Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grenoble, Ch4.3 JCP, 22 mai 2025, n° 24/02247

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE : 

Par bail verbal consenti par Madame [L] [E], usufruitière, Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] ont pris en location un logement situé à 315 Route du Sabot à Vourey 38210 moyennant le versement de la somme de 810€ charges comprises.

Par courrier du 14 septembre 2021, Madame [M] [V] a donné son congé à Monsieur [T] [E].

Madame [L] [E] est décédée le 25 novembre 2023 et suivant attestation du 29 février 2024 établie par Maître [C] [K] Notaire, Monsieur [J] [E], fils de Madame [L] [E], est devenu propriétaire des lieux loués.

Par courrier du 07 février 2024, le conseil de Monsieur [J] [E] a mis en demeure Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] de lui régler la somme de 6 480€ au titre des loyers restés impayés et de terminer les travaux qu'ils s'étaient engagés à réaliser selon les devis des 29 mars et 7 juin 2023.

Le 10 juin 2024, l'organisme SoliHA a procédé à un diagnostic des lieux loués.

Par courrier du 01 juillet 2024, l'organisme SoliHA a informé Monsieur [J] [E] de ce que, à la suite de à sa visite du 10 juin 2024, il a été constaté que le logement ne répondait pas aux critères de décence.

Par courrier du 05 juillet 2024, la Caisse aux affaires familiales a informé Monsieur [J] [E] de ce que le constat réalisé avait conclu à la non-conformité du logement au regard des critères d'indécence et qu'il lui appartenait de procéder à des travaux de mise en conformité avant le 31 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, Monsieur [J] [E] a fait assigner Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble afin de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et de paiement de l’arriéré locatif.

Par conclusions postérieures, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Monsieur [J] [E] actualise ses demandes et sollicite de :
- condamner solidairement Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] à payer la somme de 9 692€ correspondant aux sommes dues au jour de leur départ au titre des loyers conformément à l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et les articles 1103 et 1104 du code civil, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 février 2024 en application de l'article 1231-6 du code civil,
- condamner Monsieur [H] à verser à Monsieur [E] la somme de 2 379,66€ en remboursement des sommes versées au titre des travaux non réalisés,
- débouter Monsieur [H] et Madame [V] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles,
- les condamner à verser au requérant la somme de 3 000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de mise en exécution,

Au soutien de ses prétentions, il indique notamment que :
-les locataires ont décidé d’arrêter de s’acquitter du versement du loyer dû et ce sans autorisation du bailleur au motif que le logement nécessiterait des travaux d’isolation alors que les travaux réclamés, et non réalisés, ont été confiés à l’entreprise dont Monsieur [U] [H] est le gérant moyennant le versement d’un acompte de 2 379,66€ au mois d’avril 2023,
-les locataires ont quitté les lieux, l’arriéré locatif s’est aggravé et la prétendue indécence du logement ne leur permet pas de se soustraire à leur obligation de paiement des loyers.
-s’agissant des demandes reconventionnelles formulées par les défendeurs le logement n’a été déclaré indécent qu’au mois de juillet 2024 soit quatre ans après leur entrée dans les lieux et ce alors que le bail a été renouvelé et que les premières réclamations datent de 2023,
-il a fait réaliser des devis dès le mois d’avril 2023, notamment au titre de la VMC ; celle-ci n’a pas pu être installée pour des raisons personnelles à Monsieur [U] [H] auquel il a fait confiance en sa qualité de dirigeant d’une entreprise de maçonnerie,
-les préjudices allégués ne sont justifiés par aucune pièce.

Par conclusions en réponse, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] sollicitent de :
- constater que la demande en résiliation judiciaire de bail est devenue sans objet suite au départ des locataires,
- constater que la dette locative n’est pas justifiée et débouter en conséquence Monsieur [J] [E] de sa demande à ce titre,
Reconventionnellement,
- condamner Monsieur [J] [E] à verser à Monsieur [H] et Madame [V] la somme de 12 400,00€ en réparation du préjudice de jouissance subi,
- condamner Monsieur [J] [E] à verser à Monsieur [H] et Madame [V] la somme de 3 100,00€ en réparation de leur préjudice moral,
- condamner Monsieur [J] [E] à verser à Monsieur [H] et Madame [V] la somme de 3 600,00€ en réparation de leur préjudice financier,
- débouter Monsieur [J] [E] de toutes ses demandes, plus amples ou contraires,
- ordonner en tant que besoin la compensation entre les condamnations prononcées,
- condamner Monsieur [J] [E] à payer à Monsieur [H] et Madame [V] la somme de 1 500,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, à titre liminaire, ils indiquent avoir quitté le logement au mois de juillet 2024 et que la demande d’arriéré locatif n’est justifiée par aucune pièce. Par ailleurs, ils précisent que le logement a été considéré comme indécent par l’organisme SoliHA et que le bailleur n’a pas réalisé les travaux de remise en état nécessaires. De ce fait, ils expliquent avoir subi de nombreux préjudices au titre desquels ils sollicitent réparation.
A l'audience du 10 mai 2025, les parties dûment représentée ont maintenu leurs demandes.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION:

Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] ont quitté le logement et il ne sera statué que sur les demandes des parties telles que présentées dans leurs dernières écritures.

Sur l’exception d’inexécution fondée sur l’indécence du logement

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les critères de décence du logement.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

Son alinéa 3 prévoit que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Une indemnisation peut être accordée au locataire pour réparer le préjudice de jouissance qu’il a subi avant la mise en conformité sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

En matière d'indécence, l'indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi n'est pas subordonnée à une mise en demeure d’intervenir du bailleur (Cass. Civ. 3e, 4 juin 2014, n° 13-12.314).
Enfin, selon l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9, l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal de 18 mois (article R. 843-2 du même code).
L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée.
Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

En l’espèce, l’indécence du logement ouvre aux locataires le droit de demander au propriétaire sa mise en conformité mais, même établie, l’indécence ne dispense pas les locataires de leur obligation de paiement des loyers.
Or, Monsieur [H] et Mme [V] ont cessé de payer leur loyer dès le mois d’octobre 2022 puis ils ont payé par la suite de manière irrégulière. Le bailleur a pour sa part accepté de ne pas réclamer le loyer d’octobre à janvier 2023 pour indemniser leur préjudice.

Les locataires affirment avoir quitté le logement en juillet 2024 alors que M. [E] soutient qu’ils sont partis le 5 août 2024. Aucune pièce ne permettant de fixer la date de restitution des lieux, le loyer sera dû jusqu’au 31 juillet 2024.

En conséquence, les locataires seront condamnés à payer l’intégralité du loyer (810€) de janvier 2023 à juin 2024 puis la somme de 810-418€ représentant le montant de l’APL, au titre de juillet 2024, conformément au courrier adressé par la CAF au bailleur le 5 juillet 2024.
Le décompte s’établit comme suit :
Loyers dus : 17 x 810€ + (810€-418€) = 14 162€
Loyers versés : 5 050€
Total dû par les locataires = 9 112 euros.

Le contrat de bail n’étant pas versé au dossier et aucun lien matrimonial n’étant justifié entre les locataires, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions relatives à la solidarité. Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] seront condamnés au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.


Sur l’indemnisation du préjudice des locataires

Les locataires soutiennent avoir subi un préjudice du fait de l’indécence du logement et sollicitent à ce titre de 12 400€ en réparation du préjudice de jouissance subi, 3 100€ en réparation de leur préjudice moral et 3 600€ en réparation de leur préjudice financier.

L’organisme SoliHA a réalisé un diagnostic du logement loué par Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] et conformément au rapport du 1er juillet 2024, il a constaté qu’il ne répondait pas aux critères de décence (pièce 30 du demandeur) :
- la nature et l’état de conservations et d’entretien des revêtements du logement présentent un risque pour la santé et la sécurité : plancher dégradé et murs avec moisissures liés aux infiltrations d’eau en façade,
- l’évacuation des eaux pluviales n’est pas assurée : évacuation des eaux pluviales non canalisées,
- le logement ne garantit pas les conditions de sécurité physique et de santé des occupants, absence des éléments d’équipement et de confort minimaux : absence de chauffage,
- les dispositifs de retenue des personnes dans le logement sont absents et/ou mal fixés, risque de chute de personne : hauteur des allèges ou des garde-corps inférieure à 0,9m et garde-corps discontinus et absence de garde-corps ;

et que les réparations suivantes devaient être réalisées :
-réparation de la gouttière endommagée laissant fuir les eaux de pluie
-à l’étage, installation de garde-corps aux normes et remise aux normes de ceux existants,
-réparation des lames de plancher dégradées dans la chambre du rez de chaussée et traitement des murs intérieurs en prise avec les infiltrations d’eau en façade,
-vérifier la bonne marche du système de chauffage (chaudière fioul), mettre en réparation si nécessaire et vérifier la mise en conformité par un professionnel de l’ensemble de l’installation.

Le rapport a également relevé les désordres suivants :
-meuble sous évier dégradé avec remontée capillaire sur mur de façade.

Le rapport n’a donc pas confirmé la totalité des manquements invoqués par Monsieur [H] dans ses courriers du 19/02/2024 lequel mentionne en outre :
-présence de moisissures dans l’ensemble du logement,
-présence d’eau qui ruisselle sur les murs,
-présence de gaine d’extraction qui passent dans la chambre,
-système de chauffage dangereux et inutilisable,
-cheminée du logement inutilisable,
-présence d’infiltration d’air par les fenêtres,
-la VMC semble souffler de l’air froid dans les chambres,
-l’installation électrique ne semble pas aux normes,
-le parquet flottant se soulève par forte humidité,
-présence d’une fissure inquiétante sur la façade du logement.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que si l’indécence du logement a été caractérisée au mois de juillet 2024, les causes d’indécence sont établies au moins à la date du 19 février 2024 puisqu’elles sont invoquées dans les courriers adressés à M. [H] et Mme [V] au bailleur et qu’elle pré existaient aussi puisque cela résulte des échanges de mails entre les parties à compter de mars 2023 et notamment du courriel du 11 avril 2023 par lequel le bailleur a consenti une remise de deux loyers impayés après avoir été informé de la présence de moisissures et avoir consenti à faire installer une VMC.
Le bailleur produit diverses pièces et notamment des devis signés et des factures attestant de ce qu’il a, dès le 1er décembre 2019, procédé à certains travaux de réfection du logement loué (pièces 3 et 4 du demandeur).
Il justifie également par un devis daté du 22 avril 2023 concernant le remplacement de la VMC et un courriel du 02 octobre 2023 que Monsieur [U] [H] reconnaît lui-même que la VMC a été posée et ce après avoir reporté le rendez-vous de plus de deux mois pour des problèmes personnels (pièce 20 du demandeur).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que Monsieur [J] [E] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien des lieux loués causant ainsi un préjudice de jouissance à Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V], locataires, qu’il convient de fixer à la somme de :
- 5 100€ soit 300€ par mois pendant 17 mois depuis le mois de mars 2023 jusqu’au mois de juillet 2024
- A déduire 810€ de loyer pour janvier 2023 abandonné par le bailleur à titre de compensation
Total = 4 290 euros.

Les locataires sollicitent l’allocation de la somme de 3 100€ au titre de leur préjudice moral. Ils ont vécu avec deux enfants dans une maison affectée d’infiltrations et donc d’humidité, ce qui a affecté leurs conditions de vie. Il leur sera alloué une somme de 2000 euros en réparation.

S’agissant du préjudice financier allégué, il apparaît, d’une part, qu’il n’existe aucune certitude quant à un éventuel dysfonctionnement du chauffage puisque le rapport de l’organisme SoliHa relève que le chauffage est « inopérant selon les locataires » et, d’autre part, que ces derniers ne versent qu’une seule facture EDF du 06 novembre 2024 qui ne permet pas de rendre compte d’un surcoût de consommation (pièce 30 du demandeur et 7 des défendeurs).

Ainsi, Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] seront déboutés de leurs demandes tendant à la condamnation de Monsieur [J] [E] à indemniser leur préjudice financier.

Sur la demande en restitution de Monsieur [E]

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l’espèce, il est constant que par devis des 29 mars et du 07 juin 2023, Monsieur [J] [E] a confié à l’entreprise Hereditas EI, exploitée par Monsieur [U] [H], la réalisation de travaux au sein du logement en vue de remédier aux désordres relevés moyennant le versement de la somme totale de 9 280,32€ TTC lesquels consistaient en (pièces 10 et 16 du demandeur) :

- terrassement manuel pour reprise en sous-œuvre en terrain compact, non compris chargement, déchargement, enlèvement et évacuation des matériaux en décharge,
- terrassement puit perdu pour récupération drain et eau de pluie,
- fourniture et pose drain, plus géotextile,
- fourniture et pose de cailloux roulé épaisseur 10 à 15 cm,
- piquage d’enduit ciment et évacuation gravats sur 1,20 de haut,
- enduit Sanimur, spécial assainissement des murs humides et anti-salpêtre comprenant nettoyage et dépoussiérage des pierres, un gobetis d’accroche, une couche de dégrossi puis une couche de nivellement,
- couche d’enduit de finition frotté fin couleur blanche 12 mm, chaux Saint Astier nhl 3,5 et sable global,

Il est également constant que Monsieur [J] [E] a versé un acompte de 2 379,66€ TTC (pièce 11 du demandeur).

Or, il ressort des pièces versées au dossier que par courriel du 18 novembre 2023, Monsieur [U] [H], dirigeant de la société Hereditas EI, a indiqué à Monsieur [J] [E] qu’il ne pouvait « effectuer l’enduit au niveau de la descente de chéneau percé qui détrempe le mur » ni « vider le cellier » au motif que le garage et le portail ne fermaient pas à clef (pièce 21 du demandeur).

En outre, à la lecture du rapport réalisé par l’organisme SoliHA le 1er juillet 2024, il apparaît que des infiltrations d’eau persistent (pièce 30 du demandeur).

Dès lors, si un manquement contractuel peut être imputé à l’entreprise individuelle Hereditas, Monsieur [J] [E] a assigné Monsieur [U] [H] en sa qualité de locataire et non d’exploitant de ladite entreprise. 
Ainsi, Monsieur [J] [E] sera débouté de sa demande de restitution de la somme de 2 379,66€ au titre de l’acompte versé.

Au regard de ce qui vient d’être jugé, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 1347 du code civil et d’ordonner la compensation des créances de Monsieur [U] [H] et de Madame [M] [V], et de Monsieur [J] [E].

Après compensation entre les créances réciproques, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :
Créance de M. [E] 9 112 euros
Créance de M. [H] et Mme [V] 4 290€ + 2 000€ = 6 290€

Le total dû par Monsieur [H] et Madame [V] s’élève à 2 822 euros.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure.
Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le départ de Monsieur [U] [H] et de Madame [M] [V] du logement situé 315 Route du Sabot 38210 VOUREY ;

FIXE à la somme de 9 112 € le montant des loyers, charges impayés mois de juillet 2024 dus par Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] ;

FIXE à la somme de 6 290€ le préjudice de jouissance et le préjudice moral subis par Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] du fait de Monsieur [J] [E] ;

DEBOUTE Monsieur [J] [E] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [U] [H] à lui verser la somme de 2 379,66€ en remboursement des sommes versées au titre des travaux non réalisés ;

DEBOUTE Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] de leur demande en réparation d’un préjudice financier ;

ORDONNE la compensation des créances et CONDAMNE Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] à payer à Monsieur [J] [E] la somme de 2 822 euros;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] à supporter les dépens de l'instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 22 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION

Texte intégral

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/02247 - N° Portalis DBYH-W-B7I-LZ4L





























TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 22 MAI 2025


ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [E]
né le 06 Mai 1965 à GRENOBLE (38100), demeurant 14 Allée des Chevaliers Saint Germain - 31380 MONTASTRUC LA CONSEILLERE

représenté par Maître Laure FREXINOS-FERREOL, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Margot BLANCHARD, avocat au barreau de GRENOBLE


D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [U] [H], demeurant 315 Route du Sabot - 38210 VOUREY

Madame [M] [V], demeurant 315 Route du Sabot - 38210 VOUREY

représentés tous deux par Maître Magalie BARBIER, avocat au barreau de GRENOBLE


D’AUTRE PART


A l’audience publique du 10 Avril 2025 tenue par Mme Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M. Christophe SAMPER, Auditeur de justice, assistée de Mme Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :





EXPOSE DU LITIGE : 

Par bail verbal consenti par Madame [L] [E], usufruitière, Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] ont pris en location un logement situé à 315 Route du Sabot à Vourey 38210 moyennant le versement de la somme de 810€ charges comprises.

Par courrier du 14 septembre 2021, Madame [M] [V] a donné son congé à Monsieur [T] [E].

Madame [L] [E] est décédée le 25 novembre 2023 et suivant attestation du 29 février 2024 établie par Maître [C] [K] Notaire, Monsieur [J] [E], fils de Madame [L] [E], est devenu propriétaire des lieux loués.

Par courrier du 07 février 2024, le conseil de Monsieur [J] [E] a mis en demeure Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] de lui régler la somme de 6 480€ au titre des loyers restés impayés et de terminer les travaux qu'ils s'étaient engagés à réaliser selon les devis des 29 mars et 7 juin 2023.

Le 10 juin 2024, l'organisme SoliHA a procédé à un diagnostic des lieux loués.

Par courrier du 01 juillet 2024, l'organisme SoliHA a informé Monsieur [J] [E] de ce que, à la suite de à sa visite du 10 juin 2024, il a été constaté que le logement ne répondait pas aux critères de décence.

Par courrier du 05 juillet 2024, la Caisse aux affaires familiales a informé Monsieur [J] [E] de ce que le constat réalisé avait conclu à la non-conformité du logement au regard des critères d'indécence et qu'il lui appartenait de procéder à des travaux de mise en conformité avant le 31 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, Monsieur [J] [E] a fait assigner Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble afin de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et de paiement de l’arriéré locatif.

Par conclusions postérieures, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Monsieur [J] [E] actualise ses demandes et sollicite de :
- condamner solidairement Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] à payer la somme de 9 692€ correspondant aux sommes dues au jour de leur départ au titre des loyers conformément à l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et les articles 1103 et 1104 du code civil, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 février 2024 en application de l'article 1231-6 du code civil,
- condamner Monsieur [H] à verser à Monsieur [E] la somme de 2 379,66€ en remboursement des sommes versées au titre des travaux non réalisés,
- débouter Monsieur [H] et Madame [V] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles,
- les condamner à verser au requérant la somme de 3 000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de mise en exécution,

Au soutien de ses prétentions, il indique notamment que :
-les locataires ont décidé d’arrêter de s’acquitter du versement du loyer dû et ce sans autorisation du bailleur au motif que le logement nécessiterait des travaux d’isolation alors que les travaux réclamés, et non réalisés, ont été confiés à l’entreprise dont Monsieur [U] [H] est le gérant moyennant le versement d’un acompte de 2 379,66€ au mois d’avril 2023,
-les locataires ont quitté les lieux, l’arriéré locatif s’est aggravé et la prétendue indécence du logement ne leur permet pas de se soustraire à leur obligation de paiement des loyers.
-s’agissant des demandes reconventionnelles formulées par les défendeurs le logement n’a été déclaré indécent qu’au mois de juillet 2024 soit quatre ans après leur entrée dans les lieux et ce alors que le bail a été renouvelé et que les premières réclamations datent de 2023,
-il a fait réaliser des devis dès le mois d’avril 2023, notamment au titre de la VMC ; celle-ci n’a pas pu être installée pour des raisons personnelles à Monsieur [U] [H] auquel il a fait confiance en sa qualité de dirigeant d’une entreprise de maçonnerie,
-les préjudices allégués ne sont justifiés par aucune pièce.

Par conclusions en réponse, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] sollicitent de :
- constater que la demande en résiliation judiciaire de bail est devenue sans objet suite au départ des locataires,
- constater que la dette locative n’est pas justifiée et débouter en conséquence Monsieur [J] [E] de sa demande à ce titre,
Reconventionnellement,
- condamner Monsieur [J] [E] à verser à Monsieur [H] et Madame [V] la somme de 12 400,00€ en réparation du préjudice de jouissance subi,
- condamner Monsieur [J] [E] à verser à Monsieur [H] et Madame [V] la somme de 3 100,00€ en réparation de leur préjudice moral,
- condamner Monsieur [J] [E] à verser à Monsieur [H] et Madame [V] la somme de 3 600,00€ en réparation de leur préjudice financier,
- débouter Monsieur [J] [E] de toutes ses demandes, plus amples ou contraires,
- ordonner en tant que besoin la compensation entre les condamnations prononcées,
- condamner Monsieur [J] [E] à payer à Monsieur [H] et Madame [V] la somme de 1 500,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, à titre liminaire, ils indiquent avoir quitté le logement au mois de juillet 2024 et que la demande d’arriéré locatif n’est justifiée par aucune pièce. Par ailleurs, ils précisent que le logement a été considéré comme indécent par l’organisme SoliHA et que le bailleur n’a pas réalisé les travaux de remise en état nécessaires. De ce fait, ils expliquent avoir subi de nombreux préjudices au titre desquels ils sollicitent réparation.
A l'audience du 10 mai 2025, les parties dûment représentée ont maintenu leurs demandes.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION:

Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] ont quitté le logement et il ne sera statué que sur les demandes des parties telles que présentées dans leurs dernières écritures.

Sur l’exception d’inexécution fondée sur l’indécence du logement

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les critères de décence du logement.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

Son alinéa 3 prévoit que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Une indemnisation peut être accordée au locataire pour réparer le préjudice de jouissance qu’il a subi avant la mise en conformité sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

En matière d'indécence, l'indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi n'est pas subordonnée à une mise en demeure d’intervenir du bailleur (Cass. Civ. 3e, 4 juin 2014, n° 13-12.314).
Enfin, selon l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9, l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal de 18 mois (article R. 843-2 du même code).
L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée.
Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

En l’espèce, l’indécence du logement ouvre aux locataires le droit de demander au propriétaire sa mise en conformité mais, même établie, l’indécence ne dispense pas les locataires de leur obligation de paiement des loyers.
Or, Monsieur [H] et Mme [V] ont cessé de payer leur loyer dès le mois d’octobre 2022 puis ils ont payé par la suite de manière irrégulière. Le bailleur a pour sa part accepté de ne pas réclamer le loyer d’octobre à janvier 2023 pour indemniser leur préjudice.

Les locataires affirment avoir quitté le logement en juillet 2024 alors que M. [E] soutient qu’ils sont partis le 5 août 2024. Aucune pièce ne permettant de fixer la date de restitution des lieux, le loyer sera dû jusqu’au 31 juillet 2024.

En conséquence, les locataires seront condamnés à payer l’intégralité du loyer (810€) de janvier 2023 à juin 2024 puis la somme de 810-418€ représentant le montant de l’APL, au titre de juillet 2024, conformément au courrier adressé par la CAF au bailleur le 5 juillet 2024.
Le décompte s’établit comme suit :
Loyers dus : 17 x 810€ + (810€-418€) = 14 162€
Loyers versés : 5 050€
Total dû par les locataires = 9 112 euros.

Le contrat de bail n’étant pas versé au dossier et aucun lien matrimonial n’étant justifié entre les locataires, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions relatives à la solidarité. Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] seront condamnés au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.


Sur l’indemnisation du préjudice des locataires

Les locataires soutiennent avoir subi un préjudice du fait de l’indécence du logement et sollicitent à ce titre de 12 400€ en réparation du préjudice de jouissance subi, 3 100€ en réparation de leur préjudice moral et 3 600€ en réparation de leur préjudice financier.

L’organisme SoliHA a réalisé un diagnostic du logement loué par Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] et conformément au rapport du 1er juillet 2024, il a constaté qu’il ne répondait pas aux critères de décence (pièce 30 du demandeur) :
- la nature et l’état de conservations et d’entretien des revêtements du logement présentent un risque pour la santé et la sécurité : plancher dégradé et murs avec moisissures liés aux infiltrations d’eau en façade,
- l’évacuation des eaux pluviales n’est pas assurée : évacuation des eaux pluviales non canalisées,
- le logement ne garantit pas les conditions de sécurité physique et de santé des occupants, absence des éléments d’équipement et de confort minimaux : absence de chauffage,
- les dispositifs de retenue des personnes dans le logement sont absents et/ou mal fixés, risque de chute de personne : hauteur des allèges ou des garde-corps inférieure à 0,9m et garde-corps discontinus et absence de garde-corps ;

et que les réparations suivantes devaient être réalisées :
-réparation de la gouttière endommagée laissant fuir les eaux de pluie
-à l’étage, installation de garde-corps aux normes et remise aux normes de ceux existants,
-réparation des lames de plancher dégradées dans la chambre du rez de chaussée et traitement des murs intérieurs en prise avec les infiltrations d’eau en façade,
-vérifier la bonne marche du système de chauffage (chaudière fioul), mettre en réparation si nécessaire et vérifier la mise en conformité par un professionnel de l’ensemble de l’installation.

Le rapport a également relevé les désordres suivants :
-meuble sous évier dégradé avec remontée capillaire sur mur de façade.

Le rapport n’a donc pas confirmé la totalité des manquements invoqués par Monsieur [H] dans ses courriers du 19/02/2024 lequel mentionne en outre :
-présence de moisissures dans l’ensemble du logement,
-présence d’eau qui ruisselle sur les murs,
-présence de gaine d’extraction qui passent dans la chambre,
-système de chauffage dangereux et inutilisable,
-cheminée du logement inutilisable,
-présence d’infiltration d’air par les fenêtres,
-la VMC semble souffler de l’air froid dans les chambres,
-l’installation électrique ne semble pas aux normes,
-le parquet flottant se soulève par forte humidité,
-présence d’une fissure inquiétante sur la façade du logement.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que si l’indécence du logement a été caractérisée au mois de juillet 2024, les causes d’indécence sont établies au moins à la date du 19 février 2024 puisqu’elles sont invoquées dans les courriers adressés à M. [H] et Mme [V] au bailleur et qu’elle pré existaient aussi puisque cela résulte des échanges de mails entre les parties à compter de mars 2023 et notamment du courriel du 11 avril 2023 par lequel le bailleur a consenti une remise de deux loyers impayés après avoir été informé de la présence de moisissures et avoir consenti à faire installer une VMC.
Le bailleur produit diverses pièces et notamment des devis signés et des factures attestant de ce qu’il a, dès le 1er décembre 2019, procédé à certains travaux de réfection du logement loué (pièces 3 et 4 du demandeur).
Il justifie également par un devis daté du 22 avril 2023 concernant le remplacement de la VMC et un courriel du 02 octobre 2023 que Monsieur [U] [H] reconnaît lui-même que la VMC a été posée et ce après avoir reporté le rendez-vous de plus de deux mois pour des problèmes personnels (pièce 20 du demandeur).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que Monsieur [J] [E] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien des lieux loués causant ainsi un préjudice de jouissance à Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V], locataires, qu’il convient de fixer à la somme de :
- 5 100€ soit 300€ par mois pendant 17 mois depuis le mois de mars 2023 jusqu’au mois de juillet 2024
- A déduire 810€ de loyer pour janvier 2023 abandonné par le bailleur à titre de compensation
Total = 4 290 euros.

Les locataires sollicitent l’allocation de la somme de 3 100€ au titre de leur préjudice moral. Ils ont vécu avec deux enfants dans une maison affectée d’infiltrations et donc d’humidité, ce qui a affecté leurs conditions de vie. Il leur sera alloué une somme de 2000 euros en réparation.

S’agissant du préjudice financier allégué, il apparaît, d’une part, qu’il n’existe aucune certitude quant à un éventuel dysfonctionnement du chauffage puisque le rapport de l’organisme SoliHa relève que le chauffage est « inopérant selon les locataires » et, d’autre part, que ces derniers ne versent qu’une seule facture EDF du 06 novembre 2024 qui ne permet pas de rendre compte d’un surcoût de consommation (pièce 30 du demandeur et 7 des défendeurs).

Ainsi, Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] seront déboutés de leurs demandes tendant à la condamnation de Monsieur [J] [E] à indemniser leur préjudice financier.

Sur la demande en restitution de Monsieur [E]

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l’espèce, il est constant que par devis des 29 mars et du 07 juin 2023, Monsieur [J] [E] a confié à l’entreprise Hereditas EI, exploitée par Monsieur [U] [H], la réalisation de travaux au sein du logement en vue de remédier aux désordres relevés moyennant le versement de la somme totale de 9 280,32€ TTC lesquels consistaient en (pièces 10 et 16 du demandeur) :

- terrassement manuel pour reprise en sous-œuvre en terrain compact, non compris chargement, déchargement, enlèvement et évacuation des matériaux en décharge,
- terrassement puit perdu pour récupération drain et eau de pluie,
- fourniture et pose drain, plus géotextile,
- fourniture et pose de cailloux roulé épaisseur 10 à 15 cm,
- piquage d’enduit ciment et évacuation gravats sur 1,20 de haut,
- enduit Sanimur, spécial assainissement des murs humides et anti-salpêtre comprenant nettoyage et dépoussiérage des pierres, un gobetis d’accroche, une couche de dégrossi puis une couche de nivellement,
- couche d’enduit de finition frotté fin couleur blanche 12 mm, chaux Saint Astier nhl 3,5 et sable global,

Il est également constant que Monsieur [J] [E] a versé un acompte de 2 379,66€ TTC (pièce 11 du demandeur).

Or, il ressort des pièces versées au dossier que par courriel du 18 novembre 2023, Monsieur [U] [H], dirigeant de la société Hereditas EI, a indiqué à Monsieur [J] [E] qu’il ne pouvait « effectuer l’enduit au niveau de la descente de chéneau percé qui détrempe le mur » ni « vider le cellier » au motif que le garage et le portail ne fermaient pas à clef (pièce 21 du demandeur).

En outre, à la lecture du rapport réalisé par l’organisme SoliHA le 1er juillet 2024, il apparaît que des infiltrations d’eau persistent (pièce 30 du demandeur).

Dès lors, si un manquement contractuel peut être imputé à l’entreprise individuelle Hereditas, Monsieur [J] [E] a assigné Monsieur [U] [H] en sa qualité de locataire et non d’exploitant de ladite entreprise. 
Ainsi, Monsieur [J] [E] sera débouté de sa demande de restitution de la somme de 2 379,66€ au titre de l’acompte versé.

Au regard de ce qui vient d’être jugé, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 1347 du code civil et d’ordonner la compensation des créances de Monsieur [U] [H] et de Madame [M] [V], et de Monsieur [J] [E].

Après compensation entre les créances réciproques, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :
Créance de M. [E] 9 112 euros
Créance de M. [H] et Mme [V] 4 290€ + 2 000€ = 6 290€

Le total dû par Monsieur [H] et Madame [V] s’élève à 2 822 euros.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure.
Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le départ de Monsieur [U] [H] et de Madame [M] [V] du logement situé 315 Route du Sabot 38210 VOUREY ;

FIXE à la somme de 9 112 € le montant des loyers, charges impayés mois de juillet 2024 dus par Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] ;

FIXE à la somme de 6 290€ le préjudice de jouissance et le préjudice moral subis par Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] du fait de Monsieur [J] [E] ;

DEBOUTE Monsieur [J] [E] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [U] [H] à lui verser la somme de 2 379,66€ en remboursement des sommes versées au titre des travaux non réalisés ;

DEBOUTE Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] de leur demande en réparation d’un préjudice financier ;

ORDONNE la compensation des créances et CONDAMNE Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] à payer à Monsieur [J] [E] la somme de 2 822 euros;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [H] et Madame [M] [V] à supporter les dépens de l'instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 22 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2025-05-26T21:13:02.850Z.