Tribunal judiciaire de Nancy, Expropriation, 16 mai 2025, n° 22/00027

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 27 juin 2007, M. [N] [F] a acquis auprès de la SARL [...] un appartement (lot n°579) et une cave (lot n°602 ) dans une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 19] moyennant un prix de 49.143,91 euros. Il a souscrit un prêt sur une durée de 300 mois d'un montant de 85.239,49 euros, comprenant le financement de travaux.

Devant le constat de désordres au niveau des casquettes de toitures de l'immeuble constituant un risque en terme de sécurité du public, le maire de la commune de [Localité 19] a saisi, le 06 septembre 2013, le juge des référés du tribunal administratif de Nancy pour obtenir la désignation d'un expert aux fins d'examen du bâtiment en application des dispositions de l'article L.511-9 du code de la construction et de l'habitation.

Au regard des conclusions du rapport de l'expert, M. [L], concluant en un danger imminent, le maire de la commune de [Localité 19] a pris, le 04 octobre 2013, un arrêté de péril imminent avec prescription de travaux (sécurisation face au risque de chute de morceaux de béton de la casquette de la toiture terrasse ; pose de protections en tôle galvanisée à fixer de l'intérieur sur toutes les cages d'escalier dépourvues de vitres, fermeture des accès des séchoirs et gaines d'ascenseur, refixation des tôles au n° 17 et 18 de l'immeuble). Cet arrêté a fait l'objet d'une mainlevée après réalisation des travaux par la Ville de [Localité 19].

Par arrêté du 11 octobre 2013, le Préfet de Meurthe et Moselle a déclaré les parties communes de l'immeuble rémédiablement insalubres, en interdisant temporairement d'habiter à compter du 31 octobre 2013.

Le 23 octobre 2013, le Président du tribunal de Grande instance de Nancy a déclaré, en application de l'article L.615-6 du code de la construction et de l'habitation, l'état de carence de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 19], après dépôt du rapport d'expertise de M. [J].

Le 08 janvier 2014, le maire de la commune de [Localité 19] a pris un arrêté de péril ordinaire prescrivant dans un délai de 12 mois la réfection de l'étanchéité de la dalle haute et du plancher au niveau des séchoirs, ainsi que la réparation du béton. Cet arrêté a été régulièrement renouvelé pour une durée d'un an jusqu'en 2020.

Le 10 août 2017, la Métropole du Grand Nancy a régularisé avec l’Établissement Public Foncier de Lorraine devenu l'Etablissement Public Foncier de Grand Est une convention de maîtrise foncière opérationnelle permettant à ce dernier, dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain [Adresse 15] sur la période 2015-2025, d'acquérir la copropriété « [Adresse 2] » par voie d'expropriation en vue de sa démolition. Cette convention a fait l'objet d'un avenant signé le 10 mars 2020 avec l'Agence Nationale pour la rénovation urbaine.

Par arrêté en date du 22 septembre 2021, au vu du dossier d'acquisition simplifiée de la copropriété approuvé par délibération de la Métropole du Grand Nancy et mis à disposition du 25 mai 2021 au 02 juillet 2021 et en application de l'article L.615-7 du code de la construction et de l'habitation, le Préfet de Meurthe et Moselle a déclaré d'utilité publique le projet d'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 19] en vue de sa démolition totale et a déclaré cessibles, au profit de l'établissement Public Foncier de Grand Est, les immeubles ou parties d'immeubles, les parties communes, ainsi que les parcelles ou les droits réels immobiliers figurant sur le plan et l'état parcellaire. En outre, il a fixé le montant global de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires à la somme de 1.930.033,81 euros, et ce en référence à l'avis du 04 mai 2021 actualisé le 13 septembre 2021 du pôle d'évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques de Meurthe et Moselle.

Par ordonnance en date du 14 mars 2022, rectifiée le 26 août 2022, et par ordonnance du 20 novembre 2023, le juge de l'expropriation a prononcé le transfert de propriété des biens et droits immobiliers au profit de l'établissement public foncier de Grand Est.

Par courrier en date du 04 novembre 2021, en référence à l'avis du 04 mai 2021 actualisé le 13 septembre 2021 du pôle d'évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques de Meurthe et Moselle et à l'arrêté précité fixant l'indemnité globale provisionnelle, l’établissement public foncier de Grand Est a notifié à M. [N] [F] une offre pour les lots n°579 et 602 d'un montant de 2.448,08 euros.

Par requête reçue au greffe le 25 août 2022, M. [N] [F] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d'expropriation.

Le transport sur les lieux s'est déroulé le 08 avril 2024. M. [N] [F] était représenté par son conseil.

Par mémoire récapitulatif en date du 23 avril 2024 reçu au greffe le 12 juin 2024, M. [N] [F] sollicitent de fixer l'indemnité totale de dépossession à la somme de 81.800 euros, se décomposant comme suit :
indemnité principale : 28.000 eurosindemnité de remploi : 3.800 eurosprivation de la plus-value : 50.000 eurosoutre de condamner l’Établissement Public Foncier de Grand Est à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que ses biens se situent dans une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 19] en zone UN du plan local d'urbanisme approuvé le 11 février 2020 et qu'il s'agit d'un appartement (lot n°579) situé au [Adresse 2] de type F3 d'une superficie de 53,60 m2 représentant une quote part de 51/10000 tantièmes et d'une cave (lot n°602) située au sous-sol de ce même bâtiment d'une superficie de 4 m2 représentant 1/10000 tantièmes.

Il justifie réclamer une indemnité sur une base moyenne de 500 euros le m2 pour l'appartement et de 300 euros le m2 pour la cave, en relevant qu'il a investi dans ce bien la somme totale de 72.634,40 euros équivalent à 1.261 euros le mètre carré, que l'agence Foncia Solonim, alors syndic de l'immeuble, avait estimé, en novembre 2011, à 700 euros le m2 les appartements des entrées 17 et 18 pourtant considérés comme en état d'abandon depuis plus de 15 ans, que les époux [D], copropriétaires, avaient mis en vente leur bien par cette même agence pour un prix net vendeur de 75.000 euros en juillet 2010, que l'étude notariale [H] [K] et [C] [Z] avait estimé des biens similaires d'autres copropriétaires, le 15 février 2010, entre 747,47 euros et 872,05 euros le mètre carré, et qu'enfin, M. [I], autre copropriétaire, avait vendu, le 05 octobre 2012, un appartement de type F4 situé au 11ème étage d'une superficie de 73,24 m2 avec une cave pour un montant de 52.000 euros, soit 710 euros le mètre carré. Il ajoute que dans l’immeuble « [Adresse 18] » à proximité de l'immeuble exproprié, ont été vendus, le 17 août 2020, un appartement de 60m2 au prix de 583 euros le mètre carré et le 26 janvier 2018, un appartement de 62 m2 au prix de 725,80 euros le mètre carré.

En outre, il considère que l'autorité expropriante a commis une faute en ne mettant pas en œuvre, dans un délai raisonnable, la procédure d'expropriation une fois l'état de carence de la copropriété « [Adresse 2] » déclaré, ayant entraîné un préjudice consistant en une privation de plus-value.

Enfin, il soutient que le juge de l'expropriation est parfaitement compétent pour connaître de cette demande qui ne vise pas à condamner l'autorité expropriante pour une faute commise aux fins d'obtenir des dommages et intérêts, mais à fixer une indemnité accessoire au titre d'une privation de plus-value, de sorte que les dispositions de l'article L.311-8 du code de l'expropriation doivent trouver à s'appliquer.

Par mémoire en réponse en date du 17 décembre 2024 reçu au greffe le 17 décembre 2024, l’Établissement Public Foncier de Grand Est sollicite de débouter M. [N] [F] de ses prétentions et de fixer l'indemnité due en sa qualité de propriétaire exproprié des lots n°579 et 602 au sein de la propriété située [Adresse 2] à [Localité 19], comme suit :
indemnité principale : 2.040,07 eurosindemnité de remploi : 408 eurossoit au total 2.448,07 euros
outre d'ordonner la consignation au bénéfice de Me [G] [P] en sa qualité d'administratrice provisoire du syndicat de copropriété d'une somme de 1.569,29 euros correspondant au solde débiteur des charges de copropriété ainsi que du coût de l'acte d'opposition conformément à cet acte, à prélever sur la somme de 2.448,07 euros revenant à M. [N] [F] de mettre les frais et dépens à sa charge, hors ceux réclamés par le syndicat des copropriétaires qui n'a pas qualité d'exproprié.

Il soutient que la date de référence pour apprécier l'usage du bien doit être fixée à la date du 11 février 2020 et que la consistance tant matérielle que juridique de ce bien doit être appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation rendue le 14 mars 2022, ce qui rend inopérant l'état du logement au moment de l'établissement du devis de travaux en 2007, lors de l'évacuation des habitants en 2013 ou encore au moment de la signature de la convention foncière en 2017.

Il retient qu'à cette date, le bien est libre d'occupation et présente un état de dégradation avancé tant au droit des parties communes que des parties privatives, ayant été vandalisées avant l'engagement de la procédure d'expropriation.

Afin d'évaluer l'état du bien, il se fonde sur l'avis du pôle d'évaluation domaniale de l'Etat, la consistance n'ayant vraisemblablement pas connu d’évolution, et ce jusqu'à la vue des lieux le 08 avril 2024.

Il fait observer que la seule valeur certaine est celle de la valeur du bien à la date de son achat, revue à la baisse en considération des actes de vandalisme qui ont affecté ces lots et des charges en application de l'article L.615-8 du code de la construction et de l'habitat.

Il estime qu'il n'est pas rapporté le caractère définitif et prioritaire de la créance du syndicat de copropriété envers M. [N] [F], de sorte qu'il convient de consigner les sommes réclamées dont la libération interviendra sur production de pièces.

Il ajoute que l'article L.312-1 du code de l'expropriation est inapplicable à l'égard du syndicat, partie non expropriée, et que la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée par le syndicat doit être rejetée, car il ne succombe pas à l'instance puisqu'il accepte la créance du syndicat.

Par dernières conclusions en date du 26 septembre 2024 reçues au greffe le 27 septembre 2024, le commissaire du gouvernement, qui s'en remet à l'appréciation du tribunal quant à la somme due au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sollicite de :
fixer l'indemnité de dépossession à hauteur de 2.448,08 eurosrejeter la demande d'indemnité accessoire formulée au titre de la privation de plus valuese déclarer incompétente pour se prononcer sur la demande d'indemnité à hauteur de 50.000 euros en raison de la lenteur excessive de la phase administrative.rejeter la demande de la Selarl [P] visant à ordonner à son profit la libération des fonds consignés.
Il fait valoir que la date à prendre en considération pour apprécier l'état du bien est le 14 mars 2022, que la date à retenir pour qualifier le bien en application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme est le 02 octobre 2018 et que tant le procès verbal de constat de la selarl Ottogali-Nevalcoux-Georges-Wernet du 31 octobre 2013 que les photographies prises au cours en avril 2024 lors du transport sur les lieux et l'avis du pôle d'évaluation domaniale attestent que l'appartement dont s'agit situé dans l'entrée 18 de la copropriété est en réalité un plateau brut non aménagé, à l'état d'abandon.

Il relève que les accords amiables qui représentent 87% des surfaces des lots des entrées 17 et 18 constituent des termes de comparaison privilégiés dont il convient de tenir compte et se fonde sur l'avis domanial du 13 septembre 2021 qui a servi de base à l'émission des offres ayant conduit à ces accords amiables. Il souligne que les caves ne sont pas évaluées séparément car le service des domaines a intégré la valeur des dépendances dans le prix du logement.

Il expose, s'agissant de la privation d'une plus-value, que le préjudice évoqué n'est pas la conséquence directe de l'expropriation, dès lors que les désordres de toutes sortes affectaient la copropriété bien avant le prononcé de l'ordonnance d’expropriation en date du 14 mars 2022 et que dès 2013, les autorités publiques avaient pris des dispositions légales en vue d'y remédier, en accordant aux copropriétaires des délais successifs pour exécuter les travaux.

Il ajoute que le juge administratif est seul compétent pour statuer sur une demande fondée sur la durée excessive de la procédure administrative.

Il expose que l'opposition du syndic à paiement conduit à la consignation de plein droit du montant de la créance en application de l'article R.323-8 5° du code de l'expropriation et qu'il n'est pas possible d'apprécier la régularité de fond et de forme de l'opposition, laquelle est susceptible d’entrer en concurrence avec des privilèges de rangs supérieurs ou égaux, de sorte que le juge ne peut pas ordonner la libération de la somme bloquée par l'expropriant au profit du syndicat.

Par conclusions reçues au greffe le 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 19] représenté par son administratrice provisoire, la SELARL [P] [...] prise en la personne de Me [G] [P] sollicite de prendre acte de son intervention volontaire et d'ordonner à l'EPFGE de libérer les fonds à hauteur de 1.414,44 euros correspondant au solde débiteur des charges de copropriété et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Il expose être fondé à intervenir volontairement à la procédure, dès lors qu'il détient une créance de charges impayées à l'encontre de M. [N] [F] devant être réglée par l'EPFGE conformément à l'opposition au paiement du prix signifiée à ce dernier le 22 septembre 2022.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 06 février 2025. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 avril 2025, prorogé au 16 mai 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation des indemnités d'expropriation

La présente expropriation est menée suite au prononcé par le Président du tribunal judiciaire (alors tribunal de Grande instance) de l'état de carence de la copropriété de l'immeuble, le 23 octobre 2013.

L'article L.615-6 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable à l'espèce avant le 11 avril 2014 dispose que :
I. - Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d'attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, sur le territoire duquel est implanté l'immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d'un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l'importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l'immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l'état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. […] La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, le syndic, l'administrateur provisoire défini à l'article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.
II. - Lorsque la saisine est effectuée par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, il présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d'acquisition publique en vue soit de l'expropriation des parties communes dans les conditions définies à l'article L.615-10 la réhabilitation aux fins d'habitat ou d'un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l'immeuble concerné. Le projet comporte également une évaluation sommaire de son coût ainsi qu'un plan de relogement des occupants concernés remplissant les conditions précisées au chapitre IV du titre Ier du livre III du code de l'urbanisme et précise la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est demandée l'expropriation.
[...]
V. - Au cours de la première assemblée délibérante suivant le jugement du président du tribunal judiciaire, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat fait approuver le projet simplifié mentionné au II, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l'assemblée délibérante à l'issue de son information prévue au même II et des conclusions de l'expertise mentionnée au III, et le met à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations pendant une durée minimale d'un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale.
[...]
L'article L.615-7 du code de la construction prévoit ainsi que lorsque l'état de carence a été déclaré, l'expropriation de l'immeuble est poursuivie au profit de la commune, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, de l'opérateur mentionné à l'article L. 615-10, de l'organisme ayant vocation à assurer la gestion des parties communes expropriées, d'un organisme y ayant vocation, d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement visé à l'article L.300-4 du code de l'urbanisme ou d'une société de construction dans laquelle l'Etat détient la majorité du capital.
[…]
Selon l'article L.615-8 du même code, l'indemnité d'expropriation est fixée selon la procédure prévue aux L.242-2 à L.242-6, L.311-1 à L.311-8, L.312-1, L.321-2 à L.321-6 et L.323-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et est calculée conformément aux articles L.322-1 à L.322-12 du même code.
[...]

En l'espèce, la recevabilité de la poursuite de l'expropriation et de l'action en fixation de l'indemnité d'expropriation par l’Établissement public foncier de Grand Est mandaté par la Métropole du Grand Nancy n'est pas contestée.

A- Sur l'indemnité principale d'expropriation

Sur les dates de référence

Selon l'article R. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation, le montant des indemnités est fixé d'après la consistance des biens expropriés à la date de l'ordonnance de transfert de propriété, en fonction de l'estimation de ces biens à la date de la décision de première instance et en considération de leur usage effectif à la date dite de référence, elle-même appréciée à la date de la décision de première instance.

En l'espèce, les biens expropriés doivent être estimés au jour du jugement, compte tenu de leur consistance matérielle et juridique au 14 mars 2022, date de l'ordonnance d'expropriation et, en fonction de leur usage effectif apprécié à la date de la dernière modification du plan local d'urbanisme rendue exécutoire le 02 octobre 2018, au regard du fait que le bien exproprié est soumis au droit de préemption, en application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme.

Sur la description et qualification de la parcelle au regard de l'urbanisme

L'article L. 322-3 du code de l'expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

L'immeuble exproprié est situé en zone UN du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 19] composée d'immeubles collectifs d'habitation, de commerces et prestations diverses. Il n'est pas contesté qu'il s'agit d'un terrain à bâtir.

Sur la détermination du montant de l'indemnité principale

L'article L.321-1 du code de l'expropriation prévoit que les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

En vertu de l'article R.311-22 du code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.

La méthode d’évaluation par comparaison qui consiste à analyser directement les références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié est retenue.

Le bien à évaluer est un appartement, pourvu d'une cave, au 3ème étage de l'entrée 18 de la copropriété « [Adresse 2] » située sur [Adresse 15] dans le quartier du [Adresse 16]. Les lots des entrées 17 et 18 sont des plateaux à l'état brut qui n'ont pas été aménagés en logement.

L'expropriant se réfère à l'avis du pôle d'évaluation domaniale en date du 13 septembre 2021 qui prend comme date de référence pour apprécier la valeur vénale de l'immeuble, celle du 11 février 2020.

A propos des lots des entrées 17 et 18, le pôle d'évaluation domaniale dans son avis datant de 2021 les évalue comme des plateaux bruts, ce qui est confirmé par les photographies prises en 2024 lors de la vue des lieux.


De manière plus générale, l'évaluateur fait état de parties privatives et communes totalement dégradées et en état d'abandon. Il ajoute que les anciens appartements ne comportent plus aucun élément de confort : radiateurs, fils électriques, parquet, évier, baignoires et autres éléments de cuisine ou salle de bain sont arrachés, outre le fait que des cloisons ont parfois été démolies et les vitres cassées, les parties communes étant couvertes d'immondices.

Il retient finalement au regard de l'état des données les plus récentes du marché immobilier local et des caractéristiques du bien une valeur de 200 euros par m2 habitable pour les plateaux bruts.

L'exproprié se réfère, quant à lui, à titre principal, à l'état du logement avant la déclaration de l'état de carence intervenue le 23 octobre 2013. Il produit un devis de travaux daté du 09 août 2007, sans démontrer la réalisation de ces travaux.

De l'analyse du procès verbal de constat en date du 31 octobre 2013 produit aux débats, il s'avère que si des appartements inoccupés étaient décrits comme étant en bon état général, d'autres étaient à l'état brut et certains présentaient des dégradations.

Le constat d'huissier dressé en 2013 décrivait les entrées 17 et 18 en notant que l'ensemble des parties communes et privatives de ces deux entrées est démuni de portes et fenêtres.

En 2013, les parties communes étaient dans un tel état de dégradation qu'un arrêté d'insalubrité a été pris et compte tenu de la nature et de l'importance des désordres constatés, l'utilisation des parties communes a été interdite à titre temporaire, rendant impossible l'habitation des parties privatives. Ouvertes aux intempéries pendant plusieurs années, ces entrées n'ont pu que se dégrader progressivement.

Au soutien de sa demande de fixer l'indemnité à 500 euros le m2 pour l'appartement, l'exproprié fait état d'une mise en vente d'un bien par un copropriétaire, M. [D], et d'une estimation de valeur par l'étude notariale chargée des ventes initiales des lots en 2010. Outre qu'elles ne sauraient valoir comme termes de comparaison probants, dès lors qu'il ne s'agit pas de prix de vente effectifs représentatifs du marché immobilier, ces estimations ont eu lieu en 2010, soit trois ans avant la déclaration de l'état de carence. Il n'est au surplus pas démontré qu'elles portent sur un bien similaire.

M. [I] a vendu un appartement situé au 11ème étage le 05 octobre 2012, soit à une date plus proche de la déclaration de l'état de carence, au prix de 710 euros le mètre carré. Outre le fait que cette vente est bien antérieure à la date de référence du 14 mars 2022, elle ne porte pas sur un bien similaire situé dans l'entrée 18 de l'immeuble.

L'exproprié fait enfin état de ventes d'appartements de 60 m2 et 62 m2, intervenues les 17 août 2020 et 26 janvier 2018, dans l'immeuble « [Adresse 18] » à proximité de la copropriété [Adresse 2], au prix de 583 et 725,8 euros le mètre carré.

Ces termes de comparaison, s'il sont plus proches de la date de référence, ne sauraient davantage être retenus, dans la mesure où si ces biens sont à proximité du bien exproprié dans un immeuble de copropriété, il n'est pas établi que l'immeuble en lui-même et les appartements considérés soient dans le même état de dégradation que le bien exproprié, tel que constaté lors du transport sur les lieux en avril 2024.

L'annonce sur le site « Se loger » parue en 2022 concernant l'achat d'un appartement de 80 m2 dans une résidence proche au prix de 1.300 euros le mètre carré ne peut être retenue, le bien mis en vente ne présentant aucune caractéristique similaire avec le bien exproprié.

En mars 2022, l'appartement exproprié était un plateau à l'état brut non aménagé, inhabitable. Comme l'indique l'évaluateur, les parties communes étaient jonchées de détritus, totalement délabrées et en état d'abandon.

Il n'existe pas d'éléments permettant d'évaluer distinctement l'appartement et la cave et de fixer le prix de la cave à 60% de la valeur de l'appartement. Il convient d'estimer la valeur de l'appartement, en y intégrant la présence d'une dépendance.

Suivant l'article L.322-8 du code de l'expropriation, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le commissaire du gouvernement expose que les accords conclus par l'expropriant portant sur les lots des entrées 17 et 18 ne s'imposent pas au juge qui n'a pas à les prendre pour base, dans la mesure où l'une des conditions cumulatives n'est pas remplie.

Il résulte des calculs non contestés du commissaire du gouvernement que ces accords concernent 87% des surfaces des entrées 17 et 18.

Dans ces conditions, ils sont suffisamment significatifs pour en tenir compte.

Or ces accords ont été conclus sur la base de l'avis du pôle d'évaluation domaniale du 13 septembre 2021 précité ayant retenu une valeur de 200 euros par mètre carré pour les plateaux bruts.

Il sera en conséquence retenu une indemnisation sur cette base. La valeur vénale du bien libre d'occupation s'établit à la somme de (200 euros x 53,61 m2 telle que mentionnée dans l'acte de vente) 10.722 euros.

Toutefois, il résulte de l'article L. 322-7 du code de l'expropriation que le coût estimatif des travaux et mesures prescrits par une mesure de police propre à assurer la sécurité ou la salubrité des locaux, notifiée au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires, et non réalisés au terme prévu par l'arrêté est déduit de l'estimation de la valeur d'un immeuble bâti. Lorsque les travaux et mesures prescrits concernent les parties communes d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, la part des travaux et mesures déduits pour chaque lot de copropriété est effectuée au prorata de la quote-part de parties communes affectés à chaque lot.
Le montant de l'indemnité ne peut être réduit à la valeur du terrain nu. [...]

En outre, concernant la procédure plus spécifique de l'expropriation faisant suite à une déclaration de l'état de carence, l'article L.615-8 du code de l'expropriation prévoit que la valeur des biens est appréciée en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble mentionnés dans le rapport d'expertise prévu à l'article L.615-6 du présent code et, le cas échéant, du coût des travaux prescrits sur les logements par des arrêtés pris sur le fondement des article L.1331-26 et suivants du code de la santé publique et de l'article L.511-2.

Le pôle d'évaluation domaniale expose, dans son avis du 13 septembre 2021, que le montant prévisionnels des travaux sur les parties communes a été déterminé par un consultant, a été établi à la somme totale prévisionnelle de 1.669.216,50 euros et a été réparti en fonction des millièmes détenus par les propriétaires.

L'expropriant et le commissaire du gouvernement déduisent de cette indemnité le coût des travaux des parties communes en fonction de la quote part des lots, soit en l'espèce, 8.679,93 euros.

Ce calcul n'a pas fait l'objet d'observations par l'exproprié.

Ainsi, l'indemnité principale s'élève à la somme de (10.722 euros- 8.679,93euros) 2.042,07 euros.
B- Sur l'indemnité de remploi

Cette indemnité est destinée à couvrir de manière forfaitaire les divers frais que devra normalement exposer l'exproprié pour pouvoir acquérir un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.

En application de la méthode de calcul usuelle, le taux de l'indemnité de remploi doit être retenu comme suit :
 20% jusqu'à 5.000 euros15% de 5.000 euros à 15.000 euros10% au-delà de 15.000 euros
L'indemnité de remploi doit en conséquence être fixée à la somme de (20% x 2.042,07 euros) 408,41 euros.

C- Sur la demande d'indemnisation au titre de la privation de la plus-value

M. [N] [F] relève un retard dans le déclenchement de la procédure d'expropriation par l'autorité expropriante, ce qui a eu pour effet d'aggraver la situation de son bien qui a perdu de sa valeur.

Comme l'indique la partie expropriée, lorsque la saisine du président du Tribunal de grande instance a été effectuée par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, celui-ci présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d'acquisition publique en vue soit de l'expropriation des parties communes dans les conditions définies à l'article L. 615-10, soit de la réhabilitation aux fins d'habitat ou d'un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l'immeuble concerné.

Or en l'espèce, la procédure d'état de carence a été initiée en juin 2013 non pas par le maire de la commune de [Localité 19] ou encore par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, en l'espèce, le président de la communauté urbaine du Grand Nancy (désormais la Métropole du Grand Nancy), mais par le syndic de l'époque, la société Foncia Solonim représentée par son conseil, Me [U], alors compétent sous l'empire de l'ancienne rédaction de l'article L. 615-6 pour saisir le président du Tribunal de Grande instance de Nancy aux fins de désignation d'un expert, préalable au prononcé de l'état de carence. Le jugement prononçant l'état de carence a été notifié, comme le prévoit le IV de l'article L.615-6 du code de la construction de l'habitat, notamment au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, en l'espèce au Président de la communauté urbaine du Grand Nancy.

Ni le maire ni le Président de la communauté urbaine du Grand Nancy n'était à l'initiative de la procédure de déclaration de l'état de carence de la copropriété.

Il y a lieu de relever que parallèlement à cette procédure, le maire de la ville de [Localité 19] avait pris de nombreux arrêtés, afin de contraindre la copropriété, gérée à compter du 06 février 2014 par Me [P] désignée comme administrateur provisoire, d'engager des travaux pour remédier aux désordres.

Dans un premier temps, au regard du danger imminent, il a pris un arrêté de péril imminent le 04 octobre 2013 prescrivant quatre mesures de travaux urgents, lesquels travaux ont finalement été réalisés par la ville de [Localité 19] permettant la levée de l'arrêté de péril imminent. Un arrêté de péril ordinaire a alors suivi avec la prescription de travaux, arrêté qui a été renouvelé chaque année à compter de 2014 jusqu'en 2020, afin de donner un délai d'un an supplémentaire à la copropriété sous administration provisoire.

En parallèle, le Préfet de Meurthe et Moselle a pris, le 11 octobre 2013, un arrêté d'insalubrité mentionnant que les parties communes de l'immeuble constituent un danger pour la santé des personnes qui les utilisent et le voisinage et prescrivant la réalisation des travaux par les copropriétaires, condition sine qua non à la sortie de l'insalubrité.

La procédure administrative d'expropriation a été initiée par la Métropole du Grand Nancy en 2017, par la conclusion d'une convention de maîtrise foncière opérationnelle avec l'EPFGE, sur la base de la déclaration de l'état de carence.

Le tribunal des conflits, par une décision récente du 7 décembre 2020, a exposé qu'il appartient au juge administratif de connaître de l'action en responsabilité dirigée par l'exproprié contre l'Etat à raison des fautes commises dans la phase administrative de la procédure d'expropriation et qui sont susceptibles de lui avoir directement causé un dommage indépendant de ceux qui trouvent leur origine dans le transfert irrégulier de propriété.


Cette jurisprudence fait écho à celle du conseil d'Etat qui a statué sur une action en responsabilité contre l'état en raison de la longueur de la procédure administrative d'expropriation, relevant que le tribunal administratif s'est justement déclaré incompétent pour apprécier la responsabilité de l'Etat au profit du tribunal judiciaire concernant la phase judiciaire de la procédure (CE, 14 mars 1975, 93217).

L'exproprié soutient qu'il n'entend pas demander la condamnation de l'expropriant, mais entend faire relever l'existence d'une faute commise par ce dernier, ayant une répercussion sur l'appréciation de l'indemnité.

Or le montant forfaitaire de 50.000 euros réclamé au titre d'une « privation de plus-value » s'analyse en réalité en une demande de dommages et intérêts aux fins d'indemniser un préjudice découlant d'une faute commise par l'autorité expropriante, la Métropole du Grand Nancy, dans la mise en œuvre de la procédure d'expropriation après la déclaration de l'état de carence.

Dès lors, le juge de l'expropriation n'est pas compétent pour connaître de cette action en responsabilité.

Dans ces conditions, il appartient à M. [N] [F] à mieux se pourvoir et la demande d'indemnisation de la privation de la plus-value de M. [N] [F], formée devant le juge de l'expropriation, sera rejetée.
Sur la libération des fonds au profit du syndicat de copropriété sur le fondement de l'opposition à paiement

Le syndicat de copropriété, qui est recevable à intervenir à la présente procédure, sollicite la libération de la somme consignée à hauteur de 1.414,44 euros à son profit correspondant au solde débiteur des charges de copropriété dues par M. [N] [F], et ce en vertu de l'opposition à paiement délivrée le 22 septembre 2022.

La procédure d'opposition à paiement du prix lors de la mutation à titre onéreux d'un lot de copropriété par le syndicat des copropriétaires en présence d'une dette de charges est régie à l'article 20 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cet article prévoit notamment qu'à défaut d'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, [le notaire] verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties.

Il résulte de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 que cette procédure s'applique en cas de transfert de propriété dans le cadre d'une procédure d'expropriation.

Cette procédure d'opposition a vocation principalement à permettre au créancier de l'arriéré d'obtenir, outre l'indisponibilité de l'indemnité d'expropriation d'un lot exproprié, la mise en œuvre du privilège spécial mentionné aux articles 19-1 et 20 I. alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, et 2402 du code civil.

Il est constant que l'opposition à paiement de l'indemnité d'expropriation a été délivrée à l'EPFGE pour un montant total de 1.569,29 euros incluant le coût de l'acte d'opposition.


Le syndicat soutient que le délai de trois mois pour contester cette opposition, à défaut d'accord entre le syndic et le vendeur, est expiré.


Toutefois, en matière d'expropriation, l'expropriant ne conteste pas en soi l'opposition à paiement d'une créance envers l'exproprié qui viendra en déduction de l'indemnité d'expropriation due. La partie qui a intérêt à contester l'opposition est l'exproprié débiteur des charges de copropriété. Or il n'est pas établi que M. [N] [F] ait été informé autrement que dans le cadre de la présente procédure de l'opposition à paiement et des modalités lui permettant de la contester.


Au surplus, l'expropriant ne saurait verser les sommes retenues qu'en l'absence de contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties, soit en l'occurrence par la partie expropriée. Or, cette absence de contestation n'est en l'espèce pas démontrée.


Par ailleurs, l'opposition régulière du syndicat au paiement d'une partie de l'indemnité allouée à l'exproprié n'emporte pas pour autant attribution immédiate des sommes à son profit.

En effet, l'absence de contestation judiciaire de l'opposition n'est pas de nature à caractériser un acquiescement de l'exproprié quant au principe et au quantum de sa dette afférente aux charges de copropriété.

Il en est de même de l'absence d'observations par la partie expropriée dans le cadre de la présente instance.

Le syndicat doit être en mesure de justifier du caractère liquide et exigible de sa créance. Il produit un décompte arrêté le 29 août 2013 mentionnant un solde débiteur antérieur de 3.142,20 euros au 1er janvier 2013 et énonçant différents postes jusqu'en août 2013. Il ajoute une régularisation de charges pour 2013 et une répartition de charges pour les années 2014 à 2021. Or l'ensemble de ces éléments n'est accompagné d'aucune pièce justificative, tels que les procès verbaux des assemblées générales et les relevés d'appel de fond, de nature à établir le caractère liquide et exigible du montant de la créance.

Il résulte enfin des termes de l'article R.323-8 5° du code de l'expropriation que dans le cas d'un obstacle à paiement, tel une opposition à paiement, l'expropriant peut, sous réserve des articles R.323-6, R. 323-7, R.323-11, et R. 323-12, prendre possession en consignant le montant de l'indemnité.

Dans ces conditions, alors qu'une contestation de l'opposition à paiement est toujours possible par la partie expropriée empêchant la libération immédiate des fonds par l'EPFGE, que le syndicat ne produit pas de pièces justifiant de la liquidité et de l'exigibilité de sa créance et que cette créance peut entrer en concurrence avec des créances dotées de privilèges de meilleur rang, il y a lieu d'ordonner la consignation au bénéfice de la selarl [P] [...] prise en la personne de Me [G] [P] en sa qualité d’administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires d'une somme de 1.569,29 euros correspondant au solde débiteur des charges de copropriété et au coût de l'acte d'opposition figurant dans l'opposition à paiement, à prélever sur la somme de 2.450,48 euros revenant à M. [N] [F].

La demande formée par le syndicat de copropriétaires de libération des fonds est, en l'état, rejetée.

Sur les dépens et les frais de procédure

L’article L.312-1 du code de l’expropriation prévoit que l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l'espèce, l'EPFGE supportera la charge des entiers dépens.

Il est équitable que l'EPFGE soit condamné à payer à M. [N] [F] une indemnité de 1.000 euros et au syndicat de copropriété une indemnité de 800 euros au titre des frais de procédure engagés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d'appel :
FIXE à la somme de 2.450,48 euros le montant de l'indemnité d'expropriation due par l'Etablissement Public Foncier de Grand Est à M. [N] [F] pour la dépossession de leurs lots n°579 et 602 situés dans la copropriété [Adresse 2] à [Localité 19], selon le détail suivant :
indemnité principale : 2.042,07 eurosindemnité de remploi : 408,41 euros ;
REJETTE la demande de M. [N] [F], formée devant le juge de l'expropriation, au titre de l'indemnisation de la « privation de la plus-value » en raison d'une faute commise par la Métropole du Grand Nancy ;

INVITE M. [N] [F] à mieux se pourvoir ;

ORDONNE la consignation au bénéfice de la selarl [P] [...] prise en la personne de Me [G] [P] en sa qualité d’administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 19] d'une somme de 1.569,29 euros, à prélever sur la somme de 2.450,48 euros revenant à M. [N] [F] ;

REJETTE la demande de libération immédiate des fonds formée par la selarl [P] [...] prise en la personne de Me [G] [P] en sa qualité d’administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 19] ;

CONDAMNE l'Etablissement Public Foncier de Grand Est à payer à M. [N] [F] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l'Etablissement Public Foncier de Grand Est à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 19] représenté par la selarl [P] [...] prise en la personne de Me [G] [P] en sa qualité d’administratrice provisoire la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l'Etablissement Public Foncier de Grand Est aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 16 Mai 2025
DOSSIER N° : N° RG 22/00027 - N° Portalis DBZE-W-B7G-IJUR
AFFAIRE : [N] [F] propriétaire sis sur l’assiette foncière AB [Cadastre 4], AB [Cadastre 8] à [Cadastre 9], AB [Cadastre 10] à [Cadastre 11] de la copropriété [Adresse 2] située sur [Adresse 17] à [Localité 19] des biens suivants :
- lot privatif 579: appartement situé [Adresse 2] d’une superficie de 53,6 m², quote part 51/10 000 tantièmes, 
- lot privatif 602: cave située [Adresse 2] sous sol porte 01602 d’une superficie de 4 m², quote part 1/10 000 tantième,
 C/ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST prise en la personne de son représentant légal, Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] [Localité 19] prise en la personne de Me [G] [P] ès qualité d’administrateur provisoire domiciliée audit siège


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

EXPROPRIATION

 JUGEMENT FIXANT LES INDEMNITÉS




EXPROPRIE

Monsieur [N] [F] propriétaire sis sur l’assiette foncière AB [Cadastre 4], AB [Cadastre 8] à [Cadastre 9], AB [Cadastre 10] à [Cadastre 11] de la copropriété [Adresse 2] située sur [Adresse 15] à [Localité 19] des biens suivants :
- lot privatif 579: appartement situé [Adresse 2] d’une superficie de 53,6 m², quote part 51/10 000 tantièmes, 
- lot privatif 602: cave située [Adresse 2] sous sol porte 01602 d’une superficie de 4 m², quote part 1/10 000 tantième,
né le 08 Mai 1972 à [Localité 14], demeurant [Adresse 3] - [Localité 13]
représenté par Maître Nathalie DEVARENNE-ODAERT de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 067


EXPROPRIANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 20] - [Localité 7]
représentée par Me Véronique LANG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire :

INTERVENANT VOLONTAIRE:

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] [Localité 19] prise en la personne de Me [G] [P] ès qualité d’administrateur provisoire domiciliée audit siège, dont le siège social est sis Représenté par la SELARL [P] [...] - [Adresse 1] - [Localité 12]

représentée par Me Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire :, Me Jean-philippe BAUCHE, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 43



PARTIE INTERVENANTE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, dont le siège social est sis Direction Départementale des Finances Publiques - De Meurthe et Moselle - [Adresse 5] - [Localité 6]
comparant pris en la personne de Madame [E] [O]




COMPOSITION DU TRIBUNAL :


Nous Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de NANCY, Juge Titulaire de l’Expropriation pour le Département de Meurthe et Moselle, assistée de Madame Nathalie LEONARD, Greffier, Greffier,


Avons statué ainsi qu’il suit, par mise à disposition au greffe.

































EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 27 juin 2007, M. [N] [F] a acquis auprès de la SARL [...] un appartement (lot n°579) et une cave (lot n°602 ) dans une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 19] moyennant un prix de 49.143,91 euros. Il a souscrit un prêt sur une durée de 300 mois d'un montant de 85.239,49 euros, comprenant le financement de travaux.

Devant le constat de désordres au niveau des casquettes de toitures de l'immeuble constituant un risque en terme de sécurité du public, le maire de la commune de [Localité 19] a saisi, le 06 septembre 2013, le juge des référés du tribunal administratif de Nancy pour obtenir la désignation d'un expert aux fins d'examen du bâtiment en application des dispositions de l'article L.511-9 du code de la construction et de l'habitation.

Au regard des conclusions du rapport de l'expert, M. [L], concluant en un danger imminent, le maire de la commune de [Localité 19] a pris, le 04 octobre 2013, un arrêté de péril imminent avec prescription de travaux (sécurisation face au risque de chute de morceaux de béton de la casquette de la toiture terrasse ; pose de protections en tôle galvanisée à fixer de l'intérieur sur toutes les cages d'escalier dépourvues de vitres, fermeture des accès des séchoirs et gaines d'ascenseur, refixation des tôles au n° 17 et 18 de l'immeuble). Cet arrêté a fait l'objet d'une mainlevée après réalisation des travaux par la Ville de [Localité 19].

Par arrêté du 11 octobre 2013, le Préfet de Meurthe et Moselle a déclaré les parties communes de l'immeuble rémédiablement insalubres, en interdisant temporairement d'habiter à compter du 31 octobre 2013.

Le 23 octobre 2013, le Président du tribunal de Grande instance de Nancy a déclaré, en application de l'article L.615-6 du code de la construction et de l'habitation, l'état de carence de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 19], après dépôt du rapport d'expertise de M. [J].

Le 08 janvier 2014, le maire de la commune de [Localité 19] a pris un arrêté de péril ordinaire prescrivant dans un délai de 12 mois la réfection de l'étanchéité de la dalle haute et du plancher au niveau des séchoirs, ainsi que la réparation du béton. Cet arrêté a été régulièrement renouvelé pour une durée d'un an jusqu'en 2020.

Le 10 août 2017, la Métropole du Grand Nancy a régularisé avec l’Établissement Public Foncier de Lorraine devenu l'Etablissement Public Foncier de Grand Est une convention de maîtrise foncière opérationnelle permettant à ce dernier, dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain [Adresse 15] sur la période 2015-2025, d'acquérir la copropriété « [Adresse 2] » par voie d'expropriation en vue de sa démolition. Cette convention a fait l'objet d'un avenant signé le 10 mars 2020 avec l'Agence Nationale pour la rénovation urbaine.

Par arrêté en date du 22 septembre 2021, au vu du dossier d'acquisition simplifiée de la copropriété approuvé par délibération de la Métropole du Grand Nancy et mis à disposition du 25 mai 2021 au 02 juillet 2021 et en application de l'article L.615-7 du code de la construction et de l'habitation, le Préfet de Meurthe et Moselle a déclaré d'utilité publique le projet d'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 19] en vue de sa démolition totale et a déclaré cessibles, au profit de l'établissement Public Foncier de Grand Est, les immeubles ou parties d'immeubles, les parties communes, ainsi que les parcelles ou les droits réels immobiliers figurant sur le plan et l'état parcellaire. En outre, il a fixé le montant global de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires à la somme de 1.930.033,81 euros, et ce en référence à l'avis du 04 mai 2021 actualisé le 13 septembre 2021 du pôle d'évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques de Meurthe et Moselle.

Par ordonnance en date du 14 mars 2022, rectifiée le 26 août 2022, et par ordonnance du 20 novembre 2023, le juge de l'expropriation a prononcé le transfert de propriété des biens et droits immobiliers au profit de l'établissement public foncier de Grand Est.

Par courrier en date du 04 novembre 2021, en référence à l'avis du 04 mai 2021 actualisé le 13 septembre 2021 du pôle d'évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques de Meurthe et Moselle et à l'arrêté précité fixant l'indemnité globale provisionnelle, l’établissement public foncier de Grand Est a notifié à M. [N] [F] une offre pour les lots n°579 et 602 d'un montant de 2.448,08 euros.

Par requête reçue au greffe le 25 août 2022, M. [N] [F] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d'expropriation.

Le transport sur les lieux s'est déroulé le 08 avril 2024. M. [N] [F] était représenté par son conseil.

Par mémoire récapitulatif en date du 23 avril 2024 reçu au greffe le 12 juin 2024, M. [N] [F] sollicitent de fixer l'indemnité totale de dépossession à la somme de 81.800 euros, se décomposant comme suit :
indemnité principale : 28.000 eurosindemnité de remploi : 3.800 eurosprivation de la plus-value : 50.000 eurosoutre de condamner l’Établissement Public Foncier de Grand Est à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que ses biens se situent dans une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 19] en zone UN du plan local d'urbanisme approuvé le 11 février 2020 et qu'il s'agit d'un appartement (lot n°579) situé au [Adresse 2] de type F3 d'une superficie de 53,60 m2 représentant une quote part de 51/10000 tantièmes et d'une cave (lot n°602) située au sous-sol de ce même bâtiment d'une superficie de 4 m2 représentant 1/10000 tantièmes.

Il justifie réclamer une indemnité sur une base moyenne de 500 euros le m2 pour l'appartement et de 300 euros le m2 pour la cave, en relevant qu'il a investi dans ce bien la somme totale de 72.634,40 euros équivalent à 1.261 euros le mètre carré, que l'agence Foncia Solonim, alors syndic de l'immeuble, avait estimé, en novembre 2011, à 700 euros le m2 les appartements des entrées 17 et 18 pourtant considérés comme en état d'abandon depuis plus de 15 ans, que les époux [D], copropriétaires, avaient mis en vente leur bien par cette même agence pour un prix net vendeur de 75.000 euros en juillet 2010, que l'étude notariale [H] [K] et [C] [Z] avait estimé des biens similaires d'autres copropriétaires, le 15 février 2010, entre 747,47 euros et 872,05 euros le mètre carré, et qu'enfin, M. [I], autre copropriétaire, avait vendu, le 05 octobre 2012, un appartement de type F4 situé au 11ème étage d'une superficie de 73,24 m2 avec une cave pour un montant de 52.000 euros, soit 710 euros le mètre carré. Il ajoute que dans l’immeuble « [Adresse 18] » à proximité de l'immeuble exproprié, ont été vendus, le 17 août 2020, un appartement de 60m2 au prix de 583 euros le mètre carré et le 26 janvier 2018, un appartement de 62 m2 au prix de 725,80 euros le mètre carré.

En outre, il considère que l'autorité expropriante a commis une faute en ne mettant pas en œuvre, dans un délai raisonnable, la procédure d'expropriation une fois l'état de carence de la copropriété « [Adresse 2] » déclaré, ayant entraîné un préjudice consistant en une privation de plus-value.

Enfin, il soutient que le juge de l'expropriation est parfaitement compétent pour connaître de cette demande qui ne vise pas à condamner l'autorité expropriante pour une faute commise aux fins d'obtenir des dommages et intérêts, mais à fixer une indemnité accessoire au titre d'une privation de plus-value, de sorte que les dispositions de l'article L.311-8 du code de l'expropriation doivent trouver à s'appliquer.

Par mémoire en réponse en date du 17 décembre 2024 reçu au greffe le 17 décembre 2024, l’Établissement Public Foncier de Grand Est sollicite de débouter M. [N] [F] de ses prétentions et de fixer l'indemnité due en sa qualité de propriétaire exproprié des lots n°579 et 602 au sein de la propriété située [Adresse 2] à [Localité 19], comme suit :
indemnité principale : 2.040,07 eurosindemnité de remploi : 408 eurossoit au total 2.448,07 euros
outre d'ordonner la consignation au bénéfice de Me [G] [P] en sa qualité d'administratrice provisoire du syndicat de copropriété d'une somme de 1.569,29 euros correspondant au solde débiteur des charges de copropriété ainsi que du coût de l'acte d'opposition conformément à cet acte, à prélever sur la somme de 2.448,07 euros revenant à M. [N] [F] de mettre les frais et dépens à sa charge, hors ceux réclamés par le syndicat des copropriétaires qui n'a pas qualité d'exproprié.

Il soutient que la date de référence pour apprécier l'usage du bien doit être fixée à la date du 11 février 2020 et que la consistance tant matérielle que juridique de ce bien doit être appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation rendue le 14 mars 2022, ce qui rend inopérant l'état du logement au moment de l'établissement du devis de travaux en 2007, lors de l'évacuation des habitants en 2013 ou encore au moment de la signature de la convention foncière en 2017.

Il retient qu'à cette date, le bien est libre d'occupation et présente un état de dégradation avancé tant au droit des parties communes que des parties privatives, ayant été vandalisées avant l'engagement de la procédure d'expropriation.

Afin d'évaluer l'état du bien, il se fonde sur l'avis du pôle d'évaluation domaniale de l'Etat, la consistance n'ayant vraisemblablement pas connu d’évolution, et ce jusqu'à la vue des lieux le 08 avril 2024.

Il fait observer que la seule valeur certaine est celle de la valeur du bien à la date de son achat, revue à la baisse en considération des actes de vandalisme qui ont affecté ces lots et des charges en application de l'article L.615-8 du code de la construction et de l'habitat.

Il estime qu'il n'est pas rapporté le caractère définitif et prioritaire de la créance du syndicat de copropriété envers M. [N] [F], de sorte qu'il convient de consigner les sommes réclamées dont la libération interviendra sur production de pièces.

Il ajoute que l'article L.312-1 du code de l'expropriation est inapplicable à l'égard du syndicat, partie non expropriée, et que la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée par le syndicat doit être rejetée, car il ne succombe pas à l'instance puisqu'il accepte la créance du syndicat.

Par dernières conclusions en date du 26 septembre 2024 reçues au greffe le 27 septembre 2024, le commissaire du gouvernement, qui s'en remet à l'appréciation du tribunal quant à la somme due au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sollicite de :
fixer l'indemnité de dépossession à hauteur de 2.448,08 eurosrejeter la demande d'indemnité accessoire formulée au titre de la privation de plus valuese déclarer incompétente pour se prononcer sur la demande d'indemnité à hauteur de 50.000 euros en raison de la lenteur excessive de la phase administrative.rejeter la demande de la Selarl [P] visant à ordonner à son profit la libération des fonds consignés.
Il fait valoir que la date à prendre en considération pour apprécier l'état du bien est le 14 mars 2022, que la date à retenir pour qualifier le bien en application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme est le 02 octobre 2018 et que tant le procès verbal de constat de la selarl Ottogali-Nevalcoux-Georges-Wernet du 31 octobre 2013 que les photographies prises au cours en avril 2024 lors du transport sur les lieux et l'avis du pôle d'évaluation domaniale attestent que l'appartement dont s'agit situé dans l'entrée 18 de la copropriété est en réalité un plateau brut non aménagé, à l'état d'abandon.

Il relève que les accords amiables qui représentent 87% des surfaces des lots des entrées 17 et 18 constituent des termes de comparaison privilégiés dont il convient de tenir compte et se fonde sur l'avis domanial du 13 septembre 2021 qui a servi de base à l'émission des offres ayant conduit à ces accords amiables. Il souligne que les caves ne sont pas évaluées séparément car le service des domaines a intégré la valeur des dépendances dans le prix du logement.

Il expose, s'agissant de la privation d'une plus-value, que le préjudice évoqué n'est pas la conséquence directe de l'expropriation, dès lors que les désordres de toutes sortes affectaient la copropriété bien avant le prononcé de l'ordonnance d’expropriation en date du 14 mars 2022 et que dès 2013, les autorités publiques avaient pris des dispositions légales en vue d'y remédier, en accordant aux copropriétaires des délais successifs pour exécuter les travaux.

Il ajoute que le juge administratif est seul compétent pour statuer sur une demande fondée sur la durée excessive de la procédure administrative.

Il expose que l'opposition du syndic à paiement conduit à la consignation de plein droit du montant de la créance en application de l'article R.323-8 5° du code de l'expropriation et qu'il n'est pas possible d'apprécier la régularité de fond et de forme de l'opposition, laquelle est susceptible d’entrer en concurrence avec des privilèges de rangs supérieurs ou égaux, de sorte que le juge ne peut pas ordonner la libération de la somme bloquée par l'expropriant au profit du syndicat.

Par conclusions reçues au greffe le 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 19] représenté par son administratrice provisoire, la SELARL [P] [...] prise en la personne de Me [G] [P] sollicite de prendre acte de son intervention volontaire et d'ordonner à l'EPFGE de libérer les fonds à hauteur de 1.414,44 euros correspondant au solde débiteur des charges de copropriété et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Il expose être fondé à intervenir volontairement à la procédure, dès lors qu'il détient une créance de charges impayées à l'encontre de M. [N] [F] devant être réglée par l'EPFGE conformément à l'opposition au paiement du prix signifiée à ce dernier le 22 septembre 2022.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 06 février 2025. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 avril 2025, prorogé au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation des indemnités d'expropriation

La présente expropriation est menée suite au prononcé par le Président du tribunal judiciaire (alors tribunal de Grande instance) de l'état de carence de la copropriété de l'immeuble, le 23 octobre 2013.

L'article L.615-6 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable à l'espèce avant le 11 avril 2014 dispose que :
I. - Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d'attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, sur le territoire duquel est implanté l'immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d'un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l'importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l'immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l'état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. […] La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, le syndic, l'administrateur provisoire défini à l'article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.
II. - Lorsque la saisine est effectuée par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, il présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d'acquisition publique en vue soit de l'expropriation des parties communes dans les conditions définies à l'article L.615-10 la réhabilitation aux fins d'habitat ou d'un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l'immeuble concerné. Le projet comporte également une évaluation sommaire de son coût ainsi qu'un plan de relogement des occupants concernés remplissant les conditions précisées au chapitre IV du titre Ier du livre III du code de l'urbanisme et précise la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est demandée l'expropriation.
[...]
V. - Au cours de la première assemblée délibérante suivant le jugement du président du tribunal judiciaire, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat fait approuver le projet simplifié mentionné au II, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l'assemblée délibérante à l'issue de son information prévue au même II et des conclusions de l'expertise mentionnée au III, et le met à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations pendant une durée minimale d'un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale.
[...]
L'article L.615-7 du code de la construction prévoit ainsi que lorsque l'état de carence a été déclaré, l'expropriation de l'immeuble est poursuivie au profit de la commune, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, de l'opérateur mentionné à l'article L. 615-10, de l'organisme ayant vocation à assurer la gestion des parties communes expropriées, d'un organisme y ayant vocation, d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement visé à l'article L.300-4 du code de l'urbanisme ou d'une société de construction dans laquelle l'Etat détient la majorité du capital.
[…]
Selon l'article L.615-8 du même code, l'indemnité d'expropriation est fixée selon la procédure prévue aux L.242-2 à L.242-6, L.311-1 à L.311-8, L.312-1, L.321-2 à L.321-6 et L.323-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et est calculée conformément aux articles L.322-1 à L.322-12 du même code.
[...]

En l'espèce, la recevabilité de la poursuite de l'expropriation et de l'action en fixation de l'indemnité d'expropriation par l’Établissement public foncier de Grand Est mandaté par la Métropole du Grand Nancy n'est pas contestée.

A- Sur l'indemnité principale d'expropriation

Sur les dates de référence

Selon l'article R. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation, le montant des indemnités est fixé d'après la consistance des biens expropriés à la date de l'ordonnance de transfert de propriété, en fonction de l'estimation de ces biens à la date de la décision de première instance et en considération de leur usage effectif à la date dite de référence, elle-même appréciée à la date de la décision de première instance.

En l'espèce, les biens expropriés doivent être estimés au jour du jugement, compte tenu de leur consistance matérielle et juridique au 14 mars 2022, date de l'ordonnance d'expropriation et, en fonction de leur usage effectif apprécié à la date de la dernière modification du plan local d'urbanisme rendue exécutoire le 02 octobre 2018, au regard du fait que le bien exproprié est soumis au droit de préemption, en application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme.

Sur la description et qualification de la parcelle au regard de l'urbanisme

L'article L. 322-3 du code de l'expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

L'immeuble exproprié est situé en zone UN du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 19] composée d'immeubles collectifs d'habitation, de commerces et prestations diverses. Il n'est pas contesté qu'il s'agit d'un terrain à bâtir.

Sur la détermination du montant de l'indemnité principale

L'article L.321-1 du code de l'expropriation prévoit que les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

En vertu de l'article R.311-22 du code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.

La méthode d’évaluation par comparaison qui consiste à analyser directement les références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié est retenue.

Le bien à évaluer est un appartement, pourvu d'une cave, au 3ème étage de l'entrée 18 de la copropriété « [Adresse 2] » située sur [Adresse 15] dans le quartier du [Adresse 16]. Les lots des entrées 17 et 18 sont des plateaux à l'état brut qui n'ont pas été aménagés en logement.

L'expropriant se réfère à l'avis du pôle d'évaluation domaniale en date du 13 septembre 2021 qui prend comme date de référence pour apprécier la valeur vénale de l'immeuble, celle du 11 février 2020.

A propos des lots des entrées 17 et 18, le pôle d'évaluation domaniale dans son avis datant de 2021 les évalue comme des plateaux bruts, ce qui est confirmé par les photographies prises en 2024 lors de la vue des lieux.


De manière plus générale, l'évaluateur fait état de parties privatives et communes totalement dégradées et en état d'abandon. Il ajoute que les anciens appartements ne comportent plus aucun élément de confort : radiateurs, fils électriques, parquet, évier, baignoires et autres éléments de cuisine ou salle de bain sont arrachés, outre le fait que des cloisons ont parfois été démolies et les vitres cassées, les parties communes étant couvertes d'immondices.

Il retient finalement au regard de l'état des données les plus récentes du marché immobilier local et des caractéristiques du bien une valeur de 200 euros par m2 habitable pour les plateaux bruts.

L'exproprié se réfère, quant à lui, à titre principal, à l'état du logement avant la déclaration de l'état de carence intervenue le 23 octobre 2013. Il produit un devis de travaux daté du 09 août 2007, sans démontrer la réalisation de ces travaux.

De l'analyse du procès verbal de constat en date du 31 octobre 2013 produit aux débats, il s'avère que si des appartements inoccupés étaient décrits comme étant en bon état général, d'autres étaient à l'état brut et certains présentaient des dégradations.

Le constat d'huissier dressé en 2013 décrivait les entrées 17 et 18 en notant que l'ensemble des parties communes et privatives de ces deux entrées est démuni de portes et fenêtres.

En 2013, les parties communes étaient dans un tel état de dégradation qu'un arrêté d'insalubrité a été pris et compte tenu de la nature et de l'importance des désordres constatés, l'utilisation des parties communes a été interdite à titre temporaire, rendant impossible l'habitation des parties privatives. Ouvertes aux intempéries pendant plusieurs années, ces entrées n'ont pu que se dégrader progressivement.

Au soutien de sa demande de fixer l'indemnité à 500 euros le m2 pour l'appartement, l'exproprié fait état d'une mise en vente d'un bien par un copropriétaire, M. [D], et d'une estimation de valeur par l'étude notariale chargée des ventes initiales des lots en 2010. Outre qu'elles ne sauraient valoir comme termes de comparaison probants, dès lors qu'il ne s'agit pas de prix de vente effectifs représentatifs du marché immobilier, ces estimations ont eu lieu en 2010, soit trois ans avant la déclaration de l'état de carence. Il n'est au surplus pas démontré qu'elles portent sur un bien similaire.

M. [I] a vendu un appartement situé au 11ème étage le 05 octobre 2012, soit à une date plus proche de la déclaration de l'état de carence, au prix de 710 euros le mètre carré. Outre le fait que cette vente est bien antérieure à la date de référence du 14 mars 2022, elle ne porte pas sur un bien similaire situé dans l'entrée 18 de l'immeuble.

L'exproprié fait enfin état de ventes d'appartements de 60 m2 et 62 m2, intervenues les 17 août 2020 et 26 janvier 2018, dans l'immeuble « [Adresse 18] » à proximité de la copropriété [Adresse 2], au prix de 583 et 725,8 euros le mètre carré.

Ces termes de comparaison, s'il sont plus proches de la date de référence, ne sauraient davantage être retenus, dans la mesure où si ces biens sont à proximité du bien exproprié dans un immeuble de copropriété, il n'est pas établi que l'immeuble en lui-même et les appartements considérés soient dans le même état de dégradation que le bien exproprié, tel que constaté lors du transport sur les lieux en avril 2024.

L'annonce sur le site « Se loger » parue en 2022 concernant l'achat d'un appartement de 80 m2 dans une résidence proche au prix de 1.300 euros le mètre carré ne peut être retenue, le bien mis en vente ne présentant aucune caractéristique similaire avec le bien exproprié.

En mars 2022, l'appartement exproprié était un plateau à l'état brut non aménagé, inhabitable. Comme l'indique l'évaluateur, les parties communes étaient jonchées de détritus, totalement délabrées et en état d'abandon.

Il n'existe pas d'éléments permettant d'évaluer distinctement l'appartement et la cave et de fixer le prix de la cave à 60% de la valeur de l'appartement. Il convient d'estimer la valeur de l'appartement, en y intégrant la présence d'une dépendance.

Suivant l'article L.322-8 du code de l'expropriation, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le commissaire du gouvernement expose que les accords conclus par l'expropriant portant sur les lots des entrées 17 et 18 ne s'imposent pas au juge qui n'a pas à les prendre pour base, dans la mesure où l'une des conditions cumulatives n'est pas remplie.

Il résulte des calculs non contestés du commissaire du gouvernement que ces accords concernent 87% des surfaces des entrées 17 et 18.

Dans ces conditions, ils sont suffisamment significatifs pour en tenir compte.

Or ces accords ont été conclus sur la base de l'avis du pôle d'évaluation domaniale du 13 septembre 2021 précité ayant retenu une valeur de 200 euros par mètre carré pour les plateaux bruts.

Il sera en conséquence retenu une indemnisation sur cette base. La valeur vénale du bien libre d'occupation s'établit à la somme de (200 euros x 53,61 m2 telle que mentionnée dans l'acte de vente) 10.722 euros.

Toutefois, il résulte de l'article L. 322-7 du code de l'expropriation que le coût estimatif des travaux et mesures prescrits par une mesure de police propre à assurer la sécurité ou la salubrité des locaux, notifiée au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires, et non réalisés au terme prévu par l'arrêté est déduit de l'estimation de la valeur d'un immeuble bâti. Lorsque les travaux et mesures prescrits concernent les parties communes d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, la part des travaux et mesures déduits pour chaque lot de copropriété est effectuée au prorata de la quote-part de parties communes affectés à chaque lot.
Le montant de l'indemnité ne peut être réduit à la valeur du terrain nu. [...]

En outre, concernant la procédure plus spécifique de l'expropriation faisant suite à une déclaration de l'état de carence, l'article L.615-8 du code de l'expropriation prévoit que la valeur des biens est appréciée en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble mentionnés dans le rapport d'expertise prévu à l'article L.615-6 du présent code et, le cas échéant, du coût des travaux prescrits sur les logements par des arrêtés pris sur le fondement des article L.1331-26 et suivants du code de la santé publique et de l'article L.511-2.

Le pôle d'évaluation domaniale expose, dans son avis du 13 septembre 2021, que le montant prévisionnels des travaux sur les parties communes a été déterminé par un consultant, a été établi à la somme totale prévisionnelle de 1.669.216,50 euros et a été réparti en fonction des millièmes détenus par les propriétaires.

L'expropriant et le commissaire du gouvernement déduisent de cette indemnité le coût des travaux des parties communes en fonction de la quote part des lots, soit en l'espèce, 8.679,93 euros.

Ce calcul n'a pas fait l'objet d'observations par l'exproprié.

Ainsi, l'indemnité principale s'élève à la somme de (10.722 euros- 8.679,93euros) 2.042,07 euros.
B- Sur l'indemnité de remploi

Cette indemnité est destinée à couvrir de manière forfaitaire les divers frais que devra normalement exposer l'exproprié pour pouvoir acquérir un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.

En application de la méthode de calcul usuelle, le taux de l'indemnité de remploi doit être retenu comme suit :
 20% jusqu'à 5.000 euros15% de 5.000 euros à 15.000 euros10% au-delà de 15.000 euros
L'indemnité de remploi doit en conséquence être fixée à la somme de (20% x 2.042,07 euros) 408,41 euros.

C- Sur la demande d'indemnisation au titre de la privation de la plus-value

M. [N] [F] relève un retard dans le déclenchement de la procédure d'expropriation par l'autorité expropriante, ce qui a eu pour effet d'aggraver la situation de son bien qui a perdu de sa valeur.

Comme l'indique la partie expropriée, lorsque la saisine du président du Tribunal de grande instance a été effectuée par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, celui-ci présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d'acquisition publique en vue soit de l'expropriation des parties communes dans les conditions définies à l'article L. 615-10, soit de la réhabilitation aux fins d'habitat ou d'un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l'immeuble concerné.

Or en l'espèce, la procédure d'état de carence a été initiée en juin 2013 non pas par le maire de la commune de [Localité 19] ou encore par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, en l'espèce, le président de la communauté urbaine du Grand Nancy (désormais la Métropole du Grand Nancy), mais par le syndic de l'époque, la société Foncia Solonim représentée par son conseil, Me [U], alors compétent sous l'empire de l'ancienne rédaction de l'article L. 615-6 pour saisir le président du Tribunal de Grande instance de Nancy aux fins de désignation d'un expert, préalable au prononcé de l'état de carence. Le jugement prononçant l'état de carence a été notifié, comme le prévoit le IV de l'article L.615-6 du code de la construction de l'habitat, notamment au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, en l'espèce au Président de la communauté urbaine du Grand Nancy.

Ni le maire ni le Président de la communauté urbaine du Grand Nancy n'était à l'initiative de la procédure de déclaration de l'état de carence de la copropriété.

Il y a lieu de relever que parallèlement à cette procédure, le maire de la ville de [Localité 19] avait pris de nombreux arrêtés, afin de contraindre la copropriété, gérée à compter du 06 février 2014 par Me [P] désignée comme administrateur provisoire, d'engager des travaux pour remédier aux désordres.

Dans un premier temps, au regard du danger imminent, il a pris un arrêté de péril imminent le 04 octobre 2013 prescrivant quatre mesures de travaux urgents, lesquels travaux ont finalement été réalisés par la ville de [Localité 19] permettant la levée de l'arrêté de péril imminent. Un arrêté de péril ordinaire a alors suivi avec la prescription de travaux, arrêté qui a été renouvelé chaque année à compter de 2014 jusqu'en 2020, afin de donner un délai d'un an supplémentaire à la copropriété sous administration provisoire.

En parallèle, le Préfet de Meurthe et Moselle a pris, le 11 octobre 2013, un arrêté d'insalubrité mentionnant que les parties communes de l'immeuble constituent un danger pour la santé des personnes qui les utilisent et le voisinage et prescrivant la réalisation des travaux par les copropriétaires, condition sine qua non à la sortie de l'insalubrité.

La procédure administrative d'expropriation a été initiée par la Métropole du Grand Nancy en 2017, par la conclusion d'une convention de maîtrise foncière opérationnelle avec l'EPFGE, sur la base de la déclaration de l'état de carence.

Le tribunal des conflits, par une décision récente du 7 décembre 2020, a exposé qu'il appartient au juge administratif de connaître de l'action en responsabilité dirigée par l'exproprié contre l'Etat à raison des fautes commises dans la phase administrative de la procédure d'expropriation et qui sont susceptibles de lui avoir directement causé un dommage indépendant de ceux qui trouvent leur origine dans le transfert irrégulier de propriété.


Cette jurisprudence fait écho à celle du conseil d'Etat qui a statué sur une action en responsabilité contre l'état en raison de la longueur de la procédure administrative d'expropriation, relevant que le tribunal administratif s'est justement déclaré incompétent pour apprécier la responsabilité de l'Etat au profit du tribunal judiciaire concernant la phase judiciaire de la procédure (CE, 14 mars 1975, 93217).

L'exproprié soutient qu'il n'entend pas demander la condamnation de l'expropriant, mais entend faire relever l'existence d'une faute commise par ce dernier, ayant une répercussion sur l'appréciation de l'indemnité.

Or le montant forfaitaire de 50.000 euros réclamé au titre d'une « privation de plus-value » s'analyse en réalité en une demande de dommages et intérêts aux fins d'indemniser un préjudice découlant d'une faute commise par l'autorité expropriante, la Métropole du Grand Nancy, dans la mise en œuvre de la procédure d'expropriation après la déclaration de l'état de carence.

Dès lors, le juge de l'expropriation n'est pas compétent pour connaître de cette action en responsabilité.

Dans ces conditions, il appartient à M. [N] [F] à mieux se pourvoir et la demande d'indemnisation de la privation de la plus-value de M. [N] [F], formée devant le juge de l'expropriation, sera rejetée.
Sur la libération des fonds au profit du syndicat de copropriété sur le fondement de l'opposition à paiement

Le syndicat de copropriété, qui est recevable à intervenir à la présente procédure, sollicite la libération de la somme consignée à hauteur de 1.414,44 euros à son profit correspondant au solde débiteur des charges de copropriété dues par M. [N] [F], et ce en vertu de l'opposition à paiement délivrée le 22 septembre 2022.

La procédure d'opposition à paiement du prix lors de la mutation à titre onéreux d'un lot de copropriété par le syndicat des copropriétaires en présence d'une dette de charges est régie à l'article 20 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cet article prévoit notamment qu'à défaut d'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, [le notaire] verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties.

Il résulte de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 que cette procédure s'applique en cas de transfert de propriété dans le cadre d'une procédure d'expropriation.

Cette procédure d'opposition a vocation principalement à permettre au créancier de l'arriéré d'obtenir, outre l'indisponibilité de l'indemnité d'expropriation d'un lot exproprié, la mise en œuvre du privilège spécial mentionné aux articles 19-1 et 20 I. alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, et 2402 du code civil.

Il est constant que l'opposition à paiement de l'indemnité d'expropriation a été délivrée à l'EPFGE pour un montant total de 1.569,29 euros incluant le coût de l'acte d'opposition.


Le syndicat soutient que le délai de trois mois pour contester cette opposition, à défaut d'accord entre le syndic et le vendeur, est expiré.


Toutefois, en matière d'expropriation, l'expropriant ne conteste pas en soi l'opposition à paiement d'une créance envers l'exproprié qui viendra en déduction de l'indemnité d'expropriation due. La partie qui a intérêt à contester l'opposition est l'exproprié débiteur des charges de copropriété. Or il n'est pas établi que M. [N] [F] ait été informé autrement que dans le cadre de la présente procédure de l'opposition à paiement et des modalités lui permettant de la contester.


Au surplus, l'expropriant ne saurait verser les sommes retenues qu'en l'absence de contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties, soit en l'occurrence par la partie expropriée. Or, cette absence de contestation n'est en l'espèce pas démontrée.


Par ailleurs, l'opposition régulière du syndicat au paiement d'une partie de l'indemnité allouée à l'exproprié n'emporte pas pour autant attribution immédiate des sommes à son profit.

En effet, l'absence de contestation judiciaire de l'opposition n'est pas de nature à caractériser un acquiescement de l'exproprié quant au principe et au quantum de sa dette afférente aux charges de copropriété.

Il en est de même de l'absence d'observations par la partie expropriée dans le cadre de la présente instance.

Le syndicat doit être en mesure de justifier du caractère liquide et exigible de sa créance. Il produit un décompte arrêté le 29 août 2013 mentionnant un solde débiteur antérieur de 3.142,20 euros au 1er janvier 2013 et énonçant différents postes jusqu'en août 2013. Il ajoute une régularisation de charges pour 2013 et une répartition de charges pour les années 2014 à 2021. Or l'ensemble de ces éléments n'est accompagné d'aucune pièce justificative, tels que les procès verbaux des assemblées générales et les relevés d'appel de fond, de nature à établir le caractère liquide et exigible du montant de la créance.

Il résulte enfin des termes de l'article R.323-8 5° du code de l'expropriation que dans le cas d'un obstacle à paiement, tel une opposition à paiement, l'expropriant peut, sous réserve des articles R.323-6, R. 323-7, R.323-11, et R. 323-12, prendre possession en consignant le montant de l'indemnité.

Dans ces conditions, alors qu'une contestation de l'opposition à paiement est toujours possible par la partie expropriée empêchant la libération immédiate des fonds par l'EPFGE, que le syndicat ne produit pas de pièces justifiant de la liquidité et de l'exigibilité de sa créance et que cette créance peut entrer en concurrence avec des créances dotées de privilèges de meilleur rang, il y a lieu d'ordonner la consignation au bénéfice de la selarl [P] [...] prise en la personne de Me [G] [P] en sa qualité d’administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires d'une somme de 1.569,29 euros correspondant au solde débiteur des charges de copropriété et au coût de l'acte d'opposition figurant dans l'opposition à paiement, à prélever sur la somme de 2.450,48 euros revenant à M. [N] [F].

La demande formée par le syndicat de copropriétaires de libération des fonds est, en l'état, rejetée.

Sur les dépens et les frais de procédure

L’article L.312-1 du code de l’expropriation prévoit que l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l'espèce, l'EPFGE supportera la charge des entiers dépens.

Il est équitable que l'EPFGE soit condamné à payer à M. [N] [F] une indemnité de 1.000 euros et au syndicat de copropriété une indemnité de 800 euros au titre des frais de procédure engagés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d'appel :
FIXE à la somme de 2.450,48 euros le montant de l'indemnité d'expropriation due par l'Etablissement Public Foncier de Grand Est à M. [N] [F] pour la dépossession de leurs lots n°579 et 602 situés dans la copropriété [Adresse 2] à [Localité 19], selon le détail suivant :
indemnité principale : 2.042,07 eurosindemnité de remploi : 408,41 euros ;
REJETTE la demande de M. [N] [F], formée devant le juge de l'expropriation, au titre de l'indemnisation de la « privation de la plus-value » en raison d'une faute commise par la Métropole du Grand Nancy ;

INVITE M. [N] [F] à mieux se pourvoir ;

ORDONNE la consignation au bénéfice de la selarl [P] [...] prise en la personne de Me [G] [P] en sa qualité d’administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 19] d'une somme de 1.569,29 euros, à prélever sur la somme de 2.450,48 euros revenant à M. [N] [F] ;

REJETTE la demande de libération immédiate des fonds formée par la selarl [P] [...] prise en la personne de Me [G] [P] en sa qualité d’administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 19] ;

CONDAMNE l'Etablissement Public Foncier de Grand Est à payer à M. [N] [F] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l'Etablissement Public Foncier de Grand Est à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 19] représenté par la selarl [P] [...] prise en la personne de Me [G] [P] en sa qualité d’administratrice provisoire la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l'Etablissement Public Foncier de Grand Est aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2025-05-26T21:06:02.875Z.