance en ce compris les dépens de la procédure de référés et les frais de l’expertise judiciaire taxés à 3.160,62 € ttc ;
* de rappeler, en tant que de besoin, que le jugement à intervenir sera revêtu de l’exécution provisoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
 
Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 28 février 2024, M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] demandent au Tribunal, au visa notamment des articles 145 et 246 du Code de procédure civile, des articles L.231-2, R.231-7, R. 231-14 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 1294 du Code civil :
* de constater que le stade d’avancement correspondant à 95% d’achèvement n’est pas atteint,
* de débouter la société ERMI de l’ensemble de ses demandes, 
* de condamner la société ERMI à leur verser :
1°) la somme de 10.119,20 € au titre du retard du chantier,
2°) la somme de 36.802, 55 € au titre des travaux qu’ils ont réalisés à la charge de la société ERMI,
* de constater la résiliation judiciaire du contrat de construction de maison individuelle conclu entre la société ERMI et M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en date du 18 juin 2019, aux torts exclusifs de la société ERMI,
En tout état de cause : 
* de condamner la société ERMI à leur verser la somme de 9.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
* de condamner la société ERMI aux entiers dépens.

***


A l’appui de sa demande en paiement de la somme principale de 33.367,75 € majorée des intérêts de retard à compter du 15 juin 2021 avec capitalisation, La société ERMI soutient notamment que son appel de fonds des 95%, conforme aux dispositions de l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation, était fondé et exigible, dès lors que les travaux correspondant à l’avancement du stade des 95% ont bien été réalisés à la date de l’appel des fonds, soit le 26 mars 2021, et que les travaux résiduels pour lesquels elle entend intervenir ne justifient en rien la retenue de la somme importante de 33.367,75 € ttc, ces travaux résiduels consistant en de menus travaux relevant du parachèvement de l’ouvrage. La société ERMI reconnaît devoir intervenir sur certains désordres retenus par l’expert judiciaire à hauteur seulement de la somme de 3.975,60 € ttc, laquelle sera déduite du solde du CCMI. La société ERMI conteste devoir quelque autre somme que ce soit à M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P], que ce soit au titre d’un prétendu retard de livraison ou que ce soit au titre des travaux réalisés pour lever les désordres relevés par Monsieur [H], le 1er juin 2021.

M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] soutiennent que l’appel de fonds des 95% n’était pas exigible dès lors que les travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage n’étaient pas intégralement réalisés à la date du 1er juin 2021, de sorte que leur demande en paiement n’est pas fondée et que les manquements de La société ERMI à ses obligations contractuelles justifient en outre la résiliation du CCMI en date du 18 juin 2019. Ils ajoutent qu’ils sont bien fondés en leur demande en paiement de la somme de 10.119,20 € au titre du retard du chantier et de la somme de 36.802,55 € au titre des travaux qu’ils ont dû réaliser pour pallier les manquements de La société ERMI .

***

Sur ce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2024. À l’issue de l’audience de plaidoiries du 17 janvier 2025, la décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025, prorogé au 23 mai 2025, 
étant précisé :
- d’une part qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs,
- d’autre part qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, précision étant faite que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger», tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte», dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent le rappel des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

 MOTIFS

Pour rappel, et ce à titre liminaire :
- il résulte des articles 1103 et 1104 du Code Civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et des articles 1193 et 1194 du Code Civil que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise, et que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ;
- il résulte des articles 1217 et 1219 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave,
- les règles du code de la construction et de l’habitation applicables à la formation d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle sont des règles de protection du consommateur d’ordre public, 

- le constructeur de maison individuelle est tenu de respecter les obligations contractuelles générales de tout constructeur : une obligation de conseil, une obligation de construire conforme au contrat, une obligation de respecter les délais prévus au contrat sauf intempéries, force majeure et cas fortuit, une obligation de résultat ;
- le constructeur de maison individuelle doit les garanties de tout constructeur, soit une garantie décennale, une garantie annale de parfait achèvement et une garantie biennale de bon fonctionnement;
- le constructeur de maison individuelle, en cas de retard de livraison est soumis à des pénalités de retard, les pénalités de retard ayant pour terme la livraison effective de l’ouvrage, et non sa réception avec ou sans réserves ni la levée des réserves, ladite livraison pouvant être établie par la remise des clefs ;
- le maître de l’ouvrage a l’obligation de payer le prix, l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation prévoyant les modalités de paiement du prix en fonction de l’avancement des travaux;
- en cas de non-respect par le maître de l’ouvrage des délais de paiement, le contrat peut prévoir une pénalité de retard ;
- le maître de l’ouvrage peut opposer une exception d’inexécution à une demande en paiement et demander la compensation ;
- l’article R231-4 du code de la construction et de l’habitation détermine les travaux compris dans le prix global et forfaitaire, le principe étant que tous les travaux nécessaires à la bonne utilisation de la maison et qui ne sont pas exclus par la notice, sont à la charge du constructeur.

I - Sur le bien fondé des demandes de La société ERMI à l’encontre de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en paiement de la somme principale de 33.367,75 € ttc majorée des intérêts de retard à compter du 15 juin 2021 avec capitalisation, de la somme de 333,68 € à compter du 9 avril 2021 et ce jusqu’à paiement intégral de la somme de 33.367,75 € ttc et sur les demandes reconventionnelles de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en résiliation judiciaire du CCMI pour manquement de La société ERMI à ses obligations contractuelles et en paiement de la somme de 36.802, 55 € au titre des travaux qu’ils ont réalisés à la place de la société ERMI :

A/ S’agissant de la demande de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en résiliation du CCMI :
 
Il résulte des conditions générales du CCMI que les versements sont exigibles en fonction de l’avancement des travaux dans les limites suivantes, conformes aux dispositions de l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation, à savoir :
15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 % à l'achèvement des fondations ;
40 % à l'achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d'eau ;
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs,
le solde du prix, au plus égale à 5% du prix convenu, étant payé à la réception ou consignée en cas de formulation de réserves jusqu’à leur levée.

Il est constant que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] , en l’absence de La société ERMI , ont pris possession de l’ouvrage le 1er juin 2021 en présence de Me [R], huissier de justice, et fait intervenir à cette fin un serrurier qui a procédé à l’ouverture de la porte principale d’entrée. A cette date, l’huissier de justice a pu constater notamment :
- que le passage d’un tuyau gaz n’est pas raccordé au réseau,
- que la canalisation d’évacuation des eaux usées est incomplète,
- que le tuyau d’arrivé d’eau et la canalisation d’évacuation des eaux usées ne sont pas raccordés.


Monsieur [H], expert en bâtiment que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] avaient désigné pour les assister aux opérations de réception de l’ouvrage, a pu lui aussi constater, le 1er juin 2021, notamment que la maison n’était raccordée ni à l’eau, ni à l’électricité ni au gaz, et que les canalisations d’évacuation des eaux usées n’étaient pas davantage raccordées. 

Peu importe que l’expert judiciaire n’ait pu faire le constat par lui-même de l’absence des raccordements précités, ce qui s’explique par le fait que ses opérations d’expertise ont eu lieu près d’un an après l’entrée de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] dans les lieux et la réalisation à leur initiative des travaux nécessaires à son habitation. Les constatations non contradictoires de l’expert amiable, Monsieur [H], corroborées par les constatations de l’huissier de justice faites le même jour, suffisent à démontrer l’absence des raccordements de la maison à l’eau, à l’électricité, au gaz et au réseau d’évacuation des eaux usées, et à démontrer que la maison n’était pas habitable le 1er juin 2021.

Il s’ensuit que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] sont bien fondés à soutenir que les travaux d’achèvement de la maison devant la rendre habitable n’étaient pas terminés à la date du 1er juin 2021, de sorte que La société ERMI n’était pas fondée, le 26 mars 2021, à notifier à M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] l’appel de fonds des 95% à hauteur de 33.367,75 €, et que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] étaient fondés à ne pas régler cette somme. Pour autant, dès les 5 et 19 juin 2021, ces derniers ont fait réaliser les divers travaux, notamment de raccordement, leur permettant l’habitation de leur maison, ce qui tend à démontrer que le manquement de La société ERMI à son obligation de construire pour suffisante à s’en prévaloir pour ne pas payer le prix demandé, n’était néanmoins pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, demande reconventionnelle dont il convient par conséquent de débouter M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P]. 

B/ S’agissant de la demande de La société ERMI à l’encontre de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en paiement de la somme principale de 33.367,75 € ttc majorée des intérêts de retard à compter du 15 juin 2021 avec capitalisation :

M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] produisent aux débats deux factures dites “acquittées”, en date des 5 et 19 juin 2021, respectivement d’un montant de 4.958,40 € ttc et d’un montant de 9.240,00 € ttc, correspondant aux travaux de fin de chantier, et notamment de raccordement de la maison à l’eau, au gaz, à l’électricité et au réseau d’évacuation des eaux usées. Jugeant que ces travaux correspondent à ceux que La société ERMI n’avait pas exécutés pour le 1er juin, il convient de les déduire de la somme de 33.367,75 € et de condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à payer à La société ERMI la somme principale de 19.169,35 € ttc, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, et ce jusqu’à parfait paiement. Il convient en effet de débouter La société ERMI de sa demande en paiement des intérêts dus à compter du 15 juin 2021, dès lors qu’à cette date son appel de fonds des 95% n’était pas exigible.

C/ S’agissant de la demande de La société ERMI à l’encontre de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en paiement de la somme de 333,68 € à compter du 9 avril 2021 et ce jusqu’à paiement intégral de la somme de 33.367,75 € ttc :

Il résulte de l’article 17 des conditions générales du CCMI que les sommes non payées par le maître de l’ouvrage dans un délai de 15 jour à compter de la réception de l’appel de fonds produiront automatiquement intérêt à compter du 16ème jour au profit du constructeur au taux de 1% par par mois sur les sommes non réglées.



En l’espèce, de même que La société ERMI a été déboutée de sa demande en paiement des intérêts dus à compter du 15 juin 2021, dès lors qu’à cette date son appel de fonds des 95% n’était pas exigible, il convient pour le même motif de débouter La société ERMI de sa demande en paiement de la somme de 333,68 € à compter du 9 avril 2021 jusqu’à paiement intégral de la somme de 33.367,75 € ttc. En revanche, il convient de condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à lui payer la somme de 191,69 € (soit 1% x 19.169,35 €) par mois à compter du 16ème jour suivant la signification du présent jugement et ce, jusqu’à paiement intégral de la somme précitée de 19.169,35 € ttc, majorée des intérêts de retard produits dans les conditions précisées plus haut.

D/ S’agissant de la demande de La société ERMI à l’encontre de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en paiement de la somme de 4.372,34 € ttc au titre du solde du CCMI déduction faite du coût des travaux qu’elle reconnaît devoir garder à sa charge :

Pour rappel, M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ont été déboutés plus haut de leur demande de résiliation du CCMI, de sorte que le solde du marché à hauteur de la somme de 8.341,94 € ttc correspondant au stade des 5% est dû. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à payer à La société ERMI la somme de 8.341,94 € ttc, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement, sans déduction à ce stade du coût des travaux qu’elle reconnaît devoir garder à sa charge.

II - Sur les demandes reconventionnelles de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à l’encontre de La société ERMI :

A/ S’agissant de la demande reconventionnelle de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en condamnation de La société ERMI à leur payer la somme de 36.802, 55 € au titre des travaux devant rester à la charge de la société ERMI :

L’expert judiciaire expose :
- qu’il n’a pas pu constater les désordres énoncés, qui avaient été repris par M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] juste après la réception des travaux prononcée unilatéralement le 1er juin 2021 en présence d’un huissier de justice et d’une expert amiable,
- qu’il a basé son expertise au travers des photographies prises à la réception tant par l’huissier que par l’expert amiable,
- qu’à partir desdites photographies et des discussions lors de la réunion d’expertise du 10 juin 2022, il a effectué une distinction entre ce qui était prévu et non réalisé et ce qui n’était pas prévu au contrat de base.

L’expert judiciaire a retenu :
- observation 2 relative au garde-corps en façade avant au 1er étage : un manque d’accès aux arêtiers des volets en bois : 600 €
- observation 11 relative à la ventilation de chute des eaux usées : ce travail, réalisé par M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] , était indispensable pour un bon équilibre des bouches : 250 €
- observation 12 relative à l’étanchéité à l’air du plafond au 1er étage : 885 €
- observation 16 relative à la ventilation du vide sanitaire : l’installation de ventilations complémentaires en surplus de celles qui avaient été installées de base était nécessaire : 400 € 
- observation 20 relative au joint de dilatation entre le pavillon de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] et le pavillon voisin : le joint de dilatation doit faire l’objet d’une reprise : 431,79 € ;

L’expert judiciaire estime en outre en ses observations 17 et 18 qu’une intervention relative à l’étanchéité de la toiture est nécessaire, qui ne peut être confiée qu’à la société intervenue sur les travaux de toiture et de couverture : 728 € + 1.700 € ;

L’expert judiciaire estime enfin en son observation 19 relative au ravalement du pavillon que la couleur de base n’a pas été respectée et justifie une reprise : 10.052 €.

Il convient d’entériner ces observations de l’expert judiciaire, sauf en ce qui concerne la suggestion de la reprise du ravalement, dans la mesure où le ton choisi est très proche du ton effectivement appliqué et en ce que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ne justifient pas que cette différence de tons leur cause un préjudice. 

Il convient dès lors de condamner La société ERMI à payer à M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] la somme de 4.994,79 € (600 € + 250 € + 885 € + 400 € + 431,79 € + 728 € + 1.700 €), soit la somme de 5.993,74 € ttc au titre des travaux devant rester à la charge de la société ERMI, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement, et de débouter M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] du surplus de leurs demandes, les deux factures dites en date des 5 et 19 juin 2021, respectivement d’un montant de 4.958,40 € ttc et d’un montant de 9.240,00 € ttc ayant déjà été déduites des sommes dues au titre des 95% et la facture d’enlèvement des terres produite en pièce 16 étant vierge de toute mention chiffrée.

B/ S’agissant de la demande reconventionnelle de M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en condamnation de La société ERMI à leur payer la somme de 10.119,20 € au titre du retard du chantier :

L’article 20 des conditions générales du CCMI, consacré au délai d’exécution des travaux, stipule : 
La durée d’exécution sera celle fixée aux conditions particulières. Un ordre de service signé par les deux parties mentionnera la date de démarrage des travaux. Un exemplaire en sera communiqué sans délai au garant, avec un exemplaire de la déclaration d’ouverture du chantier tamponné par l’administration.
Cette durée sera prorogée de la durée des périodes d’intempéries pendant lesquelles le travail est arrêté conformément aux dispositions des articles L5424-6 et suivants du code du travail ainsi qu’en cas de force majeure ou de cas fortuit.
Les délais d’exécution seront suspendus :
- de la durée des interruptions de chantier imputables au maître d’ouvrage, notamment celles provoquées par ses retard de paiement non justifiés par un motif légitime,
- de la durée d’exécution des travaux réalisés par la maître d’ouvrage ou commandés par lui à des tiers, s’ils s’intercalent avec ceux réalisés par le constructeur, constatés par avenant de prolongation de délai contractuel d’exécution signé entre les parties,
- de la durée nécessaire à la réalisation des travaux commandés par avenants, et précisant expressément une prorogation du délai contractuel d’exécution.
Le délai d’exécution s’entend pour tous travaux prévus au contrat ou évalués au descriptif et nécessaires à l’habitation et suppose le respect par le maître d’ouvrage de ses propres obligations. Tout avenant ayant pour objet ou pour effet de faire réaliser par le constructeur des travaux non prévus au descriptif, qui ne sont pas nécessaires à l’implantation, à l’utilisation et/ou à l’habitation ou qui modifie les prestations prévues au contrat, définira la durée de la prorogation du délai contractuel d’exécution, laquelle devra être proportionnée aux travaux supplémentaires considérés.

Aux termes des conditions particulières du CCMI, les parties ont convenu en l’espèce:
- que les travaux commenceront au plus tard dans un délai de 27 mois à compter de la signature du contrat,
- que la durée d’exécution des travaux sera de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier, 
étant précisé à l’article 19 des conditions générales du CCMI que l’ouverture de chantier s’entend du démarrage effectif des travaux, constaté par la déclaration d’ouverture de chantier faite en mairie par le maître d’ouvrage.




En l’espèce, la déclaration d’ouverture de chantier en date du 7 mai 2020, signée par M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en leur qualité de maîtres d’ouvrage, a été adressée à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception. Il convient donc, en application des stipulations contractuelles faisant la loi des parties, de fixer l’ouverture du chantier au 7 mai 2020, lequel devait donc s’achever 12 mois plus tard, soit le 7 mai 2021.

Il y a lieu par ailleurs de rappeler que la livraison est une notion distincte de la réception, la clause pénale prévue au contrat en cas de retard ayant pour terme la livraison et non la levée des réserves consignées à la réception, précision étant faite que la livraison s’entend de la mise à disposition du maître de l’ouvrage de la maison réalisée, sans tenir compte de la réception, avec ou sans réserves. En l’espèce, il y a lieu de considérer que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] ont pris livraison de la maison le 1er juin 2021, caractérisée par le changement de la serrure de la porte principale d’entrée à leur initiative, et y ont fait réaliser les travaux de raccordement nécessaires pour la rendre habitable pour le 19 juin 2021.

La société ERMI ne justifie de son côté d’aucune cause d’interruption ou de suspension du délai d’exécution du chantier.

Il convient par conséquent de juger que la maison a été livrée le 19 juin 2021 au lieu du 7 mai 2021, soit avec un retard de 44 jours, de sorte qu’il y a lieu donc de fixer la pénalité de retard à 1/3000 x 166.838,76 € (correspondant au prix forfaitaire convenu), soit 55,61 € par jour x 44 jours, soit la somme de 2.446,84 €.

Dès lors, il y a lieu de condamner La société ERMI à payer à M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] la somme de 2.446,84 € au titre du retard injustifié dans la livraison de l’ouvrage, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement. 

III - Sur les demandes de fin de jugement :

Il convient de rappeler que les sommes que se doivent respectivement les parties, peuvent se compenser dans les conditions des articles 1347 et suivants du code civil.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, il convient de faire masse des dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référés et les frais de l’expertise judiciaire taxés à 3.160,62 € ttc , et de juger que La société ERMI en supportera la moitié et que M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] en supporteront l’autre moitié.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de débouter La société ERMI et M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] de leurs demandes respectives fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

 PAR CES MOTIFS
Le Tribunal :
- Déboute M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] de leur demande reconventionnelle tendant à voir constater la résiliation du Contrat de Construction de Maison Individuelle en date du 18 juin 2019,
- Condamne solidairement M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à payer à La société ERMI :
1°) la somme principale de 19.169,35 € ttc, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, et ce jusqu’à parfait paiement,
2°) la somme de 191,69 € par mois à compter du 16ème jour suivant la signification du présent jugement et ce, jusqu’à paiement intégral de la somme précitée de 19.169,35 € ttc, majorée des intérêts de retard à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement, 
3°) la somme de 8.341,94 € ttc, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement,
- Condamne La société ERMI à payer à M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] :
1°) la somme de 5.993,74 € ttc, au titre des travaux devant rester à la charge de la société ERMI majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement, 
2°) la somme de 2.446,84 €, au titre du retard du chantier, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement et ce jusqu’à parfait paiement, 
- Ordonne qu’il soit fait masse des dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référés et les frais de l’expertise judiciaire taxés à 3.160,62 € ttc , 
- Condamne La société ERMI à en supporter la moitié et condamne M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] à en supporter l’autre moitié,
- Déboute La société ERMI et M. [Y] [P] et Mme [B] [Z] épouse [P] de leurs demandes respectives fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
- Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
- Déboute les parties du surplus de leurs prétentions plus amples ou contraires.
Ainsi jugé le 23 mai 2025, et signé par le Président et le Greffier,


Le Greffier, Le Président
Emmanuelle MAGDALOU Camille LEAUTIER

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1194, code de la construction et de l'habitation R231-4, code civil 1294, code de la construction et de l'habitation R231-14, code de la construction et de l'habitation L231-2, code du travail L5424-6, code de procedure civile 246, code de la construction et de l'habitation R231-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-05-23T19:46:02.721Z.